豪庭酒店公寓項目營銷策略

2012MARKETINGSTRATEGYREPORTOFXIETUROADPROJECT盛澤豪庭酒店公寓項目營銷策略CONTENTS2_項目策劃1_市場分析3_銷售執(zhí)行4_案例借鑒

盛澤豪庭_MARKETRESEARCHPORTION市場篇本次報告的市場研究工作，我們圍繞以下三大核心問題展開：1、在目前的市場下，怎樣的價格是相對合理，同時又能實現(xiàn)快速去化的？價格層面2、怎樣的定位及包裝能夠?qū)崿F(xiàn)該目標？定位操作層面3、項目客群是哪些？他們的關注點又是什么？客戶層面Q1Q2Q3STEP1：項目本體分析項目基本情況概覽本體分析項目區(qū)位及交通項目隸屬海港區(qū)，位于迎賓路上距火車站800米；地處火車站與人民廣場商業(yè)區(qū)，距離火車站僅400M，地段繁華、配套齊全，出行便利區(qū)位南二環(huán)沿線火車站實景合寶路實景緊鄰迎賓路、汽車站、火車站、公交線路繁華，直達各地，快客繁多車行5分鐘即可到達人民廣場及附屬周邊商圈交通人民廣場實景項目周邊環(huán)境項目周邊生活和辦公配套均及為成熟周邊緊鄰秦皇島各大商務酒店周邊沿街商業(yè)繁華，且有成熟居住社區(qū)天洋新城等本案STEP2：包裝定位基于市場的思考定位思考酒店式公寓銷售模式分析產(chǎn)權(quán)形式經(jīng)營模式客戶特征分布區(qū)域特征大產(chǎn)權(quán)出售統(tǒng)一經(jīng)營大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓對資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允許個人投資者投資，一般都是投資基金或?qū)I(yè)公司操作，租金收益相對較高。以度假區(qū)域和CBD商務核心區(qū)為主小產(chǎn)權(quán)出售統(tǒng)一經(jīng)營以投資客為主，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這類酒店式公寓的租金和出租率比大產(chǎn)權(quán)酒店公寓的要差一些，但是比小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營的要好的多，故投資回報率相對更有保障。區(qū)位相對繁華，有相對穩(wěn)定的長期租用客戶小產(chǎn)權(quán)出售非統(tǒng)一經(jīng)營客戶以SOHO辦公自用客、過度型居住客及投資客為主。因為非統(tǒng)一經(jīng)營導致沒有統(tǒng)一的管理使得同一棟樓中的各個小公寓之間存在很大競爭，故租金收益上不如統(tǒng)一經(jīng)營，更適合自用。區(qū)位相對偏遠，客戶以自用為主酒店式公寓盈利模式分析酒店盈利模式租/售方式模式特征分布區(qū)域特征全出租酒店公寓開發(fā)商自己持有或?qū)a(chǎn)權(quán)分割授給小業(yè)主皆可1.以長期租賃為主。2.將物業(yè)以酒店的方式進行長期經(jīng)營，通過租金取得利潤。3.管理較為單一，容易創(chuàng)品牌。4.同時又具有資金回收期長投資風險高的特點。5.投資者一般不在酒店居住，而是將物業(yè)委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度紅利以度假區(qū)域和CBD商務核心區(qū)為主可租售的酒店式公寓部分出租，部分開發(fā)商自己持有經(jīng)營1.賣掉一部分，留一部分出租，降低投資風險。2.小業(yè)主在經(jīng)營上有難度可委托該管理公司經(jīng)營管理，也可自己出租，或自用，導致租金不應相同。區(qū)位相對繁華，有相對穩(wěn)定的長期租用客戶產(chǎn)權(quán)出售酒店公寓產(chǎn)權(quán)出售為主1.將物業(yè)的每個單元分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售，而購房者購買時支付物業(yè)總值50％的投資款，余款由開發(fā)商或銀行提供按揭貸款。2.小業(yè)主作為居住或辦公皆可，亦有部分純投資客以出租的方式收取租金獲得收益。區(qū)位相對偏遠，客戶以自用為主本案打造的是是“小眾的奢華華”帶有主題感的的酒店式公寓或或服務式公寓寓1.知名酒店經(jīng)營營公司或知名名物管公司2.小眾但彰顯身身份的另類主主題為達到以上效效果需滿足2點要求項目定位思考考STEP3：項目客戶研判競品提供的思路客戶研判區(qū)域競品客戶戶狀況區(qū)域競品客戶戶基本以在秦秦皇島做生意意或工作的外外地人為主，，一方面由于于不限購，另另一方面酒店店式管理和精精裝修交付等等便利配套也也是這些客群群選擇置業(yè)的的主要原因；；經(jīng)營規(guī)模較小小公司，5——10人的辦辦公地點；看中火車站附近租金高投資回回報的因素，，選擇投資置置業(yè)。購買客戶租賃客戶暑期來秦皇島島度假人；經(jīng)常往返于外外地和秦皇島島之間的生意意人；火車站周邊工工作的企業(yè)高高管或是周邊邊高級白領核心客群偶得客群輔助客群本案客戶預判判西南郊區(qū)的中中高端客戶；；高端而小眾的的自住客及小小公司辦公；；看中項目低低總價和后期期發(fā)展的投資資客多次置業(yè)投資資客在“限購”、、“限貸”的的大背景下，，希望購買辦辦公性質(zhì)產(chǎn)權(quán)權(quán)房不影響其其后正常住宅宅房源的購置置，且看中本本案升值潛力力。標簽：：看重重項目目品質(zhì)質(zhì)和便便捷交交通，，希望望不影影響其其余的的住宅宅購房房在秦皇皇島工工作的的外地地人士士，喜喜愛秦秦皇島島生活活氛圍圍，注注重高高端物物管等等生活活品質(zhì)質(zhì)，喜喜愛本本案另另類的的特色色主題題。標簽：：看重重項目目品質(zhì)質(zhì)、特特色主主題及及周邊邊生活活配套套認同項項目便便捷、、繁華華而小小資的的生活活氛圍圍，認認同本本案項項目理理念，，在樓樓市低低彌期期購置置投資資和自自用皆皆宜的的產(chǎn)品品，看看中區(qū)區(qū)域投投資回回報標簽：：注重重項目目性價價比，，認同同項目目理念念及周周邊配配套設設施喜愛秦秦皇島島生活活氛圍圍的外外地人人盛澤豪豪庭_COMMUNICATIONSTRATEGYPORTION企劃篇篇剖析/一維成成競品解解讀客戶解解碼關鍵詞詞解密密PRODUCTANALYSIS如何在在與海景公公寓、、居住住辦公公型公公寓的的競爭爭中突突圍而出出，將將是吸吸引客客源的的保障障。當前秦秦皇島島的各各個項項目，，大多多都有有小體體量的的公寓寓項目目，金金夢海海灣NO.1、、金夢夢海灣灣第一一觀、、秦皇皇國際際公寓寓等海海景公公寓和和玉龍龍灣、、秦皇皇島商商業(yè)中中心等等辦公公居住住型公公寓，，公寓寓市場場競爭爭激烈烈。競品品解讀讀『』競品品解讀讀酒店式式公寓寓、五五星級級概念念泛濫濫，獨特化化定位位愈來來愈難難。找到與與眾不不同的的市場場概念念切入入點，，才能能讓客客戶迅迅速記記住自自己。?！骸辉谕顿Y資市場場謹慎慎異常常的今今天，，什么么樣的的產(chǎn)品品和投投資回回報才才能再再現(xiàn)火火爆？？設問『』STEP1：客戶組成分析秦皇島的酒店式公寓購買客戶是怎樣的？客戶解解碼客戶戶解碼碼購買買客客戶戶受益于于總價價低、、交通通便捷捷、配配套完完善本本項目目將會會吸引引上述述人的的眼光光。『』1秦皇島本地商人2外地來秦經(jīng)商的商人，以東北地區(qū)為主3投資客4小企業(yè)經(jīng)營主（小老板）5暑期度假外地人STEP2：客戶需求分析酒店式公寓購買客戶最關心的是什么？客戶解解碼關心問問題1：地段段是否是是在城城市經(jīng)經(jīng)濟的的中心心圈內(nèi)內(nèi)？是是否具具有極極強的的發(fā)展展前景景？是否能能享受受區(qū)域域完整整的配配套服服務？？是否否有明明顯的的地段段升值值空間間？這些都都切身身關系系到客客戶對對于酒酒店式式公寓寓好壞壞的直直接判判斷。。需需求求解解碼碼地段段永永遠遠是是客客戶戶最最為為關關心心的的問問題題關心心問問題題2：交交通通在日日益益擁擁擠擠的的城城市市交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡絡中中通達達性性愈愈發(fā)發(fā)顯顯得得重重要要客戶戶關關心心能能否否快快速速達達到到城城市市的的各各個個位位置置并并且且有有多多種種選選擇擇，，關關心心能能否否便便捷捷地地到到達達車車站站、、高高速速公公路路、、重重要要商商業(yè)業(yè)節(jié)節(jié)點點，，關關心心能能否否與與合合作作伙伙伴伴形形成成良良好好的的聯(lián)聯(lián)通通而而無無堵堵塞塞之之憂憂，，總總之之，，通通暢暢無無阻阻塞塞的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡絡是是客客戶戶真真正正看看重重的的。。需需求求解解碼碼需需求求解解碼碼關心心問問題題3：建建筑筑建筑筑代代表表形形象象，，形形象象體體現(xiàn)現(xiàn)實實力力在高高樓樓林林立立并并不不斷斷推推陳陳出出新新的的秦秦皇皇島島，，美美好好的的建建筑筑才才能能反反映映購購買買者者的的實實力力，，以以及及居居住住者者的的品品味味，，并并且且給給接接觸觸者者堅堅強強的的信信心心保保證證。。配置置級級別別的的高高低低也也是是影影響響客客戶戶購購買買的的一一大大因因素素對于于酒酒店店式式公公寓寓而而言言，，室室內(nèi)內(nèi)裝裝修修的的檔檔次次、、智智能能化化級級別別是是多多少少、、電電梯梯是是什什么么品品牌牌、、網(wǎng)網(wǎng)絡絡有有多多寬寬等等等等都都是是影影響響客客戶戶日日后后使使用用是是否否順順暢暢便便利利的的重重要要標標準準，，自自然然也也是是決決定定酒酒店店式式公公寓寓本本身身檔檔次次的的重重要要因因素素。?？涂蛻魬艚饨獯a碼關心心問問題題4：配配置置關心心問問題題5：配配套套配套套是是看看得得見見的的品品質(zhì)質(zhì)，，也也是是打打動動客客戶戶的的細細節(jié)節(jié)酒店店式式公公寓寓不不僅僅要要有有光光鮮鮮的的外外表表，，更更要要以以豐豐富富的的配配套套來來支支撐撐內(nèi)內(nèi)涵涵。。客客戶戶關關心心更更多多能能為為他他帶帶來來方方便便的的細細節(jié)節(jié)。。例例如如電電梯梯數(shù)數(shù)量量，，休閑閑場場所所數(shù)數(shù)量量，，有有沒沒有有公公共共會會議議室室以以及及商商務務會會所所等等等等。?？蛻艚饨獯a關心問題題6：公共空空間公共部位位也是留留給客戶戶的第一一印象越來越多多的客戶戶除了關關心套內(nèi)內(nèi)空間好好壞的同同時，也也

開始始關注公公共部位位的好壞壞。一個個富涵個個性且氣氣派的大大堂，一一個寬寬敞舒適適的公共共走廊，，不但能能提升項項目的形形象，也也能為為居住者者提供輕輕松愉悅悅的氛圍圍。客戶解解碼關心問題題7：停車位位充裕的停停車位是是公寓式式酒店是是否高高級的的的主要指指標之一一當前隨著著客戶擁擁有自駕駕車越來來越多，，對于停停車位的的需求也也越來越越大，特特別寫字字樓客戶戶完全超超越了1：1的配置要要求。多多數(shù)客戶戶在置業(yè)業(yè)時最多多提到的的也是停停車位問問題。客戶解解碼關心問題題8：物業(yè)管管理決定酒店店式公寓寓檔次的的最有效效途徑當一個酒酒店式公公寓在硬硬件上達達到客戶戶需求是是，它的的軟件就就成為在在競爭中中取勝的的主要因因素?？涂蛻舾P關心在入入駐后能能享受到到什么樣樣的服務務，以及及什么樣樣的管理理。客戶解解碼關心問題題9：投資回回報率客戶始終終以及最最重視的的依然是是回報率率客戶解解碼以最合理的價價格買到高品品質(zhì)產(chǎn)品，并并且在未來最最短的時間取取得最大的資資金回報是客客戶永遠的追追求，他們對對產(chǎn)品的性價價比一直都很很看重。關鍵詞STEP3:關鍵詞解密本案關鍵詞的探索和相互關系解析身份體驗價值地標個性關鍵詞解密密/關于項目的19個形容詞市中心上只角綜合體國際性高檔SOHO便捷體面增值的現(xiàn)代的精致靈活的時髦的前衛(wèi)的大氣的cool智能高品位時尚地標產(chǎn)品形象身份產(chǎn)品利益體驗附加值價值產(chǎn)品利益?zhèn)€性感性利益需求歸納5個關鍵詞是觸觸動客群內(nèi)心心的不同角度度5個關鍵詞同步步揭示了品牌牌的傳播過程程5個關鍵詞代表表著廣告五個個層面的目標標需求歸納PRODUCTPOSITIONING定位/二維成產(chǎn)品定位形象定位包裝定位產(chǎn)品定位STEP4：產(chǎn)品定位如何令本案在區(qū)域內(nèi)一枝獨秀產(chǎn)品定位何種定位才能能準確包容本本案的復雜性性并同時具有有獨一無二的的個性何種定位才能能引起客群最最強烈的共鳴鳴，并且產(chǎn)生生購買欲望？定_位_前_的_思_考價值產(chǎn)品利益產(chǎn)品定位從五個關鍵詞詞出發(fā)，挖掘掘歸納和建立立本項目獨一一無二的個性性地標產(chǎn)品形象身份產(chǎn)品利益體驗附加值個性感性利益人民廣場/市中心少數(shù)人的享受受市心快速升值值通道復合/智能/財富聚合體令多數(shù)人仰望望渴望的核心定位塔尖商務人群群聚所新標簽簽STEP5：形象定位令本案最具感染力和震撼力的對外形象形象定位形象定位聚焦繁華熱地地精英生活特特區(qū)五個大洲四種血型三種膚色兩種性別一個激動人心的的新觸點STEP5：包裝定位如何令本案展示最獨特的個性和格調(diào)包裝定位包裝定位/案名/slogan塔尖商務人群聚所新標簽熱地精英生活特區(qū)國際頂級禮遇遇稀缺身份象征征盛澤豪庭迎賓臻席ONLYINYingBin推廣/三維成推廣思路推廣策略推廣計劃PRODUCTPLANNING推廣思路STEP6：推廣思路先立標后立本，正確的思路決定一切做秦皇島最有有“格調(diào)”的酒店公寓寓！要在秦皇島市市場占有自己己的市場，就就永遠不要與與海景項目相相提并論，也也不要與所謂的甲級辦辦公、五星酒酒店相比。我我們唯一要做做的，就是將將“格調(diào)”與與項目畫上等等號。品牌越越具有渲染力力，便越具有有吸引力。要要始終站在整整個秦皇島的的高度上，將將產(chǎn)品與倡導導的生活態(tài)度度高度結(jié)合。。推廣思路/推廣總綱推廣思路/推廣目標因此，推廣需需把握以下要要點?強調(diào)項目地段；?從硬件的品質(zhì)建立品牌形象象；?通過超5星酒店的物業(yè)業(yè)服務迅速提升項目目檔次。?打造本項目秦皇島最具“格調(diào)”與“個性”的形象力與影響力；?通過酒店公寓的運作將品牌上升到一個全新的境界。推廣目標?配合銷售計劃，順利完成銷售目標；四點合一/集合效應/推波助瀾/引動全城思想+節(jié)奏+手法+渠道推廣思路思想：做市場的領先者，做秦皇島最有“含金量”的酒店式公寓節(jié)奏：階梯式營銷，從商業(yè)再到酒店式公寓，拔高拔高再拔高手法：放大概念、細分市場、以點帶面、政企聯(lián)動、品牌影響渠道：五大傳播渠道，人脈、新聞、廣告、事件、情境STEP7

：推廣策略樓市敏感期撬動市場的策略組合方案推廣策略四位一體推廣廣模式形成包包圍式宣傳效效應大眾媒體+區(qū)域媒體+門店渠道+戶外現(xiàn)場高空投射廣開知名度SP活動攪熱秦皇島市市場動態(tài)營銷響徹海港區(qū)人力資源展開口碑營銷銷推廣策略手法闡述推廣策略1/放大概念項目雖小但要要打破局限上上升到全城的的高度包裝項項目，贏得市市場地位與認認同。2/細分市場重點抓住以秦秦皇島為核心心的客源，為為迎賓路再添添城市及酒店店公寓。3/以點代面通過超五星物物業(yè)服務影響響力提升項目目形象。4/品牌影響對開發(fā)商品牌牌通過不斷的的營銷活動節(jié)節(jié)節(jié)拔高。盛澤豪庭_MARKETRESEARCHPORTION銷售篇價格策略推案策略入市策略銷售執(zhí)行上層建筑？質(zhì)感人生？樂活方程式？？項目定位？QUESTION本案商業(yè)參考考均價為20000-23000元/平方米根據(jù)市場部分分價格定位研研判注：此價格為為項目現(xiàn)銷售售靜態(tài)參考價價格,未來10個月時間樓市市價格基本處處于穩(wěn)定狀態(tài)態(tài)，樓市價格格幅度波動不不會很大,如有變化，本本案未來的銷銷售價格可據(jù)據(jù)市場變化調(diào)調(diào)整。價格策略本案靜態(tài)參考考均價為6000-6500元/平方米根據(jù)目前市場場供求關系和和客群定位，，華燕建議把把產(chǎn)品包裝為為精裝酒店式公公寓和星級酒酒店（產(chǎn)權(quán)式式酒店）1-2層為商業(yè)，，3-7層為酒店公公寓商業(yè)以帶租約約形式對外零零賣，酒店公公寓以單套形形式對外出售售，兩張銷售售策略根據(jù)時時間節(jié)點不同同靈活運用不不同的銷售方方案。產(chǎn)品類別化定定位價格策略價格策略根據(jù)實際銷售售，價格逐漸漸提升，以實實現(xiàn)最大價值值空間以價格為杠桿桿，銷售引導導，保證全部部房源順利去去化不同階段適適當拉大價價格差距，，引導客戶戶去化根據(jù)產(chǎn)品價價值分區(qū),合理制定每每套產(chǎn)品的的價格處理好主力力房源量和和價的關系系定價策略價格策略定價策略依循原則：：1、橫向和縱縱向作為定定價主軸2、將景觀視視野系數(shù)、、樓層系數(shù)數(shù)作為第一一考量因素素3、朝向系數(shù)數(shù)、房型面面積系數(shù)作作為第二考考量因素4、噪音、風風水、公共共部位動線線作為第三三考量因素素注：上述價價值區(qū)位劃劃分以全局局作為考量量，在實際際操作中部部分細節(jié)將將會在價目目表中作出出調(diào)整。價值中區(qū)，，朝向系數(shù)數(shù)高，景觀觀視野系數(shù)數(shù)值低價值低區(qū)，，邊緣區(qū)，，景觀視野野系數(shù)值最最低。價值高區(qū)，，景觀視野野系數(shù)、采采光時間系系數(shù)值最高高橫向定價主主軸區(qū)位劃劃分縱向定價主主軸區(qū)位劃劃分1-2F價格高區(qū)（商業(yè)）3-5F價格中區(qū)6-7F價格低區(qū)Ⅵ推案策略推案節(jié)奏與與利潤最大大化之間的的平衡點確定入市房房源類型，，爭取開盤盤引爆在目標銷售售周期完美美清盤推案思考一一推案思考二二推案思考三三推案策略推案策略推案分析一、低區(qū)酒酒店式公寓寓先行推出出，1—2層商業(yè)爭爭取大客戶戶營銷；二、銷售前前期中低區(qū)區(qū)分戶推出出，高區(qū)整整層推出；；三、要有靈靈活而有效效的銷控手手段。適當放寬銷銷控，減少少銷控面積積，為大面面積客戶保保留整層單單位，在緊緊抓主流市市場的同時時占領競爭爭對手忽略略的細分市市場。在銷銷控上適當當增加靈活活機動。入市房源每每去化一個個層面的量量，加推對對應層面房房源（以整整層為一個個加推單位位）的量。。如去化低區(qū)區(qū)房源（3層），加推推對應區(qū)位位房源（6層）；關鍵詞：對對應此銷控辦法法要求銷售售人員有較較高的職業(yè)業(yè)素質(zhì)和銷銷售技巧，，需要有效效引導客戶戶集中去化化某一區(qū)位位樓層的房房源。銷控策略推案策略引進知名酒酒店管理企企業(yè)統(tǒng)一管理、、統(tǒng)一經(jīng)營營、統(tǒng)一回回報對項目包租租銷售模式式進行可行行性研判，，采取十年年包租，給給予小業(yè)主主第一年6%，二年7%，第三年開開始每年8%的投資回報報率和每年年一定數(shù)量量的業(yè)主使使用日期。。優(yōu)點：加快快項目去化化，擴大項項目利潤，，提升開發(fā)發(fā)商口碑，，有利于項項目可持續(xù)續(xù)經(jīng)營。建議營銷措措施推案策略首批房源入入市891011蓄水期（12年8月至12月）122012年1開盤熱銷期期（13年1月至13年5月）注：具體推推案步驟應應視市場環(huán)環(huán)境、競爭爭樓盤供應應狀況、工工程進度和和銷售準備備工作等情情況擇機而而定售樓處公開開234567整盤收尾期期（13年10月至至12月）去化周期示示意樣板房、樣樣板層公開開后續(xù)房源推推出第二批熱銷銷期（13年6月至9月）2013年8收尾房源推推出整體售價利利潤提升推案策略9101112走價目標時間價格7500元/㎡2012年10月2013年6月2013年10月6500元元/㎡6800元/㎡7000元/㎡2013年4月高走穩(wěn)升平開推案策略整盤約12-16個月銷罄！我們目標——注：若與酒酒店經(jīng)營企企業(yè)達成合合作，推出出包租營銷銷模式，華華燕有信心心在10-12個月內(nèi)銷罄。推案策略Ⅶ入市策略2012年10月宣傳資料準準備銷售講義編編寫企劃設計稿稿確認并制制作銷售人員培培訓媒體宣傳現(xiàn)場包裝發(fā)布認籌信信息認購VIP卡收取意向金金開盤價格提提報一房一價銷售準備期期蓄水認籌期期開盤解籌期期2周3周4周2周1周3周4周1周2周1周3周4周強力入市強勢開盤2012年11—次次年3月2013年4月2012年9月2周3周4周1周入市策略1、選擇傳統(tǒng)統(tǒng)銷售旺季季；2、示范區(qū)域域整裝待發(fā)發(fā)，可全面面對外公開開；3、銷售人員員培訓到位位，可獨當當一面且團團隊配合；；4、形象導入入，宣傳攻攻勢到位；；5、客戶蓄水水，VIP認籌達到2：1左右；入市時機考考慮入市策略入市時間選選擇2013年4—5月我們建議——入市策略入市策略高位蓄水、、定時引爆爆，集中放放量目的：快速速去化，資資金回籠速速度快按照集中放放量原則充充分蓄水，，適時入市市開盤開盤前要擁擁有充足的的蓄水期，，蓄水量應應達到供應應量的2倍左右對外營造““供不應求求”的氛圍圍，引起轟轟動效應蓄勢策略入市策略高位蓄水，，對外營造造房源供不不應求氣氛氛以辦理VIP卡形式收取意向金金鎖定意向客客戶開盤當日憑憑金卡“先到先得得”模式認購按推案量以“2進1”比例辦理發(fā)放金金卡前提：擁有有充足的蓄蓄水時間目的：通過過充分的客客戶積累，，保證儲蓄蓄大量意向向客戶，對對外營造出房源“供不應求”氛圍，為項項目火爆開開盤打下良良好基礎。。蓄勢策略Ⅷ銷售執(zhí)行全力以赴構(gòu)構(gòu)建客戶上上層心理，，滿足其尊尊榮感和虛虛榮心，植植入客戶以以“購買為為榮，不買買為恥”，，攻破心理理防線！服務理念——建立酒店化化服務理念念上層建筑，，以客為尊尊服務理念銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行審讀制定&配合制定管理匯報銷售執(zhí)行市場形勢及及動態(tài)項目SWOT銷售及工程程進度銷售人員特特點性格項目各項指指標審讀銷售執(zhí)行專案經(jīng)理專案副經(jīng)理理專案助理專案助理合同管理置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問注：建議業(yè)業(yè)務分兩組組設置，每每月對銷售售業(yè)績、案案場制度進進行考評，，以提高案案場良性競競爭氛圍案場組織架架構(gòu)銷售執(zhí)行來人來電指指標客戶分析銷售近況市場見解數(shù)據(jù)匯總銷售達成售樓處現(xiàn)場場狀況工作計劃工程進度項目銷售例例會制度三級例會制制度匯報銷售執(zhí)行我們最終目目標——摒棄傳統(tǒng)銷銷售模式，，建立“酒酒店式銷售售服務”團團隊，創(chuàng)創(chuàng)造秦皇島島奢華產(chǎn)權(quán)權(quán)式套房酒酒店銷售奇奇跡！我們的營銷銷核心目標標————通過對本項項目及項目目周邊區(qū)域域市場的詳詳盡分析，，結(jié)合我們們多年代理理的成熟經(jīng)經(jīng)驗，針對對盛盛澤澤豪豪庭庭項項目目提提出出如如下下營營銷銷核核心心目目標標：：營銷手手法創(chuàng)創(chuàng)新：：銷售策策略與與銷售售方式式要突突破傳傳統(tǒng)；；營銷概概念創(chuàng)創(chuàng)新：：在概念念提煉煉上注注重創(chuàng)創(chuàng)意與與品位位；市場定定位創(chuàng)創(chuàng)新：：即緊抓抓主流流市場場，同同時占占領競競爭對對手忽忽略的的細分分市場場；創(chuàng)造品品牌價價值：：通過項項目的的營銷銷提升升發(fā)展展商的的品牌牌價值值。盛澤豪豪庭_COMMUNICATIONSTRATEGYPORTION案例借借鑒服務管管理創(chuàng)創(chuàng)新案案例——濟南路路8號項目基基本情情況：：濟南路路8號由兩兩座高高31層的雙雙子塔塔組成成，公公寓面面積由由83至148平方米米的一一房或或兩房房組成成，項項目將將于2008年竣工工，共共提供供308套精裝裝全配配套房房，平平均價價格為為8000美元每每平方方米，，每套套公寓寓售價價從58萬美元元到1000萬美元元不等等。開發(fā)商商情況況：印尼三三林集集團下下屬的的上海海公寓寓（毛毛里求求斯））有限限公司司，位位于雅雅加達達的“四季豪豪庭”--亞洲首首個由由五星星級精精品酒酒店管管理的的公寓寓項目也也是這這個團團隊的的精品品之作作之一一。服務創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新84提供服服務：：提供的的服務務和設設施將將包括括家政政、客客房服服務、、24小時大大堂經(jīng)經(jīng)理、、溫泉泉和健健身會會所、、由專業(yè)司司機駕駕駛勞勞斯萊萊斯接接送、私人管管家、和全全面的的物業(yè)業(yè)維護護工作作等。。管理公公司：：五星級級精品品酒店店運營營商帕帕默斯斯頓酒酒店及及度假假村公公司為為濟南南路八八號提提供超超高標標準的的服務務和管管理。。服務管管理創(chuàng)創(chuàng)新案案例——濟南路路8號服務創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新85項目基基本情情況：：華潤西西子中中心位位于杭杭州武武林CBD內(nèi)，為為國際際精品品酒店店服務務式公公寓，，總建建面積積29000㎡。地下下室6000余㎡，，地下下車位位100個。1-2層為商商業(yè)用用房，，設大大堂、、咖啡啡吧、、健身身室、、商務務中心心等。。4-14層為酒酒店，，15至24層為公公寓，，由世世貿(mào)飯飯店管管理有有限公公司統(tǒng)統(tǒng)一管管理。。2006年開盤盤，主主力戶戶型為為45平方米米與96平方米米，均均價18000元/平方米米。服務創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新服務創(chuàng)創(chuàng)新案案例——華潤·西子中中心86服務創(chuàng)創(chuàng)新案案例——華潤·西子中中心服務創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新常規(guī)服服務：：全天24小時熱熱水、、大堂堂服務務、家家居清清潔、、送餐餐、洗洗燙衣衣服、、更換換被單單、清清洗衛(wèi)衛(wèi)生間間等常常規(guī)項項目。。商務服服務：：享受秘秘書、、信息息、翻翻譯等等多樣樣性商商務服服務。。增值服服務：：華潤·西子中中心推推出的的主力力戶型型面積積為45平方米米和96平方米米。其其中，，3—14層為投投資型型房源源，這這些房房源被被打造造成為為世貿(mào)貿(mào)旗下下的一一個酒酒店，，浙江江世貿(mào)貿(mào)飯店店管理理有限限公司司將為為投資資型業(yè)業(yè)主提提供持續(xù)8年的高高額租租金，同時時業(yè)主主將成成為世世貿(mào)旗旗下所有酒酒店的的VIP客戶，并享享有每年免免費入入住華華潤·西子中中心的尊榮榮?！敖?jīng)營管管理理理念”才是酒酒店式式服務務公寓寓的靈靈魂我們和和“他他們””相比比或許許有一一定的的差距距，但但是我我們可可以向向“他他們””學習習靠攏攏，站在巨巨人肩肩上將將會看看的更更遠。如何充充分借借鑒國際化化的經(jīng)經(jīng)營模模式和和理念念，創(chuàng)造造出獨具特特色的的管理理模式式，是提提高酒酒店式式公寓寓品質(zhì)質(zhì)和檔檔次的的最重重要手手段。。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。15:03:3015:03:3015:0312/31/20223:03:30PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2215:03:3015:03Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。15:03:3015:03:3015:03Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2215:03:3015:03:30December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20223:03:30下下午15:03:3012月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:03下下午12月-2215:03December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/3115:03:3015:03:3031December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:03:30下下午3:03下下午午15:03:3012月月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努