2023年置業(yè)顧問培訓(xùn)資料(帶法律)

第一章置業(yè)參謀的根本要求置業(yè)參謀置業(yè)參謀不是簡單的“講解員〞、“算價員〞她是在售樓處通過現(xiàn)場效勞引導(dǎo)客戶購置、促進樓盤銷售為客戶提供置業(yè)的專業(yè)化參謀式效勞的綜合性人才。置業(yè)參謀的職業(yè)特征企業(yè)形象代言人置業(yè)參謀直接與客戶溝通其工作作風(fēng)、專業(yè)技能、效勞意識充分表達的經(jīng)營理念、價值取向及企業(yè)文化。其一舉一動、一言一行都代表著企業(yè)的形象。企業(yè)和客戶之間信息溝通與互動的橋梁置業(yè)參謀是客戶的朋友、參謀幫助客戶實現(xiàn)置業(yè)夢想使其成為的長支持者；置業(yè)參謀是工程營銷籌劃及廣告宣傳等是否有效的直接反響者；置業(yè)參謀是動態(tài)、客戶實際需求及客戶信息的最正確搜集者、整理加工者；置業(yè)參謀是給企業(yè)營銷決策提供建立性的參與者。效勞大使良好的效勞可以使客戶做到“重復(fù)購置〞、“客戶相關(guān)購置〞。著名的銷售數(shù)字法那么就是1:8:25:1意思是直接影響一名客戶可以間接的影響8名客戶并使25名客戶產(chǎn)生購置意向1名客戶產(chǎn)生購置行為。反之亦然你需要付出更大的代價去挽回客戶?？蛻舻囊龑?dǎo)者、專業(yè)參謀置業(yè)參謀的重要性置業(yè)參謀對于開展商的重要性“同質(zhì)化〞程度越來越高、效勞在銷售中所起的作用越來越大同時需要企業(yè)應(yīng)對變化的動作越來越靈敏。置業(yè)參謀是現(xiàn)場勸服客戶并最終購置的主力；他們的效勞態(tài)度、效勞精折射著的經(jīng)營理念、價值取向；他們是動態(tài)、客戶實際需求、客戶對廣告、促銷等營銷手段反映的第一感知者；是客戶資料信息的最正確搜集、整理、深加工者。置業(yè)參謀對購房者的重要性消費者一般求助于親戚、朋友、同事其實親戚、朋友、同事也并不是專家。因此消費者最渴望、最需要的是能有一位專家出來以客觀的態(tài)度、專業(yè)的知識為其提供有關(guān)地段開展趨向、建筑規(guī)劃理念、綠化環(huán)境設(shè)計、物業(yè)等方面理性、中肯的分析。置業(yè)參謀的根本職能嚴(yán)格遵守的各項規(guī)章制度。服從的工作調(diào)配與安排。推廣形象傳遞信息。嚴(yán)格遵守行業(yè)制度。服從工作安排工作積極主動有開拓精能不失時機地推銷企業(yè)樓盤。每月有銷售業(yè)績。積極主動地向客戶推薦樓盤。按照效勞的指引保持高水準(zhǔn)的效勞素質(zhì)。掌握樓盤的構(gòu)造、功能、技術(shù)指標(biāo)及工程方面的術(shù)語和造價可以給客戶提出合理化建議并純熟地答復(fù)客戶提出的問題。熟悉銷售程序擅長辭而不夸夸其談以誠待人與客戶保持良好關(guān)系為企業(yè)和樓盤樹立良好的形象。及時反映客戶情況。準(zhǔn)時提交總結(jié)。每天向銷售主匯報工作情況定進展工作總結(jié)并根據(jù)信息對下階段工作提出建議以進步工作方案性和有效性。做好售后效勞工作及時走訪客戶反響樓盤信息。負(fù)責(zé)及時回收樓款。培養(yǎng)意識及時反映競爭對手及同類工程的開展動向。參與工程的調(diào)查定提交分析。保持效勞臺及展場的清潔。保護銷售物料包括工卡、工衣等。努力學(xué)習(xí)知識積極參加或外界的培訓(xùn)擴大知識面進步自己的社交才能促進業(yè)務(wù)程度的進步。置業(yè)參謀應(yīng)具備的才能會接待客戶、介紹樓盤、解惑答疑、跟蹤客戶、洽談合同、簽約成交、催收房款、房屋交接、售后效勞等每一個流程的工作。會售樓員禮儀、文明用語、接聽要那么、普通話純熟自然、落落大方。會調(diào)節(jié)自我情緒進入售樓處把一切不愉快的事情丟開把微笑帶給客戶。會熱情的接待客戶介紹樓盤做到如數(shù)家珍道來做到熱愛樓盤駕輕就熟、充滿熱情和感染力。會計算房價、代收費用、費用等純熟、輕松地道出每套房價的賬目。會計算房屋的使用面積、套內(nèi)面積、建筑面積、樓間距等。會簽訂商品房買賣合同和確認(rèn)合同按要求的付款進度收款。會計算按揭貸款利息清楚利率、貸款年限、每月還款額、貸款所需材料和程序。會使用銷售技巧在如何吸引客戶來看房；如何引導(dǎo)客戶對你介紹的房屋產(chǎn)生購房欲望；如何使客戶的購房欲望變?yōu)橘彿啃袆?；如何讓客戶下決心簽訂合同交定金等方面借鑒書本知識和別人經(jīng)歷融會貫穿在理中為自己所用。會掌握并疏導(dǎo)客戶情緒控制銷售場面處理矛盾防止客戶情緒沖動和矛盾激化。置業(yè)參謀應(yīng)建立的夾從入職之日起創(chuàng)立個人工作夾在使用前應(yīng)請銷售經(jīng)理審閱并提供建議、信息和材料來幫助完善夾。夾內(nèi)容要充分顯示專業(yè)性內(nèi)容包括：總體規(guī)劃圖、銷售平面圖、價目表、計價紙、認(rèn)購須知、付款方式、按揭須知、相關(guān)證件復(fù)印件、政信息、個人名片、筆、計算器等。經(jīng)常保持夾的性和準(zhǔn)確性保持的數(shù)據(jù)和信息要時常地注意夾中細(xì)節(jié)內(nèi)容的更新。置業(yè)參謀必須理解的知識必須理解地區(qū)所有樓盤的名稱、地理位置、檔次定位、價格程度、銷售情況等并能分析出他們的優(yōu)勢和優(yōu)勢以及給你所代表的樓盤帶來的影響。必須精通你所銷售樓盤的一切特點。必須掌握一些相關(guān)的房地產(chǎn)知識以及它的專用名詞。必須理解一些家裝方面的知識。必須對最后你所要和客戶簽訂的合同的一切相關(guān)事宜〔如貸款按揭、分付款等〕了如指掌。這是最后一步也是最關(guān)鍵的一步千萬要把握好不要前功盡棄。必需要有良好的交際禮儀和銷售技巧。在知識相等的情況下你的素質(zhì)、銷售程度上下直接你的業(yè)績。售樓的三大法寶微笑沃爾瑪有一個經(jīng)營“絕招〞那就是要求自己的員工將“三米微笑〞進展到底。微笑要發(fā)自內(nèi)心浸透著自己的情感。表里如一毫無包裝或矯飾的只有這樣的微笑才有感染力才是翻開客戶“心靈〞的鑰匙。動作如今的房地產(chǎn)早已是買方。在樓盤硬件“均好〞的情況下要比拼的其實就是動作快一點效勞好一點。語言一個的置業(yè)參謀在語言和駕馭方面有自己的一套技巧。甜美的嗓音是說話的保障但制勝的關(guān)鍵卻是說話的技巧沒有一定的功底想要“妙語如珠〞談何容易！售樓前先銷售自己銷售之前首先得先把自己銷售出去。從客戶的心里來看往往是在接納認(rèn)可了售樓員之后才會樂意承受銷售的。自我銷售的本質(zhì)就是置業(yè)參謀以自己的人格做擔(dān)保與客戶接洽置業(yè)參謀只有誠心誠意的對待客戶樹立良好的人格形象才能獲得客戶的信任。客戶信任你了他才會購置你推介的。從事銷售工作假設(shè)想盡快的把賣出去而不去考慮客戶所關(guān)心的問題“欲速那么不達〞往往會遭到回絕。置業(yè)參謀應(yīng)該設(shè)身處地地站在客戶的立場上考慮問題。平時多做有心人充分利用職業(yè)優(yōu)勢適時地給客戶提供一些有益的信息幫助客戶解決經(jīng)歷上的難題。你為客戶解決了難題客戶滿意了自然就會回報你。銷售的80來自交流、建立感情的成功20來自演示、介紹的成功、假設(shè)用80的時間使自己接近客戶設(shè)法獲得信任然后利用20的時間去介紹的好處就有八成的成功希望。反之那么可能白費力一無所獲。置業(yè)參謀最重要的是獲得成功的信心和決心。第二章置業(yè)參謀的從業(yè)心態(tài)與必備素質(zhì)置業(yè)參謀的正確從業(yè)心態(tài)置業(yè)參謀要建立信心：天下沒有賣不掉的房子對房屋要有信心。要分析失敗的原因：失敗時要問自己“為？〞成功時更要問自己“為？〞要講職業(yè)道德要有敬業(yè)精確立長遠的人生目的：將營銷開展成一項終身的事業(yè)而不僅僅是職業(yè)。保持積極的心態(tài)正確對待職業(yè)壓力置業(yè)參謀邁向成功的十二個素質(zhì)外在形象的可信度：銷售業(yè)績名列前茅的人性80以上外表和舉止多少有些木訥性那么多是相貌平平；那些看起來精明強干的人銷售業(yè)績總是位居末列。一定的專業(yè)背景和知識：房地產(chǎn)的特殊性要求置業(yè)參謀有較豐富的知識與專業(yè)知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異又不大時知其然而又知其所以然的置業(yè)參謀是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。人緣好人氣旺成就動機高：對成功與高薪有著強烈的渴望能承受不斷地回絕與失敗時時想到的是最終的結(jié)果。對工作有高度的熱情有房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷創(chuàng)造性思維方式不是朝三暮四的“聰明人〞不是逆來順受、隨遇而安的人：逆來順受與售樓人員所必備的寬容精和忍受力不同寬容與忍受的結(jié)果是要到達既定的目的；而逆來順受的人那么是因為有較強的妥協(xié)性。10〕是擅長傾聽的洞察者：擅長傾聽不是聽而不聞更不是冷眼旁觀而是用身體語言、口頭語言與客戶的談話內(nèi)容高度配合。擅長傾聽的另一層含義便是擅長交談因為售樓最終是通過與客戶的交談到達目的的。11〕是善解人意的人：善解人意的根底是準(zhǔn)確的判斷力。12〕靈敏的應(yīng)變才能：對消費者的不同要求及時作出正確反響。尤其是客戶產(chǎn)生異議時可以迅速地作出判斷及時地采取對策。接一帶二招待三。使每一位客戶都感到自己是最受重視的。3、售樓前做到三相信〔1〕相信自己所推銷的樓盤〔2〕相信自己所代表的〔3〕相信自己的營銷才能第三章置業(yè)參謀接洽客戶與客戶分析要訣1、商品銷售的五個步驟〔1〕建立和諧〔2〕引發(fā)興趣〔3〕提供解答〔4〕引發(fā)動機〔5〕完成交易2、房產(chǎn)銷售的三個主要環(huán)節(jié)〔1〕推銷首先推銷自己：初次和客戶見面至少應(yīng)該讓客戶有和你說話的欲望要使自己為客戶所認(rèn)可另一方面要注重個人修養(yǎng)。它包括言談舉止、興趣愛好等最主要應(yīng)該具備善待每一位來客的心。〔2〕讓客戶理解：當(dāng)你和客戶建立了朋友般的信任關(guān)系介紹便有了一個很好的根底但介紹不是泛泛而談它是建立在對實在理解根底之上。當(dāng)客戶對推介的有70認(rèn)可的時候可以通過某些促銷技巧使客戶盡快做出購置。〔3〕技巧促成成交：縮小客戶的選擇范圍在感性的導(dǎo)下幫助其迅速做出最終的選擇。必須強調(diào)的是對銷售技巧的運用必須是建立在客戶對70認(rèn)可程度上的。3、置業(yè)參謀觀察客戶的五個要訣〔1〕眼觀四路腦用一方〔2〕留意人的考慮方式〔3〕信息的傳遞當(dāng)客戶產(chǎn)生購置的意思后通常會發(fā)出如下的信：客戶的問題轉(zhuǎn)向有關(guān)商品細(xì)節(jié)如費用、價格、付款方式等。2〕詳細(xì)理解售后效勞。3〕對售樓員的介紹表示積極的肯定與贊揚。4〕詢問優(yōu)惠程度。5〕對目前正在使用的商品表示不滿。6〕向售樓員打聽交樓時間及可否提早。7〕接過售樓員的介紹提出反問。8〕對商品提出某些異議?！?〕身體語言的觀察及運用通過表情與姿態(tài)觀察客戶在購置過程中意愿的轉(zhuǎn)換。1〕表情語言信。客戶的面部表情從漠然、疑心、深沉變?yōu)樽匀淮蠓?、隨和、親切；眼睛轉(zhuǎn)動由慢變快、眼發(fā)亮而有彩從假設(shè)有所思轉(zhuǎn)向明朗輕松；嘴唇開場抿緊似乎在品味、權(quán)衡。2〕姿態(tài)信：客戶姿態(tài)由前傾轉(zhuǎn)為后仰身體和語言都顯得輕松；出現(xiàn)放松姿態(tài)身體后仰擦臉攏發(fā)或者做其他放松、舒展等動作；拿起訂購書之類細(xì)看；開場仔細(xì)的觀察商品；轉(zhuǎn)身靠近售樓員進入閑聊；突然用手輕巧桌子或身體某部以幫助自己集中思路最后定奪?！?〕引發(fā)購房動機每個客戶都有潛在購置動機可能連他自己都不知道置業(yè)參謀的責(zé)任就是“開掘〞這個潛在動機。不要被客戶的外貌及穿著所欺騙即使他只是買菜經(jīng)過也可獲得這樣的時機。置業(yè)參謀切忌認(rèn)為客人無心買樓而采取冷漠或?qū)α⒌膽B(tài)度不要等客戶詢問而是主動招呼主動引導(dǎo)客人。4、置業(yè)參謀成功贏取客戶的要訣〔1〕平時注意說話的語言〔2〕望著對方來說話〔3〕經(jīng)常面帶笑容〔4〕用心聆聽對方說話〔5〕說話時要有變化〔6〕無需求我都有求必應(yīng)〔7〕假設(shè)客戶要求的是樓盤所沒有的那么要消解他的需求〔8〕避重就輕重點布防〔9〕不要過分熱情10〕在會談初不要在價格上過多地糾纏11〕積極提問12)擅長提示、說服13〕正確面對反對14〕知己知彼配合客人說話節(jié)奏15〕多稱呼客人的16〕語言簡練、表達明晰17〕多些微笑從客人的角度考慮問題18〕產(chǎn)生共鳴感19〕別插嘴打斷客人的說話第四章置業(yè)參謀的禮儀行為置業(yè)參謀的根本行為遵守考勤制度。不準(zhǔn)無故曠工如有外出應(yīng)先向主請假然后登記“員工外出登記表〞。不準(zhǔn)在工作時間內(nèi)及銷售場所用餐、玩牌、下棋、打鬧、吃零食、吸煙、看報及大聲喧嘩。不準(zhǔn)在工作時間內(nèi)長時間接打私人。不準(zhǔn)在接待客人的過程中挑客、搶客。售樓前、后臺除擺放資料外不準(zhǔn)擺放其他物品應(yīng)保持前臺的整潔；售樓員不可坐在客人上；非當(dāng)班人員不可坐在當(dāng)班人員的上。保持模型、展板、銷控表、售樓資料與銷售階段相吻合并保持其準(zhǔn)確性、及時性如發(fā)現(xiàn)不妥要及時更正。不得冒簽、冒認(rèn)同事、指導(dǎo)及客戶的簽名。售樓員的根本儀表要求〔9〕面容應(yīng)清潔員工應(yīng)經(jīng)常修面不留胡須；員工可化淡妝但不應(yīng)濃妝艷抹。〔10〕頭發(fā)要常洗保持整齊、清潔不得有頭皮屑。發(fā)型要美觀經(jīng)常修理?！?1〕服裝必須熨燙平整干凈整潔紐扣齊全。皮鞋要保持光亮。證章要佩戴端正。〔12〕售樓員上班前不得吃異味食物要勤洗手勤剪指甲指甲邊縫不得藏有臟物。〔13〕經(jīng)常洗澡保持皮膚清潔。售樓員的根本著裝要求上班時間必須按的統(tǒng)一規(guī)定著裝包括工裝和鞋襪均應(yīng)統(tǒng)一不可戴除婚戒指以外的耳環(huán)、手鐲、項鏈等飾物。紐扣要全部扣好不得敞開外衣、卷起褲腳衣袖領(lǐng)帶、領(lǐng)花必須端正必須佩戴徽章。工裝外衣的衣袖領(lǐng)口不得顯露個人衣物工裝外不得顯露個人物品如紀(jì)念章、筆、紙張等工裝衣袋不得放置過多物品以免鼓起。工裝必須搭配皮鞋制止穿涼鞋員工只準(zhǔn)穿肉色襪一律不準(zhǔn)穿其他顏色和帶花邊、通邊的襪子襪頭不得露出裙腳襪子不得有破洞。售樓員的站姿與坐姿站姿軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項挺直、頭部端正、微收下頜。面部：微笑、目視前方。四肢：雙臂自然下垂雙手伸開手指落在腿側(cè)褲縫處。特殊營業(yè)場所兩手可握在背后或兩手握在腹前右手在左手上面。兩腿繃著腳間距與肩同寬腳尖向外微分。坐姿雙眼直視前方用余光注視。輕輕走到正面輕輕落座防止扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動及發(fā)出響聲。當(dāng)客人到訪時放下手中事情站起來相迎當(dāng)客人就坐后自己方可坐下。造訪生客時坐落在座椅前1/3；造訪熟客時可坐落在座椅的2/3不得倚靠椅背。士落座時應(yīng)用兩手將裙子向前靠攏以免坐皺或顯示出不雅。聽人講話時上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者用柔和的目光注視對方根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時間長短和眼部情。不可東張西望或顯得心不在焉。兩手平放在腿間也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動作。兩腿自然平放不得翹二郎腿。士兩腿間距可容一拳士兩腿應(yīng)并攏腳不要踏拍地板或亂動。從上站起動作要輕防止引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲一般從座椅左側(cè)站起。離位時要將座椅輕輕抬起至原位再輕輕落下忌拖或推椅?！ぶ脴I(yè)參謀的動資行走時步伐要適中性多用于小步。切忌大步流星嚴(yán)禁奔跑〔危急情況除外〕也不可腳擦著地板走。行走時上身保持站姿。大腿動作幅度要小主要以向前彈出小腿帶出步伐。忌諱挺髖扭臀等不雅動作也不要在行走時出現(xiàn)明顯的正反“腳〞。在走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)靠左而行不宜在走廊中間大搖大擺。幾個人通行時不要并排走以免影響客人或別人通行。如確需并排走時并非不要超過3人并隨時注意主動為別人讓路切忌橫沖直撞。在任何地方遇到客人都要主動讓路不可搶行。在單人通行的門口不可兩人擠出、擠進。遇到客人或同事應(yīng)主動退后并微笑著做出手勢“您先請〞在走廊行走時一般不要隨意超過前行的客人如需超過首先應(yīng)說聲“對不起〞待客人閃開時說聲“謝謝〞再輕輕穿過。給客人做向?qū)r要走在客人前兩步遠的一側(cè)以便隨時向客人講解和照顧客人。行走時不得哼歌曲、吹口哨或跺腳。10〕工作時不得扭捏作態(tài)做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等。11〕上班時間不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西。12〕注意“三輕〞即說話輕、走路輕、操作輕?！ぶ脴I(yè)參謀的言談舉止與人交談時首先應(yīng)保持衣裝整潔。交談時用柔和的目光注視對方面帶微笑并通過輕輕點頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。站立或落座時應(yīng)保持正確站姿與坐姿切忌雙手叉腰、插入衣褲口袋、穿插胸前或擺弄其他物品。別人講話時不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、瘙癢、敲桌子等要做到修飾避人。嚴(yán)禁大聲說笑或手舞足蹈。在客人講話時不得經(jīng)?？词直怼Ｈ私徽剷r要使用三人均能聽懂的語言。不得模擬別人的語言、語調(diào)或手勢及表情。在別人后面行走時不要發(fā)出詭異的笑聲以免產(chǎn)生誤會。10〕講話時要使用文明禮貌用語不準(zhǔn)講粗言穢語或使用蔑視性和侮辱性的語言不開過分的玩笑。11〕不得以任何借口頂撞、挖苦、挖苦、嘲弄客人不得與客人爭辯更不允許舉止粗魯和語言粗俗。不客人態(tài)度如何都必須以禮相待不客人情緒多么沖動都必須保持冷靜。12〕稱呼客人時要多稱呼客人的姓氏用“某先生〞或“某或士〞不知姓氏要用“這位先生〞或“這位士〞。13〕無任何時刻從客人手中接過任何物品都要說“謝謝〞對客人造成的任何不便都要說“對不起〞將證件等遞還給客人時應(yīng)予以致謝不能將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上。14〕客人講“謝謝〞時要答“不用謝〞或“不用客氣〞不得毫無反響。15〕對客人的詢問不能答復(fù)“不知道〞確實不清楚的事情要先請客人稍后再代客戶詢問或請客人直接聯(lián)絡(luò)相關(guān)部門或人員聯(lián)絡(luò)。16〕在效勞或打時如有其他客人應(yīng)用點頭或眼示意歡迎、請稍后并盡快完畢手頭工作不得無所表示而冷落客人。17〕如確有急事或接而需分開面對的客人時必須講“對不起請稍后〞并盡快處理完畢。18〕說話時腔調(diào)要自然、明晰、柔和、親切、熱情不要裝腔作勢音量要適中。19〕接時先問好后報工程名稱。要帶著微笑的聲音去說話。20〕通話時手旁要準(zhǔn)備好筆和紙記錄下對方所講的要點對方講完時應(yīng)簡單復(fù)述一遍以確認(rèn)。21〕客人或同事互相交談時不可以隨意插話特殊需要時必須先說“對不起打攪您。〞22〕對客人的疑難問題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分關(guān)心并熱情地詢問不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。23〕客人提出過分要求時應(yīng)耐心解釋不可發(fā)火、指責(zé)或批評客人也不得不理會客人任何時候都應(yīng)不失風(fēng)度并冷靜妥善的處理。24〕做到講“五聲〞即迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲制止使用“四語〞即蔑視語、煩躁語、否認(rèn)語和斗氣語。第五章房地產(chǎn)房地產(chǎn)根本概第一節(jié)

房產(chǎn)與地產(chǎn)一、

房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)。

二、

地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指可以為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。

地產(chǎn)類型：

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居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地?！すI(yè)用地：主要是指工業(yè)消費用地包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。·

倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和消費資料的用地、包括儲藏倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、內(nèi)生活供應(yīng)效勞倉庫、危險品倉庫等?！?/p>

交通用地：指城對外交通設(shè)施用地包括鐵路、公正路路及相關(guān)的防護地帶等用地。·

政用地：指用于建造各種公共根底設(shè)施的用地包括城供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等根底設(shè)施使用的用地?！?/p>

商業(yè)效勞用地：指為整個城或小區(qū)提供各種商業(yè)和效勞業(yè)的用地。包括商店、超級、銀行、飯店、場所等等。l

公共綠化用地：指城區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l

教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校用地的科學(xué)研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。l

港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用處的地產(chǎn)。l

用地：指提供為活動效勞的用地屬特殊用地。l

其它用地：不屬于以上工程的其它城用地包括區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。

三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于所有即全民所有的土地是國有土地所有權(quán)的唯一主體用地或個人對國有土地只有使用權(quán)沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。四、房產(chǎn)的分類

住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。消費用房：指社會各類物質(zhì)消費部門作為根本消費要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等消費活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟活動提供效勞的房屋亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用處的房屋如外國駐華機構(gòu)用房、用房等等。

五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類

占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制它是使用財產(chǎn)的前提條件。使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用處行使利用的權(quán)利以滿足人們消費和生活的需要。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而獲得的經(jīng)濟收入或利益如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。處分權(quán)：財產(chǎn)上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。第二節(jié)

房地產(chǎn)一、

房地產(chǎn)的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進展交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。

二、

房地產(chǎn)的特點：經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)而房屋和土地都是不動產(chǎn)具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的詳細(xì)形態(tài)和。城房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等城土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的交融性。在房地產(chǎn)交易中任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差的。由于其性質(zhì)和其所處的城區(qū)域不同其供求狀況和價格程度也往往會有大的落差。供應(yīng)的稀缺性：指房地產(chǎn)是一個供應(yīng)稀缺的。一方面是人口的不斷增加需求也相應(yīng)增長。另一方面是土地作為不可再生資源其數(shù)量根本上是恒定的。不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一流通為保證的有效供應(yīng)需要采取強有力的措施抑制不合理的需求來干預(yù)。因此房地產(chǎn)活動在某些環(huán)節(jié)受到嚴(yán)格限制具有不完全性。的不充分性：由于房地產(chǎn)與完全競爭四個條件相差深遠因此房地產(chǎn)只是一個不充分。房地產(chǎn)投機的宏大可能性：房地產(chǎn)與其它相比具有更大的投機性。房地產(chǎn)商品供應(yīng)的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷、城根底設(shè)施建立和社會設(shè)施引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都著房地產(chǎn)投機的宏大可能性。

三、

房地產(chǎn)的分類〔1〕房地產(chǎn)一級：是土地交易是土地所有者與使用者間的縱向交流由直接控制和壟斷經(jīng)營?！?〕房地產(chǎn)二級：是增量房地產(chǎn)交易指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通?！?〕房地產(chǎn)三級：即存量房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的是消費者間的橫向交易屬于消費的重新配置。

四、

本房地產(chǎn)概況：〔1〕一級：主部門：本的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本現(xiàn)城規(guī)劃狀況包括住宅開發(fā)、政建立及生活配套設(shè)施建立等內(nèi)容。土地交易形式：本現(xiàn)行土地交易形式包括哪些如：、拍賣等?！?〕二級現(xiàn)上量：本已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本年度預(yù)計購置量的比值。平均價格：本注冊上商品房價格的平均值。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將如今售商品房以價格分為低、中、高三個檔次明確各檔次價格界限并分析各檔次商品房的銷售狀況?！?〕三級現(xiàn)上量：本已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。平均價格：如今售二手房標(biāo)價的平均值供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計購置量的比值。主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況分析出主流價格二手房的銷售狀況。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。

第三節(jié)

房地產(chǎn)消費一、

房地產(chǎn)消費的類型：型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用而是為了作為對象通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、構(gòu)造和形式通過或出租來獲取利潤。消費型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費而是作為消費和經(jīng)營場所為消費和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費型：主要是由、事業(yè)和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。

二、

房地產(chǎn)消費的特點普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料又是消費資料是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)消費可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等也可作為城居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的時機滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。不可替代與差：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它無法替代的。其不可再生的性質(zhì)了消費的不可替代性其位置的固定不動性了房產(chǎn)間的差。連續(xù)性與連續(xù)性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和連續(xù)性。從社會整體看只要社會在開展人口在增長需求就會存在表達出其連續(xù)性。但從個人來說由于房地產(chǎn)是耐用消費品一次購置可以滿足長的消費不會象其他消費品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到購置它是連續(xù)地。消費彈性的差：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用處的不同著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費彈性。在經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)的消費是與收入程度是呈正比的而其消費彈性與價格彈性成反比。增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的這是由社會進步和居民生活程度的進步的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、平安的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。

三、

影響房地產(chǎn)消費的因素〔1〕經(jīng)濟社會開展及城化的程度經(jīng)濟社會越開展、城化程度越高對房地產(chǎn)的消費也就越大。隨著城的開展城土地面積的不斷增加城對土地和住宅的消費也就越來越大?！?〕城人口增長及生活程度城的開展口也會相應(yīng)增加加之生活程度的進步對城土地的消費就越來越大了?！?〕房地產(chǎn)價格程度與其它一樣價格的上下對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。價格高就會限制對房地產(chǎn)的消費價格低就會增加對房地產(chǎn)的消費?！?〕政策的政策對房地產(chǎn)的消費性消費和消費性消費都會有宏大的影響。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和構(gòu)造平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對于居民住房消費影響的是的住房政策以及與住房有關(guān)的各項優(yōu)惠政策。〔5〕城產(chǎn)業(yè)構(gòu)造城產(chǎn)業(yè)構(gòu)造開展的狀況不僅著城對房地產(chǎn)消費的總量而且著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費構(gòu)造。〔6〕消費者對經(jīng)濟開展形勢消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付才能能否得到實現(xiàn)。假設(shè)消費者對將來經(jīng)濟開展的是樂觀的房地產(chǎn)消費就會增長假設(shè)是悲觀的消費會減少。第二章

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段及根本程序一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段：根據(jù)房地產(chǎn)消費和再消費運行順序以及各階段經(jīng)營理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個階段。1、

建立工程工程設(shè)立或運行過程2、

房地產(chǎn)建立工程工程規(guī)劃與審批3、

土地使用權(quán)的獲得4、

征地與拆遷5、

工程建立與理6、

房地產(chǎn)的租售理7、

房地產(chǎn)的物業(yè)理

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的根本程序1、

提出立項意向書向規(guī)劃部門進展咨詢。2、

向本方案會提交立項書申請立項。如工程較大還需向規(guī)劃會申報。3、

計委會同規(guī)劃理部門經(jīng)過研究審批假設(shè)同意立項發(fā)給立項書并要求建立進展工程可行性研究。4、

申請者向計委和建委提交工程可行性研究。5、

計委、建委、首都規(guī)劃建立會〔簡稱首規(guī)委〕與各專業(yè)即自來水理部門、燃?xì)饫聿块T等審查可行性研究假設(shè)同意可行性研究的即下達審查通過的并下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。6、

申請者根據(jù)征地及前規(guī)劃準(zhǔn)備工作然后到城規(guī)劃理〔簡稱規(guī)劃〕領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計任務(wù)單征地書。7、

申請者到土地所在地區(qū)的土地理部門及原土地使用部門征求這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地假設(shè)屬于新征土地即農(nóng)村集體所有的土地：〔1〕

到區(qū)、土地理〔簡稱土地〕、規(guī)劃以及所用土地的鄉(xiāng)村公所征求?！?〕

將征求的結(jié)果報外鄉(xiāng)地理。第二種情況：假設(shè)屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地即城國有的土地：〔1〕

到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、的土地理部門征求。〔2〕

將征求的結(jié)果報本房地產(chǎn)理。8、以上第七項工作完成后將結(jié)果報審批。審批后正式用地手續(xù)。9、收到土地使用權(quán)的批文后同時進展以下三部工作。第一部：1.

劃規(guī)劃用地容許證2.

申請確定規(guī)劃設(shè)計條件3.

持規(guī)劃設(shè)計條件到公用、供電、環(huán)保及電信理征詢4.

規(guī)劃審查后下達規(guī)劃條件單5.

根據(jù)規(guī)劃條件單委托有資格的規(guī)劃設(shè)計或采用方式選擇規(guī)劃設(shè)計進展歸戶啊設(shè)計提出規(guī)劃設(shè)計方案6.

到規(guī)劃領(lǐng)取設(shè)計方案送審書7.

規(guī)劃對規(guī)劃方案進展審查并提出對方案審查的8.

規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計出圖后送規(guī)劃審圖方案通過后可進展施工圖設(shè)計出圖后報規(guī)劃審圖。方案圖批準(zhǔn)后到城建立館交保證金到規(guī)劃領(lǐng)取建立工程施工容許證。第二部：〔1〕

畫樁位并給出打樁條件〔2〕

委托測繪院釘樁、并進展測繪〔3〕

將打樁搜集到的數(shù)據(jù)提交設(shè)計。第三部：〔1〕

持規(guī)劃用地容許證和征地書以及用地申請經(jīng)計委、建委、規(guī)委批準(zhǔn)工程可行性、規(guī)劃設(shè)計方案、規(guī)劃開據(jù)的設(shè)計任務(wù)單、企業(yè)章程、營業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等等到土地理征地手續(xù)。征地方式根據(jù)建立用地性質(zhì)的不同分別采用拍賣方式出讓方式、以及劃撥的方式等。假設(shè)占用耕地還需要交納耕地占用稅?！?〕

在立項批準(zhǔn)之后即可到建立工程所在地的區(qū)、地政理部門戶口凍結(jié)手續(xù)等的工作?！?〕

地政理部門審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷容許證?！?〕

對建立用地進展三通一平等工作即通水、通電、通路和土地平整等。在這里需要完成的詳細(xì)工作是：a.

到園林申請伐樹容許證；b.

理解線路情況與供電協(xié)商改造、移線方案；c.

燃?xì)?、道路、上下水等現(xiàn)狀線改路；d.

到供電申請用電報裝做正式供電方案申請施工臨時用電委托施工。10、完成以上各項工作后即可進展施工前的準(zhǔn)備工作。第一部：〔1〕

到領(lǐng)取稅單；〔2〕

持年度方案、稅單到區(qū)計委領(lǐng)容許證登記卡登記并領(lǐng)取容許證。第二部：〔1〕

到計委申請列入方案〔此申請須經(jīng)建委會簽〕〔2〕

到建委工程處領(lǐng)取開工審批表〔3〕

持開工審批表到各專業(yè)政配套工程〔上水、下水、熱力、燃?xì)?、電力、電信〕報裝工作報裝工作完畢后在開工證上加蓋公章并交納四源費〔四源費是指自來水建立費、污水處理費、供熱建立費、燃?xì)饨①M。均按照建筑平方米收取〕假設(shè)是公建部那么是根據(jù)使用量確定收取的同時一般是在政工程開工前交納?！?〕

到建委主部門核實任務(wù)〔5〕

到建委工程處審批手續(xù)〔6〕

填寫申請書并到辦登記〔7〕

組織辦及到現(xiàn)場勘察〔8〕

對施工進展資格預(yù)審〔9〕

進展審查處審查標(biāo)底〔10〕

辦審查標(biāo)底〔11〕

建立組織辦及各召開開標(biāo)會議〔12〕

編寫評標(biāo)經(jīng)開標(biāo)評標(biāo)確定最正確建立發(fā)出中標(biāo)書〔13〕

經(jīng)辦同意正式確定施工11、完成以上工作施工準(zhǔn)備工作即將進入尾聲在這個階段還需要做好以下幾項工作：〔1〕

委托質(zhì)量監(jiān)視總站和監(jiān)理進展工程質(zhì)量監(jiān)視〔2〕

到落實任務(wù)〔3〕

審核資金來源、任務(wù)來源及一切手續(xù)〔4〕

到開發(fā)辦秘書處登記備案12、完成以上工作施工準(zhǔn)備工作即告完畢到建委領(lǐng)取開工證進入工程施工階段。第一部：組織各項政線的設(shè)計工作第二部：園林綠化主部門小區(qū)綠化手續(xù)第三部：按道路方案施工到規(guī)劃主部門道路施工容許證第四部：〔1〕

自來水線設(shè)計到規(guī)劃政處上水線施工容許證〔2〕

下水線設(shè)計到政規(guī)劃政處污水線施工容許證第五部：委托熱力進展熱力線路設(shè)計到規(guī)劃政處熱力線施工容許證。第六部：委托燃?xì)膺M展燃?xì)饩€設(shè)計到規(guī)劃政處燃?xì)饩€施工容許證。13、土建工程完工后建立組織各項政配套工程的施工。完工后組織施工、設(shè)計、質(zhì)量監(jiān)視及其它相關(guān)理部門進展結(jié)合驗收。合格后即可交付使用。第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險成因〔1〕

房地產(chǎn)位置的不動性或固定性了房地產(chǎn)在地域上對供求的不可調(diào)劑性〔2〕

房地產(chǎn)時間的長性了房地產(chǎn)經(jīng)營對供求變動的不敏感性〔3〕

房地產(chǎn)經(jīng)營的固定性了房地產(chǎn)經(jīng)營的不易變現(xiàn)性〔4〕

房地產(chǎn)信息的分散性在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用2、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的類型〔1〕

房地產(chǎn)經(jīng)營理自然風(fēng)險：是由房地產(chǎn)經(jīng)營理過程中自然災(zāi)害諸如、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害形成的風(fēng)險?！?〕

房地產(chǎn)經(jīng)營理社會風(fēng)險：分為兩個方面一是由于方面的原因引起的如狀況和形式、的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)方面的政策等。二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的如：盜竊、欺詐等形成的風(fēng)險?！?〕

房地產(chǎn)經(jīng)營理經(jīng)濟和風(fēng)險：是由房地產(chǎn)狀況的變動的不確定因素引起的?！?〕

房地產(chǎn)經(jīng)營理技術(shù)風(fēng)險：是由于科學(xué)技術(shù)的進步引起的風(fēng)險。〔5〕

房地產(chǎn)經(jīng)營理企業(yè)的風(fēng)險。

3、地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的理〔1〕回避風(fēng)險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時盡量回避有風(fēng)險或風(fēng)險大的業(yè)務(wù)選擇無風(fēng)險和風(fēng)險小的業(yè)務(wù)到達回避經(jīng)營風(fēng)險的目的?！?〕轉(zhuǎn)移風(fēng)險。是將經(jīng)營可能發(fā)生的風(fēng)險全部地或部地轉(zhuǎn)移出去。減輕風(fēng)險的損失。經(jīng)營風(fēng)險一旦發(fā)生企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施力求減少風(fēng)險帶來的損失?！?〕經(jīng)營工程實行。對經(jīng)營工程實行是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移風(fēng)險的一種比較好的方式。雖然也要支付費用即金但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。第三節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是現(xiàn)代經(jīng)營理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營理重要。房地產(chǎn)經(jīng)營理可行性研究是在房地產(chǎn)經(jīng)營理決策前對經(jīng)營理工程進展的綜合技術(shù)和經(jīng)濟分析的一種科學(xué)。

二、可行性研究的階段可行性研究大體分為三個階段即時機可行性研究階段；初步可行性研究階段；?！?〕時機可行性研究階段及其任務(wù)其主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向提出經(jīng)營目的。對房地產(chǎn)的經(jīng)營企業(yè)來說就是對經(jīng)營理工程提出建議。〔2〕初步可行性研究階段其主要任務(wù)是根據(jù)時機研究階段的結(jié)果進一步研究經(jīng)營理工程的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、地段的選擇和選址建筑工程的設(shè)計方案、工程工程的施工進度等狀況。〔3〕終可行性研究階段是可行性研究的最后一個階段。其主要任務(wù)是對經(jīng)營理工程的技術(shù)、經(jīng)濟、以及等方面進展詳細(xì)的和深化細(xì)致的分析證、確定經(jīng)營理工程的有關(guān)主要因素并對這些因素進展仔細(xì)的調(diào)查、分析、計算、評估在這個根底上提出一個和幾個可供選擇的最優(yōu)方案作為經(jīng)營理的決策根據(jù)。

三、可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營理可行性研究由于包括的內(nèi)容很多可以根據(jù)不同的把他繁的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是房地產(chǎn)經(jīng)營理可行性研究必須包括以下三方面內(nèi)容：1、

地產(chǎn)問題。在經(jīng)濟條件下消費都是為了滿足的需要。所以其首要的就是研究有沒有的容量有多大。有沒有的問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營理有沒有“必要性〞的問題。所以這個問題就成為全部可行性研究的根底和前提。2、

工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計和工程技術(shù)中的高科技含量的問題以及規(guī)劃設(shè)計工程技術(shù)中的難點是否可以解決或克制的問題。這個問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營理的“可行性〞問題。3、

經(jīng)濟效益問題。就是通過房地產(chǎn)經(jīng)營理的經(jīng)濟評價研究是否贏利和贏利程度的上下。這是解決房地產(chǎn)經(jīng)營理“合理性〞的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的的問題。

四、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究1、

房地產(chǎn)經(jīng)營工程的背景狀況2、

房地產(chǎn)經(jīng)營理工程的概況3、

可行性的根本數(shù)據(jù)4、

房地產(chǎn)經(jīng)營工程的本錢估算5、

資金籌集與供應(yīng)方式6、

資源采購與供應(yīng)7、

房地產(chǎn)經(jīng)營理工程分析8、

房地產(chǎn)經(jīng)營理工程財務(wù)評價9、

房地產(chǎn)經(jīng)營理風(fēng)險分析10、國民經(jīng)濟社會評價11、房地產(chǎn)經(jīng)營理工程開工日、開工日和開工驗收初步安排12、結(jié)。

第四節(jié)

商品房預(yù)購預(yù)售理

商品房預(yù)購預(yù)售實際上就是房地產(chǎn)的貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建立起來以前或房產(chǎn)還沒有開工以前以預(yù)售的方式把房屋賣了出去。也就是先付款后交貨。在也叫賣樓花或炒樓花。

一、預(yù)售房屋條件及程序

〈〈城房地產(chǎn)理法〉〉第四十四條規(guī)定商品房預(yù)售必須符合以下條件：〔1〕交付全部使用權(quán)出讓金選取土地使用權(quán)證書。〔2〕有建立工程規(guī)劃容許證〔3〕按提供預(yù)售的商品房計算投入開發(fā)建立資金到達工程建立總的25以上并已經(jīng)確定施工進度和開工交付日〔4〕向級以上人民房產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得商品房預(yù)售容許證明。

二、房屋預(yù)售的詳細(xì)程序〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)理提出房屋預(yù)售申請并提交如下有關(guān)：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地理部門出具的建立用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建立容許證；建筑施工合同；已完成額的證明和房屋根底工程驗收合格單；房屋預(yù)售方案包括商品房的位置、總單元數(shù)、各的建筑面積、銷售時間和地點等。〔2〕經(jīng)房地產(chǎn)主部門批準(zhǔn)后預(yù)售與預(yù)購房者就可以簽訂?房屋預(yù)售合同?。〔3〕理房屋登記、鑒證。〔4〕房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋開工后應(yīng)當(dāng)按?房屋預(yù)售合同?房屋交付手續(xù)購房人憑?房屋預(yù)售合同?及房屋交付憑證房產(chǎn)過戶手續(xù)繳納手續(xù)費用。第三章

建筑學(xué)根底知識第一節(jié)

建筑物的分類一、建筑物的用處分類及特點民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用處不同有以下兩類：〔1〕居住建筑：供人們生活起居用的建筑物如住宅、宿舍、賓館、招待所。〔2〕公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)消費活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些消費用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。

二、按建筑構(gòu)造的材料分類1、

磚木構(gòu)造：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌程度承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種構(gòu)造形式的房屋層數(shù)較少多用于單層房屋。2、

磚混構(gòu)造：建筑物的墻、柱用磚砌筑梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作成為磚—鋼筋混凝土構(gòu)造。這種構(gòu)造多用于層數(shù)不多〔六層以下〕的民用建筑及小型工業(yè)廠房是目前廣泛采用的一種構(gòu)造形式。3、

鋼筋混凝土構(gòu)造：建筑物的梁、柱、樓板、根底全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、根底組成一個承重的框架因此也稱框架構(gòu)造。墻只起圍護作用用磚砌筑。此構(gòu)造用于高層或大跨度房屋建筑中。4、

鋼構(gòu)造：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作墻體用磚或其他材料制成。此構(gòu)造多用于大型工業(yè)建筑。三、按建筑構(gòu)造承重方式分類1、承重墻構(gòu)造它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架〔或梁柱〕承擔(dān)屋架支撐在承重墻上樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有根底根底下為地基全部荷載由墻、根底傳到地基上。2、框架構(gòu)造主要承重體系有橫梁和柱組成但橫梁與柱為剛接〔鋼筋混凝土構(gòu)造中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土使其形成整體〕連接從而構(gòu)成了一個整體剛架〔或稱框架〕。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架構(gòu)造。3、排架構(gòu)造主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接〔通常為焊接或螺栓連接〕而柱的下端嵌固于根底內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。4、其他由于城開展需要建立一些高層、超高層建筑上述構(gòu)造形式缺乏以抵抗程度荷載〔風(fēng)荷載、荷載〕的作用因此又開展了剪力墻構(gòu)造體系、桶式構(gòu)造體系。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上7層以下3、中高層：7層以上16層以下4、高層：16層以上24層以下5、超高層：24層以上第二節(jié)

房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。1、水泥〔1〕常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種〔2〕水泥標(biāo)：水泥標(biāo)是表示水泥硬化后的抗壓才能。常用水泥編例如：325、425、525、625等?！?〕常用水泥的技術(shù)特性l

凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開場失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開場拌合時到水泥完全失去可塑性開場產(chǎn)生強度的時間。l

體積安定性：是指水泥在硬化過程中體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良不能使用。l

水熱化性：水泥的水化反響為放熱反響。隨著水化過程的進展不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)、礦物組成和細(xì)度有關(guān)。l

細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。顆粒越細(xì)早強度越高。但顆粒越細(xì)其制作本錢越高并容易受潮失效。l

稠度用水量：指水泥沙漿到達稠度時的用水量。稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時規(guī)定的稠度。2、鋼筋〔1〕建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成故又稱熱軋鋼筋是建筑工程中用量的鋼材品種。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋?！?〕建筑用鋼筋的應(yīng)用l

Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋其強度較低塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土構(gòu)造中受力較小部位。l

變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好是普通鋼筋混凝土構(gòu)造中用量的鋼筋品種也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。l

冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈從程度會進步而塑性降低。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。3、木材〔1〕木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大紋理通直材質(zhì)較軟加工容易是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅硬稱之為硬材主要用于裝修工程。〔2〕建筑木材的性能與用處l

紅松：材質(zhì)較軟紋理順直不易翹曲、開裂樹脂多耐腐朽易加工主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。l

魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、構(gòu)造細(xì)、易枯燥、加工主要用于制作門窗、模板、地板等。l

馬尾松：材質(zhì)中硬紋理直斜不勻構(gòu)造中至粗不耐腐松脂氣味濃在水中很耐久主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。l

落葉松：材質(zhì)堅硬而脆樹脂多耐腐性強枯燥慢枯燥中易開裂。主要用于檁條、地板、木樁等。l

杉木：紋理直而均構(gòu)造中等或粗易枯燥、耐久性強。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。l

柏木：材質(zhì)致紋理直或斜構(gòu)造細(xì)枯燥易開裂堅韌耐久。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。l

洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮的構(gòu)造精細(xì)不易變形容易加工適于較高要求的裝修；粗皮的構(gòu)造較松但質(zhì)料穩(wěn)固變形與收縮量較小適用于要求不高的裝修?！?〕木材的類別為了合理用材木材按加工與用處不同分為原木、杉原條、板方材等。原木是指伐倒后經(jīng)修枝并截成一定長度的木材。分直接使用原木和加工用原木。杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮沒有加工成材的杉木長度5M以上梢直徑60mm以上。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。4、普通混凝土〔1〕普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用稱為骨料。石子為粗骨料砂為細(xì)骨料。水泥加水后形成水泥漿包裹在骨料外表并填滿骨料間的空隙作為骨料之間的光滑材料使混凝土混合物具有適于施工的和易性水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成穩(wěn)固整體?！?〕混凝土的性能：l

混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型實的性能。l

混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標(biāo)它比混凝土的其它強度高得多工程中主要是利用其抗壓強度也是進展構(gòu)造設(shè)計的主要根據(jù)。l

混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的才能稱為耐久性。對混凝土除要求具有一定的強度平安承受荷載外還應(yīng)具有耐久性如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。5、黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料經(jīng)攪拌成可塑性用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。〔1〕黏土磚的種類：l

磚：磚是建筑工程中最常用的磚它廣泛使用于磚承重的墻體中也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm×115mm×53mm。每塊磚枯燥時約重2.5Kg吸水后約為3Kg。l

空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190mm×190mm×90mm每立方米約重1100Kg。多孔磚的規(guī)格為240mm×115mm×90mm每立方米約重1400Kg?！?〕黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高可以承受較大的外力。反映磚承重外力的才能叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚應(yīng)由設(shè)計通過計算確定。〔3〕黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性能吸附一定量的水分吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8—10的范圍內(nèi)?！?〕黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的才能。抗凍性由實驗作出?！?〕黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲色澤均勻一致。

二、房屋構(gòu)造組成部：1、房屋構(gòu)成部：地基與根底、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。〔1〕地基和根底：地基：系建筑物下面的土層。它承受根底傳來的整個建筑物的荷載包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。根底：位于墻柱下部是建筑物的地下部。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基?！?〕墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給根底。此外外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部割成假設(shè)干空間起分割作用?！?〕樓板和地面：樓板是程度承重構(gòu)件主要承受作用在它上面的豎向荷載并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為假設(shè)干層。樓板對墻身還起著程度支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土承受作用在它上面的豎向荷載并將它們連同自重直接傳給地基?！?〕樓梯：是指樓層間垂直交統(tǒng)統(tǒng)道?！?〕屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層它既是承重構(gòu)件又是圍護構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂構(gòu)造自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用?！?〕門和窗：門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。窗：其主要作用是通風(fēng)采光。一般來說根底、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕?；門、窗、樓梯等那么是建筑物的附屬部件。

2、根底〔1〕根底的類型按使用的材料分為：灰土根底、磚根底、毛石根底、混凝土根底、鋼筋混凝土根底。按埋置深度可分為：淺根底、深根底。埋置深度不超過5M者稱為淺根底大于5M者稱為深根底。按受力性能可分為：剛性根底和柔性根底。按構(gòu)造形式可分為條形根底、根底、滿堂根底和樁根底。條形根底：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時墻下根底常連續(xù)設(shè)置形成通長的條形根底l

剛性根底：是指抗壓強度較高而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的根底。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。l

柔性根底：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的根底稱為柔性根底。一般用鋼筋混凝土制作。這種根底適用于上部構(gòu)造荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性根底不能滿足要求的情況。根底：當(dāng)建筑物上部為框架構(gòu)造或單獨柱子時常采用根底；假設(shè)柱子為預(yù)制時那么采用杯形根底形式。滿堂根底：當(dāng)上部構(gòu)造傳下的荷載很大、地基承載力很低、根底不能滿足地基要求時常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土根底成為滿堂根底。按構(gòu)造又分為伐形根底和箱形根底兩種。l

伐形根底：是埋在地下的連片根底適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。l

箱形根底：當(dāng)伐形根底埋深較大并設(shè)有地下室時為了增加根底的剛度將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形根底。箱形的空間構(gòu)成地下室具有較大的強度和剛度多用于高層建筑。樁根底：當(dāng)建造比較大的工業(yè)與民用建筑時假設(shè)地基的軟弱土層較厚采用淺埋根底不能滿足地基強度和變形要求常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。l

鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構(gòu)件場預(yù)制用打樁機打入土中然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺。其承載力大不受地下水位變化的影響耐久性好。但自重大運輸和吊裝比較困難。打樁時震動較大對周圍房屋有一定影響。l

鋼筋混凝土灌注樁：分為套成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類?！?〕根底的埋置深度：由室外設(shè)計地面到根底底面的間隔稱為根底的埋置深度。根底的埋置要有一個適當(dāng)?shù)纳疃燃缺ＷC建筑物的平安、又節(jié)約根底用材并加快施工進度。建筑物根底埋置深度的因素應(yīng)考慮以下幾個條件：l

土層構(gòu)造的影響：房屋根底應(yīng)設(shè)置在堅實可靠的地基上不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。根底埋深與土層構(gòu)造有親關(guān)系。l

地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加那么強度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆低恋暮繙p少那么根底將下降。l

冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界限成為冰凍線。當(dāng)建筑物根底處在凍結(jié)土層范圍內(nèi)時冬季土的凍脹會把房屋向上拱起；土層解凍時根底又下沉使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。l

相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時除應(yīng)根據(jù)上述條件根底埋深外還應(yīng)考慮新建房屋根底對舊有建筑的影響。墻體〔1〕墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護作用內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。對墻面進展裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進展其它裝飾的墻稱為清水墻。根據(jù)其構(gòu)造又分為：實體墻、空體墻和復(fù)合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。〔2〕磚墻的厚度l

磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長表例如如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、〔稱12墻〕178mm、〔稱18墻〕240mm、〔稱24墻〕365mm、〔稱37墻〕490mm、〔稱50墻〕l

墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載才能。一般說來墻體越厚承載才能越大穩(wěn)定性越好。l

磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講磚墻越厚保溫隔熱效果越好?！?〕過梁與圈梁過梁：其作用是承擔(dān)門窗洞口上部荷載并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。按使用的材料可分為：l

鋼筋混凝土過梁：當(dāng)洞口較寬〔大于1.5M〕上部荷載較大時宜采用鋼筋混凝土過梁兩端深化墻內(nèi)長度不應(yīng)小于240mm。l

磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。l

鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中配置適量的鋼筋形成可以承受彎矩的加筋磚砌體。圈梁：為了增強房屋的整體剛度防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響常在房屋外墻和部內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。地面與樓板〔1〕地面：是指建筑物底層的地坪。其根本組成有面層、墊層和基層三部。對于有特殊要求的地面還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。l

面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、消費直接接觸的地方是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。l

墊層：在面層之下、基層之上承受由面層傳來的荷載并將荷載均勻地傳至基層。l

基層：墊層下面的土層就是基層。地面的種類：l

整體地面：其面層是一個整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等l

塊料地面：其面層不是一個整體它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在構(gòu)造層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。〔2〕樓板：是分隔承重構(gòu)件它將房屋垂直方向分隔為假設(shè)干層并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給根底。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工費事抗震性能較差樓板層過高現(xiàn)很少采用。木樓板自重輕構(gòu)造簡單保溫性能好但耐久和耐火性差一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有強度高剛性好耐久、防火、防水性能好又便于工業(yè)化消費等優(yōu)點是如今廣為使用的樓板類型。鋼筋混凝土樓板按照施工可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。l

現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好剛度大能適應(yīng)各種形狀的建筑平面設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便但模板消耗量大施工周長。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時如住宅的廚房間、廁所間鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上不設(shè)梁和柱板的跨度一般為2—3米板厚度約為70—80mm。鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。它由主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來支撐。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后整表達澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m厚度為60—80mm。無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上不設(shè)主梁和次梁。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)便于安裝道和布置電線在同樣的凈空條件下可減小建筑物的高度。其缺點是剛度小不利于承受大的集中荷載。l

預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板假設(shè)干構(gòu)件在預(yù)制廠或施工現(xiàn)場預(yù)先制作好然后進展安裝。它的優(yōu)點是可以節(jié)模板改善制作時的勞動條件加快施工進度；但整體性較差并需要一定的起重安裝設(shè)備。隨著建筑工業(yè)化進步特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：實心平板：實心平板制作簡單節(jié)約模板適用于跨度較小的部位如走廊板、平臺板等。槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件由面板和縱肋構(gòu)成。作用在槽形板上的荷載由面板傳給縱肋再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛度需在兩縱肋之間增加橫肋在板的兩端以端肋封閉?？招陌澹核舷峦獗砥秸粢艉透魺嵝Ч么罅繎?yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。窗與門〔1〕窗的作用與類型l

窗的作用：主要是采光與通風(fēng)并可作圍護和眺望之用對建筑物的外觀也有一定的影響。窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。作為圍護構(gòu)造的一部窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦栽诤涞貐^(qū)作成雙層窗以利于冬季防寒。l

窗的類型：窗的類型很多按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗開在屋頂上的窗稱為天窗在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。

按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。

〔2〕門l

門的作用和類型：作用：門是建筑物中不可缺少的部。主要用于交通和疏散同時也起采光和通風(fēng)作用。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式應(yīng)考慮人流疏散、平安防火、家具設(shè)備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當(dāng)寬度在1M以內(nèi)時為單扇門1.2—1.8M時為雙扇門寬度大于2.4M時為四扇門。類型：門的種類很多按使用材料分有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。按用處可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用處的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。平開門：有單扇門與雙扇門之分又有內(nèi)開及外開之分用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接開啟方便靈敏是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。彈簧門：是平開門的一種。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單式、雙式和地彈簧等數(shù)種。單式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個方向開啟的門上；雙式適用于內(nèi)外兩個方向都能開啟的門上。推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行門可懸于墻外也可隱藏在夾墻內(nèi)?？煞譃樯蠏焓胶拖禄絻煞N。此門開啟時不占空間受力合理但構(gòu)造較為復(fù)雜常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。轉(zhuǎn)門：由兩個固定的弧形門套內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。但構(gòu)造復(fù)雜造價較高不宜大量采用。卷簾門：由簾板、導(dǎo)軌及傳動裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。開啟時由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起將簾板卷在筒上。卷簾門美觀、結(jié)實、開關(guān)方便適用于商店、車庫等。l

門的構(gòu)造平開木門是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。常見的門扇有以下幾種：鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式內(nèi)門、外門均可選用。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ虏胯側(cè)腴T芯板稱為玻璃鑲板門。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。門扇與地面之間保持5mm空隙。夾板門扇：它是用較小方木組成骨架兩面貼以三合板四周用小木條鑲邊制成的。夾板門扇構(gòu)造簡單外表平整開關(guān)輕便能利用小料、短料節(jié)約木材但不耐潮濕與日曬。因此浴室、廁所、廚房等房間不宜采用且多用于內(nèi)門。拼版門扇：做法與鑲板門扇近似先做木框門芯板是由許多木條拼合而成。窄板做成企口使每塊窄板脹縮以適應(yīng)室外氣候的變化。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。6、樓梯〔1〕樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。也有一些樓梯設(shè)置在室外。室外樓梯的優(yōu)點是不占室內(nèi)使用面積但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰不宜采用。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯室外有平安樓梯和防火樓梯。按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。l

單跑樓梯：當(dāng)層高較低時常采用單跑樓梯從樓下起步一個方向直達樓上。它只有一個梯段中間不設(shè)休息平臺因此踏步不宜過多不適用于層高較大的房屋。l

雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。在兩個樓板層之間包括兩個平行而方向相反的梯段和一個中間休息平臺。經(jīng)常兩個梯段做成等長節(jié)約面積。l

三跑樓梯：在兩個樓板層之間由三個梯段和兩個休息平臺組成常用于層高較大的建筑物中其可設(shè)置電梯井。l

雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺再分成兩個較窄的梯段上至樓層。雙合式相反先由兩個較窄的梯段上至休息平臺再合成一個較寬的梯段上至樓層?！?〕樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部組成。l

樓梯段：是聯(lián)絡(luò)兩個不同標(biāo)高平臺的傾斜構(gòu)件由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運以及平安疏散的原那么確定。其坡度不宜超過38度以26—33度較為適宜。l

休息平臺：也稱中間平臺是兩層樓面之間的平臺。當(dāng)樓梯踏步超過18步時應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺起緩沖休息的作用。休息平臺有臺梁和臺板組成。平臺的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度以便于人流通行和搬運家具。l

欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和平安度的攔隔設(shè)施。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手扶手的高度應(yīng)高出踏步900mm左右?！?〕樓梯的構(gòu)造鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯它有較高的強度和耐久性、防火性。按施工可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體其整體性好抗震性強。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。l

板式樓梯：是一塊斜置的板其兩端支承在平臺梁上平臺梁支承在磚墻上。l

梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁斜梁搭置在平臺梁上。荷載由踏步板傳給斜梁再由斜梁傳給平臺梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于進步建筑工業(yè)化程度改善施工條件加快施工進度。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。l

小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預(yù)制然后進展裝配。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁隨砌磚隨安裝可不用起重設(shè)備。l

大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。斜梁和踏步板可組成一塊整體平臺板和平臺梁也可組成一塊整板在工地上用起重設(shè)備吊裝。

7、屋頂〔1〕屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物由屋面和支撐構(gòu)造組成。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量并把它傳給墻體。因此對屋頂?shù)囊笫欠€(wěn)固耐久自重要輕具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合具有良好的外觀?！?〕屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。l

平屋頂：屋面的坡度不超過10民用建筑常用坡度為1—3。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重構(gòu)造屋面上做防水及保溫處理。l

坡屋頂：屋面坡度較大在10以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重構(gòu)造用瓦材做屋面。l

曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面如球面、雙曲拋物面等。承重構(gòu)造有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索構(gòu)造等。l

多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm折板的波長為2—3M跨度9—15M折板的傾角為30度—38度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。第三節(jié)

房屋面積計算一、房屋面積的分類1、實用面積〔凈面積〕：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積俗稱地磚面積。2、建筑面積〔套內(nèi)面積、軸線面積〕：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。

二、計算建筑面積的范圍：1、單層建筑物無其高度如何均按建筑物勒腳以上外墻外圍程度面積計算。單層建筑物內(nèi)假設(shè)帶有部樓層者亦應(yīng)計算建筑面積。上下聯(lián)跨需分別計算建筑面積時按上下跨相鄰處高跨柱外線為分界限。2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的程度面積計算。3、建筑物外墻為預(yù)制掛板的按掛板外墻主墻面間的程度面積計算。4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的〔沉降縫為界〕建筑物按其上口外墻外圍程度面積計算。人防通道端頭出口部樓梯踏步時按樓梯上口外墻外圍程度面積計算。5、用深根底做地下架空層有圍護構(gòu)造者按其圍護構(gòu)造外圍程度面積計算建筑面積。6、坡地建筑物利用吊腳做架空層有圍護構(gòu)造者按其圍護構(gòu)造外圍程度面積計算建筑面積。7、建筑物內(nèi)的門、大不其高度如何均按一層計算建筑面積門、大內(nèi)回廊部按其程度計算建筑面積。8、電梯井、提物井、垃圾道、道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的按技術(shù)層外圍程度面積計算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過2.2米但從中分隔出來作為、倉庫等應(yīng)按分隔出來的使用部外圍程度面積計算建筑面積。10、有柱雨罩按柱外圍程度面積計算建筑面積；柱雨罩按頂蓋的程度面積的一半計算建筑面積。11、有柱車棚、貨棚、站臺等按柱外圍程度面積計算建筑面積；單排柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的程度面積的一半計算建筑面積。12、突出墻面的門斗、眺望間按圍護構(gòu)造外圍程度面積計算建筑面積。13、封閉式臺、挑廊按其程度面積計算建筑面積。挑臺按其程度面積的一般計算建筑面積。凹臺按其臺凈空面積〔包括臺欄板〕的一半計算建筑面積。14、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線程度面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊按其面積的一半計算建筑面積。15、兩個建筑物間有圍護構(gòu)造的架空通廊按通廊的面積計算建筑面積；沒有圍護構(gòu)造的架空通廊按其面積的一半計算建筑面積。16、建筑物內(nèi)無樓梯設(shè)室外樓梯的其室外樓梯按每層程度面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的其室外樓梯按每層程度面積的一半計算建筑面積。17、各種變形逢、沉降縫寬在30mm以內(nèi)的抗震縫均分層計算建筑面積上下聯(lián)跨時其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。

三、不計算建筑面積的范圍1、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。2、檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。3、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內(nèi)的設(shè)備層。4、深根底架空層僅預(yù)留門窗洞口不做地面及裝飾的。5、沒有圍護構(gòu)造的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7、地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的平安出入口。8、寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪構(gòu)筑物如煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。9、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。第四節(jié)

中西建筑風(fēng)