2022年一線城市房價暴漲因素及調(diào)控政策分析

年一線城市房價暴漲因素及調(diào)控政策分析最近房地產(chǎn)最熱的話題就是房價，特殊是媒體，這段時間對房價上漲的報道可謂全面開花。事實上，北京、上海的房地產(chǎn)土地儲備已經(jīng)不再豐沛，此次一線城市房價突然暴漲，是各種因素綜合的結(jié)果。2022年一線城市房價暴漲因素及調(diào)控政策分析詳情如下。

一線城市和部分二線城市近期暴漲的房價，已經(jīng)引發(fā)相關(guān)地方政府和多個部委的劇烈關(guān)注。

對此，有知情人士推想，北京、上海、深圳這三個一線城市已經(jīng)在儲備政策，“兩會”后便可能出臺相應(yīng)的調(diào)控措施，詳細內(nèi)容可能包括嚴格限購審核、擴大市場供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房價過快上漲。

不過，由于一線城市近段時間房價的暴漲，是供需關(guān)系緊急、信貸寬松、稅收優(yōu)待，包括地方政府推出的高價地、中介機構(gòu)的首付貸，甚至是股市下跌等多方面因素整體導(dǎo)致的，因此，多位業(yè)內(nèi)專家均向《證券日報》記者表示，在信貸環(huán)境整體寬松、供需關(guān)系短期難以扭轉(zhuǎn)的狀況下，一線城市今年的房價仍將連續(xù)上漲。

春節(jié)淡季仍難阻一線樓市集體“暴走”

2月份，由于春節(jié)假期的存在，歷來是全年成交的淡季，但從今年一線城市的成交數(shù)據(jù)看，卻并沒有“歇一歇”的意思，而且還是在房價大幅跳漲的狀況下。

房地產(chǎn)討論中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2022年2月份，上海市商品住宅成交71.29萬平方米，同比上漲68.62%，創(chuàng)最近七年新高。成交均價為36374元/平方米，環(huán)比上漲1.23%，同比上漲23.92%。同時，上海鏈家市場討論部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年2月份上海二手房共計成交了2.8萬套，雖然環(huán)比1月份下跌了近四成，但同比大漲166.58%。

而在全國房價漲幅最高的深圳，依據(jù)深圳市規(guī)土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份當(dāng)?shù)匦戮幼≌山画h(huán)比削減0.7%，同比大增172.5%；48095元/平方米的成交價環(huán)比上漲3.4%，同比大漲72.1%。二手住宅方面，深圳2月份共成交8496套，成交價連續(xù)刷新歷史高點，達52600元/平方米。

北京住建委成交數(shù)據(jù)顯示，2月份北京商品住宅（含保障房）共實現(xiàn)成交4678套，環(huán)比下降51.71%，同比增長110.6%。同時，鏈家地產(chǎn)市場討論部統(tǒng)計，2月份北京市二手住宅共成交8672套，成交量環(huán)比上月下降31.9%，與去年同期相比上升了59.4%。值得留意的是，2月份受春節(jié)假期影響，實際網(wǎng)簽天數(shù)為21天，二手房日均網(wǎng)簽量約為413套，較一月份微增0.5%。

就連在一線城市中平穩(wěn)的廣州，2月份的二手住宅網(wǎng)簽成交量也達到了2694宗，雖然環(huán)比1月份下降50.6%，但與去年2月份相比，網(wǎng)簽成交量則大漲123.2%。一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)與去年同期相比也上漲了13%。

多方表態(tài)關(guān)注相關(guān)政策恐收緊

而面對上述城市量價雙雙暴漲的現(xiàn)狀，相關(guān)部門負責(zé)人也紛紛表態(tài)。

3月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長陳政高表示，目前一線城市北京、上海、廣州、深圳變化特別大，正與這四個城市保持親密聯(lián)系，想方設(shè)法穩(wěn)定市場。主要涉及：第一，實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；其次，增加土地供應(yīng)面積，準(zhǔn)時披露相關(guān)信息；第三，增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；第四，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；第五，正確引導(dǎo)輿論。

全國人大代表、上海市委書記韓正則在3月6日談到上海房地產(chǎn)市場時表示，房地產(chǎn)市場健康進展關(guān)乎民生，全國各個市場差異很大。近期上海房地產(chǎn)消失非理性過熱，市場心情抬高房價，對長遠健康進展不利，必需關(guān)注和加強調(diào)控。

同一天，發(fā)改委主任徐紹史在答媒體提問時也表示，當(dāng)前一、二線城市房價上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推動保障房建設(shè)和棚改，增加住房供應(yīng)，實行諸如限購等行政措施以及經(jīng)濟政策等，抑制不合理的投機性需求，限制房價過快上漲。

3月9日，央行副行長潘功勝在政協(xié)小組會爭論時表示，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商議?，預(yù)備開頭對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)參加金融業(yè)務(wù)進行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。

潘功勝認為，一線城市住房價格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力氣在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在其中參加配資供應(yīng)貸款，以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期。據(jù)悉，目前鏈家、中原等房地產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)暫停了首付貸金融業(yè)務(wù)。更多最新相關(guān)房價走勢分析信息請查閱發(fā)布的《2022-2022年中國房價產(chǎn)業(yè)市場運行暨產(chǎn)業(yè)進展趨勢討論報告》。

有知情人士推想，目前北京、上海、深圳這三個一線城市已經(jīng)在儲備政策，“兩會”后便可能出臺相應(yīng)的調(diào)控措施，包括嚴格限購審核、擴大市場供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房價的過快上漲。其中，上海市政府相關(guān)部門已于3月8日召集部分討論機構(gòu)，就當(dāng)前“房價上漲過快”問題進行座談。而深圳市市長許勤此前在深圳市六屆人大二次會議記者會上曾表示，深圳房價上漲過快，深圳市政府正在討論調(diào)控政策，確保房價在合理區(qū)間。

一線城市房價暴漲因素：多因素助長房價

長期以來，一線城市的供需沖突始終存在。相比于三、四線城市的供大于求，一線城市則屬于“僧多粥少”，在新增大量人口的同時，土地供應(yīng)的確逐年削減，而這也是目前北上廣深房價快速上漲的最重要因素。

新城控股高級副總裁歐陽捷此前曾表示，“上海商品住宅自2022年以來的10年時間里，累計批準(zhǔn)上市182.8萬套商品住宅，累計銷售178.5萬套，余量僅4.3萬套，其中還包括別墅和商辦類公寓。根據(jù)年均銷售17.8萬套計算，僅夠3個月銷售的量”。

易居討論院討論報告也顯示，2022年1月份，一、二、三線50個城市新建商品住宅存銷比分別為8.6個月、12.2個月和18.5個月。相比2022年12月份，一線城市的去化速度有所加快。其中，一線城市已連續(xù)13個月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價消失比較明顯上漲的緣由所在。同時，新居市場的去庫存周期較小，相應(yīng)房價上漲的壓力可能會轉(zhuǎn)嫁到二手房市場上。

不過，現(xiàn)實的狀況卻是北京、上海、深圳土地資源已經(jīng)日漸枯竭，尤其是在一線城市土地開發(fā)邊界不會突破的狀況下。同時，即便增加土地供應(yīng)，可要轉(zhuǎn)化為能夠銷售的房源，至少也需要一年的時間，2022年一線城市的供應(yīng)不會有什么變化。

除了供需沖突外，促使一線城市上漲的另一個因素就是信貸的放量以及稅收等政策的放寬。正是在去年多次降息降準(zhǔn)后，大量資金流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，北京、上海才恢復(fù)了上漲的趨勢。而此前央行公布的《2022年1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加2.51萬億元，同比多增1.04萬億元。明顯，2022年1月份的信貸增量規(guī)模，已遠超過樓市最為瘋狂2022年同期。

有業(yè)內(nèi)人士稱，一季度房地產(chǎn)貸款余額規(guī)模及其增速，與該年度1月份的社會融資增量規(guī)模、人民幣貸款增量規(guī)模呈正比關(guān)系。而最近三年，一季度末房地產(chǎn)貸款余額增量都相當(dāng)于1月份整個信貸增量的60%~67%。這也意味著到一季度末，房地產(chǎn)貸款余額的增量將達到約1.5萬億元的水平。

此外，雖然大部分稅收政策與一線城市絕緣，但2月份三部委出臺了的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)待政策的通知》，還是大幅降低了一線城市改善性需求的稅負。而這也影響了諸多買房人的信念。

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠也認為，一線城市的房價上漲有三個支撐：一是政策支撐，去庫存政策盡管許多都不是沖著一線去的，但配給三、四線城市的藥，最終肯定會進入一線城市的嘴里；二是供求關(guān)系；三是將來的預(yù)期。這三大因素打算了，假如沒有大的經(jīng)濟動蕩，一線城市房價上漲的趨勢不會輕易轉(zhuǎn)變。

而對于中介等機構(gòu)參加配資供應(yīng)貸款的行為，的確也在肯定程度上對一線城市的房價起到了火上澆油的作用。全國政協(xié)委員李稻葵表示，他特殊反對僅僅為了短期去庫存而實行一些飲鴆止渴的方法，比如零首付，比如場外配資鼓舞購房，這將埋下房地產(chǎn)市場泡沫的種子。不過，這一行為在相關(guān)部門加強監(jiān)管后，估計將來一段時間配資的規(guī)模將大幅下降，進而減緩房價的上漲速度。

“實際上，國內(nèi)居民投資渠道有限，也促使了一線城市房價的上漲，究竟現(xiàn)在股市、P2P、信托等以往比較便利投資渠道，由于信念、