00972房地產(chǎn)項目評估2010年01月試卷

00972#房地產(chǎn)項目評估試題第5頁(共5頁)浙江省2010年1月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)項目評估試題課程代碼：00972一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，主要體現(xiàn)在它的（）A.獨(dú)一無二性 B.用途多樣性 C.不可移動性 D.易受限制性2.容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與_____的比值。（）A.建筑基底總面積 B.空地面積C.土地總面積 D.地塊綠化面積3.下列說法正確的是（）A.資產(chǎn)的原始價值會隨著時間的推移而增加B.資產(chǎn)的賬面價值會隨著時間的推移而減少C.資產(chǎn)的市場價值等于原始價值D.資產(chǎn)的市場價值等于賬面價值4.某套住房價格為100萬元，分兩期支付，首期付款40萬元，余款60萬元在第10個月末一次付清，當(dāng)時年利率為12％，按月計息，該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為_____萬元。（）A.40 B.100 C.103 D.1065.A、B兩塊土地除容積率以外，其余條件都相同，應(yīng)采用_____指標(biāo)比較其價格水平高低最為科學(xué)。（）A.樓面地價 B.容積率 C.土地單價 D.土地總價6.估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)時的（）A.客觀合理價值 B.實(shí)際成交價格 C.賬面價值 D.市場價格7.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以_____狀況為參照系進(jìn)行的。（）A.類似房地產(chǎn) B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)C.估價對象房地產(chǎn) D.可比實(shí)例房地產(chǎn)8.某建筑物，經(jīng)測算其重置成本為50萬元，地面、門窗等引起的物質(zhì)磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于旁邊新修鐵路引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬元。則該住宅的現(xiàn)值為_____萬元。（）A.36 B.39 C.41 D.379.某建筑物已建成15年，預(yù)計尚可使用35年，殘值率為10％，該建筑物的成新率為（）A.67％ B.69％ C.71％ D.73％10.某宗房地產(chǎn)的收益期限為無限年，每年的凈收益為20萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為_____萬元。（）A.50 B.100 C.200 D.30011.運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的價值時，資本化率和評估價值的關(guān)系是（）A.資本化率越高，評估價值越高 B.資本化率越低，評估價值越低C.資本化率對評估價值無影響 D.資本化率越低，評估價值越高12.在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（）A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.銷售稅費(fèi)D.開發(fā)成本和管理費(fèi)用13.假設(shè)開發(fā)法的基本公式為（）A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)B.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房產(chǎn)價值-經(jīng)營成本-管理費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤C(jī).待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房產(chǎn)價值-投資成本-開發(fā)利潤-投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)14.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同，則宜選用_____方法進(jìn)行測算。（）A.平均增減量法 B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法 D.指數(shù)修勻法15.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的（）A.標(biāo)定地價 B.最低價格 C.平均價格 D.出讓地價16.某座大廈，房地總價值為1000萬元，其中建筑物總價值為600萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為100萬元，該部分的建筑物價值為50萬元。該人占有的土地份額為（）A.10% B.12.5% C.15% D.16%17.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“居民收入”屬于（）A.經(jīng)濟(jì)因素 B.社會因素 C.人口因素 D.行政因素18.某樓盤附近新建了一座公園，該樓盤價格預(yù)計會（）A.上漲 B.下跌 C.無影響 D.無法判斷19.確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)_____，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。（）A.估價原則 B.估價目的 C.估價方法 D.估價程序20.估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和（）A.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B.價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C.價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制D.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。1.下列屬于土地使用管制的事項有（）A.農(nóng)用地未經(jīng)有關(guān)部門允許不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于住宅開發(fā)2.如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為（）A.0.5 B.0.9 C.1.5 D.2.0 E.3.03.運(yùn)用最高最佳使用原則必須符合下列哪些標(biāo)準(zhǔn)（）A.法律上許可 B.技術(shù)上可能 C.經(jīng)濟(jì)上可行 D.規(guī)模上最大 E.價值最大化4.下面哪些房地產(chǎn)可以運(yùn)用比較法進(jìn)行評估（）A.別墅 B.學(xué)校 C.教堂 D.商場 E.寫字樓5.下列屬于引起建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素為（）A.意外破壞 B.裝修落后 C.供給過量 D.自然環(huán)境惡化 E.交通擁擠6.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時需正確估計項目開發(fā)經(jīng)營期，下列表述中正確的有（）A.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價對象的時間B.開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和租售期C.開發(fā)期又可稱為建造期D.開發(fā)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同E.租售期通常到開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售完畢時止7.估價人員在估價時需要明確的估價基本事項主要包括（）A.明確估價費(fèi)用 B.明確估價目的 C.明確估價對象 D.明確估價委托人 E.明確估價時點(diǎn)三、簡答題(本大題共4小題，第1、2、3小題各5分，第4小題7分，共22分)1.何謂假設(shè)開發(fā)法。2.簡述估價折舊和會計折舊的區(qū)別。3.簡述路線價法的理論依據(jù)和適用對象。4.簡述收益法的操作步驟。四、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)1.某寫字樓共有12層，每層面積為2000平方米，當(dāng)?shù)卣Ｗ饨饍r格為2.5元／平方米·天，一年按360天計，正常出租率為70％，經(jīng)營成本為收入的35％，各項稅收為收入的20％，要求的收益率為12%，土地使用權(quán)年限從1998年12月至2048年12月，現(xiàn)該寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，需評估該物業(yè)于2008年12月的價值。2.某類房地產(chǎn)2006年初至2008年初的價格分別為8000元/m2，8150元/m2，8290元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.4和0.6，按平均增減量趨勢法估計，以2006年初為預(yù)測基期，試預(yù)測該類房地產(chǎn)2009年初的價格。五、案例綜合題(本大題14分)評估某寫字樓于2008年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：ABC交易日期2008.5.312008.11.312008.7.31成交價