浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則(試行)全文20110522

PAGE浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則（試行）培訓(xùn)材料 王茂林PAGE杭州市房地產(chǎn)測繪公司第27頁共27頁浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則（試行）培訓(xùn)材料《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日發(fā)布，2000年8月1日實施的，實施后建設(shè)部、建設(shè)廳、市房管局先后下發(fā)了7個文件杭房局（2000）208號杭州市房管局《關(guān)于明確《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行中若干問題的通知》。（2000年8月01日）浙江省建設(shè)廳浙建房[2001]130號印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測量規(guī)范〉的若干規(guī)定》的通知；（2001年7月25日）浙江省建設(shè)廳建房發(fā)[2002]85號《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》；（2002年5月1日）國家建設(shè)部建房[2002]74號《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》浙江省建設(shè)廳[2002]函房字85號《關(guān)于房屋面積計算若干問題的復(fù)函》（簡稱）浙江省建設(shè)廳[2002]函房字297號《關(guān)于房屋測繪問題的復(fù)函》（簡稱）浙江省建設(shè)廳[2003]函房字257號《關(guān)于確定房屋底層有柱走廊用途的復(fù)函》隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，新事物、新問題層出不窮，規(guī)范、法規(guī)及政策已嚴(yán)重滯后，使得新事物、新問題無法可依，無據(jù)可查，給測繪工作帶來很大困難，全省各地反映較大，要求制定浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則呼聲很高，浙江省建設(shè)廳、浙江省測繪局2006年初著手起草實施細(xì)則?！都?xì)則》分1、總則；2、術(shù)語；3、一般規(guī)定；4、房屋建筑面積測算規(guī)則；5、共有建筑面積的測算；6、附則六款。其中術(shù)語,有55條，分別對房屋面積測算和房屋面積測算的對象，即房屋及附屬建筑物如房屋的套內(nèi)建筑面積，房屋的自然層、凈高、架空層、電梯井等做了明確定義。一般規(guī)定,對房屋面積測算的內(nèi)容作了具體要求，明確了不同房屋建筑面積測算的精度要求。房屋建筑面積測算規(guī)則,有一般規(guī)定、成套房屋建筑面積的測算和特殊情況處理原則三部分。特殊情況處理原則,對陽臺、飄窗、通道、閣樓、樓梯、地下室、架空層、不規(guī)則圍護物等容易產(chǎn)生異議建筑物的測算，作了詳細(xì)地解釋。共有建筑面積的測算,有共有建筑面積的確認(rèn)，共有建筑面積的分類，共有建筑面積的處理原則，共有建筑面積的內(nèi)容，共有建筑面積的計算方法和共有建筑面積的分?jǐn)偡绞降?。其中，多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ê吞厥夤灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偦驹瓌t，對以往建筑面積測算過程中容易產(chǎn)生理解偏差或歧義的建筑物作了詳細(xì)說明和定義。1．總則總則是對本細(xì)則的立法宗旨、適用范圍、目的和依據(jù)1.1目的和依據(jù)為了規(guī)范房屋建筑面積的測算，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和國家有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我省實際，制定本細(xì)則。1.2適用范圍本細(xì)則適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的房屋建筑面積測算。《規(guī)范》：本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成取以外的工礦企事業(yè)單位及其毗鄰居民點的房產(chǎn)測量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測量亦可參照執(zhí)行2.術(shù)語術(shù)語是在特定專業(yè)領(lǐng)域中一般概念的詞語指稱，一個術(shù)語表示一個概念，本細(xì)則規(guī)定了55個術(shù)語?！兑?guī)范》沒有規(guī)定。2.1房屋及組成指人工建造，并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或進行其它活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)染哂谐兄睾蛧o作用為主要構(gòu)件組成的永久性建筑；房屋包括主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護物。主體房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附屬設(shè)施包括廊、陽臺、門、室外樓梯、臺階等；房屋圍護物包括圍墻、柵欄、欄桿等。2.2房屋面積測算指房屋各層水平面積的測量與計算。包括房屋建筑面積及其套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測量與計算。2.3房屋的建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上的永久性建筑。3.10而本細(xì)則3.10房屋而本細(xì)則3.10房屋建筑面積計算的條件

可以計算建筑面積的房屋及其附屬物一般應(yīng)具備以下條件：

a）應(yīng)具有上蓋；

b）應(yīng)有圍護物；

c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；d）層高在2.20m以上；e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。2.4房屋的套內(nèi)建筑面積指房屋套門范圍內(nèi)由產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。房屋的套內(nèi)建筑面積一般由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。2.5房屋的共有(公用)建筑面積指房屋內(nèi)各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?公用)建筑面積和不分?jǐn)偟墓灿?公用)建筑面積。2.6房屋的產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣（市）級房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利)2.7房屋的使用面積指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。2.8商品房的銷售面積指購買者所購買的套(單元)內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和。2.9層高指下層地坪或樓板面到上層樓板上面之間的垂直距離。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。2.10凈高指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構(gòu)件底面之間的垂直距離。2.11自然層指房屋室內(nèi)地坪±0以上，層高在2.20m以上，按樓板或地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。2.12技術(shù)層指專用于為安裝布設(shè)水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)備和管道且供人員進入操作、檢修用的空間層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層）。2.13夾層（附層）指房屋自然層內(nèi)未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)的局部樓層。自然層內(nèi)屬于房屋整體結(jié)構(gòu)2.14插層指位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進去的局部樓層。房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)2.15架空層指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無外墻圍合（圍護結(jié)構(gòu)）的敞開空間層。一般為底層架空，架空部位為通道、水域或斜坡等。2.16地下室指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過該房間室內(nèi)凈高的1/2的房屋地下使用空間。2.17半地下室指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過該房間室內(nèi)凈高的1/3且不超過1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。2.18閣樓（暗樓）指利用坡形屋頂（人字梁頂）的上部空間(悶頂部分)的那部分使用空間。悶頂部分2.19騎樓指建在道路（街、巷）旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。2.20過街樓指底層（部）有道路通過的樓房或上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。2.21功能區(qū)指根據(jù)不同使用功能而劃分的房屋建筑區(qū)域。功能區(qū)可再分為若干個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。2.22設(shè)備間（房）指幢內(nèi)（獨立的）有具體明確的用途，用于設(shè)置各種應(yīng)用設(shè)備以及進行綜合布線交接的房屋，包括配電、變電、有線網(wǎng)絡(luò)等用房。以規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)的竣工圖紙所標(biāo)定的用途認(rèn)定。2.23屋頂水箱間指突出房屋屋面，有圍護結(jié)構(gòu)，有頂蓋的，內(nèi)置蓄水裝置的房屋。2.24屋頂樓梯間指沿樓梯通道到達(dá)屋頂，突出房屋屋面，四周有圍護結(jié)構(gòu)，有頂蓋，供頂層維修或安全出入用的房屋。2.25屋頂電梯機房指沿電梯井通道到達(dá)屋頂，突出房屋頂層，有頂蓋，供設(shè)置、停放、檢修升降電梯的房屋。2.26門廳指建筑物中位于出入口處、用于接納和疏散人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間等的交通樞紐空間。2.27大堂指具有休息、會客、接待、登記、商務(wù)等功能的使用空間。2.28廊指聯(lián)系建筑物的水平交通空間。指與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。檐廊：設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間，一般兩端有圍護、無柱、且有平臺(應(yīng)高出室外地面一個臺階以上)。出檐下的水平交通空間兩端有圍護有平臺(應(yīng)高出室外地面一個臺階以上)挑廊：挑出房屋外墻的，與房屋相通，有頂蓋、有圍護（欄桿）、無支柱的水平交通空間?；乩龋涸诮ㄖ镩T廳或大堂內(nèi)，設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。門廊、門斗：指建筑物門前突出的有頂蓋和支柱（或墻）的通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋；以柱支撐頂蓋為門廊，是開放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過渡性建筑空間。2.29陽臺指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護結(jié)構(gòu)等，供人們活動、休息及晾曬衣物等用途的房屋附屬設(shè)施。2.30

雨篷指設(shè)置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷。2.31飄窗指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。2.32樓梯指設(shè)置于房屋室內(nèi)或室外聯(lián)接房屋各層之間階梯式的垂直交通通道，是樓房的交通設(shè)施。2.33室外樓梯指依靠房屋外墻體搭建在房屋外側(cè)的，位于房屋主體外，通達(dá)房屋各層的固定樓梯。2.34電梯井指用于設(shè)置電梯升降的垂直通道。2.35臺階指建筑物出入口處不同標(biāo)高地面或樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯式連接構(gòu)件。室外臺階還包括與建筑物出入口連接處的平臺。2.36主墻指房屋豎向平面或曲面構(gòu)件，并主要用來分隔房屋內(nèi)外環(huán)境空間，是建筑物的主要承重載體之一。2.37圍護結(jié)構(gòu)指圍合建筑空間周圍的墻體、門、窗、欄桿等。(圍護結(jié)構(gòu)是指建筑物及房間各面的圍護物，分為透明和不透明兩種類型：不透明圍護結(jié)構(gòu)有墻、屋面、地板、頂棚等；透明圍護結(jié)構(gòu)有窗戶、天窗、陽臺門、玻璃隔斷等。按是否與室外空氣直接接觸，又可以外圍護結(jié)構(gòu)和內(nèi)圍護結(jié)構(gòu)。在不需特別加以指明的情況下，圍護結(jié)構(gòu)通常是指外圍護結(jié)構(gòu)，包括外墻、屋面、窗戶、陽臺門、外門，以及不采暖樓梯間的隔墻和戶門等。)2.38幕墻指突出于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，用玻璃、金屬板、石材等材料形成的圍護結(jié)構(gòu)。2.39圍護性幕墻指直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。2.40裝飾性幕墻指設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。2.41勒腳指建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。2.42露臺（平臺）指供居住者進行室外活動的屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有圍護結(jié)構(gòu)，無頂蓋或頂蓋水平投影面積小于圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的活動空間。無頂蓋或頂蓋水平投影面積小于圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的活動空間。2.43復(fù)式住宅指套內(nèi)空間跨躍兩樓層以上的住宅，廳高為兩樓層以上高。

2.44錯層指套內(nèi)部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一個層面，無重疊面積的房屋。2.45躍層住宅指房屋套內(nèi)空間跨躍兩個自然層以上的住宅。2.46多功能綜合樓指一幢樓內(nèi)，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積有功能和服務(wù)對象不同。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。2.47結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

從建筑使用功能而言，在設(shè)計中，通常將大柱網(wǎng)的購物商場、餐廳、娛樂設(shè)施設(shè)于多功能綜合性高層建筑的下層部分，而將較小柱網(wǎng)、較小開間的住宅、公寓、旅館、辦公功能的建筑設(shè)于中、上層部分。這種建筑使用功能的特點相應(yīng)決定了多功能綜合性高層建筑結(jié)構(gòu)體系的特點。由于不同建筑使用功能要求不同的空間劃分布置，相應(yīng)地，要求不同的結(jié)構(gòu)形式，如何將他們之間通過合理地轉(zhuǎn)換過渡，沿豎向組合在一起，就成為多功能綜合性高層建筑結(jié)構(gòu)體系的關(guān)鍵技術(shù)。這對高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計提出了新的問題，需要設(shè)置一種稱為“轉(zhuǎn)換層”的結(jié)構(gòu)形式，來完成上下不同柱網(wǎng)、不同開間、不同結(jié)構(gòu)形式的轉(zhuǎn)換，簡單地說，就是上下兩層的結(jié)構(gòu)不一樣，必需設(shè)置一個轉(zhuǎn)換層來“承上啟下”。結(jié)構(gòu)上的轉(zhuǎn)換層概念，主要是指在整個建筑結(jié)構(gòu)體系中，合理解決豎向結(jié)構(gòu)的突變性轉(zhuǎn)化和平面的連續(xù)性變化的結(jié)構(gòu)單元體系。它在主要滿足結(jié)構(gòu)安全功能要求的同時，多數(shù)情況下解決一些特殊技術(shù)性建筑功能要求。比如在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層空間內(nèi)布置管道、設(shè)備等等。這種轉(zhuǎn)換層廣泛應(yīng)用于剪力墻結(jié)構(gòu)及框架—剪力墻等結(jié)構(gòu)體系中。2.48消防避難層（避難空間）指因消防需要在超高層建筑中每隔一定高度或頂層留出作消防避難用的樓層（避難空間）。

2.49公共通道指作為公眾通行的通道，或與市政（小區(qū)）道路連通的穿越建筑的通道。2.50公共開放空間指建筑物內(nèi)部供公眾使用的空間。2.51裙樓、塔樓指建筑群中，高樓層建筑的水平投影面積是低樓層建筑水平投影面積的1/3以下時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。2.52斜面結(jié)構(gòu)屋指設(shè)計建造時房屋的頂層部分是坡形屋頂結(jié)構(gòu)，且與房屋整體結(jié)構(gòu)連為一體；其中符合自然層條件的建筑面積應(yīng)達(dá)到整個層面建筑面積的2/3以上。2.53伸縮縫(溫度縫)在長度較大的建筑物或構(gòu)筑物中，設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，將建筑物或構(gòu)筑物分隔成段，借以適應(yīng)溫度變化所引起的伸縮，避免產(chǎn)生裂縫。亦稱溫度縫。2.54群樓式建筑群樓式建筑是指同期規(guī)劃、同期建設(shè)、群房和塔樓為一整體的建筑。2.55連體樓連體樓是指多幢樓房通過地下室或架空通廊或地面廊相連的建筑群。3．一般規(guī)定一般規(guī)定對房屋面積測算的內(nèi)容作了具體要求，明確了不同房屋建筑面積測算的精度要求。3.1用于房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積測繪應(yīng)當(dāng)在通過規(guī)劃驗收的竣工圖及有關(guān)資料和房屋客體相一致時實施。因施工變更造成房屋建筑面積變化，或?qū)訑?shù)改變或共用建筑面積變化等的，須經(jīng)原設(shè)計單位同意和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后出具測繪成果。設(shè)計單位對提供的圖紙和說明書負(fù)責(zé)。房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積測算要求，設(shè)計單位對提供的圖紙和說明書負(fù)責(zé)。3.2測繪人員應(yīng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定及本細(xì)則進行測繪，采用實地量測法，以測繪數(shù)據(jù)進行建筑面積測算?？⒐D數(shù)據(jù)經(jīng)實地測量，其圖上標(biāo)注尺寸符合實測精度要求時，圖紙尺寸可供測算使用。房屋實地測量時必須繪制草圖。所有的邊長尺寸經(jīng)實地測量后，必須進行邊長配賦，滿足整線段等于分線段之和或矩形對應(yīng)邊相等等幾何條件要求。房屋面積測算具體要求：采用實地量測法要求、竣工圖數(shù)據(jù)使用要求。3.3本細(xì)則中涉及的各種數(shù)量指標(biāo)，凡“大于(以上)”者包含數(shù)字本身，“小于(以下)”者不包含本數(shù)本身。3.4本細(xì)則的房屋建筑面積測算以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為房屋建筑面積測算最大誤差（限差）。具體要求如下表:各類房屋建筑面積的精度要求房屋建筑面積的精度等級中誤差最大誤差（限差）一0.01×+0.0003×S0.02×+0.0006×S二0.02×+0.001×S0.04×+0.002×S三0.04×+0.003×S0.08×+0.006×S注:S為房屋建筑面積，m23.5房屋建筑面積測算的精度要求：3.5.1對特殊的房屋，應(yīng)達(dá)到上表的一級精度；3.5.2對新建房屋，應(yīng)達(dá)到上表的二級精度；3.5.3對其他房屋，應(yīng)達(dá)到上表的三級精度。3.6房屋建筑面積以m2為單位，計算過程的面積取位至0.0001m2，最終面積取位至0.01m2，共有面積分?jǐn)傁禂?shù)取位至0.000001。3.7量（測）距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站式電子速測儀等能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具，邊長取位至0.01m3.8量（測）距精度按照邊長總長限差控制和按比例限差控制兩種方法評定：3.8.1邊長超過50m，以總長限差控制，限差為±0.04m；3.8.2邊長未超過50m，以按比例限差控制，限差計算公式：ΔD＝±（0.02+0.0004D）式中：D—實測房屋邊長值，以m為單位；當(dāng)D小于10m時，以10m計。邊長限差控制3.9房屋建筑面積測算及內(nèi)容：房屋建筑面積測算系指各計算部位水平投影面積測算。單層房屋按一層計算建筑面積；多層(高層)房屋按各層建筑面積的總和計算。包括房屋套內(nèi)建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的測算。3.10房屋建筑面積計算的條件

可以計算建筑面積的房屋及其附屬物一般應(yīng)具備以下條件：

a）應(yīng)具有上蓋；

b）應(yīng)有圍護物；

c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；

d）層高在2.20m以上；e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所?？勺鳛槿藗兩a(chǎn)或生活的場所。3.11房屋建筑面積測算的基本單元和幢的認(rèn)定：房屋建筑面積測算的基本單元是幢。幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。群樓式建筑按單幢處理。連體樓按多幢處理。幢的認(rèn)定明確關(guān)鍵解決了獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積問題。：《規(guī)范》幢的認(rèn)定：房屋建筑面積測算的基本單元是幢。幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋?！都?xì)則》幢的認(rèn)定明確：群樓式建筑按單幢處理。連體樓按多幢處理。3.12房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度。抹灰層厚度解決了墻體厚度0.24和0.28的問題：3.13房屋層數(shù)3.13.1房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，按室內(nèi)地坪±0以上計算，所在層次自下而上用自然數(shù)表示；地坪±0以下為地下層數(shù)，自上而下用負(fù)整數(shù)表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高2.20m以上的，計入地下層數(shù)。房屋室內(nèi)地坪低于室外地坪小于該房屋室內(nèi)凈高的1/3，且層高在2.20m以上的，該房屋計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，地坪±0以下為地下層數(shù)，半地下室計入地下層數(shù)。3.13.2旋轉(zhuǎn)上升式的樓房，按地坪±0以上計算，以其旋轉(zhuǎn)一周且層高2.20m以上的水平投影為自然層，所在層次按對應(yīng)的自然層次編號。3.13.3錯層房屋的層數(shù)按自然層來劃分。所在層次按對應(yīng)的自然層次編號。3.13.4夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，以及突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等不計層數(shù)。3.13.5房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于2.20m的部分，以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內(nèi)注記“h＜2.20m”。3.13.6斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達(dá)到2.20m以上的部分占整個頂層中層面建筑面積的2/3以上時，該層計入房屋自然層數(shù)。斜面結(jié)構(gòu)屋有條件的計入房屋自然層數(shù)。3.13.7技術(shù)層計入房屋自然層數(shù)，應(yīng)同時具備以下三個條件：a)建在自然層（標(biāo)準(zhǔn)層）之間或自然層內(nèi)；b)經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)；c)可利用空間的垂直高度在2.203.14玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認(rèn)定，以設(shè)計單位出具的說明書為準(zhǔn)。墻體的認(rèn)定，以設(shè)計單位出具的說明書為準(zhǔn)。4．房屋建筑面積測算規(guī)則房屋建筑面積測算規(guī)則有一般規(guī)定、成套房屋建筑面積的測算和特殊情況處理原則三部分。4.1一般規(guī)定4.1.1計算全部建筑面積的范圍

a)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影計算建筑面積。梯間、電梯間是指進出樓梯或電梯等空間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于2.2m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。夾層、插層、技術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整個房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進去的。不論是結(jié)構(gòu)層還是技術(shù)層，只要其層高不低于2.2m都可以計算建筑面積，凡層高低于2.2m的部位，均不應(yīng)計算建筑面積。

b)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大堂，均按一層計算面積。門廳、大堂內(nèi)的，層高2.20m以上的回廊部分，按其水平投影計算建筑面積。（穿過房屋的通道與過街樓的明顯區(qū)別:過街樓指底層（部）有道路通過的樓房或上部貫通、底層局部為通道的相連樓房,關(guān)鍵是有道路通過;穿過房屋的通道不是道路，是房屋的一部分，有的是門廳。）這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通道。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的按其水平投影面積計算。房屋內(nèi)的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計算建筑面積，而層高低于2.2m的通道、門廳、大廳是不能計算房屋的建筑面積。門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨?，一般在沿廳的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應(yīng)計算建筑面積。

c)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道;電梯是指房屋各層間垂直上下的電動交通通道;提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井;垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道;管道井是指房屋各層的各種管道(如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等)上下集中通過的井道。由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計算房屋的建筑面積。

d)房屋天面上，屬永久性建筑，層高2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高度在2.20m以上的部分（位），按其外圍水平投影計算面積。以上所指層高在2.2m以上是指層高在2.2m或2.2m以上的房屋。天面是指房屋頂面上，四周有圍護結(jié)構(gòu)的，可供人民正常活動的平臺，也叫天臺。房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。電梯機房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘?、可供人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，對這類斜面房頂?shù)姆课?，按其層高達(dá)到2.2m的部位計算房屋建筑面積。上述規(guī)定包括房屋天面上或房屋屋頂上的樓梯間、水箱間、電梯機房，以及斜面屋頂?shù)姆课?。上述有關(guān)斜面屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計算，即所有斜面屋頂?shù)姆课?，都按層高達(dá)到2.2m的部位計算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)的一致和統(tǒng)一。

e)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積。挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.2m，按樓房處理。(陽臺是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積。不封閉陽臺按其外圍水平投影的一半計算建筑面積。封閉與不封閉以設(shè)計圖紙或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。所謂封閉陽臺，系指陽臺采用實體欄板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。)

f)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算面積。室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層的步行通道之用的、有圍護結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。當(dāng)上層樓梯設(shè)計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。室外樓梯的面積按實際層數(shù)各層的水平投影面積計算。

g)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算面積。(此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結(jié)構(gòu)柱。此處所指走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊)

h)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計算面積。(架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實體欄板作圍護，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。架空通廊的層高低于2.2m的也不計算建筑面積。)

i)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影計算面積。(采光井是指為地下室提供光線和通風(fēng)用的地下室墻體外的地下空間。防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體的隔離層。保護墻是指和防潮層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力，外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也是保護墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。上述這些增厚的墻體都不計算建筑面積，故地下室和半地下室的建筑面積計算按上口，即以地上部分的墻體為準(zhǔn)計算)

j)有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護結(jié)構(gòu)的進出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗;門廊和門斗時房屋門外的房屋附屬設(shè)施，它主要起防雨、防塵、避曬、擋風(fēng)、防寒、隔音等緩沖作用和分隔作用的建筑物。門斗在主墻體以內(nèi)的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中。門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋。這個上蓋可以是獨立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的地板，或挑樓或陽臺的地板，也可以是屋檐。門廊和門斗的層高不低于2.2m。門斗的維護結(jié)構(gòu)應(yīng)為結(jié)構(gòu)墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨立的與頂蓋相連的墻體。門廊和門斗都是進出大門的主要通道。

k)作為房屋外墻的玻璃幕墻等，按其外圍水平投影面積計算。

1)屬永久性有柱的車棚、貨棚等建筑物，按柱的外圍水平投影面積計算。

m)依山（坡）地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。

n)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

4.1.2計算1/2建筑面積的范圍

a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算。(與房屋相連的上蓋，可以是挑樓或挑廊的底板，也可以是自備的專制頂蓋頂蓋是由屋檐延伸而構(gòu)成的底層無柱走廊，稱檐廊;頂蓋由樓體或挑廊或挑樓底板構(gòu)成的，底層無柱走廊，也是檐廊。有和房屋相連的頂蓋，有永久性的牢固的圍護結(jié)構(gòu)的檐廊，按圍護結(jié)構(gòu)外圍的水平投影面積的一半計算建筑面積。檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結(jié)構(gòu)的，視為有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊還應(yīng)是房屋進出的通道，或作為生產(chǎn)或生活的場所，層高不低于2.2m，才計算建筑面積。沒有頂蓋或沒有圍護結(jié)構(gòu)，或生產(chǎn)和生活都無法使用的，或?qū)痈叩陀?.2m的，均不宜計算建筑面積。b)與房屋相連有上蓋無柱的檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算（兩端均有與房屋相連的墻體的，視為有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊）。檐廊術(shù)語：設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間，一般兩端有圍護、無柱、且有平臺(應(yīng)高出室外地面一個臺階以上)。

c)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的1/2計算。

d)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算。

e)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的1/2計算。

f)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的1/2計算。4.1.3不計算建筑面積的范圍

a)層高小于2.20m的夾層、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。(為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所有層高低于2.2m以下的房屋、房間、房層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、挑樓、地下室、半地下室等都不宜計算建筑面積。這也是作為人民生產(chǎn)和生活空間的最基本的需求。)層高大于2.20m的技術(shù)層計算建筑面積

b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。(構(gòu)件是組成房屋結(jié)構(gòu)的各單元，如房屋的梁、柱等，這里指的是突出房屋墻面的梁、柱等構(gòu)件)配件是組成房屋的零件或部件，這里指的是突出房屋墻面的部件，例如磚和瓦等部件。裝飾柱是指為裝飾或點綴房屋而用的非承重柱，承重柱是指對房屋起承重作用的結(jié)構(gòu)柱。承重柱有時在外表附有裝飾性的部分。裝飾柱或承重柱，以及承重柱的裝飾性部分的認(rèn)定，以設(shè)計圖紙為準(zhǔn)。裝飾性的玻璃幕墻是指附在或架在房屋外墻面上起裝飾作用的玻璃幕墻。垛是指房屋墻上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墻面的磚、瓦以及水泥構(gòu)件。勒腳是位于房屋外墻面下部，突出房屋外墻面的，為保護墻基和墻體的、防水浸蝕、防腐蝕的、附在房屋外墻面下端的表面構(gòu)筑層，它由磚或混凝土或三合土等材料構(gòu)成。不是所有房屋都有勒腳。臺階在這里是指室外臺階，室外臺階是房屋的輔助設(shè)施，不單獨計算建筑面積無柱雨蓬這里指的是無柱的、位于門上方或窗上方的為防雨和防曬用的頂蓋。頂蓋一般由混凝土構(gòu)件(板)構(gòu)成，與房屋的墻體或房屋的梁柱相連接，頂蓋的下方無承重柱或承重墻支撐，頂蓋下方可能是房屋的進出口或人行通道，沒有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物。

c)房屋之間無上蓋的架空通廊。

d)房屋的天面、挑臺和天面上的花園、泳池。(房屋的天面是指房屋屋頂面上，四周有圍護結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒拥钠脚_，也稱天臺。挑臺是指挑出房屋外墻或伸出屋面，有圍護結(jié)構(gòu)無頂蓋的平臺。這里的天面上的花園、泳池都是指房屋天面上無頂蓋的花園和游泳池。)

e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐的平臺。(這些平臺是指安置于建筑物內(nèi)部的，供操作、上料、安放物品用的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。)

f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g)利用引橋、高架橋、高架路的橋（路）面作為頂蓋建造的房屋。(這里指的是在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或是利用高架橋路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，沒有利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋，而自備頂蓋的房屋，不在此條規(guī)定之列。)

h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j)房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。4.2成套房屋建筑面積的測算4.2.1成套房屋的套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。4.2.2套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以套內(nèi)房屋內(nèi)墻結(jié)構(gòu)的水平投影面積按以下規(guī)定計算:a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。4.2.3套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的1/2計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。承重墻體或其他承重支撐體山墻:俗稱外橫墻沿建筑物短軸方向布置的墻叫橫墻，橫向外墻一般稱為山墻。古代建筑一般都有山墻，它的作用主要是與鄰居的住宅隔開和防火。山墻有三種形制，一是人字形，比較簡潔實用，修造成本也不高，民間多采用。二是鍋耳形，線條優(yōu)美，變化大，實際上它是仿照古代的官帽形狀修建的，取意前程遠(yuǎn)大，因它的形狀像鐵鍋的耳朵，民間俗稱鑊(鍋)耳墻。鍋耳墻不但大量用在祠堂廟宇的山墻上，一般百姓的住宅也常運用，綿綸會館等建筑為典型的鍋耳形山墻。三是波浪形。造型起伏有致，講究對稱，起伏多為三級，實際是鍋耳墻的變形，更像古代的官帽，百姓基本不用。在比較大的建筑群中它和人字形山墻、鍋耳形山墻一起出現(xiàn)在群落里，尤顯風(fēng)姿。有諺語說“山墻扒門必定傷人”：這是因為我國傳統(tǒng)房子的主梁搭在山墻上的，而山墻常是承重墻，如果在墻上開門會使墻的承重能力下降，主梁有跌落的危險。4.2.4套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均以陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積按封閉、不封閉類型及上蓋要求分別計算。4.3特殊情況處理原則特殊情況處理原則，對陽臺、飄窗、通道、閣樓、樓梯、地下室、架空層、不規(guī)則圍護物等容易產(chǎn)生異議建筑物的測算，作出明確規(guī)定。4.3.1陽臺術(shù)語2.29陽臺指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護結(jié)構(gòu)等，供人們活動、休息及晾曬衣物等用途的房屋附屬設(shè)施。4.1前述一般規(guī)定：e)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積。d)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算。指原始設(shè)計規(guī)劃批準(zhǔn)的封閉陽臺4.2.4套內(nèi)陽臺建筑面積均以陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積按封閉、不封閉類型及上蓋要求分別計算。a)主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計算建筑面積。b)作為消防通道（連廊）的多戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽臺，計入涉及到的各戶的套內(nèi)建筑面積。c)無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的敞開式陽臺，均視為無頂蓋陽臺，不計算建筑面積。d)陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時，按上口外圍水平投影面積計算建筑面積。e)一幢房屋中個別樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置陽臺，形成陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積。f)陽臺頂蓋水平投影面積與陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，按少的投影面積1/2計算建筑面積。g)上有陽臺、具有圍護結(jié)構(gòu)的底層平臺，視作陽臺。4.3.2當(dāng)飄窗窗臺高度小于0.30m，且飄窗凈高在2.20m計算面積條件：a、術(shù)語2.31飄窗指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。b、窗臺高度小于0.30m，且飄窗凈高在2.20m以上4.3.3通道a)房屋底層的公共通道，不計算建筑面積。b)臨街樓房、挑廊下的底層及小區(qū)內(nèi)的底層走廊作為公共通道的，不論是否有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)，不計算建筑面積。公共性。4.3.4地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積；其在地面且獨立于建筑物之外時，有圍護結(jié)構(gòu)或柱和上蓋，且高度在2.20m以上的，按圍護結(jié)構(gòu)或柱外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；其在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，地面部分按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積。地下室或半地下室使用通風(fēng)井、煙道計算面積及歸屬規(guī)定。4.3.5與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。4.3.6房屋層內(nèi)，以機械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。4.3.7架空層a)層高在2.20m以上的架空層作為公共開放空間的，不計算建筑面積;b)依山（坡）地建造的房屋，利用吊腳做架空層加以圍護封閉利用，整修有底板，層高2.20m以上的部位計算建筑面積；c)架空層中層高2.20m以上并加以圍護封閉利用的門廳、樓梯、電梯和水、電、排風(fēng)管道井等部位，計算建筑面積。架空層計算建筑面積條件：圍護封閉利用。4.3.8由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分無論有無頂蓋或有無圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。通行坡道4.3.9位于地下室內(nèi)和屋頂上的水箱或儲水池（消防水池），不計算建筑面積。4.3.10技術(shù)層、夾層、插層層內(nèi)的夾層、插層等，當(dāng)夾層、插層層高和剩余層高均在2.20m以上，兩部分均計算建筑面積；當(dāng)其中一個部分的層高不足2.20m，但上下兩部分層高之和在2.20m以上時，按一層計算建筑面積（外墻不重復(fù)計算）。外墻不重復(fù)計算4.3.11a)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，頂層高度2.20m以上的部位按其水平投影計算建筑面積。b)躍層層高在2.20m以上的部分，按水平投影計算建筑面積。c)躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高2.20m以上的外墻，1/2計入套內(nèi)建筑面積，另1/2計入幢共有建筑面積。躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高2.20m以上的外墻4.3.12閣樓（暗樓）不計算房屋建筑面積。注意閣樓（暗樓）與房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的區(qū)別，4.3.13樓梯a)門廳或大堂內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式固定樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。旋轉(zhuǎn)梯所形成的中空部分，屬大堂或門廳的一部分，計入大堂或門廳的面積。門廳或大堂內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式固定樓梯所形成的中空部分b)躍層、夾層等有高度大于2.20m的部分，其中的樓梯孔按相應(yīng)梯位（或設(shè)計梯位）的水平投影面積計算建筑面積。根據(jù)實際計算c)屬永久性結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積；當(dāng)上層樓梯覆蓋下層樓梯時，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。d)挑出主墻體外、未封閉、有圍護結(jié)構(gòu)、有頂蓋的樓梯挑平臺，挑平臺頂蓋水平投影面積小于挑平臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，挑平臺不計算面積；挑平臺頂蓋水平投影面積與挑平臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于挑平臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，按少的投影面積1/2計算建筑面積。e)廣場式的室外樓梯和用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯、鋼筋砼懸臂一字形平板式踏步樓梯，不計算建筑面積。f)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。4.3.14a)同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃、金屬等其他材料作裝飾幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。b)各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。c)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，其層高2.20m以上的部分計算建筑面積。d)房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影計算建筑面積。f)裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。4.3.15陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以其底板水平投影計算建筑面積。4.3.16與房屋相連的無柱走廊、檐廊、挑廊的頂蓋連續(xù)投影面積大于或等于其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2的，按其頂蓋投影面積1/2計算建筑面積。5．共有建筑面積的測算5.1共有建筑面積的確認(rèn)5.2共有建筑面積的分類5.3共有建筑面積的處理原則5.4共有建筑面積的內(nèi)容5.5共有面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎?.6共有建筑面積的計算方法5.7共有建筑面積的分?jǐn)偡绞?.7.1共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t5.7.2住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?.7.3商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?.7.4多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?.7.5多級共有建筑面積分?jǐn)?.8特殊共有建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t5.8.1房屋內(nèi)為小區(qū)或多幢樓服務(wù)的5.8.2地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口5.8.3一般的住宅樓中，各單元的共有部位內(nèi)容一致時5.8.4住宅樓中，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室等5.8.5連接商場各層的自動扶梯(電梯)5.8.6地下室、半地下室或架空層等內(nèi)的5.8.7位于地下室中的5.8.8多功能的綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井5.8.9為單一產(chǎn)權(quán)人服務(wù)的專用樓梯5.8.10原設(shè)計為整體商場，在銷售時分割成通道和若干鋪位(間數(shù))5.9以下不計入共有建筑面積的建筑，在測繪成果中應(yīng)予以說明：5.1共有建筑面積的確認(rèn)5.1.1委托測繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計或規(guī)劃部門確認(rèn)的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書,經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進行分類確認(rèn)和登記。委托測繪的單位對提供的說明書負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。設(shè)計或規(guī)劃部門確認(rèn)的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書現(xiàn)場勘測委托測繪的單位對提供的說明書負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任5.1.2共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。5.2共有建筑面積的分類5.2.1幢共有建筑面積：指為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積。5.2.2功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。5.2.3層共有建筑面積:指各層中專為本層使用或服務(wù)的共有部位的建筑面積。5.2.4其它共有建筑面積。5.3共有建筑面積的處理原則5.3.1產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。5.3.2無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分?jǐn)偂?.4共有建筑面積的內(nèi)容5.4.1共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。消防連廊計入共有建筑面積5.4.2共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。5.4.3獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。5.5共有面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎綄ο嚓P(guān)建筑面積進行共有或共用面積分?jǐn)偅聪率接嬎?式中：K—為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；—為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；—為各單元分?jǐn)偹玫拿娣e，m2；—為需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和，m2；—為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。5.6共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。整幢的共有建筑面積=整幢建筑物的建筑面積-整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和-扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫-為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房-人防工程等建筑面積5.7共有建筑面積的分?jǐn)偡绞?.7.1共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進行分?jǐn)偅还δ軈^(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分?jǐn)?；層共有建筑面積由該層中各單位按面積比例分?jǐn)偂?.7.2住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

住宅樓以幢為單位，依照5.3的處理原則和5.5的計算公