土地增值稅有關(guān)政策及清算審核

土地增值稅有關(guān)政策及清算審核主講人：賈麗

公司簡(jiǎn)介四川君誠稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司是經(jīng)國家稅務(wù)總局注冊(cè)稅務(wù)師管理中心批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)。公司秉承“君子之道，貴在于誠”的經(jīng)營理念;充分貫徹“以客戶財(cái)稅需求為關(guān)注焦點(diǎn)的”服務(wù)宗旨；為各類企事業(yè)單位提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)、高效的財(cái)稅專業(yè)服務(wù)；建立了完善的經(jīng)營管理機(jī)制和質(zhì)量控制體系；專業(yè)水平高、服務(wù)理念好，贏得了廣大客戶的信賴，深得國稅、地稅等政府職能部門的認(rèn)同，在業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)。

主要內(nèi)容第一部分土地增值稅法規(guī)體系第二部分土地增值稅基本政策介紹第三部分土地增值稅清算第四部分土地增值稅的核定征收一、土地增值稅法規(guī)體系1、行政法規(guī)1993年12月13日，國務(wù)院頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）2、部門規(guī)章：1995年1月27日，財(cái)政部頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第一部分土地增值稅法規(guī)體系3、規(guī)范性文件：國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函〔2010〕220號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)……第一部分土地增值稅法規(guī)體系二、與土地增值稅相關(guān)的文件目錄土地增值稅政策匯編1993-2011第一部分土地增值稅法規(guī)體系第二部分土地增值稅基本政策介紹土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。土地增值稅的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象（二）征稅面比較廣

（三）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值

（四）實(shí)行超率累進(jìn)稅率

第二部分土地增值稅基本政策介紹一、征稅范圍

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

第二部分土地增值稅基本政策介紹（一）征稅范圍的一般規(guī)定

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級(jí)市場(chǎng)上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。

第二部分土地增值稅基本政策介紹2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。

3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。第二部分土地增值稅基本政策介紹不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。第二部分土地增值稅基本政策介紹（二）具體規(guī)定有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營1.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征

3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征

4.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資入股非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免2.合作建房1.建成后自用，暫免

2.建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免第二部分土地增值稅基本政策介紹有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍4.房地產(chǎn)交換1.單位之間換房，征

2.個(gè)人之間互換自住房免征5.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征6.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）7.房地產(chǎn)評(píng)估增值不征（無收入）8.國家收回房地產(chǎn)權(quán)不征9.轉(zhuǎn)讓、抵押、置換征第二部分土地增值稅基本政策介紹二、納稅人

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民等。即不論法人還是自然人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論內(nèi)外資，不論部門。

第二部分土地增值稅基本政策介紹三、課稅對(duì)象土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。即計(jì)稅依據(jù)是其增值額部分。

土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額（一）收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。第二部分土地增值稅基本政策介紹第二部分土地增值稅基本政策介紹（二）扣除項(xiàng)目及其金額第一類：新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

（3）建筑安裝工程費(fèi)

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

（6）開發(fā)間接費(fèi)

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

第二部分土地增值稅基本政策介紹4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。

對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

第二部分土地增值稅基本政策介紹第二類：舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為：3項(xiàng)

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)格×成新度折扣率

【提示】評(píng)估僅僅針對(duì)房地產(chǎn)，不評(píng)估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評(píng)估價(jià)格，而是實(shí)際取得成本。

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

注意：評(píng)估的費(fèi)用（是否隱瞞虛報(bào)成交價(jià)格）

第二部分土地增值稅基本政策介紹第三類：轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)：扣除為2項(xiàng)

1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第二部分土地增值稅基本政策介紹四、稅率土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級(jí)稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。

級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%部分50154超過200%的部分6035第二部分土地增值稅基本政策介紹五、計(jì)算方法

（一）確定收入額及扣除項(xiàng)目金額

（二）計(jì)算增值額

增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額

（三）計(jì)算增值率

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

（四）確定適用稅率

依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。（五）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

《實(shí)施細(xì)則》：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

第三部分土地增值稅清算

財(cái)法字[1995]第6號(hào)《實(shí)施細(xì)則》：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》向?qū)９芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

。

第三部分土地增值稅清算一、清算時(shí)點(diǎn)

應(yīng)清算：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；

可清算：對(duì)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

清算時(shí)點(diǎn)的確定主要考慮清算單位和清算條件兩大因素的影響第三部分土地增值稅清算1、清算單位的界定實(shí)施細(xì)則：以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。國稅發(fā)【2009】91號(hào)清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第三部分土地增值稅清算1、清算單位的界定

實(shí)際工作中對(duì)于一個(gè)屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算條件時(shí)，以五證的內(nèi)容為條件，由于《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，具體明確了項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目名稱和建設(shè)規(guī)模，在實(shí)際操作中，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為分期依據(jù)為宜。第三部分土地增值稅清算2、清算條件：第一種情況：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

竣工、完成銷售的界定第二種情況：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

第三部分土地增值稅清算

二、清算流程土地增值稅清算流程1、納稅人自行清算或稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算（1）在符合清算條件時(shí)，納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅納稅清算申報(bào)表》及要求報(bào)送的其他資料。（2）在符合可清算條件時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》。納稅人按要求填報(bào)《土地增值稅納稅清算申報(bào)表》及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。清算應(yīng)報(bào)資料第三部分土地增值稅清算2、受理及審核（1）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算事宜，出具《土地增值稅清算受理通知書》。（2）對(duì)納稅人資料提供不全要求補(bǔ)充資料的，下達(dá)《土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書》。（3）對(duì)實(shí)行查賬清算的項(xiàng)目，審核人員應(yīng)按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定對(duì)本項(xiàng)目的應(yīng)稅收入，扣除項(xiàng)目金額等進(jìn)行認(rèn)真審核，計(jì)算應(yīng)納稅額。對(duì)不具備查賬清算條件擬實(shí)行核定征收的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)《土地增值稅查賬清算終止核定通知書》。同時(shí)，由審核人員對(duì)本項(xiàng)目的應(yīng)稅收入進(jìn)行審核，計(jì)算應(yīng)納稅額。（4）下達(dá)清算審核通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)《土地增值稅清算審核通知書》，納稅人據(jù)此辦理土地增值稅納稅手續(xù)。三、清算審核（一）收入部分的審核1、政策依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函〔2010〕220號(hào)）土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）

第三部分土地增值稅清算第三部分土地增值稅清算

2、審核重點(diǎn)評(píng)價(jià)有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料、稅務(wù)資料核對(duì)；了解清算項(xiàng)目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實(shí)際測(cè)繪等情況；審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入；查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，判斷有無價(jià)格明顯偏低情況；審核清算項(xiàng)目的收入總額，可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng)。確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況；銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。第三部分土地增值稅清算3、重點(diǎn)關(guān)注（1）非直接銷售收入及自用：

國稅發(fā)[2006]187號(hào)；國稅發(fā)【2009】91號(hào)將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。按下列方法確認(rèn)收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算；B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。第三部分土地增值稅清算(2)拆遷安置房收入的確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(3)房地產(chǎn)交易價(jià)格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。第三部分土地增值稅清算(二)扣除項(xiàng)目的審核1、取得土地使用權(quán)支付的金額（1）《細(xì)則》第七條，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。國稅函〔2010〕220號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

第三部分土地增值稅清算（2）審核要點(diǎn)審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性、合理性審核支付土地價(jià)款所取得的票據(jù)是否合規(guī)審核同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。審核土地契稅的繳納情況關(guān)注土地使用權(quán)取得方式、金額、票據(jù)及其他第三部分土地增值稅清算2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)成本：包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)審核同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。審核是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

（2）審核前期工程費(fèi)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：前期工程費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)。多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。支付的設(shè)計(jì)勘察費(fèi)用真實(shí)性、合理性，對(duì)支付境外的關(guān)注代扣稅對(duì)三通一平地下掩埋隱蔽工程，根據(jù)勘察報(bào)告及設(shè)計(jì)圖紙審核是否存在虛增工作量。第三部分土地增值稅清算（3）審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。同時(shí)重點(diǎn)關(guān)注甲供料票據(jù)的真實(shí)性、付款情況、與施工單位的交接手續(xù)以及甲供料營業(yè)稅繳納情況。

甲供料應(yīng)如何開具發(fā)票參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。重點(diǎn)關(guān)注增量、重復(fù)施工、使用材料與常規(guī)不符合等非常規(guī)情況，必要時(shí)可核查監(jiān)理記錄第三部分土地增值稅清算第三部分土地增值稅清算（3）審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著代開、虛開發(fā)票的情況。必要情況下可以向發(fā)票開具方進(jìn)行發(fā)票信息的核查。所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項(xiàng)是否已足額支付。審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。（4）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。審核各?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)金額是否合理，重點(diǎn)關(guān)注園林、道路、綠化等工程費(fèi)用，必要時(shí)核查設(shè)計(jì)圖紙并實(shí)地核查。審核是否向業(yè)主單獨(dú)收取基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)第三部分土地增值稅清算第三部分土地增值稅清算（5）審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

第三部分土地增值稅清算（6）審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。（7）車庫、精裝房、樣板房、質(zhì)保金等的處理第三部分土地增值稅清算

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

四川省的規(guī)定川財(cái)稅（2010）12號(hào)第三部分土地增值稅清算

審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂＠瞄e