工程及房地產(chǎn)法律講座

工程及房地產(chǎn)法律講座一、工程與法律“工〞，甲骨文像古代匠人的多用途器具，一頭是“丁〞形，一頭是可握可箍的圈。?說文解字?：工，巧飾之技。字形像人手持規(guī)矩之形。“工〞字的造字思路與“巫〞字一樣。凡工之屬皆從工。“程〞，篆文〔禾，莊稼〕+〔呈，上報(bào)〕，造字本義：稱量收成谷物并上報(bào)。?說文解字?：程，程品，長(zhǎng)度等級(jí)。十根毛發(fā)并列的寬度為一程，十程合并為一分，十分合并為一寸。字形采用“禾〞作邊旁，“呈〞是聲旁。名詞：模式，套路，法式，工程。規(guī)范紅山文化晚期牛河梁圜丘紅山文化晚期牛河梁方丘大禹治水，工程建國(guó)禹敷土，隨山刊木，奠高山大川?！?尚書.禹貢?禹別九州，隨山浚川，任土作貢?！?尚書序?2002年發(fā)現(xiàn)的西周遂國(guó)〔在今山東寧陽西北，傳為虞舜之后，春秋魯莊公十三年公元前681年被齊所滅?！乘旃S銘文：“天命禹敷土，隨山浚川，乃差地設(shè)征〞。司馬遷：“禹，聲為律，身為度，稱以出〞，“左準(zhǔn)繩，右規(guī)矩，載四時(shí)，以開九州，通九道，陂九澤，度九山。令益予眾庶稻，可種卑溼。命后稷予眾庶難得之食。食少，調(diào)有余相給，以均諸侯。禹乃行相地宜所有以貢，及山川之便利。〞—?史記.夏本紀(jì)?二、工程法律體系工程建立活動(dòng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)行為，直接對(duì)國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、軍事等方面的平安與開展，產(chǎn)生重要影響，因此，自古以來就受到各國(guó)統(tǒng)治者的高度重視，普遍通過多個(gè)法律部門對(duì)其進(jìn)展調(diào)整。國(guó)內(nèi)學(xué)界通常將工程建立活動(dòng)所涉及的法律和法規(guī)〔包括民法、行政法、刑法等各部門的法律標(biāo)準(zhǔn)〕籠統(tǒng)地稱為“建立法規(guī)〞。我們認(rèn)為，為了方便相關(guān)研究和教學(xué)的展開，有必要將工程建立活動(dòng)所涉及的各種部門的法律標(biāo)準(zhǔn)總稱為“工程法〞〔亦稱為“工程建立法〞〕。經(jīng)濟(jì)法視角工程法律標(biāo)準(zhǔn)體系的體系構(gòu)造：工程建立主體法；工程市場(chǎng)運(yùn)行法；工程宏觀調(diào)控法。1，工程建立行為主體法律工程建立主體法是調(diào)整工程建立主體資質(zhì)和資格的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱。工程建立行為的主體包括工程建立單位主體和工程建立從業(yè)人員主體兩大類：工程建立單位主要是工程建立企業(yè)的設(shè)立、變更、終止過程中發(fā)生的組織管理關(guān)系和工程建立企業(yè)內(nèi)部的組織管理關(guān)系；工程建立從業(yè)人員的資格取得及注冊(cè)執(zhí)業(yè)的管理關(guān)系。2，工程市場(chǎng)運(yùn)行法律工程建立市場(chǎng)運(yùn)行法是調(diào)整工程建立市場(chǎng)運(yùn)行的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱。根據(jù)國(guó)內(nèi)的立法與司法實(shí)踐，可以進(jìn)一步劃分為：工程建立招標(biāo)投標(biāo)法；工程合同法工程建立質(zhì)量與平安法等。3，工程宏觀調(diào)控法律工程宏觀調(diào)控法是調(diào)整在國(guó)家對(duì)工程建立活動(dòng)進(jìn)展調(diào)節(jié)和控制過程中發(fā)生的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱。根據(jù)國(guó)內(nèi)的立法與司法實(shí)踐，可以進(jìn)一步劃分為：工程規(guī)劃法；工程財(cái)稅法；工程金融法；工程價(jià)格法等。三、房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?，1994年7月5日通過的。2007年對(duì)之進(jìn)展了修改。?中華人民共和國(guó)土地管理法?，1986年６月２５日通過，2004年８月２８日第二次修正。?中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?，2007年10月28日通過。?中華人民共和國(guó)合同法?，1999年3月15日通過。中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法，1999年８月３０日通過。2003最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋;2004最高人民法院關(guān)于審理建立工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋。〔1〕銷售類官司和風(fēng)險(xiǎn)：①不能按期交房、不能及時(shí)辦理驗(yàn)收、不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，引起業(yè)主群訴事件的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？比方由于政府配套設(shè)施不及時(shí)導(dǎo)致不能按時(shí)交房？一方面是政府不能得罪，另一方面業(yè)主群訴的法律風(fēng)險(xiǎn)。②如果開發(fā)商未進(jìn)展竣工驗(yàn)收備案就已交付使用，業(yè)主也辦理入住裝修，后又以房屋不符合交付條件要求退房、賠償相應(yīng)損失的情況下該如何處理？是否按照一直違約交房處理，沈陽市目前交房時(shí)大多數(shù)開發(fā)單位沒有取得竣工驗(yàn)收備案。③房屋價(jià)格下降，業(yè)主選擇斷供，銀行起訴業(yè)主，開發(fā)企業(yè)有什么風(fēng)險(xiǎn)？〔1〕銷售類官司和風(fēng)險(xiǎn)：?商品房買賣合同司法解釋?第2條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。實(shí)踐中出現(xiàn)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前已從期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房。此時(shí)商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定?我們認(rèn)為,在商品房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房后。已經(jīng)具備交付業(yè)主使用的條件。商品房預(yù)售許可要件的缺失已在事實(shí)上得到補(bǔ)正。因此商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。以促進(jìn)市場(chǎng)流通并維護(hù)誠(chéng)信交易?！?〕銷售類官司和風(fēng)險(xiǎn)：?商品房買賣合同司法解釋?第5條規(guī)定:商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法?第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。?商品房銷售管理方法?第16條規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確13項(xiàng)主要內(nèi)容,實(shí)踐中有疑問的是:?商品房銷售管理方法?規(guī)定的13項(xiàng)內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣合同的本約,還是僅需具備假設(shè)干必要要件即可?成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可。無需13項(xiàng)內(nèi)容全部具備?！?〕銷售類官司和風(fēng)險(xiǎn)：?商品房買賣合同司法解釋?第11條規(guī)定:對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)以交付使用時(shí)點(diǎn)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。物權(quán)法采納了物權(quán)變動(dòng)登記生效主義。此處的交付應(yīng)理解為物權(quán)登記變動(dòng),而非占有的轉(zhuǎn)移,房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)以登記轉(zhuǎn)移為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這樣既有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力。也有利于出賣人有效控制風(fēng)險(xiǎn)。防止大量逾期辦證情形的出現(xiàn)?！?〕銷售類官司和風(fēng)險(xiǎn)：?商品房買賣合同司法解釋?第13條規(guī)定:交付使用的房屋存在質(zhì)量問題。在保修期內(nèi)。出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。實(shí)踐中出賣人主張所售商品房經(jīng)建立主管部門審批,并經(jīng)建立工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件,因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。我們認(rèn)為,交付的房屋雖然經(jīng)過有關(guān)行改管理部門審批，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，但事實(shí)上存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí)的，仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。〔1〕銷售類官司和風(fēng)險(xiǎn)：名為商品房買賣實(shí)為借貸的行為認(rèn)定出借人采用此種方式目的系躲避相關(guān)法律規(guī)定，將借款協(xié)議與商品房買賣協(xié)議分別獨(dú)立簽訂，且兩份協(xié)議內(nèi)容及文字表述上無法看出兩者的關(guān)聯(lián)性。從外表證據(jù)看很難區(qū)分終究是借貸關(guān)系抑或房屋買賣關(guān)系，但兩者之間一般存在訂約時(shí)間相近、房?jī)r(jià)與借款數(shù)額相近、僅有借條無房款支付證明等情形,因此不能孤立地審查單個(gè)合同，而應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)展判斷。如是否存在回購(gòu)協(xié)議、購(gòu)房首付款由誰支付、房貸月供由誰承擔(dān)等。在認(rèn)定構(gòu)成名為商品房買賣實(shí)為借貸擔(dān)保后,商品房買賣合同的真實(shí)目的系將房屋作為借款的擔(dān)保,因此商品房買賣合同的履行只是具體實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的方式。該合同雖已成立,但屬于借款人與出借人在債務(wù)履行期屆滿前。變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有,符合流質(zhì)契約的要件,應(yīng)屬無效合同,仍應(yīng)按照借貸合同關(guān)系予以處理?！?〕銷售類官司和風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)于房屋回購(gòu)回購(gòu)擔(dān)保是一種多方以合同條款約定的關(guān)聯(lián)性擔(dān)保,指?jìng)鶛?quán)人與回購(gòu)人約定在債務(wù)人未能按約履行債務(wù)時(shí),由回購(gòu)人向債權(quán)人支付約定的對(duì)價(jià)，債權(quán)人將合同債權(quán)及其項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)移給回購(gòu)人的一種擔(dān)保形式?；刭?gòu)擔(dān)保屬于一種新類型的非典型擔(dān)保,雖然我國(guó)?擔(dān)保法?和?物權(quán)法?中均沒有明確規(guī)定,但在實(shí)踐中,已被運(yùn)用到汽車、房屋等交易活動(dòng)中,故可以成認(rèn)其效力,根據(jù)回購(gòu)條款的約定予以處理。當(dāng)然,實(shí)踐中需要根據(jù)債務(wù)人未履約的情形、合同約定的回購(gòu)條件是否具備、開發(fā)商主張回購(gòu)的通知是否有效到達(dá)債務(wù)人等情形綜合認(rèn)定回購(gòu)責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)?！?〕工程類官司和風(fēng)險(xiǎn)：和施工單位之間的經(jīng)濟(jì)法律糾紛處理？如果出現(xiàn)官司拖拉，如何取證，如何應(yīng)對(duì)？對(duì)房地產(chǎn)公司有什么影響？一般工程類官司的時(shí)限？是否影響業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證？〔2〕工程類官司和風(fēng)險(xiǎn)：工程竣工驗(yàn)收、交付問題：未驗(yàn)收提前交付使用工程、未全部交付工程的驗(yàn)收問題如何界定？工程完工后施工單位拒不交付如何處理？未交竣工資料、無竣工報(bào)告，結(jié)算階段從何時(shí)開場(chǎng)計(jì)算？因延期竣工或因竣工后拒不交付而影響開發(fā)商對(duì)業(yè)主的交房時(shí)間的損失如何計(jì)算〔是否必須以業(yè)主起訴開發(fā)商延遲交房的判決書為準(zhǔn)〕？因竣工結(jié)算時(shí)間過長(zhǎng)，導(dǎo)致起訴后承擔(dān)局部利息，如何在結(jié)算過程中采取補(bǔ)充措施防止日后承擔(dān)利息？〔3〕物業(yè)類官司：業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，起訴，一般法院會(huì)怎么判？