思源-元龍國際項目產(chǎn)品優(yōu)化及營銷策略建議方案-

元龍·國際項目

產(chǎn)品優(yōu)化及營銷策略建議方案貴陽市金陽新區(qū)二零零六年三月1/15/202311/15/20232老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)發(fā)展及規(guī)劃老城區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀：城市空間超負(fù)荷承載十一·五，老城區(qū)建設(shè)宗旨：優(yōu)化并完善老城區(qū)功能對老城區(qū)住宅用地的供應(yīng)實行嚴(yán)格控制金陽新區(qū)建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄1/15/20233老城區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀：

城市中心區(qū)面積狹小；人口密度過大；空間超負(fù)荷承載；與省會城市和區(qū)域性重點城市地位不符。1/15/20234十一·五老城區(qū)建設(shè)：土地儲備用于完善城市功能加快老城區(qū)危舊房的改造；老城區(qū)遵循“稀化、優(yōu)化”原則，“多拆少建，只拆不建”，對建筑總量進(jìn)行控制；加大綠化、公建、衛(wèi)生、體育、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，大力改善老城區(qū)環(huán)境。1/15/20235對老城區(qū)住宅用地的供應(yīng)實行嚴(yán)格控制控制新增住宅建設(shè)用地：原則上不再或慎重批建住宅，并通過規(guī)劃控制引導(dǎo)住宅建設(shè)向金陽新區(qū)轉(zhuǎn)移。貴陽市將從嚴(yán)控制老城區(qū)的經(jīng)濟適用住房用地審批。在城區(qū)范圍內(nèi)，小于5000平方米的用地不得單獨建設(shè)。土地儲備用途從商品住宅向完善城市功能的項目轉(zhuǎn)變：促進(jìn)土地儲備、土地招拍掛方式的更新，老城區(qū)土地儲備的用途應(yīng)從商品房住宅向完善城市功能的項目轉(zhuǎn)變。1/15/20236老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)發(fā)展金陽新區(qū)建設(shè)規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時序、扶持政策在建、擬建重點項目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄1/15/20237金陽新區(qū)的功能定位新區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西北面，整個規(guī)劃面積占地106平方公里。金陽城市新區(qū)性質(zhì)：融匯行政辦公、教育科研、居住、文化娛樂、金融商貿(mào)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)于一體的城市新區(qū)；金陽城市新區(qū)建設(shè)目標(biāo)：因地制宜，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地將新區(qū)建成一個生態(tài)環(huán)保型、園林式、數(shù)字化、可持續(xù)發(fā)展的新興城市，并努力實現(xiàn)人與自然的高度和諧和經(jīng)濟、社會、環(huán)境的高度統(tǒng)一。1/15/20238金陽新區(qū)：貴陽經(jīng)濟增長的重要極金陽新區(qū)的十一五發(fā)展建設(shè)目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)培育和人口聚集，把金陽新區(qū)建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)支撐有力、環(huán)境清新優(yōu)美、最適宜人居住、具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型、數(shù)字型、園林式城市，成為貴陽市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要增長極。所謂貴陽經(jīng)濟的增長極，是指金陽新區(qū)對貴陽市國民經(jīng)濟增長的帶動作用，可以比作是機械運動中的"發(fā)動機"。1/15/20239金陽新區(qū)發(fā)展時序分為三個主要階段實施建設(shè)區(qū)：1998-2010年，規(guī)劃城市建設(shè)用地17平方公里，規(guī)劃人口18萬人。規(guī)劃控制區(qū)：2011-2020年，規(guī)劃城市建設(shè)用地40平方公里，規(guī)劃人口40萬人。遠(yuǎn)景控制區(qū)：2020年以后至21世紀(jì)中葉，規(guī)劃用地106平方公里，規(guī)劃人口50萬人。當(dāng)前，金陽新區(qū)17平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本完成，并順利完成了市五大班子及32個市直部門的搬遷工作。1/15/202310金陽新區(qū)鼓鼓勵投資扶扶持政策《貴陽市金金陽新區(qū)鼓鼓勵投資扶扶持政策》》于2005年11月月3日公布布施行，按按照該鼓勵勵投資扶持持政策，今今后凡市內(nèi)內(nèi)外、國內(nèi)內(nèi)外投資者者在金陽新新區(qū)投資的的現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)、總部部型經(jīng)濟、、旅游服務(wù)務(wù)、餐飲娛娛樂、金融融、商業(yè)、、文化、教教育、體育育產(chǎn)業(yè)和項項目以及金金陽新區(qū)重重點鼓勵發(fā)發(fā)展的其他他產(chǎn)業(yè)和項項目，除享享受國家、、省、市有有關(guān)鼓勵投投資的各項項優(yōu)惠政策策外，均可可享受該扶扶持政策。。《關(guān)于更快快更好推進(jìn)進(jìn)金陽新區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)的決定》》從七個方面面放寬條件件：收費、審批批環(huán)節(jié)、企企業(yè)登記、、房地產(chǎn)開開發(fā)、公共共配套、戶戶籍、人才才引進(jìn)。《關(guān)于服務(wù)務(wù)金陽新區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)若干意見見》12/31/202211房地產(chǎn)開開發(fā)扶持持政策今后房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)項項目工程程進(jìn)度，，高層達(dá)達(dá)到地上上二層，，多層達(dá)達(dá)到地上上一層，，其他項項目基礎(chǔ)礎(chǔ)出地面面，并已已確定施施工進(jìn)度度和交付付日期的的，經(jīng)審審核手續(xù)續(xù)齊全，，開發(fā)商商可申請請辦理商商品房預(yù)預(yù)售許可可證；房地產(chǎn)項項目竣工工驗收后后，經(jīng)審審核手續(xù)續(xù)齊全，，10個個工作日日內(nèi)辦理理完畢商商品房登登記備案案手續(xù)，，15個個工作日日內(nèi)辦理理完畢房房地產(chǎn)交交易手續(xù)續(xù)和房屋屋產(chǎn)權(quán)證證。12/31/202212公共配套優(yōu)惠惠扶持政策鼓勵投資生活活配套服務(wù)業(yè)業(yè)。對在金陽陽新區(qū)投資和和開辦學(xué)校、、賓館、酒店店、商業(yè)、金金融、商務(wù)、、文化娛樂、、菜場、超市市、餐飲等項項目在工商登登記、稅收、、貸款貼息等等方面給予優(yōu)優(yōu)惠。12/31/202213戶籍管管理政政策：：凡在金金陽新新區(qū)購購買住住房并并居住住，建建筑面面積超超過80平平方米米以上上的可可遷入入3人人戶口口，達(dá)達(dá)100平平方米米以上上的可可遷入入4人人戶口口，達(dá)達(dá)150平平方米米以上上的可可遷入入5人人戶口口，入入戶者者應(yīng)系系購房房者直直系或或旁系系親屬屬。12/31/202214金陽陽新新區(qū)區(qū)土土地地資資源源管管理理金陽陽新新區(qū)區(qū)土土地地供供應(yīng)應(yīng)政政策策：：多方方籌籌資資，，建建立立土土地地報報批批適適度度超超前前制制度度和和土土地地收收購購儲儲備備制制度度。。嚴(yán)格格控控制制行行政政劃劃撥撥土土地地。。經(jīng)營營性性用用地地的的出出讓讓嚴(yán)嚴(yán)格格實實行行招招拍拍掛掛，，出出讓讓時時，，按按照照生生、、熟熟地地并并舉舉的的方方式式供供給給土土地地（（2005年年1月月1日日起起，，經(jīng)經(jīng)營營性性用用地地采采取取招招拍拍掛掛方方式式以以市市場場化化運運作作方方式式向向市市場場供供地地））。。爭取取盡盡快快將將金金陽陽新新區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)列列入入國國家家或或省省級級重重點點項項目目，，全全市市用用地地指指標(biāo)標(biāo)向向金金陽陽新新區(qū)區(qū)傾傾斜斜并并單單列列，，享享受受相相關(guān)關(guān)優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。。土地地資資源源管管理理：：加強強已已批批土土地地的的利利用用管管理理，，凡凡依依法法取取得得土土地地手手續(xù)續(xù)的的開開發(fā)發(fā)商商，，必必須須簽簽訂訂合合同同約約定定開開工工時時限限；；不能能按按時時開開工工的的要要依依法法收收回回土土地地，，避避免免單單位位和和個個人人非非法法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地或或變變相相倒倒賣賣土土地地，，堅堅決決防防止止和和杜杜絕絕圈圈地地皮皮的的行行為為。。12/31/202215老城城區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展與與新新城城區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃貴陽陽老老城城區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展金陽陽新新區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃新區(qū)區(qū)城城市市功功能能定定位位、、發(fā)發(fā)展展時時序序、、扶扶持持政政策策在建建、、擬擬建建重重點點項項目目新區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)定定位位貴陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展研研究究產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議營銷銷推推廣廣方方案案目錄錄12/31/202216十一一五五””期期間間金金陽陽新新區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展實實施施的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容實施施““三三大大工工程程””。。1、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展工工程程：：重重點點是是做做大大做做強強以以高高新新園園區(qū)區(qū)為為主主的的高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；大大力力發(fā)發(fā)展展商商貿(mào)貿(mào)、、物物流流、、金金融融、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、旅旅游游休休閑閑、、餐餐飲飲娛娛樂樂、、教教育育科科技技、、文文化化體體育育等等現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)。。2、、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌籌工工程程：：重重點點是是按按照照統(tǒng)統(tǒng)籌籌城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展展的的要要求求，，加加快快城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一一體體化化進(jìn)進(jìn)程程，，大大力力推推進(jìn)進(jìn)新新區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)農(nóng)農(nóng)村村城城市市化化、、農(nóng)農(nóng)民民市市民民化化、、管管理理社社區(qū)區(qū)化化，，初初步步建建立立失失地地農(nóng)農(nóng)民民的的勞勞動動就就業(yè)業(yè)和和社社會會保保障障體體系系，，基基本本實實現(xiàn)現(xiàn)農(nóng)農(nóng)村村經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型升升級級。。3、、一一體體化化建建設(shè)設(shè)工工程程：：重重點點是是圍圍繞繞加加快快生生產(chǎn)產(chǎn)要要素素向向新新區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，充充分分調(diào)調(diào)動動各各有有關(guān)關(guān)區(qū)區(qū)（（市市））的的積積極極性性，，實實施施““東東拓拓大大關(guān)關(guān)、、南南下下三三橋橋、、西西進(jìn)進(jìn)百百花花湖湖、、北北接接白白云云””的的發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，實實現(xiàn)現(xiàn)““雙雙中中心心””良良性性互互動動，，““多多組組團團””連連片片發(fā)發(fā)展展，，形形成成一一體體化化城城市市建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展新新格格局局。。12/31/202217十一五”期期間金陽新新區(qū)建設(shè)發(fā)發(fā)展實施的的主要內(nèi)容容市政公共設(shè)設(shè)施板塊：：完成新區(qū)連連接老城區(qū)區(qū)、周邊景景區(qū)、高等等級公路的的道路建設(shè)設(shè)，40平平方公里范范圍內(nèi)的路路網(wǎng)建設(shè)；；完成給排排水、污水水處理、供供電、供氣氣、郵政、、通信網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、客運樞樞紐、醫(yī)院院、中小學(xué)學(xué)等為主的的公共設(shè)施施建設(shè)?？平虉@區(qū)板板塊：建設(shè)以大學(xué)學(xué)城、科研研基地為主主的科教園園區(qū)。體育文化板板塊：建設(shè)以體育育中心、青青少年活動動中心、婦婦女兒童活活動中心、、會展中心心、工人文文化宮、博博物館、影影劇院、圖圖書城等為為主的體育育文化活動動設(shè)施。行政辦公板板塊：形成以中央央駐筑單位位、省直有有關(guān)部門、、市級行政政中心等為為主的行政政辦公區(qū)。。新型住宅區(qū)區(qū)板塊：建設(shè)一批最最適宜人居居住的各類類生態(tài)型、、智能化、、配套設(shè)施施完善的新新型住宅區(qū)區(qū)。旅游休閑板板塊：建設(shè)以金華湖湖、百花湖、、十二灘水庫庫、長坡嶺公公園、石林公公園等為主的的旅游休閑風(fēng)風(fēng)景區(qū)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)板板塊：建設(shè)以中央商商務(wù)區(qū)、金融融服務(wù)區(qū)、總總部經(jīng)濟區(qū)、、酒店娛樂區(qū)區(qū)、物流園區(qū)區(qū)等為主的現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)板塊：發(fā)展以高新開開發(fā)區(qū)金陽園園區(qū)、IT產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為為主的高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。。建設(shè)“八大城城市功能板塊塊”12/31/202218金陽新區(qū)近期期重點建設(shè)目目標(biāo)：完成市級行政政中心二期搬搬遷工作；建設(shè)市政公共共設(shè)施、科技技園區(qū)、體育育文化等八大大城市功能板板塊；抓好體育中心心、青少年宮宮、婦女兒童童活動中心、、廣電中心、、貴陽護理學(xué)學(xué)院、市直機機關(guān)職工住房房等工程的建建設(shè)，進(jìn)一步步建設(shè)和完善善金陽新區(qū)文文化、體育、、商貿(mào)等市政政配套設(shè)施；；全力支持貴州州大學(xué)、貴州州省商業(yè)?？瓶茖W(xué)校、貴州州省電大、貴貴州省人民檢檢察院和一批批總部、大公公司的搬遷工工程；完成貴陽一中中二期擴建項項目，完成貴貴陽三中新校校建設(shè)；加快推進(jìn)金陽陽新區(qū)40平平方公里的基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，加快土地地儲備和掛牌牌出讓進(jìn)度。。12/31/2022192005年已已開工的、在在建重點項目目貴陽衛(wèi)生護理理職業(yè)學(xué)院、、貴陽市消防指指揮中心、貴航發(fā)動機研研究所、貴州省煙科所所、貴陽警備區(qū)機機關(guān)新營房、、貴陽日報社印印務(wù)中心、貴州萬代房開開、成智重工大型型沙石破碎設(shè)設(shè)備生產(chǎn)線、、金陽科技園一一號服務(wù)站、、市測繪院喀斯特環(huán)保新新材料、晶華電子（二二期）、興黔路（一期期）、觀山北路、7－1號支路路、二號地塊支路路五、市直機關(guān)職工工宿舍一期工工程、金麥花園、興中元房開、、雙星公司鞋類類服裝研發(fā)生生產(chǎn)基地、12/31/202220計劃于2009年完工并并投入使用的的十大重點公公建項目貴州大學(xué)金陽陽新校區(qū)、體育中心、青少年活動中中心、婦女兒童活動動中心、檔案館、電信樞紐、行政中心三期期、市廣電中心、、會展中心、貴陽衛(wèi)生護理理職業(yè)學(xué)校以上項目將于于2006年年開工建設(shè)。。12/31/202221充滿滿發(fā)發(fā)展展機機遇遇的的2006-2007年年已經(jīng)經(jīng)完完成成的的新新區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)項項目目：：重點點引引進(jìn)進(jìn)一一批批科科研研院院所所；；完完成成60億億元元的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和社社會會投投資資目目標(biāo)標(biāo)任任務(wù)務(wù)，，完完成成市市級級行行政政中中心心二二期期建建設(shè)設(shè)工工程程，，實實現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)已已拍拍賣賣地地塊塊的的建建設(shè)設(shè)項項目目主主體體竣竣工工，，已已經(jīng)經(jīng)實實現(xiàn)現(xiàn)住住宅宅區(qū)區(qū)““碧碧海?；ɑ▓@園””全全面面竣竣工工交交付付使使用用；；擬開工建建設(shè)的重重點項目目：開工建設(shè)設(shè)已出讓讓的5宗宗商住樓樓項目建建設(shè)和市市級機關(guān)關(guān)職工住住宅項目目，以及及一批科科研院所所和電信信移動樞樞紐、市市國稅辦辦公大樓樓、市網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)中心心等項目目，實現(xiàn)現(xiàn)貴陽一一中整體體搬遷、、貴陽科科技大廈廈等項目目投入使使用，提提前完成成金陽新新區(qū)一期期規(guī)劃控控制區(qū)目目標(biāo)；12/31/202222充滿發(fā)展展機遇的的2006-2007年功能性配配套設(shè)施施不斷完完善：推進(jìn)40平方公公里的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，進(jìn)一一步完善善IT產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套，啟動動大學(xué)城城、貴陽陽衛(wèi)校、、貴陽三三中、金金陽體育育中心、、客運、、貨運物物流設(shè)施施、金北北污水廠廠等涉及及生活居居住需要要的功能能性基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和社會事事業(yè)項目目。2006年至2007年，引引進(jìn)一批批高新技技術(shù)生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)和和一批有有知名度度有實力力的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商。力力爭每年年完成100億億元固定定資產(chǎn)投投入建設(shè)設(shè)項目，，依托項項目逐步步推進(jìn)40平方方公里的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和社社會服務(wù)務(wù)體系等等建設(shè)。。引進(jìn)并并打造造城市市新區(qū)區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步步發(fā)展展高新新技術(shù)術(shù)、文文化、、教育育等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。到2007年年，力力爭高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)達(dá)到300億元元，實實現(xiàn)聚聚集人人口10萬萬人。。12/31/202223新區(qū)直達(dá)中中心區(qū)的快快捷通道三橋至金陽陽大道大營坡立交交橋到觀山山路規(guī)劃擬建設(shè)設(shè)中：貴金金線道路，，該道路為為城市一級級主干道12/31/202224城市道路及及功能性基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)高速公路：：貴黃、貴遵遵、貴新三三條高速公公路匯集金金陽新區(qū)的的優(yōu)勢，規(guī)規(guī)劃建設(shè)以以金陽新區(qū)區(qū)為中心的的放射狀路路網(wǎng)，構(gòu)筑筑現(xiàn)代交通通體系。城市輕軌：：“十一五””期間啟動動老城區(qū)通通往金陽新新區(qū)輕軌建建設(shè)的前期期準(zhǔn)備工作作。公共交通：：公共交通、、長途客運運和市政管管理實行市市場化建設(shè)設(shè)及運作。。便民服務(wù)：：完善供電、、供水、供供氣、電信信、郵政、、銀行、商商場、超市市、菜場、、餐飲和停停車場等服服務(wù)設(shè)施和和服務(wù)網(wǎng)點點建設(shè)12/31/202225老城區(qū)發(fā)展展與新城區(qū)區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)區(qū)發(fā)展金陽新區(qū)建建設(shè)規(guī)劃新區(qū)城市功功能定位、、發(fā)展時序序、扶持政政策在建、擬建建重點項目目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定定位貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展研究產(chǎn)品優(yōu)化建建議營銷推廣方方案目錄12/31/202226金陽陽新新區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)梯梯隊隊框框架架第一一梯梯隊隊：：基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和建建筑筑業(yè)業(yè)；；第二二梯梯隊隊：：高新新技技術(shù)術(shù)，，主主要要是是信信息息業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)保保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、新新材材料料生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營等等；；第三三梯梯隊隊：：服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)。。12/31/202227金陽陽新新區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展：：重重點點發(fā)發(fā)展展高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)充分分利利用用貴貴陽陽國國家家高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢勢和和聚聚集集效效應(yīng)應(yīng)，，實實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)動動、、資資源源共共享享和和優(yōu)優(yōu)勢勢互互補補，，構(gòu)建建全全省省高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的““硅硅谷谷””和和科科學(xué)學(xué)城城。。重點點發(fā)發(fā)展展電電子子信信息息、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥、、新新材材料料、、光光機機電電一一體體化化等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。加快電子產(chǎn)業(yè)業(yè)園和硬盤產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)設(shè)。積極引進(jìn)進(jìn)高校、科研研院所、研發(fā)發(fā)機構(gòu)以及國國外大型跨國國公司入駐金金陽新區(qū)。12/31/202228大力發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)金陽新新區(qū)當(dāng)當(dāng)前大大力發(fā)發(fā)展物物流、、會展展、文文化、、教育育、體體育、、中介介服務(wù)務(wù)、休休閑旅旅游等等產(chǎn)業(yè)業(yè)。物流流中中心心：：建設(shè)設(shè)以以物物流流、、倉倉儲儲、、批批發(fā)發(fā)為為主主的的現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，逐逐步步形形成成輻輻射射半半徑徑達(dá)達(dá)500公公里里、、涵涵蓋蓋西西南南地地區(qū)區(qū)的的重重要要物物流流中中心心和和““商商谷谷””。。會展經(jīng)濟濟：以各種會會議展覽覽活動為為載體，，發(fā)展會會展經(jīng)濟濟。休閑旅游游業(yè)：以金陽石石林、金金陽公園園、十二二灘公園園、盆景景園和東東林寺等等風(fēng)景點點及百花花湖風(fēng)景景區(qū)為重重點，發(fā)發(fā)展休閑閑旅游業(yè)業(yè)。文體體育育產(chǎn)業(yè)：：以引進(jìn)國國內(nèi)外知知名學(xué)校校和醫(yī)院院進(jìn)駐金金陽新區(qū)區(qū)為重點點，推動動教育衛(wèi)衛(wèi)生事業(yè)業(yè)發(fā)展。。加快文化化體育基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，，積極發(fā)發(fā)展文化化體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。中介服務(wù)務(wù)業(yè)：積極支持持各類現(xiàn)現(xiàn)代中介介服務(wù)企企業(yè)到金金陽新區(qū)區(qū)設(shè)點，，努力使使金陽新新區(qū)成為為西南地地區(qū)人才才流、資資金流和和信息流流最為集集中的區(qū)區(qū)域之一一。12/31/202229積極發(fā)展展金融服服務(wù)業(yè)和和總部型型經(jīng)濟大力引進(jìn)進(jìn)和發(fā)展展現(xiàn)代金金融保險險業(yè)，打打造金融融一條街街。鼓勵銀行行、證券券公司、、基金管管理公司司、保險險公司、、信托投投資公司司及期貨貨、產(chǎn)權(quán)權(quán)交易中中心等機機構(gòu)入駐駐金陽新新區(qū)；鼓勵世界界500強企業(yè)業(yè)或國務(wù)務(wù)院、中中央部委委和各省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府確定的的大企業(yè)業(yè)(集團團)的管管理中心心、研發(fā)發(fā)中心、、營銷中中心、結(jié)結(jié)算中心心入駐金金陽新區(qū)區(qū)，加快快發(fā)展形形成總部部型經(jīng)濟濟。12/31/202230九家高新新產(chǎn)業(yè)項項目，已已在新區(qū)區(qū)大興土土木生產(chǎn)電子子漿料的的晶華電電子、油菜種子子研發(fā)的的貴州油油研所、、水利信息息化軟件件設(shè)計的的貴陽水水電院、、紅豆衫紫紫杉醇的的德仁公公司、自動化技技術(shù)研究究德新技技術(shù)研究究所、環(huán)保設(shè)備備研發(fā)貴貴州同濟濟環(huán)境科科技、精細(xì)化工的威威頓公司、高技術(shù)汽車配配件的新躍曲曲軸。12/31/202231金陽新區(qū)規(guī)規(guī)模以上重重點建設(shè)項項目：建筑面積30萬平方方米的大型型商貿(mào)設(shè)施施26層的五五星級大酒酒店建設(shè)規(guī)模為為8200平方米的的婦女兒童童活動中心心建設(shè)規(guī)模33925平方米的的航空動力力科技園總建設(shè)規(guī)模模14000平方米米的貴州有有線廣播電電視信息中中心建設(shè)規(guī)模為為18000平方米米的氣象綜綜合消息遙遙感樓建設(shè)規(guī)模90畝、總總投資2.5億元的的市級醫(yī)院院12/31/202232老城區(qū)發(fā)展展與新城區(qū)區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展研究房地產(chǎn)業(yè)拉拉動貴陽經(jīng)經(jīng)濟增長貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場形成成板塊競爭爭格局金陽新區(qū)發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)的機遇產(chǎn)品優(yōu)化建建議營銷推廣方方案目錄12/31/202233房地產(chǎn)業(yè)對對經(jīng)濟的貢貢獻(xiàn)明顯開發(fā)投資逐逐年放大,對GDP增長貢獻(xiàn)獻(xiàn)明顯:1998-2004年,貴陽陽市房地產(chǎn)產(chǎn)投資額年年均增長30．80%,比同同期全社會會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增幅幅高出12個百分點點,占全社社會固定資資產(chǎn)投資的的24．94%,從從各年的完完成投資額額看,呈逐逐年增長態(tài)態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)投投資占全社社會固定資資產(chǎn)投資額額比例過高高，全社會會投資結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理，，房地產(chǎn)市市場明顯過過熱。新開工面積積逐年增加加:1998-2004年,貴陽陽市商品房房新開工面面積累計為為1636．93萬萬平方米,年平均增增長速度為為41．84%。商商品房新開開工面積增增幅過大,會導(dǎo)致后后續(xù)2—3年市場供供應(yīng)量的放放大,市場場壓力增大大。也就就是是說說，，在在今今明明兩兩年年，，貴貴陽陽商商品品房房市市場場的的增增量量房房市市場場的的市市場場消消化化將將受受到到前前期期開開發(fā)發(fā)余余量量的的嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響。?？⒐すっ婷娣e積穩(wěn)穩(wěn)步步增增長長:1998-2004年年,貴貴陽陽市市商商品品房房累累計計竣竣工工面面積積1476．．46萬萬平平方方米米,年年平平均均增增長長19．．58%；；銷售售面面積積逐逐年年增增長長:1998-2004年年,商商品品房房累累計計銷銷售售面面積積1272．．68萬萬平平方方米米,年年均均增增長長35．．16%。。12/31/202234貴陽陽樓樓市市產(chǎn)產(chǎn)品品格格局局貴陽陽市市以以經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房、、商商品品房房、、寫寫字字樓樓為為主主體體,花花園園洋洋房房、、別別墅墅為為兩兩翼翼的的多多元元化化樓樓市市格格局局；；小房房型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，以以中中心心城城區(qū)區(qū)放放量量為為主主，，如如中中心心兩兩城城區(qū)區(qū)小小戶戶型型住住房房就就推推出出80萬萬平平方方米米,比比2003年年和和2004年年同同區(qū)區(qū)域域小小戶戶型型住住房房的的總總量量翻翻了了一一番番。。高層層樓樓盤盤，，2005年年1－－7月月，，城城區(qū)區(qū)和和郊郊區(qū)區(qū)的的高高層層樓樓盤盤供供應(yīng)應(yīng)總總量量達(dá)達(dá)2萬萬套套。。別墅墅項項目目，，有有將將近近10個個別別墅墅項項目目在在售售，，成成為為城城市市重重要要力力量量。。自2006年年以以后后上上市市的的商商品品房房將將以以招招拍拍掛掛出出讓讓的的用用地地為為主主，，經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用住住房房用用地地將將受受到到嚴(yán)嚴(yán)格格限限制制，，而而且且土土地地出出讓讓的的區(qū)區(qū)域域?qū)⒅鹬饾u漸向向周周邊邊郊郊區(qū)區(qū)縣縣進(jìn)進(jìn)行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移。。因此此，，貴貴陽陽未未來來的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場將將出出現(xiàn)現(xiàn)，，市市中中心心區(qū)區(qū)存存量量房房市市場場活活躍躍，，增增量量房房主主要要集集中中在在郊郊區(qū)區(qū)縣縣，，尤尤其其集集中中在在金金陽陽區(qū)區(qū)域域。。12/31/2022352005年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的賣賣方方市市場場，，供供應(yīng)應(yīng)決決定定需需求求除市市場場需需求求是是支支撐撐貴貴陽陽房房價價平平穩(wěn)穩(wěn)上上行行的的主主要要因因素素外外,商商品品房房結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性因因素素也也在在一一定定程程度度上上導(dǎo)導(dǎo)致致了了全全市市商商品品房房銷銷售售均均價價的的上上升升。。經(jīng)濟適適用住住房供供應(yīng)量量較去去年同同期大大幅減減少,導(dǎo)致致在售售的項項目中中,中中低價價位住住房所所占比比例相相應(yīng)減減少,因此此,貴貴陽市市商品品住宅宅銷售售均價價增長長。這其中中主要要原因因是云云巖、、南明明兩城城區(qū)高高層住住宅銷銷售量量增大大。在在2005年全全市商商品房房預(yù)(銷)售面面積中中,兩兩城區(qū)區(qū)銷售售面積積占全全市的的比例例為59．．3%,其其中住住宅占占全市市的比比例為為58．5%；；云巖、、南明明兩城城區(qū)銷銷售均均價相相對較較高(商品品房銷銷售均均價2930元元/平平方米米,同同比增增長14%,商商品住住宅銷銷售均均價2560元元/平平方米米,同同比增增長10．．9%),從而而影響響到全全市商商品房房銷售售均價價水平平。12/31/202236商品房房需求求市場場缺乏乏城市市產(chǎn)業(yè)業(yè)的支支撐從地稅稅貢獻(xiàn)獻(xiàn)分析析貴陽陽市國國民經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)展情情況：：建筑業(yè)業(yè)貢獻(xiàn)獻(xiàn)率仍仍高居居榜首首,為為16．7%;其次是是商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)業(yè)、、煙酒酒行業(yè)業(yè)、房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),貢獻(xiàn)獻(xiàn)率在在10%左左右;第三是是交通通運輸輸業(yè)、、金融融業(yè)、、電力力、煤煤炭、、批發(fā)發(fā)零售售業(yè),貢獻(xiàn)獻(xiàn)率在在4%以上上。從以上上產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析，高高居榜榜首的的建筑筑業(yè)、、房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的需需求拉拉動是是十分分有限限的。。對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場需求求強勁勁的商商務(wù)服服務(wù)業(yè)業(yè)、金金融業(yè)業(yè)、批批發(fā)零零售比比較薄薄弱。。12/31/202237貴陽樓市市購買動動機分析析時間-指標(biāo)銷售面積/竣工面積2001.822002.862003.862004.782005-11.52005-21.14銷售面積積占竣工工面積的的比重過過高，房房地產(chǎn)市市場明顯顯過熱，，需求急急劇增長長，投資資性購房房大量存存在。12/31/202238貴陽未來來商品房房供應(yīng)分分析時間-指標(biāo)施工面積/竣工面積20012.9920023.4520035.220042.4320054.18貴陽市當(dāng)當(dāng)前施工工面積與與竣工面面積的比比值過高高，房地地產(chǎn)項目目開發(fā)周周期延長長。2005年年該比值值大于4.0倍倍，未來來供應(yīng)量量將會放放大，貴貴陽未來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭環(huán)境境將趨于于更加激激烈。12/31/202239老城區(qū)發(fā)發(fā)展與新新城區(qū)規(guī)規(guī)劃貴陽房地地產(chǎn)市場場發(fā)展研研究房地產(chǎn)業(yè)業(yè)拉動貴貴陽經(jīng)濟濟增長貴陽房地地產(chǎn)市場場形成板板塊競爭爭格局金陽新區(qū)區(qū)發(fā)展房房地產(chǎn)的的機遇產(chǎn)品優(yōu)化化建議營銷推廣廣方案目錄12/31/202240貴陽樓市市各板塊塊地產(chǎn)特特征鮮明明烏當(dāng)板塊塊將會以以其交通通優(yōu)勢和和宜居環(huán)環(huán)境成為為新的市市場熱點點?；ㄏ獏^(qū)高高檔住宅宅的發(fā)展展前景看看好。小河板塊塊開發(fā)時時間較早早,配套套設(shè)施完完善,已已成為比比較成熟熟的居住住區(qū),但但小河區(qū)區(qū)的城市市功能定定位為城城郊結(jié)合合中低收收入居民民較集中中而自然然環(huán)境較較好的城城市居住住新區(qū)，，其交通通瓶頸已已成為阻阻礙該地地區(qū)繼續(xù)續(xù)發(fā)展的的主要問問題，但但小河也也存在一一些發(fā)展展局限。。金陽新區(qū)區(qū)和白云云區(qū)依托托行政中中心的優(yōu)優(yōu)勢和完完善的基基礎(chǔ)設(shè)施施,發(fā)展展的空間間和潛力力巨大,該區(qū)域域?qū)⒊蔀闉橥顿Y者者購房的的首選區(qū)區(qū)域。12/31/2022412005年批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售情情況：商品房新新增供應(yīng)應(yīng)比例：：住宅、辦辦公房、、商業(yè)營營業(yè)房、、其他用用房新增增供應(yīng)比比例分別別為83.3%、4.2%、、9.9%、2.6%，住宅宅占全部部商品房房的比例例在80%以上上。批準(zhǔn)預(yù)售售商品的的住宅面面積比例例：普通住宅宅、經(jīng)濟濟適用住住房、別別墅及高高檔住宅宅供應(yīng)比比例為76.6%、21.3%、2.1%。經(jīng)濟適用用住房72.13萬平平方米（（金陽新新區(qū)碧海海花園、、景怡東東苑兩個個批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售項目目面積合合計約48萬平平方米，，占經(jīng)濟濟適用住住房比例例為67%），，2005年批批準(zhǔn)預(yù)售售的經(jīng)濟濟適用房房主要集集中在金金陽新區(qū)區(qū)。普通住宅宅259.27萬平方方米，別別墅及高高檔住宅宅6.97萬平平方米，，12/31/202242新增批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售項項目：以以金陽和和云巖為為主

批準(zhǔn)預(yù)售面積（約平方米）比例金陽區(qū)46852844%云巖區(qū)34653133%花溪區(qū)12529012%烏當(dāng)區(qū)676876%南明區(qū)440504%白云區(qū)126591%從新增供供應(yīng)分析析，本項項目的競競爭主要要來自金金陽區(qū)域域內(nèi)部和和云巖區(qū)區(qū)兩個區(qū)區(qū)域，烏烏當(dāng)、南南明、白白云區(qū)的的供應(yīng)比比較少，，購房選選擇時受受區(qū)域限限制。2006年樓市市，將有有可能出出現(xiàn)兩種種結(jié)果截截然不同同的樓市市現(xiàn)象：：一是保守守型購房房客戶，，云巖區(qū)區(qū)市場消消化速度度快，價價格上漲漲迅速；；二是觀念念轉(zhuǎn)變型型客戶，，金陽區(qū)區(qū)域市場場價值得得到認(rèn)同同，但受受區(qū)域價價格上漲漲變化的的影響，，金陽區(qū)區(qū)域的商商品房銷銷售在上上市的前前期有一一定阻力力。數(shù)據(jù)來源源：貴陽陽市房地地產(chǎn)管理理局12/31/202243貴陽市商商品房市市場區(qū)域域發(fā)展格格局：當(dāng)前產(chǎn)品形式2005年均價水平元/平方米樓市變化價格趨勢云巖南明高層、電梯房住宅供應(yīng)為主2560住宅用地供應(yīng)減少，商品房供應(yīng)稀缺，價格將上漲；由于土地供應(yīng)及增量房的消化，供應(yīng)稀缺，價格將保持上漲趨勢。金陽由經(jīng)濟適用住房為主向多層、小高層、電梯房商品房市場轉(zhuǎn)變1410經(jīng)濟適用住房逐步退出市場，市場以商品房供應(yīng)為主，價格上漲顯著金陽新區(qū)房價在在貴陽市具有十分強的競爭力。金陽房價將有實質(zhì)性的變化。五個區(qū)以多層、小高層電梯房為主，含部分別墅產(chǎn)品1500產(chǎn)品形式豐富，區(qū)域認(rèn)同感強，價格上漲空間增大；五個區(qū)將以區(qū)域居住、生活氛圍成熟的優(yōu)勢，分流貴陽的大部分購房客戶。一市三縣以多層為主880商品房為主，價格上漲平穩(wěn)以成本及價格優(yōu)勢，將保持平穩(wěn)發(fā)展。12/31/202244老城區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展步步入誤區(qū)2005年年上市的樓樓盤，在市市場定位、、產(chǎn)品類型型、定價策策略上都非非常接近。。尤其是中中心區(qū)高層層住宅，基基本上都定定位于高端端客戶。在在戶型面積積上，大多多數(shù)項目仍仍以中大戶戶型為主；；起價大都都定在3300元/平方米以以上。為避免競爭爭，開發(fā)商商應(yīng)走差異異化道路，，根據(jù)土地地存量與增增量之間的的動態(tài)關(guān)系系，以及產(chǎn)產(chǎn)品的市場場結(jié)構(gòu)，來來確定產(chǎn)品品的差異化化道路，分分析、定位位項目的客客戶群，打打造具有特特色的住宅宅產(chǎn)品。12/31/202245老城城區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展與與新新城城區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃貴陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展研研究究房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)拉拉動動貴貴陽陽經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長貴陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場形形成成板板塊塊競競爭爭格格局局金陽陽新新區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的機機遇遇產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議營銷銷推推廣廣方方案案目錄錄12/31/2022462005年年土土地地市市場場回回顧顧2005年年土土地地商商品品房房住住宅宅用用地地共共出出讓讓土土地地165．．51萬萬平平方方米米，，同同比比下下降降63．．7%；；供供應(yīng)應(yīng)區(qū)區(qū)域域由由城城市市中中心心區(qū)區(qū)向向城城市市郊郊區(qū)區(qū)（（市市縣縣））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移。。本項項目目占占地地面面積積31.5789萬萬平平方方米米，，占占全全年年土土地地出出讓讓面面積積的的約約23%。。五個個區(qū)區(qū)占占土土地地出出讓讓面面積積的的占占全全市市土土地地出出讓讓總總面面積積的的51%。。南明明、、云云巖巖兩兩區(qū)區(qū)土土地地出出讓讓占占全全市市土土地地出出讓讓總總面面積積的的23%。。根據(jù)據(jù)各各城城區(qū)區(qū)土土地地出出讓讓供供應(yīng)應(yīng)總總量量來來看看，，未未來來增增量量房房市市場場將將主主要要集集中中在在小小河河、、花花溪溪五五個個區(qū)區(qū)。。而而金金陽陽在在五五個個區(qū)區(qū)中中又又占占據(jù)據(jù)著著重重要要地地位位。。12/31/202247貴陽陽樓樓市市購購房房對對象象分分析析購房對象購房比例貴陽市城區(qū)37.9%貴陽市其他地區(qū)29.1%省內(nèi)其他地區(qū)24.6%外省及境外8.4%隨著著貴貴陽陽市市城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟持持續(xù)續(xù)快快速速發(fā)發(fā)展展，，城城市市功功能能的的不不斷斷完完善善，，居居住住環(huán)環(huán)境境不不斷斷改改善善，，作作為為省省會會城城市市輻輻射射、、帶帶動動全全省省的的力力度度在在不不斷斷增增強強。。由于于貴貴州州具具有有貴貴州州省省單單極極中中心心的的特特殊殊地地位位,貴貴陽陽是是貴貴州州的的貴貴陽陽,也也將將吸吸引引越越來來越越多多的的地地州州市市和和外外省省購購房房者者加加入入購購房房大大軍軍。。地州市和外省省購房者購房房大軍的崛起起，無疑對金金陽地區(qū)的商商品房市場發(fā)發(fā)展將起到巨巨大的促進(jìn)作作用。12/31/202248貴陽市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民住房房結(jié)構(gòu)構(gòu)每百戶戶調(diào)查查結(jié)果果：房改房房63%，，租房房22%，，商品品房10%，私私房5%。。根據(jù)以以上數(shù)數(shù)據(jù)表表明，，貴陽陽城市市居民民主要要以房房改房房為主主，隨隨著房房改房房住戶戶居住住需求求向改改善居居住環(huán)環(huán)境，，升級級居住住條件件的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，商品品房市市場未未來有有巨大大潛力力沒有有釋放放，租租賃市市場比比較活活躍，，私房房比例例逐漸漸縮小小。數(shù)據(jù)來來源（（貴陽陽市城城調(diào)隊隊2006年2月22日日發(fā)布布的數(shù)數(shù)據(jù)））12/31/202249從2005年商品房房交易分析析樓市需求求面積成交比例價位成交比例100平方米以下35%1000—2000元/平方米56%100—120平方米22%2000—3000元/平方米20%120—150平方米25%3000元/平方米以上14%150平方米以上18%從以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看出出，貴陽低低總價的產(chǎn)產(chǎn)品比較容容易得到市市場的認(rèn)可可。準(zhǔn)確的產(chǎn)品品定位將有有助于本項項目的開發(fā)發(fā)成功。12/31/2022502006年年樓市兩個個明顯的重重大變化2006年年批準(zhǔn)預(yù)售售的商品房房格局將完完全打破：：2005年年全年住宅宅用地出讓讓較上年同同比減少了了約64%；經(jīng)濟適適用住房土土地出讓受受到嚴(yán)格控控制，新增增住宅建設(shè)設(shè)用地中普普通住宅比比例提高；；自2005年1月1日起，金金陽新區(qū)經(jīng)經(jīng)營性用地地實行招拍拍掛出讓方方式，金陽陽新區(qū)的增增量房將以以商品房為為主，區(qū)域域樓市品質(zhì)質(zhì)及價格將將有明顯變變化。12/31/202251老城區(qū)發(fā)展展與新城區(qū)區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展研究產(chǎn)品優(yōu)化建建議開發(fā)主題定定位、客群群定位具體規(guī)劃設(shè)設(shè)計優(yōu)化建建議戶型產(chǎn)品建建議營銷推廣方方案目錄12/31/202252本項目主題題概念的引引入城市化、人人文化、生生態(tài)化12/31/202253主題概念的的設(shè)計、建建造細(xì)節(jié)避免多條動動力管道入入戶。推行節(jié)水型型器具。住宅小區(qū)要要設(shè)立將雜雜排水、雨雨水等處理理后重復(fù)利利用的中水水系統(tǒng)、雨雨水收集利利用系統(tǒng)。。居室內(nèi)達(dá)到到自然通風(fēng)風(fēng)；衛(wèi)生間具備備通風(fēng)換氣氣設(shè)施；廚房設(shè)有煙煙氣集中排排放系統(tǒng)，，達(dá)到居室室內(nèi)空氣質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。。室外聲環(huán)境境系統(tǒng)應(yīng)滿滿足日間噪噪聲小于50分貝，，夜間小于于40分貝貝。住宅小區(qū)光光環(huán)境一般般著重強調(diào)調(diào)滿足日照照要求，室室內(nèi)要盡量量采用自然然光。室外公共共場地采采用節(jié)能能燈具，，提倡有有新能源源提供的的綠色照照明。住宅小區(qū)區(qū)生活垃垃圾包括括收集與與處置兩兩部分，，即生活活垃圾的的收集要要全部袋袋裝，密密閉容器器存放。。垃圾應(yīng)實實行分類類收集。。12/31/202254本項目目目標(biāo)客戶戶群定位位：顯性客戶戶群隱性客戶戶群擴展性客客戶12/31/202255顯性客戶戶群：已經(jīng)搬遷遷入住金金陽新區(qū)區(qū)的政府府行政事事業(yè)機關(guān)關(guān)、行政政管理機機構(gòu)、金金融機構(gòu)構(gòu)、企事事業(yè)單位位中高層層管理人人員；準(zhǔn)備在金金陽新區(qū)區(qū)、或已已經(jīng)在金金陽新區(qū)區(qū)從事商商業(yè)、商商務(wù)活動動的私營營企業(yè)主主；即將搬遷遷進(jìn)入金金陽新區(qū)區(qū)的機關(guān)關(guān)單位及及企業(yè)中中高層管管理人員員；工作、生生活距離離金陽新新區(qū)距離離較近的的，準(zhǔn)備備在金陽陽新區(qū)周周邊區(qū)域域購房的的新增人人群；顯性客戶戶群，大大多為地地緣性優(yōu)優(yōu)勢客群群（距離離上班近近、在金金陽有投投資、或或者擁有有私家車車）的關(guān)關(guān)系，這這類客戶戶將成為為本項目目挖掘的的第一批批客戶。。12/31/202256隱性客戶群：：為子女教育、、就業(yè)而準(zhǔn)備備在貴陽投資資置業(yè)的購房房人群；從貴陽其他城城區(qū)分流至金金陽區(qū)域的購購房人群；在市區(qū)上班，，但擁有私家家車，對居住住環(huán)境有一定定講究的高收收入人群；受惠于二手房房交易，在市市區(qū)有居住升升級需求的原原住居民；在筑城投資房房地產(chǎn)的投資資性客群；隱性客戶群，，包括貴陽市市私人企業(yè)主主、貴陽市公公務(wù)員、周邊邊州縣市富有有階層。通過過對顯性客戶戶的挖掘，實實現(xiàn)短期內(nèi)熱熱銷，形成一一定項目品牌牌及銷售人氣氣，加上項目目本身的高品品質(zhì)建設(shè)，給給予這隱性類類客戶群充分分的信心，從從而吸引其到到本項目置業(yè)業(yè)，實現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)市場的有效效放大。12/31/202257擴展性客戶：：主要包括在外外從政、經(jīng)商商成功的貴州州或貴陽人士士返回筑城，，及其他中意意在貴陽市居居家環(huán)境的貴貴州籍購房客客戶；準(zhǔn)備在貴陽設(shè)設(shè)置駐筑辦事事機構(gòu)的各州州縣市各級機機關(guān)、企事業(yè)業(yè)代表處；貴州省內(nèi)各州州縣市來筑投投資置業(yè)的購購房人群。12/31/202258項目與目標(biāo)標(biāo)客戶群的的對接；通過以上分分析，在金金陽新區(qū)購購房的客戶戶有著明顯顯的需求特特征，本項項目應(yīng)該突突出“出行行便利、建建筑品質(zhì)、、環(huán)境優(yōu)美美、居住舒舒適、性價價比強、有有身份感””才能有效效地與目標(biāo)標(biāo)客戶群進(jìn)進(jìn)行對接。?？蛻粝M特征第一圈層顯性客戶群求方便——與本項目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層隱性客戶群求交通便利——公共交通的配套、私家車；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層擴展性客戶追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗12/31/202259老城區(qū)發(fā)展展與新城區(qū)區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展研究產(chǎn)品優(yōu)化建建議開發(fā)主題定定位、客群群定位具體規(guī)劃設(shè)設(shè)計優(yōu)化建建議戶型產(chǎn)品建建議營銷推廣方方案目錄12/31/202260總體平面規(guī)規(guī)劃設(shè)計建建議-樓座的排布布、天際線線建筑形式：：金陽北路沿沿線以塔樓樓＋商業(yè)裙裙樓布置；；風(fēng)情街以小小高層板樓樓布置；內(nèi)部組團以以多層圍合合形成獨立立組團；沿金陽北路路往東至觀觀山公園，，建筑天際際線由高往往低；金陽北路沿沿線建筑應(yīng)應(yīng)有至高點點，建筑天天際線向兩兩邊漸次降降低；12/31/20226112/31/202262水系系12/31/202263項目目功功能能分分區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)計計建建議議本項項目目按按照照““城城市市化化、、人人文文化化、、生生態(tài)態(tài)化化””進(jìn)進(jìn)行行建建筑筑安安排排。。高層層塔塔樓樓沿沿金金陽陽北北街街布布置置，，塔塔樓樓底底部部布布置置商商業(yè)業(yè)用用房房，，突突出出項項目目及及區(qū)區(qū)域域的的城城市市化化特特征征；；多層層圍圍繞繞組組團團式式建建筑筑，，通通過過圍圍合合式式安安排排突突出出組組團團內(nèi)內(nèi)部部的的人人文文關(guān)關(guān)懷懷特特征征，，并并利利用用組組團團式式景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃提提升升組組團團建建筑筑價價值值；；別墅墅組組團團突突出出生生態(tài)態(tài)化化的的利利用用，，利利用用生生態(tài)態(tài)原原始始風(fēng)風(fēng)貌貌突突出出別別墅墅高高端端項項目目的的生生態(tài)態(tài)化化特特征征。。12/31/202264城市市區(qū)區(qū)人文文區(qū)區(qū)人文文區(qū)區(qū)人文文區(qū)區(qū)生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)各功功能能區(qū)區(qū)劃劃分分：：城市市區(qū)區(qū)，，以以高高層層建建筑筑＋＋商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓（（風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街）），，高高層層建建筑筑突突顯顯現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑氣氣息息，，商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓印印襯襯區(qū)區(qū)域域商商服服的的繁繁華華。。人文文區(qū)區(qū)，，以以多多層層、、小小高高層層為為主主，，圍圍合合式式的的建建筑筑組組團團拉拉近近了了社社區(qū)區(qū)居居民民親親近近的的距距離離，，營營造造社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)和和諧諧的的人人文文居居住住環(huán)環(huán)境境。。自然然區(qū)區(qū)，，以以聯(lián)聯(lián)排排、、獨獨棟棟別別墅墅為為主主，，強強調(diào)調(diào)居居住住區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的人人與與建建筑筑、、生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境的的融融合合，，通通過過樓樓座座建建筑筑高高度度的的過過渡渡保保證證了了高高檔檔別別墅墅生生活活居居住住的的私私密密性性要要求求。。12/31/202265項目交通通、道路路規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議議本項目的的交通入入口，不不僅是本本項目地地塊的一一個構(gòu)成成部分，，更是項項目的形形象、品品質(zhì)所在在，需要要配合社社區(qū)總體體規(guī)劃認(rèn)認(rèn)真的處處理，體體現(xiàn)社區(qū)區(qū)品位及及功能。。在入口形形象的設(shè)設(shè)置上，，建議打打造出項項目獨一一無二的的、體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)形形象的標(biāo)標(biāo)志性形形象景觀觀。商業(yè)與住住宅的入入口應(yīng)分分別設(shè)置置，住宅宅中高層層與多層層可共用用主入口口，但別別墅項目目的入口口應(yīng)單獨獨設(shè)置。。高層與與多層層入口口設(shè)置置應(yīng)適適當(dāng)加加寬人人行入入口或或增設(shè)設(shè)人行行入口口的數(shù)數(shù)量；；而別別墅項項目的的入口口應(yīng)考考慮加加寬或或適當(dāng)當(dāng)增加加車行行入口口數(shù)量量。高層與與多層層入口口設(shè)置置可簡簡約，，以方方便實實用為為主；；別墅墅項目目的入入口設(shè)設(shè)置應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)大體體、大大氣12/31/202266項目環(huán)環(huán)境、、景觀觀的設(shè)設(shè)計建建議：：主題題景觀觀、組組團景景觀建議以以主題題景觀觀代替替普通通園林林，本本項目目應(yīng)設(shè)設(shè)置能能夠體體現(xiàn)項項目特特征的的具有有一定定主題題的標(biāo)標(biāo)志性性形象象建筑筑，可可以雕雕塑、、建筑筑、符符號等等加以以表現(xiàn)現(xiàn)。從整體體上規(guī)規(guī)劃建建立生生態(tài)系系統(tǒng)，，利用用本項項目天天然的的自然然條件件（如如山坡坡、水水系））。建議本本項目目的從從設(shè)計計順序序上先先設(shè)計計環(huán)境境后設(shè)設(shè)計建建筑，，做到到建筑筑、景景觀、、環(huán)境境三者者和諧諧統(tǒng)一一。各組團團景觀觀規(guī)劃劃，應(yīng)應(yīng)考慮慮各種種建筑筑形式式的視視線范范圍。。各組團景觀觀的設(shè)置，，應(yīng)能夠最最大限度地地讓不同建建筑高度的的樓層均能能夠享受得得到。12/31/202267項目環(huán)境、、景觀的設(shè)設(shè)計建議：：水體集中中、硬質(zhì)景景觀本項目規(guī)劃劃中，建議議將分散的的水體進(jìn)行行集中，以以形成大面面積的景觀觀水體，這這將成為本本項目的特特色所在，，同時也將將是項目的的品質(zhì)塑造造點所在。。在規(guī)劃設(shè)設(shè)計中，需需要對包括括各類親水水設(shè)施、水水上活動等等做重點處處理（貴陽陽的山體景景觀對于項項目來說，，已經(jīng)不能能成為景觀觀上的賣點點）。在園園林林景景觀觀的的構(gòu)構(gòu)成成要要素素中中，，硬硬質(zhì)質(zhì)景景觀觀占占有有相相當(dāng)當(dāng)大大的的比比重重，，包包括括地地面面鋪鋪裝裝、、照照明明、、建建筑筑小小品品、、休休閑閑設(shè)設(shè)施施、、標(biāo)標(biāo)識識等等。。硬硬質(zhì)質(zhì)景景觀觀作作為為戶戶外外空空間間設(shè)設(shè)施施，，以以應(yīng)應(yīng)用用功功能能和和藝藝術(shù)術(shù)效效果果給給人人們們帶帶來來舒舒適適的的環(huán)環(huán)境境和和美美的的享享受受。。為為了了在在施施工工過過程程中中最最大大限限度度地地體體現(xiàn)現(xiàn)圖圖紙紙的的設(shè)設(shè)計計思思想想，，并并滿滿足足其其使使用用功功能能，，對對硬硬質(zhì)質(zhì)景景觀觀圖圖進(jìn)進(jìn)行行深深化化設(shè)設(shè)計計是是一一個個不不容容忽忽視視的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。12/31/202268項目景觀規(guī)劃劃優(yōu)化建議：：集中化：集中中化景觀規(guī)劃劃不明顯，應(yīng)應(yīng)設(shè)置集中化化景觀規(guī)劃，，以鮮明的主主題描述項目目特征，集中中化、標(biāo)志化化、主題鮮明明的集中化景景觀，便于后后期推廣和樹樹立項目品質(zhì)質(zhì)形象；組團化：組團團化景觀規(guī)劃劃，應(yīng)便于各各樓座對良好好景觀的要求求，組團化景景觀規(guī)劃設(shè)計計側(cè)重于各組組團社區(qū)居民民的后期使用用和維護。12/31/202269水景景對對高高層層住住宅宅來來說說，，價價值值沒沒有有得得到到體體現(xiàn)現(xiàn)。。別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品在在多多層層、、高高層層的的視視野野范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，私私密密性性無無保保障障。。各樓樓座座均均沒沒有有達(dá)達(dá)到到最最佳佳的的視視線線景景觀觀范范圍圍，，能能夠夠提提升升項項目目價價值值的的景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃被被弱弱化化。。12/31/202270項目目建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格定定位位及及形形象象處處理理：：建建筑筑立立面面本項項目目的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格應(yīng)應(yīng)該該有有所所明明確確，，應(yīng)應(yīng)該該與與市市民民廣廣場場、、會會展展中中心心、、市市級級行行政政中中心心的的建建筑筑融融合合為為一一體體。。本項項目目的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格應(yīng)應(yīng)該該成成為為繼繼市市級級行行政政中中心心之之外外的的第第二二道道建建筑筑風(fēng)風(fēng)景景。。具體體可可以以考考慮慮在在建建筑筑外外立立面面、、建建筑筑屋屋頂頂、、建建筑筑小小品品、、挑挑檐檐、、商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓等等進(jìn)進(jìn)行行處處理理。。12/31/202271項目目建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格定定位位及及形形象象處處理理：：建建筑筑立立面面處處理理方案案可可以以選選擇擇居居住住氣氣息息濃濃厚厚的的海海外外建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，或或者者立立體體感感、、線線條條感感鮮鮮明明的的現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格。。一一些些具具體體的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)包包括括：：外立立面面應(yīng)應(yīng)裝裝飾飾簡簡潔潔明明快快的的裝裝飾飾色色塊塊，，窗窗的的開開面面應(yīng)應(yīng)適適當(dāng)當(dāng)增增大大，，用用大大且且低低的的窗窗臺臺設(shè)設(shè)計計拉拉近近人人與與自自然然的的距距離離；；陽陽臺臺建建議議以以全全玻玻璃璃陽陽臺臺代代