房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方法

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方法(內(nèi)容)1編輯ppt房地產(chǎn)行業(yè)研究的定義

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。2編輯ppt房地產(chǎn)行業(yè)研究的特點(diǎn)

tanghui@行業(yè)研究特點(diǎn)研究前瞻性研究區(qū)域性研究寬泛性對(duì)象復(fù)雜性供需差異性設(shè)計(jì)針對(duì)性房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期比較長(zhǎng)，因此在研究消費(fèi)需求時(shí)要考慮到消費(fèi)者在今后一段時(shí)期內(nèi)的自身狀況的變動(dòng)趨勢(shì)，了解其在未來(lái)幾年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)樓盤的前瞻性需求。區(qū)域性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，這一特性使土地的利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)格限制。房地產(chǎn)區(qū)域特性主要包含自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境、人文環(huán)境三個(gè)方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)具有高度復(fù)雜性的產(chǎn)品，涉及到樓宇本身、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等等方方面面，并且各方面都需要做進(jìn)一步的細(xì)化。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的高價(jià)值導(dǎo)致消費(fèi)的心理特征十分微妙，同時(shí)置業(yè)消費(fèi)屬于群策消費(fèi)過程，家庭結(jié)構(gòu)及規(guī)模等因素導(dǎo)致其復(fù)雜性就表現(xiàn)得淋漓盡致。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)知存在盲區(qū)，因此針對(duì)消費(fèi)者的研究一般只是針對(duì)其置業(yè)消費(fèi)進(jìn)行深入研究，而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的研究需要針對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)行具有針對(duì)性的探討。由于居住型的置業(yè)消費(fèi)與投資型的置業(yè)消費(fèi)存在著比較明顯的差異，因此在研究消費(fèi)需求過程要嚴(yán)格區(qū)分其置業(yè)類型與目的。

3編輯ppt市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

前期：作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析研究工具（Research）中期：嵌入企業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)提高過程控制（ProcessImprovement）后期：作為市場(chǎng)營(yíng)銷分析工具（Marketing）和客戶關(guān)系管理CRM工具(CustomerRelationshipManagement)

這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，開發(fā)商在購(gòu)置土地之后，市場(chǎng)研究工作在結(jié)合宏觀研究資料的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)行有針對(duì)性的、相對(duì)微觀的區(qū)域市場(chǎng)研究，以解決開發(fā)商所面臨的以下主要問題：實(shí)現(xiàn)樓盤項(xiàng)目供應(yīng)與消費(fèi)者需求的無(wú)縫連接，通過適當(dāng)?shù)耐緩綄⒂行У男畔鬟_(dá)給潛在的目標(biāo)消費(fèi)人群，借助適當(dāng)?shù)姆绞交蚴侄未偈乖撊巳簩?shí)現(xiàn)消費(fèi)。因此該階段的研究研究成果將會(huì)對(duì)樓盤項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品的推廣與訴求提供有效的支持。媒體與銷售現(xiàn)場(chǎng)作為促進(jìn)消費(fèi)者認(rèn)知產(chǎn)品甚至購(gòu)買產(chǎn)品的手段十分重要，同時(shí)通過對(duì)客戶關(guān)系的有效管理，開發(fā)商能夠有效提高樓盤的銷售狀況以及業(yè)主購(gòu)買以及居住的滿意程度，從而提高公司的品牌形象，并使公司的經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性循環(huán)。4編輯ppt市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息：——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：

在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。

樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。

（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。

（4）品牌研究：

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。前期5編輯ppt市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

中期（1）項(xiàng)目定位研究：考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。（2）消費(fèi)需求研究：----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：

在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。6編輯ppt后期市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

（1）樓盤媒體宣傳分析：

對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：

主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定樓盤信息的來(lái)源以及最主要的影響渠道；2、看房者所處購(gòu)房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；5、看房滿意度研究等等。

（3）銷售監(jiān)測(cè)：

隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及來(lái)電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。

（4）業(yè)主滿意度研究：

現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，并帶來(lái)有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。7編輯ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析的層次房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容。專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析等內(nèi)容。8編輯ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。9編輯ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要內(nèi)容一.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查二.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研三.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研四.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研10編輯ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要內(nèi)容1.政治法律環(huán)境調(diào)查

（1）國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。

（2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。

（3）有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

（1）國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，

（2）包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。

（3）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。

（4）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

（5）國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（6）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

（7）項(xiàng)目地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況、對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

（8）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

3.社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查11編輯ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要內(nèi)容1、房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研

房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：(1)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；(2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；(3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和經(jīng)濟(jì)收入水平；(4消費(fèi)者的實(shí)際支付能力；(5)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見等。

2、房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研

房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。主要包括消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。

3、房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研

房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研：(1)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；(2)消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求；(3)消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；(4)房地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況等。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研12編輯ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要內(nèi)容1.行情調(diào)研。即整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率；房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。

2.現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

3.新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。

4.建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研13編輯ppt1、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研主要包括(1)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況；(2)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù)；(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采用的市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況；(4)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析、預(yù)測(cè)等。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：(1)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況；(2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況；(3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；(4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。

2、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研

房地產(chǎn)價(jià)格的大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研的內(nèi)容包括：(1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)；(3)房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大??；(4)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響；(5)國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格；(6)開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

3、房地產(chǎn)促銷調(diào)研

廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問題。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：(1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；(2)房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定；(3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；(4)房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定；(5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；(6)人員促銷的配備狀況；(7)各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

4、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研

主要包括：(1)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；(4)房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研14編輯ppt項(xiàng)目輻射半徑&消費(fèi)者購(gòu)房半徑研究“項(xiàng)目輻射半徑”簡(jiǎn)而言之，就是指某個(gè)具體項(xiàng)目影響的范圍，它可以是某個(gè)特定的區(qū)域，也可能是某個(gè)城市，或者一個(gè)更大的區(qū)域；“消費(fèi)者購(gòu)房半徑”是指在選擇地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)考慮的范圍。只有當(dāng)項(xiàng)目的輻射半徑比較好地覆蓋消費(fèi)者的購(gòu)房半徑時(shí)，才可能吸引較多的目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)銷售。通過研究“項(xiàng)目輻射半徑”與“消費(fèi)者購(gòu)房半徑”的關(guān)系，可以很明確的知道，我們的潛在用戶在哪里；可以開展針對(duì)性非常強(qiáng)的營(yíng)銷推廣活動(dòng)；通過研究“項(xiàng)目輻射半徑”與“消費(fèi)者購(gòu)房半徑”的關(guān)系，可以非常明確地界定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)；通過研究“項(xiàng)目輻射半徑”與“消費(fèi)者購(gòu)房半徑”的關(guān)系，在進(jìn)行定位與市場(chǎng)細(xì)分時(shí)，提供新的研究思路；研究“項(xiàng)目輻射半徑”與“消費(fèi)者購(gòu)房半徑”的意義在于：概念：15編輯ppt項(xiàng)目輻射半徑主要受以下因素影響：項(xiàng)目知名程度：項(xiàng)目知名程度與項(xiàng)目輻射半徑呈正相關(guān)，一般在同類項(xiàng)目當(dāng)中，項(xiàng)目知名程度越高，項(xiàng)目輻射半徑越大；無(wú)論是高檔的別墅項(xiàng)目，還是低檔的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)然，項(xiàng)目知名度與廣告投入力度、推廣方式等等都有一定的關(guān)系；項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模與項(xiàng)目輻射半徑半徑同樣呈正相關(guān)，項(xiàng)目規(guī)模越大，項(xiàng)目的輻射半徑也越大；項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目交通便利程度也會(huì)影響項(xiàng)目的輻射半徑，無(wú)論是低端項(xiàng)目還是高端項(xiàng)目，相對(duì)而言，低端項(xiàng)目輻射半徑受交通的制約程度會(huì)更大，而高端項(xiàng)目相對(duì)而言受交通制約的程度會(huì)稍小一些，或者說(shuō)不會(huì)過于敏感；項(xiàng)目檔次及屬性：項(xiàng)目檔次越高，一般而言其輻射程度會(huì)越高，有些項(xiàng)目的輻射范圍往往是跨區(qū)域或者跨國(guó)界的；比如經(jīng)濟(jì)適用房一般不會(huì)形成跨區(qū)域（指不同城市之間）購(gòu)買力，但高端別墅項(xiàng)目往往需要進(jìn)行跨區(qū)域、甚至跨國(guó)界推廣；項(xiàng)目輻射半徑&消費(fèi)者購(gòu)房半徑研究項(xiàng)目輻射半徑16編輯ppt消費(fèi)者購(gòu)房半徑主要受以下因素的影響：收入水平：消費(fèi)群體收入水平應(yīng)該說(shuō)是最重要的影響因素，不同收入水平群體或者說(shuō)不同收入等級(jí)的群體基本上不可能選擇同一個(gè)項(xiàng)目；收入水平越高相對(duì)而言，購(gòu)房半徑會(huì)越大；自由度：自由度指的是消費(fèi)者對(duì)每天24小時(shí)的自主支配程度，不同職業(yè)、不同職位、不同性質(zhì)單位的群體在“自由度”方面存在交大的差異，從職業(yè)方面看，“自由職業(yè)者”（如，記者、藝術(shù)家、私營(yíng)企業(yè)主等）應(yīng)該是自由度最高的群體；從職位來(lái)看，普通員工的自由度要小于高級(jí)管理人員；從公司/單位屬性來(lái)看，機(jī)關(guān)/國(guó)有企業(yè)/事業(yè)單位的自由度相對(duì)比較低，而私營(yíng)企業(yè)相對(duì)自由度比較高；自由度在某種意義上決定了該群體的選擇范圍，比如“朝九晚五的普通單位工作人員”與“自由支配時(shí)間的私營(yíng)企業(yè)主”在選擇地產(chǎn)項(xiàng)目的考慮范圍會(huì)存在一定差異；一般來(lái)講自由度大的群體相對(duì)而言，其購(gòu)房半徑相對(duì)比較大；時(shí)間價(jià)值：“時(shí)間價(jià)值”是指消費(fèi)者單位時(shí)間的價(jià)值，不同群體之間的時(shí)間價(jià)值差異非常大，一般而言時(shí)間價(jià)值越大的群體，對(duì)時(shí)間越敏感，同時(shí)花費(fèi)在工作地點(diǎn)和居住地點(diǎn)往返通勤的時(shí)間越短，相對(duì)而言購(gòu)房半徑相對(duì)比較??；項(xiàng)目輻射半徑&消費(fèi)者購(gòu)房半徑研究消費(fèi)者購(gòu)房半徑17編輯ppt通勤能力：“通勤能力”在這里是指消費(fèi)者從居住地點(diǎn)往返工作地點(diǎn)的能力，這里涉及兩個(gè)方面的問題，第一，從宏觀上講，某個(gè)城市的總體通勤能力取決于該城市的交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)程度；交通網(wǎng)絡(luò)越發(fā)達(dá)的城市，消費(fèi)者購(gòu)房半徑越大；第二，從微觀上講，取決于消費(fèi)者采用何種交通方式（與收入水平以及交通成本的承受能力有關(guān)），是私家車，還是地鐵/城鐵，或者公交車？擁有私家車群體的購(gòu)房半徑明顯大于沒有私車的群體；工作地點(diǎn)：工作地點(diǎn)對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房半徑存在較大的影響，尤其是當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于目前這份工作的依賴程度比較高時(shí)，而且工作單位近幾年搬遷的可能性比較小，那么消費(fèi)者的購(gòu)房半徑將圍繞目前工作地點(diǎn)而展開；工作地點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房半徑的影響與以下因素有關(guān)：①對(duì)工作的依賴程度，對(duì)工作的依賴程度越高，工作地點(diǎn)對(duì)購(gòu)房半徑的影響越大；②辦公場(chǎng)所搬遷概率，辦公場(chǎng)所搬遷的概率越大（固定的可能性越?。?，工作地點(diǎn)對(duì)購(gòu)房半徑的影響越?。豁?xiàng)目輻射半徑&消費(fèi)者購(gòu)房半徑研究消費(fèi)者購(gòu)房半徑18編輯ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法市場(chǎng)調(diào)研方法分類市場(chǎng)調(diào)研方法可分為兩大類：一類是按選擇調(diào)研對(duì)象來(lái)劃分，有普查、重點(diǎn)調(diào)研、抽樣調(diào)研等；另一類是按調(diào)研對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法等。19編輯ppt房地產(chǎn)的研究資料來(lái)源1、正式出版物

報(bào)紙和雜志是房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣應(yīng)用最多的媒體，也是最主要的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)源。電視和廣播媒體在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的應(yīng)用也越來(lái)越廣泛，但是電視和廣播信息不便于收集，一般只作為輔助情報(bào)源。

2、非正式出版物

房地產(chǎn)行業(yè)的非正式出版物很多，主要有樓書、海報(bào)、客戶通訊、企業(yè)內(nèi)刊、電子樓書等。這些都是企業(yè)為了展示項(xiàng)目資料、宣傳企業(yè)文化、促進(jìn)房屋銷售所制作的銷售展示工具。非正式出版物是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析非常重要的情報(bào)源，不僅可以了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品資料，還能了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的企業(yè)背景、實(shí)力信譽(yù)、運(yùn)作模式、決策特征等。

3、互聯(lián)網(wǎng)

隨著互聯(lián)網(wǎng)的全面普及，網(wǎng)絡(luò)情報(bào)源正顯示著其獨(dú)特的魅力。互聯(lián)網(wǎng)上的情報(bào)不僅覆蓋面廣，而且信息及時(shí)。同時(shí)還能提供其他媒體無(wú)法提供的情報(bào)。

4、人際網(wǎng)絡(luò)

人際網(wǎng)絡(luò)關(guān)系往往能得到公開渠道所無(wú)法獲得的信息，而這些信息能對(duì)企業(yè)快速反應(yīng)產(chǎn)生影響，尤其是在立項(xiàng)報(bào)批階段和銷售階段。在立項(xiàng)報(bào)批階段通過人際關(guān)系能及時(shí)了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)劃信息，在銷售階段通過人際關(guān)系能及時(shí)了解潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略、銷售策略和推廣策略。

5、房展會(huì)或研討會(huì)在房展會(huì)、專業(yè)論壇、業(yè)內(nèi)研討會(huì)等公共活動(dòng)中，可以及時(shí)了解業(yè)內(nèi)最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、產(chǎn)品技術(shù)應(yīng)用、建筑及景觀設(shè)計(jì)概念、營(yíng)銷概念等情報(bào)。很多企業(yè)的市場(chǎng)部人員都會(huì)通過拍照、攝像來(lái)搜集資料，如沙盤模型、展會(huì)特裝、活動(dòng)演出等。20編輯ppt房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)資料的搜集方法1、文獻(xiàn)檢索

通過對(duì)報(bào)紙、雜志等正式出版物和樓書、海報(bào)等非正式出版物進(jìn)行檢索，將有價(jià)值的情報(bào)信息摘錄、剪貼、復(fù)印，是房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)最常用的方法之一。2、搜索引擎和網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)

Intranet情報(bào)搜集一般首選搜索引擎，其特點(diǎn)是方便快捷，覆蓋面廣，但信息比較零散。Intranet情報(bào)的另一種重要的搜集方法是網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)的使用。互聯(lián)網(wǎng)信息搜索以后通過下載或直接打印整理后保存，以備情報(bào)分析使用。

3、專項(xiàng)調(diào)查

調(diào)查是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)最主要的搜集方法，很多情報(bào)往往在公開的信息中無(wú)法獲得，就需要針對(duì)具體的情報(bào)需求進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查。例如在要了解購(gòu)房需求狀況往往會(huì)采用抽樣調(diào)查法，先進(jìn)行問卷設(shè)計(jì)，然后組織調(diào)查人員到指定的地點(diǎn)訪問調(diào)查；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)的調(diào)查，除了搜集公開信息，還要到售樓處做訪問調(diào)查，根據(jù)具體情況可以“明調(diào)”，也可以“暗調(diào)”，“明調(diào)”可以公開身份，亮明來(lái)意，“暗調(diào)”則要假裝購(gòu)房客戶詢問競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息。21編輯ppt房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)資料的分析技術(shù)1、SWOT矩陣分析法

SWOT矩陣分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中最常用的情報(bào)分析方法，用于幫助企業(yè)識(shí)別其相對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，提供可選擇的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。SWOT矩陣分析是一種綜合分析法，在運(yùn)用中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇。很多市場(chǎng)研究人員往往只能列出優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，而對(duì)綜合分析的結(jié)果——競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇則感覺不知如何下手。其實(shí)很簡(jiǎn)單，運(yùn)用SWOT矩陣分析法選擇競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，就是要“發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、抓住機(jī)會(huì)、改變劣勢(shì)、避開威脅”。

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行系統(tǒng)跟蹤分析的企業(yè)不是很多，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，同一個(gè)企業(yè)在CBD是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在其他區(qū)域可能就是合作伙伴。目前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的跟蹤主要集中在銷售環(huán)節(jié)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略、促銷策略、推廣策略以及客戶服務(wù)策略進(jìn)行跟蹤分析。但是隨著房地產(chǎn)開發(fā)公司在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勝劣汰，企業(yè)要想生存和發(fā)展，就必須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行系統(tǒng)全面的跟蹤分析，包括對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)、管理運(yùn)營(yíng)、企業(yè)文化及其他相關(guān)活動(dòng)的評(píng)估以確認(rèn)其優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及未來(lái)的可能動(dòng)向。

22編輯ppt3、反求工程

房地產(chǎn)的成本主要是土地成本，建安成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響很小。因此反求工程主要是在征地階段應(yīng)用。發(fā)展商在征地時(shí)，先要了解地塊周邊在售項(xiàng)目的均價(jià)，再減去行業(yè)平均利潤(rùn)和經(jīng)驗(yàn)的建安成本，就估算出該項(xiàng)目的土地成本，這一數(shù)值就是項(xiàng)目征地時(shí)的參考價(jià)格。

4、市場(chǎng)信號(hào)分析

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的任何行動(dòng)，都將提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的意圖、動(dòng)機(jī)、目標(biāo)或內(nèi)部狀況的直接或間接的暗示，這些暗示對(duì)制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略往往起著重要的作用。5、事件分析

事件分析可以用于幫助企業(yè)找出必須面對(duì)的某些關(guān)鍵的機(jī)會(huì)和問題，從而保持或增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)地位。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)資料的分析技術(shù)23編輯ppt房地產(chǎn)項(xiàng)目研究方法1、擬建區(qū)域目標(biāo)地塊研究

土地評(píng)估是項(xiàng)目開發(fā)前期的一項(xiàng)重要工作，目的是進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析和形成項(xiàng)目的初步規(guī)劃。通常運(yùn)用SWOT分析，綜合對(duì)比企業(yè)內(nèi)部具有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)及其面臨的外部威脅和機(jī)會(huì)，做出該區(qū)域的總體評(píng)價(jià)和企業(yè)可行的開發(fā)規(guī)劃。包括：

1）、根據(jù)開發(fā)商的實(shí)力和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，綜合分析開發(fā)商的資源供給、投資籌措能力、投資成本與費(fèi)用等方面，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

2）、全面考慮外部不可控因素，評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)并確定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式、進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

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