房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)

第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析范寶芬

考試大綱：考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其特性、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的能力和知識(shí)水平。

考試大綱：掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃及其編制，計(jì)劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。

熟悉：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。

了解：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施。本章考試知識(shí)要點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素2.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成3.房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo)4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能5.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容6.物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則7.物業(yè)管理計(jì)劃的分類(lèi)8.編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容9.物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境（了解）

房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周?chē)鞣N影響因素的總和。

包括：社會(huì)環(huán)境政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境金融環(huán)境法制環(huán)境技術(shù)環(huán)境資源環(huán)境國(guó)際環(huán)境。

（l）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素（2）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)困素金融業(yè)發(fā)展信息技術(shù)水平生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)宋沫h(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素（了解）

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求（一）市場(chǎng)需求的一般含義（二）影響商品住宅需求的條件1.收入的變化2.其他商品的價(jià)格變化3.對(duì)未來(lái)的預(yù)期4.政府政策的變化第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

需求規(guī)律：在其他條件不變情況下，商品（服務(wù)）的需求量與價(jià)格成逆相關(guān)關(guān)系。如圖。需求（Demand）：即有效需求，消費(fèi)者在每?jī)r(jià)格水平上愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品和服務(wù)的數(shù)量。PQD影響房地產(chǎn)需求的其他因素：消費(fèi)者收入的變化收入增加導(dǎo)致對(duì)任意價(jià)格水平的房地產(chǎn)需求增加——需求曲線右移E0D0PQP0Q0Q1D1E12、其他相相關(guān)商品價(jià)價(jià)格的變化化替代品：功功能上互相相替代，如如：買(mǎi)房、、租房；高高層、小高高層、多層層。互補(bǔ)品：功功能上互補(bǔ)補(bǔ)，如：住住宅與物業(yè)業(yè)服務(wù)；汽汽車(chē)與車(chē)位位。替代品價(jià)格格變化的影影響多層住宅價(jià)價(jià)格升高，，消費(fèi)者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)高高層住宅，，促使高層層住宅的需需求增加結(jié)論：對(duì)考考察對(duì)象而而言，其替替代品價(jià)格格升高，需需求減少，，從而導(dǎo)致致其本身需需求增加，，反之，需需求減少。。即替代品品間需求呈呈反向關(guān)系系。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲線向向右平移互補(bǔ)品價(jià)格格變化的影影響住宅價(jià)格大大幅升高，，抑制消費(fèi)費(fèi)者需求結(jié)論：對(duì)考考察對(duì)象而而言，其互互補(bǔ)品價(jià)格格升高，需需求減少，，其本身需需求也減少少，反之，，需求增加加。即互補(bǔ)品間間需求呈正正向關(guān)系。。Q1D1E1D0PQP0Q0E0需求曲線向向右左平移移3、對(duì)未來(lái)來(lái)的預(yù)期消費(fèi)者預(yù)期期未來(lái)收入入增加、利利率下降、、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格增加，，則會(huì)增加加現(xiàn)時(shí)消費(fèi)費(fèi)，從而使使商品房需需求增加。。反之，則相相反。預(yù)期價(jià)格升升高（無(wú)論論這種預(yù)期期是否科學(xué)學(xué)合理），，會(huì)增加現(xiàn)現(xiàn)時(shí)消費(fèi)，，從而推高高房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格——這這種現(xiàn)象稱稱為：預(yù)期的自我我實(shí)現(xiàn)。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲線向向右平移4、政府政政策的變化化非普通商品品（高檔住住宅如公寓寓、別墅等等）住宅契契稅稅率上上調(diào)，會(huì)抑抑制其需求求；央行提高還還貸利率，，則會(huì)增加加購(gòu)房人經(jīng)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，，則會(huì)延遲遲住房需求求；二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的供供給（一）市場(chǎng)場(chǎng)供給的一一般含義（二）影響響商品住宅宅供給的條條件1.房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本2.政府政政策的變化化3.對(duì)未來(lái)來(lái)的預(yù)期二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的供供給供給（Supply）：：開(kāi)發(fā)商在每每一價(jià)格水水平下愿意意并且能夠夠向市場(chǎng)提提供商品或或服務(wù)的數(shù)數(shù)量。供給規(guī)律：：其他條件件不變時(shí)，，商品（服服務(wù)）的供供給與價(jià)格格成正相關(guān)關(guān)關(guān)系。PQS影響房地產(chǎn)產(chǎn)供給的因因素：1、開(kāi)發(fā)成成本成本因素：：地價(jià)、建建筑材料、、人力成本本、貸款利利率等PQS0S1成本增加，，使房地產(chǎn)產(chǎn)商品供給給減少，供供給曲線左左移；反之之右移。供給曲線左左移2、政府政政策變化開(kāi)征新稅、、提高稅率率，如：土土地增值稅稅通過(guò)招拍掛掛的方式，，提高土地地出讓金提高資本金金比例，提提高房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)門(mén)檻提高貸款利利率以上方面，，都直接或或間接增加加了開(kāi)發(fā)成成本，從而而推動(dòng)總供供給左移，，即在任何何價(jià)格水平平下，房地地產(chǎn)供給量量均減少。。供給給曲曲線線左左移移3、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)未未來(lái)來(lái)的的預(yù)預(yù)期期預(yù)期期未未來(lái)來(lái)房房?jī)r(jià)價(jià)上上升升（（如如濱濱海海新新區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)、、上上海海世世博博會(huì)會(huì)等等影影響響）），，則則會(huì)會(huì)囤囤積積土土地地或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，減減少少現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)供供應(yīng)應(yīng)，，從從而而提提高高現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)房房?jī)r(jià)價(jià)————預(yù)期期的的自自我我實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。PS0S1QD1D0供求求雙雙方方都都預(yù)預(yù)期期未未來(lái)來(lái)房房?jī)r(jià)價(jià)上上升升，，一一方方消消費(fèi)費(fèi)前前移移，，需需求求曲曲線線右右移移；；另另一一方方壓壓縮縮供供給給，，供供給給曲曲線線左左移移，，則則短短期期內(nèi)內(nèi)房房?jī)r(jià)價(jià)飆飆升升，，而而這這恰恰恰恰加加速速實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)預(yù)期期。。（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作作機(jī)機(jī)制制的的決決定定因因素素1.國(guó)國(guó)家家的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)體體制制2.價(jià)價(jià)格格機(jī)機(jī)制制（二二））價(jià)價(jià)格格機(jī)機(jī)制制對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求關(guān)關(guān)系系的的調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)作作用用1.價(jià)價(jià)格格與與供供求求量量的的關(guān)關(guān)系系2.均均衡衡價(jià)價(jià)格格3.穩(wěn)穩(wěn)定定均均衡衡與與非非穩(wěn)穩(wěn)定定均均衡衡4.供供求求彈彈性性三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的機(jī)機(jī)制制房地地產(chǎn)產(chǎn)均均衡衡價(jià)價(jià)格格一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)1.總總量量結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)2.區(qū)區(qū)域域結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)3.產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)4.供供求求結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.投投資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與市市場(chǎng)場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（熟熟悉悉））總量量結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：從房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)整體體出發(fā)發(fā)，，分分析析開(kāi)發(fā)發(fā)和和銷(xiāo)銷(xiāo)售售之之間間的的數(shù)數(shù)量量結(jié)構(gòu)構(gòu)關(guān)關(guān)系系，，考考察察房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供求求之之間間的的總總量量差差異異與與平平衡衡。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（熟熟悉悉））區(qū)域域結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：不同同區(qū)域域或或城城市市之間間，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模、、主主要要物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型、、房房?jī)r(jià)價(jià)水水平平和和政政策策措措施施的的差差異異。。產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：考查查房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)中中住住宅宅、、寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓和和商商業(yè)業(yè)用用房房等等不同同物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型之之間間的投投資資比比例例關(guān)關(guān)系系，，分分析析其其產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)布布局局的的合合理理程程度度。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（熟熟悉悉））供求求結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：針對(duì)對(duì)某某一一物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型，，分分析析其其市市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部部不同同檔檔次次物物業(yè)業(yè)的的供供求求關(guān)關(guān)系系；并并從從市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的實(shí)實(shí)際際情情況況出出發(fā)發(fā)，，判判別別供供給給檔檔次次和和需需求求水水平平之之間間是是否否處處于于錯(cuò)錯(cuò)位位的的狀狀態(tài)態(tài)。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（熟熟悉悉））投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參參與市場(chǎng)的不同投資目的的和投資方式式，分析不同投投資方式的適適用空間，以以及彼此之間間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系。二、房地產(chǎn)市市場(chǎng)細(xì)分（熟熟悉）（一）按地域域劃分（二）按房地地產(chǎn)用途劃分分（三）按存量量增量劃分（四）按交易易形式劃分（五）按目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)劃分二、房地產(chǎn)市市場(chǎng)細(xì)分（熟熟悉）按地域劃分：：全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)天津房地產(chǎn)市市場(chǎng)天津市南開(kāi)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)用途劃劃分居住物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)(含普通住宅宅、別墅、公公寓市場(chǎng)等)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)(寫(xiě)字樓、零零售商場(chǎng)或店店鋪、休閑旅旅游設(shè)施、酒酒店市場(chǎng)等)即收益性物物業(yè)市場(chǎng)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠廠房、高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房房、研究與發(fā)發(fā)展用房、工工業(yè)寫(xiě)字樓、、倉(cāng)儲(chǔ)用房等等市場(chǎng))特殊物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)土地市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市市場(chǎng)細(xì)分（熟熟悉）按照交易形式式劃分土地使用權(quán)出出讓市場(chǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)土地使用權(quán)租租賃市場(chǎng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┦袌?chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)租賃市市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押市市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市市場(chǎng)按照存量增量量劃分房地產(chǎn)一級(jí)市市場(chǎng)(土地使用權(quán)權(quán)出讓市場(chǎng))房地產(chǎn)二級(jí)市市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、、新建商品房房租售市場(chǎng))房地產(chǎn)三級(jí)市市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場(chǎng))一級(jí)土地市場(chǎng)場(chǎng)和二級(jí)土地地市場(chǎng)一級(jí)房屋市場(chǎng)場(chǎng)(增量市場(chǎng)或或一手房市場(chǎng)場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)場(chǎng)(存量市場(chǎng)或或二手房市場(chǎng)場(chǎng))。二、房地產(chǎn)市市場(chǎng)細(xì)分（熟熟悉）——按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分：低檔居住物業(yè)業(yè)中檔居住物業(yè)業(yè)高檔居住物業(yè)業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)指標(biāo)（了了解）供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場(chǎng)交易指標(biāo)標(biāo)5.廠區(qū)、廠址和環(huán)境的選擇三、房地產(chǎn)市市場(chǎng)指標(biāo)（了了解）（一）供給指指標(biāo)——存量量、新竣工量量、滅失量、、控制率、可可供租售量、、房屋施工面面積、房屋新新開(kāi)工面積、、平均建設(shè)周周期、竣工房房屋價(jià)值。（二）需求指指標(biāo)——國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值、、人口數(shù)、城城市家庭人口口、就業(yè)人員員數(shù)量、就業(yè)業(yè)分布、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)失業(yè)登記率率、城市家庭庭可支配收入入、城市家庭庭總支出、房房屋空間使用用數(shù)量、商品品零售價(jià)格指指數(shù)、城市居居民消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)。（三）市場(chǎng)交交易指標(biāo)———銷(xiāo)售量、出出租量、吸納納量、吸納率率、吸納周期期、預(yù)售面積積、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)、房房地產(chǎn)價(jià)格、、房地產(chǎn)租金金。供給指標(biāo)(1)存量(St)報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣竣工量－報(bào)告告期滅失量可按物業(yè)類(lèi)型型分別統(tǒng)計(jì)(2)新竣工工量(NC)(3)滅失量量(Ｓt)供給指標(biāo)（4）空置量量(VCt)報(bào)告期末已竣竣工的可供銷(xiāo)銷(xiāo)售或出租的的商品房屋建建筑面積中，，尚未銷(xiāo)售或或出租的商品品房屋建筑面面積，包括以以前年度竣工工和本期竣工工的房屋面積積，但不包括括報(bào)告期已竣竣工的拆遷還還建、統(tǒng)建代代建、公共配配套建筑；房房地產(chǎn)公司自自用及周轉(zhuǎn)房房等不可銷(xiāo)售售或出租的房房屋面積。供給指標(biāo)（5）空置率率(VRt)指報(bào)告期期末末空置房屋占占同期房屋存存量的比例，，VRt=VCt／St；可以按照照不同類(lèi)型房房屋空置率、、新竣工房屋屋空置率、出出租房屋空置置率。供給指標(biāo)（6）可供租租售量指報(bào)告期可供供銷(xiāo)售或出租租房屋的數(shù)量量，單位為建建筑面積或套套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租租售數(shù)量一上上期吸納量+本期新竣工工量可按銷(xiāo)售或出出租、存量房房屋和新建房房屋、不同物物業(yè)類(lèi)型等分分別統(tǒng)計(jì)。供給指標(biāo)(7)房屋施施工面積(8)房屋新新開(kāi)工面(9)平均建建設(shè)周期平均建設(shè)周期期＝房屋施工工面積／新竣竣工面積(10)竣竣工房房屋價(jià)價(jià)值需求指指標(biāo)(1)國(guó)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總總值(GDP)(2)人口口數(shù)指一定定時(shí)點(diǎn)點(diǎn)、一一定地地區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)有生生命的的個(gè)人人總和和，包包括常常住人人口和和現(xiàn)有有人口口(3)城市市家庭庭人口口居住在在一起起，經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上合在在一起起共同同生活活的家家庭成成員。。需求指指標(biāo)(4)就業(yè)業(yè)人員員數(shù)量量指從事事一定定社會(huì)會(huì)勞動(dòng)動(dòng)并取取得勞勞動(dòng)報(bào)報(bào)酬或或經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入的人人員數(shù)數(shù)量這一指指標(biāo)反反映了了一定定時(shí)期期內(nèi)全全部勞勞動(dòng)力力資源源的實(shí)實(shí)際利利用情情況。。(5)就業(yè)業(yè)分布布指按產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或或職業(yè)業(yè)分類(lèi)類(lèi)的就就業(yè)人人員分分布狀狀況。。需求指指標(biāo)(6)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記記失業(yè)業(yè)率指城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記記失業(yè)業(yè)人員員與城城鎮(zhèn)單單位就就業(yè)人人員(扣除除使用用的農(nóng)農(nóng)村勞勞動(dòng)力力、聘聘用的的離退退休人人員、、港澳澳臺(tái)及及外方方人員員)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)單位位中的的不在在崗職職工、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主、個(gè)個(gè)體戶戶主、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)和個(gè)個(gè)體就就業(yè)人人員、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記記失業(yè)業(yè)人員員之和和的比比。需求指指標(biāo)(7)城市市家庭庭可支支配收收入指家庭庭成員員得到到可用用于最最終消消費(fèi)支支出和和其它它非義義務(wù)性性支出出以及及儲(chǔ)蓄蓄的總總和，，即居居民家家庭可可以用用來(lái)自自由支支配的的收人人。它它是家家庭總總收入入扣除除交納納的所所得稅稅、個(gè)個(gè)人交交納的的社會(huì)會(huì)保障障費(fèi)以以及記記賬補(bǔ)補(bǔ)貼后后的收收入。。需求指指標(biāo)(8)城市市家庭庭總支支出指除借借貸支支出以以外的的全部部家庭庭支出出，包包括消消費(fèi)性性支出出、購(gòu)購(gòu)房建建房支支出、、轉(zhuǎn)移移性支支出、、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)性支支出、、社會(huì)會(huì)保障障支出出。(9)房屋屋空間間使用用數(shù)量量指按使使用者者類(lèi)型型劃分分的正正在使使用中中的房房屋數(shù)數(shù)量。。需求指指標(biāo)(10)商商品零零售價(jià)價(jià)格指指數(shù)是反映映一定定時(shí)期期內(nèi)城城鄉(xiāng)商商品零零售價(jià)價(jià)格變變動(dòng)趨趨勢(shì)和和程度度的相相對(duì)數(shù)數(shù)。(11)城城市居居民消消費(fèi)價(jià)價(jià)格指指數(shù)CPI是反映映一定定時(shí)期期內(nèi)城城市居居民家家庭所所購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的生生活消消費(fèi)品品價(jià)格格和服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格變變動(dòng)趨趨勢(shì)和和程度度的相相對(duì)數(shù)數(shù)。該該指數(shù)數(shù)可以以觀察察和分分析消消費(fèi)品品的零零售價(jià)價(jià)格和和服務(wù)務(wù)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格變動(dòng)動(dòng)對(duì)職職工貨貨幣工工資的的影響響，作作為研研究職職工生生活和和確定定工資資政策策的依依據(jù)。。市場(chǎng)交易易指標(biāo)(1)銷(xiāo)銷(xiāo)售量(HSt)指報(bào)告期期內(nèi)銷(xiāo)售售房屋的的數(shù)量，，單位為為建筑面面積或套套數(shù)?？砂次飿I(yè)業(yè)類(lèi)型、、存量房房屋和新新建房屋屋分別統(tǒng)統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)交易易指標(biāo)（2）出出租量(HRt)指報(bào)告期期內(nèi)出租租房屋的的數(shù)量，，單位為為建筑面面積或套套數(shù)?？砂捶课菸蓊?lèi)型和和新建房房屋分別別統(tǒng)計(jì)。。我國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)統(tǒng)計(jì)中中的出租租面積，，是指在在報(bào)告期期期末房房屋開(kāi)發(fā)發(fā)單位出出租的商商品房屋屋的全部部面積。。市場(chǎng)交易易指標(biāo)(3)吸吸納量(AVt)指報(bào)告期期內(nèi)銷(xiāo)售售和出租租房屋的的數(shù)量之之和，單單位為建建筑面積積或套數(shù)數(shù)。實(shí)際際統(tǒng)計(jì)過(guò)過(guò)程中，，可按銷(xiāo)銷(xiāo)售或出出租、存存量房屋屋和新建建房屋、、不同物物業(yè)類(lèi)型型等分別別統(tǒng)計(jì)。。(4)吸吸納率(ARt)指報(bào)告期期內(nèi)吸納納量占同同期可供供租售量量的比例例，以百百分?jǐn)?shù)表表示，有有季度吸吸納率、、年吸納納率等。。實(shí)際計(jì)計(jì)算過(guò)程程中，可可按銷(xiāo)售售或出租租、存量量房屋和和新建房房屋、不不同物業(yè)業(yè)類(lèi)型等等分別計(jì)計(jì)算。市場(chǎng)交易易指標(biāo)(5)吸吸納周期期(APt)指按報(bào)告告期內(nèi)的的吸納速速度(單單位時(shí)間間內(nèi)的吸吸納量)計(jì)算，，同期可可供租售售量可以以全部被被市場(chǎng)吸吸納所需需要花費(fèi)費(fèi)的時(shí)間間，吸納周期期=1/吸納率率的倒數(shù)數(shù)可按銷(xiāo)售售或出租租、存量量房屋和和新建房房屋、不不同物業(yè)業(yè)類(lèi)型等等分別計(jì)計(jì)算新建商品品房銷(xiāo)售售市場(chǎng)，，吸納周周期又稱稱為銷(xiāo)售售周期市場(chǎng)交易易指標(biāo)(6)預(yù)預(yù)售面積積指報(bào)告期期末仍未未竣工交交付使用用，但已已簽訂預(yù)預(yù)售合同同的正在在建設(shè)的的商品房房屋面積積報(bào)告期預(yù)預(yù)售又在在報(bào)告期期轉(zhuǎn)正式式或協(xié)議議銷(xiāo)售的的商品房房屋的面面積應(yīng)列列入實(shí)際際銷(xiāo)售面面積，同同時(shí)統(tǒng)計(jì)計(jì)為銷(xiāo)售售收入。。市場(chǎng)交易易指標(biāo)(7)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格(8)房房地產(chǎn)租租金(9)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)是反映一一定時(shí)期期內(nèi)房地地產(chǎn)價(jià)格格變動(dòng)趨趨勢(shì)和程程度的相相對(duì)數(shù)包括房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)、房屋屋租賃價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)和土地地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)我國(guó)目前前的各類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)，通通?；谟谄骄鶅r(jià)價(jià)格。一、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特性性（熟悉悉）（一）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給給的特點(diǎn)點(diǎn)（二）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求的特點(diǎn)點(diǎn)（三）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)交易易的特點(diǎn)點(diǎn)（四）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格格的特點(diǎn)點(diǎn)第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特性性與功能能一、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特性性（熟悉悉）1、市場(chǎng)場(chǎng)供給的的特點(diǎn)由于房地地產(chǎn)商品品的供給給在短期期內(nèi)很難難有較大大的增減減，因此此市場(chǎng)供供給在短短期缺乏乏彈性；；由于房地地產(chǎn)的位位置、環(huán)環(huán)境、數(shù)數(shù)量、檔檔次的差差異，市市場(chǎng)供給給具有非非同質(zhì)性性；由于土地地的有限限性、不不可再生生性，以以及房地地產(chǎn)投資資規(guī)模巨巨大，使使房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具具有高度度的壟斷斷性，從從而導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供給主體體間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不充充分、不不廣泛。。一、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特性性（熟悉悉）2、市場(chǎng)場(chǎng)需求的的特點(diǎn)房地產(chǎn)是是人類(lèi)生生存、享享受、發(fā)發(fā)展的基基本物質(zhì)質(zhì)條件，，是一種種基本需需求，市市場(chǎng)的需需求首先先具有廣廣泛性；；與市場(chǎng)供供給的非非同質(zhì)性性相吻合合，需求求者購(gòu)置置房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)通常常有不同同的目的的和設(shè)想想，因而而需求具具有多樣樣性；購(gòu)置房地地產(chǎn)需要要借助金金融信貸貸機(jī)構(gòu)融融資。一、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特性性（熟悉悉）3、市場(chǎng)場(chǎng)交易的的特點(diǎn)由于房地地產(chǎn)商品品本身不不能移動(dòng)動(dòng)，交易易是房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)及其再再界定；；房地產(chǎn)交交易通常常需要經(jīng)經(jīng)過(guò)復(fù)雜雜和嚴(yán)密密的法律律程序，，耗費(fèi)時(shí)時(shí)間比較較長(zhǎng)，交交易費(fèi)用用通常也也比較多多；市場(chǎng)信息息的缺乏乏，市場(chǎng)場(chǎng)交易通通常需要要估計(jì)師師或物業(yè)業(yè)代理等等專(zhuān)業(yè)人人員提供供服務(wù)。。一、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特性性（熟悉悉）4、市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的的特點(diǎn)房地產(chǎn)商商品的不不可移動(dòng)動(dòng)性，使使房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格與與其所處處的地理理位置關(guān)關(guān)系極大大；由于人口口的不斷斷增長(zhǎng)、、土地資資源的不不可再生生性和經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)的不斷斷發(fā)展，，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格總總體呈向向上波動(dòng)動(dòng)的趨勢(shì)勢(shì)；房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格是在在長(zhǎng)期考考慮下而而個(gè)別形形成的，，交易主主體的因因素對(duì)價(jià)價(jià)格的影影響較大大。（一）配配置存量量房地產(chǎn)產(chǎn)資源和和利益（二）顯顯示房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求變變化（三）指指導(dǎo)供應(yīng)應(yīng)以適應(yīng)應(yīng)需求的的變化（四）指指導(dǎo)政府府制定科科學(xué)的土土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃（五）引引導(dǎo)需求求適應(yīng)供供給條件件的變化化二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的功能能（熟悉悉）三、政府對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的干干預(yù)（了了解）（一）政政府干預(yù)預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)可持續(xù)續(xù)發(fā)展使存量房房地產(chǎn)資資源得到到最有效效的使用用。保證為各各類(lèi)生產(chǎn)產(chǎn)生活需需要提供供適當(dāng)?shù)牡娜俗】湛臻g。引導(dǎo)新建建項(xiàng)目的的位置選選擇。滿足特殊殊群體的的需要。。(二)、、

宏觀觀調(diào)控房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的手手段（了解））宏觀調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的手段包包括：土地供應(yīng)應(yīng)與地價(jià)價(jià)政策金融政策策住房政策策城市規(guī)劃劃等行政政管制地價(jià)政策策稅收政策策租金與價(jià)價(jià)格控制制1、土地地供應(yīng)與與地價(jià)政政策土地儲(chǔ)備備制度經(jīng)營(yíng)性用用地招拍拍掛工業(yè)用地地的最低低出讓地地價(jià)嚴(yán)格的用用途管制制土地轉(zhuǎn)讓讓條件的的設(shè)立2、金融融政策個(gè)人住房房抵押貸貸款利率率、價(jià)值值比率的的調(diào)整；；房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款利率、、信貸規(guī)規(guī)模和發(fā)發(fā)放條件件的調(diào)整整；外商投資資政策；；房地產(chǎn)資資產(chǎn)證券券化政策策房地產(chǎn)資資本市場(chǎng)場(chǎng)創(chuàng)新渠渠道的建建立。政府通過(guò)調(diào)控貸款利率、信貸規(guī)模、貸款方式、金融創(chuàng)新調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上的資金供求關(guān)系。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)3、住房房政策保障性住住房普通商品品房———即時(shí)調(diào)調(diào)整標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高檔商品品房保障性住房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房經(jīng)濟(jì)租賃房4、城市市規(guī)劃等等行政管管制城市規(guī)劃劃要求合合理利用用土地、、協(xié)調(diào)城城市物質(zhì)質(zhì)空間布布局、指指導(dǎo)城市市健康有有序發(fā)展展。集約利用用土地———高容容積率交通布置置——走走向、出出口、停停車(chē)用途管制制——供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)控制，，9070制度度5、地價(jià)價(jià)政策調(diào)控地價(jià)價(jià)、進(jìn)而而控制房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格：土地使用用權(quán)出讓讓方式：：招標(biāo)拍賣(mài)掛牌協(xié)議6、房地地產(chǎn)稅收收政策抑制市場(chǎng)場(chǎng)投機(jī)、、控制房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格：土地使用用權(quán)出讓讓金土地增值值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地使使用稅契稅營(yíng)業(yè)稅7、售價(jià)價(jià)租金控控制廉租房租租金限價(jià)房公有住宅宅的租金金經(jīng)濟(jì)租賃賃房的租租金公布一般般租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的的概念與與作用（一）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析的概念念房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析，是通通過(guò)信息息將房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的參與與者與房房地產(chǎn)市市場(chǎng)聯(lián)系系起來(lái)的的一種活活動(dòng)，即即通過(guò)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)信息息的收集集、分析析和加工工處理，，尋找出出其內(nèi)在在的規(guī)律律和含義義，預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)未未來(lái)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，用以以幫助房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的參參與者掌掌握市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)態(tài)、、把握市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)或調(diào)整整其市場(chǎng)場(chǎng)行為。。（二）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析的作用用（三）市市場(chǎng)區(qū)域域的確定定第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的的內(nèi)容（一）宏宏觀因素素分析（二）市市場(chǎng)供求求分析（三）相相關(guān)因素素分析房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析的內(nèi)容容（要點(diǎn)））1、宏觀觀因素分分析；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)人口社會(huì)政治治產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)等。2、市場(chǎng)供供求分析；；供給分析需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)占有率率分析。3、相關(guān)因因素分析。。一、物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)計(jì)劃的概念念（一）規(guī)劃劃與計(jì)劃1.規(guī)劃的的一般含義義2.物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)計(jì)劃3.物業(yè)管管理規(guī)劃4.制定物物業(yè)管理計(jì)計(jì)劃基本原原則第六節(jié)物物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理計(jì)劃劃一、物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)計(jì)劃的概念念（掌握握）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理計(jì)劃，，是物業(yè)管管理規(guī)劃一一系列子過(guò)過(guò)程的結(jié)果果，是物業(yè)業(yè)管理師思思想的具體體化，體現(xiàn)現(xiàn)了他們準(zhǔn)準(zhǔn)備做什么么，什么時(shí)時(shí)候做，由由誰(shuí)去做以以及如何做做，即對(duì)未未來(lái)行動(dòng)方方案的一種種說(shuō)明。一、物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)計(jì)劃的概念念（掌握握）制定物業(yè)管管理計(jì)劃的的基本原則則是：第一，物業(yè)業(yè)管理師必必須參加和和主持；第二，發(fā)揮揮物業(yè)管理理人員的集集體智慧，，鼓勵(lì)大家家參與；第三，實(shí)際際參與物業(yè)業(yè)管理工作作的人員必必須參與該該項(xiàng)活動(dòng)和和工作計(jì)劃劃的制定。。（1）指導(dǎo)導(dǎo)物業(yè)管理理的具體行行動(dòng)；（2）書(shū)面面記載物業(yè)業(yè)管理計(jì)劃劃的目標(biāo)、、前提與制制約因素；；（3）書(shū)面面記載選擇擇并最終確確定物業(yè)管管理方案的的決策過(guò)程程；（4）幫助助利害關(guān)系系各方之間間進(jìn)行溝通通，有助于于統(tǒng)一各方方面的認(rèn)識(shí)識(shí)；（5）便于于明確物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)的工作內(nèi)內(nèi)容、范圍圍、時(shí)間安安排、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)、所所需費(fèi)用和和風(fēng)險(xiǎn)等重重大問(wèn)題；；（6）測(cè)量量物業(yè)管理理活動(dòng)，幫幫助物業(yè)管管理企業(yè)進(jìn)進(jìn)行相關(guān)的的控制，幫幫助業(yè)主考考核物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理活活動(dòng)的績(jī)效效。（二）物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理計(jì)劃的用用途：（三）物業(yè)業(yè)管理計(jì)劃劃的表現(xiàn)形形式（掌握握）1.物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)計(jì)劃的三種種表現(xiàn)形式式年度計(jì)劃：：1年中短期計(jì)劃劃：3～5年長(zhǎng)期計(jì)劃：：物業(yè)剩余余使用壽命命（一）區(qū)域域宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析析（二）房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（三）鄰里里分析（四）物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀分析析（五）業(yè)主主目標(biāo)二、編制物物業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理計(jì)劃的的基礎(chǔ)工作作（要點(diǎn)））（一）探討討改進(jìn)舊有有物業(yè)的可可能性1、更新及及現(xiàn)代化2、改變物物業(yè)的用途途三、構(gòu)造物物業(yè)管理方方案（二）物業(yè)業(yè)管理計(jì)劃劃的主要內(nèi)內(nèi)容（掌握握）2、租賃計(jì)計(jì)劃3、財(cái)務(wù)收收支計(jì)劃4、物業(yè)運(yùn)運(yùn)行績(jī)效及與業(yè)主溝溝通計(jì)劃與業(yè)主溝通通計(jì)劃物業(yè)績(jī)效評(píng)評(píng)估指標(biāo)1、建筑物物管理計(jì)劃劃建筑物維護(hù)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)建筑物管理理策略物業(yè)檢查計(jì)計(jì)劃公共設(shè)施服服務(wù)內(nèi)容四、物業(yè)管管理計(jì)劃中中的預(yù)算技技術(shù)（一）年度度運(yùn)營(yíng)預(yù)算算（二）資本本支出預(yù)算算（三）長(zhǎng)期期預(yù)算ThankYou!祝您成功﹗﹗謝謝12月月-2211:58:4511:5811:5812月月-2212月月-2211:5811:5811:58:4512月-2212月-2211:58:452022/12/3111:58:459、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。11:58:4611:58:4611:5812/31/202211:58:46AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2211:58:4611:58Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:58:4611:58:4611:58Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。12月-2212月-2211:58:4611:58:46December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。31十十二二月202211:58:46上上午午11:58:4612月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:58上上午午12月月-2211:58December31,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/3111:58:4611:58:4631December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。11:58:46上上午午11:58上上午11:58:4612月月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,2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