“十一五”時(shí)期天津房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)

“十一五”時(shí)期天津房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)分析1994年實(shí)施危陋平房改造以來，天津房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，為改善人民居住條件、加快城市建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)力迅速壯大?！笆濉睍r(shí)期末，2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)974家，從業(yè)人員3.25萬人，比2000年增加279家和1.11萬人;企業(yè)實(shí)力不斷壯大，資產(chǎn)總量和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)達(dá)到2021.39億元和36.56億元，是2000年的2.39倍和15.54倍;完成投資額和實(shí)現(xiàn)增加值為327.54億元和128.77億元，比2000年增長(zhǎng)1.45倍和85.7%,天津房地產(chǎn)業(yè)走上快速發(fā)展軌道。但是，從發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)的比重，自1998年住房改革以來提升緩慢。2005年，地產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為8.4%,比1998年僅提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入“十一五”時(shí)期，天津房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)不斷變化的國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策，既有發(fā)展機(jī)遇又充滿挑戰(zhàn)，逐步步入了由量的擴(kuò)張到質(zhì)的提高和規(guī)模整合的重要時(shí)期。一、“十一五”以來天津房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)運(yùn)行情況天津房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了“九五”、“十五”時(shí)期的快速發(fā)展后，受宏觀調(diào)控政策的影響，步入“十一五”時(shí)期呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，運(yùn)行特點(diǎn)如下:（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，占全社會(huì)投資比重微降“十五”時(shí)期，天津房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資1139.96億元，占全社會(huì)投資的21.4%，其中2001年在危陋平房改造的帶動(dòng)下，所占比重最高，達(dá)22.9%。進(jìn)入“十一五”后，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重進(jìn)一步縮小，呈下滑趨勢(shì)02006年、2007年和2008年上半年分別是21.7%,21.2%和20.0%(二)商品房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)展步伐放緩2007年，我市商品房施工面積4836萬平方米，比“十五”時(shí)期末年增長(zhǎng)39.3，但增速逐年回落，建設(shè)步伐放緩?！笆濉焙笃诘?004年、2005年，天津商品房施工面積保持20%以上的增速，跨入“十一五”,2006年、2007年的施工面積分別是4143萬平方米和4836萬平方米，分別比上年增長(zhǎng)19.4%和16.8%，今年上半年施工面積3222萬平方米，增長(zhǎng)16.0%0(三)商品房供需基本平衡，銷售市場(chǎng)逐步趨冷近年來，天津商品房上市量與銷售面積相當(dāng)，2005年、2006年和2007年銷售占竣工面積的比重分別是95.2%,95.9%和90.9%?？罩妹娣e逐年縮小，分別是198萬平方米、178萬平方米和139萬平方米。但2008年銷售一路下滑，空置面積增加，銷售市場(chǎng)價(jià)滯景縮。上半年，增量房和存量房銷售面積同比下降，3.6%和21.8%，空置面積94萬平方米，分別比一季度和同期增加3萬平方米和1萬平方米，首次出現(xiàn)空置面積增加。商品房銷售價(jià)格指數(shù)107.1，比07年底上升0.1個(gè)點(diǎn)。二、對(duì)目前天津房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)的基本判斷（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控、實(shí)施從緊貨幣政策的環(huán)境下，加之房地產(chǎn)銷售形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。主要是因?yàn)?一是濱海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略及功能定位的確定，吸引越來越多的企業(yè)來津投資。二是土地購(gòu)置成本的增加是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的主要因素。三是建材價(jià)格上漲和人工成本增加，也是房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的主要原因之一。(二)新開工面積增長(zhǎng)趨緩導(dǎo)致施工規(guī)模增長(zhǎng)減慢當(dāng)期施工面積增幅的下降主要體現(xiàn)在新開工面積增速的變化上，2005年天津商品房新開工面積增長(zhǎng)29.8%,2006年、2007年分別增長(zhǎng)20.7%和10.9%,2008年上半年僅增長(zhǎng)8.0，若扣除經(jīng)濟(jì)適用房新開工的拉動(dòng)作用，實(shí)際2008年上半年同比下降22.1%o續(xù)建面積成為保持建設(shè)規(guī)模不減的主導(dǎo)因素。(三)銷售市場(chǎng)降溫是多年宏觀調(diào)控政策的累積效應(yīng)縱觀幾年來的發(fā)展，天津商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了由旺轉(zhuǎn)冷的過程。自1994年危陋平房改造以來，天津“九五”、“十五”期間累計(jì)拆遷1928萬平方米，共新增人口44.64萬人，初婚人口57.15萬對(duì)，成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的剛性因素;居民自建房、祖輩遺產(chǎn)房的賣舊買新，租賃公產(chǎn)房以及福利分房的私有化，居民收入的顯著提高都為居民購(gòu)置新房和改善住房提供了資金支持01996至2005十年間，商品房銷售面積的年平均增長(zhǎng)速度達(dá)20.4%。進(jìn)入“十一五”，房地產(chǎn)銷售呈低速增長(zhǎng)，進(jìn)入2008年以來各月同比銷量減少。2004年以來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，特別是2007年對(duì)土地和第二套住房貸款政策的調(diào)控，效果明顯，使一度火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)歸于平靜和降溫。原因分析如下:第一，預(yù)期房?jī)r(jià)下降，消費(fèi)者持觀望態(tài)度。去年底，頗受爭(zhēng)議的房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”說，以及股市震蕩、CPI上漲等多種不確定性因素，讓購(gòu)房者持謹(jǐn)慎和觀望態(tài)度。第二，購(gòu)房首付款比例提高和貸款利率增加，使部分消費(fèi)者買不起房，或難以承受還款壓力。2007年，央行連續(xù)5次加息，個(gè)人住房按揭貸款的優(yōu)惠利率由年初的5.81%增加到6.65;對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，購(gòu)房首付款比例不低于40%,貸款利率不低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。這些政策的實(shí)施勢(shì)必影響購(gòu)房需求，對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)生一定影響。第三，限價(jià)房政策的落實(shí)和供應(yīng)量的增加，分流了部分購(gòu)房需求。天津認(rèn)真貫徹落實(shí)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)辦發(fā)(2007)24號(hào))文件精神，首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目—華明新家園工程建設(shè)啟動(dòng)，四個(gè)新家園項(xiàng)目加緊施工。限價(jià)房的推出和保障房供應(yīng)的增加都分流了部分購(gòu)房需求。第四，“90/70”政策發(fā)揮效力，單套住房面積減少。自2006年國(guó)六條頒布實(shí)施后，天津嚴(yán)格貫徹落實(shí)，“90/70”政策效果顯著，與兩年前相比單套住房面積減少9平方米，縮水80%，在購(gòu)買力不變的情況下，銷售面積也會(huì)保持同比例下降。(四)商業(yè)地產(chǎn)崛起將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的新動(dòng)力隨著濱海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略及功能定位的確定，天津經(jīng)濟(jì)正處于新一輪的快速發(fā)展時(shí)期，“十五”時(shí)期末全市生產(chǎn)總值超3000億元，人均GDP超過3000美元，到2007年底，全市生產(chǎn)總值超5000億元，人均GDP超過6000美元，天津快速發(fā)展的勢(shì)頭吸引了越來越多的大企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)。“十五”時(shí)期，天津商業(yè)地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)發(fā)的15.1%,2006年以來，商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)投資198.20億元，占房地產(chǎn)投資的19.3%，提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。三、對(duì)今后一個(gè)時(shí)期天津房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場(chǎng)的預(yù)測(cè)結(jié)合目前天津房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)現(xiàn)狀以及未來幾年天津經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體形勢(shì)，天津房地產(chǎn)業(yè)具備更為有利的發(fā)展條件，但不利因素也不容忽視。促進(jìn)天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利因素:(1)“十一五”時(shí)期全市宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、居民收入水平的迅速提高及城市化進(jìn)程加快，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。(2)濱海新區(qū)的崛起、吸引更多的高端人才，將會(huì)擴(kuò)大外來人口的購(gòu)房需求。(3)小城鎮(zhèn)和保障房建設(shè)是政府關(guān)注民生，解決低收入群眾住房難問題的重要舉措。(4)以交通便利為導(dǎo)向的土地開發(fā)，將大大拓展房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間。(5)經(jīng)濟(jì)全球化、人民幣升值預(yù)期以及天津房地產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展前景將繼續(xù)吸引國(guó)內(nèi)外資本進(jìn)入天津房地產(chǎn)業(yè)。影響