房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概述房地產(chǎn)投資環(huán)境，是房地產(chǎn)項目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱。按照尼古拉斯·斯特恩對于投資環(huán)境的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響投資的風險和收益的政策、制度和行為環(huán)境。投資環(huán)境主要關(guān)注的是制度、管理、政策、穩(wěn)定以及基礎(chǔ)設(shè)施。定，此后的市場研究和地塊選擇才能開始。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素投資環(huán)境因素劃分為6大類，即政治、經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律、社會文化和自然地理，而每種因素又包含大量的子因素。從不同的角度，可以對投資環(huán)境作不同的分類：1、從地域范圍上劃分，可分為宏觀投資環(huán)境和微觀投資環(huán)境。宏觀投資環(huán)境是指整個國家范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和2、從投資環(huán)境所包含因素的多少來劃分，可分為狹義的投資環(huán)境和廣義的投資環(huán)境。狹義的投資環(huán)境主要指投資的經(jīng)濟環(huán)境的各種因素。通常所說的投資環(huán)境主要指廣義的投資環(huán)境。3、從投資環(huán)境表現(xiàn)的形態(tài)來劃分可分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指那軟投資環(huán)境也不可忽視。4本書下面按照軟環(huán)境和硬環(huán)境的分類對投資環(huán)境要素進行詳細闡述。（其中包括市政、辦公、商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等），境是項目成功的物質(zhì)條件。（一）硬環(huán)境要素集，促進市場活躍。而所謂的硬環(huán)境主要包括以下幾個方面：1、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施，又稱基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)是來源于拉丁文下部、底層）和structure（結(jié)構(gòu)、建筑物）的合成詞。其最早是作為工程術(shù)語來使用的，主要指建筑物、世紀40年代末，西方經(jīng)濟學家開始把“基礎(chǔ)設(shè)施”一詞引入經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會再生產(chǎn)的研究語演變?yōu)橐粋€重要的經(jīng)濟術(shù)語。把基礎(chǔ)設(shè)施定義為：社會的間接資本，支撐一國的經(jīng)濟基礎(chǔ)（和其他公共服務(wù)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施（urbaninfrastructure）已經(jīng)成為城市建設(shè)管理中的一個重要詞匯。一般來說，城市基礎(chǔ)設(shè)施可以分成兩類，一類是生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施，包括能源、交通、郵電等設(shè)施；另一類是社會性基礎(chǔ)設(shè)施，包括文化、教育、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)業(yè)等設(shè)施。我國對城市基20世紀801983年，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于北京城1985年7月，中國城市科學研究會和中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所聯(lián)合在北京召開了城市基從各國城市的發(fā)展來看，雖然性質(zhì)和規(guī)模有所不同，但城市基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)成大體相同，一般來講主要包括6大系統(tǒng)：城市能源系統(tǒng)城市水資源和供水排水系統(tǒng)主要包括水資源的開發(fā)、利用和管理系統(tǒng)，自來水的生產(chǎn)與供應(yīng)系統(tǒng)，污水、廢水和雨水的接納、輸送、凈化及排放系統(tǒng)，中水供應(yīng)系統(tǒng)等。其功能是組織水流及廢水流循環(huán)。城市交通運輸系統(tǒng)主要包括城市道路系統(tǒng)（各級城市道路、橋梁、停車場、道路照明等交通工程設(shè)施，以及城市對外交通運輸集散和銜接設(shè)施，如航空港、火車站、長途客運站、港口、碼頭等城市郵電通信系統(tǒng)主要包括郵政設(shè)施系統(tǒng)（信函、電報、各級郵電局、郵政信箱等），電信設(shè)施系統(tǒng)（電話、傳真、移動通訊服務(wù)設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及電信局等）城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)主要包括城市環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)（垃圾糞便的收集、清運、處理，公共場所的保潔，公廁等環(huán)衛(wèi)設(shè)施），城市園林綠化系統(tǒng)（公園、綠化帶、公共綠地、苗圃等），城市環(huán)境保護系統(tǒng)。其功能作用是美化城市景觀和凈化生態(tài)環(huán)境。城市防災系統(tǒng)主要包括消防系統(tǒng)、防洪系統(tǒng)、抗震及防地沉系統(tǒng)、人防備戰(zhàn)系統(tǒng)等。其功能是防護自然災害和人為災難。以上6市生產(chǎn)和生活的順利進行。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施是區(qū)域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。地帶，問題則比較復雜且頻繁。北京盡管市政建設(shè)投資力度大，建設(shè)時間長，但由于城市發(fā)展速度過快，也存在著基礎(chǔ)設(shè)考慮。2、生活配套大小與項目規(guī)模成反比，項目越小，逆配套環(huán)境水平操作的難度越大。因此，進行房地產(chǎn)開發(fā)，必須認真考察周邊生活配套，不僅是要依據(jù)調(diào)查結(jié)果調(diào)整自己的物業(yè)配比，同時也要保證生活配套的水平和質(zhì)量與所開發(fā)項目定位保持一致。3、商務(wù)設(shè)施周邊的寫字樓市場、公寓市場和商鋪市場都有較高的價格和旺盛的需求。這從、金融街、中關(guān)村等的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況就可以看出。1993年經(jīng)國務(wù)院批準的《北京城市總體規(guī)劃》中，北京市政府明確提出，“在建國門至朝陽門、東二環(huán)路至東三環(huán)路之間，開辟具有金融、保險、信息、咨詢、商業(yè)、文化和商務(wù)年，北京市規(guī)劃局在《北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中，確定了北京商務(wù)中心區(qū)的范圍為目前大“西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路之間的3.99平方公2001年，在國際征集、國際咨詢、國際評審的基礎(chǔ)上，編制完成了《北京商務(wù)中心區(qū)總體規(guī)劃》，對區(qū)域的功能布局、空間形態(tài)、綠化系統(tǒng)及公共開放空間、地下空間利用等方面進行了科學規(guī)劃，確定了北京CBD規(guī)劃建筑規(guī)模約1000萬平方米，其中寫字樓占50％，公寓占25％，其它為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。為這些極其活躍的商務(wù)活動提供支撐的是完善的商務(wù)服務(wù)設(shè)施，CBD區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓、公寓、酒店及商務(wù)配套設(shè)施項目40多個，總建筑量超過200萬平方米。一流的商務(wù)環(huán)境創(chuàng)造了巨大的產(chǎn)業(yè)增長動力。據(jù)2002年統(tǒng)計，現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為20751460家，外資企業(yè)615家，占29.64%，外國駐京代表機構(gòu)570家，其中外資銀行保險證券公司及辦事機構(gòu)150多家，中外律師會計師投資咨詢等中介服務(wù)機構(gòu)192家。從行業(yè)結(jié)構(gòu)分析，信息、咨詢服務(wù)業(yè)有411家，零售業(yè)214家，食品、飲料、煙草和家庭用品批發(fā)業(yè)10789業(yè)76家，計算機應(yīng)用服務(wù)業(yè)7255內(nèi)大多數(shù)公寓項目的均價超過10000元CBD有高速公路相連的通州區(qū)，住宅的價格都因此大幅上升，僅2001～2003年，通州住宅項目就普遍上升了500～1000元/平方米，甚至有的樓盤出現(xiàn)了與一期相比翻倍的巨大漲幅，為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了豐厚的利潤回報。4、其他因素或不利的影響，也應(yīng)該特別注意。繁忙的鐵路線也會嚴重破壞社區(qū)的生活環(huán)境，影響產(chǎn)品品質(zhì)的提高。注意考察研究項目附近的污染和其他不利的設(shè)施，將更好地控制風險。（二）軟環(huán)境要素軟環(huán)境要素相對硬環(huán)境來說，更加難以把握。因為它的形態(tài)更具變化性，影響的程度也不容易估計，分析的主觀性更強。1、社會文化主要包括民族語言、文字、宗教信仰、風俗習慣、文化傳統(tǒng)、價值觀念、道德準則、教育水平及人口素質(zhì)等。2、政治政治環(huán)境是指擬投資地區(qū)的政治制度、政局穩(wěn)定性、社會安定性、信譽度、政策連續(xù)性以及是否存在戰(zhàn)爭風險等方面的基本條件。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要涉及的環(huán)節(jié)、接觸的層面是一般產(chǎn)業(yè)投資所無法相比的。政治3、經(jīng)濟的認識。經(jīng)濟收縮的交替更迭、循環(huán)往復。接近自己的振幅的類似特征的更短周期。從不同的角度，經(jīng)濟學家們分析了經(jīng)濟周期產(chǎn)生的原因。要受經(jīng)濟的影響，但又反過來影響經(jīng)濟，如貨幣供給、投資、消費和心理等因素。GDP及人均GDP數(shù)值及增長率、當?shù)剡M口貿(mào)易、當?shù)厥袌鲆?guī)模市場金額、增長率和新增投資企業(yè)情況。中心等政府部門做出的統(tǒng)計分析以及各大科研機構(gòu)的課題研究等等。4、法制資企業(yè)和開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境然而，在中國，各地的法制環(huán)境，由于立法和執(zhí)法等方面的差異，還存在很大程度的不完善性。這在西部大開發(fā)中可見一斑。完成開發(fā)。還包括國家和當?shù)貙τ谝?guī)劃建設(shè)條件的規(guī)定一個重要例子就是2002年北京市下發(fā)的33號文件。2002年6月28日，北京市下發(fā)了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)(2002)33號），對已沿用多年的協(xié)議出讓國有土地方式叫停。按照通知要求，從2002年７月起，凡在北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國有土地進行商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營性開發(fā)的項目用地，必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。通知規(guī)定，凡用于經(jīng)營性開發(fā)的項目用地，按以下規(guī)定辦理：土地交易市場公開交易。進入市土地交易市場公開交易。拍賣或掛牌交易。賣方式獲得土地使用權(quán)。2002號文件，到2002年12月31日，所有之前協(xié)議出讓“圈到的”土地，必須完成立項、20032003～20045、金融金融是房地產(chǎn)開發(fā)投資前必須重點考察的因素。房地產(chǎn)投資與普通項目投資相比，一個突出的差別就是資金需求量大，占用時間長，因此，對資金和融資渠道的依賴性更強。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多處于資金不足狀態(tài)，負債率很高，常常達到70～80％甚30％左右，其余部分基本來自銀行，不論直接還是間接方式。因此，金融政策和融資渠道的變化強烈影響著房地產(chǎn)開發(fā)活動。2003年央行頒布的121號文件以及后續(xù)的相關(guān)執(zhí)行政策得到充分的展示?！?21號文件”的核心內(nèi)容是（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款70％，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。121號文件不僅規(guī)定了開發(fā)貸款，還對與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的所有方面都作了規(guī)定——包括住房按揭、土地儲備、施工企業(yè)貸款和公積金貸款。121號文件出臺，是因為日益增多的房地產(chǎn)違規(guī)貸款引起了央行的密切關(guān)注。來自建設(shè)部等部委的調(diào)查表明，目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%至30%總投入的30%至40請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中度說，目前房地產(chǎn)貸款已占全國商業(yè)銀行貸款總額的17%，銀行對房地產(chǎn)貸款的依賴程度也已經(jīng)相當高。121號文件正是在控制銀行風險、控制房地產(chǎn)擴張、限制其形成泡沫的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的?？偟恼f來，121文件對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：、改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運作模式。式在121121號文加大了開發(fā)企業(yè)前期的資金壓力，這構(gòu)成驅(qū)散的作用，降低銀行的信貸風險，同時促進房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)奩實和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著121號文件的執(zhí)行和深化，土地資源將向一些專業(yè)化程度高、公司管理規(guī)范、土場。、抑制投資型客戶的購房需求。、限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲備。121地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。這將限制地方政府對土地進行開發(fā)，從金的貸款”，這會導致開發(fā)商土地儲備不足，影響其進行連續(xù)生產(chǎn)的能力。金融力量，在目前中國實際環(huán)境中，對房地產(chǎn)行業(yè)具有顛覆性的影響，必須在投資環(huán)境分析中得到應(yīng)有的重視。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析方法投資環(huán)境分析評估是開發(fā)企業(yè)對外開發(fā)活動中可行性研究的重要組成部分?；A(chǔ)。素。投資環(huán)境的評估方式主要有專家實地論證、問卷調(diào)查評價和咨詢機構(gòu)評估3種。（一）專家實地論證為了解某地區(qū)的投資環(huán)境，投資者可以派遣一個專家組前往當?shù)剡M行實地考察和評價。在錯誤、失真、殘缺的信息可能將投資環(huán)境的評價引入歧途。銀行等金外國企業(yè)家和商人；（5）顧客和潛在的顧客。（二）問卷調(diào)查評價法來歸納、整理調(diào)查結(jié)果，最后得出對投資環(huán)境的評價。反映。征詢調(diào)查表是進行問卷調(diào)查的重要工具。調(diào)查表的制定要求簡單明了，重點突出，用詞準的代表性。至少應(yīng)包括以下3方面的人員：一是該地區(qū)有關(guān)部門的官員和工作人員；二是有代表性的投資者；三是有關(guān)政治、經(jīng)濟和法律等方面專家學者。否集中，集中到什么程度；這種評價者意見的離散程度，也就是統(tǒng)計上所說的離散趨勢。（三）咨詢機構(gòu)評估驗，通過調(diào)查研究取得信息，用現(xiàn)代科學的咨詢方法，對該地區(qū)的投資環(huán)境進行評價同其他研究工作一樣，咨詢機構(gòu)的工作也有一定的程序。它大體可分為3個階段：評估前的洽談這一階段從委托者提出要求開始直至簽訂咨詢委托合同咨詢機構(gòu)與委托者談判，明確了解委托者的意圖和目標；（2）在咨詢機構(gòu)內(nèi)組織課題組，課題組收集信息并做事前調(diào)查，根據(jù)與委托者確定工作計劃書，正式簽訂咨詢委托合同。評估階段評估報告（四）冷熱對比法這是1968年美國學者伊西阿·利特法克和彼得·班廷兩人提出的投資環(huán)境評估方法。他即優(yōu)劣）些地區(qū)的投資環(huán)境進行了評價。這些因素包括：1、政治穩(wěn)定性。2、市場機會。有廣大的顧客，對開發(fā)商提供的產(chǎn)品和服務(wù)有尚未滿足的需求，且具有較大的購買力。當市場機會大時，它就被稱為“熱”因素。3、經(jīng)濟發(fā)展與成就。一個地區(qū)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段、增長率、經(jīng)濟效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。4、文化一元化。5、法令阻礙。、實質(zhì)阻礙。一個地區(qū)的自然條件，如地形、地理位置、氣候、降雨量、風力等，往往會對企業(yè)的有效經(jīng)營產(chǎn)生阻礙。如果實質(zhì)阻礙高，就是一個“冷”因素。7、地理文化差異。表1冷熱對比例表地名政治穩(wěn)定性市場機會經(jīng)濟發(fā)展成就文化一元化法令阻礙實質(zhì)阻礙地理文化差距A熱大大大中小中小冷B熱大中中大小小小冷C熱大大大大中小中冷D熱大大大大大中大冷E熱小中中中小中大冷F熱小中中中中大大冷G熱小中小中大大大冷H熱小中中小中大大冷I熱中中小中大大大冷J熱小小小中大大大冷總之，當政治穩(wěn)定、市場機會大、經(jīng)濟發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實質(zhì)阻礙小、地理文化差距小時，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反反，若一個地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。當然，上述7個因素又可分為若干個子因素，可以對這些子因素作進一步的“熱冷”分析。（五）多因素評估法在1987氏等級尺度法的基礎(chǔ)上，提出了一種多因素評估方法。他將投資環(huán)境因素分為11類，即：政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)計算公式如下：式中：G為投資環(huán)境總分數(shù)；Wi為第i類因素的權(quán)重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei分別為第i類因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。投資環(huán)境總分數(shù)的取值在11～55之間，愈接近55，則說明投資環(huán)境愈佳；反之，愈接近11，則說明投資環(huán)境愈差。表閔氏多因素評估法影響因素政治環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境財務(wù)環(huán)境市場環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)條件輔助工業(yè)法律制度文化環(huán)境競爭環(huán)境

子因素①政治穩(wěn)定性；②國有化可能性；③當?shù)卣耐赓Y政策①經(jīng)濟增長；②物價水平①資本和利潤匯出；②匯率；③集資和借款的可能性①市場規(guī)模；②分銷網(wǎng)點；③營銷輔助機構(gòu)；④地理位置①國際通信設(shè)備；②交通與運輸；③外部經(jīng)濟①科技水平；②合適的勞動力；③專業(yè)人才的供應(yīng)①輔助工業(yè)的發(fā)展水平；②輔助工業(yè)的配套情況①各項法律是否健全；②法律是否得到很好的執(zhí)行①機構(gòu)的設(shè)置；②辦事效率；③工作人員的素質(zhì)地社會風俗①當?shù)馗偁帉κ值膹娙?；②同類產(chǎn)品進口配額在當?shù)厥袌鏊挤蓊~8關(guān)鍵因素評估法把外商投資的動機劃分為6種：（1）降低成本；（2）開拓當?shù)厥袌?；?）獲得當?shù)氐纳a(chǎn)并采用前述的計算總分的方法來評價投資環(huán)境。表2關(guān)鍵因素評估法降低成本

投資動機

影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素①適合當?shù)毓べY水平的勞動生產(chǎn)率；②土地費用；③原料及元件價格