2015年下半年山東房地產(chǎn)估價師制度與政策：房地產(chǎn)抵押登記模擬試題

2015年下半年山東省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)抵押登記模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標是_。A.轉(zhuǎn)讓利潤B.市場影響C.產(chǎn)權(quán)是否清晰D.被拆遷人的利益2、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是_。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法3、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，作價補償?shù)慕痤~以被拆除房屋的—為依據(jù)，按被拆除房屋的原建筑面積計算。A.重置價格結(jié)合成新B.重置價格C.市場價格結(jié)合成新D.市場評估價格4、某開發(fā)公司需征用100畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補償標準應(yīng)支付一萬元土地補償費。304060705、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400近，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m，可出租面積為建筑面積的65%,正常出相率為90%,運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報酬率為8%,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為萬元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、當(dāng)計息周期小于1年時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系是_。i=ri>ri<ri=1+r7、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是。A：出租的房地產(chǎn)B：自用的房地產(chǎn)C：餐飲的房地產(chǎn)D：營業(yè)的房地產(chǎn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的_。60%70%C.80%D.90%9、下列關(guān)于拆遷估價機構(gòu)和人員，表述錯誤的是。A：拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當(dāng)事人抽簽以及采用拆遷當(dāng)事人能夠協(xié)商一致，共同接受的方式確定估價機構(gòu)B：受托估價機構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)C：估價報告應(yīng)當(dāng)由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字D：估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章10、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40B：50C：70D：80E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章11、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是。A：高層建筑地價分攤B：房地產(chǎn)投資價值評估C：因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估D：城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性。A：獨一無二和供給有限B：獨一無二和價值量大C：流動性差和價值量大D：不可移動和用途多樣E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是。A：現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)：現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C：現(xiàn)時該房屋的房改成本價D：當(dāng)時該房屋的房改成本價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由決定的。A：估價委托合同簽訂時間B：估價目的C：實地查勘估價對象的時間D：委托人意愿E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、下列關(guān)于容積率的計算式，正確的是_。A.容積率二建筑基底占地面積?地塊面積B.容積率二地塊面積?建筑基底占地面積C.容積率二土地面積?總建筑面積D.容積率二總建筑面積?土地面積16、關(guān)于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是_。A.因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策B.個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計征個人所得稅C.個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅D.職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應(yīng)將其超過部分并人個人當(dāng)期的工資、薪金收入，計征個人所得稅17、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%,預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%,甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是_。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同D.無法判斷18、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為。A：掌握的有關(guān)信息不同B：作出的估價師聲明不同C：估價對象狀況不同D：委托人不同E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/面下降到2800元/近，需求從900套上升到1000套。則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為。A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置1年以上按出讓金的—以下征收土地閑置費。A.10%15%20%25%21、中國傳統(tǒng)的城市住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的—住房制度。A.實物補貼性B.實物福利性C.低租福利性D.貨幣補貼性22、假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%,國債的投資收益率為10%,市場整體的平均收益率為20%,則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是（）。0.250.50C.1.5D.2.0023、拆除未到期限的臨時建筑_。A.不予補償B.適當(dāng)補償C.等價補償D.收取罰款24、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2,總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點的完工程度是（）。A.30%B.45%C.65%D.75%25、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地的出讓最高年限為年。A：40B：50C：60D：70E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、下列不屬于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止的是_。A.承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的B.簽訂無效合同的C.無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的D.承租人故意損壞房屋的2、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常要考慮的因素有_。A.可能面積的組合B.尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)C.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃D.每平方米的租金E.室內(nèi)的裝修3、下列屬于商品房預(yù)售條件的有。A：取得土地使用權(quán)證書B：持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C：按建設(shè)的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到王程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期D：按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期E：取得《商品房預(yù)售許可證》4、不能為金融機構(gòu)提供建設(shè)貸款擔(dān)保的是。A：用其他房地產(chǎn)做抵押B：提供質(zhì)押C：物資抵押口：第三方擔(dān)保E：借款合同5、某企業(yè)2008年12月末，流動資產(chǎn)為540萬元，流動負債為270萬元。則該企業(yè)流動比率是。A：40%B：50%C：200%D：250%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列屬于《土地管理法實施條例》明確的國有土地（建設(shè)用地使用權(quán)）范圍的有。A：農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地B：國家依法征收的土地C：依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地D：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原不屬于其成員集體所有的土地E：因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地7、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（）。A.生產(chǎn)技術(shù)方案與技術(shù)水平B.生產(chǎn)規(guī)模C.生產(chǎn)組織方式與管理水平D.銷售狀況E.市場供求狀況8、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括_三種類型。A.空置率指標B.供給指標C.需求指標D.市場交易指標E.存量指標9、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是。A：說明估價報告的合法性、真實性B：說明估價的獨立、客觀、公正性C：規(guī)避估價風(fēng)險D：保護估價報告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求10、完全競爭的市場，必須同時具備的條件是。A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者B：市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的C：任何一個生產(chǎn)者（或消費者）既是價格的接受者，又是價格的決定者D：資源完全自由流動E：市場信息是完全暢通的11、可比實例一般選取的數(shù)量范圍為_。3?55?106?83?1012、某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8%,則其現(xiàn)值是一萬元。300213.50171.1950013、在貸款綜合評價中，項目風(fēng)險等級分為AAA、AA、A和BBB四個風(fēng)險等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為。A：50%B：60%C：70%D：80%E：借款合同14、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有特性。（2005年試題，有修改）A：區(qū)位選擇異常重要B：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C：需要適時更新改造投資D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同15、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)和負債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動資產(chǎn)比率是_。40%50%200%250%16、下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的是_。A.商業(yè)用地B.商品住宅用地C.非營利的社會團體用地D.娛樂用地17、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是。（2005年試題）A：確定調(diào)查方式B：設(shè)計問卷C：收集信息D：定義市場區(qū)域E：借款合同18、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括。A：工程質(zhì)量保修書B：可行性研究報告C：竣工圖D：住宅使用說明書E：竣工驗收備案表19、求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法不包括_。A.單位比較法B.分部分項法C.造價分析法D.指教調(diào)整法20、隨著市場細分研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念。彌隙市場的特點是。A：消費者愿意支付較高的價格B：企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位C：消費者以年輕人為主D：商品住宅多為豪宅E：以投資性購買為主21、下列房地產(chǎn)不得用于抵押的有。A：無地上建筑物的出讓土地使用權(quán)B：無地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)C：所有權(quán)或使用權(quán)有爭議的房地產(chǎn)D：依法查封扣押期間的房地產(chǎn)E：幼兒園等公益教育設(shè)施22、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2,其中財務(wù)費用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（）。10.42%11.57%C.31.25%D.34.72%23、有下列行為的估價機構(gòu)和估價人員，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案。A：允許他人借用自己