謇C天河市場新

目錄一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢二、錦繡天河SWOT分析三、競爭態(tài)勢分析四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析1一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢

今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進(jìn)一步推進(jìn)了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點(diǎn)。21.廣州房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)增長，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)開始。從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了8%左右的增長，勢頭較好。在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個(gè)月的住宅上市量就比上半年增長了近1.4倍，交易量增長了1.1倍，樓市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計(jì)今年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到550萬和500萬平方米。（資料來源：市國土房管局）3從開發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了15.2%，商品房施工面積僅略增了0.5%，而今年1-9月，無論是開發(fā)投資額、施工面積和新開發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長，又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動(dòng)了。住宅新項(xiàng)目的開發(fā)以40%的速度增長，根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期，在今后3--5年的時(shí)間，將會(huì)形成一個(gè)住宅的集中供應(yīng)高峰期，新一輪樓市的競爭將會(huì)更激烈，因此，目前進(jìn)入開發(fā)階段的樓盤，一定要有相當(dāng)?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性。42、價(jià)格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動(dòng)蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價(jià)推出，或降價(jià)促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動(dòng)下，價(jià)格步步攀高。高層與多層價(jià)格趨勢對(duì)比與去年同期相比，上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；與第一季度相比，第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升1.39%，高層住宅均價(jià)下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。郊區(qū)盤主要為多層，它們?cè)趦r(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)整體多層所致。（資料來源：市國土房管局）5城內(nèi)盤與城郊盤價(jià)格的對(duì)比

城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價(jià)出街較為平常。珠江新城新推的新城海濱花園10樓以下的不到6500元就可買到，遠(yuǎn)洋明珠均價(jià)為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價(jià)，原來均價(jià)一直在9000-10000港幣，現(xiàn)在則降為8700元/M2。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在4000元以下，國慶期間異常火爆的第二個(gè)金碧花園，帶豪華裝修均價(jià)仍然在3600元左右。郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。白云高爾夫由剛推盤時(shí)的2700元的均價(jià)，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價(jià)格馬上上調(diào)了3%--5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價(jià)格就會(huì)有或多或少的上揚(yáng)。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價(jià)格仍存在一定的上升空間。63、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對(duì)家居生活的真正詮釋。目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點(diǎn)炒作對(duì)人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對(duì)都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個(gè)生態(tài)家園。國慶期間，廣州整個(gè)樓市的熱點(diǎn)，主要集中在以白云高爾夫?yàn)榇淼纳骄氨P、及番禺的各大盤，稍遠(yuǎn)一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對(duì)自己“郊區(qū)特色”的信心?！吧鷳B(tài)”概念大行其道居住郊區(qū)化呈潮流傾向74、在多個(gè)利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力?；ǘ甲鳛閺V州水源涵養(yǎng)地而受到保護(hù)，在健康無污染方面，對(duì)廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個(gè)上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭的序幕。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限，樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和105國道交匯處的南村版塊將會(huì)成為廣州樓市下一個(gè)亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤占地近2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點(diǎn)地區(qū)。而且，參與者幾乎都是實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，這樣就更增強(qiáng)了該區(qū)域競爭的重量級(jí)別，競爭將會(huì)異常的激烈和火爆。85、在樓盤同質(zhì)性強(qiáng)、消費(fèi)者日益理性條件下，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價(jià)格戰(zhàn)、增強(qiáng)注意力并取得業(yè)績的重要手段。進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強(qiáng)勁的競爭優(yōu)勢。樓盤的同質(zhì)性越強(qiáng)，各盤之間的競爭將只能是價(jià)格上的競爭。在激烈的競爭中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計(jì)就打動(dòng)了很多消費(fèi)者，盡管價(jià)格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當(dāng)代房地產(chǎn)的奇跡。營銷手段創(chuàng)新運(yùn)用，智者勝?，F(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽(yù)度和首期銷售上均取得了較大的成功。在日益理性的消費(fèi)者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。退房措施轟轟烈烈。華標(biāo)廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽(yù)度，也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績。反“攤”大行動(dòng)提前登場。名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個(gè)樓盤，率先掀起了反“攤”風(fēng)暴，有的甚至不提價(jià)，著實(shí)讓消費(fèi)者實(shí)惠不少。明年才生效的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，被提前引進(jìn)市場，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。9二、錦繡天河SWOT分析10

遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計(jì)、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實(shí)力很強(qiáng)的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。房屋自然村落式排列，隨意流暢江景、溪水與森林走廊渾然一體綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點(diǎn)綴寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn)區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。專門鋪設(shè)的50公里管道，從西江引進(jìn)了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。

優(yōu)勢

獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢酒店式服務(wù)真正家居享受規(guī)模優(yōu)勢強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合共造高尚質(zhì)素獨(dú)特的水景資源罕見的園林景觀11錦繡天河河賣點(diǎn)測測試及重重點(diǎn)訴求求四個(gè)選項(xiàng)項(xiàng)分別代代表：A.依江而立立，一派派旖旎江江景，區(qū)區(qū)內(nèi)清澈澈的小溪溪?dú)g快地地流淌，，專門引引進(jìn)了無無污染飲飲用水，，觀水、、戲水、、游水、、飲水、、用水五五大水系系處處宜宜人。B.開發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)、建建設(shè)與管管理，均均為強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，，共造優(yōu)優(yōu)質(zhì)名牌牌C.樓盤如如自然村村落式排排列，隨隨意流暢暢，點(diǎn)綴綴在大幅幅的綠緞緞之上D.配套完完善，酒酒店式的的服務(wù)帶帶來真正正的家居居享受排名第一一、第二二、第三三、第四四分別賦賦予5分分、4分分、3分分、2分分，通過過各選擇擇項(xiàng)的選選擇權(quán)數(shù)數(shù)加權(quán)后后，得到到的各項(xiàng)項(xiàng)總分排排名情況況如上圖圖所示。。關(guān)于錦繡繡天河賣賣點(diǎn)的測測試從總體上上看，小區(qū)的景景觀和整體設(shè)計(jì)計(jì)布局，是消費(fèi)費(fèi)者每時(shí)時(shí)每刻都都可以看看到的，，因而是是最為關(guān)關(guān)注的；；酒店式的的服務(wù)是消費(fèi)者者可以切切身體會(huì)會(huì)得到的的，消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注注的程度度也較高高；強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合則則是一個(gè)個(gè)較為抽抽象的概概念，消消費(fèi)者較較難把握握和琢磨磨，因而而排在最最后。12江景、獨(dú)特的活活水景觀觀是消費(fèi)者者最為認(rèn)認(rèn)同的賣賣點(diǎn)，這這在廣州州所有樓樓盤中可可謂獨(dú)一一無二；；容積率率低、房房屋建在在花園中中的匠心心設(shè)計(jì)也也很有吸吸引力；；酒店式的的服務(wù)不僅僅是是停留在在一般的的口號(hào)上上，更體體現(xiàn)了人人性化的的特點(diǎn)，，尤其是是集中提提供鐘點(diǎn)點(diǎn)保姆并并集中管管理的創(chuàng)創(chuàng)新，在在消費(fèi)者者中引起起了較大大的興趣趣?？衫昧髁魈实?、、清澈的的活水、、和無污污染的飲飲用水等等五大水水系大做做文章，，廣州有有江的樓樓盤不少少，有人人工水的的也不少少，但沒沒有一個(gè)個(gè)樓盤能能將江水水和人工工水能發(fā)發(fā)揮到這這樣的及及至。酒店式的的服務(wù)內(nèi)內(nèi)容很有有吸引力力，但名名稱過于于平常和和泛濫，，進(jìn)行包包裝之后后再推出出，會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生新的的號(hào)召力力。建議錦繡天河河賣點(diǎn)重重點(diǎn)訴求求13消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)同程度度低：目前市場場對(duì)南村村版塊的的認(rèn)同程程度較低低，短期期內(nèi)可能能仍缺乏乏足夠的的信心。。無品牌知知名度：在眾多強(qiáng)強(qiáng)勢品牌的圍圍攻下，，在品牌牌上會(huì)表表現(xiàn)出較較大的劣劣勢。劣勢勢噪音干擾擾問題：由于緊貼貼華南快快速干線線的出口口，可能能引起消消費(fèi)者對(duì)對(duì)過路汽汽車噪音音的擔(dān)心心。配套不足足障礙：南村附近近生活配配套設(shè)施施尚待完完善；尤尤其是交交通問題題成為消消費(fèi)者最最關(guān)心的的因素。。14威脅脅大石版塊塊名牌樓樓盤的攔截效應(yīng)應(yīng)市區(qū)某些些樓盤與與錦繡天天河在景景觀、特特色及價(jià)價(jià)格方面面具有可可比性，，它們對(duì)對(duì)周邊消消費(fèi)者有有近水樓臺(tái)臺(tái)效應(yīng)山景盤以以清新的的空氣、、濃郁的的山林取取勝，其其休閑特色色不言自喻喻，在概概念上有有近似的的競爭力力15消費(fèi)需求求的變化化：廣州居民民的居住住需求已已從基本本的安居居——希希望優(yōu)美美的居住住環(huán)境，，發(fā)展為為追求完完全放松松、休閑閑愜意的的生活方方式，突突出環(huán)保保、休閑閑等主題題能迎合合市場的的主導(dǎo)需需求。機(jī)會(huì)調(diào)查中有有超過63%的的潛在消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為自己己還沒有有找到心心儀的樓樓盤，這這表明整整體綜合合素質(zhì)較較高的樓樓盤將面面臨著一一個(gè)較大大的市場場需求，，這也是是我們的的市場機(jī)機(jī)遇。郊區(qū)化的的居住趨趨勢：遠(yuǎn)離都市市的喧囂囂是一種種正在興興起的潮潮流，郊郊區(qū)樓盤盤正面臨臨著良好好的發(fā)展展契機(jī)。。16小結(jié)：錦繡天河河是一個(gè)個(gè)綜合素素質(zhì)較高高的樓盤盤，如何何整合其其所有的的資源，，形成綜綜合競爭爭力，與與其他盤盤在景觀觀特色、、品位和和檔次上上拉開檔檔次、形形成區(qū)隔隔以制勝勝，是我我們?cè)谕仆茝V中將將著重解解決的問問題。17三、競爭爭態(tài)勢分分析18１、版塊塊競爭分分析南村版塊塊所面臨臨的競爭爭區(qū)域主主要為洛洛溪版塊塊、東圃圃版塊、、天河部部分中心心版塊，，以及海海珠版塊塊、鐘村村版塊，，有地鐵鐵利好帶帶動(dòng)漸漸漸崛起的的市橋版版塊、具具備美麗麗風(fēng)景的的白云山山版塊，，與南村村也在一一定意義義上構(gòu)成成競爭關(guān)關(guān)系。南村版塊塊市橋版塊白云山景版塊鐘村版塊海珠版塊洛溪版塊天河中心版塊東圃版塊19競爭版塊塊態(tài)勢南村版塊塊與番禺禺區(qū)內(nèi)其其他版塊塊的比較優(yōu)勢勢在于：距離廣州州CBD中心商商務(wù)區(qū)（（天河區(qū)區(qū)），僅僅一橋之之隔，為為華南快快速干線線第一盤盤。其它它版塊或或距離廣廣州太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，或因因?yàn)槿藲鈿膺^望而而破壞了了生活環(huán)環(huán)境，南南村距離離廣州卻卻是“鬧鬧中取靜靜”；南村處于于剛剛開開發(fā)階段段，可利利于整個(gè)個(gè)區(qū)域的的規(guī)劃發(fā)發(fā)展，較較有潛力力；但同時(shí)，，南村在在配套上上不夠完完善，消消費(fèi)者仍仍存有很很大顧慮慮。20南村處于于廣州南部部，不僅僅景觀、、空氣較較好，交交通四通通八達(dá)，可方便便地來往往珠江三三角洲，，旅游資源源豐富；番禺作為為廣州未未來的居住中心心，其整體體的生活活及市政政配套還還可得到到政府的的資助，，且其價(jià)格方面也比比市區(qū)內(nèi)內(nèi)不少優(yōu)優(yōu)質(zhì)盤有有吸引力力。其他版塊塊21小結(jié)番禺作為為廣州市市民的居居住地已已經(jīng)受到到較高程程度的認(rèn)認(rèn)同，但但是目前前主要集集中在洛溪地區(qū)區(qū)。南村在區(qū)區(qū)位及景景觀上的的優(yōu)勢將將會(huì)逐步步顯現(xiàn)，，成為下下一個(gè)熱熱點(diǎn)已是是指日可可待。配套情況況將會(huì)直直接對(duì)消消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生導(dǎo)向向作用，，在開發(fā)發(fā)初期，，人氣--配套--業(yè)績績?nèi)齻€(gè)方面面的互動(dòng)動(dòng)影響將將會(huì)尤為為重要。。22２、可能能構(gòu)成競競爭的樓樓盤分析析錦繡天河河價(jià)格具有可比性的樓盤價(jià)格在錦繡天河定價(jià)之上，但差距不會(huì)太大。風(fēng)景盤：滿足消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求，它們?cè)诃h(huán)境方面有著獨(dú)特的優(yōu)勢。較高素質(zhì)的樓盤滿足相當(dāng)部分的消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的要求。同在番禺地塊的樓盤：具有相同的時(shí)空、環(huán)境及生活質(zhì)量的消費(fèi)預(yù)期。23番禺競爭爭樓盤24其它競爭爭樓盤25小結(jié)與以上所所有代表表樓盤相相比，錦錦繡天河河最大的的特色便便是：匯匯聚諸多多賣點(diǎn)，，綜合素素質(zhì)非常常高。小小區(qū)布局局、園林林綠化及及景觀、、江景開開發(fā)、水水景處理理、服務(wù)務(wù)管理等等各方面面都做到到了及至至、體現(xiàn)現(xiàn)了人性性化。這這正是我我們的消消費(fèi)者渴渴望和一一直追尋尋的理想想家園。。錦繡天河河在硬件件上已初初步具備備了各種種優(yōu)秀的的要素，，將這些些資源進(jìn)進(jìn)行整合合，賦予予其一個(gè)個(gè)獨(dú)特的的個(gè)性，，準(zhǔn)確地地傳達(dá)給給我們的的消費(fèi)者者，才能能最終找找到我們們真正的的目標(biāo)對(duì)對(duì)象。26四、錦繡繡天河目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群分析析目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體主主要是根根據(jù)一手手市場調(diào)調(diào)查資料料、在與與主要競競爭樓盤盤相區(qū)隔隔中挖掘掘出來的的。我們認(rèn)為為對(duì)番禺禺版塊有有較高的認(rèn)認(rèn)同、同時(shí)又又具有一定消消費(fèi)能力力的人群，，才是我我們的最最終目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群集合。。因此，，在調(diào)查查中，我我們重點(diǎn)點(diǎn)分析了了有意向向購買番番禺的消消費(fèi)者，，及目標(biāo)標(biāo)價(jià)位在在4000元以以上的群群體，并并進(jìn)行了了交叉分分析，這這樣可以以剔出掉掉因?qū)ふ艺业蛢r(jià)位位樓盤而而看上郊郊區(qū)盤的的部分，，從而找找出尋求求真正的居居住家園園而主動(dòng)走向郊區(qū)區(qū)化的一類。27（1）、、年齡特特征（2）、、學(xué)歷特特征（3）、、職業(yè)狀狀況（4）、、家庭收收入狀況況（5）、、家庭人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)特征（6）、、成長背背景（7）、、業(yè)余愛愛好（8）、、購房動(dòng)動(dòng)機(jī)（9）、、目前日日常乘車車習(xí)慣1、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群人文特特征分析析28（1）、、年齡特特征購房者的的年齡主主要集中中在26-35歲，中青青年為主主，其他他年齡段段購房需需求則逐逐漸下降降。29（2）、、學(xué)歷特特征番禺樓盤盤的潛在在消費(fèi)群群中，高高學(xué)歷群群占多數(shù)數(shù)，其中中價(jià)位在在4000元以以上樓盤盤的目標(biāo)標(biāo)群體高高學(xué)歷傾傾向更為為明顯，，大專以以上學(xué)歷歷者占了了77.3%的的比例。。30（3）、職業(yè)業(yè)狀況管理人員是番禺較高級(jí)級(jí)樓盤潛在購購房者中的重重要組成部分分，尤其是高中級(jí)管理人人員所占比例較大大，比例達(dá)到到36%左右右。一般管理人員員在總體中所所占比例最大大，這是總體體和我們的目目標(biāo)群體最大大的不同。31（4）、家庭庭收入狀況各細(xì)分群體目目標(biāo)消費(fèi)者家家庭月收入均均值比較調(diào)查表明：通通過加權(quán)平均均法得出的各各個(gè)群體的收收入表現(xiàn)，番番禺樓盤潛在在消費(fèi)者中目目標(biāo)價(jià)位在4000元以以上的，其家家庭收入是最最高的，為7500元左左右。當(dāng)然通過按揭揭貸款的幫助助，收入相對(duì)對(duì)低一些的人人士也能夠成成為我們的目目標(biāo)消費(fèi)群。。32（5）、家庭庭人口結(jié)構(gòu)與總體明顯不不同的是：我我們的目標(biāo)群群體中二人世世界和單身獨(dú)獨(dú)居所占的比比例明顯上升升，三代同堂堂的比例明顯顯縮小，反映映了的目標(biāo)群群體傾向于擁擁有獨(dú)立空間、追求自由自在，較較為注重精神神與生活享受受。三口之家和二人世界依然然是我們最為主要的兩兩種家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)。33（6）、成長長背景特征番禺樓盤的潛潛在群體中，，外來人士所占占比例相對(duì)多多一些。從南村最易通通達(dá)的廣州市市區(qū)為天河，，而天河是外外來人士的聚聚居地，可以以初步斷定錦錦繡天河的外外來人士的比比例有可能高高于這一比例例。34（7）、業(yè)余余愛好特征在個(gè)人業(yè)余愛愛好方面，體育運(yùn)動(dòng)和旅游是我們目標(biāo)群群最為喜歡的的兩種活動(dòng)，，這種情況可可能與我們的的目標(biāo)群體相相對(duì)集中在較較為年輕的群群體上有關(guān)。。在房型設(shè)計(jì)計(jì)和裝修方面面盡可能考慮慮一些時(shí)尚前前衛(wèi)的年輕白白領(lǐng)要求。總體中，擺在在前兩位的是是讀書看報(bào)和和音樂，這兩兩項(xiàng)在我們的的目標(biāo)群中則則放在第三、、第四的位置置上。35（8）、購房房動(dòng)機(jī)分析與總體相比，，目標(biāo)群體購購房的目的主主要是為了日日常的家居，作為其他用用途的比例明明顯下降，調(diào)調(diào)查中還表明明不少人已有有住房，這說明了他們們對(duì)現(xiàn)有的居居住條件不滿滿，希望能尋尋找到一個(gè)適適合家居的理理想家園，這就要求上市市盤要具有較較好的綜合素素質(zhì)，才能真真正吸引他們們。36（9）、日常常乘車習(xí)慣依賴公交車者者的比例有所所下降，出租租車和單位交交通車的比例例增大，如果果選擇南村作作為居住地，，則后兩部分分人的交通方方式會(huì)轉(zhuǎn)移到到公交車上，，那么使用公交車的比例則有可可能上升到50%左右。。由于錦繡天河河距離市區(qū)的的實(shí)際距離較較遠(yuǎn)，對(duì)交通通問題的關(guān)注注會(huì)在很大程程度上決定著著居民對(duì)樓盤盤的選擇。在總體和番禺禺樓盤潛在消消費(fèi)群中，公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三位位最常用的交交通工具，但但在我們的目目標(biāo)群中，使使用摩托車上升到較高的的比例，自駕駕汽車的比例例基本不變。。37錦繡天河的目目標(biāo)消費(fèi)群人人文特征小結(jié)結(jié)主要群體相對(duì)對(duì)年輕且學(xué)歷歷較高（26-35歲歲，大專以上上學(xué)歷）收入及職位較較高的高級(jí)打打工一族為主主（管理人士或?qū)I(yè)人士，家家庭月收入在在7000元元左右）外來人士特征征明顯，愛好好運(yùn)動(dòng)、前衛(wèi)衛(wèi)時(shí)尚、希望望遠(yuǎn)離都市的的喧囂（有郊郊區(qū)化傾向））買房主要用于于自住，目的的是尋找一種種更舒適的生生活環(huán)境更為渴望一種種個(gè)性空間、、自由愜意、、完全放松的的一種生活方方式有車一族、上上下班時(shí)間相相對(duì)穩(wěn)定的白白領(lǐng)或SOHO一族更有有可能成為我我們首期的目目標(biāo)消費(fèi)者。。38（1）、對(duì)于于版塊的偏好好選擇（2）、消費(fèi)費(fèi)者較為認(rèn)可可的主要樓盤盤分析（3）、對(duì)對(duì)樓盤主要特特點(diǎn)或風(fēng)格的的偏好（4）、對(duì)南南村版塊及其其代表樓盤的的認(rèn)識(shí)2、消費(fèi)者的的總體選擇傾傾向39（1）、對(duì)于于版塊的選擇擇偏好在所有版塊中中，天河北仍然是潛在購購房者最為熱熱衷的地區(qū)，，隨著番禺撤撤市設(shè)區(qū)和地地鐵的利好消消息，及多個(gè)個(gè)實(shí)力大盤的的帶動(dòng)，番禺已成為越越來越多的廣廣州居民的居居住選擇地。4054.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠臨江25.6%白云山地段15.9%東圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或鐘村7.5%芳村4.0%其他地區(qū)細(xì)分番禺版塊塊可以看到，，洛溪版塊因因?yàn)槌墒斓纳钆涮住⑤^較為便利的交交通條件而被被廣州居民認(rèn)認(rèn)同的程度較較高，南村及及鐘村版塊目目前受關(guān)注的的程度相對(duì)較較低，但與去去年基本不予予留意的情形形相比，南村村成為未來的的市場熱點(diǎn)已已有啟動(dòng)跡象象。細(xì)分番禺市場41選擇地域與來來源地的對(duì)比比從區(qū)域來講，，天河區(qū)和海珠區(qū)工作或生活的的居民是番禺禺版塊最主要要的消費(fèi)群體體；從細(xì)分市市場來講，有有意向購買天天河北、珠江江新城、海珠珠臨江版塊、、洛溪、東圃圃版塊和海珠珠腹地大盤、、但現(xiàn)有上市市樓盤不能滿滿足其要求的的消費(fèi)者，將將會(huì)是我們可可能的消費(fèi)群群體。42（2）、消費(fèi)費(fèi)者較為認(rèn)可可的主要樓盤盤分析目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)對(duì)番禺幾個(gè)較較為知名的樓樓盤、以及海海珠的光大、、保利、臨江江的中海錦苑苑等相對(duì)滿意意。對(duì)它們較較為滿意的地地方，主要體體現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境好（或依山傍水水、或較大的的綠化面積））、完善的配套，郊區(qū)盤的空氣好污染少少也是一個(gè)重要要的因素。價(jià)格偏高，交交通不便是排排在消費(fèi)者不不滿意意見的的前兩位，尤其是華南南碧桂園的交交通情況。43（3）、對(duì)樓樓盤主要特點(diǎn)點(diǎn)或風(fēng)格的偏偏好以上的幾個(gè)主主要特色，消消費(fèi)者的選擇擇主要是視小小區(qū)的整體綠化及配配套是否完善，他們注注重的是綜合合素質(zhì)，不會(huì)會(huì)因?yàn)橛薪熬啊⑸骄盎颡?dú)獨(dú)特的教育或或智能化配套套，而表現(xiàn)出出特別的偏好好。錦繡天河河已經(jīng)有較多多的賣點(diǎn)，將將這些賣點(diǎn)整整合起來，會(huì)會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的的整體競爭優(yōu)優(yōu)勢。44（4））、、對(duì)對(duì)南南村村版版塊塊及及其其代代表表樓樓盤盤的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)在調(diào)調(diào)查查中中，，對(duì)對(duì)南村村版版塊塊及及其其代代表表樓樓盤盤有有如如下下幾幾種種情況況：：1、、消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)于于南南村村版版塊塊的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)較較為為模模糊糊，，認(rèn)為為南南村村較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，比比較較偏偏僻僻，，生生活活不不方方便便。。2、、對(duì)對(duì)華華南南碧碧桂桂園園和和廣廣地地花花園園較較為為肯肯定定的的是是：：小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境較較好好，，空空氣氣好好，，但但交交通通不不方方便便，，不不利利于于上上下下班班。。對(duì)對(duì)于于日日常常的的生生活活配配套套和和小小孩孩上上學(xué)學(xué)問問題題，，也也是是不不少少人人較較為為擔(dān)擔(dān)心心的的問問題題。。3、、對(duì)對(duì)于于錦錦繡繡天天河河的的地地理理位位置置，，對(duì)對(duì)于于有有車車一一族族，，則則認(rèn)認(rèn)為為較較為為方方便便快快捷捷，，認(rèn)認(rèn)同同程程度度較較高高，，反反之之則則認(rèn)認(rèn)為為較較不不方方便便。。華南南碧碧桂桂園園人人氣氣不不旺旺、、交交通通不不方方便便等等一一些些負(fù)負(fù)面面效效應(yīng)應(yīng)的的傳傳播播，，使使人人們們對(duì)對(duì)南南村村版版塊塊有有著著不不好好的的籠籠統(tǒng)統(tǒng)印印象象，，錦錦繡繡天天河河在在目目前前條條件件下下，，首先先可可以以脫脫離離于于南南村村版版塊塊的的宣宣傳傳，而而強(qiáng)強(qiáng)化化其其華南南快快速速干干線線第第一一盤盤（突突出出交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢））、、如如天上上銀銀河河般般璀璀璨璨（表表明明園園景景））、、及及廣州州天天河河南南延延的感感覺覺（（發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΓ?，，虛虛?shí)實(shí)相相結(jié)結(jié)合合。。45南村村版版塊塊已已開開始始為為廣廣州州居居民民所所接接受受，，但但目目前前對(duì)對(duì)其其認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)尚尚較較模模糊糊；；結(jié)結(jié)合合消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)樓樓盤盤綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)的的要要求求，，可可強(qiáng)強(qiáng)化化錦錦繡繡天天河河本本身身的的高高尚尚質(zhì)質(zhì)素素，，淡淡化化其其南南村村版版塊塊印印象象。。小結(jié)結(jié)46（1）、、消費(fèi)者者將要購購買的住住房類型型（2）、、消費(fèi)者者希望的的住房價(jià)價(jià)格和購購房面積積（3）、、消費(fèi)者者希望的的住房價(jià)價(jià)格和購購房面積積（4）、、消費(fèi)者者對(duì)交樓樓標(biāo)準(zhǔn)的的要求（5）、、消費(fèi)者者對(duì)智能能化的要要求（6）、、影響目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者購房房的因素素分析（7）、、目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者購房房決策過過程（8）、、消費(fèi)者者對(duì)小區(qū)區(qū)配套的的要求3、目標(biāo)群購購樓心理及習(xí)習(xí)慣47（1）、消費(fèi)費(fèi)者將要購買買的住房類型型總體上，消費(fèi)費(fèi)者還是樂于于選擇標(biāo)準(zhǔn)層面的住宅，他們們占了整個(gè)比比例的60%多，對(duì)復(fù)式式單位的選擇擇，番禺樓盤盤潛在消費(fèi)者者大于總體。。對(duì)于躍式或錯(cuò)錯(cuò)層的追求并并沒有我們想想象中的火熱熱，調(diào)查中一一部分消費(fèi)者者認(rèn)為這種結(jié)結(jié)構(gòu)對(duì)老人和和小孩并不是是很適合。董董事長和老板板、金融等專專業(yè)人士及三三代同堂中沒沒有人選擇這這一類型。48（2）、消費(fèi)費(fèi)者希望的住住房價(jià)格調(diào)查表明，3000-5000元是番禺樓盤潛潛在消費(fèi)者中中大部分人最最能接受的價(jià)價(jià)格，尤以3500元左左右最為集中中，其中，目標(biāo)標(biāo)價(jià)位在4000元以上上的人士中，，期望價(jià)位主主要集中于4000-6000之間，錦繡天天河目前的初初步定價(jià)在這這部分人中有有較強(qiáng)的承接接力。49（3）、消費(fèi)費(fèi)者希望的購購房面積在面積的選擇擇上，71-110M2左右的選擇比比例達(dá)到一半半以上，70-150M2選擇比例超過過了90%，，因此，小戶戶型和過大戶戶型都應(yīng)謹(jǐn)慎慎，尤其是大大戶型的設(shè)計(jì)計(jì)比例要加以以控制，比例例不宜過大。。在戶型的選擇擇上，以二房房和三房為主主，二房占42%，三房房比例達(dá)到了了46%左右右。別墅的購買意意向較低，只只有5.7%左右，希望望面積主要集集中在180-250M2之間，此比例例占別墅總體體的60%左左右。50（4）、消費(fèi)費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的要求大多數(shù)人認(rèn)為為只要發(fā)展商商提供的裝修修確實(shí)比較精精致、豪華，，還是樂于接接受現(xiàn)成的裝裝修，因?yàn)閭€(gè)個(gè)人在時(shí)間精精力、專業(yè)知知識(shí)方面都有有現(xiàn)實(shí)困難，，集體裝修成成本也相對(duì)較較低。較有傾向的是是高學(xué)歷和高收收入者一般都喜歡歡有幾種裝修修套餐可供選選擇，只要求求提供單一的的裝修標(biāo)準(zhǔn)者者中低學(xué)歷和和低收入者為為主。尤其值得注意意的是：錦繡繡天河有相當(dāng)當(dāng)一部分人士士是外來白領(lǐng)領(lǐng)，工作較忙忙，且錦繡天天河距離市區(qū)區(qū)距離較遠(yuǎn)，，提供現(xiàn)成裝裝修會(huì)較為理理想，即使是是本地的高收收入人士其實(shí)實(shí)也面臨同樣樣的問題。51（5）、消費(fèi)費(fèi)者對(duì)智能化化的要求消費(fèi)者對(duì)小區(qū)區(qū)智能化的態(tài)態(tài)度不少人認(rèn)為智智能化是錦上上添花作為一個(gè)舒適適休閑的高尚尚住宅，智能能化又必須達(dá)達(dá)到一定的水水平不是充分條件件是必要條件可以理解為：：目前消費(fèi)者者對(duì)智能化的的要求還只停停留在實(shí)用性的階段段（因?yàn)樗麄冎恢皇菓{自己對(duì)對(duì)智能化所能能理解的深度度做出要求標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)），但作作為一個(gè)引領(lǐng)領(lǐng)生活潮流的的樓盤則應(yīng)有有適度的超前前，以新的內(nèi)內(nèi)容來引導(dǎo)消消費(fèi)者，使他他們產(chǎn)生新鮮鮮感和興趣。。SAS系統(tǒng)（安全自動(dòng)化化系統(tǒng)）MIS系統(tǒng)（管理信息系系統(tǒng)）CNS系統(tǒng)（通信網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)）主要為閉路電電視全天監(jiān)控控、室外紅外外線報(bào)警、室室內(nèi)自動(dòng)消防防報(bào)警（電、、水、燃?xì)獾鹊龋?、IC卡卡門禁、安全全求助裝置等等有關(guān)安全家家居的。遠(yuǎn)程抄表、停停車場自動(dòng)化化管理、區(qū)內(nèi)內(nèi)一卡通消費(fèi)費(fèi)、小區(qū)局域域網(wǎng)，能提供供家政服務(wù)、、網(wǎng)上醫(yī)療及及訂餐等多種種有關(guān)家庭舒舒適的。寬帶光纖入戶戶，保證家庭庭電話、傳真真及網(wǎng)上快速速?zèng)_浪能同時(shí)時(shí)使用的需要要，對(duì)外聯(lián)系系要保證方便便快捷，一家家至少要有2部以上電話話線接口。52（6）、影響響目標(biāo)消費(fèi)者者購房的因素素分析小區(qū)環(huán)境、交通在目標(biāo)群體心心目中擺在了了較為重要的的地位，價(jià)格則位居第三，，另外，對(duì)配配套設(shè)施、地地段的關(guān)注程程度也較高。。物業(yè)管理和小小區(qū)品位檔次次因素影響的的比例也比總總體大。目標(biāo)群的選擇擇有著明顯不不同廣州消費(fèi)者購購樓時(shí)關(guān)心的的前幾位分別別是：價(jià)格、交通、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、配套設(shè)施。53小區(qū)環(huán)境、交交通、價(jià)格、、配套設(shè)施和和地段這幾個(gè)個(gè)因素往往是是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者產(chǎn)生綜合合影響，而不不是單獨(dú)發(fā)揮揮作用，決策策的過程往往往是：版塊樓盤綜合素質(zhì)質(zhì)價(jià)格區(qū)內(nèi)環(huán)境、生生活、教育等等各種配套、、交通情況、、物業(yè)管理等等消費(fèi)者一般以以日?；顒?dòng)點(diǎn)點(diǎn)為中心，在在一定半徑內(nèi)內(nèi)的多個(gè)版塊塊作出可能的的選擇，將樓樓盤的綜合素素質(zhì)與價(jià)格進(jìn)進(jìn)行對(duì)比，選擇他們認(rèn)為為性價(jià)比（價(jià)價(jià)值）較高的的樓盤。如樓盤素質(zhì)質(zhì)差不多，價(jià)價(jià)格差異不大大時(shí)，消費(fèi)者者會(huì)優(yōu)先考慮慮最喜歡的版版塊；但價(jià)格格差異較大時(shí)時(shí)，往往會(huì)服服從于價(jià)格約約束。價(jià)格對(duì)我們目目標(biāo)受眾的影影響中不是最最重要的，它它往往是在與與樓盤的綜合合素質(zhì)相對(duì)比比中發(fā)揮作用用的。因此，，塑造出一個(gè)個(gè)優(yōu)美而舒適適的生活環(huán)境境，并且將這這種感覺準(zhǔn)確確地傳達(dá)給消消費(fèi)者是最重重要的。（7）、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者購房房決策過程比較54（8）、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者對(duì)小小區(qū)配套的要要求綠化園林和體育設(shè)施配套套是很多人都較較為關(guān)注的方方面，因?yàn)檫@這直接關(guān)乎著著長久的生活活質(zhì)量問題，，超市、菜市市場、醫(yī)院直直接影響著居居住的方便和和舒適性，包包括幼兒園在在內(nèi)的學(xué)校配配套也是相當(dāng)當(dāng)一部分消費(fèi)費(fèi)者很關(guān)注的的問題。另外外，目標(biāo)群對(duì)對(duì)會(huì)所和停車車場的要求也也比普通的群群體高。555000元左左右的房價(jià)，，70-150M2面積積，精致、人性化化的裝修全面而適度超超前的智能化化配套的高質(zhì)質(zhì)素小區(qū)是消消費(fèi)者最為青青睞的綜合考慮樓盤盤的性價(jià)比是是消費(fèi)者選擇擇某個(gè)版塊及及樓盤的一個(gè)個(gè)重要因素。。小結(jié)結(jié)56市場分析部分分總結(jié)郊區(qū)化的居住潮流為南村版塊的崛起提供了發(fā)展契機(jī)，錦繡天河的諸多賣點(diǎn)和較高的綜合質(zhì)素，剛好符合人們心目中理想家園形象，賦予我們樓盤一個(gè)什么樣的性格特征，以滿足人們對(duì)人性化、家本位居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們?cè)谕茝V中將要著重解決的課題。579、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。14:49:3614:49:3614:4912/31/20222:49:36PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2214:49:3614:49Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。14:49:3614:49:3614:49Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2214:49:3614:49:36December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月20222:49:36下午14:49:3612月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:49下下午午12月月-2214:49December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/3114:49:3614:49:3631December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2:49:36下午午2:49