寧波北侖華辰君臨項(xiàng)目市場(chǎng)

君臨·北侖市場(chǎng)研展報(bào)告

二00七年六月項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)1、位于北侖新行政中心區(qū)；2、占地220畝，總建33萬(wàn)平米，在北侖市郊另立CBD綜合中心；3、低密度，景觀商業(yè)帶流線型立體購(gòu)物游覽；4、全方位商業(yè)格局，建筑特色凸顯購(gòu)物主題理念；5、目前周邊不成熟；6、項(xiàng)目目前正在施工階段，但各方面（銷售、招商）工作都未積極開展起來(lái)；對(duì)于本次報(bào)告來(lái)說(shuō)，將要著重解決的問(wèn)題北侖區(qū)域市場(chǎng)？本區(qū)域的前景？哪種產(chǎn)品類型能有效提升售價(jià)？機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡？及根據(jù)產(chǎn)品類型，確認(rèn)具體的操作手法？

我們將從四個(gè)部分進(jìn)行闡述區(qū)域、前景寫字樓市場(chǎng)單身公寓市場(chǎng)項(xiàng)目本身及建議土地市場(chǎng)第一部分區(qū)域前景DIYIBUFEN【北侖】北侖地處中國(guó)大陸海岸線的中部，位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。北侖區(qū)原為寧波市鎮(zhèn)海縣的一部分，1984年由鎮(zhèn)?？h撤縣分區(qū)后所設(shè)。北侖區(qū)域陸域面積585平方公里，區(qū)內(nèi)有中國(guó)港口皇冠之稱的北侖港，有寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)等國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和中信公司獨(dú)家開發(fā)的大榭開發(fā)區(qū)。北侖區(qū)轄5街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有215個(gè)行政村和30個(gè)社區(qū)居委會(huì)，戶籍人口32.57萬(wàn)，常住人口54.5萬(wàn)人。經(jīng)過(guò)20年的艱苦創(chuàng)業(yè)，北侖區(qū)域的開發(fā)建設(shè)取得了巨大成就。在昔日一片灘涂地上，現(xiàn)已初步建成經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)進(jìn)步、基礎(chǔ)設(shè)施良好的臨港新城區(qū),成為寧波市最具增長(zhǎng)潛力的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)和利用外資的龍頭，成為浙江省對(duì)外開放最重要的產(chǎn)業(yè)基地和形象窗口，成為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)最好的開發(fā)區(qū)之一。

北侖新區(qū)總面積590多平方公里，按照市委市政府確定把北侖建設(shè)成為東北亞國(guó)際航運(yùn)中心重要組成部分，依據(jù)“東北亞國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部分、華東地區(qū)制造業(yè)的重要基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、現(xiàn)代化濱海新城區(qū)”的思路，將北侖建設(shè)成為新一代港口城市?！魠^(qū)域職能中部區(qū)的職能為：北侖的政治、文化、商業(yè)中心，以臨港大工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；西部區(qū)的職能為：以發(fā)展臨海工業(yè)和對(duì)外貿(mào)易業(yè)為主的城市綜合片區(qū)；東部區(qū)的職能為：以發(fā)展港口和生態(tài)旅游為主、生活居住為輔的城市綜合片區(qū)；大榭島的職能為：以港口、貿(mào)易、工業(yè)為主導(dǎo)；梅山島的職能為：主要供旅游和生活居??；【北侖區(qū)域經(jīng)濟(jì)】2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值318.5億元，比2002年翻了一番，年均增長(zhǎng)18.7%，三次產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到了1.9∶60∶38.1，按戶籍人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值達(dá)到12035美元。完成財(cái)政一般預(yù)算收入55.1億元，是2002年的2.2倍，年均增長(zhǎng)21.7%，其中區(qū)本級(jí)21.2億元，是2002年的2.6倍，年均增長(zhǎng)27%。累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資720億元，年均增長(zhǎng)40.3%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額42.3億元，年均增長(zhǎng)13.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19693元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到9110元，分別比2002年增加6723元和3192元，年均增長(zhǎng)11%和11.4%。

1-5月份全區(qū)固定資產(chǎn)投資66.7億元，同比增長(zhǎng)6.9%；繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但由于本月大項(xiàng)目投資減少，增幅比上月回落8.1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)。1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4.9億元，同比增長(zhǎng)14.7%，其中占投資63.2%的太平洋名苑和東海明園共完成投資3.1億元。

今年一季度我區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值83.6億元，同比增長(zhǎng)14.3%，一、二、三產(chǎn)比重調(diào)整為1.4：59.1：39.5。宏觀環(huán)境小結(jié)良好的宏觀環(huán)境是吸引投資的基礎(chǔ)，近幾年寧波地區(qū)以及北侖區(qū)穩(wěn)定而持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了客觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。06年國(guó)家政府針對(duì)投資過(guò)熱的現(xiàn)象出臺(tái)了不少宏觀政策，旨在調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)，讓投資更加合理，而并非打壓投資。經(jīng)過(guò)了近一年的時(shí)間，北侖的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的越發(fā)穩(wěn)健，顯示出其結(jié)構(gòu)早就比較優(yōu)化并且合理，所以國(guó)家的宏觀政策對(duì)于其投資建設(shè)影響甚微，而隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，軌道1、2號(hào)線的建設(shè)，北侖將會(huì)迎來(lái)一個(gè)全面發(fā)展的時(shí)期，而由此帶來(lái)的外來(lái)人口的增多、居民可支配收入的增加將會(huì)為今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

【北侖侖區(qū)區(qū)域域房房市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)】2006年年北北侖侖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展緩緩慢慢，，幾幾項(xiàng)項(xiàng)重重要要的的房房產(chǎn)產(chǎn)指指數(shù)數(shù)基基本本上上出出現(xiàn)現(xiàn)了了較較大大幅幅度度的的下下降降。。作作為為衡衡量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的幾幾項(xiàng)項(xiàng)重重要要數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)指指標(biāo)標(biāo)，，如如開開發(fā)發(fā)投投資資量量、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供銷銷量量以以及及空空置置面面積積走走勢(shì)勢(shì)反反映映了了北北侖侖房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基本本情情況況。北侖區(qū)的商品品房銷售面積積持續(xù)下滑，，2006年年1－11月月份總共完成成銷售面積50.7萬(wàn)平平方米，預(yù)計(jì)計(jì)全年售面積積在54萬(wàn)平平方米左右；；北侖區(qū)2006年1－11月商品房房空置面積21.6萬(wàn)平平方米，預(yù)計(jì)計(jì)全年空置面面積在25萬(wàn)萬(wàn)平方米左右右。由于進(jìn)入入2006年年后，北侖的的居住氛圍逐逐漸好轉(zhuǎn)，空空置面積得到到控制，沒(méi)有有進(jìn)一步增加加。06年的慘淡淡狀況并未延延續(xù)到07年年來(lái)，07年年初，隨著整整體房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的大好，北北侖市場(chǎng)房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資、、商品房銷售售也呈現(xiàn)了一一個(gè)迅速上揚(yáng)揚(yáng)的狀態(tài)，并并且在商品房房銷售過(guò)程中中一直延續(xù)。。比較06年同同期商品房銷銷售狀況，雖雖然在數(shù)量上上沒(méi)有超越，，但相對(duì)來(lái)說(shuō)說(shuō)更穩(wěn)定平健健，更有利于于房市的長(zhǎng)期期利好發(fā)展。。宏觀市場(chǎng)小結(jié)結(jié)伴隨著全國(guó)房房市大漲，07年初的北北侖市場(chǎng)也一一改之前的冷冷淡局面，市市場(chǎng)成交量呈呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀高高的局面，使使得大量的滯滯留樓盤去化化迅速，新開開樓盤銷售火火熱……近幾年的北侖侖投資市場(chǎng)呈呈現(xiàn)出一個(gè)怪怪現(xiàn)象，即總總投資額持續(xù)續(xù)攀升，而房房地產(chǎn)投資額額持續(xù)下跌的的。之所以有有這樣的現(xiàn)象象產(chǎn)生是2002年，北北侖房地產(chǎn)市市場(chǎng)開始發(fā)展展的時(shí)候，房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上投入的資金金過(guò)多過(guò)快，，而北侖的人人口增加和住住房需求還沒(méi)沒(méi)有這么大，，因此過(guò)于超超前的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)在投資資離去之后開開始迅速降溫溫，到06年年房地產(chǎn)投資資比例已經(jīng)下下降到5％，，投資金額也也是與2002年基本持持平，而整個(gè)個(gè)北侖經(jīng)濟(jì)大大環(huán)境卻依然然高歌猛進(jìn)，，大量的企業(yè)業(yè)、工廠不斷斷在北侖崛起起，外來(lái)人口口不斷增加，，而北侖生活活區(qū)的規(guī)劃出出臺(tái)也使得北北侖的居住環(huán)環(huán)境和氛圍得得到了較大的的改善，自住住需求正在逐逐步釋放，當(dāng)當(dāng)然由于之前前的房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，投資占據(jù)據(jù)的比重過(guò)重重，市場(chǎng)清除除泡沫、消化化如此之多的的空置房源尚尚需時(shí)日。伴隨著07年年房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的良好開市市，低糜的狀狀況將得到相相應(yīng)地改善，，市場(chǎng)會(huì)逐漸漸回暖。因此此我們認(rèn)為重重新進(jìn)入北侖侖房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)經(jīng)逐漸到來(lái)。。第二部分DIERBUFEN寫字樓市場(chǎng)作為寧波市規(guī)規(guī)劃出未來(lái)十十大功能區(qū)塊塊之一的北侖侖港口區(qū)塊。。北侖目前正正著力打造““東北亞國(guó)際際航運(yùn)中心的的重要組成部部分、華東地地區(qū)制造業(yè)的的重要基地、、區(qū)域性現(xiàn)代代物流中心、、現(xiàn)代化濱海海新城區(qū)”，，這不僅對(duì)北北侖區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)產(chǎn)生重大影響響，同時(shí)也極極大刺激了商商業(yè)物業(yè)特別別是寫字樓市市場(chǎng)的健康成成長(zhǎng)。一直以來(lái)北侖侖區(qū)域經(jīng)濟(jì)雖雖然獲得了長(zhǎng)長(zhǎng)足的發(fā)展，，作為一個(gè)港港口城市，一一個(gè)現(xiàn)代化濱濱海城區(qū)，卻卻很難真正找找到一個(gè)商業(yè)業(yè)中心區(qū)，沒(méi)沒(méi)有一個(gè)大型型商場(chǎng)聚集區(qū)區(qū)，也沒(méi)有正正式意義上的的辦公物業(yè)，，這對(duì)于整個(gè)個(gè)正在迅速騰騰起的區(qū)域來(lái)來(lái)說(shuō)是相當(dāng)?shù)牡牟粎f(xié)調(diào)的。。不過(guò)這一問(wèn)題題伴隨著北侖侖新行政中心心的建成使用用將得到全面面的改變。整整個(gè)北侖以長(zhǎng)長(zhǎng)江路為中心心軸線發(fā)展，，包括北侖行行政中心、鳳鳳凰山主題公公園以及6月月動(dòng)工的君臨臨?北侖國(guó)際際商業(yè)中心、、長(zhǎng)江國(guó)際中中心、太平洋洋航運(yùn)中心大大廈等標(biāo)志性性大項(xiàng)目都位位于這條軸線線上，大批商商場(chǎng)、休閑街街區(qū)、寫字樓樓等進(jìn)駐，未來(lái)長(zhǎng)江路與與明州路交匯匯處將成為北北侖區(qū)的CBD。長(zhǎng)江路及以東東的東部商業(yè)業(yè)區(qū)域該區(qū)域?qū)?huì)是是最近幾年北北侖發(fā)展最快快的區(qū)域，依依托保稅區(qū)，，高起點(diǎn)的規(guī)規(guī)劃定位，豐豐富的土地資資源，行政中中心、港務(wù)大大廈、商務(wù)大大樓、君臨··北侖商業(yè)中中心項(xiàng)目的相相繼建成，外外資企業(yè)、大大型工廠的相相繼落戶大大大提升了區(qū)域域價(jià)值，北侖侖的總體規(guī)劃劃奠定了該區(qū)區(qū)域的發(fā)展后后勁。不過(guò)該該地區(qū)商業(yè)地地塊的形成需需要一定的時(shí)時(shí)間。代表樓樓盤：太平洋洋花園廣場(chǎng)、、繁佳公寓、、太陽(yáng)園、月月亮苑、京華華茗苑、藍(lán)天天公寓、都會(huì)會(huì)經(jīng)典、華庭庭公寓、高峰峰花園。[寫字樓個(gè)案案介紹]項(xiàng)目位置：北侖區(qū)長(zhǎng)江路路與明州路交交叉處開發(fā)商：：寧波開發(fā)區(qū)侖侖江房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司樓盤形態(tài)：總建6.5萬(wàn)萬(wàn)，商業(yè)面積積1-5F2萬(wàn)平米。產(chǎn)品類型：由一幢17層層一幢28層辦公組成，6F開始為辦辦公樓層層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米戶型：50-得房率：17Fl樓層76.4%；；28F樓層層72%大堂堂：2幢分別有兩個(gè)個(gè)入口朝東大大堂。電梯梯：17Fl樓速速度為2.5米/秒。國(guó)國(guó)產(chǎn)日立3部部28F樓速速度為2.5米/秒。國(guó)國(guó)產(chǎn)日立5部部空調(diào)調(diào)：自行安裝。車位位：地下兩層機(jī)械械停車位，約約400余個(gè)個(gè)。智能化系統(tǒng)：：5A智能化物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用用：3.2元/平平米·月開盤日期：06-11入住時(shí)間：08-03銷售價(jià)格：4500-6500元/平米，均價(jià)5500元/平米，層差60元元/平米銷售率：目前銷售率在在70％左右右。備注：目前商業(yè)部分分已確定由金金匯百貨入駐駐，年租金回回報(bào)8%。長(zhǎng)江國(guó)國(guó)際中中心從已購(gòu)購(gòu)買客客戶情情況來(lái)來(lái)看，，100平平米左左右的的戶型型去化化迅速速，主主要是是大量量投資資客主主選這這一面面積檔檔，其其總價(jià)價(jià)在55萬(wàn)萬(wàn)左右右，17F單層層16戶，，28F單單層20戶戶；5-6F為為整層層去化化，對(duì)對(duì)于本本項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)說(shuō)自用用客戶戶占據(jù)據(jù)7%，投投資30%。太平洋洋國(guó)際際大廈廈項(xiàng)目位位置：：北侖區(qū)區(qū)長(zhǎng)江江路與與明州州路交交叉處處開發(fā)發(fā)商商：太平洋洋土地地建設(shè)設(shè)有限限公司司樓盤形形態(tài)：：一幢5A智能23F辦公公樓，，1-3F為商商鋪，，一層層5.2米米，二二層4.2米，，三層4米。。層高：：標(biāo)準(zhǔn)層層高3.5米戶型：：45-130、300-700、1600（（整層層）得房率率：68-73%大堂堂：：2幢分別別有兩兩個(gè)入入口朝朝東大大堂。。電梯梯：：5部速度為為2.5米米/秒秒殼梯，，2部部品牌牌貨梯梯?？照{(diào)調(diào)：：自行安安裝。。車位位：：地上地地下200余個(gè)個(gè)智能化化系統(tǒng)統(tǒng)：中央繼繼承管管理系系統(tǒng)BMS，樓樓宇自自控系系統(tǒng)，，水電電抄表表系統(tǒng)統(tǒng)，計(jì)計(jì)算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)，閉閉路電電視監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)，，停停車車管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)，，移移動(dòng)動(dòng)通通訊訊增增益益系系統(tǒng)統(tǒng)，，暗暗保保智智能能系系統(tǒng)統(tǒng)等等。。物業(yè)業(yè)管管理理：：聯(lián)合合物物業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)用用：：2.58元元/平平米米··月月開盤盤日日期期：：06-6入住住時(shí)時(shí)間間：：08-03銷售售價(jià)價(jià)格格：：均價(jià)價(jià)4500元元，層層差差50元元/平平米米，，南南北北差差價(jià)價(jià)120元元/平平米米；；商商鋪鋪1F1.7萬(wàn)萬(wàn)-1.8萬(wàn)萬(wàn)元元/平平米米；；2F6500元元/平平米米左左右右，，3F4500元元/平平米米；；地地下下車車位位9萬(wàn)萬(wàn)/個(gè)個(gè)銷售售率率：：目前前銷銷售售率率在在60％％左左右右。從已已購(gòu)購(gòu)買買客客戶戶情情況況來(lái)來(lái)看看，，110平平米米左左右右的的戶戶型型去去化化迅迅速速，，其其總總價(jià)價(jià)在在50萬(wàn)萬(wàn)左左右右，，自自用用投投資資都都滿滿適適用用的的；；客客戶戶來(lái)來(lái)源源地地還還是是以以當(dāng)當(dāng)?shù)氐乜涂蛻魬魹闉樽钭钪髦髁αΦ牡目涂蛻魬羧喝?，，?dāng)當(dāng)然然也也有有少少數(shù)數(shù)的的寧寧波波客客戶戶做做投投資資（（顯顯少少））；；該該項(xiàng)項(xiàng)目目根根據(jù)據(jù)客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買情情況況參參考考項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身特特點(diǎn)點(diǎn)，，將將6-17F集集中中為為散散客客去去化化區(qū)區(qū)域域（（投投資資客客集集中中）），，4-5F、、17-23F大大面面積積去去化化；；北侖辦公樓物物業(yè)管理費(fèi)調(diào)調(diào)查案名物業(yè)管理費(fèi)支付期限備注太平洋花園廣場(chǎng)A、B樓2.5元/平米/月半年一付包括維修、電梯費(fèi)用保稅區(qū)發(fā)展大廈3元/平米/月半年一付有進(jìn)駐條件興農(nóng)大廈2.8元/平米/月半年一付包括維修、電梯費(fèi)用奧力孚大廈3元/平米/月半年一付一部電梯停用，物業(yè)費(fèi)實(shí)際收繳有困難保稅區(qū)商務(wù)大廈3.1元/平米/月半年一付包括維修、電梯費(fèi)用北侖辦公樓租租賃市場(chǎng)總體體檔次不高，，但是物業(yè)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)接近近寧波水平，，總體在2.5元--3.0元每月月/平米，不不過(guò)部分辦公公樓物業(yè)費(fèi)征征收困難，也也反映出物業(yè)業(yè)管理與服務(wù)務(wù)狀況還待提提高。寫字樓市場(chǎng)小小結(jié)北侖的寫字樓樓市場(chǎng)，伴隨隨著在06年年太平洋國(guó)際際大廈、長(zhǎng)江江國(guó)際中心的的開盤才開始始真正意義上上的顯現(xiàn)………從目前市場(chǎng)反反映狀況來(lái)看看，，北侖市市場(chǎng)對(duì)于這樣樣成規(guī)模的正正規(guī)寫字樓的的接受能力正正在逐步的加加強(qiáng)，且對(duì)于于寫字樓的配配置及其建筑筑品質(zhì)、配套套服務(wù)也是越越來(lái)越關(guān)注，，特別是一些些外資企業(yè)在在華分公司、、當(dāng)?shù)氐囊慌?guī)模企業(yè)、、大集團(tuán)，在在選擇辦公樓樓的時(shí)候往往往更關(guān)注的是是大樓本身帶帶來(lái)的檔次感感和內(nèi)部配套套服務(wù)，而不不是價(jià)格本身身。從目前在熟兩兩個(gè)寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目分析，這這兩幢寫字樓樓都集中在主主城區(qū)干道上上，交通便利利周邊配套齊齊全，其投資資客比重也相相對(duì)偏大在10%-15%，投資客客關(guān)注一個(gè)總總價(jià)在50萬(wàn)萬(wàn)左右；大面面積去化客戶戶群多，這跟跟辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)之前相對(duì)空空白，累計(jì)時(shí)時(shí)間長(zhǎng)有關(guān)；；從購(gòu)買客戶戶類型來(lái)看，，還是以外貿(mào)貿(mào)類企業(yè)占據(jù)據(jù)絕大多數(shù)。。DISANBUFEN自說(shuō)公寓市場(chǎng)第三部分與北侖辦公市市場(chǎng)形成鮮明明對(duì)比的，北北侖的小面積積公寓類產(chǎn)品品市場(chǎng)在整個(gè)個(gè)北侖房市中中占據(jù)著不可可動(dòng)搖的位置置，即使是在在06年北侖侖房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體都不理理想的情況下下，單身公寓寓的去化速度度還是相對(duì)比比較顯著的。。從市場(chǎng)開發(fā)上上來(lái)說(shuō)，公寓寓類產(chǎn)品的出出現(xiàn)在北侖也也是相當(dāng)有年年頭的，這跟跟北侖外資多多，外來(lái)技術(shù)術(shù)人員眾多，，租賃市場(chǎng)一一直處于大需需求有關(guān)。從從早期的住宅宅樓里夾帶的的一兩幢單身身公寓，到如如今“銀星苑苑”這樣成規(guī)規(guī)模、上檔次次的單身公寓寓樓盤，到““好麗登”這這樣全方位酒酒店式管理的的公寓的面市市這都是一個(gè)個(gè)市場(chǎng)不斷進(jìn)進(jìn)步，不斷進(jìn)進(jìn)化的過(guò)程………目前北侖市場(chǎng)場(chǎng)的在售小公公寓樓盤不多多，且大多數(shù)數(shù)處于尾盤階階段，市場(chǎng)消消化狀況良好好。思加·好旺角地理位置：長(zhǎng)長(zhǎng)江路和駱霞霞路的交接處處開發(fā)商：：寧波北侖思思加房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：寧寧波華之建筑筑設(shè)計(jì)有限公公司景觀設(shè)計(jì)：上上海愛建建筑筑景觀設(shè)計(jì)容積率：3.6樓盤形態(tài)：總總建2.6萬(wàn)萬(wàn)平米，由A座18/13F、B座座16/12F及裙樓組組成，A座為為規(guī)劃好麗登國(guó)際商商務(wù)酒店；B座為酒店式式公寓，裙樓樓為配套用房房。內(nèi)部配套套：會(huì)所、泳泳池總戶數(shù)：461戶面積范圍：40-46㎡㎡價(jià)格范圍：4550-5800元/㎡，均價(jià)：：5300元元/㎡（南南北差價(jià)600元/㎡、、層差價(jià)50元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1200元/平米停車位：209物業(yè)管理：聯(lián)聯(lián)合物業(yè)；1元/平米··月[未交付公寓寓個(gè)案介紹]裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分：建建筑結(jié)構(gòu)：整整棟建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)采用現(xiàn)澆剪剪立墻結(jié)構(gòu)；；墻面：裙樓樓墻干掛大理理石面；外窗窗：雙層中空空玻璃落地窗窗；電梯：三三菱高速電梯梯5部；入戶戶口：采用可可視對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)單位住宅部分分：門：B樓樓進(jìn)戶門為高高檔安全防盜盜門；窗：外外窗采用高檔檔電泳鋁合金金，落地玻璃璃；衛(wèi)浴設(shè)置置：TOTO；廚房設(shè)置置：品牌油煙煙機(jī)+電磁爐爐+高檔櫥柜柜；墻面及天天花板：室內(nèi)內(nèi)優(yōu)質(zhì)乳膠漆漆；地面：進(jìn)進(jìn)口實(shí)木免漆漆地板；家具具：送床+床床頭柜2+衣衣柜1+沙發(fā)發(fā)1+茶幾1+餐桌1+餐椅2+寫寫字臺(tái)1+寫寫字椅1；電電器：32寸寸夜晶彩電+海兒空調(diào)+美的冰箱+美的電磁爐爐+歐式油煙煙機(jī)+熱水器器好旺角A座座是專門針針對(duì)投資者的的公寓式酒店店，交由專業(yè)業(yè)酒店管理公公司經(jīng)營(yíng)，投投資者在購(gòu)房房同時(shí)可以獲獲得8年年的租約，每每年可以獲取取總房?jī)r(jià)8.28%的的稅后租金金回報(bào)。并且且每年享受20天的的不記名免費(fèi)費(fèi)入住期。銀星苑地理位置：明明州西路和松松花江路的交交接處開發(fā)商：：寧波寧盛置置業(yè)景觀設(shè)計(jì)：加加拿大GA物業(yè)顧問(wèn)：戴戴德梁行容積率：2.5綠地率：32.5%樓盤形態(tài)：總總建3.8萬(wàn)萬(wàn)平米，由一一幢12層、、三幢15F高層組成總戶數(shù)：500余戶（2號(hào)樓未開160戶左右右）面積范圍：40-75㎡㎡（15F高高層2梯8戶戶）價(jià)格范圍：：均價(jià)：5200元元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：：1000元/平米米開盤時(shí)間：：2006.6交付時(shí)間：：2007.7物業(yè)管理：：聯(lián)合物業(yè)業(yè)；1.5元/平米米·月47.3平平米50.98平米39.71平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：：地板及踢腳腳線：國(guó)產(chǎn)產(chǎn)知名品牌牌（12MM厚耐磨磨復(fù)合地板板）；地磚磚、墻面瓷瓷磚：冠軍軍、現(xiàn)代；；廚房櫥具具：美晟、、勝龍（整整體櫥具））；衛(wèi)生潔潔具：吉事事多、箭牌牌；籠頭（（淋浴、洗洗臉、廚房房）：吉事事多、箭牌牌；電熱水水器：阿里里斯頓；墻墻面乳膠漆漆：立邦、、多樂(lè)士；；空調(diào)：格格力、惠康康；脫排油油煙機(jī)、燃燃?xì)庠?、浴浴霸：華寶寶、萊特、、普田。已購(gòu)客戶類類型：從目前的銷銷售狀況來(lái)來(lái)看，50平米去化化最快，從從購(gòu)買用途途來(lái)看，投投資自用相相對(duì)平衡；；除一般購(gòu)購(gòu)買行為外外，企業(yè)為為高層員工工購(gòu)買居所所也占據(jù)了了相當(dāng)部分分。[已已交交付付公公寓寓個(gè)個(gè)案案介介紹紹]繁佳佳公公寓寓地理理位位置置：：長(zhǎng)長(zhǎng)江江路路與與華華山山路路交交匯匯處處開發(fā)發(fā)商商：：寧寧波波經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)總總公公司司建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：中中國(guó)國(guó)美美院院風(fēng)風(fēng)景景設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院行銷銷企企劃劃：：圓圓業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)港港城城房房產(chǎn)產(chǎn)主要要述述求求：：城城市市之之心心，，全全景景觀觀美美學(xué)學(xué)華華宅宅占地地面面積積：：22944㎡㎡總建建筑筑面面積積：：63649㎡㎡（（單單身身公公寓寓0.9萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡））單身身公公寓寓總總套套數(shù)數(shù)：：150套套（（一一層層18戶戶））面積積范范圍圍：：35-70㎡㎡主力力面面積積：：56㎡㎡得房房率率：：70%價(jià)格格范范圍圍：：4000-5600元元/㎡㎡；；均均價(jià)價(jià)：：5000元元/㎡㎡銷售售率率：：目目前前只只余余部部分分高高樓樓層層40平平米米左左右右公公寓寓付款款方方式式：：一一次次性性、、按按揭揭都都為為95折折（（優(yōu)優(yōu)惠惠開開盤盤前前98折折，，付付定定金金5萬(wàn)萬(wàn)元元，，十十天天內(nèi)內(nèi)付清清余余款款））首首付付40%，，按按揭揭10、、15、、20年年；；））開盤盤日日期期：：2005年年4月月裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：約約800元元/平平方方米米電梯三部部；帶有有熱水器器、洗浴浴房、煤煤氣灶等等；彩鋁鋁合金低低窗臺(tái)飄飄窗；邊邊套采用用轉(zhuǎn)角景景觀窗；；陽(yáng)臺(tái)采采用封閉閉式彩鋁鋁合金；；可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)；紅外外線自動(dòng)動(dòng)報(bào)警系系統(tǒng)；閉閉路監(jiān)控控系統(tǒng)；；保安24小時(shí)時(shí)智能巡巡邏；高高速寬帶帶網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)；消消防報(bào)警警控制系系統(tǒng)。優(yōu)勢(shì)分析析：1、位于于新規(guī)劃劃的新行行政中心心，地段段較佳，，升值潛潛力較大大；2、周圍圍除都會(huì)會(huì)經(jīng)典有有單身公公寓其他他樓盤無(wú)無(wú)相同產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃，故競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力?。?、小區(qū)區(qū)綠化面面積較大大，給人人比較休休閑寬松松的舒服服感覺(jué)；；4、準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房銷售售劣勢(shì)分析析：1、緊鄰鄰長(zhǎng)江路路，來(lái)往往車輛較較多，粉粉塵噪音音影響較較大。2、目前前已成準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房，，戶型設(shè)設(shè)計(jì)與資資料宣傳傳有差距距，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)有立柱柱；，錦港佳園園地理位置置：姚北北快速路路以北，，太河路路以東開發(fā)商商：北北侖天一一開發(fā)有有限公司司行銷企劃劃：寧波波開元房房產(chǎn)廣告述求求：新北北侖中學(xué)學(xué)北侖第第一學(xué)府府，人文文經(jīng)典社社區(qū)占地面積積：31808㎡建筑面積積：52270㎡（單單身公寓寓3600㎡））容積率率：1.65綠化率率：35%建筑密度度：30%總套數(shù)數(shù)：60套（（單身公公寓）面積范圍圍：57-70㎡主力面積積：60㎡價(jià)格范圍圍：3200-4000元/㎡（無(wú)無(wú)裝修））；均價(jià)價(jià)：3800元元/㎡付款方式式：一次次性、按按揭首付付40%物業(yè)費(fèi)費(fèi)：0.3元元/㎡.月開盤日期期：2004.7交付日期優(yōu)勢(shì)分析析：1、周圍圍配套比比較齊全全；2、緊鄰鄰沿河綠綠化帶；；3、周邊邊的人文文氛圍較較好，書書香了繞繞；劣勢(shì)分析析：1、單身身公寓戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)不夠合合理；2、做為為單身公公寓，面面積過(guò)大大；3、單身身公寓沿沿街，處處于整個(gè)個(gè)小區(qū)的的較差位位置；4、只是是簡(jiǎn)單裝裝修，不不配備生生活設(shè)施施。御苑會(huì)所所地理位置置：新大大路與恒恒山路交交匯處開發(fā)商商：寧寧波開發(fā)發(fā)區(qū)天興興房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司行銷企劃劃：宏潤(rùn)潤(rùn)新世紀(jì)紀(jì)酒店管理理：上海海宏邦經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理有限公公司主要述求求：隱世世尊享.精裝酒酒店公寓寓總建面積積：9600㎡㎡綠化率率：一一幢無(wú)綠綠化產(chǎn)品類型型：一幢幢11層層的單身身公寓總戶數(shù)數(shù)：136戶戶面積范圍圍：26㎡、42㎡、、55㎡㎡主力面積積：42㎡分布樓層層：3-11F得房率率：76%價(jià)格范圍圍：5800-8100元/㎡；均均價(jià)：6500元/㎡㎡付款方式式：一次次性、按按揭首付付50%物業(yè)費(fèi)費(fèi)：1.2元元/㎡.月開盤日期期：2004.12交付日期裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：1000元元/平方方米外墻：高高級(jí)彈性性涂料；；大堂：：大理石石或其他他石料，，墻面采采用內(nèi)墻墻面磚或或彈性涂涂料；走走道：高高級(jí)拋光光磚，墻墻面采用用彈性涂涂料或高高級(jí)墻紙紙；電梯梯：品牌牌電梯；；窗：彩彩色鋁合合金飄窗窗；水電電：一戶戶一表；；配備電電話接口口，有線線電視接接口，寬寬帶接口口；櫥柜柜：高級(jí)級(jí)歐式；；阿波淋淋浴房；；A.O.史密密斯電熱熱水器；；上海申申花燃?xì)鈿庠?；上上海賽雅雅脫排油油煙機(jī)；；LG分分體式空空調(diào)；TOTO衛(wèi)生潔潔具；德德國(guó)萊爾爾水龍頭頭；智能能卡門鎖鎖門鎖；；材源帝帝實(shí)木門門；圣象象復(fù)合地地板；立立邦涂料料；可視視對(duì)講系系統(tǒng)、電電子門禁禁系統(tǒng)。。優(yōu)勢(shì)分析析：1、南北北朝向，，戶型設(shè)設(shè)計(jì)較合合理，面面積能充充分利用用；2、精裝裝修酒店店公寓，，由一流流酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理公司統(tǒng)統(tǒng)一管理理，3年年每年6%的固固定回報(bào)報(bào),為投投資者及及其他客客戶提供供方便；；3、臨北北侖繁華華地段，，交通方方便；4、有樣樣板房，，裝修檔檔次較高高；5、周邊邊地段成成熟，生生活配套套齊全，，日常生生活方便便劣勢(shì)分析析：1、附近近賓館較較多，入入住客戶戶分流；；2、建筑筑形態(tài)單單一，只只有一幢幢；3、周邊邊建筑較較多，低低層采光光較差；；4、地處處市中心心地段人人員較為為復(fù)雜；；時(shí)代先鋒鋒地理位置置：新大大路開發(fā)商商：個(gè)個(gè)人代理商商：華華夏偉業(yè)業(yè)主要述述求：：低總總價(jià)，，高回回報(bào)總建面面積：：530㎡㎡容積積率率：4.0建筑行行態(tài)：：1幢幢7F的單單身公公寓總戶戶數(shù)數(shù)：90套套面積范范圍：：22-36㎡㎡主力面面積：：30㎡得房房率率：70%價(jià)格范范圍：：3700-5200元元/㎡㎡平均價(jià)價(jià)格：：4300元/㎡付款方方式：：不優(yōu)優(yōu)惠。。首付付50%，，按揭揭10年；；一次次性付付款開盤日日期：交付日期：裝修標(biāo)準(zhǔn)：：800元元/㎡三菱電梯一一部；防火火防盜門；；鋁合金窗窗戶；地面面復(fù)合木地地板；裝修修色調(diào)藍(lán)白白相間，墻墻面為淺色色涂料；廚廚房三件套套（櫥柜、、脫排、電電磁爐），，衛(wèi)浴三件件套（面盆盆、座便器器、淋浴房房），電熱熱水器，通通訊端口，，寬帶入戶戶；衣柜；；水電：一一戶一表；；寫字臺(tái)一一張；配備備電話接口口，有線電電視接口，，寬帶接口口；每戶門門口安裝感感應(yīng)燈。優(yōu)勢(shì)分析：：1、地理位位置較好，，位于繁華華的新大路路；2、面積小小，總價(jià)低低，客戶較較能承受；；3、現(xiàn)房銷銷售，帶精精裝修樣板板房；劣勢(shì)分析：：1、由原來(lái)來(lái)的東方商商廈改裝，，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)經(jīng)使用12年；2、東西朝朝向，戶型型單一；3、公攤面面積較大，，得房率低低；4、無(wú)車位位，停車不不方便；5、沿街比比較吵，噪噪音大濱海先鋒地理位置：：新大路與與新建路交交匯處開發(fā)商商：北侖經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總總公司代理商商：自銷設(shè)計(jì)公司：：寧波新城城建筑設(shè)計(jì)計(jì)公司物業(yè)公司：：佳佳物業(yè)業(yè)主要述求：：城市之心心，全景觀觀美學(xué)華宅宅占地面積：：3886㎡總建面積：：10104㎡容積率率：2.6元/㎡.月面積范圍：：37-54㎡主力面積：：42㎡樓層分布布：3-10F得房率率：75%價(jià)格范圍圍：4800-5300元/㎡；均均價(jià)：5100元/㎡㎡付款方式式：開盤盤前98折，付付定金5萬(wàn)元，，十天內(nèi)內(nèi)付清余余款；首首付40%。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：400元/㎡水電：一一戶一表表；電梯梯：兩部部；對(duì)講講系統(tǒng)、、電子門門禁系統(tǒng)統(tǒng)；衣柜柜；配備備電話接接口，有有線電視視接口，，寬帶接接口；復(fù)復(fù)合地板板；簡(jiǎn)易易廚房，，脫排、、櫥柜、、電磁爐爐；衛(wèi)生生間：防防滑地磚磚、浴霸霸、熱水水器、淋淋浴房；；窗：彩彩色鋁合合金窗；；優(yōu)勢(shì)分析：1、臨北侖繁繁華地段，交交通方便；2、周圍生活活配套設(shè)施齊齊全；3、地段的優(yōu)優(yōu)勢(shì)吸引了部部分投資客；；劣勢(shì)分析：1、東西朝向向建筑形態(tài)單單一；2、只有一幢幢；3、緊鄰繁華華新大路，噪噪音較大；4、戶型設(shè)計(jì)計(jì)不合理，廚廚房衛(wèi)生間與與床安放位置置相對(duì)；5、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較低；6、不具備售售樓處，基本本靠?jī)?nèi)部客戶戶與關(guān)系戶帶帶動(dòng)銷售；地理位置：新新大路以西，，壩頭路以北北開發(fā)商：：寧波華盛房房地產(chǎn)有限公公司（自銷））物業(yè)公司：佳佳佳物業(yè)占地面積：46342㎡㎡建筑面積：8.1萬(wàn)㎡（（單身公寓1152㎡））容積率：：1.75綠化率：：30%單身公寓套數(shù)數(shù)：約24套套（白胚）主力面積：48㎡得房率：：73%樓層范圍：3-6F價(jià)格范圍：4080-4800元/㎡；均價(jià)：：4400元元/㎡付款方式：一一次性、按揭揭（首付40%）物業(yè)費(fèi)：：0.3元/㎡.月開盤日期：2004.12交付日期：2005.8新華園優(yōu)勢(shì)分析：1、總套數(shù)少少，開盤時(shí)間間較早；2、現(xiàn)房銷售售，即可入住??；3、周圍配套套較全，緊鄰鄰超市、銀行行等，生活較較方便；4、比鄰寧波波職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院，利于出出租；5、長(zhǎng)方形設(shè)設(shè)計(jì)，兩邊通通風(fēng)。劣勢(shì)分析：1、目前周圍圍配套設(shè)施不不全，生活不不方便；2、前面道路路正在施工，，塵土飛揚(yáng)，，環(huán)境較差；；3、單身公寓寓位于整個(gè)樓樓盤的拐角處處，兩面鄰路路，噪音大；；4、朝向東西西，通風(fēng)效果果不好樓與樓樓之間依次排排列，無(wú)景觀觀小品設(shè)計(jì)，，感覺(jué)擁擠；；5、3F陽(yáng)臺(tái)臺(tái)被2F的店店鋪突出部分分遮住一半，，采光不好青林嘉苑地理位置：人人民北路與廬廬山路交匯處處開發(fā)發(fā)商商：：寧寧波波市市北北侖侖區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)建建設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)公公司司行銷銷企企劃劃：：寧寧波波名名古古房房產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃物業(yè)業(yè)公公司司：：開開發(fā)發(fā)商商自自身身物物業(yè)業(yè)；；物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：：0.3元元/月月.㎡㎡主要要訴訴求求：：森森呼呼吸吸，，享享受受都都市市新新貴貴生生活活容積積率率：：1.5綠化化率率：：35%產(chǎn)品品分分析析：：占占地地面面積積約約4萬(wàn)萬(wàn)平平方方總總建建6萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡（（單單身身公公寓寓1.3萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡））13幢幢多多層層、、5幢幢聯(lián)聯(lián)排排別墅墅、、1幢幢單單身身公公寓寓總戶戶數(shù)數(shù)：：?jiǎn)螁紊砩砉⒃?60戶戶（（精精裝裝修修））裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：800元元/㎡㎡得房房率率：：?jiǎn)螁紊砩砉⒃?3%面積積范范圍圍：：30-65㎡㎡；；分分布布樓樓層層：：2-5F均價(jià)價(jià)：：4100元元/㎡㎡主力力面面積積：：50㎡㎡開盤盤日日期期：：2004.6交付付日日期期：：2005.10單身身公公寓寓裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：800元元/平平方方米米電梯一一部；；防火火防盜盜門，，鋁合合金窗窗戶；；內(nèi)部部裝修修以休休閑為為主基基調(diào)；；墻體體為淺淺色涂涂料，，復(fù)合合木地地板，，廚房房三件件套（（櫥柜柜、脫脫排、、電磁磁爐）），衛(wèi)衛(wèi)浴三三件套套（面面盆、、座便便器、、淋浴浴房）），配配備電電器插插座，，電熱熱水器器，通通訊端端口，，寬帶帶入戶戶；LG電電視機(jī)機(jī)、掛掛式空空調(diào)；；床；；電腦腦桌。。優(yōu)勢(shì)分分析：：1、戶戶戶朝朝南，，南北北通透透，每每戶層層高2.9米；；2、庭庭院內(nèi)內(nèi)人車車分流流，守守衛(wèi)、、巡更更、對(duì)對(duì)講、、電子子監(jiān)控控、紅紅外線線報(bào)警警系統(tǒng)統(tǒng)五重重保安安；3、樓樓盤品品質(zhì)在在大契契相對(duì)對(duì)較好好；4、未未來(lái)規(guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯，，升值值空間間可預(yù)預(yù)見小小區(qū)所所處的的地段段交通通便捷捷；劣勢(shì)分分析：：1、位于人人民北北路，，目前前周邊邊生活活配套套不很很齊全全；2、景觀較較差；；3、周圍環(huán)環(huán)境欠欠佳，，衛(wèi)生生較差差，粉塵污污染大大，與與廣告告宣傳傳有差差距；；4、大大走廊廊式高高密度度的布布局導(dǎo)導(dǎo)致采采光通通風(fēng)、、安全全性、、私密密性都都較差差；5、單單身公公寓朝朝向?yàn)闉闁|西西，不不通風(fēng)風(fēng)；單單身公公寓為為沿街街弧行行設(shè)計(jì)計(jì)，噪噪音較較大；；目前單身公公寓租賃市市場(chǎng)狀況：：北侖單身公公寓買賣市市場(chǎng)紅火的的另一個(gè)原原因就是，，北侖異常常火熱的單單身公寓租租賃市場(chǎng)。。同樣面積積段與寧波波大市場(chǎng)接接近的高租租金成為投投資客利益益驅(qū)使的主主動(dòng)力。單身公寓市市場(chǎng)小結(jié)單身公寓和和酒店式公公寓等“低低總價(jià)、高高回報(bào)”的的產(chǎn)品成為為06年北北侖市場(chǎng)的的寵兒。購(gòu)買該產(chǎn)品品的客戶群群主要集中中在年輕的的異地購(gòu)房房人群和投投資客身上上；前著著多為一次次置業(yè)，對(duì)對(duì)產(chǎn)品的總總價(jià)相對(duì)比比較看中；；后者對(duì)其其周邊環(huán)境境比較看重重，幾、要要生活便利利，容易出出租。從購(gòu)買面積積來(lái)看，目目前購(gòu)買單單身公寓的的客戶群購(gòu)購(gòu)買面積段段集中在40-50左右，總總價(jià)集中在在25萬(wàn)左左右。由于北侖本本身區(qū)域比比較小，對(duì)對(duì)地段的要要求不高，，周邊生活活配套齊全全的更容易易促進(jìn)銷售售。目前單身公公寓各類性性產(chǎn)品在市市場(chǎng)上相繼繼出現(xiàn)，可可以從另一一個(gè)側(cè)面反反映北侖單單身公寓市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也在日益益激烈。第四部分DISIBUFEN土地市場(chǎng)狀況國(guó)土局交易日期詳細(xì)地址占地面積用地性質(zhì)成交價(jià)格成交單位寧波市國(guó)土資源局北侖分局2006-9-25恒山路南、東河路地塊1311.65住宅262.33萬(wàn)元寧波新城建筑設(shè)計(jì)有限公司寧波市國(guó)土資源局北侖分局2006-9-25汽配園錢塘江南路西、龍角山路南A、B地塊25274.78商住3791.217萬(wàn)元寧波派舍置業(yè)有限公司北侖區(qū)域市市場(chǎng)本身非非工業(yè)類土土地交易少少，地塊相相對(duì)較小。。特別是在05年以后后，06年年更是由于于由于國(guó)家家擔(dān)心投資資過(guò)熱，出出臺(tái)多項(xiàng)金金融政策，，這使得開開發(fā)商的資資金鏈?zhǔn)址殖跃o，伴伴隨著土地地成本、建建安成本等等樓盤前期期開發(fā)成本本的進(jìn)一步步增加，出出讓土地更更是少之又又少。05年下半半年起到06年末北北侖區(qū)域非非工業(yè)用地地出讓共兩兩塊。第五部分DIWUBUFEN項(xiàng)目本身隨著體藝中中心的落成成，該區(qū)域域極具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)潛力。該該區(qū)域集體體藝，商業(yè)業(yè)，學(xué)校，，住宅為一一體，超前前的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、得天天獨(dú)厚的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)、、日益完善善的配套設(shè)設(shè)施，其潛潛在的升值值優(yōu)勢(shì)將吸吸引購(gòu)房者者的關(guān)注。。其代表樓樓盤為：里里仁花園、、黃金海岸岸、錦港佳佳園、天興興嘉園、學(xué)學(xué)府茗苑、、高德公寓寓。從目前來(lái)看看項(xiàng)目區(qū)域域居住氛圍圍尚不成熟熟，相關(guān)配配套還為全全面投入使使用，但相相信在未來(lái)來(lái)的3-5年內(nèi)，隨隨著北侖行行政中心，，體育中心心、客運(yùn)中中心的投入入使用，大大量住宅小小區(qū)的交付付入駐，本本區(qū)域的居居住氛圍將將大為改善善，必將帶帶動(dòng)周邊商商業(yè)的蓬勃勃發(fā)展。黃山路及以以南的南部部住宅區(qū)域域：項(xiàng)目總體體概況：【君臨··北侖國(guó)國(guó)際商業(yè)業(yè)中心】】地處北北侖區(qū)行行政中心心區(qū)，北北承北侖侖區(qū)政府府新行政政大樓南南臨15萬(wàn)人口口大型居居住社區(qū)區(qū)，東臨臨鳳凰山山主題公公園；西西接北侖侖體藝中中心，靠靠近規(guī)劃劃科技活活動(dòng)館、、大劇院院和客運(yùn)運(yùn)中心。。項(xiàng)項(xiàng)目占地地面積220畝畝，總建建筑面積積33萬(wàn)萬(wàn)㎡，其其中商業(yè)業(yè)面積18萬(wàn)㎡㎡。目前項(xiàng)目目施工到到3-4F左右右，預(yù)計(jì)計(jì)將在08年初初交付使使用，目目前項(xiàng)目目南側(cè)、、西側(cè)各各有一塊塊空地把把本項(xiàng)目目與周邊邊住宅居居于間隔隔開。相相關(guān)配套套尚未建建造完成成，整體體市場(chǎng)氣氣氛不成成熟。項(xiàng)目毗鄰鄰?fù)顿Y近近8億元元的鳳凰凰山主題題樂(lè)園，，中國(guó)女女排指定定主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)——寧寧波最大大的體藝藝中心近近在咫尺尺。另有有麗晶國(guó)國(guó)際大酒酒店（五五星級(jí)））、市民民廣場(chǎng)、、行政辦辦公區(qū)、、規(guī)劃中中的科技技館、大大劇院及及可供15萬(wàn)人人居住的的高級(jí)住住宅區(qū)環(huán)環(huán)繞周圍圍，以行行政中心心區(qū)為核核心的北北侖新城城區(qū)已經(jīng)經(jīng)形成。。作為北北侖區(qū)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化和商商貿(mào)中心心，新行行政中心心區(qū)交通通便捷，，消費(fèi)潛潛力巨大大，投資資前景無(wú)無(wú)限。同三高速速、通途途路、江江南公路路等多條條快速交交通線路路40分分直通寧寧波，輕輕軌1號(hào)號(hào)線的建建成更將將使北侖侖到寧波波更為快快捷方便便。5條條長(zhǎng)途公公交車運(yùn)運(yùn)營(yíng)于寧寧波與北北侖之間間，加上上即將動(dòng)動(dòng)工，于于2007年7月份建建成的客客運(yùn)中心心站，寧寧波北侖侖之間的的接觸將將更為親親密。鐵鐵路蕭甬甬線北侖侖至寧波波支線已已成為連連接港口口、貫通通全國(guó)的的運(yùn)輸大大動(dòng)脈，，一個(gè)個(gè)以港口口為中心心，鐵、、公、水水等各種種運(yùn)輸方方式配套套齊全的的綜合集集疏運(yùn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)已初初具規(guī)模模，為北北侖的經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)和社會(huì)會(huì)發(fā)展奠奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。周邊配置置交通狀狀況：一層層面面二層層面面三層層面面四層層面面項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)分布狀狀況：項(xiàng)目SWOT分分析：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)分析(Strength)1、地塊塊較完整整，建筑筑特色顯顯著；2、地塊塊占地面面積較大大，自身身配套全全面，獨(dú)獨(dú)立SHOPPINGMALL；；3、周邊邊沒(méi)有高高層建筑筑，視野野開闊；；4、地塊塊緊靠長(zhǎng)長(zhǎng)江路，，無(wú)論到到北侖城城區(qū)還是是寧波都都相當(dāng)便便利，且且加上軌軌道1號(hào)號(hào)線即將將開工，，交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)十分分明顯；；5、地塊塊北側(cè)大大面積市市民廣場(chǎng)場(chǎng)，為項(xiàng)項(xiàng)目增添添大景觀觀優(yōu)勢(shì)；；6、周邊邊區(qū)行政政中心、、體藝中中心，客客運(yùn)中心心遍布相相關(guān)配套套相當(dāng)齊齊全7、鳳凰凰山主題題樂(lè)園火火熱開玩玩，幫助助本項(xiàng)目目提前積積聚人氣氣；8；項(xiàng)目目統(tǒng)一招招商/實(shí)實(shí)行商鋪鋪?zhàn)赓U，，統(tǒng)一招招商的原原則，保保證進(jìn)駐駐商家的的最優(yōu)組組合，形形成互補(bǔ)補(bǔ)和互利利的良性性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境。項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)分析（（Weakness））1、處于于城市主主干道的的路邊，，過(guò)往車車輛較多多，會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生噪音音污染；；2、地塊塊周邊住住宅的入入駐需要要一定的的時(shí)間，，人流積積聚還需需要等待待；3、北侖侖污染較較重的認(rèn)認(rèn)識(shí)在消消費(fèi)者心心中比較較牢固，，給銷售售帶來(lái)一一定的難難度；4、北侖侖是一個(gè)個(gè)區(qū)級(jí)城城區(qū)，居居民數(shù)量量、居民民消費(fèi)力力等相對(duì)對(duì)薄弱，，招商比比較困難難；5、開發(fā)發(fā)商在當(dāng)當(dāng)?shù)刂炔桓吒?，品牌牌形像樹樹立欠缺缺?、本案案寫字樓樓/個(gè)性性公寓體體量不大大，形不不成規(guī)模模；7、北侖侖屬于城城市交通通末梢，，人口支支撐目前前不足；；項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)分析(Opportunity)1、周邊邊住宅項(xiàng)項(xiàng)目和鳳鳳凰山公公園的興興盛，給給了商業(yè)業(yè)以充足足的人流流保證，，是招商商的一大大亮點(diǎn)，，也為銷銷售做了了鋪墊；；2、北侖侖區(qū)政府府政策的的支持是是本案最最大的優(yōu)優(yōu)勢(shì)之一一，可以以給商家家切實(shí)的的保障和和無(wú)限信信心；3、項(xiàng)目目整體規(guī)規(guī)劃到位位是北侖侖唯一的的大型商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)，幾乎乎沒(méi)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，且相相對(duì)于寧寧波等周周邊的成成功同類類物業(yè)也也有諸多多的亮點(diǎn)點(diǎn)，如超超大的地地下停車車場(chǎng)等；；4、北侖區(qū)有有大量的私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主、小小作坊主，潛潛在投資市場(chǎng)場(chǎng)巨大；5、北侖房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷銷手段相對(duì)比比較單一和滯滯后，新進(jìn)營(yíng)營(yíng)銷模式的引引進(jìn)對(duì)市場(chǎng)具具有強(qiáng)力的引引導(dǎo)和宣傳效效果；6、北侖房地地產(chǎn)市場(chǎng)缺少少品牌開發(fā)商商，而華辰地地產(chǎn)的品牌將將會(huì)使項(xiàng)目極極具號(hào)召力；；項(xiàng)目威脅分析析(Threaten)1、目前地段段的不成熟；；2、本產(chǎn)品市市場(chǎng)的接受度度的不確定性性；3、小體量偏偏郊區(qū)寫字樓樓/個(gè)性公寓寓項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)接受度情況況；4、消費(fèi)交通通動(dòng)線不發(fā)達(dá)達(dá)；5、當(dāng)?shù)貥潜P盤的銷售周期期普遍相對(duì)比比較長(zhǎng)，對(duì)于于項(xiàng)目開發(fā)資資金高要求（（特別是招商商類項(xiàng)目）；；第六部分DILIUBUFEN產(chǎn)品建議建議的原因地段本身：周邊配套尚不不成熟，針對(duì)對(duì)客戶群嚴(yán)重重缺乏；產(chǎn)品本身：市市場(chǎng)接受度狀狀況不明確；；宣傳手法：嚴(yán)嚴(yán)重缺乏相應(yīng)應(yīng)的宣傳推廣廣，閉門造車車；相關(guān)建議：整體檔次定位位：考慮到本項(xiàng)目目鄰近鳳凰山山主題樂(lè)園，，與旁邊高端端酒店物業(yè)麗麗晶國(guó)際大酒酒店互補(bǔ)定位位，定位在軟軟硬件設(shè)施達(dá)達(dá)到三星或四四星級(jí)（并不不一定參與評(píng)評(píng)星級(jí)）的旅旅游渡假類公公寓，且由國(guó)國(guó)際知名商務(wù)務(wù)酒店或商務(wù)務(wù)公寓管理公公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)營(yíng)操作；突出出家居型渡假假酒店的概念念；戶型配比建議議：為保證以后經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中物物業(yè)高的出租租率，建議產(chǎn)產(chǎn)品宜設(shè)計(jì)為為多種套型產(chǎn)產(chǎn)品相互結(jié)合合，以保證產(chǎn)產(chǎn)品在整體相相對(duì)高端的情情況下層次高高低的銜接及及多樣性，滿滿足不同客戶戶的需求，建建議主力產(chǎn)品品設(shè)計(jì)為三個(gè)個(gè)層次：個(gè)性公寓：一室一廳50平方米左左右占45%；小一室一廳50平方米以以下占35%；大一室一廳60-80平方方米占20%；整體檔次定位位：考慮到本本項(xiàng)目商業(yè)體體量龐大，而而寫字樓體量量相對(duì)偏小，，我們?cè)诙ㄎ晃坏臅r(shí)候要適適當(dāng)做精，針針對(duì)項(xiàng)目本身身位于新行政政中心附近，，把客戶群定定位在相關(guān)的的律師事務(wù)所所、會(huì)計(jì)事務(wù)務(wù)所、外貿(mào)公公司等行業(yè)戶型配比建議議：針對(duì)本項(xiàng)目體體量較小的特特質(zhì)，結(jié)合我我們定位的事事務(wù)所類型的的客戶群，我我們?cè)趧澐置婷娣e段時(shí)相對(duì)對(duì)的可以把面面積段適當(dāng)劃劃小，注意整整體采光、通通風(fēng)狀況。寫字樓：?jiǎn)翁仔兔娣e段段在：30-80平平米整體檔次定位位：由于項(xiàng)目商業(yè)業(yè)體量龐大，，我們?cè)诙ㄎ晃簧虡I(yè)類型的的時(shí)候，要?jiǎng)潉潊^(qū)域定位。。統(tǒng)一招商；統(tǒng)統(tǒng)一形象；統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；統(tǒng)統(tǒng)一營(yíng)銷；統(tǒng)統(tǒng)一管理；統(tǒng)統(tǒng)一服務(wù)！商鋪：A、、主主題題IT數(shù)數(shù)碼碼周周邊邊配配套套相相關(guān)關(guān)店店鋪鋪；；B、、大大型型酒酒店店，，餐餐飲飲中中心心；；C、、大大型型酒酒店店/主主題題婚婚沙沙廣廣場(chǎng)場(chǎng)及及相相關(guān)關(guān)配配套套店店鋪鋪；；D、、個(gè)個(gè)性性酒酒店店公公寓寓；；E、、百百貨貨商商場(chǎng)場(chǎng)；；F、、主主題題超超市市、、電電玩玩世世界界及及相相關(guān)關(guān)配配套套店店鋪鋪；；公寓客戶戶定位：：投資型型客戶、、青年自自住人群群如前所述述，按北北侖商務(wù)務(wù)公寓及及酒店公公寓已售售項(xiàng)目的的客戶分分析，可可知小戶戶型公寓寓的主要要購(gòu)買人人群為投投資型客客戶及部部分用以以自住的的年青人人群，北北侖區(qū)域域還有相相當(dāng)企業(yè)業(yè)購(gòu)買小小面積單單身公寓寓為高層層員工福福利用房房。投資型客客戶：主主要是因因?yàn)樾魬粜凸⒃⑿】們r(jià)價(jià)、高回回報(bào)的投投資特性性導(dǎo)致。。自住型客客戶：主主要為小小戶型公公寓低總總價(jià)，并并買不起起大面積積住房，，主要用用以自住住并過(guò)渡渡。企業(yè)購(gòu)買買客戶：：樓盤品品質(zhì)，地地段，上上班交通通比較重重要。寫字樓客客戶定位位：客戶戶職業(yè)類類型綜合：從客戶職職業(yè)來(lái)看看，外貿(mào)貿(mào)客戶占占了絕大大多數(shù)的的比例，，目前的的市場(chǎng)來(lái)來(lái)看，外外貿(mào)客戶戶將占到到60－－70％％，因此此如何針針對(duì)這一一客群設(shè)設(shè)置產(chǎn)品品，是非非常有必必要的。。從另外的的發(fā)展趨趨勢(shì)來(lái)看看，由于于地處新新政府旁旁，律師師事務(wù)所所性質(zhì)的的企業(yè)