廣信萬匯城營銷策略提案

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針對(duì)本項(xiàng)目情況，我司在進(jìn)行市場調(diào)查和論證后，對(duì)本項(xiàng)目深入分析，本報(bào)告是基于現(xiàn)有市場條件（城市空間發(fā)展趨勢、市場供求關(guān)系、地塊條件等）和項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)，使用了專業(yè)文獻(xiàn)研究、項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研、專業(yè)人士訪談、定性分析和定量研究的方法，結(jié)合我司專業(yè)人士在深圳、武漢等地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)案例和專業(yè)實(shí)踐，在專案小組、佰潤專業(yè)評(píng)審的共同努力下完成的。

祝貴公司項(xiàng)目取得圓滿成功，衷心希望雙方能夠合作共贏！致謝！謹(jǐn)呈湖北田子民族文化村游樂有限公司2016年07月

湖北·武漢武漢江夏區(qū)廣信萬匯城項(xiàng)目提案報(bào)告本次提案報(bào)告將解決的戰(zhàn)略目標(biāo)針對(duì)性的專業(yè)調(diào)查、文獻(xiàn)調(diào)查、項(xiàng)目調(diào)查；區(qū)域購房目標(biāo)客戶人群訪談、調(diào)查；區(qū)域樓盤調(diào)查/競爭對(duì)手調(diào)查、訪談；針對(duì)項(xiàng)目三公里范圍深入調(diào)查了解；項(xiàng)目專題研討會(huì)及深度溝通！項(xiàng)目研究與戰(zhàn)略思路結(jié)合把握整體戰(zhàn)略項(xiàng)目定位建議共贏共贏共贏231成功面市項(xiàng)目運(yùn)營成功區(qū)域的理解報(bào)告目錄本報(bào)告章節(jié)內(nèi)容Part1

市場環(huán)境分析Part2項(xiàng)目市場定位Part3

項(xiàng)目本體分析Part4

入市價(jià)格建議Part5

項(xiàng)目操盤策略Part6

營銷執(zhí)行保障

市場環(huán)境分析Part01基礎(chǔ)情況１、城市概況江夏區(qū)，隸屬于湖北省武漢市，東與鄂州、大冶毗鄰，南與咸寧交界，西與武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)隔江相望，北與東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤；戶籍人口約87萬。武漢，湖北省省會(huì)、副省級(jí)市、國家區(qū)域中心城市，地處江漢平原東部,，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐”3個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)，總面積8594平方公里，全市常住人口1060.77萬.武漢，兩江立三鎮(zhèn)地理特征，市內(nèi)湖港交織，全境水域面積2217.6平方公里，占全市總面積的四分之一；截至2015年，在漢高等院校98所；其中普通高校和本科院校數(shù)僅次于北京，居中國第二；教育部直屬全國重點(diǎn)大學(xué)數(shù)量居全國第三；在校大學(xué)生和研究生總數(shù)107.26萬人，居全國第一。武漢，13個(gè)轄區(qū)，其中江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個(gè)為中心城區(qū)，東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)6個(gè)為新城區(qū)!基礎(chǔ)情況２、地理區(qū)位區(qū)位基礎(chǔ)：武昌向南，江夏向北根據(jù)武漢市總體規(guī)劃，武昌發(fā)展方向?qū)⑾蚰蟽A斜，大橋新區(qū)和廟山開發(fā)區(qū)是兩條主要發(fā)展方向武昌向南發(fā)展武昌老城區(qū)：發(fā)展出現(xiàn)瓶頸，外溢趨勢明顯洪山區(qū)：街道口、老南湖片區(qū)：武昌中心，人口向南外溢光谷區(qū)：科技產(chǎn)業(yè)基地江夏向北引導(dǎo)江夏區(qū)：紙坊鎮(zhèn)：有向北面城市擴(kuò)張趨勢廟山片區(qū)：承接光谷外溢第一站大橋新區(qū)（項(xiàng)目所在片區(qū)）：新政府搬遷地，城市南拓區(qū)域文化大道——“武昌南大門”關(guān)鍵要塞全面實(shí)現(xiàn)江夏與武昌核心商圈的連接，交通便捷、區(qū)位優(yōu)越。節(jié)點(diǎn)磁芯區(qū)域，成為主城的界面與樞紐南湖區(qū)光谷廟山紙坊街道口大橋新區(qū)武昌老城湯遜湖

黃家湖

白沙洲光谷東基礎(chǔ)情況３、人文歷史江夏區(qū)在2015年末全區(qū)常住人口87.70萬人?！笆濉睍r(shí)期，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)2607.06億元，年均增長13.6%。2015年，全區(qū)完成公共財(cái)政預(yù)算總收入78.85億元，同比增長28.0%，全區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資590.90億元，同比增長20.1%。全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資86.00億元，同比增長24.6%。房屋施工面積776.67萬平方米，增長23.0%。商品房銷售面積161.05萬平方米，增長1.2%。商品房銷售額108.70億元，同比增長25.6%。商品房待售面積48.81萬平方米，增長10.3%?；A(chǔ)情況4、經(jīng)濟(jì)情況江夏區(qū)201５年在武漢市13個(gè)區(qū)中，經(jīng)濟(jì)排名排前“長江中游航運(yùn)中心、武漢新型工業(yè)基地、武漢東部生態(tài)新城”武漢工業(yè)重鎮(zhèn)、重裝工業(yè)基地、遠(yuǎn)城區(qū)工業(yè)明星城。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)"五年倍增"，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元大關(guān)，全口徑財(cái)政收入達(dá)到80億元，地方一般預(yù)算收入達(dá)到28.5億元。實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模與效益同步增長，基本形成新型產(chǎn)業(yè)體系。華中港口物流經(jīng)濟(jì)特色區(qū)、長江中游核心港、樞紐港、現(xiàn)代港。武漢新港陽邏核心港區(qū)成為華中地區(qū)最大最繁榮的港口，中西部地區(qū)通江達(dá)海的水上門戶。武漢遠(yuǎn)城區(qū)生態(tài)新城示范區(qū)。邾城城市功能不斷完善，商貿(mào)、房地產(chǎn)、文化休閑等三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，成為全區(qū)公共行政管理和文化、教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)中心，宜居宜業(yè)活力之都。問津書院、通禪湖、萬佛寶塔、少潭河、將軍山、漲渡湖等山水人文資源交相輝映，成為武漢東北部生態(tài)休閑旅游新區(qū)。大武漢城市格局：中心主城+六大衛(wèi)星城，6個(gè)城市組群由市主城區(qū)向外沿陽邏、豹懈、紙坊、常福、漢江、盤龍等方向形成。其中,東部新城組群包括陽邏新城、北湖新城,重點(diǎn)發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運(yùn)輸?shù)?江夏區(qū)打造成武漢主城經(jīng)濟(jì)向城市圈外圍擴(kuò)散的聯(lián)動(dòng)紐帶和武漢新港的動(dòng)力核心區(qū)，由武漢市的邊緣郊區(qū)轉(zhuǎn)向?yàn)閰^(qū)域的節(jié)點(diǎn)新區(qū)；規(guī)劃將新洲的發(fā)展定位為“四基地一區(qū)”:武漢城市圈重要的裝備制造業(yè)基地、能源基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，長江中游的綜合物流基地，重要的文化生態(tài)旅游區(qū)。預(yù)測到2020年，全區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到100萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80%以上。城市發(fā)展5、發(fā)展格局中戰(zhàn)略地位江夏區(qū)為武漢南大門，地理區(qū)位較為優(yōu)越，人文氣息濃厚作為武漢的遠(yuǎn)城區(qū)之一，經(jīng)濟(jì)區(qū)域排名中游，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展納入武漢市整體規(guī)劃布局武漢市空間布局調(diào)整為江夏區(qū)房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展定位武昌中心規(guī)劃方向?yàn)橄蚰享?xiàng)目市場定位Part022015年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫存的總基調(diào)供需兩端寬松政策頻出、市場量價(jià)穩(wěn)步回升，政策環(huán)境顯著改善價(jià)格：百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.39%，二手房累計(jì)漲幅超新房；供求：市場持續(xù)回暖，新房成交創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)過剩壓力有所緩解；結(jié)構(gòu)：改善需求顯著釋放，一線及重點(diǎn)二線城市高價(jià)位樓盤成交占比提升；土地：城市分化加劇，熱點(diǎn)城市地王頻出，三四線土地市場遇冷；企業(yè)：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步增長，熱點(diǎn)城市布局深化，融資創(chuàng)新迎破局。宏觀狀況新常態(tài)背景下，2015年武漢樓市歷史上出現(xiàn)了罕見的熱銷景象成交量屢創(chuàng)紀(jì)錄，成交套數(shù)奪取全國銷冠2015新建商品房成交及均價(jià)情況

單位：萬套\萬平方米\元2015年：武漢市新建商品房成交25.19萬套，同比上升21.8%；成交面積2586.79萬平米，同比上升22.23%。其中：商品住房成交22.5萬套，同比上升25.12%；成交面積2283.82萬㎡，同比上升27.08%，創(chuàng)造了新的歷史記錄。住宅全年頭11個(gè)月銷量就超過了2014年全年銷售量，成為武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂梁柱，其市場占有率達(dá)89%新建住房成交套數(shù)、成交面積均創(chuàng)歷史記錄，即2014之后，再次當(dāng)選全國銷冠宏觀狀況2015年武漢房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積上升、土地出讓面積下降明顯、房價(jià)大幅上揚(yáng)、區(qū)域發(fā)展不平衡依然突出

2015武漢市新建商品房供應(yīng)面積表

單位：萬平方米

2014、2015土地出讓成交數(shù)據(jù)單位：套\平方米

2015新建商品房成交較好區(qū)域

2015年每月新建商品住房均價(jià)表

單位：元/平米武漢市房地產(chǎn)市場分化：住宅地產(chǎn)，一枝獨(dú)秀、成交火爆；商業(yè)地產(chǎn)，持續(xù)看淡、成交低迷；商務(wù)地產(chǎn)，發(fā)展平穩(wěn)、不溫不火。商品住房均價(jià)方面，12月的商品住房均價(jià)為9099.76元\平米，同比增幅達(dá)到12%。宏觀狀況2016年，采取多種方式有效去庫存將成為房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，房地產(chǎn)投資或觸底回升；供給改革下政策著力；房地產(chǎn)市場穩(wěn)中前行；城市價(jià)值回歸，市場分化延續(xù)；順應(yīng)趨勢，房企拉開轉(zhuǎn)型大幕。展望趨勢宏觀環(huán)境：政策聚焦去庫存、促消費(fèi)、保投資貨幣信貸方面，央行將繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，維持市場資金合理充裕，并通過市場化手段引導(dǎo)中長期實(shí)際利率下行，降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放。房地產(chǎn)政策方面，短期堅(jiān)持分類指導(dǎo)，鼓勵(lì)住房需求特別是農(nóng)民工等新市民需求，長期仍有賴房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步健全。市場趨勢：銷售面積略有下降，新開工企穩(wěn)，投資低速增長商品房銷售面積為12.3~12.7億平方米，同比下降1.0%到4.0%；供應(yīng)方面，全國新開工為15.4~15.7億平方米，同比增長0.5%~2.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9.8~10.1萬億元，同比增長2.0%~5.0%；價(jià)格方面，將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢，平緩上漲至7072~7276元/平方米，漲幅為4%~7%，一線及二線熱點(diǎn)城市領(lǐng)漲。關(guān)注點(diǎn)庫存：庫存壓力持續(xù)緩解，城市分化顯著；價(jià)格：一線及熱點(diǎn)二三線城市具上漲動(dòng)力，部分三四線城市存下跌預(yù)期。宏觀狀況在我國家經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大、多項(xiàng)政策利好逐步減弱、市場需求能量釋放過猛的背景下預(yù)計(jì)2016年武漢樓市仍會(huì)保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢但市場交易量增長幅度以及房價(jià)的上漲幅度，都將會(huì)呈現(xiàn)不同程度的回落新建住房銷售按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，中小戶型銷售量較大，90平方米以下和90-120平方米戶型共實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)52470套，占全市總銷售套數(shù)的78.46%。第一季度，江夏區(qū)商品房成交價(jià)格在5000-7000元的占區(qū)域銷售情況80%以上！按價(jià)格段統(tǒng)計(jì)，價(jià)位在7000-10000元/平方米的新建住房成交量占比最大，共實(shí)現(xiàn)銷售22923套，占全市總銷售套數(shù)的31.1%；其次4000-7000元/平方米和10000元/平方米以上的新建住房分別占全市總銷售套數(shù)的31.1%和29.74%。武漢遠(yuǎn)城區(qū)片區(qū)商品住宅成交均價(jià)情況2016年第一季度，江夏區(qū)商品住宅成交量逐月遞增，成交均價(jià)為6399元/㎡存量房交易面積為178.58萬平方米，環(huán)比減少18.25％，同比增長31.45%；交易套數(shù)為16989套，環(huán)比減少15.61％，同比增長40.59%。存量住房交易面積為160.66萬平方米，環(huán)比減少12.69％，同比增長51.72%；交易套數(shù)為16070套，環(huán)比減少16.48％，同比增長45.47%。按戶型面積統(tǒng)計(jì)，90平方米以下的戶型交易量較大，共成交7905套，占全市交易套數(shù)的49.19％；其次是90-120平方米以下的戶型共成交4201套，占全市總交易量的26.14%。按價(jià)格段統(tǒng)計(jì)，一季度全市存量住房交易量中6000元/平方米以上價(jià)位的交易量居多，占總交易量的50.88％；其次為3000元/平方米以下價(jià)位的交易量，占總交易量的18.25％；5000-6000元/平方米以下價(jià)位的交易量，占總交易量的14.24％。2016年一季度，存量房交易平均價(jià)格為6369.95元/平方米，環(huán)比上漲10.37%。6月份，我市房地產(chǎn)市場整體較為平穩(wěn)，住房銷量仍保持較高水平，但環(huán)比略有回落；住房供應(yīng)量增幅明顯，創(chuàng)歷史同期新高；住房成交均價(jià)受中心城區(qū)高價(jià)位住房銷量占比加大的影響,呈小幅上漲態(tài)勢。6月，我市新建住房銷售登記備案面積為278.29萬平方米、2.65萬套，環(huán)比分別減少2.57%、4.11%；平均價(jià)格為9021.04元/平方米，環(huán)比上漲0.56%。6月，我市7000元/平方米以下的新建住房成交9461套，占比為35.65%；7000-10000元/平方米的新建住房成交8621套，占比為32.49%；10000元/平方米以上的新建住房成交8254套，占比為31.86%。6月，全市戶型在90㎡以下的新建住房銷量達(dá)7831套，占比為29.51%；90-120㎡新建住房銷量為12559套，占比為47.33%，兩者合計(jì)120㎡以下新建住房銷量占比76.84%；120-140㎡的新建住房銷量占比為15.89％；140㎡以上新建住房銷量占比為7.27%。

新一輪城市建設(shè)提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)、城市化向都市化發(fā)展提供方向城市化水平提升

、江夏區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正處于上升發(fā)展階段房地產(chǎn)剛性需求旺盛、升值潛力較大江夏區(qū)主要樓盤分布情況江夏區(qū)近12個(gè)月住宅市場量價(jià)齊升，最新均價(jià)為7945元/㎡，后期市場總體向好。1、市場動(dòng)態(tài)成交量價(jià)走勢從供應(yīng)情況來看，2016年江夏區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)放緩，庫存量較??；從需求情況來看，2016年1-4月成交量穩(wěn)中有增，市場需求旺盛、形勢較好。供應(yīng)需求走勢1、市場動(dòng)態(tài)P（2013）043P（2013）124P（2013）169P（2013）104P（2013）058P（2015）081,P（2015）082P（2013）031P（2013）209區(qū)域內(nèi)13-15年土地總供應(yīng)約30.9萬方，土地供應(yīng)緊張；土地價(jià)格較低，樓面均價(jià)約為992元/㎡，為項(xiàng)目預(yù)留了較高的利潤空間。2、土地市場土地供應(yīng)情況美加史丹佛公館

7450元/㎡保利海上五月花6800元/㎡怡景江南6600元/㎡新凱御景灣8500元/㎡東方雨林3、區(qū)域市場競爭格局區(qū)域市場供應(yīng)，多低容低密度，價(jià)格由中心向外遞減狀；產(chǎn)品主流面積段以90-100㎡為主。本案典型項(xiàng)目新凱御景灣

——基本信息主推13、14號(hào)樓80/90平米的A、 B戶型開盤時(shí)間：2011年1月1日已開盤售樓地址：武漢市東湖高新區(qū)濱湖路36號(hào)(湯遜湖旁)一線濱湖樓盤，樓盤占地面積20000平方米，由7棟住宅樓組成;目前小區(qū)內(nèi)部已經(jīng)全部竣工交房。典型項(xiàng)目東方雨林——基本信息典型項(xiàng)目保利海上五月花—基本信息保利海上五月花二期主推戶型為3號(hào)樓建面約77-102平米兩房及三房，均價(jià)6500元/平米，預(yù)計(jì)2016年12月底交房典型項(xiàng)目怡景江南——基本信息怡景江南目前在售高層少量126平以上樣板間和220平毛坯房源。另外即將推出稀缺一線臨湖舒適別墅!典型項(xiàng)目美加湖濱新城——基本信息美加湖濱新城均價(jià)7450元/平米；房源已售罄!9月份加推洋房，均價(jià)8000左右!最低價(jià)格：

240萬元/套最新開盤：2013年8月10日五期已開盤樓盤地址：江夏區(qū)江夏大道特77號(hào)（武漢外校美加分校旁）主力戶型：五居(建面257㎡)五居(建面236㎡)五居(建面242㎡)典型項(xiàng)目美加橘郡——基本信息競爭項(xiàng)目小結(jié)銷售均價(jià)：7000元/㎡，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格已由高低端項(xiàng)目價(jià)格趨同，向價(jià)格差異化發(fā)展，高品質(zhì)高價(jià)格產(chǎn)品，得到市場認(rèn)可。產(chǎn)品打造：市場主要以高層產(chǎn)品為主打。戶型面積：市場已出現(xiàn)81-91㎡兩房變?nèi)慨a(chǎn)品，小型三房得到市場認(rèn)可，戶型面積趨于縮小。優(yōu)勢各異，多以區(qū)域發(fā)展、未來升值前景為核心賣點(diǎn)。距離光谷區(qū)域較近的高檔樓盤，銷售價(jià)格已突破13000元/㎡。品牌房企進(jìn)駐開發(fā)，抬高項(xiàng)目居住品質(zhì)的同時(shí)拉升了區(qū)域住房單價(jià)。區(qū)域樓盤購買客群主要來自光谷，其次是江夏本地客戶，武昌、漢口也有部分置業(yè)客群。商業(yè)表現(xiàn)：目前江夏的商業(yè)除武商、中商外，其他主要為沿街商鋪為主。宏觀市場——量價(jià)齊升，供應(yīng)放緩，需求旺盛，整體向好；土地市場——區(qū)域土地市場供應(yīng)少，價(jià)格低，市場有空間；市場供需——新增供應(yīng)減少，需求大于供應(yīng)，量價(jià)將雙贏；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——成交功能三房和舒適三房為主，主流硬剛需。競爭項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目本體分析Part03地塊區(qū)位項(xiàng)目占地面積7.9萬平米，總建面25.4萬平米，位于區(qū)域主干道江夏大道；片區(qū)所屬江夏區(qū)域，周邊湖景資源豐富，生活配套成熟毗鄰洪山、光谷，僅20分鐘車程項(xiàng)目昭示性、通達(dá)性好地塊區(qū)位地塊緊鄰洪山區(qū)，位于區(qū)域主干道江夏大道，與武咸城際鐵路廟山站500米；周邊情況地塊東臨江夏大道及城際鐵路，西臨湯遜湖，南臨武漢理工學(xué)院；項(xiàng)目現(xiàn)場項(xiàng)目東面-武昌工程學(xué)院工業(yè)園江夏大道地塊發(fā)展空間1.地塊東側(cè)商業(yè)價(jià)值最高2.地塊緊臨湯遜湖，景觀資源優(yōu)越，應(yīng)充分利用其獨(dú)有的湖景資源地塊研究地塊研究項(xiàng)目初步規(guī)劃約25.43萬方其中住宅13.67萬方酒店1.87萬方;商業(yè)街約2.58萬方——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品組團(tuán)分布示意圖項(xiàng)目開發(fā)：涵蓋住宅、商業(yè)、星級(jí)酒店等多種產(chǎn)品形態(tài)的大盤開發(fā)。星級(jí)酒店商業(yè)分布區(qū)域住宅組團(tuán)產(chǎn)品研究——物業(yè)產(chǎn)品生態(tài)華府空間、重體驗(yàn)感、品質(zhì)感的營造充分利用湯遜湖湖資源、納景入戶產(chǎn)品研究——高層住宅產(chǎn)品研究產(chǎn)品平面意向布置示意圖——高層住宅商業(yè)共三層：長約290米，高30米一層建筑面積：9818.78㎡；二層建筑面積：5262.62㎡；三層建筑面積：4243.21㎡產(chǎn)品研究使用石材、玻璃、百葉以及穿孔板等材料打造一個(gè)現(xiàn)代感十足的時(shí)尚購物街?！C合商業(yè)產(chǎn)品研究產(chǎn)品平面意向布置示意圖寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：997.56㎡，核心筒面積：213.84（21.43%）——商務(wù)酒店SWOT分析W-劣勢政策因素不確定江夏大道無縫對(duì)接興谷商圈人口膨脹，區(qū)域需求激增武昌工程學(xué)院、醫(yī)院工業(yè)園帶來大量消費(fèi)武漢房價(jià)高企，區(qū)域成價(jià)格洼地S-優(yōu)勢O-機(jī)會(huì)T-威脅配套缺，周邊生活基礎(chǔ)配套欠缺項(xiàng)目江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，緊臨武咸城際鐵路；區(qū)位優(yōu)勢：毗鄰光谷金融港交通優(yōu)勢：緊鄰廟山站資源優(yōu)勢：湯遜湖景資源規(guī)模優(yōu)勢：25萬㎡適中規(guī)模規(guī)劃優(yōu)勢：生態(tài)大盤，可塑性強(qiáng)【項(xiàng)目SWOT分析】項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析緊鄰光谷金融港，距離武咸城際廟山站500米25萬平米適中開發(fā)規(guī)模，周邊商業(yè)氛圍逐漸形成123SWOT分析SWOT策略樹立項(xiàng)目區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿，同時(shí)將項(xiàng)目定位為武漢盤進(jìn)行營銷推廣，借助規(guī)劃利好及項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢，奠定片區(qū)標(biāo)桿形象12344劣勢分析機(jī)會(huì)分析威脅分析優(yōu)勢提升劣勢弱化機(jī)會(huì)利用威脅規(guī)避項(xiàng)目對(duì)面醫(yī)藥園區(qū)形象不佳周邊市政配套缺乏，環(huán)境需改善憑借項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢，重點(diǎn)宣傳社區(qū)完善的生活配套，使項(xiàng)目形象凌駕與競爭樓盤之上，同時(shí)重點(diǎn)推廣區(qū)域?yàn)槲洳齾^(qū)生活配套服務(wù)區(qū)概念，江夏大道零距離接駁民簇大道武漢房價(jià)高企，區(qū)域價(jià)格洼地強(qiáng)化四環(huán)線同城生活，建立項(xiàng)目區(qū)域居住大盤后續(xù)供應(yīng)，競爭激烈政策頻繁調(diào)整，潛在威脅大片區(qū)投資市場不穩(wěn)定建立項(xiàng)目特有核心價(jià)值優(yōu)勢，采取差異化定位突圍競爭，通過自住概念規(guī)避投資市場風(fēng)險(xiǎn)問題項(xiàng)目分析-SWOT策略項(xiàng)目分析——整體定位思考？支撐要素本項(xiàng)目具備要素投資度假自住區(qū)域發(fā)展規(guī)劃優(yōu)、前景好項(xiàng)目升值潛力大產(chǎn)品緊湊，總價(jià)控制，置業(yè)壓力小舒適的居住環(huán)境，擁有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及配套優(yōu)越的自然生態(tài)景觀資源產(chǎn)品尺度寬，舒適度高毗鄰洪山區(qū)，為綜合居住、渡假區(qū)，項(xiàng)目升值前景優(yōu)有大型商業(yè)、酒店及山體資源，內(nèi)部打造社區(qū)景觀，以高層為主，自然資源略顯不足25萬平米大型社區(qū)，未來有會(huì)所、酒店、大型moll城等配套，距離光谷核心商業(yè)區(qū)20分鐘結(jié)論社區(qū)居住環(huán)境好生活配套完善，便于居家戶型設(shè)計(jì)中等，復(fù)合日常需求物業(yè)服務(wù)良好，安防優(yōu)質(zhì)本項(xiàng)目自住價(jià)值最高，其次為投資價(jià)值，資源相對(duì)豐富，因此度假條件亦支撐。自住+投資，

如何選擇？我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價(jià)值尊重每一塊土地，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值地塊研究需對(duì)地塊進(jìn)行整合，對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行改造才具備建設(shè)高尚居住區(qū)的條件！地段武昌向南發(fā)展，地塊江夏向北橋頭堡；邊郊城區(qū)都市化。地塊地塊工整；北面臨湯遜湖，離城際鐵路廟山站500米江夏大道街面整潔。環(huán)境周邊商業(yè)環(huán)境較好；周邊建筑較為破舊，拆遷房不多；人氣氛圍不足。先天條件項(xiàng)目價(jià)值的提升，需要項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃與運(yùn)營！時(shí)機(jī)地鐵9號(hào)線貫通，道路景觀完成；城市改造，都市化發(fā)展；整合對(duì)與周邊商業(yè)資源進(jìn)行整合，達(dá)規(guī)模效應(yīng)向北延至湯遜湖邊，進(jìn)行項(xiàng)目景觀打造。價(jià)格以優(yōu)異的價(jià)格取得優(yōu)質(zhì)的土地；成本的控制勢必形成日后的市場競爭力；為整體地塊快速發(fā)展創(chuàng)造良好的鋪墊。后天條件本體分析機(jī)會(huì)點(diǎn)一機(jī)會(huì)點(diǎn)二機(jī)會(huì)點(diǎn)三城市化水平提升，都市化宜居城市的城市發(fā)展方向。武昌向南，江夏向北，江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的推進(jìn)。城市道路建設(shè)與改造，江夏大道的延伸與建設(shè)。項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)一關(guān)鍵點(diǎn)二關(guān)鍵點(diǎn)三品質(zhì)大盤開發(fā)的高度思維及項(xiàng)目運(yùn)營的發(fā)展思路。地塊的整合整體規(guī)劃與階段性發(fā)展可行性的兼顧。項(xiàng)目區(qū)域居住價(jià)值的提升，城市都市化發(fā)展。項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)

本體分析區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性光谷南端、傳統(tǒng)居住區(qū)域，居住氛圍需要提升營造；周邊配套齊全，景觀附加值高；臨湯遜湖，有占有一線河景的先決條件。區(qū)域大盤，滾動(dòng)開發(fā)、品質(zhì)提升條件；商業(yè)體量適中；低成本，高性價(jià)比品質(zhì)樓盤本案項(xiàng)目定義為：湯遜湖畔、光谷南、人文生態(tài)大盤借助項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立企業(yè)品牌的持續(xù)影響力滿足區(qū)域中高端市場的居住需求與區(qū)域未來發(fā)展趨勢相匹配，適度領(lǐng)先成為區(qū)域型品質(zhì)大盤開發(fā)愿景快速實(shí)現(xiàn)資金回流，通過營銷的突破，實(shí)現(xiàn)利潤最大化在利潤最大化的前提下有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)營銷愿景運(yùn)營愿景項(xiàng)目發(fā)展思考項(xiàng)目發(fā)展愿景：打造區(qū)域景觀最好、檔次最高、功能最全的高端居住項(xiàng)目對(duì)城區(qū)居民的居住條件及城區(qū)的房地產(chǎn)格局提升將產(chǎn)生推動(dòng)性的質(zhì)變項(xiàng)目的高度：光谷南具有人文生態(tài)的高品質(zhì)大盤、成為區(qū)域標(biāo)桿性窗口企業(yè)的高度：在江夏區(qū)建立品牌的標(biāo)簽和名片，取得企業(yè)效益與社會(huì)效益的雙收！市場都在發(fā)展，我們站在對(duì)手的角度上，將產(chǎn)品的品質(zhì)和差異化做到極致！本案不僅僅屬于江夏，而是成為武昌后花園的一個(gè)標(biāo)桿，成為城市集聚核！我們不僅僅是一個(gè)品質(zhì)大盤，而是站在打造城市極的角度上！項(xiàng)目的角度項(xiàng)目發(fā)展思考項(xiàng)目發(fā)展思考基于對(duì)項(xiàng)目屬性的界定和項(xiàng)目愿景的理解，項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是：作為房地產(chǎn)開發(fā)角色，如何介入市場？（客戶、項(xiàng)目、產(chǎn)品、定位）現(xiàn)在需要回歸市場找到問題的根源，我們必須明確：作為光谷非發(fā)展方向、非傳統(tǒng)居住區(qū)，其市場特性如何，其未來發(fā)展大勢在哪里？項(xiàng)目位處江夏北端，其區(qū)域價(jià)值應(yīng)該如何挖掘？在規(guī)劃和設(shè)計(jì)布局上本案有哪些機(jī)會(huì)點(diǎn)可以挖掘？怎樣有效地整地塊？如何推動(dòng)整體的運(yùn)營和收益？項(xiàng)目啟動(dòng)和銷售的策略和時(shí)機(jī)，如何把控以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目愿景目標(biāo)？在新洲城區(qū)，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場角度看，本案未來發(fā)展的機(jī)會(huì)在于：如何使本案具備特色的、可持續(xù)發(fā)展的差異化形象？項(xiàng)目定位建議首先要客戶定位，以客戶為導(dǎo)向，充分了解市場，生產(chǎn)有市場需求的房子“光谷南”一個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目！給了我們足夠的空間去發(fā)揮我生產(chǎn)的產(chǎn)品買給誰？4Ｐ：產(chǎn)品導(dǎo)向我為“他們”生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品？4Ｃ：客戶導(dǎo)向到底都是哪些人在買房？最主要有三種人：江夏本地做生意的！——私營業(yè)主黃岡、咸寧來的！——下轄縣市（可細(xì)分為：來做生意的；結(jié)婚離巢的；往省會(huì)城里升遷的；）一線城市回來的！——高級(jí)務(wù)工族還有一類特殊的人：武漢機(jī)關(guān)單位或企業(yè)單位上班的！自己家里有房，換不換房不緊迫，合適就換。訪談：購房狀況第一、環(huán)境要好，住起來要舒服；品質(zhì)不能差，要跟外面生活城市的房子看起來差不多；房子設(shè)計(jì)要有新意，符合自己的身份，有差不多的鄰居住一塊。第二、價(jià)格不能太貴了，剛結(jié)婚很多地方要用錢！舉全家之力買房了，盡量買大一點(diǎn)！離學(xué)校近，或者離上班的地方近；第三、地段要好，生活配套方便；出行方便；做生意方便；第四、外面買不起，又擔(dān)心老家也漲太快，先買一套；看到合適的買一套保值增值；讓父母住到城里來安享一下晚年；第五、結(jié)婚買房；孩子進(jìn)城讀書方便照顧工作地點(diǎn)換到省城里了；第六、孩子大了要換大；…………客群分布本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生周邊縣市生意人、居民周邊縣市私營業(yè)主個(gè)體經(jīng)營戶、商家企事業(yè)員工本地居民/舊城改造高校留漢畢業(yè)生投資客戶群（極少）中高收入階層高收入階層普通階層中低收入階層個(gè)人月收入在3000元以下，家庭年收入在5萬元以下，基本無購房能力；個(gè)人月收入在3000-5000元者，家庭年收入在5-10萬元，普通價(jià)位樓盤購買者；個(gè)人月收入在5000-8000元者，家庭年收入在10-20萬元左右，中高價(jià)位樓盤購買者；跨度較大，10－100萬都有，主要集中在10－30萬。主要目標(biāo)客戶20%的人掌握80%的財(cái)富！通過對(duì)江夏區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查可看出當(dāng)前市場住宅庫存產(chǎn)品不多，缺少針對(duì)中堅(jiān)與中高階層人群的項(xiàng)目與產(chǎn)品江夏區(qū)中堅(jiān)消費(fèi)族群項(xiàng)目客戶定位建議未來客戶購買比例分析（訪談）項(xiàng)目客戶定位建議客戶基礎(chǔ)：年齡28－50歲之間為主，家庭月收入在4000以上，屬于中等偏上收入人群；家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家及三代人家為主；客戶區(qū)域：以核心客戶和重點(diǎn)客戶為主；客戶特征：電動(dòng)車、私家車的比例較高，私家車比例達(dá)到50%以上；購房原因：⊙大社區(qū)⊙規(guī)劃好⊙環(huán)境美⊙升值大⊙質(zhì)量好⊙很安全

⊙重點(diǎn)教育⊙身份感強(qiáng)⊙星級(jí)物管⊙配套完善購房決策：性價(jià)比最優(yōu)的項(xiàng)目理想住宅，重視舒適，看中軟價(jià)值，追求升值潛力；講究社區(qū)和諧美學(xué)，講究人與人間的關(guān)系，講究私密.【目標(biāo)群總調(diào)性】項(xiàng)目客戶定位建議產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目定位建議明確了客戶，再度認(rèn)識(shí)與思考：必須給消費(fèi)者一個(gè)不能回絕的購買理由！地理基因生態(tài)住區(qū)（新加坡公園級(jí)生活）區(qū)域價(jià)值不斷升級(jí)，奠定品質(zhì)生活基礎(chǔ)（融城趨勢，配套、人氣日益成熟）人文產(chǎn)業(yè)，有機(jī)再生（文化產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大光谷產(chǎn)業(yè)外移，內(nèi)部產(chǎn)生持續(xù)發(fā)展高質(zhì)客戶，承接中心區(qū)人口外溢）武漢最大城中湖——湯遜湖武漢最優(yōu)質(zhì)水資源、生態(tài)風(fēng)光環(huán)境區(qū)位條件區(qū)域發(fā)展銜接武昌中心&江夏老城，節(jié)點(diǎn)區(qū)域各大名校、職校、高端資源基礎(chǔ)教育集中地光谷產(chǎn)業(yè)南擴(kuò)區(qū)域醫(yī)藥、創(chuàng)意及汽車產(chǎn)業(yè)園聚集湯遜湖大橋橋頭堡軌道交通開建，18年呈現(xiàn)三環(huán)、高速附近，雙向8車道，10分鐘進(jìn)出城，15分鐘產(chǎn)業(yè)生活圈規(guī)模大盤陸續(xù)進(jìn)入中期開發(fā)，人氣聚集；項(xiàng)目定位建議有市場，我們要把握一個(gè)市場；沒市場，我們要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)市場在戰(zhàn)略上給客戶一個(gè)信心，本案需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)區(qū)域中心我們創(chuàng)造一個(gè)什么中心？江夏橋頭堡生活中心湯遜湖生態(tài)景觀帶武昌向南發(fā)展極光谷同城生活中心南湖區(qū)光谷廟山紙坊街道口大橋新區(qū)武昌老城湯遜湖

黃家湖

白沙洲光谷東項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理——片區(qū)價(jià)值點(diǎn)梳理“江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”當(dāng)前的民眾知曉度與關(guān)注度不夠，不利于片區(qū)土地升值；片區(qū)本身極具前期炒作的資源與潛質(zhì)：生態(tài)居住區(qū)?！?xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目規(guī)劃25萬方，打造江夏第一品質(zhì)大盤，成為城市房地產(chǎn)開發(fā)的樣板，代表城市未來最具國際化的生活方式。機(jī)會(huì)一：項(xiàng)目整盤運(yùn)作，利用城市升級(jí)、舊城改造發(fā)展機(jī)遇打造區(qū)域高端形象、高競爭力產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，實(shí)現(xiàn)市場占位—造勢—上位；機(jī)會(huì)二：以產(chǎn)品規(guī)劃和內(nèi)部配套營造超出區(qū)域樓盤檔次和形象的開發(fā)策略；機(jī)會(huì)三：以高端產(chǎn)品形象引領(lǐng)區(qū)域市場的定位和營銷策略；機(jī)會(huì)四：以新思想、新產(chǎn)品引導(dǎo)客戶消費(fèi)的市場競爭策略。項(xiàng)目價(jià)值體系江夏橋頭堡，武昌南生活、生態(tài)居住中心。區(qū)位25萬方恢弘鉅獻(xiàn)，城市綜合體，江夏品質(zhì)大盤。規(guī)模產(chǎn)品創(chuàng)新：高層、酒店、商業(yè)綜合體。產(chǎn)品力多組團(tuán)，多景觀、節(jié)點(diǎn)；戶型產(chǎn)品線齊全。規(guī)劃沿湖景觀帶，景觀休閑區(qū)景觀項(xiàng)目定位建議創(chuàng)造全面超越的十大革命標(biāo)準(zhǔn)（一）開發(fā)模式：城市運(yùn)營商，復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式，25萬方恢宏鉅作。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)：組團(tuán)式開發(fā)，超寬樓間距，高綠化率、簡約設(shè)計(jì)。（三）立體園林：體驗(yàn)式河堤立體生態(tài)親水園林。（四）精工裝修：“三重精裝”-園林精裝、立面精裝、大堂精裝。（五）質(zhì)量承保：5年無理由房屋超長質(zhì)量承保體系，（六）物業(yè)管理：頂級(jí)物管公司進(jìn)駐，英式智能管家服務(wù)。（七）節(jié)能環(huán)保：65%國標(biāo)節(jié)能；LBL國際外墻保溫體系；雙層防曬靜音系統(tǒng)。（八）創(chuàng)意戶型：均好性人體工程學(xué)完美戶型設(shè)計(jì)，沒有任何缺陷。（九）配套完善：雙語幼兒園、購物中心、大型超市、風(fēng)情街、星級(jí)酒店等。（十）教育直通：“社區(qū)—學(xué)?！鄙舷聦W(xué)接送直通專車。我們面臨一個(gè)觀念引導(dǎo)及扭轉(zhuǎn)的過程，這來自兩方面的力量一是品牌、產(chǎn)品及客戶泛化的力量二是營銷、廣告及概念形象的力量對(duì)面市場局勢，我們對(duì)本案的期待是什么？[人文生態(tài)生活的標(biāo)榜者][廣信地產(chǎn)全面的引領(lǐng)者]項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目處于光谷向南發(fā)展的大環(huán)境中，市場已經(jīng)處在資源和品質(zhì)開發(fā)階段的臨界點(diǎn)。根據(jù)市場、項(xiàng)目以及客戶的綜合分析后的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略中打造高形象、高競爭力和高檔次的產(chǎn)品策略，同時(shí)考慮到成本因素，項(xiàng)目的價(jià)格中等偏高；本項(xiàng)目確定以產(chǎn)品形象引領(lǐng)區(qū)域市場的定位和營銷策略，即項(xiàng)目的市場形象要高。綜合以上分析，本項(xiàng)目的市場形象和檔次確定為：

中高檔價(jià)格，高端形象通過占位—造勢—上位最終實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目檔次定位：高端形象符合項(xiàng)目的特征，能夠準(zhǔn)確詮釋項(xiàng)目總體定位（以及類型定位、檔次定位）體現(xiàn)產(chǎn)品核心的差異化優(yōu)勢，區(qū)別于競爭項(xiàng)目，幫助消費(fèi)者形成印象及促發(fā)聯(lián)想；呼應(yīng)目標(biāo)客戶的核心需求，促使目標(biāo)客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴，引發(fā)目標(biāo)客戶的興趣和期待；易于展示和傳播，有利于項(xiàng)目推廣時(shí)進(jìn)行系列的有序延展。項(xiàng)目定位原則：占位項(xiàng)目定位原則項(xiàng)目形象定位建議項(xiàng)目物業(yè)定位建議（定位語）項(xiàng)目發(fā)展策略客戶群體及特征滿足自住需求為主本土居民高競爭力產(chǎn)品高形象高檔次高端品質(zhì)社區(qū)產(chǎn)品分期開發(fā)需求高性價(jià)比產(chǎn)品需要環(huán)境優(yōu)美小區(qū)追求工作生活便利湯遜湖畔·25萬方·人文生活城物業(yè)定位是通過描述項(xiàng)目的核心的差異化優(yōu)勢，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的歸納和體現(xiàn)。它是根據(jù)以上的目標(biāo)客戶需求描述，結(jié)合市場調(diào)研分析、項(xiàng)目分析以及項(xiàng)目分析中確定的項(xiàng)目發(fā)展策略，以“最大限度地滿足消費(fèi)者需求，塑造項(xiàng)目鮮明的市場差異性特征”為原則來確定。項(xiàng)目定位釋義湯遜湖畔：不僅僅定義項(xiàng)目近湖景觀資源，更表明其生態(tài)居住概念；25萬方：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)規(guī)模價(jià)值；人文生活：既指項(xiàng)目與教育相結(jié)合，又指享受的生活具有光谷同城情懷；城：本項(xiàng)目具有豐富的物業(yè)形態(tài)，打造的是一個(gè)城的概念，展示項(xiàng)目的氣勢。項(xiàng)目物業(yè)形象延展造城邦，親生態(tài)，塑景觀，筑人文釋義：都市生活：點(diǎn)明項(xiàng)目無可替代的地段與居住價(jià)值，引領(lǐng)市場的產(chǎn)品特點(diǎn)；奢享繁華：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的榮耀感，喚起市場的共鳴和價(jià)值的認(rèn)同。25萬方高端湖居藍(lán)本奢享都市情懷生活項(xiàng)目形象定位建議項(xiàng)目產(chǎn)品、形象、價(jià)值定位形象定位物業(yè)定位價(jià)值定位高檔品質(zhì)社區(qū)=地段+資源+配套+品質(zhì)集住宅（高層）、商業(yè)（集中式、沿街式）、商務(wù)（酒店）多形態(tài)于一體25萬方高端湖居藍(lán)本項(xiàng)目形象定位建議【訴求點(diǎn)】推廣定位：25萬㎡高端湖居藍(lán)本【主題推廣一】25萬方高端湖居藍(lán)本或：25萬㎡

高端人文生活藍(lán)本【主題推廣二】尊享奢華人文生活湯遜湖畔·25萬㎡高端人文生活藍(lán)本項(xiàng)目形象定位建議入市價(jià)格策略Part04成本預(yù)期利潤發(fā)展戰(zhàn)略市場認(rèn)同銷售進(jìn)度競爭對(duì)手目標(biāo)客戶定價(jià)目標(biāo)保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場項(xiàng)目不能一進(jìn)入市場就受冷落價(jià)格不能太高，也不能太低把風(fēng)險(xiǎn)降低到能夠把握的范圍定價(jià)原則：定價(jià)方法：同類可比項(xiàng)目加權(quán)修正法目標(biāo)客戶群的摸底調(diào)查研究租金返推法對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值的研判住宅價(jià)格定價(jià)依據(jù)綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，信達(dá)行對(duì)本項(xiàng)目住宅定價(jià)策略如下：客戶反映客戶對(duì)本項(xiàng)目的接受價(jià)位項(xiàng)目研判對(duì)項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控市場反饋通過市場上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正項(xiàng)目價(jià)格定位建議項(xiàng)目住宅入市價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目一期總體上入市價(jià)格均價(jià)控制在8000-8500元之間：考慮因素：1、新項(xiàng)目入市，需要積累大量的客戶群，不要以最高價(jià)入市；

2、一期產(chǎn)品需要市場的檢驗(yàn)過程；項(xiàng)目價(jià)格定位建議本案一期入市價(jià)格初步建議以上價(jià)格定位，基于以下因素：基于項(xiàng)目25萬方的體量，江夏區(qū)人口87萬人，按照3人/戶計(jì)算，約有28萬戶，相當(dāng)于1㎡/戶；按照100㎡/套計(jì)算，則本案物業(yè)1260套，客群比例222:1；基于江夏最有影響力的2個(gè)項(xiàng)目，保利海上5月花二期均價(jià)6800元/㎡，年銷售套數(shù)300套，目前可售單位不多；美加湖濱新城最后一期銷售均價(jià)7450元/㎡，年銷售套數(shù)700套。按照樂觀估計(jì)，項(xiàng)目1260套銷售量，13.67萬方銷售周期保守估計(jì)可能長達(dá)8-12個(gè)月左右；考慮到價(jià)格策略因素，一期一批單位先以較低價(jià)格入市，后期逐步加價(jià)。如一期一批單位以8000元/㎡均價(jià)入市，二批均價(jià)調(diào)整至8500元/㎡，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)；本價(jià)格定位基于現(xiàn)有市場行情制訂，具體價(jià)格制定視蓄客期客戶積累量、客戶心理價(jià)位再行確定。一期入市均價(jià)：8000元/㎡左右，價(jià)格區(qū)間：8000~8500元/㎡按初步規(guī)劃，住宅面積13.67萬方，以均價(jià)建議，總貨值可達(dá)14.5億元！操盤策略及建議Part05營銷總綱總體策略費(fèi)用預(yù)算一期策略執(zhí)行總綱營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)2017年的營銷目標(biāo)（2017年5月開盤）開盤期勁銷，實(shí)現(xiàn)銷售額4億元！目標(biāo)分析：按均價(jià)8000元/㎡，平均85-115㎡/套預(yù)計(jì)

，平均每套總價(jià)80萬元；1億元銷售額，約為500套單位，面積約5萬方；按江夏市場月均去化量3000套，去化量500套計(jì)，占月銷售額的16.6%市場份額。營銷目標(biāo)開售期實(shí)現(xiàn)銷售500套按75%認(rèn)購率預(yù)算需要750組的認(rèn)籌量需要1875組的來訪量按40%認(rèn)籌率預(yù)算按照現(xiàn)在的項(xiàng)目進(jìn)度本項(xiàng)目除了采取向常規(guī)營銷方式要執(zhí)行力還需要采取一些非常規(guī)手段營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要時(shí)間節(jié)點(diǎn)與工程節(jié)點(diǎn)支撐，需要必要的營銷條件！1月28日春節(jié)2月11日元宵節(jié)4月4日清明節(jié)1月1日元旦節(jié)10月1日國慶節(jié)9月15日中秋節(jié)時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間線營銷條件中秋節(jié)前形象入市元旦前客戶積累條件春節(jié)前后預(yù)售工程節(jié)點(diǎn)11月前住宅出正負(fù)零項(xiàng)目開售前，需要10個(gè)月的運(yùn)作周期，12月、1月期間是營銷有極重要的節(jié)點(diǎn)；區(qū)別于周邊小項(xiàng)目，每個(gè)市場動(dòng)作必須沉穩(wěn)、節(jié)奏感強(qiáng)，以給市場信心的保障；每個(gè)節(jié)點(diǎn)的運(yùn)作期適當(dāng)延長、準(zhǔn)備充分，市場出擊則迅捷有力，使市場感受到其沖擊力度！中秋節(jié)動(dòng)工5月1日勞動(dòng)節(jié)5月份開盤策略總則品質(zhì)、性價(jià)比凌駕于競爭對(duì)手之上超越競爭，不和競爭對(duì)手在同一層面上糾纏營銷總策大盤思維廣信·萬匯城區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè)創(chuàng)造全面超越的十大革命標(biāo)準(zhǔn)營銷總策營銷總綱尊祟體驗(yàn)服務(wù)制勝規(guī)劃創(chuàng)新湯遜湖生態(tài)資源、人文生活藍(lán)本，尊貴、品質(zhì)、身份的象征！文化附加值卓越營銷，創(chuàng)新打造，聘請(qǐng)品牌物管，英式管家服務(wù)、體驗(yàn)式營銷服務(wù)服務(wù)升值25萬方恢弘鉅作，土地價(jià)值最大化合理規(guī)劃開發(fā)，江夏品質(zhì)大盤規(guī)劃升值江夏生態(tài)居住中心、湯遜湖生態(tài)景觀帶、武昌南發(fā)展極、江夏生活中心區(qū)域升值區(qū)位潛質(zhì)產(chǎn)品策略：產(chǎn)品價(jià)值提升產(chǎn)品策略：品類切割價(jià)值提升戶型解構(gòu)立面展示規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品被賦予了感性的力量，這種力量使產(chǎn)品與眾不同！面對(duì)龐雜的市場怎么辦？切割！切割！再切割！就像吃蛋糕一樣，拿刀切一塊下來！直接有效！營銷總策根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目總建面25萬方，產(chǎn)品形態(tài)主要為住宅產(chǎn)品、2.5萬方商業(yè)產(chǎn)品，及1.8萬方商務(wù)酒店。項(xiàng)目產(chǎn)品面市，宜首推住宅產(chǎn)品，待住宅客戶積累到一定量數(shù)，再適機(jī)推售街鋪；一期營銷目標(biāo)為4億元，約需銷售單位500套左右，按1.35~1.5的推售比，首批產(chǎn)品推售單位在600~750個(gè)單位之間；首批產(chǎn)品入市，產(chǎn)品線宜豐富，根據(jù)客戶積累及鎖定情況，涵蓋其基本面需求；住宅產(chǎn)品總量1260套，按區(qū)域現(xiàn)市場去化量，銷售周期約需8-12個(gè)月。時(shí)間線余盤入市尾盤推銷二批產(chǎn)品入市住宅：500個(gè)單位商鋪：入市根據(jù)進(jìn)度加推首批產(chǎn)品入市住宅：750個(gè)單位產(chǎn)品推售一期入市750套住宅產(chǎn)品，約7.5萬方、貨值6億元營銷總策營銷總策本案價(jià)格解讀：低總價(jià)向高總價(jià)區(qū)間跨越708090100110120130140150110萬60萬70萬80萬90萬100萬120萬130萬140萬面積總價(jià)1602房2廳75-85平米65-70萬3房1廳85-95平米75-80萬3房2廳100-115平米80-100萬3房2廳125-130平米100-110萬4房2廳140平米110-120萬5房2廳170平米130-140萬營銷總策本案控制：平開—上揚(yáng)—平走—上揚(yáng)，經(jīng)綜合折扣率的變化來控制整個(gè)價(jià)格走勢價(jià)格走勢08000900012000內(nèi)部認(rèn)購期公開銷售期持續(xù)營銷期尾盤消化期價(jià)格走勢階段提價(jià)：內(nèi)部認(rèn)購———公開銷售———持續(xù)營銷———尾盤———清盤平開高走增值提價(jià)穩(wěn)步提價(jià)價(jià)格調(diào)整營銷總策價(jià)格策略：低價(jià)格取勝，重新定義性價(jià)比撬動(dòng)市場價(jià)格品質(zhì)低高高保利五月花東方林雨性價(jià)比標(biāo)線本案美加新城本案性價(jià)比標(biāo)線低性價(jià)比高性價(jià)比本案將性價(jià)比重新定義，市場的絕對(duì)最優(yōu)者建立了新的性價(jià)比標(biāo)準(zhǔn)一期策略201６年8-9月10月11月12月1月2月1-2月7月9月底形象入市10月中售樓部開放1月開盤活動(dòng)攻勢銷售節(jié)點(diǎn)樹立形象市場亮相宣傳造勢市場占位認(rèn)籌活動(dòng)抓搶客戶開盤之戰(zhàn)資金回籠戰(zhàn)略分期C級(jí)客戶（登記）B級(jí)客戶（認(rèn)籌）A級(jí)客戶（購買）儲(chǔ)客計(jì)劃推廣主題25萬方高端湖居藍(lán)本尊享奢華人文生活人文生活區(qū)階層專屬形象入市階段客戶拓展樹形象階段認(rèn)籌階段開盤熱銷期營銷階段營銷總綱（總體計(jì)劃安排）營銷事件售樓部開放及項(xiàng)目認(rèn)籌活動(dòng)名流酒會(huì)、周末暖場活動(dòng)吸籌項(xiàng)目推薦與圈層酒會(huì)開盤活動(dòng)客戶答謝活動(dòng)策略執(zhí)行報(bào)告開盤方案價(jià)格報(bào)告、價(jià)格表策略溝通3-4月加推一期策略營銷周期201６年8月9月12月1月2月3月4-5月6-7月工程要求展示樣板段全面施工售樓處投入使用地塊拆遷與平整中秋節(jié)動(dòng)工元旦前出正負(fù)零元宵節(jié)后達(dá)到預(yù)售營銷節(jié)奏12月開始積累客戶爭取201７年5月開盤9-12月開始客戶拓展活動(dòng)11月客戶認(rèn)籌第一大戰(zhàn)役營銷中心盛大開放營銷活動(dòng)第二大戰(zhàn)役首次開盤推廣配合高炮和戶外廣告，地盤包裝公交站臺(tái)，交通指示牌配合重大營銷活動(dòng)及暖場活動(dòng)，線上線下媒體全面配合營銷物料宣傳單頁、戶型冊(cè)、樓書等分展場所需物料3D影視片、紙袋等宣傳道具VIP卡制作并發(fā)放樣板段全部指示價(jià)格表五證公示文件開盤所需物料小禮品和業(yè)主成交禮品等一期策略推廣綱要湯遜湖畔25萬方高端人居藍(lán)本湯遜湖畔25萬方高端人居藍(lán)本尊享奢華人文生活人文生活區(qū)階層專屬形象線品牌戰(zhàn)開幕品牌戰(zhàn)造勢品牌戰(zhàn)強(qiáng)化品牌戰(zhàn)占位品牌戰(zhàn)上位營銷線描述光谷南人文區(qū)項(xiàng)目整體理念項(xiàng)目商業(yè)生活藍(lán)圖商業(yè)配套價(jià)值項(xiàng)目優(yōu)勢與機(jī)遇生活藍(lán)圖推廣強(qiáng)度201６年7-8月9月10月11月12月1月1-2月產(chǎn)品線項(xiàng)目一期工程全面開啟項(xiàng)目奠基、營銷中心開放項(xiàng)目認(rèn)籌項(xiàng)目開盤樣板工程啟動(dòng)看房路線確定將選房和開盤分開進(jìn)行有利于制造多次銷售高潮！一期執(zhí)行總綱本案一期·操作思路總括“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導(dǎo)入形象入市階段一“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段“上位”11月-12月?lián)尶蛻鬘O.3案場操作階段三認(rèn)籌階段“開盤”2017年1-３月回資金NO.4場景實(shí)現(xiàn)階段四開盤階段一期執(zhí)行總綱一期操作：打造三個(gè)環(huán)節(jié)①描繪生活藍(lán)圖新城中心項(xiàng)目理念商業(yè)配套……②項(xiàng)目形象提取建立項(xiàng)目VI體系對(duì)外宣傳語現(xiàn)場賣點(diǎn)展示……③項(xiàng)目的銷售策略1.推廣策略2.展示策略3.產(chǎn)品策略4.價(jià)格策略項(xiàng)目價(jià)格口碑現(xiàn)場廣告對(duì)于分期運(yùn)作的大盤，強(qiáng)化以前的資源，再重新提升“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導(dǎo)入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱“亮相階段”核心：樹形象時(shí)間：201６年8-9月關(guān)鍵詞：統(tǒng)一出街完美亮相特別說明：此階段廣告語可以直接把項(xiàng)目定位語結(jié)合使用湯遜湖畔·25萬方·高端湖居藍(lán)本營銷訴求點(diǎn)：

遠(yuǎn)景提出、給市場充分的想象空間給予市場項(xiàng)目的尊貴感重點(diǎn)推廣項(xiàng)目的案名及地理價(jià)值“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導(dǎo)入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱形象與展示展示攻略“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導(dǎo)入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱重點(diǎn)打造“七大核心點(diǎn)”園林規(guī)劃售樓處形象墻售樓處前廣場售樓處導(dǎo)示系統(tǒng)看房通道主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)園林景觀帶核心售賣系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)1543263樣板房形象力展示產(chǎn)品力展示“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導(dǎo)入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱強(qiáng)化項(xiàng)目形象，展現(xiàn)大盤風(fēng)范標(biāo)志物區(qū)界導(dǎo)視牌戶型牌點(diǎn)綴品形象全程貫穿，不斷強(qiáng)化，使客戶印象不斷加深展示大盤社區(qū)感和氣勢感展示發(fā)展優(yōu)勢與機(jī)遇加強(qiáng)客戶信心城北人文教育區(qū)規(guī)劃圖及人文生活藍(lán)本展示新洲生態(tài)居住中心、舉水河生態(tài)景觀帶、新洲城北發(fā)展極、城北生活中心（圍墻、標(biāo)志牌）政府對(duì)區(qū)域的支持與推動(dòng)重要提升品質(zhì)感，提高客戶認(rèn)知價(jià)值裙樓部分：文化石+涂料主樓體：涂料/外墻磚，注意色彩搭配天頂構(gòu)建：醒目、線條感強(qiáng)，富于變化打造精品樣板展示區(qū)提升示范單位品質(zhì)感樣板間：名門印象品牌套餐可自由選擇不同格調(diào)、品牌的產(chǎn)品組合。色彩套餐可自由選擇不同色彩搭配室內(nèi)裝修?！傲料唷?01６年8-9月樹形象NO.1宏觀導(dǎo)入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱渠道選擇：“給予市場以強(qiáng)大形象沖擊力量”大眾媒體：報(bào)紙、戶外廣告、高炮、圍板、路旗要求：1、所有廣告必須在同階段出現(xiàn)在市場2、廣告展示效果必須與設(shè)計(jì)稿件相符合3、戶外廣告位必須占據(jù)城市顯耀地理區(qū)位“亮相階段”推廣相關(guān)問題說明：本階段主要是以項(xiàng)目亮相為主，盡量以打造項(xiàng)目營銷的軟環(huán)境和7核心大核心點(diǎn)。此階段主要是推出項(xiàng)目形象，不必要開始進(jìn)行大規(guī)模營銷推廣。搶占幾個(gè)重要的推廣渠道：如政府圈層、重點(diǎn)道路資源、關(guān)鍵人流區(qū)域的戶外媒體。在營銷推廣方面，以項(xiàng)目奠基開工儀式為基礎(chǔ)，搞一場規(guī)模性的活動(dòng)，先打開在區(qū)域市場的影響力即可。此階段營銷費(fèi)用在控制預(yù)算內(nèi)操作?！罢嘉弧?月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱蓄客階段核心：樹口碑、積累客戶時(shí)間：10月-12月關(guān)鍵詞：規(guī)范操作價(jià)值釋放特別說明：此階段定位語可以和廣告語結(jié)合使用湯遜湖畔·25萬方·人文生活城營銷訴求點(diǎn)：25萬方：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的規(guī)模；湯遜湖畔：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目生態(tài)資源，濱河景觀區(qū)域；人文生活城：既指項(xiàng)目自身具有品質(zhì)感，又指享受的生活具有品質(zhì)感；本項(xiàng)目具有豐富的物業(yè)形態(tài)，打造的是一個(gè)城的概念，展示項(xiàng)目的氣勢?！罢嘉弧?月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱產(chǎn)品價(jià)值需全面釋放“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱9月開始增加營銷與媒體通路201６年９月10月11月

12月1月9月完成形象入市：1、整體營銷策略定稿2、廣告設(shè)計(jì)定稿3、10月開始增加媒體通路4、按月制定推廣計(jì)劃1、保持適量瀑光率2、按照月度制定傳播計(jì)劃，增加小眾媒體推廣。認(rèn)籌月：1、10月確定認(rèn)籌方案2、2017年1月開售3、增加推廣渠道4、增加廣告輻射范圍節(jié)點(diǎn)工作1、選擇以短信、公交車等小眾傳播渠道；2、加大拓展客戶的力度，對(duì)重要事業(yè)單位、企業(yè)單位、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行地毯式客戶拓展；“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱蓄客階段：客戶攻略“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱針對(duì)新客：營銷活動(dòng)，引爆營銷營銷活動(dòng)目的：提高上門量，增加現(xiàn)場人氣，形成賣壓；提升市場關(guān)注度，增加客戶信心；強(qiáng)化項(xiàng)目形象，形成客戶口碑區(qū)域發(fā)展論團(tuán)或圈層客戶活動(dòng)：借勢——由政府牽頭，君合協(xié)辦針對(duì)客戶——與區(qū)內(nèi)企業(yè)、機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系，為客戶營銷打下基礎(chǔ)；發(fā)揮影響力——增強(qiáng)區(qū)域影響力及樹立項(xiàng)目形象項(xiàng)目推介會(huì)：呼應(yīng)形象，展現(xiàn)發(fā)展商氣質(zhì)——呼應(yīng)項(xiàng)目形象利用發(fā)展商資源——突出唯一性、專屬性發(fā)揮影響力——散發(fā)大盤氣質(zhì)為客戶營銷打開通道！強(qiáng)化發(fā)展商品牌！“上位”11月-１月?lián)尶蛻鬘O.3案場操作階段三認(rèn)籌階段一期執(zhí)行總綱“認(rèn)籌階段”核心：準(zhǔn)業(yè)主篩選、提高客戶認(rèn)籌水平時(shí)間：11月-12月關(guān)鍵詞：安全專業(yè)一批開盤銷售達(dá)