中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs專題研究報告

中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs專題研究報告一、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園

REIT基本概況REITs（RealEstateInvestmentTrusts，即不動產(chǎn)投資信托基金）

是以發(fā)行收益憑證的方式募集投資者的資金，主要以能夠產(chǎn)生相

對穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)為投資標(biāo)的，由專業(yè)團(tuán)隊經(jīng)營管理，以標(biāo)的

不動產(chǎn)產(chǎn)生的收益為主要收入來源，并且將絕大部分收益分紅給

投資者的一種信托基金。首批

9

只公募

REITS表現(xiàn)良好，市場供

不應(yīng)求。出租率已經(jīng)超

90%的“中國硅谷”——中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園

REIT，作為第二批上市的公募

REITS受到極大的關(guān)注。1.1

產(chǎn)品運作模式分析建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園

REIT交易結(jié)構(gòu)共有兩層主要架構(gòu)，分別為

專項計劃及基礎(chǔ)設(shè)施基金。交易完成后，計劃管理人（代表專項

計劃）將持有項目公司

100%的股權(quán)以及享有對項目公司的相應(yīng)債

權(quán)，基金管理人（代表基礎(chǔ)設(shè)施基金）持有專項計劃的全部份額。1.2

項目運營管理人簡介：中關(guān)村軟件園2021

年年中，中發(fā)展集團(tuán)持有中關(guān)村軟件園公司

97.0%股份，

北京海淀科技園建設(shè)股份有限公司持有公司

3%股份。中發(fā)展集團(tuán)

為中關(guān)村軟件園公司控股股東和實際控制人。

中發(fā)展集團(tuán)是根據(jù)北京市委市政府落實國務(wù)院關(guān)于“建設(shè)中

關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”的批復(fù)精神，加大統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，加

快園區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)促進(jìn)步伐，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示

范區(qū)，實現(xiàn)建設(shè)“人文北京，科技北京，綠色北京”和中國特色

世界城市戰(zhàn)略任務(wù)，支撐創(chuàng)新型國家建設(shè)的一個重要載體。中發(fā)展集團(tuán)由海淀國資中心、豐科創(chuàng)、經(jīng)開總公司、北科建集團(tuán)、昌平創(chuàng)服中心、首鋼、京泰投資、高促中心、工業(yè)投資公

司、望京綜開公司、京東產(chǎn)業(yè)基地、大興國資委、石景山促進(jìn)中

心、東方文化、金橋偉業(yè)、通政國資共同發(fā)起設(shè)立的股份有限公

司。中發(fā)展集團(tuán)設(shè)立時注冊資本為

1,000,000

萬元，實收資本

127,685.41

萬元。2021

年年中，中發(fā)展集團(tuán)注冊資本

2,302,010.50

萬元，實收資本

2,214,964.52

萬元，控股股東為北京中關(guān)村發(fā)展投

資中心，持有中發(fā)展集團(tuán)總股份的

55.39%，實繳出資比例為

54.06%。中關(guān)村軟件園公司的業(yè)務(wù)模式主要包括商業(yè)服務(wù)、招商服務(wù)、

產(chǎn)業(yè)服務(wù)。其中，商業(yè)服務(wù)包括酒店運營、物業(yè)管理、餐飲服務(wù)

等；招商服務(wù)包括為產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進(jìn)企業(yè)，支持企業(yè)進(jìn)一步做大做

強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)服務(wù)為幫助政府做產(chǎn)業(yè)聚集，同時根據(jù)企業(yè)發(fā)展的情況，

進(jìn)行相關(guān)的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)活動。目前，園區(qū)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)結(jié)束，商業(yè)

服務(wù)、招商服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)階段正在進(jìn)行。中關(guān)村軟件園公司成

立來一直專注于大信息產(chǎn)業(yè)組織和科技園區(qū)運營，是中發(fā)展集團(tuán)

旗下重要園區(qū)運營平臺。中關(guān)村軟件園公司建設(shè)運營的中關(guān)村軟件園是“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”、“國家軟件出口基地”、“國際科技

合作基地”等國家重要基地平臺。豐富的運營經(jīng)驗為中關(guān)村軟件

園公司在軟件與信息服務(wù)業(yè)領(lǐng)域率先實現(xiàn)具有全球影響力的科技

創(chuàng)新中心奠定了堅實的基礎(chǔ)。2017

年，中關(guān)村軟件園公司因其出

色產(chǎn)業(yè)組織和運營管理能力，榮獲第二屆北京市人民政府質(zhì)量管

理獎。1994

年分稅制改革后，同年中央財政收入便超過了地方財

政收入，經(jīng)過短暫的反復(fù)博弈之后直到

2011

年地方財政收入才重

新超過中央財政收入。而中央財政收入也由

1994

年的

2906.50

億

元上升到

2020

年的

100143.16

億元，突破十萬億大關(guān)，年復(fù)合增

長率達(dá)到驚人的

24.76%。這背后不得不說分稅制改革激發(fā)了整個

社會的活力，理清了中央與地方的稅權(quán)與義務(wù)。二、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園項目優(yōu)勢明顯：集區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、人才、科技等多方優(yōu)勢2.1

區(qū)位優(yōu)勢建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園

REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目處于北京市

海淀區(qū)上地區(qū)域，該區(qū)域以上地信息產(chǎn)業(yè)基地為中心，南至清河，

北至后廠村路，西至西北旺東路，東至京藏高速，是中國第一個

以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、培訓(xùn)、服務(wù)

為一體的綜合高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域。

經(jīng)過多年發(fā)展，上地區(qū)域匯集中關(guān)村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)

基地等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，逐步成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部和企

業(yè)研發(fā)總部聚集區(qū)，是中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)原始創(chuàng)新和

自主創(chuàng)新的重要基地之一。其中，中關(guān)村軟件園歷經(jīng)

20

多年發(fā)展，

如今已經(jīng)成為全國軟件園區(qū)中最具特色的專業(yè)園區(qū)，是北京市發(fā)

展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃建立數(shù)字貿(mào)易試驗區(qū)的重要立足點。2.2

產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢中關(guān)村軟件園自成立以來始終堅持“政府主導(dǎo)、市場化運作”

的總體發(fā)展思路，在人工智能、大數(shù)據(jù)、5G、云計算、移動互聯(lián)、

量子科學(xué)等方面率先形成全國領(lǐng)先的特色產(chǎn)業(yè)集群。2020

年，園

區(qū)集聚了國內(nèi)外知名

IT企業(yè)總部和全球研發(fā)中心

700

多家，總部

經(jīng)濟(jì)達(dá)

80%以上；在園從業(yè)人員達(dá)

9.45

萬人，總產(chǎn)值

3,366

億元，

國家規(guī)劃布局內(nèi)重點軟件企業(yè)

26

家、上市企業(yè)（含分支機(jī)構(gòu)）70

家、中國軟件百強(qiáng)企業(yè)

16

家、收入過億企業(yè)

87

家。園區(qū)每平方公

里產(chǎn)值近

1,300

億元，園區(qū)

2.6

平方公里上的單位密度產(chǎn)出居于全

國領(lǐng)先地位。2.3

人才研發(fā)優(yōu)勢本基金初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目均位于中關(guān)村軟件園，園區(qū)

坐落于北京市海淀區(qū)，東臨上地信息產(chǎn)業(yè)基地，南靠北大生物城，

西接西北旺，北至后廠村路，清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國科學(xué)院

以及周邊眾多高校為園區(qū)提供了強(qiáng)大的科技區(qū)位支撐及技術(shù)依托，

是中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)（即中關(guān)村科技園區(qū)）中的新一代

信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)高端專業(yè)化園區(qū)，是北京建設(shè)世界級軟件名城核心

區(qū)。中關(guān)村科技園區(qū)是中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

（以下簡稱“高新區(qū)”）。中關(guān)村軟件園總占地面積

2.6

平方公里，

園區(qū)一期規(guī)劃總占地面積約

1.39

平方公里，總建筑面積

62

萬平方

米；園區(qū)二期規(guī)劃總占地面積約

1.21

平方公里，總建筑規(guī)模

133

萬平方米。2.4

科技成果轉(zhuǎn)化優(yōu)勢本基金初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目均位于中關(guān)村軟件園，園區(qū)

坐落于北京市海淀區(qū)，東臨上地信息產(chǎn)業(yè)基地，南靠北大生物城，

西接西北旺，北至后廠村路，清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國科學(xué)院

以及周邊眾多高校為園區(qū)提供了強(qiáng)大的科技區(qū)位支撐及技術(shù)依托

隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境和服務(wù)的不斷完善和優(yōu)化，高端人才不斷匯集

園區(qū)，企業(yè)取得的新技術(shù)、新產(chǎn)品、新應(yīng)用和新成果爭相潮涌。

在自主創(chuàng)新引領(lǐng)方面，2020

年園區(qū)入駐企業(yè)研發(fā)經(jīng)費投入

381

億

元，研發(fā)投入占比

11.3%；知識產(chǎn)權(quán)共計

65,632

項。園區(qū)入駐企

業(yè)共獲國家級科技進(jìn)步獎勵

45

項，其中國家科技進(jìn)步獎特等獎

1

項，國家科技進(jìn)步獎一等獎

7

項，科技成果轉(zhuǎn)化

526

項。三、園區(qū)項目三大“支柱”：互創(chuàng)

5

號、協(xié)同

4

號、

孵化加速器標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目依托于中關(guān)村軟件園的產(chǎn)業(yè)聚集，向租戶

提供研發(fā)辦公空間并獲取租金收益。此外，為給租戶提供必要配

套，亦有出租物業(yè)底層部分面積給餐飲配套等企業(yè)，從而獲得配

套租金收入，并出租地下車位獲得停車場租金收入。本基金標(biāo)的

基礎(chǔ)設(shè)施項目收益大部分依賴于租金收入，2018

年、2019

年、

2020

年和

2021

年

1-6

月，基金初始投資的標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目分別

取得租金收入

17,568.13

萬元、21,441.09

萬元、20,240.91

萬元和

11,269.11

萬元，其中物業(yè)租金收入占比分別為

98.86%、98.72%、

98.52%和

98.54%，停車場租金收入占比分別為

1.14%、1.28%、

1.48%和

1.46%。3.1

創(chuàng)新中心

5

號互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心

5

號樓報告期內(nèi)的經(jīng)營凈現(xiàn)金流分別為

6,753.28

萬元、7,549.49

萬元、6,130.92

萬元以及

4,080.49

萬元。

2020

年受疫情影響，實行了租金減免政策，租金收入有所下降，

導(dǎo)致

2020

年經(jīng)營凈現(xiàn)金流同比有所下降，剔除租金減免后的經(jīng)營

凈現(xiàn)金流為

7,163.67

萬元。

租戶質(zhì)量優(yōu)質(zhì)，經(jīng)營情況良好。截至

2021

年

6

月

30

日，互聯(lián)

網(wǎng)創(chuàng)新中心

5

號樓出租率為

90%，共

51

家租戶（含商業(yè)類租戶），

租戶以互聯(lián)網(wǎng)等高科技企業(yè)為主，已引入科大訊飛、能科股份、

樹根互聯(lián)、國盾量子、思路創(chuàng)新等在語音識別、工業(yè)仿真、量子

通訊、工業(yè)大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域的企業(yè)。

各項指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，穩(wěn)中有增。互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心

5

號樓前十

大租戶租賃面積合計

35,889.09

平方米，占物業(yè)已租賃總面積的

62.47%，租戶分散度在合理范圍內(nèi)?；ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心

5

號樓租賃

合同加權(quán)平均期限為

3.34

年，租約穩(wěn)定性較高。另外，合計

37,617.73

平方米的租約在租賃期限內(nèi)設(shè)置了

1%-4%/年的增長率，對應(yīng)租金收入在租賃期限內(nèi)會有一定的增長，該物業(yè)的盈利及未

來現(xiàn)金流預(yù)計持續(xù)穩(wěn)定。3.2

協(xié)同中心

4

號協(xié)同中心

4

號樓報告期內(nèi)的經(jīng)營凈現(xiàn)金流分別為

812.97

萬元、

3,533.63

萬元、3,501.52

萬元以及

1,621.37

萬元，2020

年剔除租金

減免后的經(jīng)營凈現(xiàn)金流為

3,507.09

萬元，2018

年經(jīng)營凈現(xiàn)金流較

低，主要系協(xié)同中心

4

號樓于

2016

年

12

月

23

日竣工，因房產(chǎn)證

辦理程序較為復(fù)雜，至

2018

年

7

月

6

日方取得房產(chǎn)證，并于

2018

年

9

月開始形成租金收入。協(xié)同中心

4

號樓已整租給度小滿科技及

其關(guān)聯(lián)方，租賃合同到期日為

2023

年

8

月

31

日，租金水平具有市

場競爭力；另外，度小滿科技及其關(guān)聯(lián)方所在的協(xié)同中心

4

號樓位

于百度科技園，緊鄰百度總部，優(yōu)越的地理位置有利于與百度總

部之間的協(xié)同。整體而言，租戶換租風(fēng)險可控。因此，協(xié)同中心

4

號樓雖然租戶集中度高，但租戶經(jīng)營情況良好，租戶換租風(fēng)險可

控，該物業(yè)的盈利及未來現(xiàn)金流預(yù)計持續(xù)穩(wěn)定。3.3

孵化加速器孵化加速器報告期內(nèi)的經(jīng)營凈現(xiàn)金流分別為

4,601.21

萬元、

4,809.75

萬元、4,085.47

萬元以及

2,811.17

萬元。2020

年受疫情影

響，實行了租金減免政策，租金收入有所下降，導(dǎo)致

2020

年經(jīng)營

凈現(xiàn)金流同比有所下降，剔除租金減免因素后的經(jīng)營凈現(xiàn)金流為

4,783.64

萬元。截至

2021

年

6

月

30

日，孵化加速器租戶一共

13

家，包括北京達(dá)佳互聯(lián)信息技術(shù)有限公司、中國工商銀行股份有

限公司等優(yōu)質(zhì)企業(yè)。經(jīng)統(tǒng)計，7

家租戶在租賃期內(nèi)租金單價每年會

有

2%-5%不等的增長，孵化加速器的盈利及未來現(xiàn)金流預(yù)計持續(xù)

穩(wěn)定。四、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園

REIT競爭力及財務(wù)狀況分析作為依托租賃收入的基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)園項目，報告期內(nèi)的租金水

平、出租率、租約到期情況、收繳率、行業(yè)及客戶集中度分布情況等為重要基礎(chǔ)設(shè)施項目質(zhì)量度量指標(biāo)。4.1

租金水平協(xié)同中心

4

號樓位于百度科技園，緊鄰百度總部，區(qū)域內(nèi)同品

質(zhì)同體量的優(yōu)質(zhì)研發(fā)用房空置率較低，且大多為散租，周邊市場

能滿足度小滿科技及關(guān)聯(lián)方租賃體量的物業(yè)較少，并且當(dāng)前租金

水平具有市場競爭力。根據(jù)戴德梁行出具的基礎(chǔ)設(shè)施項目評估報

告，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目所在的上地區(qū)域，優(yōu)質(zhì)研發(fā)用房中同類品

質(zhì)較佳的項目，平均租金的報價區(qū)間在

150

元/平方米/月-195

元/平

方米/月（不包含物業(yè)管理費）之間，因協(xié)同中心

4

號樓租賃合同

簽署較早且合同約定的租金增長率較低，與區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)研發(fā)用房

租金報價相比，協(xié)同中心

4

號樓租金水平適中。通過追蹤上地區(qū)域

2016

年到

2021

年上半年區(qū)域平均租金走勢

看出，區(qū)域在此期間租金復(fù)合增長率約

5.8%。伴隨軟件及互聯(lián)網(wǎng)

行業(yè)的迅猛發(fā)展，區(qū)域租金得以快速增長，2017-2019

年間區(qū)域租

金年增長率高達(dá)

10%。2020

年雖然受到疫情影響，租金上升趨勢

有所放緩，但依然有小幅增長。2021

年市場逐步回暖，租金增長

也逐漸恢復(fù)。得益于近年來新興的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)企業(yè)飛速發(fā)展，企

業(yè)承租能力不斷提升，也為區(qū)域租金增長形成有力的支撐。4.2

出租率IT及高科技企業(yè)是近年來發(fā)展較快的行業(yè)之一，隨著代表互

聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)辦公面積的擴(kuò)張需求旺盛。上地區(qū)域

作為信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域，吸引了眾多行業(yè)知名企業(yè)入住，

提升了區(qū)域行業(yè)的集合度。上地區(qū)域在

2016

年到

2021

年上半年

期間，區(qū)域的空置率逐漸下降，2021

年上半年上地區(qū)域的空置率

低于

10%，達(dá)到

8.2%。區(qū)域租賃市場優(yōu)質(zhì)的研發(fā)用房新增供給有限，需求較旺盛。

根據(jù)戴德梁行出具的市場調(diào)研報告，截至

2021

年上半年，北京全

市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量為

1,924

萬平方米，其中上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存

量約為

213

萬平方米，約占總存量的

11.1%。在上地區(qū)域可供出租

的這部分研發(fā)用房中，品質(zhì)較佳的項目，僅占總存量的

33%，上

地區(qū)域內(nèi)地理位置優(yōu)越且性價比高的項目如尚東數(shù)字谷大廈已經(jīng)

幾乎滿租。2017

年-2020

年，上地區(qū)域平均每年有約

27.6

萬平方米新增項

目進(jìn)入市場，同時伴隨著近年來電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，上地區(qū)

域內(nèi)研發(fā)用房需求較為旺盛，2017

年-2020

年平均每年有約

33.6

萬

平方米的凈吸納量。受益于北京市整體發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等方面的

推動，2021

年上半年區(qū)域需求持續(xù)保持較為旺盛的趨勢。

得益于良好的供需關(guān)系，上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率為

8.2%，

顯著低于北京市產(chǎn)業(yè)園的平均空置率

16.5%。因此，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施

項目所在區(qū)域的租賃市場情況及科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位將為該區(qū)域

的租賃市場需求提供有力支撐。互聯(lián)網(wǎng)金融政策對租戶穩(wěn)定運營的影響。2020

年以來，互聯(lián)

網(wǎng)金融行業(yè)的監(jiān)管政策日趨嚴(yán)格，商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫

行辦法網(wǎng)絡(luò)小額貸款業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)的通知等多項政策

的落地更進(jìn)一步明確了互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)開展金融業(yè)務(wù)、數(shù)字化業(yè)

務(wù)的邊界，理清了機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)，在規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)運

作的同時，也為未來互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的合規(guī)開展指明了方向，整

體行業(yè)呈現(xiàn)良性發(fā)展的趨勢。互聯(lián)網(wǎng)金融其他同類企業(yè)，如

360

數(shù)科公司、深圳樂信控股

有限公司、信也科技集團(tuán)，2021

年上半年收入及業(yè)務(wù)規(guī)模較去年

同期均有較大幅度的增長：360

數(shù)科公司

2021

年上半年總收入較

2020

年同期增長

16.52%，累計授信用戶較去年同期增長

25.27%；

深圳樂信控股有限公司

2021

年上半年總收入較

2020

年同期增長

10.51%,累計授信人數(shù)較去年同期增加

45.17%，信也科技集團(tuán)

2021

年上半年總收入較去年同期增長

31.64%。整體來看，互聯(lián)網(wǎng)

金融行業(yè)的規(guī)范整改有助于行業(yè)未來良性發(fā)展。4.3

租約到期情況從標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目歷史經(jīng)營情況來看，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心

5

號

樓和孵化加速器分別自

2016

年和

2015

年開始運營，截至盡調(diào)基準(zhǔn)

日已經(jīng)經(jīng)歷了續(xù)租周期。從實際情況來看，既有租約到期沒有對標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目的現(xiàn)金流穩(wěn)定性造成實質(zhì)影響。從出租率來看，

雖然受疫情影響，但

2020

末出租率較

2019

年進(jìn)一步提高。從收入

來看，除

2020

年因疫情影響對租戶進(jìn)行免租導(dǎo)致租金收入小幅下

滑外，歷史整體保持了良好的增長勢頭。

孵化加速器續(xù)租租戶面積占比較低主要系甲骨文提前退租

6,936.51

平方米

租賃面積，但在退租次日即完成新租戶的入駐，

保障了空置部分的平穩(wěn)過渡。整體而言，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目續(xù)租租戶和新招租租戶分布較

為合理，在保持現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性的同時，部分面積對外招租也有

助于在短周期內(nèi)調(diào)節(jié)和吸納新興企業(yè)入駐，有利于標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施

項目的市場化運營。同時考慮到標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目最近三年一期

的出租率均維持在較高水平，上述續(xù)租和換租并未影響標(biāo)的基礎(chǔ)

設(shè)施項目的穩(wěn)定運營。4.4

收繳情況租賃期內(nèi)公司的內(nèi)部風(fēng)控系統(tǒng)將對租戶經(jīng)營情況進(jìn)行分析，

通過采取對企業(yè)進(jìn)行走訪、接入企業(yè)的大數(shù)據(jù)等多維度的分析手

段加深對企業(yè)經(jīng)營情況的了解，以對企業(yè)租金收繳進(jìn)行事前的風(fēng)

險評估。在租金的收取方面，公司制定了應(yīng)收賬款管理辦法，招

商部將在租金收繳節(jié)點前對租戶進(jìn)行提醒，對于晚交的情況會發(fā)

催款通知。4.5

集中度分析4.5.1

區(qū)域集中度標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目均位于中關(guān)村軟件園，中關(guān)村軟件園是北

京市唯一具備國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家軟件出口基地雙資質(zhì)的高

科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集聚了百度、騰訊、新浪、滴滴等

700

多家國內(nèi)外

知名

IT企業(yè)總部和全球研發(fā)中心。所在區(qū)域集中度較高，但標(biāo)的

基礎(chǔ)設(shè)施項目的租戶分散度適中，能夠一定程度上緩解區(qū)域集中

度風(fēng)險。截至

2021

年

6

月

30

日，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目前十大租戶

合計租賃面積為

77,377.06

平方米，占總已出租總面積的

62.45%。4.5.2

項目集中度由于協(xié)同中心

4

號樓為度小滿科技及其關(guān)聯(lián)方整租，度小滿科

技單體租賃面積占標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目已出租面積比例約為

13.22%。

但由于度小滿科技占標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目已出租面積的比例整體適中，故不會影響公募基金整體現(xiàn)金流分散度要求，協(xié)同中心

4

號

樓現(xiàn)金流的集中度能在整體標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目中得到有效分散。根據(jù)戴德梁行出具的基礎(chǔ)設(shè)施項目評估報告，協(xié)同中心

4

號樓