通光線纜：擬收購(gòu)江蘇通光光電子有限公司部分資產(chǎn)（房地產(chǎn)）項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)

共壹冊(cè)第壹冊(cè) 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子 局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū) 中同華評(píng)報(bào)字〔2021〕第310號(hào) 報(bào)告日期：2021年7月25日地址：北京市西城區(qū)阜成門(mén)外大街22號(hào)1幢第11層1105-1108號(hào)：100037：：i 江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)目錄江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)目錄注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明.......................................................................................................1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要.......................................................................................................2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)...............................................................................................................4一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者...............4二、評(píng)估目的...............................................................................................................5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍...........................................................................................5四、價(jià)值類(lèi)型及其定義...............................................................................................6五、評(píng)估基準(zhǔn)日...........................................................................................................6六、評(píng)估依據(jù)...............................................................................................................7七、評(píng)估方法...............................................................................................................8八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況...................................................................................8九、評(píng)估假設(shè)...............................................................................................................9十、評(píng)估結(jié)論...............................................................................................................9十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明.................................................................................................10十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明.................................................................................11十三、評(píng)估報(bào)告日.....................................................................................................11資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)附件.....................................................................................................13北京中同華資產(chǎn)評(píng)估 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明江蘇通光電子線纜股份： 受貴公司委托，我們對(duì)江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)江蘇通光光電子有限公司的局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕于評(píng)估基準(zhǔn)日2021年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并作如下聲明： 1.我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原那么；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 2.評(píng)估對(duì)象涉及的局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕清單由產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性是產(chǎn)權(quán)持有單位的責(zé)任，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 3.我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。 4.我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。 5.我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。北京中同華資產(chǎn)評(píng)估第1頁(yè)123 江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu) 江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要 中同華評(píng)報(bào)字〔2021〕第310號(hào)江蘇通光電子線纜股份： 北京中同華資產(chǎn)評(píng)估〔以下簡(jiǎn)稱“中同華〞或我公司〕接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么、資產(chǎn)評(píng)估原那么，采用本錢(qián)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)資產(chǎn)行為涉及的江蘇通光光電子有限公司局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕在2021年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)發(fā)表評(píng)估結(jié)論專業(yè)意見(jiàn)如下： 于評(píng)估基準(zhǔn)日，江蘇通光光電子的局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕在現(xiàn)狀使用條件前提下的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果為627.38萬(wàn)元，企業(yè)申報(bào)的賬面凈值為375.32萬(wàn)元，評(píng)估增值252.06萬(wàn)元，增值率為67.16%。評(píng)估結(jié)果見(jiàn)下表： 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目賬面價(jià)值

A評(píng)估值

B增減值

C

增值率%D=C/A×100固定資產(chǎn)——房屋建筑物無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

委估資產(chǎn)總計(jì)240.57134.75375.32358.26269.12627.38117.69134.37252.0648.9299.7267.16 本評(píng)估結(jié)論為委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日在完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮上述資產(chǎn)尚未支付的相關(guān)負(fù)債以及相關(guān)資產(chǎn)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，申報(bào)資產(chǎn)的相關(guān)負(fù)債，以及將來(lái)如果有與申報(bào)資產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題產(chǎn)生的相關(guān)法律糾紛，由江蘇通光光電子負(fù)責(zé)解釋，與本評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。北京中同華資產(chǎn)評(píng)估第2頁(yè) 江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu) 江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要 本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為本評(píng)估報(bào)告所列明的評(píng)估目的以及報(bào)送有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用。委托方應(yīng)按本評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的使用，任何不正確或不恰當(dāng)?shù)厥褂帽驹u(píng)估報(bào)告所造成的不便或損失，將由評(píng)估報(bào)告使用者自行承擔(dān)責(zé)任。以下行為，但不僅限于此，均被認(rèn)為是沒(méi)有正確地使用本評(píng)估報(bào)告： 1.將本評(píng)估報(bào)告用于其他目的經(jīng)濟(jì)行為； 2.除國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定外，未經(jīng)中同華書(shū)面同意將本評(píng)估報(bào)告或其中局部?jī)?nèi)容公開(kāi)發(fā)布、用于任何報(bào)價(jià)或其他文件中。 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估工程的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文并特別關(guān)注本報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明局部。北京中同華資產(chǎn)評(píng)估第3頁(yè)名住 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū) 中同華評(píng)報(bào)字〔2021〕第310號(hào)江蘇通光電子線纜股份： 北京中同華資產(chǎn)評(píng)估〔以下簡(jiǎn)稱“中同華〞或我公司〕接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么、資產(chǎn)評(píng)估原那么，采用本錢(qián)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)資產(chǎn)行為涉及的江蘇通光光電子有限公司局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕在2021年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下： 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者 本次資產(chǎn)評(píng)估工程的委托方為：江蘇通光電子線纜股份，產(chǎn)權(quán)持有單位為江蘇通光光電子，業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者為國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的使用者。 〔一〕委托方概況 稱：江蘇通光電子線纜股份 所：江蘇省海門(mén)市海門(mén)鎮(zhèn)渤海路169號(hào) 法定代表人：張強(qiáng) 注冊(cè)資本：13500萬(wàn)元人民幣 實(shí)收資本：13500萬(wàn)元人民幣 公司類(lèi)型：股份〔上市、自然人控股〕 經(jīng)營(yíng)期限：2002年1月29日至****** 經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)工程：無(wú)。一般經(jīng)營(yíng)工程：生產(chǎn)銷(xiāo)售半導(dǎo)體芯片，光有源、無(wú)源器件，電子線纜，計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)本企業(yè)自產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)和本企業(yè)所需的機(jī)械設(shè)備、零配件、原輔材料及技術(shù)的進(jìn)口業(yè)務(wù)〔國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)或禁止北京中同華資產(chǎn)評(píng)估第4頁(yè)名住 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文進(jìn)出口的商品及技術(shù)除外〕 〔二〕產(chǎn)權(quán)持有單位概況 稱：江蘇通光光電子 所：江蘇省海門(mén)市海門(mén)港大港路南側(cè) 法定代表人：唐進(jìn)明 注冊(cè)資本：1886.79萬(wàn)港元 實(shí)收資本：1886.79萬(wàn)港元 公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司〔中外合資〕 經(jīng)營(yíng)期限：2002年06月27日至2022年06月26日 經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)工程：無(wú)。一般經(jīng)營(yíng)工程：生產(chǎn)銷(xiāo)售傳感器、微波器件及其應(yīng)用系統(tǒng)、公網(wǎng)用光纖光纜、海底光纜、海底電纜、海底光電復(fù)合纜、海底光電輔助材料及工程材料。 〔三〕委托方和產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系： 委托方江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)產(chǎn)權(quán)持有單位江蘇通光光電子有限公司的局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕。 二、評(píng)估目的 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)和評(píng)估委托函，本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估目的是為江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)江蘇通光光電子的局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕提供價(jià)值參考依據(jù)。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為江蘇通光電子線纜股份〔以下簡(jiǎn)稱：通光電纜〕擬收購(gòu)局部資產(chǎn)行為所涉及的江蘇通光光電子〔以下簡(jiǎn)稱：通光光電子〕的部分資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕的市場(chǎng)價(jià)值，涉及的評(píng)估范圍為通光光電子的位于江蘇省海門(mén)市海門(mén)鎮(zhèn)上海路259號(hào)的一宗土地及該宗地上的房屋建筑物，其中房屋建筑物總面積為4,190.15平方米，土地面積為10,350.70平方米，具體資產(chǎn)類(lèi)型和賬面價(jià)值見(jiàn)下表： 金額單位：人民幣元 科目名稱 固定資產(chǎn)——房屋建筑物 無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)北京中同華資產(chǎn)評(píng)估賬面原值

3,939,954.90 1,446,514.38賬面凈值

2,405,701.46 1,347,518.75 第5頁(yè) 江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文資產(chǎn)總計(jì)5,386,469.283,753,220.21 委托評(píng)估的資產(chǎn)包括房屋建筑物和土地使用權(quán)。 房屋建筑物：通光光電子本次評(píng)估的房屋建筑物共計(jì)1項(xiàng)，位于江蘇省海門(mén)市海門(mén)鎮(zhèn)上海路259號(hào)，總計(jì)建筑面積為4,190.15平方米，已經(jīng)辦理了權(quán)證號(hào)為海政房權(quán)證字第1009091號(hào)的房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為江蘇通光光電子，該房屋及所在的土地使用權(quán)一并設(shè)定了抵押，抵押權(quán)利人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份海門(mén)支行，抵押期限為2021年7月22日至2021年7月21日，抵押金額為6,030,900.00元。該房屋建筑物均建成于2003年，施工質(zhì)量較好，現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)未發(fā)現(xiàn)有明顯的根底不均勻沉陷及墻體開(kāi)裂風(fēng)化等現(xiàn)象，總體看使用情況良好，建筑物防水及外墻面情況均正常。 土地使用權(quán)：共計(jì)一宗土地，權(quán)證號(hào)為：海國(guó)用〔2007〕第070227號(hào)，坐落于海門(mén)市瑞江路東、上海路北，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)終止日期為2050年12月21日，土地使用權(quán)面積為10,350.70平方米。該土地及該宗地上的房屋建筑物一并設(shè)定了抵押，抵押權(quán)利人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份海門(mén)支行，抵押期限為2021年7月22日至2021年7月21日，抵押金額為6,030,900.00元。 四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 本次評(píng)估采用現(xiàn)狀使用條件前提下的市場(chǎng)價(jià)值作為選定的價(jià)值類(lèi)型，具體定義如下： 市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 現(xiàn)狀使用條件在本報(bào)告中是指產(chǎn)權(quán)持有資產(chǎn)以有關(guān)部門(mén)依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、年限等技術(shù)指標(biāo)的要求使用，并在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，不會(huì)發(fā)生重大改變。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)之約定，本次評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日為2021年6月30日。 本次評(píng)估工作中所采用的價(jià)格及其他參數(shù)均為評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)。北京中同華資產(chǎn)評(píng)估第6頁(yè) 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文 六、評(píng)估依據(jù) 〔一〕經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) 江蘇通光電子線纜股份出具的“資產(chǎn)評(píng)估委托函〞。 〔二〕法律法規(guī)依據(jù) 1.第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?〔2007年8月30日〕； 2.建設(shè)部?中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T50291-1999〕； 3.?城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程?〔GB/T18508-2001〕； 4.其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)等。 〔三〕準(zhǔn)那么依據(jù) 1.財(cái)政部關(guān)于印發(fā)?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么－根本準(zhǔn)那么?和?資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)那么－基本準(zhǔn)那么?的通知〔財(cái)企[2004]20號(hào)，2004年2月25日〕； 2.中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)?注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)?的通知〔會(huì)協(xié)[2003]18號(hào)，2003年1月28日〕； 3.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么—評(píng)估報(bào)告等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么?的通知〔中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)，2007年11月28日〕。 〔四〕權(quán)屬依據(jù) 1.房屋所有權(quán)證〔海政房房權(quán)證字第1009091號(hào)〕 2.國(guó)有土地使用權(quán)證〔海國(guó)用〔2007〕第070227號(hào)〕； 3.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的其他權(quán)屬證明文件。 〔五〕取價(jià)依據(jù) 1.?建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50500-2021〕； 2.江蘇省建設(shè)廳?江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表?〔2004年版〕； 3.江蘇省建設(shè)廳?江蘇省安裝工程計(jì)價(jià)表?〔2004年版〕； 4.江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額〔2021年〕以及相應(yīng)的補(bǔ)充規(guī)定； 5.江蘇省海門(mén)市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果公告，基準(zhǔn)日為2021年1月1日； 6.國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件、中國(guó)人民銀行公布的存貸款利率和基準(zhǔn)日匯率； 7.評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)觀察和市場(chǎng)調(diào)查取得的與估價(jià)相關(guān)的資料。北京中同華資產(chǎn)評(píng)估第7頁(yè) 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文 〔六〕其他依據(jù) 1.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的?資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表?； 2.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的其他有關(guān)資料。 七、評(píng)估方法 根據(jù)準(zhǔn)那么及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)通常使用的方法主要有市場(chǎng)比較法、收益法、本錢(qián)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。市場(chǎng)法適用于同一供需圈內(nèi)，類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例較多的房地產(chǎn)估價(jià)；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；本錢(qián)法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。 根據(jù)本次估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)用途為工業(yè)，市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例較少，預(yù)期收益也較難確定，并且考慮到估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及性質(zhì)，本次估價(jià)采用成本法進(jìn)行測(cè)算，其中是將土地及地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩局部?jī)r(jià)格合并處理。土地的估價(jià)采用的是市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，地上建筑物采用重置本錢(qián)法。 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 本次評(píng)估程序主要分四個(gè)階段進(jìn)行。 (一)評(píng)估準(zhǔn)備階段 與委托方洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，接受委托，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；確定工程負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估工程組，編制評(píng)估方案；輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，準(zhǔn)備評(píng)估所需資料。 (二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段 根據(jù)此次評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)那么和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)估人員通過(guò)詢問(wèn)、核對(duì)、勘查等方式進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，從各種可能的途徑獲取評(píng)估資料，核實(shí)評(píng)估范圍，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。 (三)評(píng)定估算階段 對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評(píng)估結(jié)果。北京中同華資產(chǎn)評(píng)估第8頁(yè) 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文 (四)編制和提交評(píng)估報(bào)告階段 根據(jù)各評(píng)估小組對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，編制相關(guān)評(píng)估說(shuō)明，在核實(shí)確認(rèn)相關(guān)評(píng)估說(shuō)明具體資產(chǎn)工程評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確無(wú)誤，評(píng)估工作沒(méi)有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)各資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估匯總分析，確定最終評(píng)估結(jié)論，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么和評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核；與委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。 九、評(píng)估假設(shè) 1.本次評(píng)估以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為根本假設(shè)前提； 2.本次評(píng)估采取公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)； 3.本次評(píng)估以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及評(píng)估所依據(jù)的稅收政策、信貸利率、匯率等沒(méi)有發(fā)生足以影響評(píng)估結(jié)論的重大變化為假設(shè)條件； 4.本次評(píng)估，除特殊說(shuō)明外，未考慮產(chǎn)權(quán)持有單位股權(quán)或相關(guān)資產(chǎn)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。 當(dāng)出現(xiàn)與前述假設(shè)條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。 十、評(píng)估結(jié)論 本次評(píng)估采用本錢(qián)法對(duì)江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)的江蘇通光光電子的的局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 經(jīng)本錢(qián)法評(píng)估，于評(píng)估基準(zhǔn)日2021年6月30日，江蘇通光光電子的部分資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕在現(xiàn)狀使用條件前提下的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果為627.38萬(wàn)元，企業(yè)申報(bào)的賬面凈值為375.32萬(wàn)元，評(píng)估增值252.06萬(wàn)元，增值率為67.16%。評(píng)估結(jié)果見(jiàn)下表： 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng) 目北京中同華資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)賬面價(jià)值

A評(píng)估值

B增減值

C

增值率%D=C/A×100

第9頁(yè)123 江蘇通光電子線纜股份擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文固定資產(chǎn)——房屋建筑物無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 委估資產(chǎn)總計(jì)240.57134.75375.32358.26269.12627.38117.69134.37252.0648.9299.7267.16 本錢(qián)法評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。 采用本錢(qián)法確定的評(píng)估值主要增減值原因?yàn)椋?〔一〕固定資產(chǎn)——房屋建筑物增值原因?yàn)椋?〕企業(yè)建筑物建造日期早于評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估基準(zhǔn)日較建造日的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)有一定幅度的提高；2〕企業(yè)計(jì)提折舊年限短于建筑物使用年限，造成建筑物類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估增值。 〔二〕無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)評(píng)估的增值原因：江蘇通光光電子取得土地時(shí)間較早，并進(jìn)行了一定的攤銷(xiāo)，目前隨著國(guó)家土地政策的調(diào)控，土地資源的稀缺，導(dǎo)致土地市場(chǎng)價(jià)格的上漲，而評(píng)估價(jià)值是評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，從而致使評(píng)估增值。 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 本評(píng)估報(bào)告存在如下特別事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用者予以關(guān)注： 1.本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是反映委托評(píng)估對(duì)象在持續(xù)經(jīng)營(yíng)、缺少流通、外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生變化等假設(shè)前提下，于評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的本報(bào)告所列明的評(píng)估目的下的價(jià)值。 2.本次評(píng)估的房屋建筑面積為4,190.15平方米，建筑物所占有的土地使用權(quán)面積為10,350.70平方米一并設(shè)定了抵押，抵押權(quán)利人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份海門(mén)支行，抵押期限為2021年7月22日至2021年7月21日，抵押金額為6,030,900.00元。該項(xiàng)房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)持有方于2021年7月25日已辦理了注銷(xiāo)抵押登記。 3.本評(píng)估報(bào)告是在委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供根底文件數(shù)據(jù)資料的根底上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)。 4.本評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。 5.本評(píng)估結(jié)論未考慮評(píng)估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務(wù)變化。北京中同華資產(chǎn)評(píng)估第10頁(yè) 江蘇通光電子線纜股份 擬收購(gòu)江蘇通光光電子局部資產(chǎn)〔房地產(chǎn)〕工程·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文 6.本評(píng)估結(jié)論為委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日在完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮上述資產(chǎn)尚未支付的相關(guān)負(fù)債以及相關(guān)資產(chǎn)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，申報(bào)資產(chǎn)的相關(guān)負(fù)債，以及將來(lái)如果有與申報(bào)資產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題產(chǎn)生的相關(guān)法律糾紛，由江蘇通光光電子負(fù)責(zé)解釋，與本評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。 7.委托方及相關(guān)當(dāng)事方對(duì)所提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬等資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn)和披露，不代表對(duì)本次委估資產(chǎn)的權(quán)屬提供任何保證，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍，我們提請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注本報(bào)告中披露的有關(guān)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 本評(píng)估報(bào)告有如下使用限制： 1.本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明