南通房地產(chǎn)市場分析及土地研究

南通城市、房地產(chǎn)市場分析及未來擬推土地研究2009年10月目錄城市及宏觀分析城市規(guī)劃研究房地產(chǎn)市場分析未來擬推地塊研究目錄城市及宏觀分析城市規(guī)劃研究房地產(chǎn)市場分析未來擬推地塊研究南通概況行政劃區(qū)宏觀經(jīng)濟狀況人口變化產(chǎn)業(yè)分析1.南通概況南通上海市域面積南通市總面積8,001平方公里，境內(nèi)擁有江海岸線365公里

地理位置

1.南通位于江蘇省東南部，江海匯合處

2.首批沿江開放城市，江蘇沿海發(fā)展的第一站

3.南通是蘇中，蘇北地區(qū)融入上海的橋頭堡城市人口全市總?cè)丝?86萬人

GDP08年,全市GDP2,510億元，比上年增長13.3%2.行政區(qū)劃行政劃區(qū)：南通市下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)三區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個縣級市及海安、如東二縣。市區(qū)范圍包括為崇川區(qū)、港閘區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)三區(qū)，而真正意義上的市中心僅為崇川區(qū)。港閘區(qū)崇川區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)3.宏觀經(jīng)濟狀況--1

南通的國民生產(chǎn)總值近年一直呈快速增長態(tài)勢，按同比價格計算，增長幅度基本保持在15%左右。南通經(jīng)濟潛力尚未充分發(fā)揮,未來經(jīng)濟增長預期較高

依托南通市國民生產(chǎn)總值的快速增加，帶動了地方政府財政收入快速增長,增長速度保持在20%以上，07年更達38.2%。

08年財政收入達到390億元,增幅近30%

人均國民生產(chǎn)總值也呈現(xiàn)快速增長趨勢

2008年達35,040元

人均可支配收入一直保持平穩(wěn)增長，與國民經(jīng)濟的增長速度比較,相對增長速度較慢

人民生活水平穩(wěn)步提升，但相對薄弱,

與蘇南三線城市相比，還有一定的差距3.宏觀經(jīng)濟狀況--2

固定資產(chǎn)投資快速增長，占GDP總量的比值偏高，近60%，有明顯過熱趨勢

房地產(chǎn)投資占比較低,近年來,僅占到了固投的10%左右,說明固定資產(chǎn)投資中用于基礎設施建設的投資較多居民存款余額的年增長保持在15%—20%之間

08年已達1,891億元，充分體現(xiàn)出居民的潛在購買能力,充分說明了潛在消費力3.宏觀經(jīng)濟狀況--33.宏觀經(jīng)濟狀況--城市比較通過與蘇北,蘇中,蘇南各區(qū)域城市的比較分析，可以看出:

南通市經(jīng)濟處于江蘇省中上游水平，近年發(fā)展速度快，國名生產(chǎn)總值已超越常州、鎮(zhèn)江等城市，全國GDP排名位居28，江蘇省GDP排名中躍居第4，僅次于蘇州、無錫、南京，在蘇中，蘇北區(qū)域處于領先水平,未來發(fā)展空間較大。

南通近年固定資產(chǎn)投資快速增長，江蘇省GDP排名中同樣躍居第4，呈現(xiàn)過熱趨勢，但房地產(chǎn)投資相對占比較低

人均可支配收入增長相對較慢，人民生活水平與蘇南城市相比，具有一定的差距國民生產(chǎn)總值(億)人均國民總值固定資產(chǎn)投資(億)房地產(chǎn)投資(億)居民存款余額(億)人均可支配收入江蘇省排名南通2510

35040

1505

172

1890

18903

4

揚州15733410095013789917398南京37755032721545082565231223蘇州67019191126117183337238671無錫44197305318774502285236052常州2202502831448309143121592鎮(zhèn)江1408464737189768619040

徐州200723069125013097416955南通市下縣級城市的GDP排名，均位于江蘇省縣級市前20，占比達到25%，充分顯示了南通良好的經(jīng)濟基礎及區(qū)域均衡、全面、快速的發(fā)展形勢GDP（億元）人口（萬）人均GDP（元）江蘇省縣級市排名南通全市251078635040海門市360

103.2349009啟東市325

1162801711如皋市280

1451930015如東縣265

108.52442417海安縣254

95.826500203.宏觀經(jīng)濟狀況-南通下轄縣級城市分析1996年2004年2007年4.人口變化情況

1996年以來,市區(qū)人口的數(shù)量以及其占總?cè)丝诘谋戎仄椒€(wěn)上升

全市非農(nóng)業(yè)人口近幾年增長較快，城市經(jīng)濟的發(fā)展帶動了越來越多的農(nóng)業(yè)人口進入市區(qū)，城區(qū)人口的增加也增加了城市購房的剛性需求。南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析5.產(chǎn)業(yè)分析

第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟體量中的占比不高,低于同類三線城市南通產(chǎn)業(yè)增速分析

第三產(chǎn)業(yè)增速基本逐年加快

2009年,第三產(chǎn)業(yè)增速超過第二產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勁強大5.產(chǎn)業(yè)分析--城市經(jīng)濟發(fā)展模式分析

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展裝備制造、電子信息、石油化工、電力能源、現(xiàn)代紡織服裝、輕工食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)隨著交通快步建設，南通與上海及蘇南經(jīng)濟強市的位置時間距離大為縮短,將迅速拉動一部分上海的工業(yè)企業(yè)遷址到南通。增長方式：長期以第二產(chǎn)業(yè)的增長拉動經(jīng)濟發(fā)展。根據(jù)南通未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，今后的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動密集型企業(yè)為主

南通市經(jīng)濟近年來呈現(xiàn)快速發(fā)展,下轄區(qū)縣齊頭并進，在江蘇省GDP排名中已躍居第4，蘇中，蘇北區(qū)域內(nèi)處于領先水平,經(jīng)濟潛力尚未充分發(fā)揮,未來經(jīng)濟增長預期較高

固定資產(chǎn)投資快速增長，占GDP總量比值偏高，有明顯過熱趨勢,但基本集中于基礎建設投資城區(qū)人口增加趨勢明顯,但基本源于本地農(nóng)業(yè)人口和下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及蘇北南移的導入人口;城市居民的購買能力相對于長三角其他發(fā)達的城市仍顯薄弱,居民的生活水平還待于進一步提高第二產(chǎn)業(yè)是拉動南通經(jīng)濟發(fā)展的主要力量,南通未來一段時間內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動密集型為主,但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭,09年三產(chǎn)增速已經(jīng)超過二產(chǎn)

總結(jié)目錄城市及宏觀分析城市發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)市場分析未來擬推地塊研究江蘇沿海發(fā)展戰(zhàn)略城市定位對外聯(lián)系城市規(guī)劃城市輻射力江蘇一直實行沿江開發(fā)的戰(zhàn)略，忽略了沿海地區(qū)的開發(fā)，導致了蘇南蘇中以及蘇北區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的嚴重不平衡，南通作為最具潛力的沿海區(qū)域，將是江蘇未來發(fā)展的重要增長極

《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃

》已頒布實施，《規(guī)劃》明確，江蘇沿海將建設三大港口群，自北向南建設以連云港港為龍頭的北部港口群，以大豐港為龍頭中部港口群，以南通港為龍頭的南部港口群

沿海開發(fā)的戰(zhàn)略定位區(qū)域性國際航運中心，新能源和臨港產(chǎn)業(yè)基地，農(nóng)業(yè)和海洋特色產(chǎn)業(yè)基地，重要的旅游和生態(tài)功能區(qū)。沿?？臻g的開發(fā)格局

以連云港、鹽城和南通三市的市區(qū)為依托，促進要素集聚，加快城市化進程；以沿海地區(qū)主要交通運輸通道為紐帶，進一步強化腹地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，注重發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，形成“三極一帶多節(jié)點”的空間開發(fā)格局1.江蘇沿海發(fā)展戰(zhàn)略連云港鹽城南通沿海發(fā)展帶沿海發(fā)展規(guī)劃蘇通大橋的通車標志著南通正式進入了上海市“1小時都市圈”上海南通2.城市定位南通功能定位我國東部沿海,江海交匯的現(xiàn)代化國際港口城市,上海北翼的經(jīng)濟中心和門戶城市,國內(nèi)一流的宜居創(chuàng)業(yè)城市,歷史與現(xiàn)代交相輝映的文化名城

2015年，南通將建設成為全省沿海開發(fā)的主力軍、江蘇乃至長三角地區(qū)新的重要經(jīng)濟增長極；2020年，南通將建設成為長三角北翼經(jīng)濟中心、江海交匯的現(xiàn)代國際港口城市

近期發(fā)展目標

2008年6月，蘇通大橋正式通車，南通和上海實現(xiàn)“無障礙”對接接通上海崇明至南通啟東的崇啟大橋，目前建設之中，2010年可望實現(xiàn)全線貫通

滬崇橋隧工程將于2009年10月通車，2010年與崇啟大橋?qū)崿F(xiàn)貫通

崇明到南通海門的崇海大橋已被列入規(guī)劃也被列入規(guī)劃

滬通鐵路連接南通、常熟、太倉、昆山及上海,設計時速160公里，全長225公里，計劃2009年內(nèi)開工建設蘇通大橋崇海大橋崇啟大橋滬崇隧道滬通鐵路公路兩用橋南通市區(qū)滬通鐵路3.對外聯(lián)系

南通市域范圍內(nèi)規(guī)劃形成市域中心城市—市域二級中心城市—重點鎮(zhèn)—一般鎮(zhèn)的4級城鎮(zhèn)體系構(gòu)成“一主三副多點”的發(fā)展格局，形成以南通中心城區(qū)及通州,海安延伸區(qū)域為主中心，以掘港—長沙(如東)、匯龍—呂四(啟東)、如皋—海安為副中心空間布局4.城市規(guī)劃--市域總體規(guī)劃主中心發(fā)展方向:南通主城區(qū)和通州城區(qū)相向發(fā)展,主城區(qū)將主要發(fā)展東,南方向預計，未來的城區(qū)內(nèi)的城南板塊（新市政府及CBD區(qū)域）、南通開發(fā)區(qū)板塊和城東板塊（外環(huán)東至通州區(qū)域）將是城市主要發(fā)展方向，城南板塊相對更具優(yōu)勢城南板塊城東板塊4.城市規(guī)劃--主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)區(qū)板塊南通行政中心

建立以軌道交通和快速公交為城市客運交通骨架,以常規(guī)交通為主體的城市交通系統(tǒng).

規(guī)劃至2030年形成4條軌道交通線路,總長184KM.4.城市規(guī)--主城區(qū)軌道交通規(guī)劃南通與上海及蘇南城市的聯(lián)系將不斷加強，充分利用上海及蘇南城市的優(yōu)勢，同時,憑借良好的投資環(huán)境和較好的發(fā)展趨勢,將對上海及周邊城市形成一定的吸引力，促進上海及蘇南部分企業(yè)移師南通南通背靠蘇北廣袤的土地，大量的勞動密集型企業(yè)將在南通形成一定的規(guī)模，使南通的城市輻射力度往北延伸，南通不僅對下屬行政區(qū)域具有強大的輻射力度，對蘇北蘇中區(qū)域也將具有強有力的輻射能力5.城市輻射力《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的實施,提升了南通作為未來南部港口群龍頭和建設區(qū)域性國際航運中心的戰(zhàn)略地位對外聯(lián)系不斷強化標志著南通正式進入了上海市“1小時都市圈”,將迎來巨大的發(fā)展機遇,加快建設長三角北翼經(jīng)濟中心、江海交匯的現(xiàn)代國際港口城市的戰(zhàn)略進程未來的主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃決定了--市區(qū)東南兩向?qū)⑹俏磥沓鞘兄攸c發(fā)展方向,城南板塊無疑最具優(yōu)勢憑借與上海及蘇南城市的聯(lián)系不斷強化,自身勞動密集型產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應及良好的投資環(huán)境,南通將對上海及周邊城市形成一定的吸引力,同時對蘇北蘇中區(qū)域展現(xiàn)出強大的輻射能力總結(jié)目錄城市及宏觀分析城市發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)市場分析未來擬推地塊研究房地產(chǎn)投資土地市場商品房市場板塊分析競爭對手分析全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況近幾年，南通房地產(chǎn)行業(yè)保持較快發(fā)展勢頭，投資增速保持在25%以上，最高值達到34.8%，遠超過12﹪的合理增長速度。

07年增長速度開始放緩，房地產(chǎn)投資逐步走向理性增長速度。房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值合理范圍在22-28﹪，近4年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏少投資增速快，投資基數(shù)較低，未來增長空間較大1.房地產(chǎn)投資--投資額分析房地產(chǎn)投資增速與GDP增速對比分析

房地產(chǎn)投資增速遠遠超過GDP總量的增速，5年平均增長速度超過GDP增長速度的2倍市場上房地產(chǎn)投資仍然存在局部投資過熱的現(xiàn)象

07年開始，增速已經(jīng)開始緩慢下行，房地產(chǎn)投資風險已經(jīng)逐步被開發(fā)企業(yè)所認識和關注，預計未來的增速將逐步放緩1.房地產(chǎn)投資--增速分析南通是全國土地制度改革試點市，相對于其他地區(qū)，土地市場更為透明、規(guī)范、公開公正

南通整體土地市場一直控制的較好，沒出現(xiàn)盲目推地的現(xiàn)象，且存量土地較少，這也使得近幾年南通房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展態(tài)勢勢。

“保障性居住用地”的推出力度較大，一定程度上抑制了房地產(chǎn)的爆發(fā)性增長，促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2.土地市場--土地政策介紹市區(qū)土地出讓面積與均價

土地競拍價格2006-2007年漲幅較大，2007年達到頂峰,160.8萬元/畝。

08年土地出讓中以工業(yè)用地為主，拉低了成交價格從土地量來看，07年也達到高峰，區(qū)域以城南為主，另外，城東區(qū)域也新增了大量的土地供應，在整體市場分布上，南通東南兩向?qū)⒊尸F(xiàn)持續(xù)擴張的態(tài)勢2.土地市場--量價分析

07年出讓的26塊住宅用地中:

保障性住宅達11塊，達42%

商住類型27%

純居住的僅有8塊

南通在控制土地利用方面，效果較好2.土地市場--結(jié)構(gòu)分析

08年南通市繼續(xù)擴大保障性住宅，同時萎縮一定的純住宅的開發(fā)量，應付較為不佳的宏觀形式，為后幾年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，做了一定的保障。在整個房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，南通政府對房產(chǎn)控制力度相對較強，南通政府信息透明度較高，執(zhí)政能力較強，可以防止整體行業(yè)漲幅過快或下跌加快，也在一定程度上為房產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展提供了穩(wěn)定的市場投資環(huán)境近幾年南通土地市場，流拍現(xiàn)象相對較少，且集中在“保障性住宅”地塊上純居住地塊以及商住地塊基本已超越底價的價格成交。同時，保障性住宅則基本以底價成交

外來大開發(fā)商開始入駐南通，如：綠城、萬通、萊茵達等，高端、品牌開發(fā)商的入駐，將給房地產(chǎn)市場住宅品質(zhì)的提升起到較大的作用

總體來看，由于土地市場較好的控制，南通房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展的態(tài)勢2.土地市場--總結(jié)3.商品房市場--供求分析銷售面積與竣工面積比值從06年開始大于1，近年來,南通商品房市場供求關系較為合理，部分出現(xiàn)供不應求的局面，這也導致06年、07年價格漲幅較快的原因之一南通06、07年市場需求得到了集中的釋放，而跟據(jù)07-08年土地供應結(jié)構(gòu)來看，非保障性住宅用地實際推出量不大,預計供求關系仍將維持在合理、健康的水平全市商品房供求分析住宅價格與家庭年收入對比分析市區(qū)商品房價格走勢由于南通較好的政策導向，市場一直供求穩(wěn)定在合理的水平，南通市區(qū)的商品房均價保持平穩(wěn)增長

2008年市區(qū)的商品房均價為5800元/平米

2009年上半年市區(qū)商品住宅均價達到6333元/平米,主要是由于供應結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,一批高檔樓盤集中上市,如博園嵐郡、玉蘭公寓、金河名人世家等

近年來，南通住宅價格與家庭年收入的比值穩(wěn)定在6-8之間，商品房價格基本在居民正常購買水平內(nèi)，南通商品房市場以剛性需求為支撐，整體來看，南通商品房價格處于合理健康發(fā)展水平3.商品房市場--價格分析

南通房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，近年來房地產(chǎn)投資額快速增加，由于占固定資產(chǎn)投資的比例較低，未來房地產(chǎn)投資增幅空間仍然較大，目前房地產(chǎn)投資增速開始放緩，趨于理性，城市房地產(chǎn)行業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展階段

南通市商品房價格處于平穩(wěn)增長階段和健康合理水平，南通市場相對封閉，需求較為剛性，投資性購房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撐上漲的商品房價格，這將阻礙南通房價進一步上漲的速度，預計今后一段時間內(nèi)仍然以中檔商品房購房需求為主，社會購買力水平在短期內(nèi)不會有較大的提升，商品房的價格漲幅將放緩，不會出現(xiàn)明顯快速的上升3.商品房市場--總結(jié)1

由于城市的東、南兩向快速擴張和城市人口的增加，預計南通商品房量的需求將持續(xù)增加；07-08年,非保障性住宅用地實際推出量不大,預計供求關系仍將維持在合理健康的水平,部分出現(xiàn)供不應求的局面南通進入上?！?小時都市圈”后與上海及蘇南城市的聯(lián)系加強，城市發(fā)展優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，預計真正意義上的高端商品房需求在價格與量上都將有所增加，未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿涂臻g3.商品房市場--總結(jié)2從行政區(qū)劃上分析，現(xiàn)轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），海安、如東2縣，南通市區(qū)主要由：崇川、港閘和南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。從實際市場特點看，南通市區(qū)主要分五大房地產(chǎn)板塊：城中、城南、城東、城北、開發(fā)區(qū)。港閘區(qū)崇川區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城北城南城中城東開發(fā)區(qū)4.板塊分析根據(jù)南通房地產(chǎn)市場的分布特點和行政區(qū)劃，可將市區(qū)市場劃分為5大主要板塊：城中、城北、城南、城東、城西、開發(fā)區(qū)各板塊特點及發(fā)展依托則各由差異，價格差別也較大各區(qū)域住宅平均銷售價格區(qū)域均價（元/平方米）城中6500—13000城北4500—6000城南6000—13000城東4500—8500開發(fā)區(qū)（能達商務區(qū)域）4500—5000備注：目前，城中板塊濠河周邊無在售樓盤，而濠河周邊樓盤價格為南通顛峰港閘區(qū)崇川區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城北城南城中城東開發(fā)區(qū)4.板塊分析--板塊劃分城南板塊區(qū)域劃分：洪江路以南的崇川區(qū)域及開發(fā)區(qū)北向的軍山區(qū)域該區(qū)域由南通新市政府搬遷而形成的新城區(qū)域，同時具有狼山、軍山、園博園等風景景觀優(yōu)勢。未來該區(qū)域?qū)⒊蔀槟贤ǔ鞘械男潞诵膮^(qū)域。規(guī)劃和建設有CBD、體育會展中心等，居住環(huán)境也非常宜人。

城南板塊，南通未來城市發(fā)展的重點區(qū)域天寧新北港閘區(qū)崇川區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城北城南城中城東開發(fā)區(qū)城南板塊--板塊概述城南板塊--房產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)目前在售的新項目較多，主要集中于城市行政中心區(qū)域分布，狼山,軍山等風景區(qū)周邊也有較多樓盤

城市行政中心區(qū)域，代表樓盤有中南世紀城、綠地玉蘭公寓，價格在6000—10600元/平米

自然風景區(qū)域，代表樓盤有博園嵐郡、金河名人世家、優(yōu)山美地，價格在6000—13000元/平米行政中心區(qū)域自然風景區(qū)域南通行政中心城南板塊--新城建設及環(huán)境狼山風景區(qū)園藝博覽園濱江公園體育會展中心市政府城市CBD濱江公園園藝博覽園狼山風景區(qū)CBD(建設中)體育會展中心行政中心34區(qū)位優(yōu)勢明顯

發(fā)展前景好

南通市場傾向客戶需求周邊環(huán)境配套設施

未來南通市行政、經(jīng)濟、文化和居住的新城市中心南通城市發(fā)展的里程碑

南通“十五”計劃確定的五大重點發(fā)展地區(qū)之一以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為南通未來10年城市發(fā)展的熱點區(qū)域體育會展中心、城市CBD、行政中心所在地，周邊配套皆以國際化新城的規(guī)劃思路配置道路系統(tǒng)完善，可達性好、交通便捷

對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關注程度不斷提高政府所在地，南通人認知度高

環(huán)境資源優(yōu)勢突出:周邊有濱江公園,狼山風景區(qū),園藝博覽園等風景秀美

大盤，名盤概念開始顯現(xiàn)，具有發(fā)展?jié)摿Φ貎A東南，城南、城東將是主要發(fā)展方向，城南占據(jù)明顯優(yōu)勢城南板塊--發(fā)展優(yōu)勢中南世紀城--行政中心區(qū)域

地理位置：世紀大道容積率：1.87

產(chǎn)品類型：公寓、商業(yè)、寫字樓

總建面積：250萬公寓銷售均價：6,800元/平方米開盤時間：2008年6月開發(fā)商：中南控股城南板塊--典型樓盤1綠城玉蘭公寓--行政中心區(qū)域

地理位置：世紀大道容積率：1.73

產(chǎn)品類型：小高層、高層

總建面積：16.7萬銷售均價：10，600元/平方米開盤時間：2009年6月

交房日期：2010年8月開發(fā)商：綠城集團

從09年開盤，價格一路刷新走高，目前10，600元/平米的銷售均價，在城南區(qū)域甚至整個南通市區(qū)的在售樓盤中均處于最高水平城南板塊--典型樓盤2博園嵐郡--濱江公園區(qū)域

地理位置：紫瑯路西側(cè)容積率：0.89

產(chǎn)品類型：別墅,聯(lián)排,洋房

總建面積：12萬聯(lián)排銷售均價：12,000-13,000元/平米開盤時間：2008年11月銷售：售磬

交房日期：2009年12月開發(fā)商：南通博園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

城南板塊--典型樓盤3金河名人世家--軍山區(qū)域

地理位置：星湖大道容積率：0.65

產(chǎn)品類型：聯(lián)排,雙拼

總建面積：6萬銷售均價：12,000元/平米開盤時間：2009年2月交房日期：2010年5月開發(fā)商：南通金河置業(yè)有限公司

城南板塊--典型樓盤4優(yōu)山美地--軍山區(qū)域

地理位置：星湖大道容積率：0.3

產(chǎn)品類型：別墅、洋房

總建面積：40萬洋房銷售均價：6,600元/平米開盤時間：2008年6月交房日期：2009年12月開發(fā)商：南通融匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城南板塊--典型樓盤5城東板塊--板塊概述城東板塊區(qū)域劃分：主要是外環(huán)東路至通州延伸段區(qū)域天寧鐘樓武進戚墅堰新北區(qū)位示意圖城東區(qū)域目前整個面貌比較陳舊，但整體經(jīng)濟處于較好的水平，具有較大的發(fā)展?jié)摿翱臻g，目前推出代表產(chǎn)品有：萬通城、蘇建花園城等港閘區(qū)崇川區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城北城南城中城東開發(fā)區(qū)城東板塊--房產(chǎn)市場

區(qū)域內(nèi)在售項目主要沿工農(nóng)路和人民東路分布近年來，城東板塊房地產(chǎn)發(fā)展迅速，代表樓盤有萬通城、蘇建花園城，均價在4500~8500元/平米萬通城

地理位置：人民東路延伸段容積率：1.84

產(chǎn)品類型：高層、小高層

總建面積：24.05萬銷售均價：5,500元/平米

開盤時間：2009年5月

交房日期：2009年12月開發(fā)商：萬通地產(chǎn)城東板塊--典型樓盤1蘇建花園城

地理位置：外環(huán)東路容積率：1.10

產(chǎn)品類型：多層、小高層、聯(lián)排

總建面積：30萬公寓銷售均價：8,200元/平米

開盤時間：2007年6月銷售率：售完

交房日期：2009年12月開發(fā)商：江蘇省蘇建集團股份有限公司

城東板塊--典型樓盤2開發(fā)區(qū)--板塊概述南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是國家級開發(fā)區(qū)，前期其房地產(chǎn)項目主要是以配套開發(fā)區(qū)為主的項目，目前隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，帶來越來越多的外區(qū)人口導入。該板塊區(qū)域以北，有軍山風景區(qū)的低密度產(chǎn)品天寧鐘樓武進戚墅堰新北區(qū)位示意圖開發(fā)區(qū)板塊區(qū)域劃分：星湖大道以南港閘區(qū)崇川區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城北城南城中城東開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)--能達商務區(qū)概況能達商務區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是中國首批14個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一地理位置:地處南通市區(qū)南面，瀕臨長江，與上海隔江相望

面積人口:轄區(qū)面積146.98平方公里，總?cè)丝诮?4萬人

產(chǎn)業(yè)發(fā)展:形成現(xiàn)代裝備制造業(yè)、港口機械、新材料、新能源、生物醫(yī)藥、精細化工等產(chǎn)業(yè)集群南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)能達商務區(qū)面積:規(guī)劃總占地2000畝，總建筑面積163萬平方米

功能定位:南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的行政辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、商務活動區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、配套服務區(qū)、高尚居住區(qū)

建設周期：計劃建設周期為5年，自2006年年內(nèi)正式啟動，至2011年全面建成能達商務區(qū)--現(xiàn)狀及周邊開發(fā)區(qū)--房產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)目前在售的新項目較少，主要是以能達商務區(qū)為核心發(fā)展。在區(qū)域的北部軍山風景區(qū)域有一定的低密度產(chǎn)品。前期項目較多都是以配套房居住房為主，整個區(qū)域內(nèi)項目的成交均價也較低，能達商務區(qū)域均價在4500元/平米左右城中板塊--板塊概述城中板塊區(qū)域劃分：主要為崇川區(qū)中部城中板塊做為南通的城市中心，是整個南通房地產(chǎn)價格的核心的最高點。面積99.67平方公里，人口54.89萬，下轄兩鎮(zhèn)、八街道，是南通市人口最密集。天寧鐘樓武進戚墅堰新北區(qū)位示意圖濠河夜景圖港閘區(qū)崇川區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城北城南城中城東開發(fā)區(qū)城中板塊--房產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)目前在售的新項目較少，絕大部分項目都處于尾盤銷售階段市中心項目以圍繞濠河分布的項目價格最高，成為整個南通區(qū)域的價格巔峰目前濠河基本已無在售樓盤，區(qū)域在售樓盤均價在6500—13000元/平米七彩豪庭

地理位置：姚港路、任港路路口容積率：1.83

產(chǎn)品類型：多層、小高層、聯(lián)排

總建面積：4.7萬銷售均價：聯(lián)排：13,000元/平米,公寓：6,500元/平米左右

開盤時間：2007年12月銷售率：公寓已售磬,聯(lián)排少量在售

交房日期：2009年2月開發(fā)商：江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

城中板塊--典型樓盤城北板塊--板塊概述港閘區(qū)位于我國首批對外開放的十四個沿海港口城市之一，是南通市區(qū)以工業(yè)為主、現(xiàn)代服務業(yè)為輔、城市居住相配套的重要組團。目前該區(qū)域工業(yè)廠房眾多，居住氣氛較差天寧鐘樓武進戚墅堰新北區(qū)位示意圖鳥瞰圖城北板塊區(qū)域劃分：城北區(qū)域主要包括目前行政上的港閘區(qū)港閘區(qū)崇川區(qū)南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城北城南城中城東開發(fā)區(qū)城北板塊--房產(chǎn)市場區(qū)域項目分布圖區(qū)域內(nèi)住宅項目整體品質(zhì)不高，檔次一般，價格也處于南通較低的水平，均價在4500--6000元/平米

通呂運河把城北區(qū)域劃分成兩部分，其中運河以北的區(qū)域發(fā)展要遠遠落后與運河以南的區(qū)域4.板塊分析--總結(jié)城中、城南為最具有投資前景的區(qū)域，可予以重點關注和進入方向城東、開發(fā)區(qū)具有較好的發(fā)展預期,但發(fā)展速度相對較慢,可以保持關注板塊名稱房價水平-元/平方米發(fā)展優(yōu)勢發(fā)展不足城中6500~13000老城市中心配套成熟深厚文化和居住氛圍動拆遷難度大土地面積不大總體供應不足城南6000~13000新行政中心未來城市中心及重點發(fā)展區(qū)域狼山等景區(qū)優(yōu)勢目前配套不足土地供應量大，競爭激烈開發(fā)區(qū)4500~5000開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)引導能達商務區(qū)發(fā)展缺少房地產(chǎn)發(fā)展的強力引擎支持環(huán)境欠佳、配套不夠成熟城東4500~8500城南發(fā)展的延續(xù)5.競爭對手分析綠城中南集團萬通地產(chǎn)萊茵置業(yè)綠城房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱綠城），國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)，公司總部設在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨資企業(yè)，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。

歷經(jīng)14年的發(fā)展，綠城已轄有70多家成員企業(yè)，擁有員工2500余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、湖州、紹興市、舟山、臺州、臨安、桐廬、淳安、海寧、德清、長興、上虞、紹興縣、新昌、象山、慈溪、諸暨以及國內(nèi)北京、上海、合肥、長沙、青島、濟南、南京、無錫、南通、鄭州、烏魯木齊、海南等31個城市。5.競爭對手分析--綠城集團綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表的多層公寓系列、以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列、以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列、以杭州翡翠城為代表的大型社區(qū)系列、以溫州鹿城廣場為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發(fā)。哈爾濱上海臨平桂花城杭州綠園上海綠城玫瑰園5.競爭對手分析--綠城集團產(chǎn)品策略“玉蘭公寓”位于崇川區(qū)世紀大道（近工農(nóng)南路），與南通市政府辦公大廈、政府配套區(qū)（星級酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心、高檔居住區(qū)）和體育會展中心僅一路之隔。“玉蘭公寓”建筑規(guī)劃設計理念秉承綠城高層公寓的一貫風格，精致高貴、穩(wěn)重大氣、線條流暢、空間整體性強，富有動態(tài)韻律感，呈現(xiàn)清新優(yōu)雅的現(xiàn)代建筑風格。園區(qū)內(nèi)點式與板式高層建筑結(jié)合，錯落有致，形成豐富的城市天際線。該項目于07年7月以4400元的樓板價成交，高出底價3000元成交。綠城

玉蘭公寓占地面積：7.6萬平方米總建筑面積：16.7萬平方米物業(yè)類型：高層位置圖平面圖5.競爭對手分析--綠城集團南通項目中南控股集團有限公司創(chuàng)始于1996年，2001年組建集團公司，注冊資金10200萬元，公司主要從事對建筑、房地產(chǎn)等相關行業(yè)的投資。中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司是江蘇省知名的房地產(chǎn)企業(yè)，多次被江蘇省政府評為“明星企業(yè)”、“優(yōu)秀企業(yè)”、“重合同守信用企業(yè)”。目前全資擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)項目子公司，控股一家物業(yè)管理公司、一家建筑施工總承包公司，年開發(fā)能力達一百萬平方米。在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體高速發(fā)展的背景下，中南房地產(chǎn)也得到了跨越式的發(fā)展。中南房地產(chǎn)在國內(nèi)一些二、三線城市如南通、鎮(zhèn)江、海南文昌、海門、常熟等形成了區(qū)域領先品牌形象，在南京、青島等大城市也形成了一定的品牌影響力。近幾年，中南房地產(chǎn)已經(jīng)成功運作了百萬平米以上的大盤項目3個，包括南通中南世紀城項目（建筑面積約250萬平米）、海門中南世紀城項目（建筑面積約100萬平米）、常熟中南世紀城項目（建筑面積約100萬平米）。

5.競爭對手分析--中南集團通過多年來的發(fā)展，中南房地產(chǎn)已經(jīng)形成一致的、有中南個性的規(guī)劃理念、設計風格、建筑風格、營銷策略、開發(fā)策略和物業(yè)管理等，打造了中南地產(chǎn)文化，形成有穿透力、影響力的統(tǒng)一品牌形象。

5.競爭對手分析--中南集團產(chǎn)品策略中南世紀城總建筑面積為250萬平方米，是南通地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的地產(chǎn)項目。項目分為商業(yè)、體育、商務、金融四大中心，融居住、辦公、商業(yè)、酒店、體育會展、城市景觀、觀光休閑七大功能于一體，包括五星級酒店、國際會議中心、高級寫字樓、大型休閑購物廣場、高檔住宅等物業(yè)形態(tài)，建成后的中南世紀城將成為一座樞紐化、中心化、國際化的“城中之城”中南世紀城總建筑面積：250萬平方米設計理念：樞紐化、中心化、國際化的“城中之城”

效果圖精裝修5.競爭對手分析--中南集團南通項目北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱萬通地產(chǎn)）是在上海證券交易所掛牌交易的A股上市公司（股票代碼：600246），總股本為5.07億股。截至2008年12月31日，總資產(chǎn)為73.85億元，凈資產(chǎn)為28.85億元。萬通地產(chǎn)具備一級開發(fā)資質(zhì)，下設10家控股子公司和1家參股子公司，均為房地產(chǎn)開發(fā)公司萬通地產(chǎn)是是“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟”（簡稱“中城聯(lián)盟”）的聯(lián)合創(chuàng)始企業(yè)和輪值主席單位和全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會輪值主席單位萬通房地產(chǎn)業(yè)務集中在京津地區(qū),以及國內(nèi)成都、杭州、南通等城市5.競爭對手分析--萬通地產(chǎn)萬通地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和開拓者，首倡由“香港模式”變?yōu)椤懊绹Ｊ健?，按照“美國模式”來?yōu)化經(jīng)營資源配置，發(fā)展以住宅開發(fā)和商用物業(yè)為核心的業(yè)務體系住宅業(yè)務以美國的托爾兄弟為標桿企業(yè)，以高端商品住宅為核心產(chǎn)品，提高產(chǎn)品附加值，提升品牌美譽度，做中國一流的專業(yè)高端住宅開發(fā)商和盈利水平一流的房地產(chǎn)上市公司。公司住宅業(yè)務集中在京津地區(qū)，已經(jīng)形成新新家園和新城國際兩個成熟產(chǎn)品系列。哈爾濱上海北京亞運新新家園北京新城國際5.競爭對手分析--萬通地產(chǎn)產(chǎn)品策略

“萬通城”位于人民東路南、太平路兩側(cè)，占據(jù)南通市城東新區(qū)東擴一線前沿。項目總占地面積：103,500平米；總建筑面積：240,500萬平方米；住宅面積：229,000萬平方米；社區(qū)及商業(yè)面積：約1萬平方米。

項目開發(fā)理念:順應城市的發(fā)展方向;為本地人提供適宜居住的產(chǎn)品;用高品質(zhì)來改變?nèi)藗儗ζ胀ㄗ≌挠∠?，承載人們對生活方式的理想。

萬通城占地面積：10.3萬平方米總建筑面積：24.5萬平方米物業(yè)類型：高層、小高層外景圖鳥瞰圖5.競爭對手分析--萬通地產(chǎn)南通項目

萬通地產(chǎn)于2009年8月,拍得孩兒巷路西側(cè)住宅地塊,地塊面積7.5萬平米,容積率2.06,建筑面積15.5萬平米,成交價格3,210元/平米,溢價36%

萊茵達置業(yè)股份有限公司（簡稱：萊茵置業(yè)）于1994年5月9日在深圳證券交易所掛牌交易（證券代碼000558），是一家在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)二線城市深具影響力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。致力于住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營領域，總部位于浙江杭州,項目主要集中于長三角區(qū)域，遍布3個省10城市，在上海、杭州、南京、嘉興、嘉善、揚州、南通、泰州、儀征、沈陽等城市共擁有十數(shù)家房地產(chǎn)項目公司5.競爭對手分析–萊茵置業(yè)萊茵達追求建設高品質(zhì)的住宅，要求獨到的產(chǎn)品設計理念,細節(jié)決定品質(zhì)這一理念貫穿與萊茵置業(yè)規(guī)劃設計中萊茵置業(yè)堅持為客戶提供性價比最高的住宅產(chǎn)品哈爾濱南京萊茵東郡揚州萊茵花苑5.競爭對手分析--萊茵置業(yè)產(chǎn)品策略鳳凰·萊茵苑地處南通城市新區(qū),臨近大學城,東、南兩側(cè)緊依海港引河與市府新址比鄰而居,項目占地約33萬平方米,建筑面積近28萬平方米規(guī)劃建有多層公寓、高層公寓、排屋及別墅等住宅類型規(guī)劃設計中融入了情調(diào)生活理念,高綠化率,低容積率,高低,氣候相錯的建筑分布,營造組團景觀、幢間景觀,水系引流貫穿園區(qū)鳳凰萊茵苑占地面積：21萬平方米總建筑面積：27.7萬平方米物業(yè)類型：高層、小高層、別墅

外景圖鳥瞰圖5.競爭對手分析--萊茵置業(yè)南通項目

萊茵置業(yè)于2009年7月,拍得鳳凰萊茵苑西側(cè)住宅地塊,地塊面積1.7萬平米,建筑面積3.67萬平米,成交價格4,042元/平米,溢價102%目錄城市及宏觀分析城市發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)市場分析未來擬推地塊研究地塊介紹城南區(qū)域城中區(qū)域城東區(qū)域南通開發(fā)區(qū)總結(jié)分析及建議20107114389151619652117211314121823242225城中區(qū)港閘區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城南區(qū)城東區(qū)26經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于港閘區(qū),相對偏遠落后商辦,旅游產(chǎn)業(yè)為主未開始動遷,拆遷量大開發(fā)體量較小關注地塊1.地塊介紹

09年,南通土地招商會共推介地塊25幅重點地塊城南區(qū)域3號濱江公園東側(cè)地塊城中區(qū)域城東區(qū)域能達商務區(qū)4號體育會展中心東側(cè)地塊8號原通棉二場及周邊地塊9號原合成纖維廠及周邊地塊18號原縱橫國際及周邊地塊14號外環(huán)東路西法倫寺河北側(cè)地塊12號濱河東城南側(cè)地塊26號能達商務區(qū)地塊2009年推出2009年推出2009年推出2010年后推出已于8.26成交2010年后推出2010年后推出已出公告9月28開始掛牌競買截至10月4日城南區(qū)4389141218城中區(qū)港閘區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東區(qū)26地塊用地性質(zhì)用地面積(畝)建筑面積(萬平米)容積率3號濱江公園東側(cè)地塊南側(cè)居住商辦1305.370.62北側(cè)33927.761.23總計46933.131.064號體育會展中心東側(cè)地塊居住居住商辦8612.042.11商辦8718.653.2總計17330.692.662.城南區(qū)域濱江公園藝博園狼山3地塊西側(cè):濱江公園地塊南側(cè):園藝博覽園地塊東南側(cè):狼山風景區(qū)3號濱江公園東側(cè)地塊--位置及周邊鐵路（規(guī)劃中）濱江公園3號濱江公園東側(cè)地塊--地塊現(xiàn)狀西側(cè)道路南側(cè)道路:花園路東側(cè)道路:躍龍南路(建設中)北側(cè)道路:長江南路內(nèi)部現(xiàn)狀:植被覆蓋CBD商務區(qū)通師附小體育會展中心4地塊北側(cè):通師附小(建設中)地塊東側(cè):體育會展中心地塊東北側(cè):CBD(建設中)4號體育會展中心西側(cè)地塊--位置及周邊西側(cè)道路:城山路南側(cè)道路:長江南路東側(cè)道路:工農(nóng)路北側(cè)道路:桃園路內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地,植被覆蓋4號體育會展中心西側(cè)地塊--地塊現(xiàn)狀內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地,植被覆蓋周邊土地市場4號地塊世紀大道南側(cè)地塊(R0729)用途:住宅占地面積:7.6萬平方米容積率:1.73建筑面積：13.2萬平方米成交價：4430元/平方米起拍價：1534元/平方米買家:綠城房地產(chǎn)集團有限公司成交時間:07-07-253號地塊崇川路南側(cè)(CR9015)用途:居住、商辦占地面積:6.4萬平方米容積率:2.22建筑面積：14.2萬平方米成交價：2752元/平方米起拍價：2173元/平方米買家:上海建深企業(yè)營銷策劃有限公司成交時間:09-07-01博園嵐郡用途:住宅容積率：0.89建筑面積：約12萬平方米產(chǎn)品類型:別墅、花園洋房、疊加洋房均價：約10,000元/平方米開發(fā)商:南通博園開發(fā)有限公司開盤日期：08年8月銷售情況:所有房源都推完

中南世紀城用途:住宅建筑面積：約250萬平方米容積率：1.87

產(chǎn)品類型:高層均價：6,800元/平方米開發(fā)商:中南新世界中心開發(fā)有限公司開盤日期：09年4月綠城玉蘭公寓用途:住宅容積率：1.73建筑面積：約16.7萬平方米產(chǎn)品類型:小高層，高層均價：10,600元/平方米左右開發(fā)商:綠城集團開盤日期：09年6月周邊住宅市場4號地塊3號地塊鳳凰萊茵苑用途:住宅容積率：1.22建筑面積：約27.7萬平方米產(chǎn)品類型:高層、小高層、別墅公寓均價：約7,500元/平方米開發(fā)商:萊茵達集團有限公司

開盤日期：09年5月城中區(qū)城南區(qū)141218港閘區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東區(qū)26地塊用地性質(zhì)用地面積(畝)建筑面積(萬平米)容積率8號原通棉二場及周邊地塊三號居住商辦24538.152.33四號9619.823.1五號13721.402.34總計47879.382.499號原合成纖維廠及周邊地塊居住25030.471.8218號原縱橫國際及周邊地塊(已于09.8.26成交)居住12013.081.643.城中區(qū)域9843南通稅務局工農(nóng)路易初蓮花8地塊西側(cè):南通稅務局地塊東南側(cè):易初蓮花地塊東側(cè):工農(nóng)路(南北主干道)8號工農(nóng)路西側(cè)地塊--位置及周邊內(nèi)部現(xiàn)狀:北片廠房基本拆完內(nèi)部現(xiàn)狀:通棉二廠正拆遷中8號工農(nóng)路西側(cè)地塊--地塊現(xiàn)狀內(nèi)部現(xiàn)狀:西片廠房已拆完內(nèi)部現(xiàn)狀:南片未動遷居民南側(cè)道路:紅星路內(nèi)部現(xiàn)狀:東片居民區(qū)拆遷中北側(cè)道路:虹橋路內(nèi)部現(xiàn)狀:南片廠房已拆完9天勤花園地塊東南側(cè):華潤蘇果地塊東側(cè):天勤花園9號原合成纖維廠及周邊地塊--位置及周邊蘇果北側(cè)道路:段家壩路內(nèi)部現(xiàn)狀:北片區(qū)居民未拆遷南側(cè)道路:臨時路東側(cè)道路:城山路內(nèi)部現(xiàn)狀:北片區(qū)居民未拆遷9號原合成纖維廠及周邊地塊--地塊現(xiàn)狀內(nèi)部現(xiàn)狀:基本為凈地內(nèi)部現(xiàn)狀:基本為凈地18崇川區(qū)政府地塊內(nèi):縱橫國際有限公司地塊東側(cè):崇川區(qū)政府18號原縱橫國際及周邊地塊--位置及周邊縱橫國際內(nèi)部現(xiàn)狀:北片未拆遷廠房南側(cè)道路:任港路東側(cè)道路:孩兒巷路內(nèi)部現(xiàn)狀:部分凈地(標識區(qū)域)內(nèi)部現(xiàn)狀:南片未拆遷辦公樓內(nèi)部現(xiàn)狀:拆遷中(標識區(qū)域)18號原縱橫國際及周邊地塊--地塊現(xiàn)狀公告文號：通國土資出告（2009）第22號地塊編號:R9021

地塊位置:任港路北、孩兒巷路西

用地性質(zhì):住宅地塊面積：7.5萬平米容積率:2.06

建筑面積：15.5萬平米

成交價：3,210元/平米

起拍價：2,359元/平米

買家：萬通地產(chǎn)

成交時間：2009-08-2618號原縱橫國際及周邊地塊--掛牌結(jié)果8號地塊9號地塊鳳凰萊茵苑西側(cè)地塊(R9014)用途:居住占地面積:1.7萬平方米容積率:2.1建筑面積：3.7萬平方米成交價:4,042元/平方米起拍價：2,002元/平方米買家:南通萊茵達置業(yè)有限公司成交時間:09-07-08姚港路西側(cè)地塊(CR9018)用途:居住,商辦占地面積:1.1萬平方米容積率:3.0建筑面積：3.3萬平方米成交價:4,232元/平方米起拍價：1,948元/平方米買家:南通燃料股份有限公司成交時間:09-08-28周邊土地市場原縱橫國際及周邊地塊(R9021)用途:居住占地面積:7.5萬平方米容積率:2.06建筑面積：15.5萬平方米成交價:3,210元/平方米起拍價：2,359元/平方米買家:萬通地產(chǎn)成交時間:2009-08-268號地塊9號地塊周邊住宅市場鳳凰萊茵苑用途:住宅容積率：1.22建筑面積：約27.7萬平方米產(chǎn)品類型:高層、小高層、別墅公寓均價：約7,500元/平方米開發(fā)商:萊茵達集團有限公司

開盤日期：09年5月天安花園用途:住宅容積率：1.10建筑面積：約22萬平方米產(chǎn)品類型:多層、小高層、別墅公寓基價：約9,100元/平方米開發(fā)商:新海通有限公司開盤日期：09年9月城市嘉苑用途:住宅容積率：1.5建筑面積：約31萬平方米產(chǎn)品類型:多層、小高層、別墅公寓均價：約7,050元/平方米開發(fā)商:南通華銀置業(yè)有限公司

開盤日期：09年7月城南區(qū)8918城中區(qū)港閘區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東區(qū)26地塊用地性質(zhì)用地面積(畝)建筑面積(萬平米)容積率14號外環(huán)東路西法倫寺河北側(cè)地塊居住12915.551.7112號濱河東城南側(cè)地塊居住17324.752.154.城東區(qū)域141234蘇建花園城尚東國際城南通大學14地塊西側(cè):蘇建花園城地塊北側(cè):尚東國際城

麥德隆地塊東側(cè):南通大學14號外環(huán)東路西法倫寺河北側(cè)地塊--位置及周邊麥德隆超市東門車站南側(cè)道路:龍王橋路東側(cè)道路:外環(huán)東路北側(cè)道路:規(guī)劃路(建設中)內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地,農(nóng)作物內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地,農(nóng)作物14號外環(huán)東路西法倫寺河北側(cè)地塊--地塊現(xiàn)狀內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地,植被覆蓋南通大學12地塊北側(cè):濱河東城地塊西側(cè):南通大學12號濱河東城南側(cè)地塊--位置及周邊麥德隆超市東門車站濱河東城南側(cè)道路:通甲路東側(cè)道路:世倫路北側(cè)道路:規(guī)劃路(建設中)內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地,植被覆蓋內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地,農(nóng)作物12號濱河東城南側(cè)地塊--地塊現(xiàn)狀內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地,植被覆蓋西側(cè)道路:規(guī)劃路(建設中)外環(huán)東路西、法倫寺河北(R0730)用途:居住占地面積:8.5萬平方米容積率:1.8建筑面積：15.5萬平方米成交價:3,649元/平方米起拍價：1433元/平方米買家:南京建興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交時間:07-07-2512號地塊14號地塊世倫路東側(cè)地塊(R9013)用途:居住占地面積:9.8萬平方米容積率:2.65建筑面積：26萬平方米成交價:1,546元/平方米起拍價：1,546元/平方米買家:江蘇帝奧地產(chǎn)發(fā)展有限公司成交時間:09-06-30濱河東城南側(cè)(R0744)用途:居住占地面積:11.5萬平方米容積率:2.65建筑面積：24.8萬平方米成交價:2,510元/平方米起拍價：999元/平方米買家:蘇州今日置業(yè)有限公司

成交時間:07-11-29周邊土地市場12號地塊14號地塊蘇建花園城用途:住宅容積率：1.1建筑面積：約30萬平方米產(chǎn)品類型:多層、小高層公寓均價：8,200元/平方米開發(fā)商:蘇建集團開盤日期：08年3月天虹花園用途:住宅容積率：1.1建筑面積：約14.7萬平方米產(chǎn)品類型:小高層、別墅公寓均價：8,770元/平方米開發(fā)商:天虹房地產(chǎn)開盤日期：07年8月周邊住宅市場東暉花園用途:住宅容積率：1.5建筑面積：約14.3萬平方米產(chǎn)品類型:多層、小高層公寓均價：5,300元/平方米開盤日期：09年8月地塊用地性質(zhì)用地面積(畝)建筑面積(萬平米)容積率26號能達商務區(qū)地塊A-01商住335.462.51A-02商住428.323A-03商住10213.902.04A-04商住10211.421.69B-01-06商業(yè)60.631.59B-02-01商業(yè)153.022.89總計30042.752.145.南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)89141218城中區(qū)港閘區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東區(qū)2634城南區(qū)掛牌文件中指標

地塊面積：185,052平方米建筑面積：415,200平方米容積率:2.24

26號能達商務區(qū)地塊--位置及周邊西側(cè)道路:新開北路東側(cè)道路:經(jīng)十路北側(cè)道路:宏興路內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地內(nèi)部現(xiàn)狀:凈地26號能達商務區(qū)地塊--地塊現(xiàn)狀公告文號：通國土資出告（2009）第35號

掛牌出讓時間：2009年9月28日至2009年10月16日下午3時

競買申請時間:2009年9月22日至2009年10月14日下午3時

起掛價:802元/M2

競買保證金:5,000萬元報價增幅:10元/平方米(或其整數(shù)倍)經(jīng)濟技術(shù)指標

地塊面積：185,052平方米出讓年期：居住70年、商業(yè)40年建筑面積：415200平方米建筑密度：21%

綠化率：42%26號能達商務區(qū)地塊--掛牌條件星湖大道南地塊(CR9022)用途:居住,酒店,公