當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理模式與風(fēng)險(xiǎn)分析

當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理模式與風(fēng)險(xiǎn)分析摘要：作為伴隨著改革開放逐漸發(fā)展起來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在住宅商品化進(jìn)程不斷加快的同時(shí)，獲得了前所未有的發(fā)展。完善的物業(yè)管理還能夠在很大程度上改善人們的居住環(huán)境和居住條件，這對(duì)促進(jìn)城市管理水平的提高和資產(chǎn)的保值增值以及構(gòu)建和諧社會(huì)是有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義的?；诖?，本文首先對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵及社會(huì)功能意義進(jìn)行了討論，然后從多個(gè)不同的角度對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理模式與風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了分析。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 ;管理模式;管理風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分之一，物業(yè)管理因其具備低能耗、低成本的特征，在人們生活水平改善、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面表現(xiàn)出了良好的功能，并因此成為國(guó)家層面上進(jìn)行大力扶持的重點(diǎn)行業(yè)。但是，不可否認(rèn)，物業(yè)管理在獲得發(fā)展的同時(shí)，在行業(yè)中間也存在著一定的(甚至是嚴(yán)重的)需要亟待解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在已經(jīng)在一定程度上影響到了人們的正常生活和社會(huì)的穩(wěn)定。其中的原因是多方面的，有的與物業(yè)公司的運(yùn)作體系和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)，有的與行業(yè)的整體運(yùn)作模式有關(guān)。因此，我國(guó)的物業(yè)管理領(lǐng)域已經(jīng)處于一個(gè)需要對(duì)其進(jìn)行重新審視的發(fā)展階段。 本文首先對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵及社會(huì)功能意義進(jìn)行了討論， 然后從多個(gè)不同的角度對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理模式與風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析。旨在通過(guò)本文的工作，為物業(yè)管理公司或者物業(yè)管理行業(yè)提供可供借鑒的管理信息，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。一、物業(yè)管理的內(nèi)涵及其社會(huì)功能解析物業(yè)管理的內(nèi)涵。作為與房屋、住宅等的所有與使用相關(guān)的概念，物業(yè)管理指的是從事物業(yè)管理的企業(yè)所進(jìn)行的對(duì)房屋、住宅及其相關(guān)物的管理，物業(yè)管理的運(yùn)作與房產(chǎn)的租賃、出售、維修與維護(hù)以及治安、環(huán)保等有直接的關(guān)聯(lián)，有的也會(huì)將其直接交給專業(yè)的市場(chǎng)去運(yùn)作，物業(yè)管理企業(yè)也就因此產(chǎn)生，后者主要向住戶提供具有一定的內(nèi)容的’有償服務(wù)，法律手段與經(jīng)濟(jì)手段是其最為主要的管理模式，管理的范圍極其廣泛，幾乎覆蓋到了與房產(chǎn)有關(guān)的所有。因此，與傳統(tǒng)的通過(guò)行政手段對(duì)房屋及其相關(guān)物進(jìn)行管理的模式不同，物業(yè)管理不但能夠避免房管部門長(zhǎng)時(shí)間的提供無(wú)償服務(wù)的尷尬，該能夠因此降低費(fèi)用和開支，當(dāng)然，更為實(shí)際的是，它能夠有效的彌補(bǔ)以往自建自管式的房屋管理模式的不足。物業(yè)管理的社會(huì)功能解析。對(duì)現(xiàn)代的物業(yè)管理而言，其社會(huì)功能是極為廣泛和直接的。同我國(guó)的傳統(tǒng)社區(qū)管理體制相比，物業(yè)管理以房屋產(chǎn)權(quán)的私有化為運(yùn)作依據(jù)，并在此基礎(chǔ)上完成了一定的制度創(chuàng)新，因此，物業(yè)管理在這些方面具備明顯的優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理從一整套專業(yè)化的管理體系出發(fā)，將與房屋有關(guān)的、分散的社會(huì)分工集中于企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行統(tǒng)一處理。因此，消費(fèi)者或者業(yè)主只需要面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)即可， 就能夠在其幫助下獲得預(yù)期的服務(wù)。 另外，現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)際上又形成了一個(gè)新的聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)， 社區(qū)內(nèi)的個(gè)人、社會(huì)群體和社會(huì)組織能夠在物業(yè)的感召下形成一種橫向的聯(lián)合， 這對(duì)促進(jìn)社區(qū)內(nèi)部的整合與維系， 促進(jìn)社會(huì)的和諧與進(jìn)步是有一定的現(xiàn)實(shí)意義的。二、現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理可供選擇的模式創(chuàng)新物業(yè)管理的服務(wù)觀念，從源頭上重塑物業(yè)管理模式。需要?jiǎng)佑闷髽I(yè)文化的作用，以此為基礎(chǔ)去創(chuàng)造更多的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。此外，還需要合理的運(yùn)用創(chuàng)新服務(wù)觀念，通過(guò)觀念上的改變來(lái)構(gòu)建物業(yè)管理公司的心的愿景和使命，以期更好的為消費(fèi)者或者業(yè)主服務(wù)。比如，可以考慮建立針對(duì)特色業(yè)主的特殊服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況，為其提供符合其需求的服務(wù)。在這方面，私人化健康保健服務(wù)、報(bào)紙雜志的收取服務(wù)等都可以考慮為消費(fèi)者。(2)建立關(guān)愛(ài)型和一站式的物業(yè)管理模式。在現(xiàn)代社會(huì)中，物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)已經(jīng)不僅局限于向消費(fèi)者提供物質(zhì)上的享受，與此同等重要的還有精神上的服務(wù)，這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下表現(xiàn)的更為明顯，并且有超過(guò)物質(zhì)享受的趨勢(shì)。從這個(gè)角度講，物業(yè)管理已經(jīng)成為了時(shí)代的產(chǎn)物和時(shí)代的特殊要求，要想獲得發(fā)展和進(jìn)步，就必須要不斷的提高與完善自身的服務(wù)。因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，需要對(duì)開展的每一項(xiàng)工作和提供的每一項(xiàng)服務(wù)制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，并以此為基礎(chǔ)，規(guī)范其服務(wù)。使得每一種工作、每一項(xiàng)服務(wù)都執(zhí)行的有理有據(jù)。(3)細(xì)分物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域，將該行業(yè)真正的推向市場(chǎng)。要促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企實(shí)現(xiàn)價(jià)值的回歸，使其回到能夠體現(xiàn)其核心價(jià)值的服務(wù)方面。也就是說(shuō)，要將對(duì)房屋本體與設(shè)施設(shè)備的管理作為管理的重點(diǎn)，同時(shí)，要通過(guò)強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制的建立，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)和管理水平，全方面的促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。只有這樣，才能將物業(yè)管理行業(yè)打造成專業(yè)性強(qiáng)較、技術(shù)高度密集的行業(yè)，并有可能使其進(jìn)一步的邁向高端。為了實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，需要鼓勵(lì)一些專業(yè)化的服務(wù)企業(yè)進(jìn)入到這一行業(yè)，形成物業(yè)管理的社會(huì)化發(fā)展的大局面。三、在物業(yè)管理模式的實(shí)施過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施物業(yè)管理中的成本風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)物業(yè)管理而言，成本風(fēng)險(xiǎn)是所有風(fēng)險(xiǎn)之中最為重要也最為直接的，也是物業(yè)管理企業(yè)的核心風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，在探討物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題上，服務(wù)的提供應(yīng)該與成本的控制置于同等重要的地位。為此，需要從以下幾個(gè)方面出發(fā)降低成本、增加收入：當(dāng)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)時(shí)，需要優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并對(duì)其結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，努力改善現(xiàn)有的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，或者舍棄一些價(jià)值較低的項(xiàng)目;同時(shí)，還要在價(jià)格方面考慮業(yè)主的承受能力，確定業(yè)主的需求層次，以此來(lái)控制開支，降低物業(yè)管理的成本風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展的角度講，物業(yè)管理中形成的風(fēng)險(xiǎn)一般可以劃分為兩個(gè)不同的階段：第一階段，物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為物業(yè)管理的競(jìng)標(biāo)合同風(fēng)險(xiǎn)、 物業(yè)管理的硬件運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、來(lái)自于業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)， 以及物業(yè)管理強(qiáng)企業(yè)和業(yè)主在購(gòu)銷過(guò)程中因信息缺乏或者信息的不對(duì)稱而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)相關(guān)的情況掌握不周，對(duì)相關(guān)的信息掌握不全， 就極有可能給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 在第二階段，物業(yè)管理的程序風(fēng)險(xiǎn)。 有物業(yè)管理員工的失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)以及由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 這些風(fēng)險(xiǎn)的成因來(lái)自于以下兩個(gè)方面：物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理水平的低下和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范措施選擇。對(duì)物業(yè)管理而言，其風(fēng)險(xiǎn)防范可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：首先，引入現(xiàn)代的管理理念和機(jī)制， 優(yōu)化企業(yè)管理的程序和結(jié)構(gòu)， 同時(shí)要加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建起卓越的企業(yè)文化 ;其次，注重對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)和教育，最大限度的提高員工的素質(zhì)，使其樹立起強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。此外， 還需要建立風(fēng)險(xiǎn)快速補(bǔ)償機(jī)制，從內(nèi)部增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力， 尊重業(yè)主和保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系與溝通，提高物業(yè)公司整體管理效率和風(fēng)險(xiǎn)控制能力等。四、結(jié)語(yǔ)在我國(guó)，物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展已經(jīng)經(jīng)過(guò)了 30多個(gè)年頭，在這一過(guò)程中，物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)一方面順應(yīng)了住房市場(chǎng)化和住房管理社會(huì)化的改革要求， 還在一定程度上填補(bǔ)了在單位制解體以后住宅區(qū)管理的空白， 逐步形成了企業(yè)主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式， 使人們知道了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，初步培育了人們的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。 但是，即便如此，物業(yè)管理的發(fā)展仍處于初級(jí)發(fā)展階段，還有諸多的問(wèn)題需要面對(duì)，有大量的風(fēng)險(xiǎn)需要分析和防范，只有如此，才能使這一行業(yè)獲得可持續(xù)的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]王升.物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 [J].山西建筑.2011(12)：244～245[2]張襄譽(yù)，廖曉峰 .物業(yè)管理：城市社區(qū)管理體制的創(chuàng)新 [J].城市問(wèn)題.2003(1)：63～66李國(guó)蓮.物業(yè)管理中優(yōu)質(zhì)和諧服務(wù)之我見(jiàn)[J].科學(xué)之友.2011(32)：131～132[4]張農(nóng)科.關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造 [J].城市問(wèn)題.2012(5)：2～14姚莉.現(xiàn)代物業(yè)管理