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文檔簡介
龍湖物業(yè)裝修裝飾審核指引手冊2013年4月京物業(yè)-技術(shù)部目錄 1、物業(yè)裝飾裝修管理的目的和意義2、裝飾裝修專業(yè)術(shù)語解析3、物業(yè)裝飾裝修相關(guān)的法律法規(guī)4、裝修申報流程5、裝飾裝修審圖細則及專業(yè)話術(shù)6、裝飾裝修審圖管控要點7、裝修審圖總結(jié)物業(yè)裝修管理的目的和意義
一、裝修管理的目的和意義
裝修管理在物業(yè)管理工作中的目的和意義,主要體現(xiàn)在以下幾點:1、規(guī)范施工行為,消除施工隱患,保證項目外觀的整潔和統(tǒng)一;2、杜絕建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞;3、保障客戶的居住安全,障配套設備設施的正常運行和使用,最終實現(xiàn)物業(yè)的
保值增值;4、延長物業(yè)使用壽命,維護小區(qū)正常的生活、學習、工作秩序,營造小區(qū)的安
定、團結(jié)、和諧氛圍;5、維護物業(yè)管理秩序,保障物業(yè)管理服工作的正常開展。二、術(shù)語解釋建筑主體:
是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造,包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。承重結(jié)構(gòu):是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點,包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。砌體結(jié)構(gòu):
即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重的結(jié)構(gòu),稱為磚~鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu),簡稱磚混結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性差,防滲水性能差。這是當前建造數(shù)量大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):即主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土,并現(xiàn)場整體澆注而成的結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性能和防滲水性能良好。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。術(shù)語解釋剪力墻:
剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5~8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。異形柱:
異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2~4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻,常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。房屋外觀:
是指相對于室內(nèi)的外立面,準確的說,就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。防水工程:是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內(nèi)的浸害;廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。術(shù)語解釋房屋外觀:
是指相對于室內(nèi)的外立面,準確的說,就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。防水工程:
是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內(nèi)的浸害;廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。隱蔽工程:是指被其他建筑物遮掩的工程,具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后,如發(fā)生問題,還需重新覆蓋和掩蓋,返工損失非常大,為了避免資源的浪費和當事人雙方的損失,保證工程的質(zhì)量和工程順利完成,安裝施工時,在覆蓋和掩蓋前應當通知發(fā)包人檢查,檢查合格后,方可進行隱蔽施工。術(shù)語解釋房屋配套設施設備:
是指房屋除門窗、護欄外的,與房屋配套的給排水管道(空調(diào)排水管)、強電源及弱電源信號系統(tǒng)(照明電源、閉路線、電話線、網(wǎng)絡線、監(jiān)控)、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話(非可視電話)、應急求助按鈕、天然氣表、管等。房屋平面布置圖:
是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面(水平面)設計圖,它包括房屋平面結(jié)構(gòu)布置(家俱、陳設擺放)設計、區(qū)域使用功能劃分(如:臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等)設計、出入通道(如:門的開啟方向及通道走向)設計,其中包括某些部位使用的材質(zhì)和安裝方式、要求等設計。它是按實際比例尺寸繪制的,一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。水電施工圖:是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖,顧名思義,示意圖是以示意方式進行繪制的,圖形是以線條和符號連接構(gòu)成的,圖形一般沒有準確的數(shù)值標注,只是示意大概的安裝方位和形式,具體安裝方法和要求,都是以文字標注及說明為主。術(shù)語解釋三、相關(guān)法律法規(guī)我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定,主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:(一)《物業(yè)管理條例》(國務院2003年6月8日頒布,同年9月1日施行。)第53
條和第46條中有相關(guān)規(guī)定。(二)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。(建設部于2002年3月5日發(fā)布、同年5月1日施行。)《物業(yè)管理條例》第53條:業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?!段飿I(yè)管理條例》第46條:對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應當制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為予以
制止或者依法處理。
相關(guān)法律法規(guī)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條規(guī)定,住宅室內(nèi)裝飾裝修活動禁止下列行為:9(1)未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案,
變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、服務間。(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體(4)損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果。(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。相關(guān)法律法規(guī)裝修活動中未經(jīng)批準不得有四項的行為即《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第6條的規(guī)定:(2)改變住宅外立面,在非承重外墻上開窗。(3)拆改供暖管道和設施,需經(jīng)供暖管理單位批準。(4)拆改燃氣管道和設施。需經(jīng)燃氣管理單位批準。以上兩類,需上報城市規(guī)劃行政主管部門批準。(1)搭建建筑物、構(gòu)筑物。相關(guān)法律法規(guī)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》共7章、48條規(guī)定11第一章:總則第二章:一般規(guī)定(主要規(guī)定禁止和應注意的裝修行為)第三章:開工申報與監(jiān)督第四章:委托與承接第五章:室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量第六章:竣工驗收與保修第七章:法律責任(裝修人、企業(yè)等的違法責任)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中需要裝修管理過程中注意的條款:第七條:住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設計標準或規(guī)范增加樓面荷載的,應當經(jīng)原設計單位或具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案。第八條:改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準訂施工方案,并做閉水試驗。相關(guān)法律法規(guī)業(yè)主到前臺遞交裝修資料審裝修圖簽訂裝修協(xié)議收取裝修押金發(fā)放裝修許可證審批檔案歸檔在此流程中的要點關(guān)注:1、重點關(guān)注業(yè)主提報的裝修審批圖;2、需要業(yè)主辦理的手續(xù),如業(yè)主不能親自到場,需委托其他人辦理時,則需業(yè)主
簽定裝修委托書;3、裝修保證金退還時,不記利息,如有裝修違章則相應的保證金不能退還。四、裝修申報相關(guān)流程裝修申報流程
目的:提前發(fā)現(xiàn)并預防業(yè)主違章裝修,同時還可結(jié)合園區(qū)的實際特點給予業(yè)主合理的裝修建議,減少后期協(xié)調(diào)及管理難度,也可避免業(yè)主后期產(chǎn)生不必要的返修整改序號審核關(guān)注內(nèi)容審批意見專業(yè)話術(shù)土建類對照原設計建筑平面圖與裝修平面圖,剪力墻部分是否一致1根據(jù)建設部110號令及京建房2009.917號令,不能拆改承重結(jié)構(gòu)及外立面.2建議不要在室內(nèi)地面剔鑿、打孔。審查公共墻體有無改動頂層客廳是否加裝夾層廚房、衛(wèi)生間是否開排氣孔設備類戶內(nèi)消防管線及消防報警,安防系統(tǒng)是否有改動3改動需要有原廠家或有相應資質(zhì)的專業(yè)公司施工。4室內(nèi)裝修請需加裝臨時配電箱及漏電保護器。核算用電設備負荷,是否低于設計值自來水表、燃氣表是否預留查表、充卡及檢修空間;公共管線處,不得全部封閉。5能源表周邊需預留足夠的操作空間,公共管線處需留檢修口。戶內(nèi)的冷熱水管,建議業(yè)主布設在天棚或墻體內(nèi)。五、裝修審圖細則及專業(yè)話術(shù)審圖細則及專業(yè)話術(shù)
防水類審查廚房、衛(wèi)生間等功能房面積是否擴大;無防水要求的房間是否改為有防水要求的房間6建議衛(wèi)生間、陽臺重做防水,并做閉水試驗。陽臺及露臺不允許做水系。外立面類審查生活陽臺、休閑陽臺是否外移7不允許改變外立面,包括封閉陽臺、改變陽臺面積、空調(diào)外機外掛,更換外窗、更換戶門。(具體審核意見結(jié)合項目裝修引導方案)審查休閑陽臺的滑門玻璃與玻璃門是否改動審查外窗是否改動空調(diào)室外機是否放在原設計位置審查入戶門是否有所改動景觀類公共綠化帶及私家花園是否符合綠化規(guī)劃8私家花園地面硬化改造,不能影響下方管線維修。下沉小院地面是否硬化庭院是否建涼亭、花架等構(gòu)造物9具體審核意見結(jié)合項目裝修引導其它10其它事項按裝修規(guī)定執(zhí)行備注此圖共計()張審圖細則及專業(yè)話術(shù)六、裝修審圖管控要點審圖時要注明:請嚴格按照《裝修須知》的要求施工,若按以上要求施工,可辦理裝修手續(xù)原則上不能封閉生活陽臺(具體審核意見需結(jié)合項目裝修引導方案)原則上住宅景觀陽臺不能封閉,裝修時顏色與外墻一致(具體審核意見需結(jié)合項目裝修引導方案)不允許剔打承重墻內(nèi)開門不能改為外開審圖管控要點不能同意業(yè)主在戶內(nèi)挑高層上加層,如業(yè)主強行實施,告知業(yè)主,需由原設計單位或與原設計單位同等資質(zhì)的設計單位出具設計評估報告,并上報規(guī)劃部門審核。獲得許可后實施企業(yè)還需持有效的建筑業(yè)特種資質(zhì)證書審圖管控要點別墅或洋房(底樓)業(yè)主一般都會將私家花園重新設計改裝,我們的原則是不能影響地面下方管線的維修,其它審核移交環(huán)境部。有前后花園的業(yè)主,需要在審圖意見上注明不能將滑門(窗)外移審圖管控要點別墅或洋房(底樓)業(yè)主一般都會將私家花園重新設計改裝,我們的原則是不能有大型花架或亭子(涼棚)等構(gòu)筑物有前后花園的業(yè)主要在圖紙上注明不能將滑門(窗)外移審圖管控要點
七、裝修審圖總結(jié)
裝修審圖過程中,裝修管理員應參考本指引,并結(jié)合項目實際情況,著重注意以下事項:
1、裝修設計是否有對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設施設備改動、
破壞的情
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