物業(yè)管理辦法

物業(yè)管理辦法第一章總則第一條為了加強(qiáng)xx有限公司（以下簡稱“公司”或“礦業(yè)公司”）的物業(yè)管理，保障公司房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)規(guī)定制定本辦法。第二條本辦法適用于公司所轄范圍內(nèi)所有住宅區(qū)。第三條本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)管理是指：公司所轄范圍所有住宅區(qū)內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安（西安住宅區(qū)）等公共設(shè)施以及環(huán)境面貌等管理項目進(jìn)行的維護(hù)、修繕和整治。第二章住宅區(qū)物業(yè)管理房屋的維修養(yǎng)護(hù)；道路、公共場所及房屋周圍的清掃保潔、垃圾清運；花草樹木、綠地及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；商業(yè)網(wǎng)點用房、自行車棚、停車場等設(shè)施的規(guī)范管理和合理經(jīng)營；供水、供電、電梯、照明、排水、道路、供氣、供暖、健身器材等公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)；物業(yè)管理部門規(guī)定和其它管理制度規(guī)定的物業(yè)管理事項。第五條物業(yè)管理部門的權(quán)利：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際情況制定所轄住宅區(qū)的物業(yè)管理辦法；按照物業(yè)管理辦法對住宅區(qū)實施管理；依據(jù)相關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；制止違反住宅區(qū)規(guī)定的行為，對造成的損害有權(quán)要求賠償。第六條物業(yè)管理部門的義務(wù)：接受住宅區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交集團(tuán)公司審議決定；接受主管部門、相關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；物業(yè)服務(wù)實行24小時全天候服務(wù)。總值班電話：礦區(qū)：西安：第三章房屋使用人和住戶公約第七條房屋使用人應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定使用房屋和其它公共設(shè)施并交納有關(guān)費用，自覺維護(hù)住宅區(qū)正常的管理秩序。有權(quán)要求公司監(jiān)督物業(yè)管理部門的工作，對妨害住宅區(qū)管理秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻、制止和舉報。第八條房屋使用人入住住宅區(qū)應(yīng)遵守以下規(guī)定：不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，或進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得踐踏、占用綠地，如有違規(guī)行為造成綠地?fù)p壞的，按面積給予經(jīng)濟(jì)賠償；不得占用樓梯間、過道、屋頂、平臺、道路、停車場、自行車棚等公共設(shè)施；不得亂拋垃圾、亂貼、亂畫、亂掛等；不得隨意停放車輛，鳴喇叭或以其它方式發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；不得排放有毒、有害物質(zhì)；不得利用房屋從事危害公共利益和各種違法的活動；所有住宅區(qū)房屋未經(jīng)房產(chǎn)部門同意，不得私下轉(zhuǎn)讓、買賣；未經(jīng)房產(chǎn)部門同意，任何單位和個人不得在家屬區(qū)空中、屋頂、墻面架設(shè)電纜等通信設(shè)施，在地下開溝挖土，鋪設(shè)管線等；供水、供暖原則上不對外供給。礦區(qū)各單位確需供水、供暖時，必須向生產(chǎn)服務(wù)公司書面申請。同時應(yīng)提供施工圖紙及施工方案，經(jīng)生產(chǎn)服務(wù)公司批準(zhǔn)同意后，方可施工。第四章住宅區(qū)使用及維護(hù)第九條房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：室內(nèi)水暖、電照維修由住戶負(fù)責(zé)材料費用，生活服務(wù)公司負(fù)責(zé)維修；水、電表實行預(yù)付費系統(tǒng)，在質(zhì)保期結(jié)束后，水電表損壞由住戶承擔(dān)更換所需材料費；住戶私自打開鉛封或拆卸水電表竊取水電，一經(jīng)確認(rèn)，將按照月平均用量5倍收費，并視情節(jié)處于300—1000元罰款；房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、采暖系統(tǒng)、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公共設(shè)施由物業(yè)管理部門組織進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)維修；陽臺、窗戶由單位統(tǒng)一封閉，一樓統(tǒng)一加裝防護(hù)網(wǎng)，住戶不準(zhǔn)私自改裝，其他樓層住戶不得在外墻面安裝任何裝置及設(shè)施；住宅樓單元對講防盜門，不允許支、墊異物，阻止門正常關(guān)閉，以防門扇變形。第十條住宅區(qū)的道路、圍墻、大門、路燈、溝渠、池園、綠地、娛樂器具等公共設(shè)施由物業(yè)管理部門組織定期養(yǎng)護(hù)和維修；屬于人為損壞的由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，造成損失的應(yīng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。第十一條住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)等管線的維護(hù)由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，維修費用由產(chǎn)權(quán)單位支付。其使用費住戶直接向各專業(yè)部門繳納。第五章物業(yè)管理收費第十三條住宅區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)及用途：物業(yè)費：西安框架結(jié)構(gòu)住宅1元/㎡.月;磚混結(jié)構(gòu)住宅物業(yè)維修費0.25元/㎡.月，物業(yè)管理費10元/戶.月。主要用于房屋建筑的共用設(shè)施（共用的上下水主干管、采暖主管道、落水管、公共照明、電梯配電系統(tǒng)等）的日常維修養(yǎng)護(hù)；建筑房屋共用部分（屋頂、樓蓋、梁柱、內(nèi)外墻體外坪面、承重結(jié)構(gòu)部位、樓梯間、地下室等）的維修養(yǎng)護(hù)、家屬區(qū)垃圾清運、公用部分場地道路清掃及化糞池、室外上下水管道、溝渠清理及管理人員和維護(hù)人員工資等費用。西安住宅區(qū)水、電費按西安市價格加收10%損耗；xx住宅區(qū)用水（由xx縣自來水廠供水）水費3元/m3,生產(chǎn)辦公用水水費4.5元/m3，電費0.56元/度;店頭地區(qū)住宅區(qū)冷水費2元/m3，熱水費4元/m3，電費0.56元/度，生產(chǎn)用水4元/m3，經(jīng)營性用水3元/m3。單位用水均加收10%損耗和管理費。采暖費：(按建筑面積計算,采暖期:西安為4個月;其它為5個月)住宅區(qū)4元/㎡.月公共建筑：辦公場所：6元/㎡.月廠房車間（高度＜9M）：12元/㎡.月廠房車間（高度≥9M）：16元/㎡.月住戶個別需求的特約服務(wù)費屬非公共性服務(wù)費由住戶按規(guī)定交納相應(yīng)費用。第十四條住宅區(qū)所有住戶必須按照規(guī)定按時繳納物業(yè)管理費。在職職工物業(yè)費由所在單位從每月工資中代扣，代扣單位不得以任何理由拒扣。若用戶對收費有疑義，可到收費單位核對，但不影響代扣，下月再作沖減；其他住戶必須按月主動到收費部門繳納物業(yè)費，對拒繳或欠繳物業(yè)費的住戶，收費部門有權(quán)停售水電，并從所在單位帳戶劃扣。第六章房屋裝修第十五條本辦法所稱住宅室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后住宅使用人對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動。第十六條住宅室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)當(dāng)保證工程質(zhì)量和安全，符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。第十七條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案和物業(yè)部門同意，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；室內(nèi)控制閥門、排氣閥和暖氣片包裝，必須留足檢查和維修窗口，不得私自移動、拆除、加裝控制閥門；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。第十八條住戶在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理部門申報登記,填寫裝修申請表，經(jīng)房產(chǎn)部門審核同意后，住戶交納2000元裝修保證金和100元垃圾清運費,方可施工，待裝修結(jié)束后經(jīng)過檢查驗收,無違約情況,3個月后（改動供暖設(shè)施的，需等到下一供暖期開始一月后），方可退還保證金。第十九條住戶從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；拆改供暖管道、給排水管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。第二十條改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗。第二十一條裝飾住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照文明施工規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。第二十二條住戶和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。第二十三條住戶不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的進(jìn)行監(jiān)督檢查。第二十四條因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，住戶應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。。第二十六條住戶因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的,按規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十七條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝住戶處500元以上5000元以下的罰款；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對住戶處1000元以上5000元以下的罰款；擅自拆改供排水、供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對住戶處500元以上1000元以下的罰款；擅自超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對住戶處500元以上1000元以下的罰款。第二十八條未經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由行政主管部門按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。第七章礦業(yè)小區(qū)車輛管理第二十九條公司河濱路全段不許停車，時速不能超過30km/小時。第三十條凡在礦業(yè)小區(qū)居住的有車的住戶，需到公司保衛(wèi)部門領(lǐng)取進(jìn)出入通行卡。。第三十二條礦業(yè)小區(qū)內(nèi)設(shè)有固定停車位，摩托車、自行車停車庫，車主需按規(guī)定在固定車位或停車庫停放車輛，禁止亂停亂放。第三十三條除裝修、搬家、施工外，禁止貨運車輛進(jìn)入礦區(qū)，出租車不得進(jìn)入礦業(yè)小區(qū)。第三十四條有下列情況的，礦區(qū)管理人員可進(jìn)行10—100元的罰款：將車停在人行道上，不聽從小區(qū)管理人員勸說的；隨意隨地停放車輛影響到他人及車輛正常行駛的；在小區(qū)內(nèi)超速行駛的；有意損壞公共設(shè)施的。第三十五條對于施工車輛應(yīng)遵守以下規(guī)定：凡在公司施工的拉土車、送貨車(沙子、水泥)，在駛?cè)氲V區(qū)所有道路前必須辦理通行證；拉土車應(yīng)在規(guī)定的時間、路線行駛，不得在未經(jīng)批準(zhǔn)的道路及路線內(nèi)行駛；拉土車在裝土?xí)r不能超出車的上沿，車廂上必須加蓋篷布，嚴(yán)禁沿途拋灑；施工單位應(yīng)將工地出入口內(nèi)外20米內(nèi)衛(wèi)生清潔干凈，保證無塵土、無施工垃圾，拉土車輛及施工用車在駛出施工工地時必須