前期策略報(bào)告-營銷策劃方案

非海第一萬科三亞項(xiàng)目前期策略報(bào)告天啟&開啟機(jī)構(gòu)海南公司2010年3月本案開發(fā)課題設(shè)定一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規(guī)避開發(fā)風(fēng)險？

三、當(dāng)萬科遇上三亞，如何為萬科探索全新盈利模式？

二、面對非海資源，如何實(shí)現(xiàn)“非海追?！币约?/p>

“非海第一”？

[壹]如何規(guī)避市場風(fēng)險？風(fēng)險

關(guān)鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴(kuò)張適度收緊政策表現(xiàn)全年新增貸款9.59萬億1月13上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價格過快上漲政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費(fèi)減免

購地首付從20%提高到50%；個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；二套房首付調(diào)提高至40%；北京率先出臺11條樓市調(diào)控政策，遏制房價過快上漲；天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺，貨幣政策收緊［政策層面］政策的不確定性，帶來項(xiàng)目操作風(fēng)險的加大[供應(yīng)層面]供大于求是未來幾年海南市場的主旋律旅游島概念落地，海南5個一線灣區(qū)同時啟動，僅海棠灣就計(jì)劃批出2000公頃1、2類住宅用地，估算約3千萬平米，按去年600萬平米成交量，一個海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)華隆集團(tuán)（13.3平方公里，核心區(qū)8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)中信集團(tuán)（122平方公里，核心區(qū)10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤集團(tuán)（12平方公里）清水灣雅居樂集團(tuán)（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團(tuán)（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國信（34平方公里，核心區(qū)15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤（46平方公里）盈濱半島魯能集團(tuán)（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團(tuán)（54000畝）大宗旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，惡性競爭風(fēng)險加大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節(jié)前春節(jié)后［2010年春節(jié)前后三亞市場量價走勢］數(shù)據(jù)來源：三亞房協(xié)[需求層面]春節(jié)市場凸顯“滯漲”現(xiàn)象，成交量下滑與成交價格上漲同時并存三亞地區(qū)2月份銷售價格環(huán)比1月均有上漲（萬元/平米）

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號樓）6.5（4號樓）5.55.23.5(蓄水價)1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號樓）6.57.54.6-4.9（開盤價）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區(qū)2月份銷售率環(huán)比1月降幅較高

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號樓開盤即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號樓，3月日至10日銷售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷售130套60余套）75套10套15套經(jīng)歷了1月份的量價飚升之后，2月份各指標(biāo)個案在價格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑數(shù)據(jù)來源：海南開啟市場跟蹤數(shù)據(jù)庫［三亞市場指標(biāo)個案表現(xiàn)］［核心判斷］成交量的大幅下挫很難支撐長時間的價格上漲投機(jī)性需求帶動的價格瘋漲將告一段落[概念念層層面面]狂炒炒之之后后的的支支點(diǎn)點(diǎn)缺缺失失，，當(dāng)當(dāng)概概念念熱熱度度下下降降，，短短期期內(nèi)內(nèi)無無實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)建建設(shè)設(shè)推推進(jìn)進(jìn)導(dǎo)導(dǎo)致致的的價價值值缺缺失失風(fēng)風(fēng)險險1、瓊瓊州州海海峽峽跨跨海海大大橋橋申申報(bào)報(bào)立立項(xiàng)項(xiàng)，，爭爭取取2020年通通車車由交交通通運(yùn)運(yùn)輸輸部部鐵鐵道道部部和和廣廣東東海海南南共共同同出出資資1400多億億，，爭爭取取2012年開開建建，，2020年通車車，，該該橋橋?yàn)闉槲椅覈鴩谠诃偔傊葜莺：{峽興興建建的的首首座座公公鐵鐵兩兩用用跨跨海海大大橋橋。。工工程程日日前前已已正正式式向國國家家發(fā)發(fā)改改委委申申請請立立項(xiàng)項(xiàng)，，首首選選西西線線方方案案連連接接廣廣東東省省徐徐聞聞縣縣燈燈樓樓角角和和海海南南省省澄澄邁邁縣道道倫倫角角。?？缈绾：４蟠髽驑蚍址稚仙舷孪聝蓛蓪訉?，，鐵鐵路路橋橋設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時時速速為為160公里里，，公公路路橋橋設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時時速速為100公里里。。大大橋橋建建成成后后，，駕駕車車跨跨越越瓊瓊州州海海峽峽只只需需20分鐘鐘。。2、環(huán)環(huán)島島鐵鐵路路預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2010年底底建建成成通通車車目前前在在建建的的海海南南東東環(huán)環(huán)鐵鐵路路總總投投資資202億元元人人民民幣幣，，是是海海南南歷歷史史上上投投資資最最多多的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程程，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2010年底底建建成成通通車車。。東東環(huán)環(huán)鐵鐵路路自自現(xiàn)現(xiàn)在在的的海?？诳诨鸹疖囓囌菊酒鹌穑?，由由北北向向南南依依次經(jīng)經(jīng)過過海?？诳谑惺?、、文文昌昌市市、、瓊瓊海海市市、、萬萬寧寧市市、、陵陵水水縣縣、、三三亞亞市市，，至至現(xiàn)現(xiàn)在在的的三三亞亞火火車站站，，并并與與海海南南西西線線鐵鐵路路相相連連接接，，建建成成后后將將形形成成真真正正意意義義的的環(huán)環(huán)島島鐵鐵路路。。國際際旅旅游游島島的的后后續(xù)續(xù)實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)型型投投資資推推進(jìn)進(jìn)回到到問問題題：：風(fēng)風(fēng)險險哪哪里里？？經(jīng)濟(jì)濟(jì)政政策策因因素素房地產(chǎn)政策因因素新增貨幣量減減少，加息預(yù)預(yù)期增加觀望，置業(yè)門門檻提高概念熱度下降降、短期實(shí)質(zhì)質(zhì)建設(shè)跟進(jìn)不不力價格高點(diǎn)支撐撐不足，趨勢勢不明朗，引引發(fā)觀望短期供應(yīng)量噴噴發(fā)供需失衡避險保值式購購買力下降購買力壓縮購買力壓縮購買力不足購買力不足是是未來海南市市場的最大風(fēng)風(fēng)險規(guī)避關(guān)鍵詞搶奪現(xiàn)有有效效購買力開拓新的購買買力足夠購買力（一）、如何何確保本案持持有足夠購買買力？（二）現(xiàn)有的的客群中，我我們應(yīng)該吃哪哪塊？根據(jù)“財(cái)富實(shí)力”與“時間閑暇”兩個指標(biāo)進(jìn)行行交叉，海南南“房客”細(xì)分如下［有錢無閑］］①收藏稀缺缺隱私客②商務(wù)饋贈贈型客戶［有錢有閑］］①國外性價價比型度假客客戶②國內(nèi)傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客［“無”錢有有閑］①高寒地帶帶候鳥性客戶戶（1）客群鎖定類型一：收藏藏稀缺隱私客客[構(gòu)成]公務(wù)員高官、、能源性企業(yè)業(yè)主、演藝圈圈人士、二世世祖（其中前前兩者占絕對對比例）[年齡]分布較廣，不不具統(tǒng)計(jì)意義義[置業(yè)]占據(jù)稀缺資源源的一線海景景，喜歡就買的無無理由置業(yè)，，決策迅速購買量不定，，帶有一定的的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移性性質(zhì)[使用]不定[1]有錢無閑的頂頂級客戶類型二：商務(wù)務(wù)饋贈型客戶戶[構(gòu)成]北方能源型企企業(yè)主居多，，[年齡]35-45歲事業(yè)處于上上升期[置業(yè)]購買物業(yè)用以以贈送客戶，，進(jìn)行公關(guān)一二線海景物物業(yè)，一是要要與海有關(guān)，，二是一定要要有名[使用]轉(zhuǎn)贈；連同購購買，組團(tuán)度度假[1]有錢無閑的高高端客戶類型二：國內(nèi)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪豪客[構(gòu)成]江浙華南等地地實(shí)業(yè)及貿(mào)易易客，由于經(jīng)經(jīng)營環(huán)境惡化化，或者資產(chǎn)產(chǎn)保值或者功功成身退型以以及家庭回歸歸型消費(fèi)[年齡]50歲左右[置業(yè)]開始有置業(yè)的的動機(jī)，比較較理性，置業(yè)業(yè)決策時間較較長，不一定追求一一線海景[使用]多頻短時度假假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或或親朋為消費(fèi)費(fèi)單位海灘親水活動動、海鮮飲食食、景點(diǎn)閑逛逛，包車出行行較多[2]有錢有閑的中中高端客戶類型：高寒地地帶候鳥性客客戶[構(gòu)成]北方高寒地區(qū)區(qū)的過冬物業(yè)業(yè)[年齡]40-65歲[置業(yè)]二線海景或者者非海景，價價格面敏感性性[使用]1.2-2個月日常購物、醫(yī)醫(yī)療保健、交交通出行等城城市配套[3]“無”錢有閑的的中端客戶結(jié)合項(xiàng)目條件件、以及客戶戶需求重點(diǎn)針對：度度假保值型中中高端國內(nèi)傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客客候鳥型中端客客戶（2）怎么搶？——開發(fā)戰(zhàn)略一把刀切蛋糕糕多還是雙刀刀齊下多？雙刀齊下戰(zhàn)略：大盤做做小雙品牌戰(zhàn)略=》迅速立勢戰(zhàn)術(shù)：多元覆覆蓋擴(kuò)大客群=》高低通吃開發(fā)戰(zhàn)略1：品牌組合1、A、B地塊同時啟動動迅速確立萬萬科在海南的的江湖地位2、雙刀并舉搶搶占份額：A地塊吃中高端端度假保值客客、B地塊吃中端候候鳥客多元覆蓋>產(chǎn)品類多元>產(chǎn)品面積多元元高低擠壓>產(chǎn)品類單價擠擠壓>產(chǎn)品面積總價價擠壓開發(fā)戰(zhàn)略2：多元產(chǎn)品組組合（二）我們要要開拓哪塊新新客群？策略前思考旅游模式發(fā)展展趨勢上島的旅游動動機(jī)決定消費(fèi)費(fèi)人群旅游目的變化化趨勢產(chǎn)生的的客群趨勢三亞處于變而而未變之際旅游模式大勢勢研判國內(nèi)商務(wù)客每每年以8-10%速度增加觀光度假商務(wù)休閑（1）未來哪種人人群會越來越越多？①海南將以旅游產(chǎn)業(yè)群和和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群為核心心構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體體系，重點(diǎn)發(fā)發(fā)展：會展業(yè)業(yè)、高端商貿(mào)貿(mào)業(yè)、商務(wù)服服務(wù)業(yè)；②三亞城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃2：大力發(fā)展郵郵輪經(jīng)濟(jì)、游游艇經(jīng)濟(jì)和會會展經(jīng)濟(jì)③三亞城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃5：精心培育高高端客源市場場，實(shí)施“大企業(yè)、大航航線、大團(tuán)隊(duì)隊(duì)”戰(zhàn)略④?？谥攸c(diǎn)發(fā)發(fā)展為全國高高爾夫產(chǎn)業(yè)基基地、三亞重重點(diǎn)發(fā)展為全全國游艇業(yè)基基地隨著會展經(jīng)濟(jì)濟(jì)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、郵輪經(jīng)濟(jì)濟(jì)以及全國游游艇業(yè)、高爾爾夫產(chǎn)業(yè)基地地的逐步推進(jìn)進(jìn)與實(shí)現(xiàn)，將將吸引越來越越多的商貿(mào)、、展覽、學(xué)術(shù)術(shù)交流等商務(wù)務(wù)活動落地海海南。商務(wù)客將成為為三亞最值錢錢的客戶，不不管是置業(yè)還還是消費(fèi)，他他們的匯聚人人氣決定了價價值觀光度假商務(wù)休閑變化外因：經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢勢成為外部拉拉力國際旅游島政政策促使海南南整體向產(chǎn)業(yè)業(yè)階段轉(zhuǎn)移，，商務(wù)活動趨趨向頻繁瑞吉酒店費(fèi)爾蒙七星級級酒店麗茲卡爾頓填海成島，鳳鳳凰島等建筑筑奇觀的興起起瑞吉頂級別墅墅，將創(chuàng)造中中國豪宅最高高價，讓亞龍龍灣重新想象象紅樹林酒店：：世界最大的的酒店群麗茲卡爾頓：：國內(nèi)最奢華華的酒店崖城創(chuàng)意新城城開發(fā)“國家海岸””海棠灣：超超星級酒店群群啟動鳳凰島變化基礎(chǔ)：““高端濱海度假假休閑”的高端取向，，“群灣聚集效應(yīng)應(yīng)”，“迪拜化”的發(fā)展模式將將能夠吸附更多多更高端的消消費(fèi)群體。商務(wù)休閑人群群將成為海南南上島游客的的重要構(gòu)成部部分隨著旅游島的的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)業(yè)化進(jìn)程的推推進(jìn)（2）如何開發(fā)商商務(wù)休閑人群群？——開發(fā)戰(zhàn)略關(guān)鍵問題：為為什么來我這這里不去別的的地方？人有我優(yōu)、人人無我有別人都有什么么？突破口在哪里里？（A）從海南房地地產(chǎn)開發(fā)模式式現(xiàn)狀談起①純資源房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式：：三亞灣海居居②資源+配套房地產(chǎn)開開發(fā)模式：半半山半島③無資源做配套套開發(fā)模式：：魯能三亞灣灣新城［市場現(xiàn)有典典型案例開發(fā)發(fā)模式研究］］案例鏈接：三亞灣海居純資源房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式項(xiàng)目整體追求求海資源的最最大化實(shí)現(xiàn)價價值提升，配配套呈現(xiàn)出明明顯的住宅化化開發(fā)三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)位三亞市小東海鹿回頭半島規(guī)模占地2066畝，容積率1.73，綠化率45%，共分五期開發(fā)產(chǎn)品高層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅配套小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等銷售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客戶北京、上?？蛻粽?0%>>占據(jù)雙灣資源源，更以配套套升級資源，增增建豪華商業(yè)業(yè)街、國際潛潛水基地、游游艇會等度假假設(shè)施，形成成對價值的極極致化挖掘1期2期3期4期案例鏈接：半山半島資源+配套房地產(chǎn)開開發(fā)模式無資源做配套套房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式>>項(xiàng)目無海，通通過高爾夫球球場、游艇港港、商業(yè)娛樂樂三大休閑引引擎實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的價值提升升游艇港灣板塊GOLF板塊商業(yè)、娛樂板塊游艇碼頭綜合住宅區(qū)區(qū)綜合住宅區(qū)高爾夫練習(xí)場綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）會所會所會所標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場商業(yè)區(qū)綜合住宅區(qū)綜合住宅區(qū)游艇學(xué)院酒店式公寓湖泊綜合住宅區(qū)案例鏈接：三亞灣新城美麗MALL美麗1區(qū)2期別墅資源階段度度假配套套階段為搶奪客源，，提高售價品品牌開發(fā)商已已經(jīng)逐步自發(fā)發(fā)進(jìn)入豐富度度假配套階段段案例啟示當(dāng)海不多的時時候競爭趨勢梳理理當(dāng)海多的時候候海是吸引點(diǎn)海+度假配套是吸吸引點(diǎn)當(dāng)海+度假配套多的的時候下一個吸引點(diǎn)點(diǎn)在？1、當(dāng)海、高爾爾夫、商業(yè)街街、游艇會泛泛濫，不足以以為項(xiàng)目帶來來足夠消費(fèi)力力的時候，度度假區(qū)如何生生存？繼續(xù)開發(fā)新的的度假設(shè)施？？很快就會被復(fù)復(fù)制，最終還還是掉進(jìn)不斷斷玩噱頭創(chuàng)新新度假玩法的的循環(huán)有沒有只屬于于自己別人無無法復(fù)制的核核心競爭力？？有必要搞清楚楚的兩個問題題2、當(dāng)一段時期期內(nèi)有度假旅旅游需求的客客源有限，而而搶飯吃的旅旅游區(qū)又太多多的時候怎么么辦？除了通過抓游游客吃飯，在在度假區(qū)能否否通過其他行行業(yè)找到收入入度假區(qū)只有通通過多行業(yè)經(jīng)經(jīng)營，不單純純依靠旅游業(yè)業(yè)產(chǎn)生收入來來源，才能確確保在競爭中中立于不敗回到問題1：什么行業(yè)不不容易被復(fù)制制？屬于自己的優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)度假產(chǎn)業(yè)+跨界優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)[未來戰(zhàn)略制高高點(diǎn)]旅游地產(chǎn)取勝勝關(guān)鍵點(diǎn)產(chǎn)業(yè)復(fù)合旅游游地產(chǎn)市場好的時候候可以帶來旅旅游業(yè)以外的的多點(diǎn)收入，，以及帶來新新買家優(yōu)勢市場不好的時時候可以通過過該產(chǎn)業(yè)獲得得收入，確保保生存【案例鏈接】美國·希爾頓島案例例產(chǎn)業(yè)嫁接成功功經(jīng)驗(yàn)借鑒HiltonHeadIsland:美國第一個整整體生態(tài)規(guī)劃劃的度假目的的地，依靠高爾夫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動，發(fā)展成功的的旅游休閑大大區(qū)域；面積：長達(dá)12英里寬5英里，面積大大約60平方英里（153.85平方公里）；；區(qū)位：位于美國南卡卡萊羅納州最最南端，直接接連接大西洋洋，美國東海海岸第二大屏屏障之島；交通：島上有自己的的機(jī)場，278號洲際高速貫貫穿海島，與與島內(nèi)連接南南北交通的跨跨島百匯大橋橋共同形成區(qū)區(qū)域環(huán)路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美國第一個整整體生態(tài)規(guī)劃劃的度假目的的地，依靠高爾夫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動，發(fā)展成功的的旅游休閑大大區(qū)域；這個靴形島嶼嶼被廣泛認(rèn)為為是美國最優(yōu)優(yōu)秀的度假目目的地，每年年超過250萬游客被吸引引來島；[案例鏈接]主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引動動模式·希爾頓島項(xiàng)目目HiltonHeadIsland被譽(yù)為美國的的高爾夫球島，擁有世界上上最著名的24個經(jīng)典高爾夫夫球場，成為為島內(nèi)重要的的旅游設(shè)施和和資源地位：從1961年島內(nèi)第一個個高爾夫誕生生到今天成為為高爾夫旅游游目的地，希希爾頓頭島贏贏得“高爾夫球島島”的美譽(yù)；依靠高爾夫帶帶動區(qū)域旅游游開發(fā)：島上有高爾夫夫領(lǐng)域極具威威望的PGA美巡賽固定球場，PGA對海島開發(fā)有有巨大的推動動與宣傳，首首年賽事參觀觀者數(shù)量從5000人迅速速超過過十萬萬人，，首個個經(jīng)典典高爾爾夫大大賽通通過電電視傳傳播到到了5萬人的的家庭庭，同同年超超過25萬游客客來到到希爾爾頓島島；區(qū)域球球場密密集：：島上高高爾夫夫球場場有24個，加加上周周邊離離島的的球場場超過過了40個，固固定的的球員員在250萬人左左右PGA：美國高高爾夫夫職業(yè)業(yè)巡回回賽。。PGA是目前前世界界上運(yùn)運(yùn)營規(guī)規(guī)模最最大、、運(yùn)營營最為為成功功的高高爾夫夫巡回回賽成功關(guān)關(guān)鍵要要素之之一：：高爾爾夫球球場成為高高爾夫夫領(lǐng)域域極具具威望望的PGA美巡賽賽固定球球場可借鑒鑒的成成功開開發(fā)關(guān)關(guān)鍵因因素成為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域權(quán)威性活動動的固固定場場所打造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域權(quán)威性活動動（B）商務(wù)務(wù)休閑閑客群群開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略就可以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)嫁接接度假假產(chǎn)業(yè)業(yè)通過商商務(wù)休休閑旅旅游地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略來實(shí)實(shí)現(xiàn)吸吸收商商務(wù)休休閑客客群只要能能打造造一個個商務(wù)務(wù)領(lǐng)域域的權(quán)權(quán)威活活動規(guī)避風(fēng)風(fēng)險的的開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略雙地塊塊同時時啟動動，實(shí)實(shí)現(xiàn)雙雙品牌牌、多多元化化產(chǎn)品品覆蓋蓋搶占占份額額搶奪度度假保保值客客、候候鳥客客群商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)嫁嫁接度度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，打造造商務(wù)務(wù)休閑閑房地地產(chǎn)開開發(fā)模模式開拓商商務(wù)客客群A地塊B地塊穩(wěn)固度度假保保值豪豪客群群開拓商商務(wù)客客群穩(wěn)固候候鳥中中端客客群兼吃度度假保保值豪豪客漏漏網(wǎng)魚魚[貳]““非海物物業(yè)”如何借借勢三三亞追追價“海物業(yè)業(yè)”？[一]策略前前思考考從本質(zhì)質(zhì)看課課題核心策策略：：本案應(yīng)應(yīng)當(dāng)把把平移移海景景客作作為主主力的的溢價價來源源追價即即搶客客追海即即追單單價[一]競爭坐坐標(biāo)確確定及及基地地條件件分析析[1]競爭坐坐標(biāo)確確定三亞灣灣一線線海景景盤特特征時代海海岸半山半半島四四期東和中中央海海岸鳳凰島島金中海海藍(lán)鉆鉆海闊天天空魯能三三亞灣灣新城城蘭海美美麗新新海岸岸三組組團(tuán)海居國光濱濱?；ɑ▓@國際公公館鳳凰水水城一線海景盤：65000-87000元/平米二線海景盤：35000-40000元/平米非海景樓盤：24000-28000元/平米三亞灣灣大東海海鹿回頭頭半島島小東海海產(chǎn)品品品類分分析項(xiàng)目名稱資源容積率主力產(chǎn)品當(dāng)前售價半山半島雙灣海景1.73

高層公寓46000-49000鳳凰島一線海景1.73

高層公寓87000海居一線海景1.20

高層公寓75000國際公館一線海景1.50

高層公寓65000東和中央海岸一線海景3.60

高層公寓待定時代海岸二景海景+河景1.50

小高層公寓33000財(cái)富海灣公館一線海景1.10

小高層公寓、別墅48000金中海藍(lán)鉆二線海景2.0高層公寓38000克拉碼頭一線海景1.49小高層公寓39000一線海海景主主要以以高層層公寓寓為主主力[戶型供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析]通過對對上述述競爭爭案例例的分分析，，統(tǒng)計(jì)計(jì)了已已推盤盤銷售售或認(rèn)認(rèn)購的的1房至3房共2772套戶型型，其其中：：A、2房戶型型占到到了供供應(yīng)比比例的的54%、去化化比例例的52%，是區(qū)區(qū)域的的絕對對主力力戶型型B、1房戶型型占到到了供供應(yīng)比比例的的41%、去化化比例例的38%，是區(qū)區(qū)域的的次主主力戶戶型C、3房戶型型占到到了供供應(yīng)比比例的的12%、去化化比例例的11%，是比比例相相對較較低的的戶型型D、4房戶型型只到到了供供應(yīng)比比例的的7.5%、去化化比例例的9%，是比比例相相對最最低的的戶型型主力供供給：：鳳凰凰島主力給給給：：半山山半島島四期期高層公公寓中中供需需兩旺旺的主主力產(chǎn)產(chǎn)品為為兩房房、一一房戶戶型三亞市區(qū)價格環(huán)境分析資源類型一線海景盤二線海景盤非海景盤當(dāng)前裸房價格筑倉（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力戶型面積（平米）一房兩房三房一房兩房三房一房兩房三房50-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同戶型主力總價（萬）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286價格環(huán)環(huán)境分分析一線海海景主主力戶戶型：：目前前單價價在6-7萬之間間，一房總總價在在300-500萬兩房總總價500-800萬平移目目標(biāo)客客群：：接受單價價6-7萬，總價價在300-500萬的海景景一房客客群以及總價價在500-800萬的海景景兩房客客群競爭坐標(biāo)標(biāo)鎖定有什么沒什么地理?xiàng)l件件分析人文條件件分析[2]基地條件件分析落筆山海南大學(xué)學(xué)三亞學(xué)學(xué)院季節(jié)性水水庫B地塊A地塊[1]概念階段段的落筆筆洞風(fēng)景景區(qū)度假假區(qū)[2]A地塊內(nèi)有有海拔200-300米的山嶺嶺，1400畝，0.5容積率[3]B地塊為丘丘陵地帶帶，0.9容積率[4]A地塊緊鄰鄰季節(jié)性性水庫，，約5萬平米地理?xiàng)l件件:資料鏈接接：落筆筆洞遺址址[1]萬科—中國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)領(lǐng)袖，，引領(lǐng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)理念念與產(chǎn)品品走勢[2]海南大學(xué)學(xué)三亞學(xué)學(xué)院人文條件件:一塊擁有有景點(diǎn)潛潛質(zhì)、有有山水資資源的較較大別墅墅用地地塊定性性擺脫非海海劣勢，，為三亞亞提供一一種離開開的海的的可能性性落筆洞遺遺址+山水屬性性+0.5容積率+地產(chǎn)與教教育產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃上具具備豐富富的想像像力和特特色化空空間具備以產(chǎn)產(chǎn)品類平平移一線線海景公公寓客的的機(jī)遇具備文脈脈和景點(diǎn)點(diǎn)價值支支撐具備產(chǎn)業(yè)業(yè)嫁接條條件［地塊價價值剖析析］[二]打造平移移海景客客的等值值理由從價格構(gòu)構(gòu)成要素素看追海海方向

總價300-500萬能買到什么總價500-800萬能買到什么

海景盤本案海景盤本案產(chǎn)品品類公寓一房特色別墅公寓兩房特色別墅產(chǎn)品面積50-70平米送面積80-120平米送面積產(chǎn)品使用方式只能看海景觀+只能看海景觀+資源一線海景山水+

一線海景山水+

配套高爾夫、游艇會、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套高爾夫、游艇會、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套身份感同檔次人群人群同檔次人群人群？？？？？［策略提提示］跳出/消滅資源源級差以產(chǎn)品類類型和山山水資源源互補(bǔ)建立平行行于一線線海景公公寓的價價值底盤盤［核心課課題1］由于競爭爭單價與與總價已已經(jīng)鎖定定，所以以面積區(qū)區(qū)間已經(jīng)經(jīng)鎖定70-120平米小別別墅能否否在本案案落地？？70-120平米小別別墅有沒沒有市場場？[一]70-120平米小別別墅可行行性論證證【案例鏈接接】東和·福灣成功案例例借鑒12號樓5號樓A區(qū)B區(qū)東和福灣灣該項(xiàng)目地地處東海海岸線土土福灣區(qū)區(qū)，容積率0.5，主要產(chǎn)產(chǎn)品有5幢6-10層的海景景公寓和和非海景景單層SPA泳池別墅墅組成，面積在在68-140平米樓棟公寓非海景單層別墅開盤時間2008.2銷售價格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）09年9月尾盤45000元/平米（帶軟硬裝5000元）戶型面積42-13068-75、120、137總售套數(shù)2、5號樓：600余套A、B區(qū)總量：450余套，已售300多套，剩余最后一期銷售情況況：08年2月開盤，，別墅開開盤價格格15000-18000元/平米，09年9月別墅已已基本售售罄，尾尾盤價格格升至45000元/平米別墅僅余余B區(qū)最后一一期，約約120套重點(diǎn)研究究對象：：80平米、120平米、140平米左右右單層聯(lián)聯(lián)排別墅墅·68-75平米120平米137平米68-75平米一房房特色2：涼亭式式開放客客廳特色3：臥室直直出泳池池特色1：臥室露露天浴缸缸戶型特色色：涼亭亭式開放放客廳戶型特色色：臥室室或者客客廳直接接出泳池池園林特色色：以度度假酒店店園林手手法做環(huán)環(huán)境，度度假感強(qiáng)強(qiáng)烈［1］小面積積單層別別墅有量量有價，，表現(xiàn)在在08年市場低低迷的時時期依然然獲得良好的的量價指指標(biāo)，同同樣是是非海景別別墅在09年9月的已經(jīng)經(jīng)獲得概概念瘋炒后的價價格；［2］0.5容積率做做單層小小別墅可可行；［3］度假酒酒店式的的環(huán)境手手法獲得得強(qiáng)烈的的度假感感與品質(zhì)質(zhì)感；福灣案例例的啟示示資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積強(qiáng)銷期單價強(qiáng)銷期總價裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景東和富灣土福灣區(qū)單層聯(lián)排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129

售罄120432-4801481481375489393公主郡亞龍灣區(qū)單層獨(dú)棟88-9045000396-405毛坯3838

售罄雙層獨(dú)棟324-385310001000-11946464西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5050在售疊拼別墅180-22055000990-12105651迷你別墅83700005811111別墅樓王70375000527311整體需求求：2009年大三亞亞小別墅墅基本呈呈現(xiàn)高量量高價的的現(xiàn)象2大三亞灣灣區(qū)小別別墅供應(yīng)應(yīng)3富力灣香水灣1號雅居樂清清水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣

土福灣海棠灣香水灣日月灣石梅灣博鰲東和富灣灣半山半島島一線海景景別墅與與非海景景別墅西山渡公主郡三大灣區(qū)區(qū)別墅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)特征[一線海景景別墅分分析]資源上：：緊鄰海海灘，在在住所能能直接目目視大海海或出門門便是海海灘類型上：：獨(dú)棟面積上：：主力是是370-900平米以上上的大戶戶型，但但不同樓樓盤的戶戶型面積積差異較較大單價上：：7-10萬/平米總價上：：2500-8000萬/套資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價

總價裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注一線海景

富力灣香水灣區(qū)D1區(qū)沙灘獨(dú)棟367700002570-371050001212

53031

香水灣1號香水灣區(qū)一線獨(dú)棟3701000003700-68001000088其中4棟為準(zhǔn)一線68043

清水灣瀚海銀灘二期別墅清水灣區(qū)一線獨(dú)棟900900008100-12600毛坯117

140053

一線海景景別墅主主要集中中在370-900平米區(qū)間間[非海景別別墅分析析——傳統(tǒng)別墅墅]資源上：：相鄰海海灘，但但海灘有有一定距距離，無無法在住住所直視視海灘類型上：：獨(dú)棟/雙拼別墅墅面積上：：主力300-650平米單價上：：3-6萬/平米總價上：：主力總價價730-1200萬/套資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價總價裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景清水灣星河傳說別墅組團(tuán)清水灣歐式獨(dú)棟108-30030000324-90030006060

泰式獨(dú)棟210-32935000735-11505850

公主郡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅324-385310001000-1194毛坯6464

西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5030屬于認(rèn)購半山半島雙灣別墅小東灣雙拼別墅21943000950裝修793含下沉層面積約335平米非海景別別墅主要要集中在在300-650平米區(qū)間間［1］別墅供供應(yīng)絕大大部分為為為傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)品［2］一線海景景別墅面面積主要要在370-900平米區(qū)間間，非海海景別墅墅主要在在300-650平米區(qū)間間；三大灣區(qū)區(qū)別墅供供應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)：：小別墅墅屬于市市場空缺缺小別墅在在海南市市場銷售售潛力巨巨大，本本案應(yīng)當(dāng)當(dāng)把70-120平米的小小別墅作作為主力力產(chǎn)品瞄瞄準(zhǔn)本案案主力目目標(biāo)客群群之一：：中高端端度假保保值型豪豪客，以以獲取溢溢價主力力空間單層小別別墅是市市場的空空白點(diǎn)：：大三亞灣灣區(qū)與非非灣區(qū)物物業(yè)基本本只有福福灣在供應(yīng)應(yīng)，僅有有120套左右的的庫存；；［核心課課題2］本案不可可避免存存在要通通過公寓寓、洋房房來找回回容積率率，其他他產(chǎn)品做做什？客戶需求求產(chǎn)品匹配配競爭環(huán)境境分析候鳥型中中端客商務(wù)休閑閑客其他度假假客戶①商務(wù)休閑閑客戶需需求分析析[特征]度假與商商務(wù)招待待的兩重重動機(jī)[參考]往往以五五星級酒酒店作為為價值參參考系[關(guān)注]資源類型型和配套套服務(wù)，，項(xiàng)目本本身的知知名度尤尤其重要要。項(xiàng)目目知名度度超越品品牌知名度=〉關(guān)注點(diǎn)排排序①大尺度的的景觀占占有②奢適的的空間感感受③酒店化的的配套設(shè)設(shè)施④3房的基本本功能配配置⑤拎包入入住的便便利性，，對裝修修的偏好好并不一一定強(qiáng)調(diào)度度假性，，而是追追求厚重重的品質(zhì)質(zhì)感⑥能夠提提供定制制服務(wù)以以便招待待客戶樣本數(shù)：：14份［1］針對性性研究：：目標(biāo)客客戶需求求訪談針對商務(wù)務(wù)休閑客客——建議在主主力小別別墅之外外少量添添加目前前大三亞亞主力供供需的傳傳統(tǒng)別墅墅面積設(shè)定定：300-400平米/三房②候鳥型終終端客[特征]養(yǎng)老性質(zhì)質(zhì)[參考]非海景項(xiàng)項(xiàng)目[關(guān)注]總價，綜綜合配套套=〉關(guān)注點(diǎn)排排序①對“氣候候”的要要求大于于“親海?！雹谠从陂_開發(fā)商品品牌提供供對產(chǎn)品品的交付付信心③能為養(yǎng)老老提供不不同的醫(yī)醫(yī)療服務(wù)務(wù)配套④2房的基本本功能配配置樣本數(shù)：：23份［1］針對性性研究：：目標(biāo)客客戶需求求訪談③度假保值值中高端端客群中中的家庭庭化分時時度假客客[特征]經(jīng)濟(jì)收益益與度假假享受兼兼顧的靈靈活置業(yè)業(yè)[參考]偏向以五五星級酒酒店作為為價值參參考系[關(guān)注]不單純追追求海景景最大化化，典型型俄度假假保值型型=〉關(guān)注點(diǎn)排排序①對“近近?！钡牡囊蟠蟠笥凇坝H親海”②提供類似似分時度度假的返返租服務(wù)務(wù)③源于合合理性價價比的中中遠(yuǎn)期升升值保證證④酒店化化的服務(wù)務(wù)配置⑤2房的基本本功能配配置⑥拎包入入住的便便利性，，對裝修修偏好輕輕松而有主主題的度度假性⑦提供周周邊旅游游設(shè)施的的打包服服務(wù)樣本數(shù)：：21份［1］針對性性研究：：目標(biāo)客客戶需求求訪談公寓洋房房市場供供應(yīng)特征征東和中央央海岸鳳凰島海闊天空空海居國際公館館一線海景景盤三亞灣大東海鹿回頭半半島小東海三亞灣：：一線海海景盤洋洋房面積特征征［一房］］一房主力力面積在在50-80平米之間間［兩房］］兩房主力力面積在在120-170平米之間間［三房］］三房主力力面積在在150-180平米之間間[戶型配比比特征——主力為一一房和兩兩房]全產(chǎn)品品線特特征，，但不不同的的樓盤盤根據(jù)據(jù)景觀觀特性性和單單價特特性，，主力力戶型型的配配比有有所差差異，，如國國際公公館的的側(cè)向向看海海房源源主力力戶型型米56-65平米的的一房房，而而預(yù)計(jì)計(jì)高單單價銷銷售的的鳳凰凰島項(xiàng)項(xiàng)目為為控制制總價價適度度放小小戶型型面積積，主主力房房50-80平米的的一房房和90-109平米的的一房房一廳廳戶型型，總體而而言主主力戶戶為一一房和和兩房房，三三房在在各樓樓盤當(dāng)當(dāng)中所所占配配比較較小時代海海岸半山半半島三三期金中海海藍(lán)鉆鉆國光濱濱海花花園二線海海景盤盤：17000-25000元/平米大東海海鹿回頭頭半島島小東海海面積特特征［一房房］一房主主力面面積在在40-70平米之之間［兩房房］兩房主主力面面積在在80-120平米之之間［三房房］三房主主力面面積在在120-130平米之之間三亞灣灣：二二線海海景盤盤洋房房[戶型配配比特特征]半山半半島三三期兩兩房是是主力力戶型型，三三房約約占25%，時代代海岸岸（金金域四四期））一房房和兩兩房各各占44%，三房房占12%面積特特征［一房房］一房主主力面面積在在48-60平米之之間［兩房房］兩房主主力面面積在在89-125平米之之間［三房房］三房主主力面面積在在125-150平米之之間三亞灣灣：非非海景景盤洋洋房魯能三三亞灣灣新城城洋房房配比比［1］三亞灣灣洋房房產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)絕大大部分分以一一房、、兩房房為主主；［2］一房面面積主主要在在40-70平米之之間、、兩房房面積積主要要在80-120平米之之間三亞灣灣洋房房市場場供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)結(jié)首批22棟共664戶，有有一梯梯兩戶戶、一一梯三三戶、、一梯梯四戶戶和一一梯六六戶四四種類類型，，面積積從80.63㎡---208.93㎡不等，，其中中兩房房兩廳廳共448戶，面面積從從80.63㎡---121.98㎡，三房房兩廳廳共216戶，面面積從從118.72㎡㎡---207.3㎡。蔚藍(lán)海海岸組組團(tuán)清水灣灣：洋洋房組組團(tuán)星海傳傳說組組團(tuán)（（1月5日開盤盤）清水灣灣：最最新一一期組組團(tuán)洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品清水灣灣：來來訪客客戶需需求（（準(zhǔn)確確信息息）［1］清水灣灣洋房房產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)絕大大部分分以兩兩房為為主；；［2］兩房面面積主主要在在80-120平米之之間［2］清水灣灣來訪訪、來來電客客戶需需求面面積主主要在在90平米以以下以以及90-110平米兩個區(qū)區(qū)間清水灣灣洋房房供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)結(jié)2號樓5號樓A區(qū)B區(qū)D區(qū)樓棟公寓開盤時間2008.2銷售價格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）戶型面積42-130平米總售套數(shù)2、5號樓：600余套C區(qū)E區(qū)土福灣灣洋房房供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)（重重點(diǎn)研研究項(xiàng)項(xiàng)目，，稍后后詳述述）東和福福灣該項(xiàng)目目地處處東海海岸線線土福福灣區(qū)區(qū)，海海棠灣灣相鄰鄰，主主要產(chǎn)產(chǎn)品有有5幢6-10層的海海景公公寓和和休閑閑度假假的單單層SPA泳池別別墅組組成，，容積率率0.5［1］公寓寓、洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)絕絕大部部分以以一房房、兩兩房為為主；；［2］一房面面積主主要在在40-70兩房面面積主主要在在80-120平米之之間；；三大灣灣區(qū)公公寓、、洋房房供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)結(jié)針對候鳥型型及其余度度假客群的的產(chǎn)品面積積及品類建建議1、公寓主力力產(chǎn)品面積積為40-70平米區(qū)間的的單間、一一房；2、洋房面面積區(qū)間為為80-120平米的兩房房、三房項(xiàng)目的產(chǎn)品品以單層別別墅與酒店店公寓、洋洋房為主力力產(chǎn)品跳躍配置300-400平米的傳統(tǒng)統(tǒng)別墅總體產(chǎn)品面面積及品類類建議1、單層別墅墅主力面積積區(qū)間為80-120平米的一房房、兩房；；2、酒店公寓寓主力產(chǎn)品品面積為40-70平米區(qū)間的的單間、一一房；3、洋房主力力產(chǎn)品在80-120平米兩房、、三房［核心課題題3］如何跳出/消滅資源級級差，以產(chǎn)產(chǎn)品類型和和山水資源源互補(bǔ)綜合合提拉產(chǎn)品品力？[一]如何讓項(xiàng)目目的資源變變得值錢？？[二]如何打造充充滿特色又又富有度假假情調(diào)的別別墅？[三]如何增加產(chǎn)產(chǎn)品的附加加值？[四]如何打造特特色度假配配套？[五]如何吸收商商務(wù)人群落落地提高項(xiàng)項(xiàng)目身份感感？五大問題[項(xiàng)目定位]客戶導(dǎo)向的的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)定位整合周邊資資源，打造造有度假酒酒店情境感感的“山水商務(wù)務(wù)度假社區(qū)區(qū)”為客群全員員提供不同同主題化的的休閑體驗(yàn)驗(yàn)三亞度假BRD商務(wù)度假休休閑中心[產(chǎn)品力提升升總體策略略]核心度假資資源（RESOURCES)強(qiáng)調(diào)度假元元素植入的的產(chǎn)品（PRODUCTS）共享度假配配套（SERVICES）旅游+核心度假資資源（RESOURCES）A地塊核心資資源打造1[一]特色引擎設(shè)設(shè)計(jì)——讓項(xiàng)目變成成景點(diǎn)石器時代洞洞穴遺址是是項(xiàng)目最大大特色，怎怎么用這條條線將山、、水庫串成成特色引擎擎呢？聯(lián)合當(dāng)?shù)芈寐糜尉趾献髯鏖_發(fā)落筆筆山石器時時代洞穴遺遺址前提條件（1）特色酒店店石器時代的的洞穴酒店店——創(chuàng)造與眾不不同的度假假酒店模式式利用山體坡坡面，創(chuàng)造造特殊價值值備注：上海海Boutique興起2002年10月，上海88新天地開業(yè)業(yè)2006年10月，壹號碼碼頭開業(yè)2007年3月，浪漫地地中海開業(yè)業(yè)2007年5月，首席公公館開業(yè)2007年6月，璞邸精精品酒店開開業(yè)所謂精品酒酒店（BoutiqueHotel）具有濃郁的的當(dāng)?shù)氐奈奈幕厣秃酮?dú)特歷史史記憶的酒酒店興起于1990年代的歐洲洲，以提供供尊貴、奢奢華、私密密及獨(dú)特的的個性化居住住和服務(wù)。。這個概念念源于歐洲洲，最近幾幾年才被引引入中國起源于法語語的Boutique，原意是指指專賣時髦髦服飾的精精品小店精品酒店是是獨(dú)特產(chǎn)品品和專屬氛氛圍的體驗(yàn)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在飯飯店業(yè)的體體現(xiàn)在特色酒店店附近引入入BoutiqueHotel，提升價值值（2）針對商務(wù)務(wù)客群引進(jìn)進(jìn)精品酒店店群：6星級精品商商務(wù)度假酒酒店浪漫地中海海（LapisCasaBoutiqueHotel）開業(yè)時間：：2007年3月客房數(shù)：18特色：20世紀(jì)80年代建筑。。地中海風(fēng)風(fēng)情的整體體空間設(shè)計(jì)計(jì)，室內(nèi)裝裝飾呈不同同風(fēng)格，酒酒店陳列眾眾多老上海海古董家具具，如果客客人喜歡，，室內(nèi)陳設(shè)設(shè)都可購買買。在空間設(shè)計(jì)計(jì)上所極力力營造的氛氛圍，浪漫的拱形形、絢麗的的色彩和不不修邊幅的的線條十八個房間間風(fēng)格各異異，比如有有維多利亞亞式、亞洲洲風(fēng)、老上上?！總€房間都都有考究的的手工精制制裝飾，并并配以古董董和仿古家家具?！癊verythinginhotelforsale.”[二]優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)嫁嫁接，打造造三亞“博博鰲論壇””吸收商務(wù)務(wù)客群落地地[度假+產(chǎn)業(yè)“+”之研究]兩大優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的嫁接接：萬科住住宅地產(chǎn)業(yè)業(yè)、三三亞學(xué)院旅旅游教育業(yè)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域權(quán)威性性活動實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)嫁接接萬科——住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企企業(yè)[產(chǎn)業(yè)鏈條]房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑筑工程、裝裝飾設(shè)計(jì)、、集群家居居供應(yīng)[面臨問題]需要設(shè)計(jì)一一個活動把把各大產(chǎn)業(yè)業(yè)真正鏈接接起來，而而且要具有有權(quán)威性[萬科集團(tuán)利利益點(diǎn)]這種經(jīng)營模模式一旦成成功，就可可以開創(chuàng)萬萬科的一種種新開發(fā)模模式，可以以在全國任任何的旅游游區(qū)復(fù)制，，例如：麗麗江、黃山山、張家界界…[設(shè)想]“綠色住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中國基基金會”——1、由萬科牽牽頭，聯(lián)合合中國房協(xié)協(xié)成立一個個旨在推動動中國綠色色住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的基基金會；2、基金會專專職推動及及宣傳推廣廣開發(fā)理念念、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑筑及材料、、裝飾設(shè)計(jì)計(jì)、裝修材材料、家居居集群供應(yīng)應(yīng)等產(chǎn)業(yè)鏈鏈條行業(yè)在在綠色環(huán)保保方面的技技術(shù)創(chuàng)新、、技術(shù)應(yīng)用用、新材料料應(yīng)用；3、基金會定定期組織鏈鏈條產(chǎn)業(yè)專專題論壇，，探討、交交流、傳播播最新綠色色環(huán)保理念念、技術(shù)、、材料應(yīng)用用等；4、年終舉辦辦“促進(jìn)中中國綠色住住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展貢獻(xiàn)獎獎”，對鏈鏈條產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域中促進(jìn)進(jìn)綠色環(huán)保保事業(yè)有突突出貢獻(xiàn)的的企業(yè)、個個人予以頒頒發(fā)獎金；；打造中國綠綠色住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的諾貝貝爾獎（1）“博鰲論論壇”模式式三亞學(xué)院——旅游教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)[產(chǎn)業(yè)鏈條]石器時代黎黎族土著文文化研究、、民俗文化化研究孵化化旅游產(chǎn)品品、旅游產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、國際際教育文化化交流、國國際旅游教教育業(yè)學(xué)術(shù)術(shù)交流、、三亞大講講堂[面臨問題]需要為三亞亞學(xué)院設(shè)計(jì)計(jì)一個學(xué)術(shù)術(shù)交流機(jī)制制、打造一一張學(xué)術(shù)名名片[三亞學(xué)院利利益點(diǎn)]獲得學(xué)術(shù)研研究課題與與學(xué)術(shù)成果果，提高大大學(xué)全國排排名，獲得得更多招生生機(jī)會[設(shè)想]“三亞學(xué)院落落筆論壇””—類似博鰲經(jīng)經(jīng)濟(jì)論壇1、推動三亞亞學(xué)院聯(lián)合合三亞旅游游局成立““國際旅游游島戰(zhàn)略三三亞學(xué)院促促進(jìn)會”，，形成黎族族土著文化化研究成果果孵化旅游游產(chǎn)品專題題、海南旅旅游產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)專專題；2、聯(lián)合國際際旅游教育育權(quán)威機(jī)構(gòu)構(gòu)定期舉辦辦“國際旅旅游業(yè)發(fā)展展趨勢”、、“國際旅旅游教育業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢”的國際際性論壇；；3、建立著名名國際旅游游學(xué)院學(xué)生生互換交流流機(jī)制；4、建立與俄俄、日、韓韓等直航國國家定期舉舉辦國際教教育文化交交流機(jī)制“三亞學(xué)院落落筆論壇”[世界級的建建筑藝術(shù)]在小區(qū)主入入口附近，，建筑紅線線與用地紅紅線之間的的邊緣打造造建筑藝術(shù)術(shù)家的游牧牧工作室，，定期邀請請世界著名名建筑大師師設(shè)計(jì)建造造創(chuàng)意化臨臨時單體建建筑，進(jìn)行行階段性的的藝術(shù)創(chuàng)作作，形成人人文盛世世界級的建建筑藝術(shù)盛盛會（2）“建筑藝藝術(shù)世博會會”模式打造三張產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)威性性商務(wù)品牌牌落地本案案，最終成成為商務(wù)客客群的朝圣圣地共享度假配配套（SERVICES）為全員提供供不同的服服務(wù)配套城市商業(yè)功功能+復(fù)合配套功功能+休閑功能+個性服務(wù)功功能2【休閑功能】1：山頂樹上上會所具有石器時時代文化特特色的山頂頂樹上會所所在山頂建造造臨建樹屋屋會所與樹樹上餐廳，，采用纜車車接送（所所有地點(diǎn)均均為示意））三亞之眼山山頂摩天輪輪酒吧（打打造視覺上上的山景地地標(biāo)）在山頂建造造巨型摩天天輪，并設(shè)設(shè)計(jì)成空中中酒吧，形形成三亞的的休閑新地地標(biāo)，提供供夜賞三亞亞的排他性性競爭力【休閑功能】2資料鏈接：：倫敦之眼眼--環(huán)繞洞穴酒酒店建設(shè)具具有石器時時代文化特特色的情景景商業(yè)街，，提供城市市化的配套套，例如餐餐飲、mini電影、健健身、水療療、便利店店、凈菜社社、洗衣店店、銀行等等生活配套套--引入奢侈品品牌專賣店店[城市商業(yè)功功能]石器時代文文化風(fēng)情街街（環(huán)繞洞洞穴酒店形形成特色商商業(yè)街）針對以家庭庭為消費(fèi)對對象的細(xì)分分設(shè)施，我我們提供社社區(qū)內(nèi)GPS定位（以手手持PDA為載體），，以方便不不同家庭成成員能隨時時找到對方方家庭成員個性服務(wù)對應(yīng)男性/一家之主私人酒窖及釀制坊/SPA女性/家庭主婦VIP美容整形預(yù)約服務(wù)/私人服裝定制服務(wù)兒童MINI俱樂部（兒童活動營）做面包、學(xué)海釣、高爾夫培訓(xùn)、做T恤等[個性服務(wù)功功能]強(qiáng)調(diào)度假元元素植入的的產(chǎn)品系統(tǒng)統(tǒng)（products）3[山景創(chuàng)造]產(chǎn)品的山居居體驗(yàn)[酒店情景]泛酒店整體體設(shè)計(jì)[優(yōu)質(zhì)度假戶戶型]泳池+spa+超豪華裝修修建立酒店化化度假價值值系統(tǒng)的產(chǎn)產(chǎn)品力打造造營造強(qiáng)烈的的山居體驗(yàn)驗(yàn)，立面風(fēng)風(fēng)格強(qiáng)調(diào)原原生態(tài)核心景區(qū)泛酒店情景景設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)化度假感感受強(qiáng)化度假元元素植入的的戶型設(shè)計(jì)計(jì)[關(guān)鍵一]空間放大，，大贈送--離散式設(shè)計(jì)計(jì)，各個功功能空間相相對獨(dú)立，，--低層層架架空空，，大大贈贈送送面面積積，，同同時時強(qiáng)強(qiáng)化化大大尺尺度度空空間間[關(guān)鍵鍵二二]非生生活活--大泳泳池池，，多多功功能能空空間間設(shè)設(shè)置置--體現(xiàn)現(xiàn)資資源源極極致致化化原原則則針對對商商務(wù)務(wù)休休閑閑客客———商務(wù)務(wù)會會館館別別墅墅面積積設(shè)設(shè)定定：：300-400平米米/四房房設(shè)計(jì)計(jì)方方向向：：離離散散式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，確確保保大大占占地地針對對國國內(nèi)內(nèi)傳傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)豪豪客客———單層層別別墅墅面積積設(shè)設(shè)定定：：70-80平米米一一房房,120平米米兩兩房房設(shè)計(jì)計(jì)方方向向：：內(nèi)內(nèi)置置家家庭庭泳泳池池和和泡泡池池，，展展現(xiàn)現(xiàn)度度假假功功能能元元素素[關(guān)鍵鍵一一]空間間秩秩序序--大尺尺度度開開發(fā)發(fā)式式功功能能空空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，形形成成流流動動的的空空間間秩秩序序，，體體現(xiàn)現(xiàn)度度假假的的隨隨意意性性----相對對私私密密的的兩兩房房，，做做到到各各個個家家庭庭成成員員可可分分可可合合的的度度假假生生活活[關(guān)鍵鍵二二]家庭庭空空間間--以家家庭庭泳泳池池為為核核心心，，引引入入溫溫泉泉泡泡池池，，展展現(xiàn)現(xiàn)度度假假功功能能元元素素--庭園園設(shè)設(shè)置置涼涼亭亭，，安安排排SPA功能能140平米米單單層層雙雙拼拼別別墅墅戶型參數(shù)設(shè)計(jì)戶型A建筑面積占地面積庭院面積游泳池面積面積（平方米）1403882084290平米米單單層層四四拼拼別別墅墅戶型參數(shù)戶型B建筑面積占地面積庭院面積游泳池面積面積（平方米）9024012535針對對家家庭庭化化分分時時度度假假客客———度假假公公寓寓面積積設(shè)設(shè)定定：：50-60平米米單單間間，，80平米米兩兩房房設(shè)計(jì)計(jì)方方向向：：靈靈活活經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的度度假假生生活活[關(guān)鍵鍵一一]空間間無無隔隔離離--提前前考考慮慮結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，盡盡量量取取消消室室內(nèi)內(nèi)隔隔擋擋，，形形成成一一個個大大的的整整體體開開放放空空間間--各種種功功能能組組合合設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)在在一一個個大大的的開開放放空空間間中中--采用用軟軟隔隔離離，，兩兩房房戶戶型型確確保保一一個個雙雙床床臥臥室室[關(guān)鍵鍵二二]大尺尺度度多多功功能能陽陽臺臺--使室內(nèi)空間與與陽臺情趣化化連接--陽臺按照客廳廳來設(shè)計(jì)，可可以看電視、、上網(wǎng)、泡澡澡、健身、甚甚至睡覺[叁]贏利模式升級級策略“加法”戰(zhàn)略：核心產(chǎn)產(chǎn)品自持經(jīng)營營策略核心1個性化與資源源結(jié)合——特色酒店核心心引擎>>契合海南國際際旅游島規(guī)劃劃和旅游業(yè)升升趨勢引發(fā)的的酒店需求升升級>>針對企業(yè)上下下游產(chǎn)業(yè)形成成的會務(wù)活動動，帶動延伸伸消費(fèi)需求>>非海資源背景景下，不與傳傳統(tǒng)酒店去競競爭，而是以以特色化道路路取勝[案例鏈接]亞龍灣鳥巢酒酒店概況開業(yè)時間2009-09房間數(shù)量142套酒店類型別墅地址圍鳳嶺、飛龍嶺、龍頭嶺、雙龍嶺、青梅嶺和亞龍山等組成，總面積1506公頃，主峰亞龍山（即紅霞嶺）海拔450米酒店總面積總面積1506公頃入住率淡季60%旺季100%酒店山·洞穴酒店——創(chuàng)造與眾不同同的度假酒店店模式利用山體坡面面，創(chuàng)造特殊殊價值浪漫地中海（（LapisCasaBoutiqueHotel）開業(yè)時間：2007年3月客房數(shù)：18特色：20世紀(jì)80年代建筑。地地中海風(fēng)情的的整體空間設(shè)設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝裝飾呈不同風(fēng)風(fēng)格，酒店陳陳列眾多老上上海古董家具具，如果客人人喜歡，室內(nèi)內(nèi)陳設(shè)都可購購買。在空間設(shè)計(jì)上上所極力營造造的氛圍，浪漫的拱形、、絢麗的色彩彩和不修邊幅幅的線條十八個房間風(fēng)風(fēng)格各異，比比如有維多利利亞式、亞洲洲風(fēng)、老上海?！總€房間都有有考究的手工工精制裝飾，，并配以古董董和仿古家具具?！癊verythinginhotelforsale.”精品酒店策略核心2提升項(xiàng)目影響響力產(chǎn)業(yè)嫁接項(xiàng)目目擴(kuò)大消費(fèi)客源源渠道，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多支點(diǎn)營業(yè)業(yè)收入設(shè)立“綠色住住宅產(chǎn)業(yè)中國國基金會”——類似中國住宅宅產(chǎn)業(yè)的諾貝貝爾獎1、由萬科牽頭頭，聯(lián)合中國國房協(xié)成立一一個旨在推動動中國綠色住住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的基金會；；2、基金會專職職推動及宣傳傳推廣開發(fā)理理念、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑及及材料、裝飾飾設(shè)計(jì)、裝修修材料、家居居集群供應(yīng)等等產(chǎn)業(yè)鏈條行行業(yè)在綠色環(huán)環(huán)保方面的技技術(shù)創(chuàng)新、技技術(shù)應(yīng)用、新新材料應(yīng)用；；3、基金會定期期組織鏈條產(chǎn)產(chǎn)業(yè)專題論壇壇，探討、交交流、傳播最最新綠色環(huán)保保理念、技術(shù)術(shù)、材料應(yīng)用用等；4、年終舉辦““促進(jìn)中國綠綠色住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)獎獎”，對鏈條條產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中中促進(jìn)綠色環(huán)環(huán)保事業(yè)有突突出貢獻(xiàn)的企企業(yè)、個人予予以頒發(fā)獎金金；這種經(jīng)營模式式一旦成功，，就可以開創(chuàng)創(chuàng)萬科的一種種新開發(fā)模式式，可以在全全國任何的旅旅游區(qū)復(fù)制，，例如：麗江江、黃山、張張家界…［策略落地］］結(jié)合