第一章物權(quán)概說

第一章物權(quán)概說重點(diǎn)：物權(quán)的概念、物權(quán)的效力難點(diǎn)：物權(quán)的本質(zhì)、物權(quán)的優(yōu)先效力重點(diǎn)與難點(diǎn)第一節(jié)物權(quán)的意義第二節(jié)物權(quán)與其他民事權(quán)利的關(guān)系第三節(jié)物權(quán)的類型體系第四節(jié)物權(quán)的效力本章內(nèi)容內(nèi)容引入回顧民事權(quán)利分類第一節(jié)物權(quán)的意義一、物權(quán)的詞源二、物權(quán)的意義三、物權(quán)的本質(zhì)四、物權(quán)的特性五、物權(quán)的客體所有的觀念一、物權(quán)的詞源所有權(quán)實(shí)際上，從現(xiàn)有的研究資料來看，羅馬法中最早規(guī)定下來的物權(quán)主要是關(guān)于相臨關(guān)系。（見〈〈十二銅表法〉〉）1811年的《奧地利民法典》中首次（也是目前唯一的）對(duì)物權(quán)的概念作出了規(guī)定。1896年德國(guó)民法典規(guī)定了物權(quán)編物權(quán)法第2條第3款規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！倍?、物權(quán)的意義三、物權(quán)的本質(zhì)對(duì)人關(guān)系還是對(duì)物關(guān)系？（一）物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)（二）物權(quán)是對(duì)世權(quán)（三）物權(quán)是絕對(duì)權(quán)（四）物權(quán)是支配權(quán)四、物權(quán)的特征物權(quán)的客體是特定的物。特定的物≠特定物權(quán)利在特殊情況下也可以成為物權(quán)的客體

五、物權(quán)的客體何為物？血液、頭發(fā)、假肢、尸體、動(dòng)物是不是物？物的基本分類有哪些？知識(shí)點(diǎn)回顧物的基本分類有哪些？1．不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)（特殊動(dòng)產(chǎn)：貨幣、有價(jià)證券、與人體分離的器官）2．特定物、種類物（是否適用替代履行）3．原物、孳息（1）孳息的認(rèn)定（天然孳息、法定孳息；孳息必須與原物相分離）【例1】下列各選項(xiàng)中，哪些屬于民法上的孳息？A．出租柜臺(tái)所得租金B(yǎng)．果樹上已成熟的果實(shí)C．動(dòng)物腹中的胎兒D．彩票中獎(jiǎng)所得獎(jiǎng)金（2）孳息的歸屬A.一般規(guī)則：自然孳息——?dú)w所有權(quán)人，有用益物權(quán)人的，由其收取，約定的從約定；法定孳息——約定的從約定；沒有的，按照交易習(xí)慣。B.特殊規(guī)則：A）買賣合同，孳息所有權(quán)，隨交付而轉(zhuǎn)移B）抵押物所生孳息的收取權(quán)（并非所有權(quán)）————扣押之日，抵押權(quán)人收取，但未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。C）質(zhì)物所生孳息的收取權(quán)（并非所有權(quán)）——約定——質(zhì)權(quán)人收取司法考試真題【例2】1998年10月5日甲向乙借款1000元，同時(shí)簽訂了一份質(zhì)押合同，約定甲于同年10月8日將一頭受胎的母牛作為質(zhì)物交付給乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一頭。下列選項(xiàng)中哪些中正確的？A．質(zhì)押合同生效時(shí)間為1998年10月5日B．質(zhì)押合同生效時(shí)間為1998年10月8日C．小牛應(yīng)歸乙所有D．小牛應(yīng)歸甲所有，但可作為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的

4．主物、從物（從物的構(gòu)成要件：①非主物的成分；②輔助主物發(fā)揮效用；③與主物歸屬同一人；④須交易上無特別習(xí)慣：裝米之米袋）典型的主從物關(guān)系：電視機(jī)與遙控器、房屋與車庫、落地?zé)襞c燈罩、網(wǎng)球拍與球拍套、鼠標(biāo)與電腦、眼鏡盒與眼鏡等。5．消耗物和不可消耗物（分別適用于消費(fèi)借貸與使用借貸）6．可分物、不可分物（共有物分割場(chǎng)合；履行抗辯場(chǎng)合）第二節(jié)物權(quán)與其他民事權(quán)利的關(guān)系

一、物權(quán)與債權(quán)（一）二者的聯(lián)系同為財(cái)產(chǎn)權(quán)；前者是基礎(chǔ)，后者是變動(dòng)方式（二）二者的不同1.客體不同2.權(quán)利性質(zhì)不同3.效力不同4.權(quán)利設(shè)定上不同5.效力不同二、物權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)重點(diǎn)掌握其區(qū)別。日后可在學(xué)習(xí)《知識(shí)產(chǎn)權(quán)法》課程時(shí)加深認(rèn)識(shí)。三、物權(quán)與繼承權(quán)重點(diǎn)掌握其區(qū)別。將來可在學(xué)習(xí)《繼承法》課程時(shí)加深認(rèn)識(shí)。第三節(jié)物權(quán)的類型體系一、物權(quán)的法定種類物權(quán)種類法定主義二、物權(quán)的分類A、完全物權(quán)與限定物權(quán)（一）區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)以物權(quán)人對(duì)標(biāo)的物利益支配范圍為標(biāo)準(zhǔn)。（二）區(qū)分的意義1.區(qū)別對(duì)物的權(quán)利的限定目的2.兩者的效力范圍不同B、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)（一）區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)按照設(shè)立物權(quán)的目的不同（二）分類的意義對(duì)兩個(gè)權(quán)利的限制不同知識(shí)點(diǎn)補(bǔ)充用益物權(quán)的進(jìn)一步分類擔(dān)保物權(quán)的進(jìn)一步分類C、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（最為基本的分類）（一）區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)依物權(quán)的客體是動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意義在于，兩者在物權(quán)的取得方法、流通的性質(zhì)和范圍、成立要件、公示方式、取得時(shí)效等方面都有不同。D、登記物權(quán)與不登記物權(quán)（一）區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)這是按照物權(quán)的變動(dòng)是否須經(jīng)登記而劃分的。（二）區(qū)分的意義登記物權(quán)的權(quán)利變動(dòng)依登記而生效，不登記物權(quán)的權(quán)利變動(dòng)依交付而生效。E、主物權(quán)與從物權(quán) （一）區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)兩個(gè)物權(quán)之間是否具有從屬關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)（二）區(qū)分的意義從隨主走；約定除外。F、有期限物權(quán)與無期限物權(quán)（一）區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物權(quán)有無期限（二）區(qū)分的意義消滅原因不同G、本權(quán)與占有司考練習(xí)【例】財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是一種什么權(quán)利？A．自物權(quán)B．他物權(quán)C．完全物權(quán)D．限定物權(quán)答案：AC三、我國(guó)法上的基本物權(quán)類型所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)占有準(zhǔn)物權(quán)第四節(jié)物權(quán)的效力一、物權(quán)的排他效力一物一權(quán)二、物權(quán)的優(yōu)先效力1．物權(quán)的優(yōu)先效力相對(duì)于債權(quán)的平等性而言的，所有的債權(quán)的法律地位都是平等的2．物權(quán)相互間的優(yōu)先效力（1）先發(fā)生的物權(quán)優(yōu)于后發(fā)生的物權(quán)。（2）限制物權(quán)的效力優(yōu)先于所有權(quán)。3．物權(quán)優(yōu)于債權(quán)（1）物權(quán)優(yōu)于債權(quán)：一物上既存在物權(quán)，又存在債權(quán)時(shí)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。（一物二賣）。（2）物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的例外：買賣不破租賃；預(yù)登記債權(quán)三、物權(quán)的追及效力（1）物權(quán)的追及效力：不論物落入何人之手，權(quán)利人均可以追及之并直接行使權(quán)利。（2）追及權(quán)的行使受到善意取得制度的限制。四、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)（1）傳統(tǒng)種類：原物返還請(qǐng)求權(quán)、排除妨害請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)。新增：物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)恢復(fù)原狀的本質(zhì)？（2）原物返還請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件：原物存在；占有人為無權(quán)占有；請(qǐng)求人為有權(quán)人。債權(quán)保護(hù)方式（損害賠償請(qǐng)求權(quán)等）：『債權(quán)保護(hù)方式與物上請(qǐng)求權(quán)可以并用，也可單獨(dú)適用?！凰伎季毩?xí)【例】下列案件，哪些適用返還原物？A．張某借了王某的手表并把它賣給了劉某，劉某以為是張某自己的手表而買之，王某要求劉某返還B．宋某偷了李某的金項(xiàng)鏈送給女友王某，王某在不知情的情況下收下，李某要求王某返還C．賀某借給宋某一支金筆，宋某謊稱丟失，賀某要求宋某返還D．趙某向錢某購(gòu)羊兩只，錢某將羊交付趙某后，趙又將羊賣給孫某，趙某得款后遲遲不付錢某的羊款，錢無奈要求趙某返還兩只羊。答案：BC【例】物權(quán)人在其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)上遇有某種妨害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求造成妨害事由發(fā)生的人排除此等妨害，稱為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，下列哪一表述是錯(cuò)誤的？（2011-3-8）A．是獨(dú)立于物權(quán)的一種行為請(qǐng)求權(quán)B．可以適用債權(quán)的有關(guān)規(guī)定C．不能與物權(quán)分離而單獨(dú)存在D．須依訴訟的方式進(jìn)行恢復(fù)原狀的本質(zhì)？原物返還請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件：原物存在；占有人為無權(quán)占有；請(qǐng)求人為有權(quán)人。債權(quán)保護(hù)方式（損害賠償請(qǐng)求權(quán)等）：『債權(quán)保護(hù)方式與物上請(qǐng)求權(quán)可以并用，也可單獨(dú)適用。』司考練習(xí)【例】下列案件，哪些適用返還原物？A．張某借了王某的手表并把它賣給了劉某，劉某以為是張某自己的手表而買之，王某要求劉某返還B．宋某偷了李某的金項(xiàng)鏈送給女友王某，王某在不知情的情況下收下，李某要求王某返還C．賀某借給宋某一支金筆，宋某謊稱丟失，賀某要求宋某返還D．趙某向錢某購(gòu)羊兩只，錢某將羊交付趙某后，趙又將羊賣給孫某，趙某得款后遲遲不付錢某的羊款，錢無奈要求趙某返還兩只羊。答案：BC第二章物權(quán)的變動(dòng)本章重點(diǎn)：物權(quán)行為理論、不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)交付的法律意義本章難點(diǎn)：物權(quán)行為理論、不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)交付的法律意義第一節(jié)物權(quán)變動(dòng)的意義與形態(tài)第二節(jié)物權(quán)行為理論第三節(jié)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)范模式第四節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)的交付第一節(jié)物權(quán)變動(dòng)的意義與形態(tài)一、物權(quán)變動(dòng)的意義物權(quán)的變動(dòng)，就是指物權(quán)發(fā)生、移轉(zhuǎn)、變更和消滅。物權(quán)對(duì)主體而言的得喪變更二、物權(quán)變動(dòng)的形態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)移變更（廣義：主體、客體、內(nèi)容的變化；狹義：客體、內(nèi)容的變化）消滅三、物權(quán)變動(dòng)的原因民事法律行為（需要物權(quán)變動(dòng)公示）法律行為以外的事實(shí)行為與事件公法上的行政行為或司法行為第二節(jié)物權(quán)行為理論物權(quán)變動(dòng)的最重要的原因是法律行為，該法律行為在德國(guó)法系國(guó)家被稱為物權(quán)行為。鑒于物權(quán)行為理論及其立法規(guī)制問題頗為艱深，非為初學(xué)者所能透徹理解、把握，故對(duì)本科生不要求必須掌握。教學(xué)中教師可適當(dāng)點(diǎn)撥，學(xué)生大致了解即可。一、物權(quán)變動(dòng)中的原因行為與物權(quán)行為的區(qū)分知識(shí)回顧：有因行為與無因行為的分類二、什么引起了物權(quán)變動(dòng)原因行為？物權(quán)行為？三、物權(quán)行為真的存在嗎？對(duì)該理論批評(píng)者眾，立法上采納該理論的主要是德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)課外閱讀文獻(xiàn)：雅克布斯：《十九世紀(jì)德國(guó)民法科學(xué)與立法》后記部分：《物權(quán)合同存在嗎？》第三節(jié)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)范模式一、基于法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)（一）法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)模式（1）物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式物權(quán)合意＋不動(dòng)產(chǎn)登記（動(dòng)產(chǎn)交付）＝物權(quán)變動(dòng)（2）債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式債權(quán)合意＋不動(dòng)產(chǎn)登記（動(dòng)產(chǎn)交付）＝物權(quán)變動(dòng)（3）意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式債權(quán)合意＝物權(quán)變動(dòng)（登記對(duì)抗主義）（二）我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的基本模式☆☆☆☆1．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式物權(quán)法第9條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。哪些法律另有規(guī)定（1）《物權(quán)法》第127條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?！冻邪ā返?2條

承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第23條

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。（2）《物權(quán)法》第129條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（3）第158條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！纠?】關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立，下列哪些表述是正確的？（2010-3-55）A.自土地承包經(jīng)營(yíng)合同成立時(shí)設(shè)立B.自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立C.縣級(jí)以上地方政府在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立時(shí)應(yīng)當(dāng)發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證D.縣級(jí)以上地方政府應(yīng)當(dāng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記造冊(cè)，未經(jīng)登記造冊(cè)的，不得對(duì)抗善意第三人司考練習(xí)【例】甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯(cuò)誤的？A．甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定B．丙可禁止丁建高樓，且無須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償C．若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任D．甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力答案：ABCD2．動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)基本原則：第23條．動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第24條．船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。注意：機(jī)動(dòng)車等抵押的，無須交付，登記對(duì)抗主義。【例10】甲將一輛汽車以15萬元賣給乙，乙付清全款，雙方約定七日后交付該車并辦理過戶手續(xù)。丙知道此交易后，向甲表示愿以18萬元購(gòu)買，甲當(dāng)即答應(yīng)并與丙辦理了過戶手續(xù)。乙起訴甲、丙，要求判令汽車歸己所有，并賠償因不能及時(shí)使用汽車而發(fā)生的損失。關(guān)于該汽車的歸屬，下列哪一說法是正確的？（2010-3-6）A.歸乙所有，甲、丙應(yīng)賠償乙的損失B.歸乙所有，乙只能請(qǐng)求甲承擔(dān)賠償責(zé)任C.歸丙所有，但甲、丙應(yīng)賠償乙的損失D.歸丙所有，但丙應(yīng)賠償乙的損失3.一物多賣情形下物權(quán)的歸屬普通動(dòng)產(chǎn)：先受領(lǐng)＞先付款＞合同先成立船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)：先受領(lǐng)＞先登記＞合同先成立司考練習(xí)【例】甲將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當(dāng)場(chǎng)付款，約定5天后取畫。丙聽說后，表示愿出比乙高的價(jià)格購(gòu)買此畫，甲當(dāng)即決定賣給丙，約定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲的兒子從家中取出此畫給自己。該畫在由乙占有期間，被丁盜走。此時(shí)該名畫的所有權(quán)屬于下列哪個(gè)人？（2008-3-9）A．甲B．乙C．丙D．丁答案：A3．合同效力與物權(quán)效力區(qū)分物權(quán)法15．當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。比較：“抵押合同自登記之日起生效?！薄緭?dān)保法42條】（已廢）比較：質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效?！緭?dān)保法64】（已廢）司考練習(xí)【例1】乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付1/3價(jià)款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。下列哪一選項(xiàng)是正確的？（2007－3－6）A．合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款并承擔(dān)締約過失責(zé)任B．合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款C．合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同D．合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同、甲賠償乙的損失答案C【例2】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲欲急售其開發(fā)的某住宅區(qū)的最后1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后第10日，甲與乙簽訂買賣合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。第25日，甲又與不知情的丁簽訂了買賣合同。下列關(guān)于甲、乙、丙、丁之間關(guān)系的何種表述是正確的？A．甲、乙之間買賣合同有效B．甲、丙之間買賣合同無效，因該合同損害乙的利益C．甲、丁之間簽訂的房屋買賣合同屬效力待定Ｄ．丙取得房屋所有權(quán)答案：AD二、基于法律行為之外的法律事實(shí)引起的物權(quán)變動(dòng)第28條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第29條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。補(bǔ)充法條：《繼承法》第02條繼承從被繼承人死亡時(shí)開始。第30條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第31條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

司考練習(xí)【例】甲、乙之父丙去世，留下三居室商品房一套，下列說法正確的是：A．甲、乙自辦理過戶登記時(shí)，方能取得該商品房的所有權(quán)B．甲、乙欲將該商品房轉(zhuǎn)讓給他人，甲可以直接將該商品房過戶登記給他人，而無須先過戶到自己名下然后過戶給他人C．即使沒有辦理過戶登記，該房屋在分配之前屬于甲、乙共同共有D．甲、乙欲將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人，須先將該房屋過戶至自己名下，然后再過戶給受讓人答案：CD【例】吳某和李某共有一套房屋，所有權(quán)登記在吳某名下。2010年2月1日，法院判決吳某和李某離婚，并且判決房屋歸李某所有，但是并未辦理房屋所有權(quán)變更登記。3月1日，李某將該房屋出賣給張某，張某基于對(duì)判決書的信賴支付了50萬元價(jià)款，并入住了該房屋。4月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同，王某在查閱了房屋登記簿確認(rèn)房屋仍歸吳某所有后，支付了50萬元價(jià)款，并于5月10日辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)。下列哪些選項(xiàng)是正確的？（2011-3-55）A．5月10日前，吳某是房屋所有權(quán)人B．2月1日至5月10日，李某是房屋所有權(quán)人C．3月1日至5月10日，張某是房屋所有權(quán)人D．5月10日后，王某是房屋所有權(quán)人第四節(jié)不動(dòng)產(chǎn)的登記與動(dòng)產(chǎn)的交付一、不動(dòng)產(chǎn)的登記（一）登記的含義與類型（二）登記的效力與意義（三）登記生效時(shí)間申請(qǐng)？受理？登記日？物權(quán)法14．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。（四）登記資料的查詢、復(fù)制物權(quán)法18．權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。（五）更正登記物權(quán)法19－1．權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。（六）異議登記權(quán)利人或者利害關(guān)系人——對(duì)登記提出異議——該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄——異議登記失效事由：申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴——異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。（七）預(yù)告登記預(yù)告登記的債權(quán)具有物權(quán)效力預(yù)告登記失效事由：債權(quán)消滅/能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的（八）登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任第21條當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。司考練習(xí)【例】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房?jī)r(jià)20萬元。丁某支付房屋價(jià)款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。關(guān)于小王和杜某間的房屋買賣，下列選項(xiàng)正確的是：（2007－3-96）A．交付標(biāo)的物是房屋買賣合同的有效要件B．小王須將所繼承的房屋登記在自己的名下，才能將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給杜某C．房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力D．該房屋的利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢?cè)摲课莸怯涃Y料答案：BCD【例】甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記?，F(xiàn)因甲公司不能清償欠款，銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。下列哪一判斷是正確的？（2009－3－8，單）A．抵押合同有效，抵押權(quán)設(shè)立B．抵押合同無效，但抵押權(quán)設(shè)立C．抵押合同有效，但抵押權(quán)不設(shè)立D．抵押合同無效，抵押權(quán)不設(shè)立二、動(dòng)產(chǎn)交付（一）動(dòng)產(chǎn)的交付方式。動(dòng)產(chǎn)交付的方式包括現(xiàn)實(shí)交付與擬制交付。擬制交付分為簡(jiǎn)易交付、指示交付、占有改定。舉例說明，掌握其含義。（二）交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，上述幾種交付方式多能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。【例】某賓館為了8月8日的開業(yè)慶典，于8月7日向電視臺(tái)租借一臺(tái)攝像機(jī)。慶典之日，工作人員不慎摔壞攝像機(jī)，賓館決定按原價(jià)買下，以抵償電視臺(tái)的損失，遂于8月9日通過電話向電視臺(tái)負(fù)責(zé)人表明此意，對(duì)方表示同意。8月15日，賓館依約定向電視臺(tái)支付了價(jià)款。攝像機(jī)所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移？（2004－3－10，單）A．8月7日B．8月8日C．8月9日D．8月15日【例】甲將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當(dāng)場(chǎng)付款，約定5天后取畫。丙聽說后，表示愿出比乙高的價(jià)格購(gòu)買此畫，甲當(dāng)即決定賣給丙，約定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲的兒子從家中取出此畫給自己。該畫在由乙占有期間，被丁盜走。此時(shí)該名畫的所有權(quán)屬于下列哪個(gè)人？（2008-3-9）

A．甲B．乙C．丙D．丁占有改定也存在幾種例外：（A）質(zhì)權(quán)的設(shè)定。第二百零八條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。（B）《物權(quán)法》第106條規(guī)定動(dòng)產(chǎn)的善意取得以動(dòng)產(chǎn)的交付為構(gòu)成要件。占有改定與指示交付是否屬于此處的“交付”？從平衡當(dāng)事人利益出發(fā)，占有改定不能使善意第三人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。三、不動(dòng)產(chǎn)交付的意義不動(dòng)產(chǎn)自登記之日發(fā)生移轉(zhuǎn)：交付決定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和孳息歸屬；登記決定所有權(quán)移轉(zhuǎn)；登記與否并不影響商品房買賣合同的效力。第三章物權(quán)法及其基本原則本章重點(diǎn)：物權(quán)法定原則本章難點(diǎn)：物權(quán)法定原則的價(jià)值教學(xué)內(nèi)容：第一節(jié)物權(quán)法的概念與特征第二節(jié)物權(quán)法的基本原則第一節(jié)物權(quán)法的概念與特征一、物權(quán)法的概念調(diào)整物權(quán)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。有廣義與狹義之分。二、物權(quán)法的特征（一）私法但具有大量的公法規(guī)范（二）國(guó)內(nèi)法但具有國(guó)際性（三）固有法性（四）裁判性規(guī)范三、物權(quán)法的作用定分止?fàn)幬锉M其用。第二節(jié)物權(quán)法的基本原則一、物權(quán)法定原則《物權(quán)法》第5條：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”即物權(quán)法定原則（1）物權(quán)法定原則的理由（2）違反物權(quán)法定原則的后果（3）物權(quán)法定的“法”僅指法律，而不包括習(xí)慣法?！纠考讓⑵涓溉ナ罆r(shí)留下的畢業(yè)紀(jì)念冊(cè)贈(zèng)與其父之母校，贈(zèng)與合同中約定該紀(jì)念冊(cè)只能用于收藏和陳列，不得轉(zhuǎn)讓。但該大學(xué)在接受乙的捐款時(shí)，將該紀(jì)念冊(cè)饋贈(zèng)給乙。下列哪一選項(xiàng)是正確的？（2007－3－11）A．該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與無效，乙不能取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)B．該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與無效，但乙已取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)C．只有經(jīng)甲同意后，乙才能取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)D．該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與有效，乙已取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)思考：上題中甲能否要求其父的母校承擔(dān)違約責(zé)任？二、公示公信原則公示原則“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！惫旁瓌t三、禁止物權(quán)濫用原則第七條物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第四章所有權(quán)本章重點(diǎn)：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有、善意取得本章難點(diǎn)：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、善意取得的構(gòu)成要件教學(xué)內(nèi)容：第一節(jié)所有權(quán)概述第二節(jié)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第三節(jié)相鄰關(guān)系第四節(jié)共有第五節(jié)動(dòng)產(chǎn)的特殊取得方式第一節(jié)所有權(quán)概述一、所有權(quán)的概念所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。二、所有權(quán)的特征絕對(duì)性、永久性、排他性、彈力性、最完全性三、所有權(quán)的內(nèi)容積極權(quán)能、消極權(quán)能四、所有權(quán)的種類（1）國(guó)家所有權(quán)（2）集體所有權(quán)（3）私人所有權(quán)第二節(jié)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一、含義業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（1）誰是業(yè)主？取得建筑物專有部分所有權(quán)的人是業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也是業(yè)主。（2）復(fù)合型權(quán)利專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)與共有部分的管理權(quán)。二、專有權(quán)（一）專有部分建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。房屋包括整棟建筑物。（二）自由利用權(quán)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主是“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。三、共有部分的共有權(quán)（一）共有部分1.道路、綠地、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。2.車位、車庫：（1）規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸屬。（2）占用公共部分的車位歸業(yè)主共有?！皯?yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的。配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。3.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；4.其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。5.建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。（二）共有權(quán)與共有的區(qū)別業(yè)主對(duì)共有部分的共有權(quán)與共有存在很多不同，這些不同我們應(yīng)當(dāng)掌握：（1）業(yè)主的共有權(quán)不包括優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；按份共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（曾經(jīng)在司法考試中作為題肢考查過）。（2）業(yè)主的共有權(quán)從屬于專有權(quán)，具有從屬性；共有是獨(dú)立性的所有權(quán)。從屬性體現(xiàn)在：其一，業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)；沒有業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。其二，喪失了對(duì)專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。因此，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。其三，業(yè)主不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)；而共有人可以放棄共有權(quán)。業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用等。四、共有部分的管理權(quán)（一）管理組織（業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)）（二）業(yè)主管理共有部分的方式有：自行管理、委托他人管理?？键c(diǎn)：物業(yè)合同（1）前期物業(yè)合同對(duì)業(yè)主具有約束力；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（3）物業(yè)費(fèi)的催繳（書面—訴訟）業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（4）物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的。（三）業(yè)主的表決權(quán)雙層表決權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)：（1）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（2）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。其他事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（1）面積計(jì)算專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。（2）人數(shù)計(jì)算業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。（四）業(yè)主權(quán)利的保護(hù)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。司考練習(xí)【例1】何某是某一小區(qū)A棟樓的業(yè)主，何某為了方便小區(qū)居民生活，欲將自己的住宅轉(zhuǎn)化為專門從事送水業(yè)務(wù)的水站，何某的行為需要取得何人同意：A．何某是自己住宅的所有權(quán)人，無需取得他人同意B．何某“住改商”的目的在于便民，無需取得他人同意C．何某要取得物業(yè)公司的同意D．何某要取得本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主同意答案:D【例2】下列哪些財(cái)產(chǎn)屬于業(yè)主共有？A．建筑物的外墻

B．露臺(tái)C．電信公司在小區(qū)設(shè)置的網(wǎng)絡(luò)交換器D.物業(yè)服務(wù)用房答案：AD【例3】張某將房屋出租給李某，雙方約定由承租人李某繳納物業(yè)費(fèi)。后來，張某認(rèn)為應(yīng)該由李某承擔(dān)租賃期間的物業(yè)費(fèi)，李某則認(rèn)為張某是房屋的所有人，應(yīng)該由張某承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。二人都拒絕交納物業(yè)費(fèi)。此時(shí)，物業(yè)公司有權(quán)：A．要求張某繳納B．要求李某繳納C．同時(shí)要求張某與李某繳納D．只能要求張某繳納答案：ABC【例4】甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？（2006－3－55）A．甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入B．一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利C．若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)D．如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意答案ABD甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，對(duì)共有房屋的管理沒有進(jìn)行約定。甲、乙、丙未經(jīng)丁同意，以全體共有人的名義將該房屋出租給戊。關(guān)于甲、乙、丙上述行為對(duì)丁的效力的依據(jù)，下列哪一表述是正確的？（2012-3-6）

A．有效，出租屬于對(duì)共有物的管理，各共有人都有管理的權(quán)利

B．有效，對(duì)共有物的處分應(yīng)當(dāng)經(jīng)占共有份額2/3以上的共有人的同意，出租行為較處分為輕，當(dāng)然可以為之

C．無效，對(duì)共有物的出租屬于處分，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人的同意

D．有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以視為改良行為，經(jīng)占共有份額2/3以上的共有人的同意即可答案：B【例】王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個(gè)商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項(xiàng)是正確的？(2008-3-58)A．張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌B．張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系C．張某對(duì)樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利D．張某有權(quán)要求與王某分享其購(gòu)房后的廣告收益第三節(jié)相鄰關(guān)系一、相鄰關(guān)系的概念二、相鄰關(guān)系的本質(zhì)三、相鄰關(guān)系的類型司考練習(xí)

甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對(duì)此，下列哪一種說法不正確？A.乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材.B.乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材C.甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi)D.若建材堆放時(shí)間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場(chǎng)第四節(jié)共有一、共同共有與按份共有的認(rèn)定（1）共同共有的類型：夫妻財(cái)產(chǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)、繼承開始后遺產(chǎn)分割前、合伙財(cái)產(chǎn)。（2）１０３ＰＫ民通意見８８：共有類型推定的重大轉(zhuǎn)變第103條共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。（3）關(guān)于按份共有的份額推定份額不明的確定：約定；沒有約定的，出資額確定，沒有出資額，視為等額享有。二、共有物的管理與處分1．共有人都有管理權(quán)第９６條共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。2．法律處分（1）按份共有——應(yīng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意（但當(dāng)事人另有約定的除外。）『違反者——無權(quán)處分——第三人可受善意取得的保護(hù)』（2）經(jīng)全體共同共有人同意（共有人之間另有約定的除外）『違反者——無權(quán)處分——第三人可受善意取得的保護(hù)』司考練習(xí)【例】甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船70％份額?，F(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款500萬元。如各共有人事先對(duì)此未作約定，則甲的抵押行為：A．無須經(jīng)任何人同意B．須經(jīng)乙、丙、丁一致同意C．須經(jīng)乙、丙、丁中份額最大的一人同意D．須經(jīng)乙、丙、丁中的兩人同意答案：A【例】甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，對(duì)共有房屋的管理沒有進(jìn)行約定。甲、乙、丙未經(jīng)丁同意，以全體共有人的名義將該房屋出租給戊。關(guān)于甲、乙、丙上述行為對(duì)丁的效力的依據(jù)，下列哪一表述是正確的？（2012－3－6，單）A．有效，出租屬于對(duì)共有物的管理，各共有人都有管理的權(quán)利B．有效，對(duì)共有物的處分應(yīng)當(dāng)經(jīng)占共有份額2/3以上的共有人的同意，出租行為較處分為輕，當(dāng)然可以為之C．無效，對(duì)共有物的出租屬于處分，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人的同意D．有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以視為改良行為，經(jīng)占共有份額2/3以上的共有人的同意即可3．事實(shí)處分——共有物的分割（1）分割原因：第99條共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。（2）分割方式：實(shí)物分割（事實(shí)處分與法律處分）、作價(jià)補(bǔ)償、變價(jià)分割（3）瑕疵擔(dān)保：第100條第2款共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。三、份額的處分1、處分自由2、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)第101條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（1）轉(zhuǎn)讓份額。（贈(zèng)與不包括在內(nèi)）（2）共有人與非共有相比而言，共有人之間無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。多個(gè)共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，由轉(zhuǎn)讓份額的共有人決定。沒有決定的，按比例購(gòu)買。（3）同等條件注意：房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)知識(shí)鏈接

《房屋租賃合同解釋》第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。總結(jié)：1、侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，不能主張無效。2、共有人、近親屬、善意第三人優(yōu)于承租人司考練習(xí)【例】甲、乙各以20％與80％的份額共有一間房屋，出租給丙?，F(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問下列表述中哪一說法是正確的?A．乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B．丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)C．乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兩人處于平等地位D．乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)答案：D四、對(duì)外關(guān)系1．按份共有——對(duì)外產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)是連帶債權(quán)與連帶債務(wù)。（第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的——按份債權(quán)與按份債務(wù)。）2．共同共有——連帶債權(quán)與連帶債務(wù)。第五節(jié)動(dòng)產(chǎn)的特殊取得方式回顧：權(quán)利的原始取得與繼受取得一、繼受取得與原始取得之區(qū)別繼受取得是指以原所有權(quán)人的所有權(quán)及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思為依據(jù)而由另一主體取得所有權(quán)，包括買賣、互易、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)。原始取得是指不以原所有人的所有權(quán)及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思為依據(jù)，而是直接依據(jù)法律的規(guī)定取得所有權(quán)，主要包括先占、添附、國(guó)家取得發(fā)現(xiàn)之埋藏物、隱藏物，國(guó)家取得遺失物，善意取得、收取孳息、生產(chǎn)、建設(shè)、征收、罰款、沒收等。司考練習(xí)【例】下列哪一選項(xiàng)屬于所有權(quán)的繼受取得？（2008-3-10）A．甲通過遺囑繼承其兄房屋一間B．乙的3萬元存款得利息1000元C．丙購(gòu)來木材后制成椅子一把D．丁拾得他人搬家時(shí)丟棄的舊電扇一臺(tái)答案：A【例】中州公司依法取得某塊土地建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，開始了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？(2008-3-8)A．中州公司因?yàn)橄碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)B．中州公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)C．中州公司因?yàn)榉尚袨槎〉昧朔课菟袡?quán)D．中州公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)物權(quán)的特殊取得方式之一：先占一、先占1、含義:先占，是指以所有的意思，先于他人占有無主的動(dòng)產(chǎn)，而取得其所有權(quán)的法律事實(shí)。2、先占的成立要件（1）對(duì)象為“無主之動(dòng)產(chǎn)”哪些動(dòng)產(chǎn)可以先占？拋棄物：（A）拋棄的意思；（B）放棄控制不動(dòng)產(chǎn)為何不能先占？(2)占有（1）事實(shí)狀態(tài)；（2）所有的意思?！纠?】私營(yíng)企業(yè)主王某辦公用的一臺(tái)電腦損壞，遂囑秘書張某扔到垃圾站。張某將電腦搬到垃圾站后想，與其扔了不如拿回家給兒子用，便將電腦搬回家，經(jīng)修理后又能正常使用。王某得知電腦能夠正常使用后，要求張某返還。下列哪些說法是錯(cuò)誤的？A.張某違反委托合同，不能取得電腦的所有權(quán)B.張某基于先占取得電腦的所有權(quán)C.王某有權(quán)要回電腦，但應(yīng)當(dāng)向張某予以補(bǔ)償D.因拋棄行為尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回對(duì)電腦的所有權(quán)答案：ACD【例2】潘某與劉某相約出游，潘某在長(zhǎng)江邊拾得一塊奇石，愛不釋手，擬帶回家。劉某說，《物權(quán)法》規(guī)定河流屬于國(guó)家所有，這一行為可能屬于侵占國(guó)家財(cái)產(chǎn)。關(guān)于潘某能否取得奇石的所有權(quán)，下列哪一說法是正確的？A．不能，因?yàn)槭^是河流的成分，長(zhǎng)江屬于國(guó)家所有，石頭從河流中分離后仍然屬于國(guó)家財(cái)產(chǎn)B．可以，因?yàn)榧词归L(zhǎng)江屬于國(guó)家所有，但石頭是獨(dú)立物，經(jīng)有關(guān)部門許可即可以取得其所有權(quán)C．不能，因?yàn)榧词故^是獨(dú)立物，但長(zhǎng)江屬于國(guó)家所有，石頭也屬于國(guó)家財(cái)產(chǎn)D．可以，因?yàn)榧词归L(zhǎng)江屬于國(guó)家所有，但石頭是獨(dú)立物、無主物，依先占的習(xí)慣可以取得其所有權(quán)物權(quán)的特殊取得方式之二：善意取得一、無權(quán)處分與善意取得二、善意取得的概念善意取得是指無權(quán)處分人將他人之動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。三、善意取得的制度價(jià)值保護(hù)交易安全四、善意取得的構(gòu)成要件（1）無權(quán)處分；（2）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（3）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（是否已支付價(jià)格無關(guān)緊要）（4）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。無權(quán)處分他人之物的合同是否有效？《合同法解釋三》第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。五、善意取得的法律效果（1）原所有人之追及權(quán)受阻；所有權(quán)滅失；（2）第三人取得所有權(quán)；（3）善意取得后，該物之上的原權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。六、原權(quán)利人的救濟(jì)（1）違約責(zé)任；（2）侵權(quán)責(zé)任；（3）不當(dāng)?shù)美?。【?】甲因出國(guó)留學(xué)，將自家一幅名人字畫委托好友乙保管。在此期間乙一直將該字面掛在自己家中欣賞，來他家的人也以為這幅字畫是乙的，后來乙因做生意急需錢，便將該幅字畫以3萬元價(jià)格賣給丙。甲回國(guó)后，發(fā)現(xiàn)自己的字畫在丙家中，詢問情況后，向法院起訴。下列有關(guān)該糾紛的表述中哪些是正確的?A．乙與丙之間的買賣合同屬于無效合同B．乙與丙之間的買賣合同屬于有效合同C．甲對(duì)該幅字畫享有所有權(quán)D．丙對(duì)該幅字畫享有所有權(quán)答案：BD七、其他物權(quán)的善意取得（一）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的善意取得（1）出質(zhì)人對(duì)質(zhì)物無處分權(quán)；（2）出質(zhì)人合法占有質(zhì)物；（3）質(zhì)物為動(dòng)產(chǎn)；（4）質(zhì)物已交付；（5）質(zhì)權(quán)人不知出質(zhì)人無處分權(quán)（善意）（二）抵押權(quán)的善意取得（1）抵押人對(duì)抵押物無處分權(quán)；（2）登記在抵押人名下；（3）抵押登記已經(jīng)完成；（4）債權(quán)人不知無權(quán)處分?！纠?】下列哪一種情況下，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)？A．保留所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)買賣中，尚未付清全部?jī)r(jià)款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人B．電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)C．動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人D．受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈(zèng)與不知情的第三人物權(quán)特殊取得方式之三：拾得遺失物一、遺失物的歸屬（1）歸失主；（2）歸國(guó)家。（6個(gè)月無人認(rèn)領(lǐng)）（3）歸善意第三人何種條件下歸善意第三人？第107條所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。（二）拾得人的權(quán)利費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)與懸賞報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)（侵占者，不享有）——留置權(quán)（同一法律關(guān)系）（三）拾得人的賠償義務(wù)拾得人因故意或重大過失造成遺失物毀損、滅失的，承擔(dān)賠償責(zé)任；無過失或有一般過失不承擔(dān)責(zé)任?！纠?】甲的一頭牛走失，乙牽回關(guān)入自家牛棚，準(zhǔn)備次日尋找失主。當(dāng)晚牛棚被臺(tái)風(fēng)刮倒，將牛壓死。乙將牛肉和牛皮出售，各得款500元和100元。請(qǐng)人屠宰及銷售，支出100元。下列哪一種說法是正確的？A.甲有權(quán)要求乙返還一頭同樣的牛B.甲有權(quán)要求乙返還500元C.甲有權(quán)要求乙返還600元D.甲有權(quán)要求乙按該牛的市價(jià)賠償1000元【例2】一日清晨，甲發(fā)現(xiàn)一頭牛趴在自家門前，便將其拴在自家院內(nèi)，打探失主未果。時(shí)值春耕，甲用該牛耕種自家田地。期間該牛因勞累過度得病，甲花費(fèi)300元將其治好。兩年后，牛的主人乙尋牛來到甲處，要求甲返還，甲拒絕返還。下列哪一說法是正確的？A.甲應(yīng)返還牛，但有權(quán)要求乙支付300元B.甲應(yīng)返還牛，但無權(quán)要求乙支付300元C.甲不應(yīng)返還牛，但乙有權(quán)要求甲賠償損失D.甲不應(yīng)返還牛，無權(quán)要求乙支付300元（四）參照性規(guī)定《物權(quán)法》第114條拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！纠?】1995年韓玉笙因蓋房挖地基，發(fā)現(xiàn)一個(gè)瓦罐，內(nèi)有500塊銀元及一張綿布，上面寫著“為防日寇搜查，特埋此。王天民，1938年7月5日”。王天民為王大水的爺爺，1938年7月8日被日寇殺害。王大水一家解放后定成份為中農(nóng)。該500塊銀元：A．應(yīng)歸韓玉笙所有，因?yàn)槭撬l(fā)現(xiàn)的B．應(yīng)歸王大水所有C．應(yīng)由韓玉笙與王大水平分D．屬無主財(cái)產(chǎn)，應(yīng)上繳國(guó)家物權(quán)的特殊取得方式之四：添附附合混合加工物權(quán)歸屬、利益平衡。《民意》８６．非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人，造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！逗贤ā返?23條承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。司考練習(xí)【例】甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營(yíng)酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬元。現(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？A.由乙無條件拆除，費(fèi)用由乙自理B.裝修物歸甲所有，且甲無須支付費(fèi)用C.裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用D.若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價(jià)后歸甲所有答案D用益物權(quán)之一：用益物權(quán)概述一、概念用益物權(quán)人是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。二、特征第一，用益物權(quán)是以他人之物為客體的權(quán)利，是他物權(quán)。第二，用益物權(quán)是以占有、使用、收益為內(nèi)容的物權(quán)，是“用益”物權(quán)。第三，用益物權(quán)的客體主要是不動(dòng)產(chǎn)，但我國(guó)《物權(quán)法》并不排除動(dòng)產(chǎn)作為用益物權(quán)的客體。第四，用益物權(quán)是限制物權(quán)。第五，用益物權(quán)具有期限性。第六，用益物權(quán)具有獨(dú)立性。三、傳統(tǒng)用益物權(quán)的種類與內(nèi)容（一）地上權(quán)（二）永佃權(quán)（三）役權(quán)（四）典權(quán)用益物權(quán)之二：建設(shè)用地使用權(quán)一、含義建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。二、建設(shè)用地使用權(quán)的分類與排他效力（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以分為地下建設(shè)用地使用權(quán)、地表建設(shè)用地使用權(quán)與地上建設(shè)用地使用權(quán)。（2）建設(shè)用地使用權(quán)的排他效力。土地的分層使用，使用益物權(quán)的排他效力受到更多限制。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。在同一土地上可以存在多個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)或其他用益物權(quán)。三、取得方式建設(shè)用地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)取得有兩種：出讓或劃撥出讓方式取得包括：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。采取出讓取得的主要是經(jīng)營(yíng)性用地或者同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的。采取劃撥方式取得包括：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。四、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（1）合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式（2）建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立五、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：（1）建筑物所有權(quán)的歸屬；（2）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)；（3）占有、使用與收益的權(quán)利。六、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（1）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。（2）使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。（3）建設(shè)用地使用權(quán)的變動(dòng)經(jīng)變更登記之后發(fā)生效力。七、建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)的關(guān)系（1）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。（2）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。（3）建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。新增建筑物不在抵押物范圍之內(nèi)，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)同時(shí)處分。抵押人單獨(dú)抵押建設(shè)用地使用權(quán)的，未抵押的建筑物視為一并抵押。（4）房屋等建筑物可以設(shè)定抵押。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。抵押人單獨(dú)抵押建筑物的，未抵押的建設(shè)用地使用權(quán)視為一并抵押。因此，房屋等建筑物可以抵押，但是不能單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。因此，在我國(guó)，房屋與建設(shè)用地使用權(quán)是合一的。八、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。九、集體所有的土地如何能夠作為建設(shè)用地使用權(quán)的客體？（1）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。（2）興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行建設(shè)的。（3）符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的?！纠考坠九c銀行簽訂借款合同，約定甲公司以自有的流光大廈作為抵押，貸款8000萬元。雙方辦理抵押手續(xù)后，銀行發(fā)放了貸款?，F(xiàn)甲公司在流光大廈的土地上新建一幢溢彩樓。有關(guān)本案中房地產(chǎn)抵押借款合同的下列說法哪些是正確的？A．甲公司不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)將流光大廈單獨(dú)拍賣，并由所得價(jià)款優(yōu)先受償B．甲公司在流光大廈的土地上新建的溢彩樓不是抵押財(cái)產(chǎn)C．甲公司不按期還款時(shí)，銀行可以將流光大廈和溢彩樓一同拍賣，但只能由流光大廈拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償D．溢彩樓是在建工程，依照法律規(guī)定，不得設(shè)置抵押，也不得拍賣轉(zhuǎn)讓答案：BC用益物權(quán)之三：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一、含義二、期限耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。三、設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立，采取的是意思主義。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記僅具有確定權(quán)利的效果而不具有設(shè)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力。四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)（1）流轉(zhuǎn)方式：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式包括轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓，而不包括抵押。（見《物權(quán)法》第184條）（2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的效力：登記對(duì)抗主義。五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的調(diào)整承包期內(nèi)，原則上不能調(diào)整。發(fā)包人可以調(diào)整承包地的情形：（1）可以調(diào)整的情形：承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，可以調(diào)整。（2）承包地被依法征收的。調(diào)整的程序：必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。六、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的收回發(fā)包人原則上不能收回，可以收回土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情形：（1）承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。（2）承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或者個(gè)人連續(xù)二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。（3）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的。（4）不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的。（5）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。（6）承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地取得承包地的，發(fā)包方可以收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地取得承包地的，發(fā)包方可以收回其原承包地。七、通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。八、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體集體所有的土地與國(guó)家所有但交由集體使用的土地?！纠縿⒓掖逶诒敬?四荒"土地發(fā)包過程中的下列哪種做法不符合《土地承包法》的規(guī)定？A．村東的荒溝通過招標(biāo)方式發(fā)包給鄰村人張某B．村西的荒丘通過拍賣方式發(fā)包給外鄉(xiāng)人王某和陳某C．村北的荒山通過公開協(xié)商方式發(fā)包給縣林業(yè)開發(fā)公司D．村南的荒灘依據(jù)村委會(huì)決議發(fā)包給本村人黃某、劉某和邱某組成的股份合作社答案：D用益物權(quán)之四：地役權(quán)一、概念利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。地役權(quán)的客體——不動(dòng)產(chǎn)二、地役權(quán)的設(shè)立當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；(二)供役地和需役地的位置；(三)利用目的和方法；(四)利用期限；(五)費(fèi)用及其支付方式；(六)解決爭(zhēng)議的方法。利用目的和方法地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。第一百六十一條地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。本條雖然是關(guān)于地役權(quán)期限的規(guī)定，但本條的隱喻如下：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人等用益物權(quán)人可以設(shè)定地役權(quán)。誰有權(quán)為需役地設(shè)定地役權(quán)？土地所有人、需役地之用益物權(quán)人、債權(quán)利用人等都可以設(shè)定，其期限可以是無期。誰有權(quán)為供役地設(shè)定地役權(quán)？供役地的土地所有人有權(quán)設(shè)定。但是供役地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人等用益物權(quán)人是否可以設(shè)定？【例1】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)正確？A．小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑B．甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑C．甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑D．甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑三、地役權(quán)與其他用益物權(quán)的效力地役權(quán)與其他用益物權(quán)的效力以設(shè)定時(shí)間先后決定。（1）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。（2）土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。四、地役權(quán)的從屬性與不可分性1、從屬性（1）地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。（2）地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！纠?】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)正確？A．小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑B．甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑C．甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑D．甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑2、不可分性（1）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。（2）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。供役地移轉(zhuǎn)的，地役權(quán)沒有登記的，不能對(duì)抗善意第三人。已經(jīng)登記的，可以對(duì)抗?！纠?】甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對(duì)此糾紛，下列判斷哪些是錯(cuò)誤的？A.甲對(duì)乙的土地不享有地役權(quán)B.甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元C.丙有權(quán)建高樓，但須補(bǔ)償甲由此受到的損失D.甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效答案：ABCD【例4】甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯(cuò)誤的？A．甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定B．丙可禁止丁建高樓，且無須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償C．若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任D．甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力答案：ABCD五、地役權(quán)關(guān)系的解除在下列兩種情形下，地役權(quán)因供役地權(quán)利人解除地役權(quán)關(guān)系而消滅：第一，地役權(quán)人違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。（第168條）六、地役權(quán)的登記設(shè)立登記：對(duì)抗主義第一百六十九條已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。其它登記是否為對(duì)抗主義呢？在何處登記？知識(shí)點(diǎn)比較比較：與相鄰關(guān)系的區(qū)別

——意定與法定——有償與無償——獨(dú)立權(quán)利與法定關(guān)系——實(shí)質(zhì)區(qū)別：相鄰人的容忍義務(wù)與其擴(kuò)張上限地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別相鄰關(guān)系地役權(quán)本質(zhì)所有權(quán)內(nèi)容（限制或延伸）用益物權(quán)產(chǎn)生不同法定合同是否有償無償有償類型用水、排水、通行、鋪設(shè)管線、通風(fēng)、采光、日照、相鄰環(huán)保關(guān)系等類型與之相似、但可以約定另外的類型滿足需求基本需求，必須利用更高追求登記不同無需登記登記對(duì)抗《民意》97：相鄰一方因施工臨時(shí)占用他方使用的土地，占用的一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失。臨時(shí)施工占用不屬于相鄰關(guān)系的范疇?！段餀?quán)法》第八十八條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！纠?】甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對(duì)此，下列哪一種說法不正確？A.乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材B.乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材C.甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi)D.若建材堆放時(shí)間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場(chǎng)【例6】某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付一萬元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項(xiàng)權(quán)利？A.相鄰權(quán)B.地役權(quán)C.建設(shè)用地使用權(quán)D.宅基地使用權(quán)用益物權(quán)之五：宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概述（一）宅基地使用權(quán)的概念宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。（二）宅基地使用權(quán)的特征1．宅基地使用權(quán)的客體具有特殊性。2．宅基地使用權(quán)的主體具有特殊性。3．宅基地使用權(quán)目的的特定性。4．宅基地使用權(quán)具有無償性、福利性。5．宅基地使用權(quán)的無期限性。（三）宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的比較1、成員的限制性；2、福利性；3、流通的限制性；二、宅基地使用權(quán)的取得（一）審批取得第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。（二）附隨取得三、宅基地使用權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)（一）宅基地使用權(quán)人的權(quán)利（二）宅基地使用權(quán)人的義務(wù)四、宅基地使用權(quán)的消滅宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。擔(dān)保法之一：擔(dān)保概述一、擔(dān)保的概念擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)或者第三人以自己的財(cái)產(chǎn)或信用保障債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律制度。提供擔(dān)保的一方是擔(dān)保人（方），接受擔(dān)保的一方是擔(dān)保權(quán)人（方），債務(wù)人為被擔(dān)保人（方）。二、擔(dān)保的類型擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。三、反擔(dān)保第三人以自己的財(cái)產(chǎn)或者信用為債務(wù)人提供擔(dān)保的，為了保障擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之后能夠有效保障自己的權(quán)利，擔(dān)保人可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保是對(duì)擔(dān)保人的擔(dān)保。反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的其他人。反擔(dān)保方式可以是債務(wù)人提供的抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質(zhì)押。四、擔(dān)保合同的從屬性擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。1、主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人與債務(wù)人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一。2、主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，擔(dān)保人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任;擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一。3、擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償，或者在承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍內(nèi)，要求有過錯(cuò)的反擔(dān)保人承擔(dān)賠償責(zé)任。擔(dān)保人可以根據(jù)承擔(dān)賠償責(zé)任的事實(shí)對(duì)債務(wù)人或者反擔(dān)保人另行提起訴訟。五、無效擔(dān)保1、國(guó)家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。2、《擔(dān)保法解釋》第4條V.《公司法》第16條第4條董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國(guó)公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。除債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，債務(wù)人、擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)對(duì)債權(quán)人的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！豆痉ā返谑鶙l公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實(shí)際