房地產(chǎn)法 第三章

第三章物業(yè)管理法律1編輯ppt第一節(jié)物業(yè)管理法律概述2編輯ppt

內(nèi)容一、我國物業(yè)管理的發(fā)展與立法進程二、物業(yè)和物業(yè)管理三、物業(yè)管理的類型3編輯ppt一、我國物業(yè)管理的發(fā)展與立法進程隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會各界人士和老百姓關(guān)注的焦點之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延續(xù)，各地住房分配貨幣化方案陸續(xù)出臺和實施以及公房出售的加快，意味著物業(yè)管理覆蓋面進一步加大，會有更多家庭和個人的生活與物業(yè)管理密不可分。提高物業(yè)管理服務(wù)水平，使之適應(yīng)新形勢的需要，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識和國家對物業(yè)管理行業(yè)強化管理的工作重點。4編輯ppt為了規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，我國各級政府先后制定和頒布了一系列法律法規(guī)。

1994年3月23日，建設(shè)部頒布了33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，該辦法雖沒有使用“物業(yè)”一詞，但其內(nèi)容屬于物業(yè)管理方面的行政規(guī)章，可以說是我過最早的全國性物業(yè)管理的行政規(guī)章。

1988年深圳市政府頒布了《住宅區(qū)物業(yè)管理細則》，1994年6月，深圳市人大頒布了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，該條例明確使用物業(yè)和物業(yè)管理的用語。

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1996年2月國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》1998年7月29日廣東省人大常委會通過了《廣東省物業(yè)管理條例》2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》經(jīng)國務(wù)院第9次常務(wù)會議審議通過后正式對外公布，并于9月1日起正式實施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)。應(yīng)該說這時我國建筑市場的法律法規(guī)體系已基本形成。

2007年公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自2007年10月1日起施行。

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2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》中的第六章對“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”作出了明確詳細的規(guī)定，表明我國在物業(yè)管理這一新興行業(yè)中的立法又有了進一步的提高7編輯ppt二、物業(yè)和物業(yè)管理（一）物業(yè)

1.概念

是指已建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。8編輯ppt

2.物業(yè)的組成（1）供居住或非居住的建筑物本體，包括建筑物自用和共用部分。自用指一套住宿內(nèi)部。共用部分指一棟住宅內(nèi)部，由整棟住宅的業(yè)主，使用人共同使用的門廳、樓梯間、電梯9編輯ppt（2）配套附屬設(shè)施，也包括自用和共用部分

自用部分指建筑物內(nèi)部業(yè)主，使用人自用的門窗及通向總管的供水、排水、燃汽管道、電線等設(shè)備；共用部分指建筑物內(nèi)部全體業(yè)主共同使用的供水、排水、燃汽管道、電線等設(shè)備。還有避雷裝置、消防設(shè)施等。10編輯ppt（3）配套公共設(shè)施指物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主，使用人共有共用的設(shè)施，如道路、綠地、停車場，排水管道等設(shè)施。11編輯ppt（4）建筑地塊建筑地塊指物業(yè)所占用的場地12編輯ppt

（二）物業(yè)管理

1.概念

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

《物業(yè)管理條例》第二條13編輯ppt

2.特點

（1）物業(yè)管理職能的社會化

業(yè)主按照約定交納物業(yè)管理服務(wù)費，即可享受相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)則通過競爭拓展接管物業(yè)范圍，獲得更多收益。上述過程中各方收益，城市管理社會化程度逐步提高。（2）物業(yè)管理組織的專業(yè)化。社會發(fā)展，分工日趨專業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置專門的管理機構(gòu)、配備專業(yè)人員，運用專業(yè)技術(shù)設(shè)備，提供高水平的服務(wù)管理。14編輯ppt（3）物業(yè)管理過程的市場化

物業(yè)管理按照市場經(jīng)濟原則運作。物業(yè)管理機構(gòu)是市場主體，而非行政組織。業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)是平等的交易關(guān)系。物業(yè)管理實行有償服務(wù)，收費標準除由政府定價或政府指導(dǎo)價外由市場定（4）物業(yè)管理形式的規(guī)范化

物業(yè)管理企業(yè)的建立、選聘，必須依照相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理的運作也必須規(guī)范，遵守相關(guān)規(guī)定。15編輯ppt（5）物業(yè)管理關(guān)系的契約化

物業(yè)管理關(guān)系各方通過雙方合同和公共契約方式，約定各方權(quán)利義務(wù)，明確物業(yè)管理服務(wù)事項。業(yè)主與物業(yè)管理依約形成平等主體間民事法律關(guān)系。16編輯ppt

三、物業(yè)管理的類型根據(jù)是否委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是否實現(xiàn)所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離可分為（一）委托型（二）自主經(jīng)營型17編輯ppt

（一）委托服務(wù)型物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)業(yè)主將自己物業(yè)委托專業(yè)機構(gòu)進行管理，是典型的物業(yè)管理方式。雙方通過物業(yè)管理合同約定管理服務(wù)事項，明確雙方權(quán)利義務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理的分離。實踐中，開發(fā)商作為第一業(yè)主，常先行選聘物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理合同，期滿后再由業(yè)主決定續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)。

18編輯ppt（二）自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)是指業(yè)主不委托專業(yè)機構(gòu)而由自己直接實施管理，是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式。在自主經(jīng)營型物業(yè)管理中的物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)未實現(xiàn)分離，兩權(quán)合一，故業(yè)主即物業(yè)管理人。自主經(jīng)營型物業(yè)管理一般適用于業(yè)主單一，物業(yè)規(guī)模較小的物業(yè)管理。19編輯ppt第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系20編輯ppt

內(nèi)容一、物業(yè)管理法律關(guān)系二、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地三、物業(yè)服務(wù)合同21編輯ppt

一、物業(yè)管理法律關(guān)系

法律關(guān)系是法律規(guī)范調(diào)整一定社會關(guān)系過程中形成的人們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，是法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是隨著房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)管理的發(fā)展而出現(xiàn)的新型法律關(guān)系。由主體、客體和內(nèi)容三部分組成。22編輯ppt

（一）物業(yè)管理法律的主體

1.業(yè)主2.非業(yè)主使用人3.開發(fā)商4.物業(yè)管理企業(yè)5.行政管理部門23編輯ppt1.業(yè)主

（1）概念業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。24編輯ppt其含義如下：即業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)為一種特殊的復(fù)合性不動產(chǎn)所有權(quán)，是關(guān)于專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)三者的結(jié)合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構(gòu)成了一個不可分割的整體。專有部分系區(qū)分所有建筑物成立的基礎(chǔ)，是指構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可以獨立使用的作為區(qū)分所有權(quán)之標的的建筑物部分。25編輯ppt

（2）業(yè)主享有下列權(quán)利①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；26編輯ppt⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

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（3）業(yè)主應(yīng)履行下列義務(wù)①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；⑤按時交納物業(yè)服務(wù)費用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

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（4）業(yè)主與業(yè)主團體A.業(yè)主團體業(yè)主自治是指業(yè)主依靠物業(yè)居住所形成的團體，實施自我管理、平等相處、民主協(xié)商、團體約束的社區(qū)生活方式。B.業(yè)主大會業(yè)主大會是由依法劃定的業(yè)主自治管理轄區(qū)，亦即特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會，業(yè)主大會是物業(yè)內(nèi)的最高決策機構(gòu)。在業(yè)主大會商討、決議的基礎(chǔ)上，形成業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。29編輯ppt

業(yè)主大會履行下列職責(zé)

制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

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C.業(yè)主委員會

性質(zhì)：業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)

業(yè)主委員會開展活動所需費用，經(jīng)業(yè)主大會審核通過后，由全體業(yè)主分擔(dān)。

31編輯pptD.業(yè)主公約含義：業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動等方面的行為規(guī)范。性質(zhì)：業(yè)主公約是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，其他位和作用相當于業(yè)主團體的“憲法”。內(nèi)容：物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等

32編輯ppt2.非業(yè)主使用人是指物業(yè)的承租人和其他使用物業(yè)的人。非業(yè)主使用人未與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)有直接的聯(lián)系，不是物業(yè)銷售合同的當事人，也不是物業(yè)管理合同的委托方；非業(yè)主使用人不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人，也不具有成員權(quán)，一般不參加業(yè)主大會與業(yè)主委員會。33編輯ppt3.開發(fā)商即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。開發(fā)商作為物業(yè)的投資建設(shè)單位，原始取得物業(yè)的所有權(quán)；在物業(yè)銷售前，是物業(yè)的唯一所有權(quán)人，因此被稱為第一業(yè)主。34編輯ppt4.物業(yè)管理企業(yè)A.概念：是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實體。B.性質(zhì)：物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)一個獨立的民事主體，在接受業(yè)主團體的委托后實施物業(yè)管理行為。業(yè)主團體的委托是物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。35編輯ppt物業(yè)的驗受接管義務(wù)房屋裝修裝潢的管理義務(wù)建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)物業(yè)小區(qū)的環(huán)境管理義務(wù)物業(yè)小區(qū)的安全管理義務(wù)合同約定的其他義務(wù)

C.職責(zé)范圍36編輯ppt在目前，物業(yè)建設(shè)和管理的銜接上出現(xiàn)眾多的問題，很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于“一家人”，“父子兵”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業(yè)管理企業(yè)從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當開發(fā)項目出現(xiàn)問題時，很多應(yīng)由開發(fā)公司解決的矛盾和問題，推給了下屬的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)解決不了，必然對業(yè)主的投訴相互推委，矛盾和問題得不到及時解決。37編輯ppt5．行政管理部門《物業(yè)管理條例》第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。同時，還直接負責(zé)公房的管理。38編輯ppt（二）物業(yè)管理法律的客體

作為業(yè)主所有權(quán)及物業(yè)管理權(quán)指向的對象，依據(jù)其所有權(quán)歸屬一般分為專有部分和共有部分。

39編輯ppt（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容即主體所享受的權(quán)利和義務(wù)?！段餀?quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。40編輯ppt在實踐中危機建筑物安全的行為，可以從以下兩個方面來理解：其一，對建筑物的不當毀損行為。如業(yè)主就自己的專有部分增建或改建而拆除其內(nèi)部的墻壁的全部或一部，若因此危及整棟建筑物的安全，或影響整棟建筑物的外觀時，即屬于涉及危及建筑物的安全；其二，對建筑物的不當使用行為。如搬入危險物（易燃物、爆炸物或放射物），或一定噸數(shù)以上的重量物危及建筑物的安全。41編輯ppt《物權(quán)法》第七十二條“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！?2編輯ppt業(yè)主除專有所有權(quán)外，對共有部分享有共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，是建筑物區(qū)分所有與一般不動產(chǎn)所有的重要區(qū)別。業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分享有的共有所有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。43編輯ppt其含義包括以下三層：作為共有所有人的權(quán)利，包括共有部分的使用權(quán)、收益權(quán)和單純的修繕改良權(quán)；共有所有人的義務(wù)，依共用部分的本來用途使用共用部分，又稱“固有用途”另外，分擔(dān)共同費用和負擔(dān)，如日常維修和公共設(shè)備的費用。44編輯ppt

二、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡谄呤臈l建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。本條是關(guān)于車位、車庫的規(guī)定。45編輯ppt

三、物業(yè)服務(wù)合同

（一）概述物業(yè)服務(wù)合同的屬性業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當簽訂物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同。物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間。

46編輯ppt（二）物業(yè)服務(wù)合同的類型

物業(yè)服務(wù)合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為兩種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》47編輯ppt（1）《前期物業(yè)服務(wù)合同》這是針對前期物業(yè)管理服務(wù)所簽訂的合同甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位；合同乙方是甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè)。該合同至業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。

48編輯ppt（2）《物業(yè)服務(wù)合同》根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。合同甲方是業(yè)主委員會，合同乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。該合同一經(jīng)簽訂，原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》即自行失效。

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（三）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

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（四）物業(yè)管理合同的簽訂要點

1.“宜細不宜粗”的原則在對合同進行談判洽商時，要遵循“宜細不宜粗”的原則，即對合同的具體條款要進行細致的充分協(xié)商，取得一致，不僅要從宏觀上把握，更要從微觀上給予明確。

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國內(nèi)一般物業(yè)管理合同對委托的管理服務(wù)包括四個層次的約定：首先，委托管理服務(wù)的具體項目；其次，該項管理服務(wù)所包含的具體內(nèi)容；第三，該項管理服務(wù)質(zhì)量的評判方法與具體標準；第四，該項管理服務(wù)收取的實際費用金額。上述內(nèi)容可用附錄形式列出。

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2.不應(yīng)有無償無限期的承諾

除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外，在物業(yè)服務(wù)合同中，不應(yīng)有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務(wù)等。53編輯ppt這是因為：首先物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場經(jīng)濟條件下的有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物；其次，無償提供導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致，因為物業(yè)管理企業(yè)提供的無償服務(wù)對每個住用人來說，并不都是必需的；第三，物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。

54編輯ppt練習(xí)1.北林公司是某小區(qū)業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。關(guān)于業(yè)主與北林公司的權(quán)利義務(wù)，下列哪一選項是正確的？（）A.北林公司公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，不是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分B.業(yè)主甲將房屋租給他人使用，約定由承租人交納物業(yè)費，北林公司有權(quán)請求業(yè)主甲對該物業(yè)費的交納承擔(dān)連帶責(zé)任C.業(yè)主乙拖欠半年物業(yè)服務(wù)費，北林公司要求業(yè)主委員會支付欠款，業(yè)主委員會無權(quán)拒絕D.業(yè)主丙出國進修兩年返家，北林公司要求其補交兩年的物業(yè)管理費，丙有權(quán)以兩年未接受物業(yè)服務(wù)為由予以拒絕55編輯ppt【解析】選項A錯誤。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條第2款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分選項B正確。第7條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。56編輯ppt選項C錯誤。第8條第2款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。選項D錯誤。第6條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！敬鸢浮緽57編輯ppt2.紅光、金輝、綠葉和彩虹公司分別出資50萬、20萬、20萬、10萬元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對樓房管理和所有權(quán)歸屬未作約定。對此，下列哪一說法是錯誤的？A.該樓發(fā)生的管理費用應(yīng)按投資比例承擔(dān)B.該樓所有權(quán)為按份共有C.紅光公司投資占50%，有權(quán)決定該樓的重大修繕事宜D.彩虹公司對其享有的份額有權(quán)轉(zhuǎn)讓58編輯ppt【解析】選項A說法正確.《物權(quán)法》第98條規(guī)定，對共有物的管理費用以及其他負擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔(dān)，共同共有人共同負擔(dān)。選項B說法正確。《物權(quán)法》第103條規(guī)定，共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。59編輯ppt選項C說法錯誤。《物權(quán)法》第97條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。選項D說法正確?！段餀?quán)法》第101條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！敬鸢浮緾60編輯ppt3.王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？A.張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系C.張某對樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利D.張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收益61編輯ppt答案：ABCD解析：《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。由此，本題中王某與張某形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的關(guān)系，二人對樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利，B和C的說法正確，當選；62編輯ppt第76條下列事項由業(yè)主共同決定：……（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；……決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意……由此，本題中張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌，A的說法也正確，當選；第80條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有