房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章

房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)realestate是指土地、建筑物和地上定著物realproperty是指土地、建筑物和地上定著物及其各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章2、房地產(chǎn)的特性物質(zhì)屬性不可移動(dòng)性異質(zhì)性使用的耐久性土地的不滅性房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章經(jīng)濟(jì)屬性資源的稀缺性價(jià)格昂貴受環(huán)境影響性保值增值性身份的雙重性房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章2、房地產(chǎn)業(yè)（1）房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章（2）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)性房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的其他重要作用房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于微觀主體的地位和作用房地產(chǎn)是企業(yè)重要的資產(chǎn)構(gòu)成房地產(chǎn)是個(gè)人生活的重要組成部分房地產(chǎn)業(yè)也為人們就業(yè)以及賺取更多的財(cái)富搭建了寬廣的平臺(tái)。房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章（3）房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征（1）完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件價(jià)格既定產(chǎn)品同質(zhì)生產(chǎn)要素可以自由轉(zhuǎn)移信息充分披露房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征——不完全競(jìng)爭(zhēng)多方參與產(chǎn)品間的差異很大買賣雙方信息不完全價(jià)格為議價(jià)，非市場(chǎng)形成房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》：是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。即：具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，對(duì)獲取的土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為。房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章2、房地產(chǎn)開發(fā)的特征全面系統(tǒng)性廣泛聯(lián)系性風(fēng)險(xiǎn)與收益并存地域性房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章3、房地產(chǎn)開發(fā)的分類(1)土地開發(fā)(2)房屋開發(fā)(3)房地結(jié)合的房地產(chǎn)綜合開發(fā)

房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章土地開發(fā)：是指土地開發(fā)企業(yè)以獲得土地使用權(quán)的土地為對(duì)象，通過征地、拆遷、安置，將土地開發(fā)成供水、排水、供電、供熱、供氣、電訊和道路暢通、場(chǎng)地平整的建筑場(chǎng)地，達(dá)到“七通一平”的土地通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將其使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給各類房屋開發(fā)企業(yè)或投資建設(shè)部門進(jìn)行房屋建設(shè)的一種經(jīng)營(yíng)方式。房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章三通一平：通水、通電、通路、平整土地五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地九通一平通市政道路、雨水、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線、平整土地

房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)1、概念：狹義：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)。廣義：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)受多種環(huán)境因素的制約和影響綜合性強(qiáng)、復(fù)雜性強(qiáng)、難度較大風(fēng)險(xiǎn)高房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本程序1、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段開發(fā)設(shè)想的形成與投資機(jī)會(huì)選擇可行性研究與投資機(jī)會(huì)決策2、前期準(zhǔn)備階段投資決策后進(jìn)行立項(xiàng)工作，取得立項(xiàng)的相關(guān)批文取得土地使用權(quán)委托相關(guān)單位進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金建設(shè)過程招投標(biāo)，取得《施工許可證》房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章3、建設(shè)實(shí)施階段4、租售和服務(wù)階段開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃物業(yè)管理的交接工作房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）政府相關(guān)部門投資公司（投資商）金融機(jī)構(gòu)建筑承包商建筑監(jiān)理單位規(guī)劃設(shè)計(jì)單位專業(yè)顧問公司前期物業(yè)管理公司房地產(chǎn)投資與開發(fā)第一章二、房地產(chǎn)投資及其特點(diǎn)（一）房