西安賽格商住地產(chǎn)項目營銷策劃提案報告-220-

賽格商住工程營銷籌劃報告陽光行2021年6月西安賽格項目初探前言：

首先，非常感謝賽格集團(tuán)給我司這樣的時機，讓我們能夠展示自身在房地產(chǎn)營銷方面的豐富經(jīng)驗和對工程精準(zhǔn)的把控能力。核心問題如何轉(zhuǎn)換五層底商對住宅的影響參考：萬科全面家居解決方案3種距離投資客商住客自住客良好的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定的商住租戶良好的降源增效，可控性后期本錢良好的生活效勞，懶人式配套零距離近距離遠(yuǎn)距離3種客戶3種利益點3種距離處理方案負(fù)距離零距離近距離硬件升級方案STUIDO后動力方案25小時IT懶人方案零距離近距離遠(yuǎn)距離銷售效果3種方案如何解決IT小戶型完全解決方案精裝修方案創(chuàng)業(yè)戶型方案商務(wù)生態(tài)圈方案物業(yè)解決方案商業(yè)配套方案智能化效勞方案生活配套方案戶型改動方案商務(wù)平臺方案硬件升級方案25小時IT懶人方案STUDIO后動力方案硬件設(shè)施方案戶型改動方案樣本的選擇樣本選擇原那么對本案有借鑒意義的工程和本案相似的工程和本案存在競爭的工程本案周邊的工程項目名稱地址體量及工期價格(元/㎡)建筑形式及梯戶數(shù)戶型配套銷售狀況領(lǐng)地公寓西延路與南二環(huán)十字東南角總建面3.4萬㎡,目前建到大約14層起價4500，24層80㎡4900元，55㎡4500元點式高層26層,4梯17戶48.82-126.62主力:69-77.68市政集中供暖，地輻采暖，分戶計量；火災(zāi)自動報警，智能安防18層以上有房萬達(dá)廣場友誼路與雁塔路十字北100米總建面35萬平米，公寓17萬均價5000點式高層40-2200㎡，公寓40-91

共428套，剩余10%榮城草場坡新文巷占地60畝,總建面18萬,共1627戶;分兩期開發(fā),一期5棟27層高層,一棟7層電梯洋房,2009年底交房;二期2棟27層,一棟24層,2010年交房第一期房源（去年12底08年初推出）5097，目前80平兩室5000多，120平3室7000左右板點結(jié)合、兩梯四戶88-121，140集中在多層電子安防、門禁系統(tǒng)定位為：小資、中產(chǎn)，中軸地段、社區(qū)中心親水坡地、綠化2007年9月28日入市，12月底08年初推出第一批房源1號樓100余套，已售完；第二批房源預(yù)計4月底5月初推出，2、3號樓預(yù)計350余套，剩余100余套自由自宅文藝南路，省藝校隔壁總建面39700㎡，2棟高層，共504套49003梯12戶；1棟臨街，底商3層，住宅27層共30層324套總建面約2萬㎡每層45㎡為8套78㎡為2套，97㎡為2套小區(qū)集中供暖2008年3月9日開盤共504套，目前剩余50%通過對競爭工程的分析，試圖找出本工程的差異化競爭優(yōu)勢和準(zhǔn)確的市場定位樣本工程分布圖本案規(guī)模9棟住宅有近18萬平米的商業(yè)除萬達(dá)廣場、榮城外，其它工程規(guī)模不大，住宅總規(guī)模約45萬平方米，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重項目名稱樓體類型建筑面積住宅類型領(lǐng)地公寓點式高層34000㎡住宅萬達(dá)廣場點式高層170000㎡公寓榮城板點結(jié)合180000㎡住宅和公寓自由自宅點式高層39700㎡住宅建筑類型從建筑類型上看，各個工程公寓局部多數(shù)為高層塔樓，與本工程在同一個競爭層面上公寓局部為塔樓項目名稱樓體類型領(lǐng)地公寓點式高層萬達(dá)廣場點式高層榮城板點結(jié)合自由自宅點式高層戶型戶型面積領(lǐng)地公寓和榮城雖然都以普通住宅為主，但也都推出一定數(shù)量的小戶型，萬達(dá)廣場和自由自宅戶型面積偏小，其他工程小戶型面積相近。2棟小戶型公寓局部小戶型公寓戶型面積同質(zhì)化嚴(yán)重項目名稱戶型面積區(qū)間主力戶型面積領(lǐng)地公寓48.82㎡--—126.62㎡69㎡--—77.68㎡--萬達(dá)廣場40㎡--—2200㎡40㎡--—91㎡榮城88㎡--—140㎡88㎡--—121㎡自由自宅45㎡--—97㎡45㎡萬達(dá)廣場戶型設(shè)計領(lǐng)地公寓戶型設(shè)計戶型榮城戶型設(shè)計戶型自由·自宅戶型設(shè)計戶型本工程戶型設(shè)計戶型本工程戶型設(shè)計戶型本工程戶型設(shè)計戶型戶型設(shè)計戶型方正功能分區(qū)明確低窗戶型面積適中開放廚房局部房間進(jìn)深大功能分區(qū)不明確高窗戶型面積偏小獨立廚房競爭工程本工程劣勢劣勢劣勢劣勢優(yōu)勢比較通過比較分析，本工程優(yōu)勢與劣勢并存，如何發(fā)揮優(yōu)勢躲避劣勢是本工程在后期包裝中所要解決的問題戶型戶型建議1將入戶門退后，減少入戶玄關(guān)局部，減少浪費戶型戶型建議2將次臥面寬改為3M主臥4M進(jìn)深改為保持臥室使用面積均好將客廳4M面寬改為主臥面寬改為4M提高客廳使用面積均好3000370042004000戶型戶型建議3將次臥面寬改為3M主臥面寬改為保持臥室使用面積均好34003000戶型戶型建議4隔一戶加1景觀陽臺加觀景陽臺，功能間分區(qū)清晰陽臺戶型本工程戶型配比A座戶型單戶面積套數(shù)平層總面積面積平層比A95.2㎡4380.8㎡26.8%B39.7㎡4158.8㎡11.2%C62.9㎡14880.6㎡62%總計197.8㎡221420.2㎡100%單戶面積過大C戶型配比例過大適當(dāng)減低A戶型面積適當(dāng)減小C戶型比例戶型本工程戶型配比B座戶型單戶面積套數(shù)平層總面積面積平層比D57.8㎡2115.6㎡11.7%E80.1㎡3240.3㎡24.3%F47.2㎡294.4㎡9.5%G69.8㎡4279.2㎡28.2%H41.4㎡4165.6㎡16.7%I46.9㎡293.8㎡9.6%總計343.2㎡17988.9㎡100%B座戶型擺放根本對稱，均好型強各戶型比例比較平均商業(yè)配套方案配套設(shè)施無購物和商務(wù)市場供給工程雖然大局部有會所，新建工程會所規(guī)模相對小，由于位置更加靠近商業(yè)中心，配套主要依賴于外部配套。項目名稱配套設(shè)施領(lǐng)地公寓私有制專屬會所，多主題休閑俱樂部，提供日常生活的所有常規(guī)功能。榮城游泳池、托兒所、籃球場、羽毛球場等。自由自宅休閑時尚會所一應(yīng)俱全萬達(dá)廣場城市綜合體的配套，大型百貨、超級市場、國際院線、數(shù)碼城、電玩城、康樂設(shè)施、近三萬平米的商業(yè)步行街、寫字樓等組成。建議本工程在原商業(yè)業(yè)態(tài)定位的根底上，考慮引入超市、中小型餐飲、健身中心等，保證配套齊全，提高生活便利性；配套設(shè)施通過對南二環(huán)市場周邊考察，工程的周邊商業(yè)、辦公區(qū)域人員聚集,得出：以工程地為圓點三站內(nèi)無大型超市；以工程地為圓點三站內(nèi)無中低檔平價餐飲；以工程地為圓點五站內(nèi)無健身中心；商業(yè)業(yè)態(tài)電子產(chǎn)品超市電子產(chǎn)品浴場（住宿）電子產(chǎn)品浴場（娛樂）電子產(chǎn)品浴場(洗浴)餐飲健身中心0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%負(fù)一層一層二層三層四層五層超市物業(yè)解決方案物業(yè)效勞個別酒店式效勞市場供給工程雖然大局部有專門物業(yè)公司效勞，但效勞工程少，水平低。本工程在后期物管上專門提出：8大特色效勞，提供舒適便利的生活保障；項目名稱物業(yè)服務(wù)領(lǐng)地公寓酒店式公寓服務(wù)榮城普通物業(yè)服務(wù)，無特色服務(wù)自由自宅普通物業(yè)服務(wù)，無特色服務(wù)萬達(dá)廣場部分酒店式公寓服務(wù)，其他為普通物業(yè)服務(wù)，無特色服務(wù)網(wǎng)格式平安管理模式全功能+1效勞中心社區(qū)一卡通效勞免費無線上網(wǎng)效勞捷行效勞辦公便捷效勞商旅預(yù)約效勞特色充電講座物業(yè)效勞8大特色效勞網(wǎng)格式平安管理模式保安24小時巡邏IC電子門禁系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)電子監(jiān)控與自動報警煙霧檢測全天候車輛管理/智能化道閘系統(tǒng)全功能+1效勞中心全功能酒店式效勞1小時個性入戶效勞室內(nèi)清潔效勞家務(wù)助理效勞配送效勞洗衣效勞愛車效勞電器上門維護(hù)效勞……社區(qū)一卡通效勞業(yè)主IC卡與銀行信用卡功能合并，實現(xiàn)物業(yè)管理費、水電、煤氣費用的自動轉(zhuǎn)帳付費，更方便、更快捷無線上網(wǎng)效勞社區(qū)統(tǒng)一配置無線網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，為業(yè)主創(chuàng)造自由移動的網(wǎng)絡(luò)空間捷行效勞同知名租車公司品牌聯(lián)合，業(yè)主優(yōu)惠租車、方便出行另設(shè)立專門泊車點供租車停候，由物業(yè)代招，免去久候之憂辦公便捷效勞同辦公裝飾及耗材公司品牌聯(lián)合?？蛻羧胱『髮@得硬裝/軟裝方案，設(shè)備/耗材等全方位優(yōu)惠效勞，日常所需，不假外求商旅預(yù)約效勞提供VIP商務(wù)助理，包括代定酒店、會議提醒、打字、復(fù)印、定機票等為獨商旅期間的業(yè)主提供預(yù)約效勞：定期免費清潔、代取快遞、代寄信件、上門收費、代繳水電煤費等特色充電講座利用自有資源和品牌聯(lián)合，為商戶提供各種的提升環(huán)境和充電課程，增強社區(qū)的凝聚力和歸屬感智能化效勞方案硬件設(shè)施智能化設(shè)施項目名稱設(shè)備設(shè)施智能化系統(tǒng)領(lǐng)地公寓地輻熱，集中供暖，分戶計量；天然氣入戶；地下兩層停車場、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；智能安防；萬達(dá)廣場地輻熱采暖、大型地下停車庫；地下停車場、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；智能安防；榮城地輻熱采暖、大型地下停車庫；聯(lián)網(wǎng)可視對講與IC卡門禁系統(tǒng)、紅外線周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、設(shè)智能車庫管理系統(tǒng)；自由自宅地上、地下立體機械停車位，六部高速品牌電梯；聯(lián)網(wǎng)可視對講與IC卡門禁系統(tǒng)；智能化設(shè)施小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的5A級智能大廈。主要針對集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率〔包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理〕，同時降低物耗和管理本錢，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化兩局部。住宅智能化側(cè)重于個體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個性化生活的技術(shù)平臺。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機，主機根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，局部信息在發(fā)送至住戶端控制主機的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個性局部提供管理平臺。硬件設(shè)施智能化設(shè)施通過目前市場上的這些工程比照，我們可以看出，現(xiàn)在市場上的各工程已經(jīng)把智能化系統(tǒng)做的比較全比較到位了，因此，相對于本工程來說，應(yīng)該做到不能落后，并應(yīng)適當(dāng)增加一些設(shè)備設(shè)施提升工程的品質(zhì)。硬件設(shè)施智能化設(shè)施建議本工程設(shè)置如下設(shè)施可視樓宇對講系統(tǒng)公共區(qū)域及群樓商業(yè)局部區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁〔一卡通〕控制系統(tǒng)寬帶接入系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)系統(tǒng)建議增設(shè)煤氣報警系統(tǒng)地下停車場〔一卡通〕控制系統(tǒng)信號微蜂窩覆蓋系統(tǒng)裙樓商業(yè)商業(yè)設(shè)置背景音樂系統(tǒng)硬件設(shè)施智能化設(shè)施位置設(shè)置建議有線電視、衛(wèi)星電視接口可設(shè)置在客廳和臥室；寬帶接口可設(shè)置在客廳和臥室；接口可設(shè)置在客廳和臥室；可視對講系統(tǒng)設(shè)置在門口〔門磁、紅外、煙感〕；門禁系統(tǒng)可設(shè)置成刷卡開門和密碼開門兩種方法，即平安又方便；監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)在一層電梯口，一樓效勞臺，地下停車場。硬件設(shè)施智能化設(shè)施特別建議：

全面完善社區(qū)的現(xiàn)代智能化效勞，以此提升本產(chǎn)品的整體品質(zhì)?！业腅生活提供寬帶接入效勞，盡享互聯(lián)網(wǎng)各項全方位的信息效勞?！ば^(qū)之窗·家庭證券·網(wǎng)上購物·BBS論壇·網(wǎng)絡(luò)圖書館·公共信息·遠(yuǎn)程醫(yī)療·遠(yuǎn)程教育·互動點播·VOD點播·區(qū)域可視網(wǎng)絡(luò)聊天硬件設(shè)施硬件設(shè)施方案硬件設(shè)施防噪聲設(shè)施由于工程地處于南二環(huán)路上，靠近街邊噪聲污染較大，所以為保證居住舒適性特別建議：外墻運用防噪音吸音磚，并運用中空玻璃等技術(shù)手段，以此提升本產(chǎn)品的整體品質(zhì)。

硬件設(shè)施裙樓樓頂建議由于工程商業(yè)局部是5層裙樓，為提升工程內(nèi)在品質(zhì)，并建立良好形象。特別建議：視群樓頂面積適當(dāng)做樓頂網(wǎng)球場、綠化氧吧、空中餐吧等處理。

硬件設(shè)施空調(diào)系統(tǒng)建議由于工程商業(yè)局部是5層裙樓，勢必中央空調(diào)系統(tǒng)，而住宅局部的采暖以及空調(diào)系統(tǒng)如何設(shè)計使用，特別是在考慮本錢以及運行費用。特別建議：

水源熱泵系統(tǒng)是利用地球水所儲藏的太陽能資源作為冷、熱源，進(jìn)行轉(zhuǎn)換的空調(diào)技術(shù)。具有高效節(jié)能，屬可再生能源利用技術(shù)，不僅可供暖、空調(diào)，還可供生活熱水，一機多用，一套系統(tǒng)可以替換原來的鍋爐加空調(diào)的兩套裝置或系統(tǒng)。創(chuàng)業(yè)戶型方案產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比照項目名稱建筑面積住宅類型層高一又二分之一43610㎡LOFT5.2M巧克力公寓35000㎡LOFT5.2M五米魔方16000㎡LOFT5.1M—5.3M東尚31477㎡LOFT4M—4.4M（部分夾層）一又二分之一和五米魔方以LOFT為主，巧克力公寓和東尚以復(fù)式為主，東尚有局部夾層產(chǎn)品；夾層產(chǎn)品產(chǎn)品建議銷售周期比照項目名稱建筑面積住宅類型銷售周期一又二分之一43610㎡LOFT12個月巧克力公寓35000㎡LOFT18個月五米魔方16000㎡LOFT8個月東尚31477㎡LOFT18個月列舉市場局部復(fù)式、LOFT、夾層產(chǎn)品，均保持在18個月內(nèi)售罄，銷售情況均比較樂觀夾層產(chǎn)品戶型五米魔方戶型設(shè)計戶型東尚戶型設(shè)計戶型巧克力公寓戶型設(shè)計戶型一又二分之一戶型設(shè)計戶型戶型結(jié)構(gòu)通過比較分析，由于本工程公寓局部戶型進(jìn)深、面寬等限制，戶型得不到合理利用，如何發(fā)揮優(yōu)勢躲避劣勢？是我們急迫需要解決的問題！我們的建議1：產(chǎn)品局部硬件配合改動小戶型住宅設(shè)計要點1、合理平面布置：交通路線便捷，戶內(nèi)活動不穿行他室，沒有交叉功能分區(qū)清晰。即室內(nèi)公私分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)明確平面布置緊湊，相關(guān)房間集聚，使用方便2、適當(dāng)?shù)膽粜兔娣e：面積戶型舒適度置業(yè)類型客戶輪廓產(chǎn)品提升空間30左右單房一般投資為主選成熟地段，放租式投資帶裝修、酒店式服務(wù)35-401F1T較好投資、單身置業(yè)理財型，住租兩相宜帶裝修、酒店式服務(wù)45-551F1T好單身置業(yè)單身自由寬尺度生活個性包裝、多功能設(shè)置、服務(wù)功能55-602F1T一般首次置業(yè)講求實惠，精明置業(yè)細(xì)節(jié)設(shè)置體現(xiàn)空間超值（內(nèi)置鞋柜之類）65-702F2T一般首次置業(yè)、長線投資買房安家的小家庭超值空間、個性設(shè)置70-802F2T較好自住兩口之家，舒適愜意社區(qū)景觀、個性服務(wù)85左右3F2T一般自住買房安家的準(zhǔn)三口家庭外部環(huán)境、社區(qū)配套3、適宜的空間尺度各功能空間應(yīng)根據(jù)主要家具、設(shè)備、設(shè)施，人體和操作活動三局部所需面積組成進(jìn)行有機組合，保證該空間面積緊湊合理。功能空間短邊凈距(m)使用面積(m2)布置家具設(shè)備墻面連續(xù)長度(m)起居室(廳)3.0~3.612~16≥3.0主臥室3.0~3.312~14≥3.0雙人臥室2.7~3.010~12≥3.0單人臥室2.4~2.76~8≥2.5廚房1.5~1.84~6≥2.7衛(wèi)生間1.5~1.83~5≥2.04、集成的廚衛(wèi)設(shè)施廚衛(wèi)是設(shè)備、設(shè)施、管線密集的空間，也是家務(wù)勞動強度最大的地方，因此科學(xué)合理，并按人體工效學(xué)原理進(jìn)行布置做到配套、綜合、隱蔽的布置三原那么，設(shè)置管道井、管道墻或盒子間，使廚衛(wèi)空間利用最大化，使設(shè)施集成最合理化5、靈活的功能空間根據(jù)家庭生命周期內(nèi)，家庭結(jié)構(gòu)、生活形式、職業(yè)變化等情況的變異，內(nèi)部空間可作靈活再分隔，做到內(nèi)部空間的適應(yīng)性。建議以解構(gòu)空間、輕質(zhì)可拆裝隔斷和可調(diào)節(jié)的設(shè)施來保證。戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)通過比較分析，由于本工程公寓局部戶型進(jìn)深、面寬等限制，戶型得不到合理利用，如何發(fā)揮優(yōu)勢躲避劣勢？是我們急迫需要解決的問題！我們的建議2：局部產(chǎn)品做復(fù)式、LOFT、夾層可借鑒點：蘋果LOFT，擁有米層高，米超大開間，可以實現(xiàn)米米上下空間組合建筑面積60平米，買一單層能得到兩層近120平米的空間上下層功能空間分布合理，動靜相宜人性化雙衛(wèi)生間設(shè)計，上下層各有一個衛(wèi)生間單層套內(nèi)面積：平方米單層建筑面積：平方米雙層套內(nèi)面積：平方米功能空間面積開間進(jìn)深客廳14.9平米3.1米4.8米餐廳12.3平米2.96米4.2米主臥次臥13.1平米11.2平米3.1米2.95米4.2米3.8米廚房4.38平米1.48米2.95米一層衛(wèi)生間5.27平米2.7米1.95米二層衛(wèi)生間8.98平米2.4米3.74米LOFT創(chuàng)意戶型蘋果社區(qū)建筑面積：58.54㎡套內(nèi)面積：45.66㎡戶型特點

4.9米層高，室內(nèi)區(qū)域開闊，私人空間增加。無隔斷設(shè)計帶來自由無阻的創(chuàng)意空間。

夾層設(shè)計增加了房間的使用面積，利用豐富的垂直空間，可以搭出類似復(fù)式的上層，間隔出獨立的功能區(qū)域，更可設(shè)計螺旋樓梯將上下層相連，極大豐富空間層次。廚房臥室客廳衛(wèi)生間玄關(guān)樓梯夾層挑空夾層挑空智慧大廈夾層設(shè)計戶型通過夾層設(shè)計，提高了對空間的利用率，有力提升產(chǎn)品附加值，對本工程的設(shè)計有借鑒意義。贈送夾層，可作臥室使用〔帶獨立衛(wèi)生間〕。世金漢宮1房：二層面積全部贈送，作為帶獨立衛(wèi)生間的臥室，并贈送一間多功能房。夾層設(shè)計戶型LOFT公寓戶型建議一層：平坦、寬闊LOFT公寓戶型建議一層：平坦、寬闊二層：錯落、個性LOFT公寓戶型建議疊中疊的設(shè)計，使功能分區(qū)更鮮明LOFT公寓戶型建議保持臥室、客廳均衡的面寬，并保證大戶型優(yōu)先朝南縮減一室戶型所占比例縮減兩室戶型面積比例增加各戶型陽臺局部，確保各功能間分區(qū)完整高樓層增加LOFT戶型比例高樓層增加精裝修戶型比例戶型戶型建議總結(jié)精裝修方案產(chǎn)品建議室內(nèi)裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)市場供給工程精裝修的只有會展中心一個工程，實際標(biāo)準(zhǔn)在500-800元/平方米之間,本工程在公寓局部可適當(dāng)進(jìn)行裝修〔頂層28—31層，視市場情況與否〕建議本工程裝修標(biāo)準(zhǔn)為300-500元/平方米,在控制本錢的同時提升工程裝修檔次的同時,保證工程的性價比,為工程價格的提升保存一定的空間.材料選擇局部材料可采用頂級品牌的低端產(chǎn)品，這樣既可以適當(dāng)控制本錢，又可以表達(dá)工程的高檔形象。裝修原那么以輕裝修重裝飾為原那么，細(xì)節(jié)處理一定要到位。精裝策略建議1、選擇少量高層房型做精裝修2、針對4種面積區(qū)間的房型，建議4種精裝修風(fēng)格，并進(jìn)行樣板示范，以便滿足客戶的視覺需要3、進(jìn)行裝修材質(zhì)的展出，讓客戶能夠清楚的看到我們所選用的物料4、提供全套精裝品牌菜單，供客戶選擇5、銷售時減去精裝標(biāo)準(zhǔn)價格另外，如果有可能的話，建議進(jìn)行一套大堂精裝修樣板間。公共空間是最能夠提升產(chǎn)品品質(zhì)感的，而本案的大堂空間豪華、高檔，因此進(jìn)行展示，讓更多的客戶提前感受到產(chǎn)品的精致感FAQ45m2左右一室室內(nèi)走道布局擁堵區(qū)域功能交叉為難臥室與客廳的復(fù)合客廳與工作室的復(fù)合如何在45m2表達(dá)商住空間時尚簡練的內(nèi)質(zhì)時尚簡約的質(zhì)感小戶型FAQ65m2左右大一室，或小兩室作為主力戶型，如何使空間更顯敞亮客廳功能如何飽滿呈現(xiàn)如何在65m2表達(dá)商住空間苛刻極簡的內(nèi)質(zhì)極簡主義FAQ85m2左右兩室，或小三室較大面積，用于提升工程整體戶型品質(zhì)如何用樣板間軟裝刺激客戶的購置沖動，甚至生活愿景如何在85m2表達(dá)商住空間高檔典雅的內(nèi)質(zhì)中式簡約在簡約型的小戶型裝修中融入中國古典風(fēng)格。以時尚的白色做基地再搭配傳統(tǒng)的深色中國家具，仿佛是一幅水墨山水般，讓客戶感覺到在這個居所的背后，深含著中國傳統(tǒng)文化的底蘊，提升整體戶型品質(zhì)全面商務(wù)解決方案中小企業(yè)，他們關(guān)心的三大元素歸根結(jié)底是中國所有中小企業(yè)的運營煩惱商務(wù)本錢商務(wù)拓展企業(yè)形象問題點商務(wù)本錢人力本錢、辦公耗材成本、出行交通本錢等

商務(wù)拓展已有關(guān)系的維護(hù)、未來客戶的拓展等企業(yè)形象意識辦公環(huán)境、企業(yè)文化商務(wù)本錢解決方案方案目的：針對現(xiàn)有中小企業(yè)優(yōu)秀人力資源的匱乏，同時解決企業(yè)在轉(zhuǎn)型期間出現(xiàn)的管理資訊匱乏，行業(yè)溝通能力短板困惑而采取的助推方案。措施舉例：以整體企業(yè)群的優(yōu)勢，與西安人力資源門戶網(wǎng)站51JOB簽訂合作協(xié)議，為未來所有入駐賽格的企業(yè)提供行業(yè)人才推薦、行業(yè)人力資源訊息，同時優(yōu)惠發(fā)布人力資源招聘廣告，免費參加網(wǎng)站舉行的人力資源經(jīng)理培訓(xùn)和講座時機，每年優(yōu)惠購置?行業(yè)人力薪資年鑒?。360度商務(wù)參謀方案1商務(wù)本錢解決方案方案目的：針對現(xiàn)有中小企業(yè)因擴(kuò)容而遇到的短程交通費、出行差旅費、辦公耗材費驟增的現(xiàn)象，利用團(tuán)購優(yōu)勢，有效控制辦公本錢，以最低能耗完成企業(yè)二次騰飛。措施舉例：此類企業(yè)一般僅老板有車，或者索性公司無自備車，出行經(jīng)常為出租車或公車，前者費用高，且在頂峰期無車可叫，后者那么耗時過長，在遠(yuǎn)程出行、辦公耗材等方面，均有此類問題。針對此，賽格可與出租車公司、辦公耗材0A365簽訂合作協(xié)議，以未來企業(yè)群團(tuán)購的方式，獲得低于市場的折扣價，降低企業(yè)三大類費用的支出。未來可由物業(yè)將月度購置單發(fā)至樓內(nèi)各企業(yè)，填寫完畢后統(tǒng)一發(fā)至相關(guān)提供商，也可企業(yè)直接定購。360度商務(wù)參謀方案2商務(wù)本錢解決方案方案目的：針對現(xiàn)有中小企業(yè)的商戶資源擴(kuò)充、上下線資源溝通、對外營銷推廣的短板問題。措施舉例：此類客戶常常在尋求更優(yōu)惠的上游資源，更寬廣的下游客戶上殫精竭慮，但效果不佳。但賽格作為一個商務(wù)資源群，且佇立在南二環(huán)內(nèi)這樣一個資訊極度豐富的城市HUB，應(yīng)當(dāng)整合企業(yè)資源，幫助企業(yè)主解決此類問題，提供有效平臺實現(xiàn)商務(wù)資源的瓶頸。比方賽格可吸引一家大型的軟件公司入駐，那么被他吸引來的公司就會有兩類，一類是與他產(chǎn)業(yè)性質(zhì)相接近的公司，如硬件公司、網(wǎng)絡(luò)公司、軟件代理商等等。360度商務(wù)參謀方案3措施舉例：還有一種情況就是圍繞著這間大型軟件公司的小公司多數(shù)是為之提供效勞的效勞型公司，如廣告效勞、設(shè)備維護(hù)效勞、商務(wù)效勞、投資效勞，甚至快遞效勞等等各類公司，這些公司都是為了賺這間軟件公司的錢而進(jìn)駐的，這就是我們所說的生意上的上下游關(guān)系。無論是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)還是生意的上下游關(guān)聯(lián)，還是這兩種關(guān)聯(lián)同時存在，這些關(guān)聯(lián)都會將這座辦公樓內(nèi)的所有公司通過利益紐帶聯(lián)系在一起，形成一個相互依存，相互支持的利益共同體，這就是我們所說的寫字樓中的商業(yè)群落：你幫我的忙、我做你的生意，這樣的一個利益共同體的存在會保證一個商業(yè)群體的穩(wěn)定性。商務(wù)本錢解決方案360度商務(wù)參謀方案3措施舉例：所以如果我們能夠在賽格中建立起了這樣一個有機的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，這里的客戶往往會由于“大家一起發(fā)財〞，而誰也不愿意單獨離去，這樣不但提高了他們?nèi)胱≠惛竦姆e極性，而且可以使這個賽格減少公司的變動，到達(dá)一種結(jié)構(gòu)上的穩(wěn)定性。

商務(wù)本錢解決方案360度商務(wù)參謀方案3方案目的：針對現(xiàn)有中小企業(yè)在轉(zhuǎn)型后對企業(yè)文化建設(shè)的要求，并提出有益的嘗試。措施舉例：職業(yè)病、亞健康成為白領(lǐng)的主要煩惱，但很少有企業(yè)主動去為員工尋求解決之道。與5層的健身中心〔如美格菲〕，健診〔如普惠〕等實體簽訂合作協(xié)議，前者提供企業(yè)員工的優(yōu)惠年卡效勞，同時提供免費的專場商務(wù)樓健康講座。后者享受企業(yè)體檢的優(yōu)惠效勞，并提供員工家屬的相關(guān)折扣及高層領(lǐng)導(dǎo)的職業(yè)病免費體檢。商務(wù)本錢解決方案360度商務(wù)參謀方案4工程分析項目SWOT分析優(yōu)勢Strength

劣勢Weakness

S1、戶型功能分區(qū)明確，適宜居住S2、獨立廚房是本項目區(qū)別于其他項目的優(yōu)勢之一S3、6萬平米的商業(yè)，規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，檔次高S4、裝修檔次、設(shè)計等高于競爭項目S5、公攤優(yōu)勢，為項目價格調(diào)整提供了空間W1、戶型面積偏小W2、戶型進(jìn)深大，影響采光W3、異型房間，影響使用W4、底部大商業(yè)，上層住宅私密性受影響機會Opportunity

威脅ThreatO1、隨著南二環(huán)的不斷建設(shè)和發(fā)展，需求將得到進(jìn)一步增加O2、由于銷售檔期等問題，目前市場上的眾多同類樓盤競爭減少T1、目前市場上的即將推出項目增多，如：萬科項目、天倫劉家莊項目、CLASS2等，導(dǎo)致區(qū)域競爭趨于激烈T2、眾多競爭樓盤均內(nèi)部認(rèn)購了相當(dāng)長時間，有了大量的客戶積累T3、本項目與緊鄰的“自由自宅”項目相比較，具有位置、戶型面積、價格、客戶積累量等劣勢，威脅較大項目SWOT分析地處南二環(huán)黃金帶；雁塔路是區(qū)域聞名的IT產(chǎn)業(yè)集散地；與小寨商業(yè)圈相互照應(yīng)；本工程10層以上住宅可眺望大雁塔北廣場，良好的視野，與曲江旅游文化區(qū)的守望相助；城南大學(xué)城優(yōu)良的人文教育環(huán)境，一站式的教育體系；毗鄰省委辦公地點，是省內(nèi)政治文化中心；優(yōu)勢分析項目SWOT分析戶型設(shè)計雖然存在一定的缺陷，但也有自身獨特的優(yōu)勢，如功能分區(qū)明確和獨立廚房廚；裝修檔次的適當(dāng)提高，提升了本工程的檔次，為有更高生活追求的客戶提供了選擇；6萬平米的商業(yè)，規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，檔次高，所提供的商業(yè)配套效勞比較完善；裝修檔次、設(shè)計等高于競爭工程；公攤小的優(yōu)勢，為工程價風(fēng)格整提供了空間本錢優(yōu)勢是本工程的最大的優(yōu)勢之一，本工程在后期銷售時，價風(fēng)格整空間大；優(yōu)勢分析項目SWOT分析戶型面積偏小，造成客戶群體限制，加大了銷售壓力；層上下，進(jìn)深大，影響采光，可通過室內(nèi)設(shè)計手段在一定程度上進(jìn)行躲避；存在異型房間，可通過樣板間的設(shè)計，進(jìn)行引導(dǎo)客戶；底部大商業(yè)，上層住宅私密性受影響；劣勢分析項目SWOT分析隨著南二環(huán)的不斷建設(shè)和開展，需求將得到進(jìn)一步增加時機對所有工程都是均等的，尤其在競爭工程入市時間相近的情況下，面臨著相互間最直接的面對面的競爭，因此除了工程自身的特性外，銷售手段和包裝推廣等就更加重要了。時機分析項目SWOT分析本工程威脅主要來自于競爭工程的壓力，因其他競爭工程已經(jīng)開盤或認(rèn)購，使大量客戶已經(jīng)流向競爭工程，減小威脅的方法是多方面的，需要從施工質(zhì)量，裝修設(shè)計，裝修質(zhì)量，綜合效勞水平，銷售手段和包裝推廣等多方面入手，塑造工程獨特的高品質(zhì)形象。威脅分析細(xì)節(jié)決定品質(zhì)工程特性輸理自身配套戶型區(qū)域環(huán)境精裝修面積均價比大而全功能明確明廚商業(yè)繁華檔次高相對低硬件設(shè)施高檔彌補外部配套不全獨特優(yōu)勢共享優(yōu)勢提升品質(zhì)價格空間大提升品質(zhì)具備塑造高檔工程形象的根底條件優(yōu)勢明顯，劣勢突出，風(fēng)險與時機共存工程定位

商住精品公寓戶型配比均衡精裝修公寓南二環(huán)商務(wù)圈適合創(chuàng)業(yè)的戶型商務(wù)生態(tài)圈住宅智能化商業(yè)配套齊全小區(qū)智能化E生活智能化南二環(huán)交通便利商務(wù)資源平臺高舒適住宅高科技智能化商務(wù)動力平臺可DIY的戶型市場定位為城市中堅專門提供的高舒適、高科技商務(wù)精品公寓市場定位工程開展方向：中高檔的產(chǎn)品，高檔的物業(yè)形象通過大量的市場調(diào)查研究和對本工程的深入分析，我司對本工程做如下定位：市場定位闡釋中堅他們是本工程的目標(biāo)客群，具有個性化的年輕群體專門提供為了目標(biāo)客群專門制作產(chǎn)品，滿足了該人群的各種生活需求，也同時表達(dá)出本工程產(chǎn)品的獨特性和稀缺性，并抬高了本工程的價值市場定位闡釋舒適生活舒適生活包含兩點工程優(yōu)勢，一是本工程地域環(huán)境好，與其他工程比居住更加舒適；二是本工程商業(yè)配套設(shè)施比較齊全，生活起來會更加方便舒適高科技這里的高科技指的是本工程跟周邊的工程相比較運用了更多的智能化設(shè)備及系統(tǒng)精品本工程跟目前市場上的其他工程相比，裝修更加精致，品味也更高客戶定位客群定位目標(biāo)客群來源范圍本地客戶經(jīng)商客戶投資客客戶來源模擬示意圖客戶來源：主要以市內(nèi)客戶，少量經(jīng)商客戶和少數(shù)投資者為主通過大量的市場調(diào)查研究以及對本工程的深入分析，我司認(rèn)為本工程應(yīng)鎖定如下目標(biāo)市場：客群定位目標(biāo)客群鎖定層次低端客戶中端客戶高端客戶本工程客群重疊客群競爭工程客群本工程客戶群應(yīng)鎖定中檔客戶群客群定位目標(biāo)客群主體特征主體特征：年齡：25-38歲家庭結(jié)構(gòu)：單身，兩口之家，三口小家庭為主家庭月收入：6000元以上居住現(xiàn)狀：和父母住在一起或租房；置業(yè)狀態(tài)：首次置業(yè)占絕對主力；職位：年輕教師群體、個體工商戶、私營業(yè)主、企業(yè)中高管、專業(yè)技術(shù)人員居多；客群定位主要客源社會類型大學(xué)城年輕教師群體賽格個體經(jīng)營者、自由職業(yè)者小型投資者雁塔路、文藝路商戶群體異地在西安有長期業(yè)務(wù)關(guān)系的客群定位有穩(wěn)定的工作和收入家庭收入在中上水平渴望有屬于自己的獨立空間對時尚生活有一定的追求家庭結(jié)構(gòu)是以單身和小家庭為主工程目標(biāo)客戶的共性因產(chǎn)品差異界定的目標(biāo)客戶類型為25——30歲左右的年輕置業(yè)者大多以有穩(wěn)定收入為主，他們對時尚生活有敏銳的感受力和極強的接受力，希望走在時代的前沿。30——35歲左右的年輕小家庭，以預(yù)備結(jié)婚和已婚的第一次置業(yè)為主，有屬于自己的生活空間者。他們有自己的事業(yè)積極熱情，對未來生活充滿希望。客群定位因產(chǎn)品差異界定的目標(biāo)客戶類型為

35—55歲的中年投資者，因其存在著投資傾向和投資實力，也會成為本案主要的目標(biāo)客源之一。賽格商鋪的商戶經(jīng)營者及小型企業(yè)經(jīng)營者?？腿憾ㄎ豢腿憾ㄎ荒繕?biāo)客群主體特征購置目的及心理：作為臨時過度，將來再換大房子；投資用準(zhǔn)備結(jié)婚使用。私營企業(yè)主做小型辦公場所、賽格商戶倉儲辦公用。從事行業(yè)：大學(xué)城年輕教師群體企業(yè)年輕的中層管理人員賽格商鋪私營企業(yè)主雁塔路、文藝路商戶投資客戶行業(yè)較雜，但有較強的經(jīng)濟(jì)實力客層分類特征關(guān)注點自住客熟悉周邊環(huán)境未來發(fā)展、購買總價、區(qū)域租價與客源數(shù)量商住兩用商務(wù)與居住需求并重總價、空間面積及空間功能、商住合一性純商務(wù)辦公對商務(wù)辦公條件挑剔總價、空間面積及空間功能商務(wù)辦公便利性投資客具有豐富的投資經(jīng)驗區(qū)域發(fā)展空間、升值潛力、區(qū)域租價與客源數(shù)量客群定位目標(biāo)客群主體特征戶型面積總價B、D、F、H、I40—60㎡22—33萬C、G60－80㎡33—44萬A、E80—100㎡44—55萬價格區(qū)間

客群定位注：按均價5500計算家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%30年）總價承受力首付（3成）營銷目標(biāo)3600030009002571437714340—60㎡48000400012002805198415640—60㎡家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%30年）總價承受力首付（4成）600005000150032142912857160—80㎡720006000180038571415428660—80㎡840007000210042000016800080—100㎡960008000240045000018000080—100㎡客群收入

客群定位客戶類型職業(yè)分布主要年齡層次自住企業(yè)年輕的中層管理人員、白領(lǐng)階層25-40歲賽格商戶賽格底商私營企業(yè)主25-40歲投資客投資客戶行業(yè)較雜，但有較強的經(jīng)濟(jì)實力30-50歲40—60㎡60—80㎡80—100㎡客群分布

客群定位成功系：成功的中年，住宅60萬渡新系：人過度型，購房總價25萬以下神龍系：頂層人數(shù)，別墅100萬貿(mào)易系：獨立企業(yè)主，住宅55萬外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，住宅50萬白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，住宅40萬左右少成系：年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，住宅45萬白一系：白領(lǐng)首次置業(yè)，購房總價30-35萬40—60㎡客群自住35%商戶35%投資30%80—100㎡客群自住50%商戶30%投資20%60—80㎡客群自住40%商戶35%投資25%客群比例

客群定位價格策略價格情況南二環(huán)工程老工程項目名稱銷售均價項目現(xiàn)狀銷售情況領(lǐng)地公寓起價4500；24層80㎡4900元，55㎡4500元；目前建到大約14層18層以上有房萬達(dá)廣場均價5000元交房入住共428套，剩余10%榮城08年初5097元；08年6月80平兩室5000多，120平3室7000左右在建08年初推出1號樓100余套已售完；08年5月初推出2、3號樓預(yù)計350余套，剩余100余套自由自宅均價4900元在建2008年3月9日開盤共504套，目前剩余50%價格情況榮城工程價格高于其他工程，單價高出近1000元；萬達(dá)的5000由于開盤較早，當(dāng)時處于物以稀為貴狀態(tài)，所以價格較高。08年受地震及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，西安整體樓市疲軟，成交量萎縮南二環(huán)區(qū)域工程現(xiàn)均價在5500左右建議本工程整盤均價在5500-6000元/平方米之間局部精裝修及復(fù)式產(chǎn)品均價上調(diào)1000元/平方米左右價格策略總體價格策略低開高走試探市場接受度快速回籠資金讓客戶感受到工程增值給客戶緊迫感小幅提價快頻調(diào)整總體價格策略價格策略策略目標(biāo)增加銷售速度價格策略低開高走，小步快跑內(nèi)部認(rèn)購期開盤強銷期持續(xù)期二次強銷期3月5、6月10月1-3月價格波動曲線價格走勢價格時間價格走勢示意圖銷售策略銷售周期本工程開盤日期根本定于3月份，而銷售期即將迎來3月—6月共4個月的銷售旺季，因此，根據(jù)工程和市場情況，銷售周期暫定為18個月。銷售策略本工程價格策略是以低價入市，因此，在推售順序上應(yīng)從價格較低的樓層戶型開始。NO.銷售階段推售樓層備注1內(nèi)部認(rèn)購期6-10層為主先拿出第6層的10套戶型做為特價房，吸引購房者搶先認(rèn)購，烘托人氣，熱銷造勢2開盤強銷期11-15、26-29為主開盤后，將大部分房源開出，開盤前期可先開26-29層，然后再視情況開售11-19層3持續(xù)期15-25為主此階段房價已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期，最后開出的樓層也是價格最高的4二次強銷期余房此階段銷售任務(wù)已完成大部分，余房可利用第二次強銷期，采用各種促銷手段進(jìn)行銷售，力求100%售罄推售策略銷售策略推售方案3月5、6月10月月價格時間均價：5060元/平米均價：5150元/平米均價：5950元/平米均價：6220元/平米內(nèi)部認(rèn)購期開盤強銷期持續(xù)期二次強銷期在實施過程中，應(yīng)根據(jù)具體銷售情況進(jìn)行調(diào)整價格策略價格階段策略

推廣戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)略規(guī)劃突出產(chǎn)品全科技商住居所特性，樹立差異化市場形象。廣告運動-提前宣傳，借勢造勢；公關(guān)活動不斷，形成良好的市場口碑。售樓處/樣板間-進(jìn)行特色包裝，以匹配科技商住居所的風(fēng)格入市。推廣戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)1廣告運動案名/SLOGAN/VI系統(tǒng)案名賽格·優(yōu)盤客群：對時代新鮮事物充滿好奇/科技商戶工程：全科技覆蓋商住產(chǎn)品SLOGAN引聚科技商住理想！推廣階段形象導(dǎo)入期形象強化期形象建立期形象升華期持續(xù)熱銷期蓄水第一階段：形象導(dǎo)入期階段主題：據(jù)守地標(biāo)群全科技覆蓋居住商住AllFit!售樓處開放現(xiàn)場圍檔/指示系統(tǒng)的強化-吸引路過客戶網(wǎng)絡(luò)、軟文-市場滲透、特點強化、引發(fā)討論銷售工具-“一對一〞發(fā)放積累客戶-為開盤蓄水〔老業(yè)主的挖掘〕將樓書制作成類似光盤的樣式，各頁旋轉(zhuǎn)瀏覽，增加新意第二階段：形象強化期階段主題：即將開盤！平面媒體-預(yù)熱，集中轟炸市場網(wǎng)絡(luò)鏈接-搜房/焦點戶外廣告-開盤消息的告之第三階段：形象建立期階段主題：開盤。全新商住理念誕生。開盤軟文-工程詳細(xì)情況的傳遞口碑傳播-DM直投/?客戶通訊手冊?第四階段：形象升華期階段主題：商住居所寓精于簡樣板示范區(qū)開放/精裝修方案展示雜志-對于本案品牌提升的推廣系列公關(guān)活動開啟第五階段：持續(xù)熱銷階段主題：8大特色物業(yè)效勞助您成長系列公關(guān)活動不斷推廣媒介經(jīng)過對諸多媒體的分析，我們認(rèn)為，如下幾大媒介是必須為我們所用的，以此來保證推廣的有效性A.網(wǎng)絡(luò)及其鏈接：網(wǎng)絡(luò)是目前關(guān)注和購置寫字樓/商住產(chǎn)品最為有效的媒介途徑。自身網(wǎng)站的建設(shè)也引起了越來越多的開發(fā)商的重視。