偉業(yè)顧問北京名都園公寓營銷策略思考

名都園公寓

營銷策略思考提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行一個房地產(chǎn)項目最終要解決的三個問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？結(jié)論：理性認(rèn)識戶型適中精裝修老現(xiàn)房感性認(rèn)識感性認(rèn)識就是項目在人們心目中的理解與印象，他是什么，他的基礎(chǔ)就是項目的物理屬性。名都園是什么？結(jié)論舊項目舊戶型舊裝修感性認(rèn)識一個房地產(chǎn)項目最終要解決的三個問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？族群定位以具有一定經(jīng)濟實力的投資客為主！一個房地產(chǎn)項目最終要解決的三個問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？營銷戰(zhàn)略原則則穩(wěn)中求勝·精準(zhǔn)營銷提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)執(zhí)行工作內(nèi)容推廣戶

外

廣

告路牌廣告位置建議銷售銷

售

道

具戶型圖設(shè)計路牌廣告位置確定戶型圖方案確定路牌廣告發(fā)布公司確定戶型圖印刷路牌廣告設(shè)計方案確定折頁框架確定路牌廣告發(fā)布折頁方案確定網(wǎng)

絡(luò)

廣

告網(wǎng)絡(luò)發(fā)布計劃建議折頁設(shè)計印刷完成網(wǎng)絡(luò)廣告公司確定海報框架確定網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計確定海報方案確定網(wǎng)絡(luò)廣告信息發(fā)布海報設(shè)計印刷完成直

投

廣

告直投發(fā)布計劃確認(rèn)銷

售

準(zhǔn)

備合同及補充協(xié)議研討直投廣告創(chuàng)意確認(rèn)最終合同確認(rèn)直投廣告制作完成按揭銀行聯(lián)系并確定直投廣告發(fā)布律師行聯(lián)系并確定導(dǎo)示

系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)路線確定銷售軟件安裝導(dǎo)示系統(tǒng)發(fā)布電話系統(tǒng)安裝營銷

現(xiàn)場內(nèi)部包裝方案設(shè)計車庫房屋考察內(nèi)部包裝方案確定模型清理售樓處內(nèi)部包裝制作簽約圖準(zhǔn)備售樓處內(nèi)部包裝實施鑰匙盤準(zhǔn)備平

面

廣

告媒體確定上傳數(shù)據(jù)廣告設(shè)計人員

組建銷售人員招聘軟文撰寫銷售人員培訓(xùn)方案確定銷售人員進場廣告發(fā)布銷

控銷控策略制定

銷控策略確定

銷控策略執(zhí)行

價

格銷售均價確定

價格表制作

價格表確認(rèn)

價格表執(zhí)行目前工作進度度策劃方面：銷控策略已制制定價格表初稿已已制作完成開盤時間、計計劃、活動等等已確定方案案廣告公司已經(jīng)經(jīng)確定，前期期準(zhǔn)備的VI展示系統(tǒng)已經(jīng)經(jīng)開始設(shè)計和制作作戶外廣告、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體、DM單直投、高端端場所資料擺擺放、高端數(shù)數(shù)據(jù)庫直投等等都在同步進進行銷售方面：已組建銷售團團隊，為開盤盤銷售做準(zhǔn)備備銷售人員進行行項目培訓(xùn)銷售人員進行行銀行培訓(xùn)感謝發(fā)展商配配合：協(xié)助培訓(xùn)律師準(zhǔn)備按揭銀行明確確數(shù)據(jù)上傳網(wǎng)簽準(zhǔn)備提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作作接下來各階段段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行直效行銷區(qū)域攔截（長長效）現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸第一一波定點轟炸第四四波圍點打援第三三波08.407.1208.208.308.1蓄勢籌備期強勢營銷期07.11持續(xù)銷售期戰(zhàn)略綜述出貨線二期套數(shù)：120套均價：9400元/平米推廣線定點轟炸第二二、三波圍點打援第一一、二波主動出擊開始始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）一期、三期套數(shù)：144套均價：9600-10000元/平米直效行銷區(qū)域攔截（長長效）現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸第一一波定點轟炸第二二、三波圍點打援第一一、二波主動出擊開始始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）定點轟炸第四四波圍點打援第三三波08.407.1208.208.308.1蓄勢籌備期強勢營銷期07.11持續(xù)銷售期第一階段出貨線二期套數(shù)：120套均價：9400元/平米一期、三期套數(shù)：144套均價：9600-10000元/平米推廣線8400萬元84套70%預(yù)熱業(yè)內(nèi)傳播、先先知先覺具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷放盤策略根據(jù)比較，偉偉業(yè)的觀點是是：二期產(chǎn)品在整整個園區(qū)內(nèi)，，綜合品質(zhì)適適中。因此可考慮先放二二期，再放一一期，最后放放三期的放盤盤策略。放盤策略放盤策略首推二期先放二期解決決了兩個問題題，第一避免免了入市價格格引起市場抗抗性；第二也也兼顧了項目目市場形象。。入市價格9400元/平方米放盤策略整體價格制定定原則根據(jù)北京市場場中影響消費費者成交因素素的重要程度度將采光、景景觀、干擾、、戶型、面積積等作為制定定單價的主要要因素。以受眾的消費費習(xí)慣為基礎(chǔ)礎(chǔ)，根據(jù)各因因素在成交過過程中作用的的大小依次排排序，合理分分配權(quán)重比例例。根據(jù)不同戶型型組合樓層選選取低層為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層，將所所有戶型進行行共同的權(quán)重重比較，根據(jù)據(jù)不同戶型的的各項因素分分別打分，通通過加權(quán)計算算不同戶型的的分值。針對個別戶型型，通過手工工調(diào)整系數(shù)的的方式進行微微調(diào)，以達到到最合理的價價格。定價流程第一步：區(qū)域定價第二步：樓座定價第三步：分戶定價區(qū)域系數(shù)樓座系數(shù)戶型系數(shù)樓層系數(shù)價格策略無折扣策略——強調(diào)稀缺品，，一反開盤期期打折常態(tài)，，形成市場新聞點，并并樹立信心。?！_盤價9400元/平米價格策略獎勵折扣策略略——在一定期限內(nèi)內(nèi)簽約，則獎獎勵一定的折折扣點；如三天內(nèi)簽約約99折；三天后簽簽約無折扣。?？蛻粜纬蓧簤毫?，造成市市場緊迫感。。具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸名都園老業(yè)主主DM直投定點轟炸偉業(yè)顧問老客客戶DM直投825317469西北部地區(qū)1中成大廈2倚霞園3清楓華景園4錦秋知春5學(xué)風(fēng)19116企圖ATT7立方庭8領(lǐng)秀硅谷9誠品建筑6531047129811北部地區(qū)1歐陸經(jīng)典2陽光新干線3北辰綠色家園園4康斯丹郡5上元6萬科星園7歐陸經(jīng)典-萬興苑8慧忠北里臥龍花園融域西奧中心東北部地區(qū)1望京新城A4區(qū)2季景．沁園3華鼎世家4綠蔭芳鄰5世安望京6風(fēng)格雅園7融科橄欖16354271東部區(qū)域1、天安豪園2、通用國際公公寓3、星河灣I期4、沿海賽落城城5、華僑城2354北部別墅1、棕櫚灘2、龍灣3、長河玉墅4、北京灣5、無雙12345龍灣別墅水木蘭庭棕櫚灘格拉斯小鎮(zhèn)偉業(yè)近期在本本區(qū)域代理和和服務(wù)的項目目在銷項目在銷項目在銷項目結(jié)案項目一、二級市場場聯(lián)動高端客戶資源源租賃服務(wù)定點轟炸形式：——一封感謝信，，夾帶銷售資資料及帶有項項目標(biāo)示的小小禮物，突出出與客戶分享享一個生財?shù)牡暮脵C會的語語氣，體現(xiàn)一一種分享與感感恩的心態(tài)。。定點轟炸高端數(shù)據(jù)庫DM直投形式：——夾帶銷售資料料及帶有項目目標(biāo)示的小禮禮物，向閱讀讀者透露一個個生財?shù)暮脵C機會，體現(xiàn)一一種機不可失失時不再來的的緊迫感。具體戰(zhàn)術(shù)價格與放盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷區(qū)域攔截——得區(qū)域者，得得天下，抓住住客戶必經(jīng)之之路的咽喉要要道所在地：京承承高速路出口口上泗橋廣告尺寸：5m×10m媒體特征：1、各公司CEO、企業(yè)成功人人士，絕大部部分都首選此地居住。2、京承高速路路——上泗橋路段為為中央別墅區(qū)區(qū)業(yè)主、看房顧客客的必經(jīng)之路路。戶外廣告效果果具體戰(zhàn)術(shù)價格與放盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷精品資料網(wǎng)（））專業(yè)提供供企管培訓(xùn)資資料引導(dǎo)系統(tǒng)道旗售樓處現(xiàn)場包包裝是銷售現(xiàn)場也是立體樓書書展示廳銷售道具折頁戶型單頁手提袋紙杯胸牌名片信封信紙具體戰(zhàn)術(shù)價格與放盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷活動營銷——暫定11月10日舉行開盤活活動活動目的：開盤儀式啟動動與客戶加強聯(lián)聯(lián)系，促進簽簽約業(yè)內(nèi)傳播，為為樓盤推廣造造勢直效行銷區(qū)域攔截（長長效）現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸第一一波定點轟炸第二二、三波圍點打援第一一、二波主動出擊開始始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）定點轟炸第四四波圍點打援第三三波08.407.1208.208.308.1蓄勢籌備期強勢營銷期07.11持續(xù)銷售期第二階段出貨線二期套數(shù)：120套均價：9400元/平米一期、三期套數(shù)：144套均價：9600-10000元/平米推廣線2.2億元185套70%引爆大力推廣，價價格提升具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格直效行銷主動出擊具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格直效行銷主動出擊放盤策略次推一期最后推三期在二期熱銷一一段時間后，，放出一期產(chǎn)產(chǎn)品，補充貨貨源同時對二二期剩余產(chǎn)品品提價，拉開開差價帶動一一期樓盤均衡衡銷售。最后放出三期期，價格攀升升至10000元/平方米，同時時提升形象。。放盤策略價格策略小步快跑——放出貨源，快快速提價，刺刺激消費?！衅趯崿F(xiàn)均價價9600元/平米，三期產(chǎn)產(chǎn)品推出實現(xiàn)均價10000元/平米——力爭2007年12月底銷售率達達到70%具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格直效行銷主動出擊直效行銷定點轟炸第二二、三波圍點打援第一一、二波圍點打援特定高端消費費場所的資料料擺放圍點打援特定高端消費費場所的資料料擺放——高檔住宅區(qū)會會所——高爾夫球會——高端消費場所所具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格直效行銷主動出擊寫字樓巡展/高校巡展/醫(yī)生巡展——特定的圈層行行銷——垂直打擊，精精確制導(dǎo)，立立體呈現(xiàn)；——主動對客戶出出擊。坐銷+行銷主動出擊在短期之內(nèi)，，讓市場為之之震動，最有有效的手段就就是：根據(jù)本項目實實際情況和客客群，我們將將以“網(wǎng)絡(luò)廣廣告”作為主主要突破口。。——具體形式采用用新浪文字鏈鏈形式。主動出擊集中優(yōu)勢兵力力于網(wǎng)絡(luò)直效行銷區(qū)域攔截（長長效）現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸第一一波定點轟炸第四四波圍點打援第三三波08.407.1208.208.308.1蓄勢籌備期強勢營銷期07.11持續(xù)銷售期第三階段出貨線二期套數(shù)：120套均價：9400元/平米推廣線定點轟炸第二二、三波圍點打援第一一、二波主動出擊開始始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）一期、三期套數(shù)：144套均價：9600-10000元/平米3.05億264套持續(xù)消滅尾盤具體戰(zhàn)術(shù)直效行銷老帶新策略推推出直效行銷定點轟炸第四四波圍點打援第三三波“老帶新”活活動促銷方案案的實施建議開展“已已購業(yè)主推薦薦新客戶獎勵勵”客戶答謝謝活動。即凡凡已購買本項項目的業(yè)主，，如推薦其他他客戶購買本本項目之物業(yè)業(yè)，并成交者者，即可獲得得一定獎勵。。老帶新策略推推出08.407.1208.208.308.1蓄勢籌備期強勢營銷期07.11持續(xù)銷售期戰(zhàn)略綜述出貨線8400萬84套2.2億185套3.05億264套均價:9400元/㎡均價:10000元/㎡均價:9600元/㎡推廣線二期套數(shù)：120套均價：9400元/平米一期、三期套數(shù)：144套均價：9600-10000元/平米直效行銷區(qū)域攔截（長效）現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸第一波定點轟炸第四波圍點打援第三波定點轟炸第二、三波圍點打援第一、二波主動出擊開始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）打造品牌THANKS9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:41:0602:41:0602:4112/31/20222:41:06AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2202:41:0602:41Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:41:0602:41:0602:41Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2202:41:0602:41:06December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20222:41:06上上午午02:41:0612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:41上上午午12月月-2202:41December31,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/312:41:0602:41:0631December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:41:06上午午2:41上午午02:41:0612月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。02:41:0702:41:0702:4112/31/20222:41:07AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2202:41:0702:41Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。02:41:0702:41:0702:41Saturday,December31,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2202:41:0702:41:07December31,202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月20222:41:07上上午午02:41:0712月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月222:41上上午12月-2202:41December31,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/312:41:0702:41:0731December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。2:41:07上午2:41上上午02:41:0712月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。02:41:0702:41:0702:4112/31/20222:41:07AM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。12月-