蘇州吉祥酒店式公寓提案報(bào)告(定)

全程理念全程服務(wù)NCRCO.新潤(rùn)城置業(yè)——本報(bào)告的邏輯思路蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議08年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況分析08年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策分析板塊滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)園區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)成交套數(shù)（套）137296354934542338257成交面積（㎡）175162894133473114646589735260132005成交均價(jià)（元/㎡）9200750072008900700068006600成交套數(shù)合計(jì)套數(shù)：2858面積：33萬(wàn)㎡，均價(jià)7450元/平米蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)各片區(qū)成交分析表A4月成交匯總——數(shù)據(jù)來(lái)源365房產(chǎn)網(wǎng)

成交量上看，本月市區(qū)成交量較前期有了明顯的提升，各個(gè)區(qū)域已經(jīng)明顯開(kāi)始放量，4月共有24個(gè)新老樓盤上市，上市主力均依然來(lái)自于園區(qū)。

從上述圖標(biāo)我們可以發(fā)現(xiàn)，園區(qū)和新區(qū)占蘇州市場(chǎng)總成交量的很大的比重，究其原因，一是主城區(qū)限高，供應(yīng)房源較少，其次滄浪區(qū)、平江區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)在區(qū)間交接，地塊規(guī)模很難提升。園區(qū)作為開(kāi)發(fā)地塊，有著全新的規(guī)劃定位，價(jià)格和成交提升很快。區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交均價(jià)（元/平方米）金閶區(qū)16716431.156248.14滄浪區(qū)33436798.266993.43平江區(qū)50539451.155339.67園區(qū)942113679.759145.66高新區(qū)67865812.965338.92吳中區(qū)51672527.867947.20相城區(qū)83177960.585338.88表B5月成交匯總——數(shù)據(jù)來(lái)源365房產(chǎn)網(wǎng)

從整體市場(chǎng)銷售行情看，中小戶型出現(xiàn)熱銷，打折力度成為項(xiàng)目去化的重要因素，開(kāi)發(fā)商品牌、實(shí)力、口碑以及地段都成為去化至關(guān)重要的因素。

各區(qū)成交情況均有所增長(zhǎng)。其中園區(qū)依靠在消費(fèi)者心中強(qiáng)勢(shì)品牌地位和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，依然占據(jù)榜首；而相城區(qū)依靠個(gè)別新開(kāi)樓盤的熱銷和部分政策性住房簽售的支撐，成交量出乎意料的攀升至第二位；而金閶區(qū)由于區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)不足，區(qū)域成交量已經(jīng)連續(xù)兩月呈下跌趨勢(shì)。

從圖表中數(shù)據(jù)我們可以看到園區(qū)和吳中的成交比例在上半年的住宅成交面積中占有很大的比重，新區(qū)、相城區(qū)和古城區(qū)的成交總體比重相差不大。

從左圖表中數(shù)據(jù)我們分析得出，園區(qū)和吳中的住宅套數(shù)成交量所占較大比重,接近50%。而其余片區(qū)的成交套數(shù)的比例相差不大，吳中區(qū)的成交偏小，這與供應(yīng)量不無(wú)關(guān)系。

從上圖表分析來(lái)看，總體的住宅成交價(jià)格呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。07年5月至年底，增幅明顯，增幅達(dá)到1600元。進(jìn)入傳統(tǒng)的年終谷底，成交價(jià)格有所滑落，2月下滑幅度較大，接近去年5月份水平。進(jìn)入08年上半年銷售黃金期段，價(jià)格繼續(xù)走高，一度達(dá)到高峰。由于5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不全，表中價(jià)格有所滑落。整體價(jià)格在08年有所回暖，但未來(lái)市場(chǎng)方向取決于政策走向。蘇州住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)蘇州08年上半年區(qū)域成交價(jià)格

從上圖表分析來(lái)看，各片區(qū)價(jià)格相差較大，其中由于園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，區(qū)域均價(jià)一枝獨(dú)秀。吳中片區(qū)價(jià)格也接近了8000左右，前景看好。古城區(qū)價(jià)格區(qū)位居中，但上漲空間非常大。新區(qū)和相城區(qū)的均價(jià)相差無(wú)幾，區(qū)域力量不可小視。銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，蘇州樓市有回暖跡象，成交量有明顯提升;目前蘇州樓市現(xiàn)狀是樓市不溫不火，房?jī)r(jià)出現(xiàn)僵持狀態(tài);住宅銷售與去年同期段相比，沒(méi)有呈現(xiàn)繼續(xù)走高趨勢(shì)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)雖不明顯，但市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈?？偨Y(jié)宏觀市場(chǎng)政策解讀2007年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是極不尋常的一年，物業(yè)稅、加息、房貸成為今年地產(chǎn)圈內(nèi)曝光率最高的詞匯；上市、融資、圈地成為開(kāi)發(fā)商最熱衷的事情。國(guó)家宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，各類于民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)文體不斷出現(xiàn)。使得一線大城市不斷上漲的房?jī)r(jià)得到一定的抑制。也使得中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的步伐變得更加文件。走過(guò)2007年，讓我們一起回顧那些讓人興風(fēng)、讓人無(wú)奈、讓人震驚的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

——07年市場(chǎng)政策回顧——07年市場(chǎng)政策回顧央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日、12月21日已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行6次加息。并且10次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金的利率。按揭置業(yè)是投資置業(yè)者購(gòu)買房產(chǎn)的主要方式，連續(xù)的加息，增加投資置業(yè)者的投資成本。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)9月27日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。07年中國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)首批包括北京、河南、福建、天津、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶十省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，開(kāi)始物業(yè)稅運(yùn)行。

宏觀市場(chǎng)政策解讀——08年蘇州市場(chǎng)政策解讀

建設(shè)部重申：新批商品房建設(shè)面積70%需90平方米以下；蘇州銀監(jiān)局：六項(xiàng)新規(guī)劍指“二套房貸”漏洞。各大銀行嚴(yán)格界定二套住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)的規(guī)定，對(duì)購(gòu)買二套（以上）住房的，貸款首付款比例不得低于40%。市區(qū)公布2008年住房建設(shè)計(jì)劃，保障性住房批量入市；今年起園區(qū)半數(shù)商品房要精裝修；今年起園區(qū)中新合作區(qū)內(nèi)精裝修商品房比例不低于50%，其中高層、超高層商品住宅原則上全部要精裝修。精裝房將成為今后購(gòu)房的主要趨勢(shì)，從蘇州現(xiàn)有豪宅產(chǎn)品上看，八成以上高端產(chǎn)品提供的為精裝房，精裝房在有實(shí)力的購(gòu)房群體中，是一種品質(zhì)和身份的象征。小結(jié)

2007年的房地產(chǎn)調(diào)控力度，應(yīng)該是繼2003年開(kāi)始力度最大的，但2007年的政策還是對(duì)之前一系列政策的完善和升華，把之前提過(guò)但沒(méi)有明確活沒(méi)有執(zhí)行到的東西再次重申，政策的執(zhí)行力度和政策細(xì)節(jié)越來(lái)越規(guī)范。金融手段、政策調(diào)控，房地產(chǎn)已經(jīng)在雙重的調(diào)節(jié)下由上半年的迅速增長(zhǎng)逐漸回歸理性，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象在政策的約束和監(jiān)管下得以好轉(zhuǎn)。雖然短期會(huì)造成市場(chǎng)的陣痛，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，規(guī)范市場(chǎng)將更有利于市場(chǎng)的發(fā)展。

07年市場(chǎng)政策小結(jié)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議本項(xiàng)目產(chǎn)品分析蘇州酒店式公寓市場(chǎng)分析

酒店式公寓即酒店服務(wù)式公寓，是綜合了星級(jí)酒店和高檔公寓的一種衍生產(chǎn)品。酒店式公寓因其特殊的住宅服務(wù)性質(zhì)和地段要求，主要坐落于城市中心區(qū)或者成熟的商業(yè)區(qū)周邊。酒店式公寓蘇州酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀

蘇州的酒店式公寓目前已有的，主要集中在市區(qū)和相城區(qū)，而吳中區(qū)與新區(qū)也有部分。作為旅游業(yè)和外資企業(yè)居多的城市，對(duì)酒店式公寓的需求還是很大的。根據(jù)調(diào)查，在老城區(qū)酒店式公寓是主角，占總數(shù)的15%以上。其中，1室房型占到了主流。代表項(xiàng)目包括泰富苑、玄妙廣場(chǎng)、錦地星座等。還有部分老項(xiàng)目是由綜合用地轉(zhuǎn)來(lái)，也多以辦公樓、SOHO等形式銷售。

2007年，有一批嶄新的酒店公寓紛紛涌現(xiàn)。相城的閱城、新區(qū)的東方錦城、園區(qū)和喬麗晶等都得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。2008年，隨著宏觀調(diào)控的力度，樓市2月進(jìn)入“結(jié)冰期”。3月開(kāi)始，幾乎每周都有6個(gè)樓盤推出。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者，都處在觀望期。但市場(chǎng)的剛性需求依然，更多的酒店式公寓已經(jīng)進(jìn)入銷售的預(yù)熱期，準(zhǔn)備在08年搶占小戶型投資市場(chǎng)。

目前蘇州的酒店式公寓在高新區(qū)及工業(yè)園區(qū)分布較為集中，其他區(qū)域分布較為分散。上圖是近幾年來(lái)蘇州市發(fā)展起來(lái)的酒店式公寓的分布情況，目前均進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段。目前蘇州市酒店式公寓品質(zhì)參差不齊，中高檔次的酒店式公寓主要集中在高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，特別是高新區(qū)獅山路已經(jīng)形成了CBD，對(duì)酒店式公寓的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。由于原有中心城區(qū)及吳中區(qū)的酒店式公寓中多為其他性質(zhì)樓宇改造而成,改造之后多為商住混用項(xiàng)目或精裝修公寓項(xiàng)目,這部分酒店式公寓整體品質(zhì)較低。蘇州酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況

酒店式公寓項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量眾多，區(qū)域相對(duì)分布比較集中蘇州酒店式公寓目前主要集中在新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)。隨著蘇州軌道交通建設(shè)的開(kāi)工、蘇?？焖俾返目⒐ぃ咝聟^(qū)迎來(lái)了樓市快速發(fā)展契機(jī)。其中，上城、飛凡第5街等酒店式公寓都集中在新區(qū)，周圍交通便利、有與之相配套的商業(yè)設(shè)施。而吳中、相城區(qū)，依然存在繼續(xù)發(fā)展的空間。相對(duì)的，古城區(qū)則顯得飽和。園區(qū)市場(chǎng)主要以高層、別墅和商業(yè)為主，酒店公寓并不是很多。蘇州酒店式公寓區(qū)域分布圖項(xiàng)目位置和喬麗晶二期7200元/㎡（尾盤）雅戈?duì)栁磥?lái)城3期7800元/㎡（在售）凱翔國(guó)際廣場(chǎng)7000元/㎡（在售）飛凡第5街9000元/㎡（新盤）金楓國(guó)際8000元/㎡（在售）東方錦城7000元/㎡（在售）印象198000元/㎡（新盤）上城9000元/㎡（新盤）蜜蜂城5500元/㎡（新盤）由于地圖版面較小，具體位置在接下來(lái)中有演示。見(jiàn)諒！樓盤名稱地理位置物業(yè)形態(tài)總建面積總套數(shù)容積率主力面積上城長(zhǎng)江路花苑東路路口住宅、商業(yè)23000平米250套/45平米飛凡第5街蘇福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3萬(wàn)平米/2.035~40平米金楓國(guó)際吳中區(qū)金楓南路9號(hào)公寓、商鋪//3.040~60平米凱翔國(guó)際廣場(chǎng)元和鎮(zhèn)陽(yáng)澄湖中路南酒店式公寓21033平米921戶5/東方錦城木瀆蘇福路公寓36000平米/240平米蜜蜂城蘇蠡路68號(hào)公寓74000平米//50~60平米印象19吳中區(qū)東吳北路19號(hào)酒店式公寓17500平米277戶/40~50平米在售酒店式公寓產(chǎn)品形態(tài)

目前在售及新盤酒店式公寓產(chǎn)品形態(tài)較為單一，多為酒店式公寓+商鋪。主力面積大多集中在40-55㎡之間。樓盤名稱地理位置產(chǎn)品亮點(diǎn)配套設(shè)施服務(wù)備注上城長(zhǎng)江路花苑東路路口全明空間構(gòu)造，兩層獨(dú)立設(shè)計(jì)，全部精裝修長(zhǎng)江路沿街純一層商鋪/飛凡第5街蘇福路珠江路路口5米層高的酒店式公寓凱馬廣場(chǎng)的商業(yè)2007-2008吳中商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新銳。金楓國(guó)際吳中區(qū)金楓南路9號(hào)挑空高達(dá)4.98米，1層價(jià)格換取2層面積金楓商業(yè)核心圈/華潤(rùn)超市4-11層挑高住宅凱翔國(guó)際廣場(chǎng)元和鎮(zhèn)陽(yáng)澄湖中路南小戶型精裝公寓樓商業(yè)、購(gòu)物、休閑、商務(wù)、居住/主題的會(huì)所相城區(qū)的標(biāo)志性建筑東方錦城木瀆蘇福路空中庭院/二層樓頂設(shè)計(jì)觀景花園/戶戶菜單式精裝選擇休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)聚焦財(cái)富地帶，牽動(dòng)商業(yè)引擎蜜蜂城蘇蠡路68號(hào)城南新地標(biāo)街區(qū)；創(chuàng)意SOHO空間；精裝修小戶型泛主題會(huì)所戶型設(shè)計(jì)仿蜂巢結(jié)構(gòu)，緊湊精致，做到空間無(wú)盲點(diǎn)。印象19吳中區(qū)東吳北路19號(hào)精品樣板房/豪華酒店式裝修酒店式大堂采用星級(jí)酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修蘇州市中心獨(dú)一無(wú)二的酒店式商務(wù)樓在售酒店式公寓產(chǎn)品亮點(diǎn)分析在售酒店式公寓基本上采用精裝修，強(qiáng)調(diào)居住功能分區(qū)，設(shè)計(jì)趨向于舒適性、可居住性。作為投資型物業(yè)，大多注重產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，吸引客戶眼球，提升產(chǎn)品價(jià)值。如設(shè)置酒店式大堂、精品裝修、精品建材和休閑主題廣場(chǎng)。由于目前在售酒店式公寓注重項(xiàng)目硬裝，而軟包裝成為本項(xiàng)目提升附加值重要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在售酒店式公寓價(jià)格分析樓盤名稱所在區(qū)域價(jià)格價(jià)格描述上城高新區(qū)起價(jià)9000元/㎡最高價(jià)10000元/㎡全精裝修酒店式公寓復(fù)式挑高4.95米飛凡第5街吳中區(qū)起價(jià)9000元/㎡總價(jià)35萬(wàn)左右。精裝修酒店式公寓。5米挑高金楓國(guó)際吳中區(qū)均價(jià)8000元/㎡40－90㎡時(shí)尚空間，挑空高達(dá)4.98米，1層價(jià)格換取2層面積凱翔國(guó)際廣場(chǎng)相城區(qū)均價(jià)7000元/㎡休閑會(huì)所，空中花園精裝修小戶型公寓東方錦城高新區(qū)均價(jià)8500元/㎡4.8米挑高菜單式精裝修蜜蜂城吳中區(qū)均價(jià)5500元/㎡精裝修小戶型，創(chuàng)意SOHO空間/位置較偏，且無(wú)挑高等優(yōu)勢(shì)印象19吳中區(qū)均價(jià)8000元/㎡精裝修酒店式公寓

蘇州市場(chǎng)上的酒店式公寓，作為投資型物業(yè)，在售個(gè)案價(jià)格集中在7000~10000元左右。從上表我們可以看出，挑高精裝修戶型價(jià)格區(qū)間在8000~10000左右。而精裝修公寓（不加挑高），價(jià)格在7000~8000左右，二者價(jià)格相差10%~25%左右。由于本項(xiàng)目不含挑高，因此價(jià)格定位一定要進(jìn)行全盤考量。項(xiàng)目初步可參考價(jià)格區(qū)間為7000-8000左右。樓盤名稱所在區(qū)域價(jià)格價(jià)格描述有無(wú)挑高虹橋中心鼓北1.7萬(wàn)元/平米5米挑高精裝修小戶型公寓，面積為40㎡—90㎡不等5米挑高中海凱旋門鼓北1.2萬(wàn)元/平米3米層高精裝修酒店式公寓公寓無(wú)挑高我們參考一下南京市場(chǎng)的同位置項(xiàng)目分析：目前南京城中市場(chǎng)上。4.8米以上的挑高戶型，一般要比2.8—3.2米普通層高的戶型，價(jià)格要貴10％—20％。

得出結(jié)論：挑高酒店式公寓售價(jià)要比普通酒店式公寓高出10%~25%左右?！铣恰饤鲊?guó)際————世強(qiáng)新尚閱城————蜜蜂城——在售酒店式公寓外墻展示目前蘇州市場(chǎng)酒店式公寓外立面風(fēng)格總結(jié)：蘇州在售酒店式公寓項(xiàng)目中，追求國(guó)際化風(fēng)格的痕跡較濃；外墻裝飾豪華，富有簡(jiǎn)約的線條感；蘇州在售產(chǎn)品內(nèi)部設(shè)計(jì)，在細(xì)節(jié)上缺乏江南建筑風(fēng)格對(duì)于產(chǎn)品內(nèi)部的精致追求（尤其是蘇州這樣的園林城市）；就本項(xiàng)目而言，具備彌補(bǔ)上述在售產(chǎn)品這一缺憾的條件，而為本項(xiàng)目附加值的提升，提供了一個(gè)良好的空間。項(xiàng)目分析

項(xiàng)目位于蘇州市區(qū)，緊靠東環(huán)路和現(xiàn)代大道。東依蘇杭高速。遠(yuǎn)眺金雞湖和獨(dú)墅湖。位于蘇州工業(yè)園區(qū)西側(cè)。周邊有蘇財(cái)和蘇大等院校。項(xiàng)目位置蘇大東校區(qū)蘇大北校區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)S（Strengths，優(yōu)勢(shì)）緊靠蘇州工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)大量的企業(yè)、資金、人才，為本項(xiàng)目的銷售和開(kāi)發(fā)奠定了一定基礎(chǔ)；商業(yè)氛圍濃郁，區(qū)域內(nèi)集聚了大量的商業(yè)物業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的自身發(fā)展提供保障；總價(jià)低，市場(chǎng)認(rèn)可度高作為投資和自用型物業(yè)，本項(xiàng)目可投資性強(qiáng)，進(jìn)入門檻低，很大程度上擴(kuò)大了客戶的構(gòu)成面；W（Weaknesses，劣勢(shì)）

O（Opportunities，機(jī)會(huì)點(diǎn)）

T（Theats，威脅點(diǎn)）

項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目形象影響后續(xù)營(yíng)銷項(xiàng)目作為爛尾樓拖了很長(zhǎng)時(shí)間，在區(qū)域消費(fèi)者心中的印象較差；35年產(chǎn)權(quán)將成為后續(xù)銷售的重要抗性本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)只有35年，在后續(xù)營(yíng)銷工作中，將作為一大抗性一直存在。周邊缺少競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，銷售周期內(nèi)有較多的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)；交通的便利性，將會(huì)影響著項(xiàng)目的銷售；產(chǎn)品的細(xì)節(jié)處理將會(huì)為本項(xiàng)目贏得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)；專業(yè)的代理公司介入，從策劃、銷售、推廣都能使得本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、區(qū)域發(fā)展趨緩今年來(lái)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有所減緩，區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)放緩，對(duì)本項(xiàng)目造成了不同程度的影響；不斷出臺(tái)的調(diào)控政策，客戶觀望政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，打擊投機(jī)行為，對(duì)于作為投資型物業(yè)的酒店式公寓客戶，部分投資客戶趨于持幣觀望狀態(tài)；產(chǎn)品定位

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析，考慮到宜商宜住的酒店式公寓更為市場(chǎng)所接受。產(chǎn)品定位為：——酒店式商務(wù)公寓——本項(xiàng)目產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品亮點(diǎn)建議考慮到本項(xiàng)目特殊性，產(chǎn)品比較單一。建議產(chǎn)品做出亮點(diǎn)的地方，在現(xiàn)有的產(chǎn)品框架條件下，做出市場(chǎng)接受程度較高的精品酒店式公寓?，F(xiàn)代的立面風(fēng)格結(jié)合項(xiàng)目初步定位，本項(xiàng)目產(chǎn)品立面采用高品質(zhì)、國(guó)際化的立面構(gòu)成，提升產(chǎn)品品質(zhì)，拔高區(qū)域形象。豐富的配套服務(wù)提供高品質(zhì)產(chǎn)品配套服務(wù)設(shè)施，提升項(xiàng)目形象地位。個(gè)性化的物管服務(wù)引入個(gè)性化物管模式，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)酒店式產(chǎn)品管理理念。市場(chǎng)及政策的不確定因素35年產(chǎn)權(quán)作為硬性抗性開(kāi)發(fā)商急需回籠資金的要求。建議：項(xiàng)目盡快入世，保證足夠的預(yù)熱期、積累前期客源。本項(xiàng)目現(xiàn)狀及營(yíng)銷建議蘇州城市經(jīng)濟(jì)背景分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目主題定位主要客群定位1、從需求出發(fā)點(diǎn)不同劃分：初次購(gòu)房者：資金限制同時(shí)需要體現(xiàn)高品質(zhì)生活價(jià)值和地位；比如家境優(yōu)越的大學(xué)生、時(shí)尚且不甘落后的年輕白領(lǐng)階層等等。長(zhǎng)期投資者：以不動(dòng)產(chǎn)作為投資形式的群體；2、從購(gòu)房群體不同劃分：商務(wù)、海歸人士：需要一個(gè)短期優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境；區(qū)域內(nèi)較高收入人群：有投資的需求；市場(chǎng)投機(jī)者：在樓市尋求投機(jī)牟利的群體。主要客群定位我們將本項(xiàng)目的客群描述為：蘇州本地年輕白領(lǐng)階層外國(guó)派駐蘇州的人士在蘇州上學(xué)具備一定經(jīng)濟(jì)條件的大學(xué)生熱衷投資的投資客戶主要客群分析本項(xiàng)目主題定位為：******項(xiàng)目形象定位要素構(gòu)成青春的活力的體現(xiàn)蘇州人內(nèi)斂的含蓄2600年蘇州人文底蘊(yùn)說(shuō)明：由于時(shí)間倉(cāng)促，主題推廣語(yǔ)暫未擬定，本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們下一步工作將從項(xiàng)目基本特征入手，重點(diǎn)展現(xiàn)項(xiàng)目項(xiàng)目的附加值。蘇州地域水文化蘇州城市經(jīng)濟(jì)背景分析蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目主題定位分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議產(chǎn)品配套產(chǎn)品包裝推廣定位銷售定位——項(xiàng)目目前外立面包裝——

目前外立面形象過(guò)于單調(diào)，不夠大氣，在區(qū)域的同類產(chǎn)品中無(wú)法凸顯項(xiàng)目特有的品質(zhì)。其次，酒店式公寓的包裝要講求調(diào)性簡(jiǎn)潔，富于商務(wù)特質(zhì)。本項(xiàng)目目前的外立面包裝要重新調(diào)整，才能夠在入市的行為過(guò)程中占得市場(chǎng)先機(jī)。外立面包裝建議——項(xiàng)目外立面重包裝建議——建議：整體強(qiáng)調(diào)色彩的變化，典雅而富有跳躍感，創(chuàng)導(dǎo)時(shí)代的潮流；外墻建材涂料，沿襲環(huán)保簡(jiǎn)約風(fēng)格，通過(guò)色彩的豐富變化對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行重新演繹；色調(diào)走國(guó)際路線，大氣和穩(wěn)重是項(xiàng)目外立面的首要導(dǎo)向；文化厚重，都市繁華的生活里孜孜不倦的探求人文精神。外立面包裝建議內(nèi)部包裝建議——大堂——項(xiàng)目大堂包裝建議——

酒店式公寓大堂沿襲高品質(zhì)風(fēng)格，動(dòng)靜劃分，簡(jiǎn)約至上，體現(xiàn)年輕、現(xiàn)代的元素。內(nèi)部包裝建議——天井——項(xiàng)目天井現(xiàn)狀——

天井作為項(xiàng)目可以充分利用的活動(dòng)交流空間，功能上建議設(shè)置為咖啡吧和露天休閑交流場(chǎng)所?！ㄗh露天咖啡廳——內(nèi)部包裝建議——架層——項(xiàng)目頂層架層現(xiàn)狀————清吧————健身房————洗衣房——

頂層架層面積較大，視野非常寬闊。建議配套清吧等休閑場(chǎng)所、健身房和洗衣房等。另外考慮商務(wù)配套。內(nèi)部包裝建議——天臺(tái)——項(xiàng)目頂層天臺(tái)現(xiàn)狀————空中花園建議——

天臺(tái)空間利用率較高，建議包裝空中花園，配套精致小品元素。增加娛樂(lè)休閑效果。

根據(jù)酒店式公寓操作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，在貴司能夠整合多重資源的前提下，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的軟包裝，可以使項(xiàng)目的附加值得到有效提升，使產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目品牌。

附加值：在一個(gè)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間值的生產(chǎn)雖有技術(shù)含量，也會(huì)慢慢遞減，而到了銷售和售后服務(wù)，附加值會(huì)隨之高漲起來(lái)，因?yàn)樗衅放?、健全的售后服?wù)體系以及額外配套設(shè)施的完善。銷售周期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤熱銷期持續(xù)銷售期、商業(yè)蓄水期8月9、10月11月次年3月4、5月尾盤、車位及商業(yè)銷售分段強(qiáng)銷，分期定位以時(shí)間為節(jié)點(diǎn)掌控銷售，通過(guò)限制房源、分段銷售等形式，制造市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過(guò)分段定位，在同一階段集中塑造階段概念，不斷炮制社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)及市場(chǎng)興奮點(diǎn)，以此鞏固及擴(kuò)大目標(biāo)客群，制造脈動(dòng)式持續(xù)熱銷效應(yīng)，促進(jìn)個(gè)案快速銷售。樓盤名稱所在區(qū)域價(jià)格價(jià)格描述金楓國(guó)際吳中區(qū)均價(jià)8000元/㎡40－90㎡時(shí)尚空間，挑空高達(dá)4.98米，1層價(jià)格換取2層面積凱翔國(guó)際廣場(chǎng)相城區(qū)均價(jià)7000元/㎡休閑會(huì)所，空中花園精裝修小戶型公寓東方錦城高新區(qū)均價(jià)8500元/㎡4.8米挑高菜單式精裝修價(jià)格定位在售酒店式公寓價(jià)格參照樓盤名稱所在區(qū)域價(jià)格價(jià)格描述上城高新區(qū)起價(jià)9000元/㎡最高價(jià)10000元/㎡全精裝修酒店式公寓復(fù)式挑高4.95米飛凡第5街吳中區(qū)起價(jià)9000元/㎡總價(jià)35萬(wàn)左右。精裝修酒店式公寓。5米挑高蜜蜂城吳中區(qū)均價(jià)5500元/㎡精裝修小戶型，創(chuàng)意SOHO空間/位置較偏，且無(wú)挑高等優(yōu)勢(shì)印象19吳中區(qū)均價(jià)8000元/㎡精裝修酒店式公寓新入市酒店式公