2015年山東房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：價(jià)值時(shí)點(diǎn)試題

2015年山東省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：價(jià)值時(shí)點(diǎn)試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、從2006?2010年，某市商品房開工量分別為30萬m2、60萬m2、80萬m2、95萬m2、120萬m2,若以2006年為基期，則2010年該市商品房開工量的定基增長速度為—％。1002003004002、李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%,按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為元。（2009年試題）A：3456.09B：3505.95C：3509.74D：3705.73E：借款合同3、《房屋拆遷許可證》是由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷房屋的法律憑證。A：房地產(chǎn)開發(fā)公司B：房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)C：被拆遷人D：拆遷申請人E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為_。13.0%43.3%33.3%23.3%5、某宗土地面積2000m2,征地費(fèi)600元/m2,土地使用權(quán)出讓金150元/m2,達(dá)到宗地狀況的土地開發(fā)費(fèi)用800元/m2,管理費(fèi)用100元/m2,貸款利率8%,開發(fā)周期為2年，銷售費(fèi)用率、銷售稅費(fèi)率和開發(fā)成本利潤率分別為6%、10%和15%,土地取得費(fèi)在項(xiàng)目期初一次支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，則該宗土地的積算價(jià)格為。A：1847元/m?B：2340元/mC：2419元/mD：2676元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格6、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用—預(yù)測房地產(chǎn)的未來價(jià)格。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法7、是調(diào)查時(shí)向被調(diào)查者所要收集的問題，它是反映調(diào)查單位特征的標(biāo)志。A：調(diào)查對象B：調(diào)查總體C：調(diào)查項(xiàng)目D：調(diào)查標(biāo)志E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、不屬于在可行性研究中規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是。A：市政規(guī)劃方案選擇8：項(xiàng)目構(gòu)成及平面設(shè)計(jì)C：建筑規(guī)劃方案選擇D：市場調(diào)查分析E：借款合同9、運(yùn)用進(jìn)行預(yù)測的條件是房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法8：平均增減量法^平均發(fā)展速度法D：移動平均法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格10、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于的統(tǒng)計(jì)。A：不同類型的房屋的中位數(shù)租金B(yǎng)：同類型的房屋的中位數(shù)租金C：各類物業(yè)平均租金D：同類型物業(yè)平均租金E：借款合同11、是指估價(jià)師通過估價(jià)活動得出的估價(jià)對象的專業(yè)理論。A：估價(jià)依據(jù)B：估價(jià)原則C：估價(jià)結(jié)果D：估價(jià)方法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格12、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地—部門出具證明。A.城市房地產(chǎn)行政主管部門B.城市房屋拆遷管理部門C.城市規(guī)劃行政主管部門D.城市建設(shè)行政主管部門13、從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的一般順序是_。A.商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地B.商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地C.商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地D.商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地14、不動產(chǎn)拍賣成交一般以為標(biāo)志。A：拍賣標(biāo)的物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移B：拍賣標(biāo)的物實(shí)際使用的轉(zhuǎn)移C：拍賣標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移D：拍賣標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的出租E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某工業(yè)用地的土地面積為10000近，規(guī)劃容積率為1.0,樓面地價(jià)為500元/近。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0,樓面地價(jià)為1500元/近，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為一萬元50010002250300016、在房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法中，最科學(xué)的調(diào)查方法是_。A.專體討論法B.問卷調(diào)查法C.觀察法D.實(shí)驗(yàn)法17、目前，在我國征收土地實(shí)行級審批制度。A：一B：兩c：aD：四E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章18、市場理論是研究的理論。A：生產(chǎn)要素投入量與產(chǎn)出量之間的關(guān)系B：基數(shù)效用論和序數(shù)效用論的關(guān)系C：消費(fèi)者和廠商之間的交易行為如何共同決定產(chǎn)品市場的價(jià)格和產(chǎn)量D：一定技術(shù)水平條件下要素價(jià)格的決定和收入分配問題E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、a.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、b.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c.選址規(guī)劃意見通知書和d.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序?yàn)開。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad20、對達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛實(shí)施行政裁決的可以是。A：縣級以上地方人民政府B：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門C：縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門D：市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不能超過一年。1015203022、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為100萬元，建筑物價(jià)值為250萬元，建筑物資本化率為15%,土地資本化率為12%。則運(yùn)用直接資本化法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。520.83250770.83270.8323、根據(jù)課稅對象性質(zhì)的不同，全部稅種分為五大類。A：流轉(zhuǎn)稅、負(fù)債稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅B：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、增值稅和行為目的稅C：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅D：地方稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起—日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。57101525、某類房地產(chǎn)2005?2009年的價(jià)格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為元/m2。A：8460B：8500C：8790D：8838E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、影響商品的供給的主要因素不包括_。A.商品價(jià)格B.偏好C.政府政策D.預(yù)期2、房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)活動的_。A.策劃者B.組織者C.監(jiān)督者D.實(shí)施者E.發(fā)包者3、邊際收益遞減規(guī)律也稱生產(chǎn)要素—規(guī)律。A.邊際產(chǎn)量遞減B.邊際因素遞減C.邊際效果遞減D.邊際收效遞減4、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則.【2003年考題】A：估價(jià)的依據(jù)有可能不同B：估價(jià)的方法有可能不同C：估價(jià)對象的范圍有可能不同D：不影響估價(jià)結(jié)果的公正性E：不影響估價(jià)報(bào)告的用途5、按照報(bào)表編制的單位分類，企業(yè)編制的報(bào)表可分為。A：基層報(bào)表B：匯總報(bào)表C：合并報(bào)表D：現(xiàn)金流量表E：資產(chǎn)負(fù)債表6、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示。（2008年試題）A：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加B：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少C：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少D：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、國際上通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)有以下幾種_。A.房價(jià)收入比B.實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.期內(nèi)吸納率/歷年同期吸納率E.房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求8、下列關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所確立的業(yè)主大會制度，說法正確的是。A：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度B：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度C：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益D：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定E：業(yè)主大會作為業(yè)主委員會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主委員會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定9、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須具備一條件。A.具有2年房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)或相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)B.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷C.具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)職稱D.具備房地產(chǎn)相關(guān)知識的專業(yè)技術(shù)人員E.考取房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T合格證10、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列原則對應(yīng)正確的是。A：最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則對應(yīng)B：普適性原則與特殊原劇對應(yīng)C：謹(jǐn)慎原即與特殊原則對應(yīng)D：技術(shù)性原則與謹(jǐn)慎原則對應(yīng)E：技術(shù)性原即與普適性原則對應(yīng)11、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）__。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%,余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%,余款在未來10年內(nèi)分年等額支付12、，除業(yè)主大會另有決定外，都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。A：住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息B：利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益C：住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出節(jié)余E：利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益13、某公司以120萬元購買了150m2的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費(fèi)為5萬元，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為_。7.5%10.8%12.5%15.0%14、某開發(fā)公司需征用100畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付一萬元土地補(bǔ)償費(fèi)。3040607015、成本法中的“開發(fā)利潤”是指。A：開發(fā)商所期望獲得的利潤B：開發(fā)商所能獲得的最終利潤C(jī)：開發(fā)商所能獲得的平均利潤D：開發(fā)商所能獲得的稅后利潤E：開發(fā)商所能獲得的稅前利潤16、房地產(chǎn)行政法規(guī)包括等。A：《物業(yè)管理?xiàng)l例》B：《商品房銷售管理辦法》C：《城市私有房屋管理暫行條例》D：《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》E：《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》17、房產(chǎn)項(xiàng)目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、開發(fā)經(jīng)營以及其他房地產(chǎn)活動過程中需要測繪等開展的測繪活動。A：房產(chǎn)分幅平面圖B：房產(chǎn)分丘平面圖C：房產(chǎn)分層分戶平面圖D：房產(chǎn)分丘平面圖相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)E：房產(chǎn)分層分戶平面圖相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)18、某業(yè)主以一大型物業(yè)作抵押貸款，與甲、乙、丙、丁四家銀行簽訂了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家銀行與業(yè)主分別先后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。當(dāng)業(yè)主無力還貸，處分抵押物時(shí)，銀行受償順序?yàn)開。A.三家銀行按貸款額分?jǐn)侭.甲-乙-丙-丁C.乙-丙-甲-丁D.甲-丙-乙-丁19、—是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為A.房屋出租B.房屋承租C.房屋轉(zhuǎn)租D.房屋抵押20、某房地產(chǎn)開發(fā)公司A擬開發(fā)一投資總額為1000萬元的一般項(xiàng)目，按照要求該項(xiàng)目的資本金最低應(yīng)為一萬元。10020025030021、—包括金融機(jī)構(gòu)存貸款、有價(jià)證券和各種票據(jù)市場、黃金市場、外匯市場在內(nèi)的金融市場。A.國內(nèi)金融市場B.國際金融市場C.廣義的金融市場D.狹義的金融市場22、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括（）等。A.調(diào)查評估路線價(jià)B.計(jì)算臨街土地的價(jià)值C.求取可比實(shí)例價(jià)格D.劃分路線價(jià)區(qū)段E.交易情況修正23、用不同的估價(jià)方法測算出的結(jié)果可能會有所不同。當(dāng)這些測算結(jié)果有較大的差異時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；②測算過程是否有錯(cuò)誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對象和估價(jià)目的；⑥是否符合估價(jià)原則，一般可以按照下列從低級錯(cuò)誤到高級錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查―。A.①②③④⑤⑥B.①②