北京CBD商業(yè)地產(chǎn)世界城項(xiàng)目全案策劃策劃案-176講解課件

世界城商業(yè)策劃報(bào)告

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Sho1本案策劃主旨（MainTheme）成功招商是我們的首要目標(biāo)；持久運(yùn)營是我們的根本目的；提升物業(yè)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)公寓共贏是我們的現(xiàn)實(shí)要求；本案策劃主旨（MainTheme）成功招商是我們的首要目標(biāo)2策劃流程（WorkFlow）城市商圈研究CBD區(qū)域市場研究國外知名CBD概覽項(xiàng)目定位方向探討項(xiàng)目整體定位世貿(mào)天階商圈研究

（重點(diǎn)項(xiàng)目研究）業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目自身解讀產(chǎn)品建議收益預(yù)測策劃流程（WorkFlow）城市商圈研究CBD區(qū)域市場31、城市商圈研究MunicipalCommercialCircleAnalysis1、城市商圈研究MunicipalCommercialC4北京傳統(tǒng)商圈：王府井、西單新興潛力商圈：CBD、中關(guān)村、金融街（商務(wù)中心商圈）；亞奧、望京（區(qū)域型商圈）中關(guān)村金融街西單亞奧王府井CBD望京1.1、城市商圈（MunicipalCommercialCircle）北京傳統(tǒng)商圈：王府井、西單中關(guān)村金融街西單亞奧王府井CBD望51.1.1、傳統(tǒng)商圈重點(diǎn)商業(yè)：西單商場、西單購物中心、時代廣場、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場等新建商業(yè)：西單Mall、美晟國際廣場商業(yè)體量：現(xiàn)有大型商業(yè)約35萬平米，新增約18萬平米，五年后有望達(dá)到100萬平米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購物中心為主目標(biāo)人群：本地消費(fèi)者、消費(fèi)人群年輕化商圈特點(diǎn)：1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，人流充足2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主3）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售為絕對主力業(yè)態(tài)4）已形成自身固定的消費(fèi)群體5）消費(fèi)客群偏年輕化，消費(fèi)力及消費(fèi)檔次有限6）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級的空間有限西單商圈——零售購物為主、年輕化商業(yè)集合1.1.1、傳統(tǒng)商圈重點(diǎn)商業(yè)：西單商場、西單購物中心、時代廣6王府井商圈——城市觀光旅游及品牌展示型商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：東方新天地、新東安商場、王府井百貨等商業(yè)體量：大型商業(yè)總體量約40萬平米商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購物中心為主目標(biāo)人群：以旅游消費(fèi)人群為主商圈特點(diǎn)：1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主3）商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主4）消費(fèi)客群以國內(nèi)外旅游人士為主，消費(fèi)力有限5）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級的空間有限王府井商圈——城市觀光旅游及品牌展示型商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：東方71.1.2、新興商圈重點(diǎn)商業(yè)：太平洋、鼎好電子商城、中關(guān)村科貿(mào)、新中關(guān)、中關(guān)村國際廣場、第三極等商業(yè)體量：現(xiàn)有51萬，2年內(nèi)新增40萬左右，未來區(qū)域總商業(yè)有望達(dá)到100萬平米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：以電子商城為主，帶動新興綜合商業(yè)目標(biāo)人群：以電子產(chǎn)品消費(fèi)人群為主，新興綜合零售商業(yè)商圈特點(diǎn)：1）商業(yè)業(yè)態(tài)以電子批發(fā)及綜合零售為主2）商業(yè)形態(tài)逐漸由單一電子向大型綜合商業(yè)發(fā)展3）消費(fèi)客群以華北區(qū)電子類批發(fā)零售客群及中關(guān)村周邊辦公居住客群為主4）大多新建商業(yè)尚處于招商或市場培育階段，其商業(yè)氛圍的培養(yǎng)尚需時日中關(guān)村商圈——電子科技產(chǎn)業(yè)帶動新興綜合商圈1.1.2、新興商圈重點(diǎn)商業(yè)：太平洋、鼎好電子商城、中關(guān)村科8金融街商圈——金融產(chǎn)業(yè)及辦公配套商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：金融街中心廣場、百盛購物中心商業(yè)體量：15萬方米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購物中心、寫字樓底商、商業(yè)街目標(biāo)人群：金融街周邊辦公、居住人群商圈特點(diǎn)：1）交通便利，有地鐵等公共交通系統(tǒng)2）金融街商務(wù)區(qū)以金融產(chǎn)業(yè)、大型國企總部辦公人群為主3）商業(yè)需求主要集中在日常商務(wù)消費(fèi)，晚間及節(jié)假日消費(fèi)外流4）新建商業(yè)尚處于招商階段，其商業(yè)氛圍尚不成熟5）未來有高端酒店支撐，商業(yè)定位高端金融街商圈——金融產(chǎn)業(yè)及辦公配套商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：金融街中心9CBD商圈——商務(wù)商業(yè)互動型現(xiàn)代化綜合商圈重點(diǎn)商業(yè)：國貿(mào)中心、華貿(mào)中心、世貿(mào)天階、SOHO、北京萬達(dá)等商業(yè)體量：現(xiàn)有約４６萬平米，未來兩年內(nèi)新增１２６萬平米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購物中心、寫字樓商業(yè)為主目標(biāo)人群：ＣＢＤ周邊辦公、居住人群、區(qū)域商務(wù)往來人群；城市高端消費(fèi)人群商圈特點(diǎn)：1）商務(wù)氛圍成熟、商業(yè)基礎(chǔ)較好2）具有政府規(guī)劃支持3）未來商業(yè)供應(yīng)總量大，商業(yè)設(shè)施完善4）以大型綜合購物中心商業(yè)為主5）區(qū)域消費(fèi)人群集中，消費(fèi)實(shí)力及消費(fèi)檔次較高CBD商圈——商務(wù)商業(yè)互動型現(xiàn)代化綜合商圈重點(diǎn)商業(yè)：國貿(mào)10主要商圈商業(yè)體量預(yù)估（M2）商業(yè)結(jié)構(gòu)主要特征消費(fèi)人群代表項(xiàng)目傳統(tǒng)商業(yè)中心王府井40萬傳統(tǒng)百貨、購物中心國際性觀光、旅游商業(yè)街；品牌展示中心以旅游消費(fèi)人群為主王府井商業(yè)街、新東安市場、東方新天地西單100萬傳統(tǒng)百貨、購物中心最早的、最成熟的商圈之一；以“時尚、購物”為主題的青春時尚型商業(yè)聚集區(qū)本地年輕化消費(fèi)人群西單商場、西單賽特、中友百貨、君太百貨、LCX、西單購物中心、美晟國際、西單Mall新興商務(wù)中心商業(yè)CBD172萬傳統(tǒng)百貨、購物中心、寫字樓商業(yè)、綜合商業(yè)集合體、專業(yè)市場、特色商業(yè)街商務(wù)辦公和商業(yè)高度聚集、互動；最具吸引力的城市升級版商圈CBD商務(wù)白領(lǐng)、涉外人士、區(qū)域商務(wù)往來人群、高端公寓居民國貿(mào)、嘉里、貴友、華貿(mào)、建外SOHO、世貿(mào)天階、北京萬達(dá)、銀泰中心、日壇國際、SOHO尚都、朝外SOHO等中關(guān)村100萬專業(yè)市場、傳統(tǒng)百貨、購物中心、商業(yè)街以科技、商務(wù)、人文主要特征電子產(chǎn)品消費(fèi)者、中關(guān)村周邊辦公及居住人群鼎好電子商城、中關(guān)村ｅ世界、第三極、中關(guān)村廣場、新中關(guān)等金融街15萬傳統(tǒng)百貨、購物中心、商業(yè)街、寫字樓底商以金融產(chǎn)業(yè)為依托；高端配套商業(yè)金融街及其周邊商務(wù)辦公人群四季商城、金樹街、百盛購物中心1.2、城市商圈總結(jié)對照

MunicipalCommercialCircle

comparison主要商圈商業(yè)體量預(yù)估（M2）商業(yè)結(jié)構(gòu)主要特征消費(fèi)人群代表項(xiàng)目11由以上對各商圈的分析可以得出：未來CBD是規(guī)模最大、商業(yè)層次及商業(yè)結(jié)構(gòu)最豐富、消費(fèi)人群普遍檔次較高的新興商圈，因而其最有可能成長為升級版城市級商業(yè)中心。CBD的特性決定了其代表未來消費(fèi)趨勢及新型商業(yè)類型，其優(yōu)良的地段條件、龐大的消費(fèi)人流、強(qiáng)勁的消費(fèi)能力對商業(yè)經(jīng)營者具有絕對吸引力。1.3、結(jié)論（Conclusion

）由以上對各商圈的分析可以得出：未來CBD是規(guī)模最大、商業(yè)層次122、CBD區(qū)域市場研究MarketAnalysisfortheCBDArea2、CBD區(qū)域市場研究MarketAnalysisfor13CBD是北京城市財(cái)富的聚集地，是北京當(dāng)之無愧的首富之區(qū)。這里匯集了北京70%以上的外資機(jī)構(gòu)和半數(shù)以上的星級賓館、酒店。僅2006年第二季度北京新增的寫字樓面積中就有60%以上都來自CBD區(qū)域。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，北京商務(wù)中心區(qū)已成為首都北京最富有活力和最具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。

CBD是北京城市財(cái)富的聚集地，是北京當(dāng)之無愧的首富之區(qū)。這里142.1、區(qū)域范圍界定（BoundaryofourStudy）本案2.1、區(qū)域范圍界定（BoundaryofourStu152.2、北京CBD概況（BeijingCBDMarketStudy）2.2、北京CBD概況（BeijingCBDMark16北京城市定位根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》將未來北京的發(fā)展目標(biāo)定位于：國家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念。

北京將如何實(shí)現(xiàn)這個發(fā)展目標(biāo)，成為一個世界城市呢？CBD作為國際大都市的標(biāo)志將起至關(guān)重要的作用！北京城市定位根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》172.2.1、CBD范圍及概況1998年，市規(guī)劃局在《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，將北京商務(wù)中心區(qū)的范圍確定為朝陽區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區(qū)域。2.2.2、CBD的功能定位立足北京，服務(wù)全國，輻射亞太地區(qū)乃至全世界。以吸引跨國公司總部和地區(qū)總部為重點(diǎn)，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，以培育國際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，把商務(wù)中心區(qū)建設(shè)成為北京重要的國際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。

2.2.1、CBD范圍及概況1998年，市規(guī)劃局在《北京市中18

北京商務(wù)中心區(qū)4

平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國內(nèi)外已形成的CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)布置，確定位于"金十字"東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD的核心區(qū)。2.2.3、功能布局規(guī)劃

北京商務(wù)中心區(qū)4

平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較192.2.4、軌道交通規(guī)劃軌道交通規(guī)劃：CBD區(qū)域內(nèi)有地鐵１號線上的國貿(mào)、永安里、大望路3個地鐵車站。未來將新增地鐵10號線上的國貿(mào)換乘站、光華路站、呼家樓站，地鐵14號線上的嘉里中心站（暫定）?？傮w規(guī)劃：《北京CBD地下空間規(guī)劃》確定地下空間規(guī)劃將體現(xiàn)“一軸、一區(qū)、兩點(diǎn)、三線”。一軸為東三環(huán)路地下空間發(fā)展軸線；一區(qū)為核心區(qū)域，即以地鐵國貿(mào)換乘站為帶動，重點(diǎn)開發(fā)東三環(huán)兩側(cè)；兩點(diǎn)為地鐵國貿(mào)換乘站和地鐵10線光華路車站；三線為建外大街地下聯(lián)絡(luò)線、光華南路地下聯(lián)絡(luò)線和CBD東西街地下聯(lián)絡(luò)線。超級路網(wǎng)：CBD路網(wǎng)系統(tǒng)將基本形成，40條四級道路貫穿其中，道路面積率達(dá)39％。姚家園路、朝陽北路、朝陽路、光華路、建國路、通惠河北路、兩廣路的東延長線貫穿東西出行模式：規(guī)劃中的CBD將借鑒國外大都市CBD規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展公共交通，鼓勵公交出行，保證56％的出行比例，解決交通擁堵問題。2.2.4、軌道交通規(guī)劃軌道交通規(guī)劃：總體規(guī)劃：超級路網(wǎng)：出202008年前軌道交通規(guī)劃光華路站呼家樓站嘉里中心站國貿(mào)換成站2008年前軌道交通規(guī)劃光華路站呼家樓站嘉里中心站國貿(mào)換成站21國貿(mào)換成站光華路站呼家樓站嘉里中心站地鐵10號線地鐵14號線國貿(mào)換成站光華路站呼家樓站嘉里中心站地鐵10號線地鐵14號線22北京CBD應(yīng)該是24小時CBD

傳統(tǒng)CBD中，夜晚的“死城”是CBD最大的癥結(jié)，歸根到底是因?yàn)镃BD功能構(gòu)成僅僅發(fā)揮了辦公這一項(xiàng)，忽略了作為商業(yè)發(fā)展和城市娛樂場所等的綜合功能。因而：北京CBD在規(guī)劃時就定位于24小時，其中商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施250萬平方米，

占總建筑面積的25％，將在未來CBD的運(yùn)作中發(fā)揮重要的作用。24小時的CBD不僅僅體現(xiàn)在住宅、寫字樓和商業(yè)的比例上，更應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)的功能

規(guī)劃上。只有實(shí)現(xiàn)多種商業(yè)、娛樂、休閑等功能上的補(bǔ)充互動，才能真正構(gòu)筑24小時

的CBD。2.2.5、北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃北京CBD應(yīng)該是24小時CBD2.2.5、北京CBD商業(yè)發(fā)232.3、區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)（OfficeSupplyoftheArea）序號項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬平方米)序號項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬平方米)1尚都國際10.8521國貿(mào)中心132SOHO尚都1722嘉都大廈2.73世界城4.323央視新址594世貿(mào)商業(yè)中心21.524中服大廈3.85光華國際中心21.225招商局大廈66漢威大廈13.126艾維克大廈3.27米陽大廈0.5727北京電視臺18.38華彬大廈5.328中國第一商城26.39國際財(cái)源中心2429韋伯中心2.810中環(huán)世貿(mào)大廈23.530科倫大廈2.611銀泰中心3531和喬大廈712建外SOHO7032陽光1002113雨霖大廈1.4833溫特萊中心9.214京廣中心2.734金地中心1015萬通中心13.635萬達(dá)廣場5216北京財(cái)富中心1036現(xiàn)代城4817旺座中心1037朝外SOHO1518住總大廈238世紀(jì)財(cái)富中心14.319嘉里中心839華貿(mào)中心1020數(shù)碼01大廈2.940富爾大廈5.17合計(jì)約626.4萬平方米2.3、區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)（OfficeSupplyof24CBD寫字樓分布圖1尚都國際中心21國貿(mào)中心2SOHO尚都22嘉都大廈3世界城23央視新址4世貿(mào)商業(yè)中心24中服大廈5光華國際中心25招商局大廈6漢威大廈26艾維克大廈7米陽大廈27北京電視臺8華彬大廈28中國第一商城9國際財(cái)源中心29韋伯中心10中環(huán)世貿(mào)大廈30科倫大廈11銀泰中心31和喬大廈12建外SOHO32陽光10013雨霖大廈33溫特萊中心14京廣中心34金地中心15萬通中心35萬達(dá)廣場16北京財(cái)富中心36現(xiàn)代城17旺座中心37朝外SOHO18住總大廈38世紀(jì)財(cái)富中心19嘉里中心39華貿(mào)中心20數(shù)碼01大廈40富爾大廈13456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536237383940CBD寫字樓分布圖1尚都國際中心21國貿(mào)中心2SOHO尚都225據(jù)《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，北京中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.5萬人。《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2002至2010年）預(yù)測，CBD區(qū)域的消費(fèi)人群約有50萬，其中，年輕商務(wù)白領(lǐng)約25萬到30萬；CBD常駐財(cái)富階層有5.5萬；CBD涉外人士約5.5萬；各界商務(wù)旅行人群約7萬；文化休閑人群約1至2萬；觀光人群在4至8萬左右。2.4、區(qū)域消費(fèi)人群分析（ConsumerAnalysisoftheArea）2.4.1、消費(fèi)人口數(shù)量及構(gòu)成：2.4、區(qū)域消費(fèi)人群分析（ConsumerAnalysis26先鋒性：城市的時尚和流行通常都是由城市的精英階層引領(lǐng)的。CBD作為一個城市精英階層最密集的地方，往往是城市先鋒的發(fā)祥地。這里的人們更加注重體驗(yàn)和感受。展示性或炫耀性：不管是過去還是現(xiàn)在，中高消費(fèi)階層對于自己的財(cái)富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。在CBD工作和生活往往體現(xiàn)著時尚、品味和財(cái)富，從這個意義上說CBD也就成了一個展示中心、炫耀中心。24小時：北京的CBD規(guī)劃為24小時，它的生活形態(tài)也將是24小時的。目前北京CBD人群在區(qū)域內(nèi)停留的時間已經(jīng)越來越長，CBD的晚間魅力在逐漸增加。2.4.2、人群消費(fèi)特點(diǎn)先鋒性：2.4.2、人群消費(fèi)特點(diǎn)27注重品質(zhì)和服務(wù)，喜歡有特色得東西；對于文化和藝術(shù)方面得需求日漸強(qiáng)烈；運(yùn)動、健康正在成為CBD人群生活方式的關(guān)鍵詞在CBD生活或工作對于他們來說是件愉快和值得驕傲的事，在這里消費(fèi)具有相當(dāng)大的吸引力；這里的人群熱衷于各種消費(fèi)，不管是餐飲娛樂還是購物或休閑。他們可以算是城市中真正的消費(fèi)一族。CBD的整體居住和工作的年齡偏年輕，代表了城市里最有活力和精力的族群。消費(fèi)性：

年輕化：注重品質(zhì)和服務(wù)，喜歡有特色得東西；這里的人群熱衷于各種消費(fèi)，282.5、區(qū)域商業(yè)市場概況（RetailMarketStudyoftheArea）商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型商業(yè)分布原有商業(yè)46.7萬綜合百貨、寫字樓底商以國貿(mào)周邊、長安街沿線以北為主新增商業(yè)126萬綜合性項(xiàng)目的商業(yè)部分，獨(dú)立性較強(qiáng)、所占比例較大相對集中于CBD規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)內(nèi)合計(jì)/備注172.7萬——商業(yè)重心向北、向東擴(kuò)散2.5.1、商業(yè)供應(yīng)總量2.5、區(qū)域商業(yè)市場概況（RetailMarketSt292.5.2、區(qū)域內(nèi)新增商業(yè)列舉：項(xiàng)目名稱商業(yè)面積商業(yè)定位入市時間招商進(jìn)度經(jīng)營管理SOHO尚都3.7萬時尚休閑、餐飲、零售2006.12/2007.7客戶積累階段，9月底開始簽約，年底計(jì)劃簽約40-60%港鐵物業(yè)朝外SOHO6.4萬庭院內(nèi)街式商業(yè)2008年初未開始港鐵物業(yè)世貿(mào)天階8.47萬觀光主題商業(yè)2006.9年底前開業(yè)顧問：仲量聯(lián)行萬通中心1萬商務(wù)配套2006.6底未開始待定新城國際0.4萬商業(yè)配套2008年未開始第一太平光華國際2.15萬配套及文化主題商業(yè)2007年底未開始待定北京財(cái)富中心5.5萬購物中心、商業(yè)街、餐飲街、康體中心2005.6未開始待定世紀(jì)財(cái)富中心3.5萬銀行、餐飲2007年以確定一家銀行入駐待定溫莎大道0.6萬商業(yè)配套2006年整售——北京國際中心4萬區(qū)域型商業(yè)2007年中無簽約待定國貿(mào)三期14萬高端購物中心2008年已有相當(dāng)客戶積累國貿(mào)商業(yè)管理華貿(mào)中心22萬中高端購物中心2007年底已確定新光三越百貨等主力店——北京萬達(dá)16萬綜合商業(yè)體+獨(dú)立商業(yè)街2007.5已確定新世界百貨、沃爾瑪?shù)戎髁蛻糁倭柯?lián)行2.5.2、區(qū)域內(nèi)新增商業(yè)列舉：項(xiàng)目名稱商業(yè)面積商業(yè)定位入市30CBD主要商業(yè)分布本案尚都國際SOHO尚都世貿(mào)天階光華國際嘉都大廈嘉里中心國貿(mào)1-3期銀泰建外SOHOSOHO現(xiàn)代城北京萬達(dá)金地中心華貿(mào)中心溫特萊中心陽光100朝外SOHO萬通中心北京財(cái)富中心世紀(jì)財(cái)富CBD主要商業(yè)分布本案尚都國際SOHO尚都世貿(mào)天階光華國際嘉31商業(yè)形態(tài)：無論現(xiàn)有商業(yè)還是未來供應(yīng)商業(yè)均以大型綜合性商業(yè)為主。2.5.3、區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)業(yè)態(tài)構(gòu)成：現(xiàn)有商業(yè)以零售類商業(yè)及商務(wù)配套為主；未來商業(yè)將更多體現(xiàn)出商品

零售和餐飲、休閑、娛樂類商業(yè)并存的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)特性。商業(yè)形態(tài)：無論現(xiàn)有商業(yè)還是未來供應(yīng)商業(yè)均以大型綜合性商業(yè)為主32商業(yè)檔次：預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)供給檔次以中檔偏高以上為主。商業(yè)走勢：隨著大量商業(yè)物業(yè)的落成，區(qū)域的商業(yè)氛圍將獲得明顯的整合、提升，區(qū)域的競爭優(yōu)勢和吸引力明顯增強(qiáng)。商業(yè)缺口：未來CBD商業(yè)供應(yīng)仍以大型綜合購物中心為主，這就注定零售業(yè)態(tài)是未來商業(yè)的絕對主力業(yè)態(tài)，而能夠滿足24小時消費(fèi)的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)仍將是未來CBD的主要需求。商業(yè)檔次：預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)供給檔次以中檔偏高以上為主。332.6、區(qū)域未來商業(yè)市場格局

ForecastofRetail

Market

intheArea世貿(mào)天階商圈國貿(mào)商圈華貿(mào)商圈按照區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布特征，未來區(qū)域內(nèi)將形成三大商業(yè)組團(tuán)：華貿(mào)商圈：華貿(mào)中心、金地國際、萬達(dá)廣場等國貿(mào)商圈：國貿(mào)、嘉都、嘉里中心、世紀(jì)財(cái)富中心、財(cái)富中心等世貿(mào)天階商圈：世貿(mào)天階、世界城、SOHO尚都、朝外SOHO、光華國際等2.6、區(qū)域未來商業(yè)市場格局

ForecastofRe342.6.1、華貿(mào)商圈重點(diǎn)商業(yè)：華貿(mào)中心、北京萬達(dá)、金地中心、溫特萊中心、陽光100等商業(yè)體量：約40萬平方米商業(yè)結(jié)構(gòu)：綜合百貨、購物中心、大型賣場、寫字樓底商目標(biāo)人群：區(qū)域周邊及京城東部辦公、居住人群；酒店商務(wù)往來人群商圈特點(diǎn)：1）商圈規(guī)模較大2）具備地鐵等公共交通系統(tǒng)3）商業(yè)形態(tài)以大型綜合性購物中心為主4）周邊有高端酒店物業(yè)，有流動性高端消費(fèi)人群2.6.1、華貿(mào)商圈重點(diǎn)商業(yè)：華貿(mào)中心、北京萬達(dá)、金地中心、352.6.2、國貿(mào)商圈重點(diǎn)商業(yè)：國貿(mào)中心1-3期、嘉里中心、嘉都大廈、財(cái)富中心、銀泰、建外ＳＯＨＯ等；商業(yè)體量：約36萬平方米；商業(yè)結(jié)構(gòu)：高檔購物中心；目標(biāo)人群：城市中產(chǎn)以上階層、其他高端消費(fèi)人群；商圈特點(diǎn)：1）商圈規(guī)模較大、檔次較高、國際品牌聚集地；2）發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，具備地鐵等公共交通系統(tǒng)；3）商業(yè)形態(tài)以高端綜合性購物中心為主；

4）周邊有高端酒店物業(yè)，有流動性高端消費(fèi)人群；2.6.2、國貿(mào)商圈重點(diǎn)商業(yè)：國貿(mào)中心1-3期、嘉里中心、嘉362.6.3、世貿(mào)天階商圈重點(diǎn)商業(yè)：世貿(mào)天階、世界城、ＳＯＨＯ尚都、朝外ＳＯＨＯ、光華國際等；商業(yè)體量：約24.2萬平方米；商業(yè)結(jié)構(gòu)：特色商業(yè)街、內(nèi)廊式商業(yè)街、寫字樓底商裙樓；目標(biāo)人群：區(qū)域商務(wù)辦公及高端居住人群、其他商旅往來人群；商圈特點(diǎn)：1）商圈規(guī)模相對較??；2）物業(yè)形態(tài)以商業(yè)街為主，商鋪有臨街優(yōu)勢，具備“逛”的可能性；3）周邊無地鐵，人流到達(dá)受局限；4）周邊無星級酒店，缺少流動性高消費(fèi)人群；2.6.3、世貿(mào)天階商圈重點(diǎn)商業(yè)：世貿(mào)天階、世界城、ＳＯＨＯ37商圈名稱商業(yè)體量（m2）交通條件建筑形態(tài)商業(yè)定位人群差異形成時間華貿(mào)商圈40萬具備地鐵公共交通系統(tǒng)；規(guī)劃地下連通，具備地下通車、停泊及人行功能；大型綜合購物中心為主中高端綜合商業(yè)，以零售為主周邊酒店物業(yè)可帶來流動性高端消費(fèi)人流2007-2008年國貿(mào)商圈36萬高端綜合商業(yè)，城市購物中心2007年世貿(mào)天階商圈24萬無地鐵；公共交通無明顯優(yōu)勢；以室內(nèi)、外商業(yè)街為主？周邊無酒店，缺乏流動性高消費(fèi)人流2008年2.6.4、各商圈條件對比商圈名稱商業(yè)體量（m2）交通條件建筑形態(tài)商業(yè)定位人群差異形成382.7、區(qū)域市場研究總結(jié)（Conclusion）通過區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)研究我們認(rèn)識到區(qū)域未來商業(yè)供給：以零售業(yè)態(tài)為主的購物中心型商業(yè)供應(yīng)量大，餐飲、休閑、娛樂商業(yè)設(shè)施相對不足。通過對區(qū)域未來商業(yè)市場格局的分析我們認(rèn)為本案從屬于世貿(mào)天階商圈，應(yīng)協(xié)同天階、ＳＯＨＯ等項(xiàng)目一起打造區(qū)域合力，形成共融，做大商圈。通過CBD規(guī)劃研究我們得知CBD商業(yè)規(guī)劃為：24小時商業(yè)、娛樂、休閑通過區(qū)域消費(fèi)人群需求分析我們了解到以商務(wù)辦公人群為主的區(qū)域消費(fèi)者：年輕、重視消費(fèi)品質(zhì)、對餐飲、休閑消費(fèi)有極大需求2.7、區(qū)域市場研究總結(jié)（Conclusion）通過區(qū)域商業(yè)39商業(yè)格局初現(xiàn)，怎樣與周邊項(xiàng)目共同打造合力？如何使本案脫穎于周邊其他項(xiàng)目之上？這時項(xiàng)目所面臨的環(huán)境就從北京市場及整個CBD區(qū)域縮小到項(xiàng)目自身所處世貿(mào)天階商圈范圍內(nèi)。周邊重點(diǎn)項(xiàng)目研究也由此顯得更為重要。商業(yè)格局初現(xiàn)，怎樣與周邊項(xiàng)目共同打造合力？這時項(xiàng)目所面臨的環(huán)403、世貿(mào)天階商圈及重點(diǎn)項(xiàng)目研究TianJieCommercialCircle&KeyProjectAnalysis3、世貿(mào)天階商圈及重點(diǎn)項(xiàng)目研究TianJieCommerc413.1、商圈基礎(chǔ)資料（InformationOfCommercialCircle）包含項(xiàng)目商業(yè)面積商業(yè)形態(tài)商業(yè)定位入市時間招商進(jìn)度世貿(mào)天階8.47萬商業(yè)街+地下廣場觀光主題商業(yè)2006年底前開業(yè)世界城3.1萬商業(yè)街+地下廣場？2008——SOHO尚都3.7萬內(nèi)廊式商業(yè)街時尚休閑、餐飲、零售20062007客戶積累階段，9月底開始簽約，年底計(jì)劃簽約40-60%朝外SOHO6.4萬街區(qū)型商業(yè)庭院內(nèi)街式商業(yè)2008未開始新城國際0.4萬公寓商業(yè)配套商業(yè)配套2008未開始光華國際2.15萬寫字樓底商裙樓配套及文化主題商業(yè)2008未開始總結(jié)24.22萬以商業(yè)街形態(tài)為主——2008年成型——3.1、商圈基礎(chǔ)資料（InformationOfComm423.2、與國貿(mào)、華貿(mào)商圈對比分析

CommercialCircleAnalysis商圈條件可能產(chǎn)生的影響在CBD三大商圈內(nèi)相對較小規(guī)模：無地鐵連通交通：以商業(yè)街為主建筑形態(tài)：辦公商務(wù)人群為主，無酒店客群人群特點(diǎn)：無規(guī)模優(yōu)勢，影響力受限非大體量集中商業(yè)，有臨街優(yōu)勢缺乏流動性高端消費(fèi)人群不易吸引區(qū)域外消費(fèi)人群；人群輻射范圍受限應(yīng)對措施定位差異化，不做零售主打型商業(yè)，避免與其他商圈正面競爭未來商業(yè)重點(diǎn)針對區(qū)域周邊消費(fèi)人群；避免做需要大量人流的普通零售業(yè)態(tài)不適合做大規(guī)模零售；不適合做高端零售商業(yè)3.2、與國貿(mào)、華貿(mào)商圈對比分析

Commerci433.3、世貿(mào)天階商圈商業(yè)預(yù)測（CommercialCircleForecast）CBD24小時休閑消費(fèi)中心天幕對休閑、餐飲等夜間消費(fèi)有巨大的帶動作用；周邊密集的中高端辦公、居住人群對休閑、娛樂、餐飲有潛在需求；周邊項(xiàng)目均規(guī)劃了相對較大的餐飲、休閑業(yè)態(tài)比例，對這一氛圍的

塑造起到巨大的支撐作用。3.3、世貿(mào)天階商圈商業(yè)預(yù)測（CommercialCirc44從商業(yè)規(guī)模及影響力等方面評定，未來本案所在商業(yè)組團(tuán)中，世貿(mào)天階項(xiàng)目無疑占據(jù)了絕對主導(dǎo)地位，并對未來本區(qū)域商業(yè)氛圍的形成、商業(yè)環(huán)境的成熟起到?jīng)Q定性的作用。3.4、世貿(mào)天階商圈重點(diǎn)項(xiàng)目分析（KeyProjectAnalysis）從所處區(qū)位及交通條件方面考慮，ＳＯＨＯ尚都連接本案北側(cè)、世貿(mào)天階緊臨本案南側(cè)，兩項(xiàng)目與本案承前啟后，并有直接道路相通，無疑是對本案影響最大的、最具有借鑒意義的商業(yè)項(xiàng)目。3.4.1、重點(diǎn)項(xiàng)目選擇從商業(yè)規(guī)模及影響力等方面評定，未來本案所在商業(yè)組團(tuán)中，世貿(mào)天45位置： 朝陽區(qū)東大橋路環(huán)境： 緊鄰國貿(mào)、嘉里中心等眾多頂級寫字樓及世貿(mào)國際公寓、新城國際等

名品公寓；連接北京第一使館區(qū)、朝外商業(yè)圈、長安街等北京重要

的城市節(jié)點(diǎn)與商業(yè)、文化動線。建筑：由兩棟100米高的寫字樓與八萬余平方米的購物商場組成規(guī)模：21萬余平米 其中寫字樓：70000平方米

商業(yè)：84700平方米

其他：65800平方米

預(yù)計(jì)開業(yè)：2006年12月

世貿(mào)天階項(xiàng)目3.4.2、重點(diǎn)項(xiàng)目分析租金報(bào)價（使用面積）：南樓

１Ｆ：US$115-140/月/平（30-36元/天/平方米）２Ｆ：US$100-120/月/平（26-32元/天/平方米）

３Ｆ：US$70-90/月/平（18-24元/天/平方米）

租售率：95％使用率：約50％位置： 朝陽區(qū)東大橋路世貿(mào)天階項(xiàng)目3.4.2、重點(diǎn)項(xiàng)目分析46時裝店港日韓設(shè)計(jì)師區(qū)餐廳＋俱樂部食品超市精致美食區(qū)美食廣場服務(wù)區(qū)兒童區(qū)洗手間個人用品區(qū)時尚旗艦店時裝店餐飲美容化裝品禮品飾物珠寶鐘表服務(wù)區(qū)洗手間世貿(mào)天階商業(yè)規(guī)劃平面圖時裝店港日韓設(shè)計(jì)師區(qū)餐廳＋俱樂部食品超市精致美食區(qū)美食廣場服47時尚旗艦店時裝店餐飲美容化裝品禮品飾物皮鞋皮件生活家具洗手間時尚旗艦店時裝店餐飲運(yùn)動用品禮品飾物健康中心內(nèi)衣店皮鞋皮件洗手間世貿(mào)天階商業(yè)規(guī)劃平面圖時尚旗艦店時裝店餐飲美容化裝品禮品飾物皮鞋皮件生活家具洗手間48書店時裝店餐飲電器/音響設(shè)備家具用品鍵身中心洗手間鍵身中心洗手間世貿(mào)天階商業(yè)規(guī)劃平面圖書店時裝店餐飲電器/音響設(shè)備家具用品鍵身中心洗手間鍵身中心洗49區(qū)域商業(yè)定位規(guī)劃業(yè)態(tài)比例租金報(bào)價（套內(nèi)面積）

RMB/天/平方米南區(qū)時尚消費(fèi)區(qū)（異域特色餐廳、SPA、家居生活、美食廣場、時尚品牌旗艦）時尚旗艦店10.54%；時裝店22.22%；運(yùn)動用品13.30%；禮品飾物4.66%；美容化妝品6.56%；餐飲22.99%；美食廣場1.56%；食品超市2.17%；NightClub5.22%；其他10.77%1F：30-36元；2F：26-32元；3F：18-24元；北區(qū)高端國際品牌商業(yè)（零售、餐飲）世貿(mào)天階商業(yè)規(guī)劃歸納來看：世貿(mào)天階最初規(guī)劃零售業(yè)態(tài)占６０％；餐飲占２４％；娛樂休閑類占５％；其它占１１％。區(qū)域商業(yè)定位規(guī)劃業(yè)態(tài)比例租金報(bào)價（套內(nèi)面積）

RMB/天/平50TargetBrandmix–1/FZARAForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.FolliFollieSJSJSwarovskiSTARBUCKSAdidasDBSBank/Citibank/HSBCQuiksilverFerrariEnergie

SYSGENMissSixtyCimarronTourneauPumaCJWJustgoldSolomon/RolexCHIC世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖TargetBrandmix–1/FZARAFoZARATargetBrandmix–2/FForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.翡翠小廚Zoe’s

CaféTalentGlassZ&AElongDiamondWD.NYFornarinaSisley

GUESSjessicaAldoSOLOMON

緣(中式服裝)PromodPetteepaneEcco世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖ZARATargetBrandmix–2/FFo52TargetBrandmix–3/FForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.Only/VeroModa/Jack&JonesAzona,AO2Potato&CO艾格周末LESSHappy2nd艾格運(yùn)動

ODBOPureYoga艾格BENETTONShe’skoolSHIRAIFIDO淑女屋Sunlight馬克華菲江南布衣THEME播世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖TargetBrandmix–3/FForre53樓層業(yè)態(tài)代表商戶1B生活廣場、南北匯聚樂天超市、迪士尼娃娃、周杰倫迪廳、TKFI酒吧、意大利生活家居、瑞士進(jìn)口食品、美容美甲等1F品牌零售、咖啡、展廳等ZARA、Starbucks、保時捷展廳、MissSixty、SwissPerfumery、CJW等2F零售、美容、餐飲等Only、VeraModa等3FSport1004F-5F各式餐飲日本森本、金錢豹、古老海等試營業(yè)時間：2006年11月中下旬正式營業(yè)時間：2007年元旦前世貿(mào)天階實(shí)際招商情況：從意向商戶規(guī)劃及實(shí)際招商情況的對比可以看出：世貿(mào)天階以零售為主的商業(yè)規(guī)劃的招商并不盡如人意，以至于其將招商全線收縮至南樓。在已成交客戶中，餐飲、咖啡、酒吧等類型商戶在面積上占相當(dāng)?shù)谋戎?。樓層業(yè)態(tài)代表商戶1B生活廣場、南北匯聚樂天超市、迪士尼娃娃、54世貿(mào)天階目標(biāo)人群

消費(fèi)區(qū)域

目標(biāo)人群消費(fèi)實(shí)力項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商預(yù)期之消費(fèi)行為預(yù)測項(xiàng)目未達(dá)招商預(yù)期之消費(fèi)行為預(yù)測北區(qū)CBD涉外人群高日常餐飲及商務(wù)休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購物休閑消費(fèi)日常餐飲及商務(wù)休閑消費(fèi)商務(wù)旅客高周邊欠缺高端酒店配套，因此高端商務(wù)人士以短暫停留為主，消費(fèi)機(jī)率不大CBD商業(yè)精英/公寓住戶高日常餐飲及購物休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購物休閑消費(fèi)日常生活消費(fèi)南區(qū)CBD普通白領(lǐng)中高工作日商務(wù)、休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購物休閑消費(fèi)工作日商務(wù)休閑消費(fèi)本地居民中觀光及休閑消費(fèi)（非經(jīng)常性消費(fèi)）觀光及順帶消費(fèi)

（一次性消費(fèi)）國內(nèi)旅客中觀光及順帶消費(fèi)（一次性消費(fèi)）從上表可以看出：世貿(mào)天階的目標(biāo)消費(fèi)人群仍以餐飲、休閑消費(fèi)需求為主。零售購物類消費(fèi)需求往往也是伴隨休閑消費(fèi)共生的。世貿(mào)天階目標(biāo)人群消費(fèi)區(qū)域55首先：該項(xiàng)目缺乏支撐國際品牌的流動性消費(fèi)群體，不適合做大比例高端零售。ＣＢＤ及其周邊固然有高端商務(wù)人群和涉外人士，但該部分人以常駐辦公人群為主，其對國際品牌的消費(fèi)需求在一定時期內(nèi)是有限的。真正支撐國際品牌消費(fèi)的主力人群一定是高端酒店的流動性高消費(fèi)人群，而該項(xiàng)目周邊恰恰缺乏相應(yīng)的星級酒店。其次：該項(xiàng)目主體消費(fèi)人群的人員構(gòu)成及消費(fèi)特點(diǎn)與商業(yè)定位間有一定偏差。該項(xiàng)目日常消費(fèi)將以周邊辦公人群為主，主要消費(fèi)類別也局限于餐飲、商務(wù)休閑等，而夜間及節(jié)假日的主力人群將以觀光客為主，該部分人群的消費(fèi)屬于順帶性消費(fèi)，顯然與項(xiàng)目商業(yè)檔次、商業(yè)結(jié)構(gòu)不完全吻合。此外，天幕硬件設(shè)施的運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用拉高了后期經(jīng)營成本同樣是不容忽視的問題。世貿(mào)天階項(xiàng)目存在的問題首先：該項(xiàng)目缺乏支撐國際品牌的流動性消費(fèi)群體，不適合做大比例56依據(jù)目前世貿(mào)招商情況，我們有理由相信南樓商戶以中檔品牌零售及部分中高端餐飲為主，目標(biāo)客群定位基本可以實(shí)現(xiàn)，而北樓招商情況暫不明朗，因此對其商業(yè)做如下預(yù)期：未來北樓有可能調(diào)高餐飲娛樂業(yè)態(tài)比例，縮小零售業(yè)態(tài)比例，將以餐飲、休閑、娛樂為主基調(diào)，零售配以國際二線品牌零售：理由：北樓招商工作已暫停，可見高端零售定位執(zhí)行有困難、需調(diào)整；零售部分，國際一線品牌較難實(shí)現(xiàn)，有可能引入二線品牌；未來天幕將吸引眾多觀光人流，對餐飲、休閑業(yè)態(tài)有較大需求；對餐飲類商戶的招商是較為穩(wěn)妥也最易實(shí)現(xiàn)的招商方案；世貿(mào)天階未來商業(yè)預(yù)期 依據(jù)目前世貿(mào)招商情況，我們有理由相信南樓商戶以中檔品牌零售及57世貿(mào)天階項(xiàng)目自身?xiàng)l件及對本案的借鑒意義影響對本案的借鑒天幕吸引并留住人流加大餐飲、休閑比例自身?xiàng)l件帶動人流商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整借勢造勢帶動人流卻未必留人吸引觀光人群錯位經(jīng)營世貿(mào)天階項(xiàng)目自身?xiàng)l件及對本案的借鑒意義影響對本案的借鑒天幕吸58位置：東大橋路８號，本案北側(cè)面積：占地面積：２.２公頃

建筑面積：17萬平方米（地上11萬平方米、地下6萬平方米）

商業(yè)面積：3.7萬平方米構(gòu)成：寫字樓、SOHO公寓、商業(yè)樓（8層）、商業(yè)裙房（B1-4F）價格：商業(yè)售價2.59萬-4.1萬/平方米，成交均價3.1萬元/平方米（建面）租金報(bào)價4.7-12元/天/平方米（建面，含物業(yè)管理費(fèi)）物業(yè)：管理港鐵物業(yè)

費(fèi)用30元/月/平方米（不含空調(diào)加時費(fèi)）時間：一期商業(yè)（西塔）2007年6月開業(yè)

二期底商（東塔）2008年年中開業(yè)SOHO尚都項(xiàng)目位置：東大橋路８號，本案北側(cè)SOHO尚都項(xiàng)目59銷售型物業(yè)，售價高，產(chǎn)權(quán)分散；長480米的室內(nèi)步行商業(yè)，420余個小面積商鋪；定位以零售為主，兼有30%-40%的餐飲；東西側(cè)大面積商業(yè)由空中連廊連結(jié)；SOHO中國的統(tǒng)一推廣及港鐵物業(yè)的統(tǒng)一管理；下沉式商業(yè)入口，“聯(lián)邦廣場”式的另類的建筑風(fēng)格。SOHO尚都商業(yè)特點(diǎn)銷售型物業(yè)，售價高，產(chǎn)權(quán)分散；SOHO尚都商業(yè)特點(diǎn)60SOHO尚都總平面圖SOHO尚都總平面圖61B1層平面圖B1層平面圖622層平米圖2層平米圖633層平米圖3層平米圖644層平米圖4層平米圖655層平米圖5層平米圖66樓層業(yè)態(tài)意向商戶樓層租金報(bào)價（美金/月/建筑平米）樓層租金報(bào)價（RMB/天/建筑平米）B1快餐+咖啡肯德基、麥當(dāng)勞、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F服裝零售BCBG代理、明星會代理(化妝品)、屈臣士等45--5011.82F女裝+鞋帽——256.63F男裝美特斯邦威、班尼路等205.34F運(yùn)動+家居家裝——18--204.75F西餐廳德國餐吧(含演藝酒吧)184.76-7F中餐廳鼎鼎香————8F會所(畫廊)范曾畫廊————以上租金包括商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)但不包括空調(diào)加時費(fèi)；免租期：開業(yè)后至少3個月時間；發(fā)展商準(zhǔn)備的補(bǔ)貼費(fèi)及推廣費(fèi)用：2007年共計(jì)1200萬元；開業(yè)時間：2007年6月SOHO尚都西塔商業(yè)分布樓層業(yè)態(tài)意向商戶樓層租金報(bào)價樓層租金報(bào)價B1快餐+咖啡肯德基67周邊：周邊及自身辦公人群；區(qū)域：區(qū)域內(nèi)商務(wù)往來、旅游觀光、文化交流人群；全市：未來商業(yè)營銷活動吸引人群；SOHO尚都目標(biāo)人群周邊：周邊及自身辦公人群；SOHO尚都目標(biāo)人群68產(chǎn)權(quán)分散，難以真正統(tǒng)一經(jīng)營，不適合大比例零售業(yè)態(tài)；無整體商業(yè)規(guī)劃；東西側(cè)連通不足（地上僅憑連廊連結(jié)，地下不連通），商業(yè)互動受影響；另類建筑風(fēng)格是建筑的亮點(diǎn)卻非商業(yè)亮點(diǎn)（零售商業(yè)的通透性及展示性受影響）；未來需借助持續(xù)性商業(yè)推廣活動來吸引人流；SOHO尚都存在問題產(chǎn)權(quán)分散，難以真正統(tǒng)一經(jīng)營，不適合大比例零售業(yè)態(tài)；SOHO69截止到9月底為客戶積累階段，目前無實(shí)質(zhì)性簽約；計(jì)劃于2006年底招商率達(dá)到30-40%；SOHO尚都目前租賃狀況空置中開業(yè)前調(diào)整后典型案例——建外SOHOSOHO尚都未來商業(yè)預(yù)期未來需有兩年左右的市場培育期未來商業(yè)業(yè)態(tài)預(yù)期：以餐飲、休閑為主理由：1、銷售型商業(yè)物業(yè)，業(yè)態(tài)規(guī)劃不受控；2、區(qū)域周邊及自身辦公人群需要餐飲、商務(wù)及

休閑配套；3、零售購物類商業(yè)對商業(yè)氛圍要求較高，新興

商業(yè)需做出特色，但特色零售招商難度較大；4、內(nèi)廊式商業(yè)、線形布局且連通性不足，不利

于形成商業(yè)回流，分割不適合零售類商業(yè)。截止到9月底為客戶積累階段，目前無實(shí)質(zhì)性簽約；SOHO尚都70SOHO尚都對本案的影響及借鑒意義影響對本案的借鑒入市時間早于本案吸引并留住人流帶動人流自身?xiàng)l件對周邊商業(yè)氛圍的帶動商業(yè)推廣活動投入借勢造勢本案潛在消費(fèi)人群辦公人群大比例的餐飲休閑業(yè)態(tài)未來商業(yè)預(yù)期SOHO尚都對本案的影響及借鑒意義影響對本案的借鑒入市時間早713.4.3、重點(diǎn)項(xiàng)目與本案對照表項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬m2）物業(yè)構(gòu)成商業(yè)建筑面積（萬m2）商業(yè)

樓層是否銷售商業(yè)定位預(yù)期目標(biāo)客群世貿(mào)天階21.12寫字樓+商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場8.5Ｂ１-５Ｆ否全天候服務(wù)的時尚休閑中心北樓：商界精英、涉外人群；南樓：普通白領(lǐng)、國內(nèi)游客SOHO

尚都17寫字樓+ＳＯＨＯ辦公＋室內(nèi)商業(yè)街3.7西區(qū)：1-8F；東區(qū)：B1-4F是餐飲、休閑及時尚零售區(qū)域辦公人群、國內(nèi)游客世界城12寫字樓＋高檔公寓＋商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場3.1B1-4F否？？3.4.3、重點(diǎn)項(xiàng)目與本案對照表項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬m2）723.4.4、重點(diǎn)項(xiàng)目分析結(jié)論通過對周邊重點(diǎn)項(xiàng)目的分析我們發(fā)現(xiàn)：無體量優(yōu)勢須借助商圈整體商業(yè)氛圍入市時間晚受周邊商業(yè)環(huán)境影響制約化競爭為共榮，共榮中求突破本案商業(yè)策略3.4.4、重點(diǎn)項(xiàng)目分析結(jié)論通過對周邊重點(diǎn)項(xiàng)目的分析我們發(fā)現(xiàn)734、對本案商業(yè)之合理預(yù)期ExpectationForOurProject4、對本案商業(yè)之合理預(yù)期ExpectationForOu74第一階段：合理借勢階段周期：12個月左右階段策略：市場跟隨策略階段描述：項(xiàng)目入市頭半年左右時間，商業(yè)處于前期培養(yǎng)階段。這一階段需合理借助周邊業(yè)已形成的商業(yè)氛圍來帶動本案商業(yè)平穩(wěn)起步。因而在業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)氛圍營造等方面均須與周邊項(xiàng)目協(xié)調(diào)一致。通過以上整體市場研究和對重點(diǎn)項(xiàng)目的分析，結(jié)合商業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律，我們可大致勾勒出未來本項(xiàng)目的商業(yè)操作思路。未來本案商業(yè)可大致經(jīng)歷以下四個發(fā)展階段：第一階段：合理借勢通過以上整體市場研究和對重點(diǎn)項(xiàng)目的分析，結(jié)75第二階段：借勢造勢階段周期：6個月左右階段策略：市場跟隨策略+適時調(diào)整策略階段描述：經(jīng)過半年左右時間的經(jīng)營，商業(yè)開始進(jìn)入調(diào)整期。首批入住商戶將會出現(xiàn)分化。大約60-70%左右的商戶經(jīng)過前期市場的培養(yǎng)已逐步走上經(jīng)營正軌，剩余部分商戶將會逐漸自然淘汰并被符合市場需求的商業(yè)填補(bǔ)。第三階段：自成一格階段周期：6個月左右階段策略：市場突破策略階段描述：隨著市場的自然調(diào)整和經(jīng)營管理的主動調(diào)整，本案商業(yè)經(jīng)營方向、業(yè)態(tài)比例、商戶檔次等將更趨合理，商業(yè)氛圍也愈加濃郁，此時的商業(yè)已不單靠某個品牌商戶的個體影響力，更多的顯現(xiàn)出商業(yè)整體的合力，同時逐漸形成自身獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格。第二階段：借勢造勢第三階段：自成一格76階段周期：6個月左右階段策略：市場引領(lǐng)策略階段描述：經(jīng)過兩年的市場運(yùn)營，本商業(yè)基本完成初期調(diào)整，步入經(jīng)營正軌。此時憑借已形成的商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目已逐漸由主動招商過渡到商戶篩選階段，有條件就商戶品質(zhì)、檔次進(jìn)行主動調(diào)整，商業(yè)管理與經(jīng)營商戶也因此進(jìn)入良性互動階段。此時的商業(yè)應(yīng)顯現(xiàn)出自身獨(dú)特的魅力，成為區(qū)域商業(yè)的亮點(diǎn)。前期對區(qū)域市場和重點(diǎn)項(xiàng)目的深入研究幫助我們確立了本案商業(yè)的定位方向，但正如任何一個新興商業(yè)都是一張白紙、存在多種可能性一樣，最終能否畫成一幅美麗的畫卷則還需要考證商業(yè)自身的客觀條件。第四階段：CBD亮點(diǎn)階段周期：6個月左右前期對區(qū)域市場和重點(diǎn)項(xiàng)目的深入研究幫助我775、商業(yè)定位MarketingPositioning5、商業(yè)定位MarketingPositioning785.1、本案自身?xiàng)l件分析（ProjectSelf-portrait）位置：CBD西北部，北側(cè)與東側(cè)臨SOHO尚都、南接世貿(mào)天階、西側(cè)隔２棟塔樓與東大橋路相通規(guī)模及層高：樓層B11F2F3F4F層高(m)3.35-7.685.15.14.5－4.83.6建筑面積

(m2)10584.96(地下）21072.69（地上）總計(jì)(m2)31657.65建筑形態(tài)：本案兩棟商業(yè)均呈南北狹長分布，面寬進(jìn)深比較大。物業(yè)沿街兩側(cè)自然形成商業(yè)街區(qū)的格局。工程結(jié)點(diǎn)：

開工日期：2006.7

商業(yè)交付日期：2008年12月31日

開業(yè)日期：2009年(注：表中地下商業(yè)建面中包括中間過道面積，其計(jì)算方法：過道套內(nèi)建面的50%）5.1、本案自身?xiàng)l件分析（ProjectSelf-port791、區(qū)位優(yōu)勢承啟地段本案所處CBD大區(qū)位具有不爭的優(yōu)勢；本案處于ＳＯＨＯ尚都與世貿(mào)天階兩個具有影響力的項(xiàng)目之間，具有承前啟后的連貫和銜接地位和作用。２、品質(zhì)保證業(yè)主高端項(xiàng)目自身建筑品質(zhì)高端；公寓部分定位高端；業(yè)主品質(zhì)及實(shí)力高端。３、只租不售實(shí)力彰顯本案由實(shí)力型開發(fā)商精心打造；商業(yè)部分自持經(jīng)營，充分彰顯甲方的實(shí)力和遠(yuǎn)見。１、區(qū)域改造升值無限ＣＢＤ區(qū)域的改造升級將使得該區(qū)域價值進(jìn)一步提升；未來區(qū)域土地資源的稀缺更加劇了這一趨勢，因而商業(yè)地產(chǎn)價值也會水漲船高。２、奧運(yùn)臨近創(chuàng)造空間０８年奧運(yùn)會將是北京再次踏上快速發(fā)展快車的重要契機(jī)，而ＣＢＤ地段將是最大的收益地區(qū)之一。３、臨近天階借勢優(yōu)先本案臨近區(qū)域核心商業(yè)“世貿(mào)天階”，且晚于該項(xiàng)目入市，因而有條件借助天階擴(kuò)大自身影響力。１、未臨主街展示有限本案與東大橋路相隔三棟塔樓，且大部分立面被其遮擋，商業(yè)展示性受到一定影響。２、結(jié)構(gòu)狹長商業(yè)隔斷本案商業(yè)分為東西兩部分，僅有Ｂ１層相互連通；各部分商業(yè)格局狹長，面寬進(jìn)深比過大，不利于商業(yè)利用。３、公寓底商業(yè)態(tài)受限本案東西兩側(cè)高層為高檔公寓，考慮到未來商業(yè)可能對住戶造成的影響。１、未來商業(yè)格局多變未來ＣＢＤ區(qū)域仍有相當(dāng)數(shù)量的新增物業(yè)，商業(yè)供應(yīng)有望進(jìn)一步增加，未來商業(yè)格局將有可能發(fā)生新的變化。２、集中放量競爭明顯區(qū)域商業(yè)將隨著ＣＢＤ的快速建設(shè)而集中入市，因而不可避免的將產(chǎn)生多邊商業(yè)競爭。３、周邊項(xiàng)目經(jīng)營不善區(qū)域商業(yè)分布較密集，且各商業(yè)之間存在榮損與共的關(guān)系，因而周邊商業(yè)的失敗將直接影響本商業(yè)。TWSO項(xiàng)目優(yōu)劣勢（SWOT）分析1、區(qū)位優(yōu)勢承啟地段１、區(qū)域改造升值無限TWSO項(xiàng)目優(yōu)劣勢（80定位位置規(guī)模交通消費(fèi)需求市場供應(yīng)CBD發(fā)展趨勢招商可行性建筑特點(diǎn)扮演角色5.2、定位考慮因素（Factorstobeconsidered）

互動關(guān)系定位位置規(guī)模交通消費(fèi)需求市場供應(yīng)CBD發(fā)展趨勢招商可行性建筑81交通消費(fèi)需求市場供應(yīng)CBD發(fā)展趨勢招商可行性建筑特點(diǎn)扮演角色本案定位因素分析規(guī)模？位置毗鄰世貿(mào)天階無地鐵交通3.1萬平米商業(yè)街＋地下商業(yè)要讓CBD亮起來三大組團(tuán)，共170萬平米商業(yè)餐飲、休閑娛樂？互動關(guān)系公寓＋商業(yè)交通消費(fèi)需求市場供應(yīng)CBD發(fā)展趨勢招商可行性建筑特點(diǎn)扮演角色82融入世貿(mào)天階商圈

從空間位置考慮：項(xiàng)目位于組團(tuán)核心商業(yè)——世貿(mào)天階北側(cè)，與其僅隔15米左右。

從入市時間考慮：世貿(mào)天階首期開街以南樓為主，北樓晚于南樓面市，本項(xiàng)目則是

在南北樓入市后、商業(yè)氛圍已建立的基礎(chǔ)上進(jìn)入市場。

從項(xiàng)目實(shí)力考慮：世貿(mào)天階是本案所在商業(yè)組團(tuán)的核心項(xiàng)目，具有無可爭議的影響

力，本案商業(yè)更多的是扮演“借船出?！钡慕巧?/p>

從消費(fèi)客群考慮：本案與世貿(mào)天階目標(biāo)客群一致，且需要借助天階的影響力，吸引

世貿(mào)天階帶來的消費(fèi)客群。5.3、商業(yè)定位方向（DirectionofourPositioning）

835.4、目標(biāo)消費(fèi)客群定位（SegmentationofourTargetGroup）項(xiàng)目自身居住人群；區(qū)域周邊常住人群；CBD區(qū)域辦公人群；區(qū)域往來商務(wù)人群；商業(yè)推廣活動吸引的消費(fèi)人群；世貿(mào)天階項(xiàng)目帶來的觀光人群；人群范疇數(shù)量項(xiàng)目自身居住人群約1500人CBD常住財(cái)富階層約5.5萬人CBD區(qū)域辦公人群約30萬人區(qū)域往來商務(wù)、文化休閑人群約13-17萬人天幕吸引的觀光人群預(yù)計(jì)日客流量8-10萬人次合計(jì)約55萬-60萬人5.4.1、目標(biāo)客群范疇及總量5.4、目標(biāo)消費(fèi)客群定位（Segmentationofo845.4.2、目標(biāo)客群定位區(qū)域內(nèi)商務(wù)往來及文化休閑、觀光人群區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群本案及周邊公寓居住人群5.4.2、目標(biāo)客群定位區(qū)域內(nèi)商務(wù)往來及文化休閑、觀光人群區(qū)85

區(qū)域內(nèi)常駐辦公人群：數(shù)量眾多，比例最大。年齡大多在24-45之間，受教育程度較高。月收入約在4000-1.5萬之間。個性、時尚，獵奇心理較強(qiáng)。消費(fèi)觀念較新，消費(fèi)欲望較強(qiáng)。工作日消費(fèi)行為集中，消費(fèi)頻度較高，

且以午餐及晚間休閑娛樂消費(fèi)為主。追求個性化、體驗(yàn)式消費(fèi)感受。目的性消費(fèi)與沖動型消費(fèi)比重相當(dāng)。5.4.3、目標(biāo)消費(fèi)人群特點(diǎn)區(qū)域內(nèi)常駐辦公人群：工作日消費(fèi)行為集中，消費(fèi)頻度較86

區(qū)域內(nèi)常住財(cái)富人群（高檔公寓人群）：人群構(gòu)成：私企老板、企業(yè)CEO、總裁、

高級管理者等。年薪收入：20-200萬／年或以上。消費(fèi)習(xí)慣：高端消費(fèi)行為外流。日常消費(fèi)：追求品質(zhì)，注重體驗(yàn)、品味消費(fèi)。具有文化藝術(shù)消費(fèi)的需求和實(shí)力。觀光、商旅人群：

注重過程中的感受，追求新鮮的、不一樣的體驗(yàn)；人群層次多樣化、消費(fèi)能力多樣化。該人群一次性消費(fèi)比例較大，重復(fù)光臨消費(fèi)的可能性小。該人群順帶性消費(fèi)消費(fèi)行為和連帶性消費(fèi)行為較多。觀光人群中沖動性消費(fèi)所占比例較大。區(qū)域內(nèi)常住財(cái)富人群（高檔公寓人群）：觀光、商旅人群：875.5商業(yè)定位假設(shè)（AssumptionofourPositioning）運(yùn)動主題商業(yè)假設(shè)：1假設(shè)理由來自NBACITY的遐想可行性分析成立條件1、要求做出一定

規(guī)模；2、須國際品牌

旗艦店支撐1、本案不具備規(guī)模優(yōu)勢；2、國際品牌支持有限。Adidas旗艦店、SPORT100等已進(jìn)駐周邊項(xiàng)目，本案招商難度較大；3、NBACITY尚未確定；4、運(yùn)動主題稍顯年輕化，對公寓品質(zhì)有一定影響；5、該類主題商業(yè)對公共交通的便達(dá)性要求較高；風(fēng)險評估1、招商存在較大的風(fēng)險；2、發(fā)展商付出的招商推廣代價較大；3、可能會對公寓銷售造成負(fù)面影響；4、受規(guī)模等條件限制，未來租金上浮空間不大，收益有限；租金比較1、此類商戶租金承受較高；2、租金指數(shù)：33、未來租金上浮

空間有限5.5商業(yè)定位假設(shè)（AssumptionofourP88零售為主的商業(yè)假設(shè)2：假設(shè)理由可行性分析成立條件1、零售檔次要么做高端，要么做低端；2、須眾多國際品牌旗艦店支撐；3、周邊須有高檔酒店及流動性高消費(fèi)客群支撐1、以零售為主的商業(yè)對建筑形式要求較高，需要圍合式并且能夠產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)效應(yīng)；2、零售對公共交通（地鐵）有較大依賴，并且對商場停車位的要求較高；3、區(qū)域內(nèi)國貿(mào)、銀泰、華貿(mào)等已占據(jù)了區(qū)域高端零售地位；4、以世貿(mào)天階為例，巨資打造天幕所聚集的人氣對高端零售幫助不大，而做普通品牌又無法跟傳統(tǒng)商圈競爭風(fēng)險評估1、本案建筑非圍合式，不利于形成商業(yè)內(nèi)循環(huán)效應(yīng)；2、目前零售招商存在較大風(fēng)險，需區(qū)域零售形成氛圍后才可行；3、本案品質(zhì)決定無法作低端定位，而定位高端將與區(qū)域內(nèi)其他組團(tuán)形成正面競爭；4、零售型商業(yè)培育期較長；5、零售為日間消費(fèi)，無法滿足CBD夜間消費(fèi)需求1、零售是商業(yè)的主體業(yè)態(tài)品牌眾多，易于招商；2、跟隨世貿(mào)天階定位租金比較1、零售類商戶租金承受能力相對最高；2、租金指數(shù)：53、未來租金是否有上浮空間須看實(shí)際經(jīng)營狀況零售為主的商業(yè)假設(shè)2：假設(shè)理由可行性分析成立條件1、零售檔次89餐飲、休閑娛樂型商業(yè)假設(shè)3：假設(shè)理由可行性分析成立條件1、需有規(guī)模優(yōu)勢；2、對商場硬件要求

較高（層高、防火、風(fēng)火水電等）；1、純娛樂主題對本案公寓的銷售會有負(fù)面影響；2、純餐飲娛樂前5年的租金收益過低；3、大量商戶，對產(chǎn)品有較高要求，招商難度隨之增大；風(fēng)險評估1、區(qū)域內(nèi)辦公人群存在旺盛的餐飲、休閑娛樂需求，目前市場供應(yīng)不足；2、本案地下商業(yè)具備集中餐飲娛樂條件，但要有效控制比例，不可過大；3、充分考慮對公寓銷售的影響，業(yè)態(tài)比例需合理把握；4、不考慮租金低、噪音大且與其他業(yè)態(tài)缺乏互動的娛樂商戶進(jìn)駐，如洗浴、KTV等；1、CBD缺少成規(guī)模的餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)2、借勢“世貿(mào)天階”，做24小時全天候商業(yè)租金比較1、此類商戶承租能力相對零售要低；2、租金指數(shù)：33、一旦形成氛圍，租金將有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g餐飲、休閑娛樂型商業(yè)假設(shè)3：假設(shè)理由可行性分析成立條件1、需90定位假設(shè)之租金比較：租金是商業(yè)中最復(fù)雜的元素之一，影響租金的因素眾多。對于本案的幾種定位假設(shè)情況而言，要在眾多條件都不確定的情況下對其租金做合理的比較，需借助租金指數(shù)進(jìn)行說明。假設(shè)租金指數(shù)為1-5級，1級代表最低租金，5級代表最高租金，則上述定位假設(shè)之租金比較為：假設(shè)定位方向業(yè)態(tài)描述租金指數(shù)比較短期長期假設(shè)1運(yùn)動主題商業(yè)以運(yùn)動服飾及用品零售為主，包括運(yùn)動主題餐飲、運(yùn)動類娛樂等。零售類租金承受力較高，主題餐飲、娛樂類租金承受力有限。32假設(shè)2以零售為主的商業(yè)以中高端品牌零售為主，對商業(yè)環(huán)境及展示性為主。租金承受能力高。53假設(shè)3以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)以餐飲及休閑娛樂為主，輔以相關(guān)零售商業(yè)，短期內(nèi)租金承受力有限，但能迅速提升商業(yè)氛圍、帶動消費(fèi)人流，從而持續(xù)提升商業(yè)價值。35定位假設(shè)之租金比較：租金是商業(yè)中最復(fù)雜的元素之一，影響租金的91定位假設(shè)總結(jié)：零售、餐飲、休閑娛樂是現(xiàn)代商業(yè)的主要構(gòu)成業(yè)態(tài)，其中，以零售為主的商業(yè)形態(tài)，如百貨商場、購物中心等，零售比例可達(dá)50-75%左右，其建筑形態(tài)通常是單層面積較大的方盒形物業(yè)。而以餐飲和休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)往往是街區(qū)型物業(yè)。通過之前三種定位假設(shè)的探討，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為：商業(yè)定位方向必備條件租金比較可行性風(fēng)險運(yùn)動主題商業(yè)規(guī)模；國際品牌旗艦店短期內(nèi)較高，租金指數(shù)3-5，長期看升值空間有限較低較大以零售為主的商業(yè)須與傳統(tǒng)商圈及周邊高端零售差別定位較低適中以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)須有規(guī)模優(yōu)勢；需具備相應(yīng)的硬件設(shè)施短期內(nèi)較低，租金指數(shù)2-3，但后期升值潛力巨大較高較小通過以上比較可以看出：以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)操作風(fēng)險相對較低且可行性較高；從租金收益方面考慮：本案這類自持型商業(yè)更應(yīng)看重長遠(yuǎn)的經(jīng)營前景和收益回報(bào)，這一點(diǎn)對于各類商業(yè)及房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)也具有相當(dāng)?shù)奈?。在具體操作過程中，關(guān)鍵在于如何把控各業(yè)態(tài)間的比例，在豐富商業(yè)結(jié)構(gòu)的同時構(gòu)建商戶間的有效互動，規(guī)避任何單一業(yè)態(tài)所帶來的風(fēng)險。定位假設(shè)總結(jié)：零售、餐飲、休閑娛樂是現(xiàn)代商業(yè)的主要構(gòu)成業(yè)態(tài)，925.6、世界CBD案例WorldWideCBDCaseStudy5.6、世界CBD案例WorldWideCBDCase935.6.1、美國紐約CBD——曼哈頓（TheManhattan）紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區(qū)成為紐約的CBD。曼哈頓交通便利，商務(wù)金融功能突出是紐約市發(fā)展的催化劑，依靠其影響，紐約市確立了國際城市形象。2.商務(wù)金融功能曼哈頓地區(qū)高樓林立，在面積不足1平方公里的華爾街（CBD的金融區(qū)），集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，成為世界上就業(yè)密度最高地區(qū)。1.交通規(guī)劃機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了交通運(yùn)輸網(wǎng)的建設(shè)，如把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機(jī)構(gòu)相連接，同時把人行道和商店設(shè)置在地下，并與地鐵出入口直接相連。5.6.1、美國紐約CBD——曼哈頓（TheManha94夜晚的曼哈頓——百老匯歌舞劇的天下百老匯大道英文直譯為“寬街”。它是一條由南向北貫穿曼哈頓全島的大道。這條大道早在1811年紐約市進(jìn)行城市規(guī)劃之前就已存在，其中心地帶是在第42街“時報(bào)廣場”附近，周圍云集了幾十家劇院，上演被稱為現(xiàn)代歌舞劇的劇目。世界上還沒有一條街道像百老匯大道（Broadway）那樣使人充滿幻想。而今百老匯大道是美國現(xiàn)代歌舞藝術(shù)、美國娛樂業(yè)的代名詞。1.起源百老匯歌舞劇起源于19世紀(jì)中葉，當(dāng)時的百老匯大道就已經(jīng)成為美國戲劇藝術(shù)的活動中心。美式英語中創(chuàng)造了一個極為形象生動的詞－白色大道（TheGreatWhiteWay）來形容百老匯大道入夜后的“星光燦爛”。2.發(fā)展百老匯歌劇已經(jīng)成為紐約市文化產(chǎn)業(yè)中的支柱之一。觀賞百老匯歌劇成為每一個來紐約市參觀、訪問、旅游的人不可或缺的節(jié)目。夜晚的曼哈頓——百老匯歌舞劇的天下百老匯大道英文直譯為“955.6.2、香港CBD——中環(huán)

TheCentralDistrictofHongKongIsland

1.交通香港CBD通過“聯(lián)動體系”使乘客在快速交通與慢速交通、不同交通系統(tǒng)之間，實(shí)現(xiàn)短時間內(nèi)緊湊、高效、便捷的轉(zhuǎn)換，大大縮短乘客的滯留時間，減少對城市各交通系統(tǒng)的沖擊。2.商務(wù)金融功能香港是資金充足、商品豐富、高樓林立、人才濟(jì)濟(jì)、信息發(fā)達(dá)、交通便捷的國際金融中心和商業(yè)中心。香港曾經(jīng)贏得世界十大產(chǎn)品制造中心、全球最佳營商城市和全球最具競爭力城市的美譽(yù)。中環(huán)區(qū)位于本島的核心區(qū)域，是香港的金融貿(mào)易心臟。目前香港中環(huán)已發(fā)展為成熟而標(biāo)準(zhǔn)的CBD地區(qū)。香港CBD制度透明、管理高效。清山、碧海、高樓構(gòu)成別致的美麗景觀。CBD專題研究5.6.2、香港CBD——中環(huán)

96歡樂時光的聚腳處

——蘭桂坊酒吧街（LanKwaiFongofHongKong

）蘭桂坊位于中環(huán)云咸街與德己立街之間的一條短小、狹窄、呈L形并用鵝卵石鋪成的街巷，街巷滿布西式餐館和酒吧，但聲名很大。1.起源蘭桂坊酒吧街緣起于七十年代初期，港府在中西區(qū)開始進(jìn)行市區(qū)重建。道路的開拓，吸引商業(yè)資金的流入，當(dāng)時一位意大利籍商人在蘭桂坊開設(shè)了一間意大利服裝店及餐廳。部分在中環(huán)上班的“優(yōu)皮士”，下班后想找一個地方談天，這家餐廳便成為他們歡樂時光的聚腳處。

2.發(fā)展其后，有些電影在這里取景，蘭桂坊漸漸成為一處有品味的消閑之地，酒吧、食肆及娛樂場所越開越多。隨著近年在蘭桂坊附近酒吧及餐廳的發(fā)展，云咸街交界與榮華里一段的德己立街，也被納入蘭桂坊的范圍。

至今，蘭桂坊已由一條小巷發(fā)展成一個富西方文化的地區(qū)。并開設(shè)了超過五十家餐廳和各樣的消費(fèi)場所，名字和裝飾十分西化，洋溢特有的歐陸風(fēng)味和異國情調(diào)，被譽(yù)為香港特有的文化特區(qū)。每逢節(jié)日，如圣誕節(jié)、萬圣節(jié)、蘭桂坊節(jié)、食品節(jié)等，蘭桂坊都吸引大量中外人士參加狂歡活動。CBD專題研究歡樂時光的聚腳處——蘭桂坊酒吧街（LanKwaiFo975.6.3、日本規(guī)劃CBD——筑波TsukubaofJapan（失敗案例）CBD專題研究筑波科學(xué)城位于東京都東北60公里，是日本政府規(guī)劃的、以科學(xué)研究、國際交流、教育為特征的專業(yè)化科研辦公區(qū)域。1.交通筑波科學(xué)城位于成田國際機(jī)場西北40公里處，區(qū)域內(nèi)有軌道交通、高速公路等交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，方便快捷的連通大學(xué)區(qū)、科研辦公區(qū)以及東京都城市中心區(qū)。2.科研、教育、交流功能科學(xué)城總面積28400公頃，包括研究學(xué)園區(qū)和周邊開發(fā)區(qū)兩大部分，辦公人員20萬，其中科技研究人員13000余人，是日本最大的科研辦公基地。5.6.3、日本規(guī)劃CBD——筑波Tsukubaof98CBD專題研究城市功能之間具有相輔相成的關(guān)系，功能過于單調(diào)不利于城市健康發(fā)展。筑波在建設(shè)初期因?yàn)樯虡I(yè)設(shè)施少，很多研究人員僅僅將其作為工作場所，而不愿意在這里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。因?yàn)槌Ｗ∪丝谏?，夜間消費(fèi)缺失，導(dǎo)致商業(yè)、飲食業(yè)不發(fā)達(dá)，而商業(yè)設(shè)施的缺失又反過來導(dǎo)致眾多科研辦公機(jī)構(gòu)紛紛遷出筑波，形成了惡性循環(huán)，這也是筑波成為世界著名的睡城的原因。世界知名的睡城——筑波

CBD專題研究城市功能之間具有相輔相成的關(guān)系，功能過于單調(diào)不995.6.4、世界各地著名CBD之共同特征（CommonCharacteristic）通過對以上三個國家CBD的了解和分析，我們發(fā)現(xiàn)成功的CBD都是商務(wù)辦公、商業(yè)零售、餐飲娛樂、旅游等多種產(chǎn)業(yè)的復(fù)合體。每個地區(qū)都有著雙面性,白天是商務(wù)金融中心,晚上則成為餐飲娛樂的天堂。在這里商務(wù)功能和商業(yè)功能完美結(jié)合并良性互動，共同詮釋著CBD的涵義。夜間娛樂文化的興盛不僅滿足了區(qū)內(nèi)人群的娛樂休閑消費(fèi)需要，而且實(shí)質(zhì)性地賦予CBD個性獨(dú)特的魅力，大大提升了區(qū)域、乃至于整個城市的知名度和美譽(yù)度。白天——商務(wù)金融中心夜晚——餐飲娛樂的天堂CBD的雙面性CBD專題研究5.6.4、世界各地著名CBD之共同特征（CommonCh1005.6.5、北京CBD與世界著名CBD之比較分析與世界各地著名的CBD相比，北京CBD也有條件成為國際化大都市的標(biāo)志。目前CBD區(qū)域內(nèi)商務(wù)功能已非常突出，但夜間商業(yè)特征則相對較弱。夜間服務(wù)的、集中而有特色的餐飲、休閑、娛樂場所的缺乏使得下班后的商務(wù)人群轉(zhuǎn)移分流至其他區(qū)域，造成消費(fèi)力的極大浪費(fèi)。共同點(diǎn)曼哈頓中環(huán)筑波北京交通條件規(guī)劃機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了交通運(yùn)輸網(wǎng)的建設(shè)，地鐵與辦公機(jī)構(gòu)相連通過“聯(lián)動體系”使交通更便利立體交通路網(wǎng)，與城市交通樞紐相連有多條公交和地鐵線路通過白天商務(wù)特征商務(wù)金融中心商務(wù)金融中心科研、辦公、會展基地商務(wù)金融中心夜晚商業(yè)特征歌舞劇、餐飲西式餐館、特色酒吧知名睡城無代表商業(yè)街百老匯蘭桂坊酒吧街無無成功與否成功成功失敗

？CBD專題研究5.6.5、北京CBD與世界著名CBD之比較分析與世界各地著1015.7.1、商業(yè)街主題符合CBD商務(wù)人士、旅游人群對購物、餐飲、休閑娛樂綜合消費(fèi)場所的需求，充分迎合此類人群的消費(fèi)習(xí)慣，通過藝術(shù)、時尚、休閑、音樂及文化等因素的全面體現(xiàn)，使得北京CBD夜間亮起來，真正實(shí)現(xiàn)北京CBD的國際化、多元化，娛樂化、休閑化、品質(zhì)化、商業(yè)化、高效消費(fèi)的不夜城；

——DawnAvenue（日出/黎明大道）——SunsetAvenue（日落大道）5.7商業(yè)最終定位（FinalPositioning）5.7.1、商業(yè)街主題符合CBD商務(wù)人士、旅游人群對102DawnAvenue

—傍晚后商務(wù)、旅游人士休閑娛樂聚會的空間；Dawn

是萬般變化當(dāng)中的一種臨界狀態(tài)，在白天和夜晚交替的時候，這里是不分年代、風(fēng)格、地域、文化但求品質(zhì)的中西飲食、高效娛樂休閑；DawnAvenue帶你體會臨界狀態(tài)的美,抒發(fā)臨界狀態(tài)的煩惱,遐想臨界過后、一切皆有可能的未來生活；詞典中Sunset

的解釋是：日落后、傍晚后、黃昏后；Dawn

的解釋是：日升的、日出的、黎明的；

Avenue

的解釋是：大道、大路；我們想，CBD下班后的生活也許才是真正的生活吧。北京——日出/黎明大道（DawnAVENUE）DawnAvenue—傍晚后商務(wù)、旅游人士休閑娛樂聚103本案