廣信萬匯城營銷策略提案

Yourtrustedpartner房地產(chǎn)實效營銷綜合服務商您信賴的合作伙伴中國·武漢湖北田子民族文化村游樂有限公司：承蒙信任，我司參與貴司全程營銷服務提案。

針對本項目情況，我司在進行市場調查和論證后，對本項目深入分析，本報告是基于現(xiàn)有市場條件（城市空間發(fā)展趨勢、市場供求關系、地塊條件等）和項目發(fā)展的目標，使用了專業(yè)文獻研究、項目實地調研、專業(yè)人士訪談、定性分析和定量研究的方法，結合我司專業(yè)人士在深圳、武漢等地產(chǎn)行業(yè)多個案例和專業(yè)實踐，在專案小組、佰潤專業(yè)評審的共同努力下完成的。

祝貴公司項目取得圓滿成功，衷心希望雙方能夠合作共贏！致謝！謹呈湖北田子民族文化村游樂有限公司2016年07月

湖北·武漢武漢江夏區(qū)廣信萬匯城項目提案報告本次提案報告將解決的戰(zhàn)略目標針對性的專業(yè)調查、文獻調查、項目調查；區(qū)域購房目標客戶人群訪談、調查；區(qū)域樓盤調查/競爭對手調查、訪談；針對項目三公里范圍深入調查了解；項目專題研討會及深度溝通！項目研究與戰(zhàn)略思路結合把握整體戰(zhàn)略項目定位建議共贏共贏共贏231成功面市項目運營成功區(qū)域的理解報告目錄本報告章節(jié)內容Part1

市場環(huán)境分析Part2項目市場定位Part3

項目本體分析Part4

入市價格建議Part5

項目操盤策略Part6

營銷執(zhí)行保障

市場環(huán)境分析Part01基礎情況１、城市概況江夏區(qū)，隸屬于湖北省武漢市，東與鄂州、大冶毗鄰，南與咸寧交界，西與武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)隔江相望，北與東湖新技術開發(fā)區(qū)接壤；戶籍人口約87萬。武漢，湖北省省會、副省級市、國家區(qū)域中心城市，地處江漢平原東部,，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐”3個國家級開發(fā)區(qū)，總面積8594平方公里，全市常住人口1060.77萬.武漢，兩江立三鎮(zhèn)地理特征，市內湖港交織，全境水域面積2217.6平方公里，占全市總面積的四分之一；截至2015年，在漢高等院校98所；其中普通高校和本科院校數(shù)僅次于北京，居中國第二；教育部直屬全國重點大學數(shù)量居全國第三；在校大學生和研究生總數(shù)107.26萬人，居全國第一。武漢，13個轄區(qū)，其中江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個為中心城區(qū)，東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)6個為新城區(qū)!基礎情況２、地理區(qū)位區(qū)位基礎：武昌向南，江夏向北根據(jù)武漢市總體規(guī)劃，武昌發(fā)展方向將向南傾斜，大橋新區(qū)和廟山開發(fā)區(qū)是兩條主要發(fā)展方向武昌向南發(fā)展武昌老城區(qū)：發(fā)展出現(xiàn)瓶頸，外溢趨勢明顯洪山區(qū)：街道口、老南湖片區(qū)：武昌中心，人口向南外溢光谷區(qū)：科技產(chǎn)業(yè)基地江夏向北引導江夏區(qū)：紙坊鎮(zhèn)：有向北面城市擴張趨勢廟山片區(qū)：承接光谷外溢第一站大橋新區(qū)（項目所在片區(qū)）：新政府搬遷地，城市南拓區(qū)域文化大道——“武昌南大門”關鍵要塞全面實現(xiàn)江夏與武昌核心商圈的連接，交通便捷、區(qū)位優(yōu)越。節(jié)點磁芯區(qū)域，成為主城的界面與樞紐南湖區(qū)光谷廟山紙坊街道口大橋新區(qū)武昌老城湯遜湖

黃家湖

白沙洲光谷東基礎情況３、人文歷史江夏區(qū)在2015年末全區(qū)常住人口87.70萬人。“十二五”時期，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值累計2607.06億元，年均增長13.6%。2015年，全區(qū)完成公共財政預算總收入78.85億元，同比增長28.0%，全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資590.90億元，同比增長20.1%。全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資86.00億元，同比增長24.6%。房屋施工面積776.67萬平方米，增長23.0%。商品房銷售面積161.05萬平方米，增長1.2%。商品房銷售額108.70億元，同比增長25.6%。商品房待售面積48.81萬平方米，增長10.3%?；A情況4、經(jīng)濟情況江夏區(qū)201５年在武漢市13個區(qū)中，經(jīng)濟排名排前“長江中游航運中心、武漢新型工業(yè)基地、武漢東部生態(tài)新城”武漢工業(yè)重鎮(zhèn)、重裝工業(yè)基地、遠城區(qū)工業(yè)明星城。主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)"五年倍增"，綜合實力明顯增強。工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元大關，全口徑財政收入達到80億元，地方一般預算收入達到28.5億元。實現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模與效益同步增長，基本形成新型產(chǎn)業(yè)體系。華中港口物流經(jīng)濟特色區(qū)、長江中游核心港、樞紐港、現(xiàn)代港。武漢新港陽邏核心港區(qū)成為華中地區(qū)最大最繁榮的港口，中西部地區(qū)通江達海的水上門戶。武漢遠城區(qū)生態(tài)新城示范區(qū)。邾城城市功能不斷完善，商貿、房地產(chǎn)、文化休閑等三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，成為全區(qū)公共行政管理和文化、教育、衛(wèi)生等公共服務中心，宜居宜業(yè)活力之都。問津書院、通禪湖、萬佛寶塔、少潭河、將軍山、漲渡湖等山水人文資源交相輝映，成為武漢東北部生態(tài)休閑旅游新區(qū)。大武漢城市格局：中心主城+六大衛(wèi)星城，6個城市組群由市主城區(qū)向外沿陽邏、豹懈、紙坊、常福、漢江、盤龍等方向形成。其中,東部新城組群包括陽邏新城、北湖新城,重點發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運輸?shù)?江夏區(qū)打造成武漢主城經(jīng)濟向城市圈外圍擴散的聯(lián)動紐帶和武漢新港的動力核心區(qū)，由武漢市的邊緣郊區(qū)轉向為區(qū)域的節(jié)點新區(qū)；規(guī)劃將新洲的發(fā)展定位為“四基地一區(qū)”:武漢城市圈重要的裝備制造業(yè)基地、能源基地、現(xiàn)代農業(yè)基地，長江中游的綜合物流基地，重要的文化生態(tài)旅游區(qū)。預測到2020年，全區(qū)總人口達到100萬人，城鎮(zhèn)化水平達到80%以上。城市發(fā)展5、發(fā)展格局中戰(zhàn)略地位江夏區(qū)為武漢南大門，地理區(qū)位較為優(yōu)越，人文氣息濃厚作為武漢的遠城區(qū)之一，經(jīng)濟區(qū)域排名中游，其經(jīng)濟發(fā)展納入武漢市整體規(guī)劃布局武漢市空間布局調整為江夏區(qū)房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展定位武昌中心規(guī)劃方向為向南項目市場定位Part022015年房地產(chǎn)政策堅持促消費、去庫存的總基調供需兩端寬松政策頻出、市場量價穩(wěn)步回升，政策環(huán)境顯著改善價格：百城新建住宅價格累計上漲3.39%，二手房累計漲幅超新房；供求：市場持續(xù)回暖，新房成交創(chuàng)歷史新高，供應過剩壓力有所緩解；結構：改善需求顯著釋放，一線及重點二線城市高價位樓盤成交占比提升；土地：城市分化加劇，熱點城市地王頻出，三四線土地市場遇冷；企業(yè)：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步增長，熱點城市布局深化，融資創(chuàng)新迎破局。宏觀狀況新常態(tài)背景下，2015年武漢樓市歷史上出現(xiàn)了罕見的熱銷景象成交量屢創(chuàng)紀錄，成交套數(shù)奪取全國銷冠2015新建商品房成交及均價情況

單位：萬套\萬平方米\元2015年：武漢市新建商品房成交25.19萬套，同比上升21.8%；成交面積2586.79萬平米，同比上升22.23%。其中：商品住房成交22.5萬套，同比上升25.12%；成交面積2283.82萬㎡，同比上升27.08%，創(chuàng)造了新的歷史記錄。住宅全年頭11個月銷量就超過了2014年全年銷售量，成為武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂梁柱，其市場占有率達89%新建住房成交套數(shù)、成交面積均創(chuàng)歷史記錄，即2014之后，再次當選全國銷冠宏觀狀況2015年武漢房地產(chǎn)市場新增供應面積上升、土地出讓面積下降明顯、房價大幅上揚、區(qū)域發(fā)展不平衡依然突出

2015武漢市新建商品房供應面積表

單位：萬平方米

2014、2015土地出讓成交數(shù)據(jù)單位：套\平方米

2015新建商品房成交較好區(qū)域

2015年每月新建商品住房均價表

單位：元/平米武漢市房地產(chǎn)市場分化：住宅地產(chǎn)，一枝獨秀、成交火爆；商業(yè)地產(chǎn)，持續(xù)看淡、成交低迷；商務地產(chǎn)，發(fā)展平穩(wěn)、不溫不火。商品住房均價方面，12月的商品住房均價為9099.76元\平米，同比增幅達到12%。宏觀狀況2016年，采取多種方式有效去庫存將成為房地產(chǎn)市場的重點經(jīng)濟穩(wěn)增長，房地產(chǎn)投資或觸底回升；供給改革下政策著力；房地產(chǎn)市場穩(wěn)中前行；城市價值回歸，市場分化延續(xù)；順應趨勢，房企拉開轉型大幕。展望趨勢宏觀環(huán)境：政策聚焦去庫存、促消費、保投資貨幣信貸方面，央行將繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，維持市場資金合理充裕，并通過市場化手段引導中長期實際利率下行，降低企業(yè)融資成本，促進房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放。房地產(chǎn)政策方面，短期堅持分類指導，鼓勵住房需求特別是農民工等新市民需求，長期仍有賴房地產(chǎn)長效機制逐步健全。市場趨勢：銷售面積略有下降，新開工企穩(wěn)，投資低速增長商品房銷售面積為12.3~12.7億平方米，同比下降1.0%到4.0%；供應方面，全國新開工為15.4~15.7億平方米，同比增長0.5%~2.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9.8~10.1萬億元，同比增長2.0%~5.0%；價格方面，將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢，平緩上漲至7072~7276元/平方米，漲幅為4%~7%，一線及二線熱點城市領漲。關注點庫存：庫存壓力持續(xù)緩解，城市分化顯著；價格：一線及熱點二三線城市具上漲動力，部分三四線城市存下跌預期。宏觀狀況在我國家經(jīng)濟下行壓力不斷增大、多項政策利好逐步減弱、市場需求能量釋放過猛的背景下預計2016年武漢樓市仍會保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢但市場交易量增長幅度以及房價的上漲幅度，都將會呈現(xiàn)不同程度的回落新建住房銷售按戶型結構統(tǒng)計，中小戶型銷售量較大，90平方米以下和90-120平方米戶型共實現(xiàn)銷售套數(shù)52470套，占全市總銷售套數(shù)的78.46%。第一季度，江夏區(qū)商品房成交價格在5000-7000元的占區(qū)域銷售情況80%以上！按價格段統(tǒng)計，價位在7000-10000元/平方米的新建住房成交量占比最大，共實現(xiàn)銷售22923套，占全市總銷售套數(shù)的31.1%；其次4000-7000元/平方米和10000元/平方米以上的新建住房分別占全市總銷售套數(shù)的31.1%和29.74%。武漢遠城區(qū)片區(qū)商品住宅成交均價情況2016年第一季度，江夏區(qū)商品住宅成交量逐月遞增，成交均價為6399元/㎡存量房交易面積為178.58萬平方米，環(huán)比減少18.25％，同比增長31.45%；交易套數(shù)為16989套，環(huán)比減少15.61％，同比增長40.59%。存量住房交易面積為160.66萬平方米，環(huán)比減少12.69％，同比增長51.72%；交易套數(shù)為16070套，環(huán)比減少16.48％，同比增長45.47%。按戶型面積統(tǒng)計，90平方米以下的戶型交易量較大，共成交7905套，占全市交易套數(shù)的49.19％；其次是90-120平方米以下的戶型共成交4201套，占全市總交易量的26.14%。按價格段統(tǒng)計，一季度全市存量住房交易量中6000元/平方米以上價位的交易量居多，占總交易量的50.88％；其次為3000元/平方米以下價位的交易量，占總交易量的18.25％；5000-6000元/平方米以下價位的交易量，占總交易量的14.24％。2016年一季度，存量房交易平均價格為6369.95元/平方米，環(huán)比上漲10.37%。6月份，我市房地產(chǎn)市場整體較為平穩(wěn)，住房銷量仍保持較高水平，但環(huán)比略有回落；住房供應量增幅明顯，創(chuàng)歷史同期新高；住房成交均價受中心城區(qū)高價位住房銷量占比加大的影響,呈小幅上漲態(tài)勢。6月，我市新建住房銷售登記備案面積為278.29萬平方米、2.65萬套，環(huán)比分別減少2.57%、4.11%；平均價格為9021.04元/平方米，環(huán)比上漲0.56%。6月，我市7000元/平方米以下的新建住房成交9461套，占比為35.65%；7000-10000元/平方米的新建住房成交8621套，占比為32.49%；10000元/平方米以上的新建住房成交8254套，占比為31.86%。6月，全市戶型在90㎡以下的新建住房銷量達7831套，占比為29.51%；90-120㎡新建住房銷量為12559套，占比為47.33%，兩者合計120㎡以下新建住房銷量占比76.84%；120-140㎡的新建住房銷量占比為15.89％；140㎡以上新建住房銷量占比為7.27%。

新一輪城市建設提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級、城市化向都市化發(fā)展提供方向城市化水平提升

、江夏區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正處于上升發(fā)展階段房地產(chǎn)剛性需求旺盛、升值潛力較大江夏區(qū)主要樓盤分布情況江夏區(qū)近12個月住宅市場量價齊升，最新均價為7945元/㎡，后期市場總體向好。1、市場動態(tài)成交量價走勢從供應情況來看，2016年江夏區(qū)域房地產(chǎn)供應放緩，庫存量較?。粡男枨笄闆r來看，2016年1-4月成交量穩(wěn)中有增，市場需求旺盛、形勢較好。供應需求走勢1、市場動態(tài)P（2013）043P（2013）124P（2013）169P（2013）104P（2013）058P（2015）081,P（2015）082P（2013）031P（2013）209區(qū)域內13-15年土地總供應約30.9萬方，土地供應緊張；土地價格較低，樓面均價約為992元/㎡，為項目預留了較高的利潤空間。2、土地市場土地供應情況美加史丹佛公館

7450元/㎡保利海上五月花6800元/㎡怡景江南6600元/㎡新凱御景灣8500元/㎡東方雨林3、區(qū)域市場競爭格局區(qū)域市場供應，多低容低密度，價格由中心向外遞減狀；產(chǎn)品主流面積段以90-100㎡為主。本案典型項目新凱御景灣

——基本信息主推13、14號樓80/90平米的A、 B戶型開盤時間：2011年1月1日已開盤售樓地址：武漢市東湖高新區(qū)濱湖路36號(湯遜湖旁)一線濱湖樓盤，樓盤占地面積20000平方米，由7棟住宅樓組成;目前小區(qū)內部已經(jīng)全部竣工交房。典型項目東方雨林——基本信息典型項目保利海上五月花—基本信息保利海上五月花二期主推戶型為3號樓建面約77-102平米兩房及三房，均價6500元/平米，預計2016年12月底交房典型項目怡景江南——基本信息怡景江南目前在售高層少量126平以上樣板間和220平毛坯房源。另外即將推出稀缺一線臨湖舒適別墅!典型項目美加湖濱新城——基本信息美加湖濱新城均價7450元/平米；房源已售罄!9月份加推洋房，均價8000左右!最低價格：

240萬元/套最新開盤：2013年8月10日五期已開盤樓盤地址：江夏區(qū)江夏大道特77號（武漢外校美加分校旁）主力戶型：五居(建面257㎡)五居(建面236㎡)五居(建面242㎡)典型項目美加橘郡——基本信息競爭項目小結銷售均價：7000元/㎡，實現(xiàn)銷售價格已由高低端項目價格趨同，向價格差異化發(fā)展，高品質高價格產(chǎn)品，得到市場認可。產(chǎn)品打造：市場主要以高層產(chǎn)品為主打。戶型面積：市場已出現(xiàn)81-91㎡兩房變三房產(chǎn)品，小型三房得到市場認可，戶型面積趨于縮小。優(yōu)勢各異，多以區(qū)域發(fā)展、未來升值前景為核心賣點。距離光谷區(qū)域較近的高檔樓盤，銷售價格已突破13000元/㎡。品牌房企進駐開發(fā)，抬高項目居住品質的同時拉升了區(qū)域住房單價。區(qū)域樓盤購買客群主要來自光谷，其次是江夏本地客戶，武昌、漢口也有部分置業(yè)客群。商業(yè)表現(xiàn)：目前江夏的商業(yè)除武商、中商外，其他主要為沿街商鋪為主。宏觀市場——量價齊升，供應放緩，需求旺盛，整體向好；土地市場——區(qū)域土地市場供應少，價格低，市場有空間；市場供需——新增供應減少，需求大于供應，量價將雙贏；產(chǎn)品結構——成交功能三房和舒適三房為主，主流硬剛需。競爭項目小結項目本體分析Part03地塊區(qū)位項目占地面積7.9萬平米，總建面25.4萬平米，位于區(qū)域主干道江夏大道；片區(qū)所屬江夏區(qū)域，周邊湖景資源豐富，生活配套成熟毗鄰洪山、光谷，僅20分鐘車程項目昭示性、通達性好地塊區(qū)位地塊緊鄰洪山區(qū)，位于區(qū)域主干道江夏大道，與武咸城際鐵路廟山站500米；周邊情況地塊東臨江夏大道及城際鐵路，西臨湯遜湖，南臨武漢理工學院；項目現(xiàn)場項目東面-武昌工程學院工業(yè)園江夏大道地塊發(fā)展空間1.地塊東側商業(yè)價值最高2.地塊緊臨湯遜湖，景觀資源優(yōu)越，應充分利用其獨有的湖景資源地塊研究地塊研究項目初步規(guī)劃約25.43萬方其中住宅13.67萬方酒店1.87萬方;商業(yè)街約2.58萬方——經(jīng)濟指標項目產(chǎn)品組團分布示意圖項目開發(fā)：涵蓋住宅、商業(yè)、星級酒店等多種產(chǎn)品形態(tài)的大盤開發(fā)。星級酒店商業(yè)分布區(qū)域住宅組團產(chǎn)品研究——物業(yè)產(chǎn)品生態(tài)華府空間、重體驗感、品質感的營造充分利用湯遜湖湖資源、納景入戶產(chǎn)品研究——高層住宅產(chǎn)品研究產(chǎn)品平面意向布置示意圖——高層住宅商業(yè)共三層：長約290米，高30米一層建筑面積：9818.78㎡；二層建筑面積：5262.62㎡；三層建筑面積：4243.21㎡產(chǎn)品研究使用石材、玻璃、百葉以及穿孔板等材料打造一個現(xiàn)代感十足的時尚購物街?！C合商業(yè)產(chǎn)品研究產(chǎn)品平面意向布置示意圖寫字樓：標準層建筑面積：997.56㎡，核心筒面積：213.84（21.43%）——商務酒店SWOT分析W-劣勢政策因素不確定江夏大道無縫對接興谷商圈人口膨脹，區(qū)域需求激增武昌工程學院、醫(yī)院工業(yè)園帶來大量消費武漢房價高企，區(qū)域成價格洼地S-優(yōu)勢O-機會T-威脅配套缺，周邊生活基礎配套欠缺項目江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，緊臨武咸城際鐵路；區(qū)位優(yōu)勢：毗鄰光谷金融港交通優(yōu)勢：緊鄰廟山站資源優(yōu)勢：湯遜湖景資源規(guī)模優(yōu)勢：25萬㎡適中規(guī)模規(guī)劃優(yōu)勢：生態(tài)大盤，可塑性強【項目SWOT分析】項目SWOT分析優(yōu)勢分析緊鄰光谷金融港，距離武咸城際廟山站500米25萬平米適中開發(fā)規(guī)模，周邊商業(yè)氛圍逐漸形成123SWOT分析SWOT策略樹立項目區(qū)域品質標桿，同時將項目定位為武漢盤進行營銷推廣，借助規(guī)劃利好及項目規(guī)模優(yōu)勢，奠定片區(qū)標桿形象12344劣勢分析機會分析威脅分析優(yōu)勢提升劣勢弱化機會利用威脅規(guī)避項目對面醫(yī)藥園區(qū)形象不佳周邊市政配套缺乏，環(huán)境需改善憑借項目規(guī)模優(yōu)勢，重點宣傳社區(qū)完善的生活配套，使項目形象凌駕與競爭樓盤之上，同時重點推廣區(qū)域為武昌區(qū)生活配套服務區(qū)概念，江夏大道零距離接駁民簇大道武漢房價高企，區(qū)域價格洼地強化四環(huán)線同城生活，建立項目區(qū)域居住大盤后續(xù)供應，競爭激烈政策頻繁調整，潛在威脅大片區(qū)投資市場不穩(wěn)定建立項目特有核心價值優(yōu)勢，采取差異化定位突圍競爭，通過自住概念規(guī)避投資市場風險問題項目分析-SWOT策略項目分析——整體定位思考？支撐要素本項目具備要素投資度假自住區(qū)域發(fā)展規(guī)劃優(yōu)、前景好項目升值潛力大產(chǎn)品緊湊，總價控制，置業(yè)壓力小舒適的居住環(huán)境，擁有優(yōu)質的服務及配套優(yōu)越的自然生態(tài)景觀資源產(chǎn)品尺度寬，舒適度高毗鄰洪山區(qū)，為綜合居住、渡假區(qū)，項目升值前景優(yōu)有大型商業(yè)、酒店及山體資源，內部打造社區(qū)景觀，以高層為主，自然資源略顯不足25萬平米大型社區(qū)，未來有會所、酒店、大型moll城等配套，距離光谷核心商業(yè)區(qū)20分鐘結論社區(qū)居住環(huán)境好生活配套完善，便于居家戶型設計中等，復合日常需求物業(yè)服務良好，安防優(yōu)質本項目自住價值最高，其次為投資價值，資源相對豐富，因此度假條件亦支撐。自住+投資，

如何選擇？我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值尊重每一塊土地，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內涵，才能發(fā)揮土地的最高價值地塊研究需對地塊進行整合，對周邊環(huán)境進行改造才具備建設高尚居住區(qū)的條件！地段武昌向南發(fā)展，地塊江夏向北橋頭堡；邊郊城區(qū)都市化。地塊地塊工整；北面臨湯遜湖，離城際鐵路廟山站500米江夏大道街面整潔。環(huán)境周邊商業(yè)環(huán)境較好；周邊建筑較為破舊，拆遷房不多；人氣氛圍不足。先天條件項目價值的提升，需要項目的統(tǒng)籌規(guī)劃與運營！時機地鐵9號線貫通，道路景觀完成；城市改造，都市化發(fā)展；整合對與周邊商業(yè)資源進行整合，達規(guī)模效應向北延至湯遜湖邊，進行項目景觀打造。價格以優(yōu)異的價格取得優(yōu)質的土地；成本的控制勢必形成日后的市場競爭力；為整體地塊快速發(fā)展創(chuàng)造良好的鋪墊。后天條件本體分析機會點一機會點二機會點三城市化水平提升，都市化宜居城市的城市發(fā)展方向。武昌向南，江夏向北，江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃的推進。城市道路建設與改造，江夏大道的延伸與建設。項目發(fā)展的機會點關鍵點一關鍵點二關鍵點三品質大盤開發(fā)的高度思維及項目運營的發(fā)展思路。地塊的整合整體規(guī)劃與階段性發(fā)展可行性的兼顧。項目區(qū)域居住價值的提升，城市都市化發(fā)展。項目發(fā)展的關鍵點

本體分析區(qū)域屬性項目屬性光谷南端、傳統(tǒng)居住區(qū)域，居住氛圍需要提升營造；周邊配套齊全，景觀附加值高；臨湯遜湖，有占有一線河景的先決條件。區(qū)域大盤，滾動開發(fā)、品質提升條件；商業(yè)體量適中；低成本，高性價比品質樓盤本案項目定義為：湯遜湖畔、光谷南、人文生態(tài)大盤借助項目的成功開發(fā)，樹立企業(yè)品牌的持續(xù)影響力滿足區(qū)域中高端市場的居住需求與區(qū)域未來發(fā)展趨勢相匹配，適度領先成為區(qū)域型品質大盤開發(fā)愿景快速實現(xiàn)資金回流，通過營銷的突破，實現(xiàn)利潤最大化在利潤最大化的前提下有效規(guī)避市場風險營銷愿景運營愿景項目發(fā)展思考項目發(fā)展愿景：打造區(qū)域景觀最好、檔次最高、功能最全的高端居住項目對城區(qū)居民的居住條件及城區(qū)的房地產(chǎn)格局提升將產(chǎn)生推動性的質變項目的高度：光谷南具有人文生態(tài)的高品質大盤、成為區(qū)域標桿性窗口企業(yè)的高度：在江夏區(qū)建立品牌的標簽和名片，取得企業(yè)效益與社會效益的雙收！市場都在發(fā)展，我們站在對手的角度上，將產(chǎn)品的品質和差異化做到極致！本案不僅僅屬于江夏，而是成為武昌后花園的一個標桿，成為城市集聚核！我們不僅僅是一個品質大盤，而是站在打造城市極的角度上！項目的角度項目發(fā)展思考項目發(fā)展思考基于對項目屬性的界定和項目愿景的理解，項目應該解決的核心問題是：作為房地產(chǎn)開發(fā)角色，如何介入市場？（客戶、項目、產(chǎn)品、定位）現(xiàn)在需要回歸市場找到問題的根源，我們必須明確：作為光谷非發(fā)展方向、非傳統(tǒng)居住區(qū)，其市場特性如何，其未來發(fā)展大勢在哪里？項目位處江夏北端，其區(qū)域價值應該如何挖掘？在規(guī)劃和設計布局上本案有哪些機會點可以挖掘？怎樣有效地整地塊？如何推動整體的運營和收益？項目啟動和銷售的策略和時機，如何把控以實現(xiàn)項目愿景目標？在新洲城區(qū)，從經(jīng)濟發(fā)展及市場角度看，本案未來發(fā)展的機會在于：如何使本案具備特色的、可持續(xù)發(fā)展的差異化形象？項目定位建議首先要客戶定位，以客戶為導向，充分了解市場，生產(chǎn)有市場需求的房子“光谷南”一個高品質項目！給了我們足夠的空間去發(fā)揮我生產(chǎn)的產(chǎn)品買給誰？4Ｐ：產(chǎn)品導向我為“他們”生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品？4Ｃ：客戶導向到底都是哪些人在買房？最主要有三種人：江夏本地做生意的！——私營業(yè)主黃岡、咸寧來的！——下轄縣市（可細分為：來做生意的；結婚離巢的；往省會城里升遷的；）一線城市回來的！——高級務工族還有一類特殊的人：武漢機關單位或企業(yè)單位上班的！自己家里有房，換不換房不緊迫，合適就換。訪談：購房狀況第一、環(huán)境要好，住起來要舒服；品質不能差，要跟外面生活城市的房子看起來差不多；房子設計要有新意，符合自己的身份，有差不多的鄰居住一塊。第二、價格不能太貴了，剛結婚很多地方要用錢！舉全家之力買房了，盡量買大一點！離學校近，或者離上班的地方近；第三、地段要好，生活配套方便；出行方便；做生意方便；第四、外面買不起，又擔心老家也漲太快，先買一套；看到合適的買一套保值增值；讓父母住到城里來安享一下晚年；第五、結婚買房；孩子進城讀書方便照顧工作地點換到省城里了；第六、孩子大了要換大；…………客群分布本地公務員、教師、醫(yī)生周邊縣市生意人、居民周邊縣市私營業(yè)主個體經(jīng)營戶、商家企事業(yè)員工本地居民/舊城改造高校留漢畢業(yè)生投資客戶群（極少）中高收入階層高收入階層普通階層中低收入階層個人月收入在3000元以下，家庭年收入在5萬元以下，基本無購房能力；個人月收入在3000-5000元者，家庭年收入在5-10萬元，普通價位樓盤購買者；個人月收入在5000-8000元者，家庭年收入在10-20萬元左右，中高價位樓盤購買者；跨度較大，10－100萬都有，主要集中在10－30萬。主要目標客戶20%的人掌握80%的財富！通過對江夏區(qū)房地產(chǎn)市場的調查可看出當前市場住宅庫存產(chǎn)品不多，缺少針對中堅與中高階層人群的項目與產(chǎn)品江夏區(qū)中堅消費族群項目客戶定位建議未來客戶購買比例分析（訪談）項目客戶定位建議客戶基礎：年齡28－50歲之間為主，家庭月收入在4000以上，屬于中等偏上收入人群；家庭結構：以三口之家及三代人家為主；客戶區(qū)域：以核心客戶和重點客戶為主；客戶特征：電動車、私家車的比例較高，私家車比例達到50%以上；購房原因：⊙大社區(qū)⊙規(guī)劃好⊙環(huán)境美⊙升值大⊙質量好⊙很安全

⊙重點教育⊙身份感強⊙星級物管⊙配套完善購房決策：性價比最優(yōu)的項目理想住宅，重視舒適，看中軟價值，追求升值潛力；講究社區(qū)和諧美學，講究人與人間的關系，講究私密.【目標群總調性】項目客戶定位建議產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目定位建議明確了客戶，再度認識與思考：必須給消費者一個不能回絕的購買理由！地理基因生態(tài)住區(qū)（新加坡公園級生活）區(qū)域價值不斷升級，奠定品質生活基礎（融城趨勢，配套、人氣日益成熟）人文產(chǎn)業(yè)，有機再生（文化產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大光谷產(chǎn)業(yè)外移，內部產(chǎn)生持續(xù)發(fā)展高質客戶，承接中心區(qū)人口外溢）武漢最大城中湖——湯遜湖武漢最優(yōu)質水資源、生態(tài)風光環(huán)境區(qū)位條件區(qū)域發(fā)展銜接武昌中心&江夏老城，節(jié)點區(qū)域各大名校、職校、高端資源基礎教育集中地光谷產(chǎn)業(yè)南擴區(qū)域醫(yī)藥、創(chuàng)意及汽車產(chǎn)業(yè)園聚集湯遜湖大橋橋頭堡軌道交通開建，18年呈現(xiàn)三環(huán)、高速附近，雙向8車道，10分鐘進出城，15分鐘產(chǎn)業(yè)生活圈規(guī)模大盤陸續(xù)進入中期開發(fā)，人氣聚集；項目定位建議有市場，我們要把握一個市場；沒市場，我們要創(chuàng)造一個市場在戰(zhàn)略上給客戶一個信心，本案需要創(chuàng)造一個區(qū)域中心我們創(chuàng)造一個什么中心？江夏橋頭堡生活中心湯遜湖生態(tài)景觀帶武昌向南發(fā)展極光谷同城生活中心南湖區(qū)光谷廟山紙坊街道口大橋新區(qū)武昌老城湯遜湖

黃家湖

白沙洲光谷東項目定位建議項目價值點梳理——片區(qū)價值點梳理“江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”當前的民眾知曉度與關注度不夠，不利于片區(qū)土地升值；片區(qū)本身極具前期炒作的資源與潛質：生態(tài)居住區(qū)。——項目價值點梳理項目規(guī)劃25萬方，打造江夏第一品質大盤，成為城市房地產(chǎn)開發(fā)的樣板，代表城市未來最具國際化的生活方式。機會一：項目整盤運作，利用城市升級、舊城改造發(fā)展機遇打造區(qū)域高端形象、高競爭力產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，實現(xiàn)市場占位—造勢—上位；機會二：以產(chǎn)品規(guī)劃和內部配套營造超出區(qū)域樓盤檔次和形象的開發(fā)策略；機會三：以高端產(chǎn)品形象引領區(qū)域市場的定位和營銷策略；機會四：以新思想、新產(chǎn)品引導客戶消費的市場競爭策略。項目價值體系江夏橋頭堡，武昌南生活、生態(tài)居住中心。區(qū)位25萬方恢弘鉅獻，城市綜合體，江夏品質大盤。規(guī)模產(chǎn)品創(chuàng)新：高層、酒店、商業(yè)綜合體。產(chǎn)品力多組團，多景觀、節(jié)點；戶型產(chǎn)品線齊全。規(guī)劃沿湖景觀帶，景觀休閑區(qū)景觀項目定位建議創(chuàng)造全面超越的十大革命標準（一）開發(fā)模式：城市運營商，復合地產(chǎn)開發(fā)模式，25萬方恢宏鉅作。（二）規(guī)劃設計：組團式開發(fā)，超寬樓間距，高綠化率、簡約設計。（三）立體園林：體驗式河堤立體生態(tài)親水園林。（四）精工裝修：“三重精裝”-園林精裝、立面精裝、大堂精裝。（五）質量承保：5年無理由房屋超長質量承保體系，（六）物業(yè)管理：頂級物管公司進駐，英式智能管家服務。（七）節(jié)能環(huán)保：65%國標節(jié)能；LBL國際外墻保溫體系；雙層防曬靜音系統(tǒng)。（八）創(chuàng)意戶型：均好性人體工程學完美戶型設計，沒有任何缺陷。（九）配套完善：雙語幼兒園、購物中心、大型超市、風情街、星級酒店等。（十）教育直通：“社區(qū)—學?！鄙舷聦W接送直通專車。我們面臨一個觀念引導及扭轉的過程，這來自兩方面的力量一是品牌、產(chǎn)品及客戶泛化的力量二是營銷、廣告及概念形象的力量對面市場局勢，我們對本案的期待是什么？[人文生態(tài)生活的標榜者][廣信地產(chǎn)全面的引領者]項目定位建議項目定位建議本項目處于光谷向南發(fā)展的大環(huán)境中，市場已經(jīng)處在資源和品質開發(fā)階段的臨界點。根據(jù)市場、項目以及客戶的綜合分析后的項目發(fā)展戰(zhàn)略中打造高形象、高競爭力和高檔次的產(chǎn)品策略，同時考慮到成本因素，項目的價格中等偏高；本項目確定以產(chǎn)品形象引領區(qū)域市場的定位和營銷策略，即項目的市場形象要高。綜合以上分析，本項目的市場形象和檔次確定為：

中高檔價格，高端形象通過占位—造勢—上位最終實現(xiàn)。項目檔次定位：高端形象符合項目的特征，能夠準確詮釋項目總體定位（以及類型定位、檔次定位）體現(xiàn)產(chǎn)品核心的差異化優(yōu)勢，區(qū)別于競爭項目，幫助消費者形成印象及促發(fā)聯(lián)想；呼應目標客戶的核心需求，促使目標客戶產(chǎn)生強烈共鳴，引發(fā)目標客戶的興趣和期待；易于展示和傳播，有利于項目推廣時進行系列的有序延展。項目定位原則：占位項目定位原則項目形象定位建議項目物業(yè)定位建議（定位語）項目發(fā)展策略客戶群體及特征滿足自住需求為主本土居民高競爭力產(chǎn)品高形象高檔次高端品質社區(qū)產(chǎn)品分期開發(fā)需求高性價比產(chǎn)品需要環(huán)境優(yōu)美小區(qū)追求工作生活便利湯遜湖畔·25萬方·人文生活城物業(yè)定位是通過描述項目的核心的差異化優(yōu)勢，對項目進行整體的歸納和體現(xiàn)。它是根據(jù)以上的目標客戶需求描述，結合市場調研分析、項目分析以及項目分析中確定的項目發(fā)展策略，以“最大限度地滿足消費者需求，塑造項目鮮明的市場差異性特征”為原則來確定。項目定位釋義湯遜湖畔：不僅僅定義項目近湖景觀資源，更表明其生態(tài)居住概念；25萬方：強調項目物業(yè)開發(fā)規(guī)模價值；人文生活：既指項目與教育相結合，又指享受的生活具有光谷同城情懷；城：本項目具有豐富的物業(yè)形態(tài)，打造的是一個城的概念，展示項目的氣勢。項目物業(yè)形象延展造城邦，親生態(tài)，塑景觀，筑人文釋義：都市生活：點明項目無可替代的地段與居住價值，引領市場的產(chǎn)品特點；奢享繁華：強調項目的榮耀感，喚起市場的共鳴和價值的認同。25萬方高端湖居藍本奢享都市情懷生活項目形象定位建議項目產(chǎn)品、形象、價值定位形象定位物業(yè)定位價值定位高檔品質社區(qū)=地段+資源+配套+品質集住宅（高層）、商業(yè)（集中式、沿街式）、商務（酒店）多形態(tài)于一體25萬方高端湖居藍本項目形象定位建議【訴求點】推廣定位：25萬㎡高端湖居藍本【主題推廣一】25萬方高端湖居藍本或：25萬㎡

高端人文生活藍本【主題推廣二】尊享奢華人文生活湯遜湖畔·25萬㎡高端人文生活藍本項目形象定位建議入市價格策略Part04成本預期利潤發(fā)展戰(zhàn)略市場認同銷售進度競爭對手目標客戶定價目標保證項目穩(wěn)妥進入市場項目不能一進入市場就受冷落價格不能太高，也不能太低把風險降低到能夠把握的范圍定價原則：定價方法：同類可比項目加權修正法目標客戶群的摸底調查研究租金返推法對項目整體價值的研判住宅價格定價依據(jù)綜合以上幾方面的價格定位因素，信達行對本項目住宅定價策略如下：客戶反映客戶對本項目的接受價位項目研判對項目綜合素質的把控市場反饋通過市場上同類可比項目比較加權修正項目價格定位建議項目住宅入市價格評估項目一期總體上入市價格均價控制在8000-8500元之間：考慮因素：1、新項目入市，需要積累大量的客戶群，不要以最高價入市；

2、一期產(chǎn)品需要市場的檢驗過程；項目價格定位建議本案一期入市價格初步建議以上價格定位，基于以下因素：基于項目25萬方的體量，江夏區(qū)人口87萬人，按照3人/戶計算，約有28萬戶，相當于1㎡/戶；按照100㎡/套計算，則本案物業(yè)1260套，客群比例222:1；基于江夏最有影響力的2個項目，保利海上5月花二期均價6800元/㎡，年銷售套數(shù)300套，目前可售單位不多；美加湖濱新城最后一期銷售均價7450元/㎡，年銷售套數(shù)700套。按照樂觀估計，項目1260套銷售量，13.67萬方銷售周期保守估計可能長達8-12個月左右；考慮到價格策略因素，一期一批單位先以較低價格入市，后期逐步加價。如一期一批單位以8000元/㎡均價入市，二批均價調整至8500元/㎡，最終實現(xiàn)目標均價；本價格定位基于現(xiàn)有市場行情制訂，具體價格制定視蓄客期客戶積累量、客戶心理價位再行確定。一期入市均價：8000元/㎡左右，價格區(qū)間：8000~8500元/㎡按初步規(guī)劃，住宅面積13.67萬方，以均價建議，總貨值可達14.5億元！操盤策略及建議Part05營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱營銷目標營銷目標2017年的營銷目標（2017年5月開盤）開盤期勁銷，實現(xiàn)銷售額4億元！目標分析：按均價8000元/㎡，平均85-115㎡/套預計

，平均每套總價80萬元；1億元銷售額，約為500套單位，面積約5萬方；按江夏市場月均去化量3000套，去化量500套計，占月銷售額的16.6%市場份額。營銷目標開售期實現(xiàn)銷售500套按75%認購率預算需要750組的認籌量需要1875組的來訪量按40%認籌率預算按照現(xiàn)在的項目進度本項目除了采取向常規(guī)營銷方式要執(zhí)行力還需要采取一些非常規(guī)手段營銷目標營銷目標的實現(xiàn)，需要時間節(jié)點與工程節(jié)點支撐，需要必要的營銷條件！1月28日春節(jié)2月11日元宵節(jié)4月4日清明節(jié)1月1日元旦節(jié)10月1日國慶節(jié)9月15日中秋節(jié)時間節(jié)點時間線營銷條件中秋節(jié)前形象入市元旦前客戶積累條件春節(jié)前后預售工程節(jié)點11月前住宅出正負零項目開售前，需要10個月的運作周期，12月、1月期間是營銷有極重要的節(jié)點；區(qū)別于周邊小項目，每個市場動作必須沉穩(wěn)、節(jié)奏感強，以給市場信心的保障；每個節(jié)點的運作期適當延長、準備充分，市場出擊則迅捷有力，使市場感受到其沖擊力度！中秋節(jié)動工5月1日勞動節(jié)5月份開盤策略總則品質、性價比凌駕于競爭對手之上超越競爭，不和競爭對手在同一層面上糾纏營銷總策大盤思維廣信·萬匯城區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè)創(chuàng)造全面超越的十大革命標準營銷總策營銷總綱尊祟體驗服務制勝規(guī)劃創(chuàng)新湯遜湖生態(tài)資源、人文生活藍本，尊貴、品質、身份的象征！文化附加值卓越營銷，創(chuàng)新打造，聘請品牌物管，英式管家服務、體驗式營銷服務服務升值25萬方恢弘鉅作，土地價值最大化合理規(guī)劃開發(fā)，江夏品質大盤規(guī)劃升值江夏生態(tài)居住中心、湯遜湖生態(tài)景觀帶、武昌南發(fā)展極、江夏生活中心區(qū)域升值區(qū)位潛質產(chǎn)品策略：產(chǎn)品價值提升產(chǎn)品策略：品類切割價值提升戶型解構立面展示規(guī)劃設計產(chǎn)品被賦予了感性的力量，這種力量使產(chǎn)品與眾不同！面對龐雜的市場怎么辦？切割！切割！再切割！就像吃蛋糕一樣，拿刀切一塊下來！直接有效！營銷總策根據(jù)項目發(fā)展規(guī)劃，項目總建面25萬方，產(chǎn)品形態(tài)主要為住宅產(chǎn)品、2.5萬方商業(yè)產(chǎn)品，及1.8萬方商務酒店。項目產(chǎn)品面市，宜首推住宅產(chǎn)品，待住宅客戶積累到一定量數(shù)，再適機推售街鋪；一期營銷目標為4億元，約需銷售單位500套左右，按1.35~1.5的推售比，首批產(chǎn)品推售單位在600~750個單位之間；首批產(chǎn)品入市，產(chǎn)品線宜豐富，根據(jù)客戶積累及鎖定情況，涵蓋其基本面需求；住宅產(chǎn)品總量1260套，按區(qū)域現(xiàn)市場去化量，銷售周期約需8-12個月。時間線余盤入市尾盤推銷二批產(chǎn)品入市住宅：500個單位商鋪：入市根據(jù)進度加推首批產(chǎn)品入市住宅：750個單位產(chǎn)品推售一期入市750套住宅產(chǎn)品，約7.5萬方、貨值6億元營銷總策營銷總策本案價格解讀：低總價向高總價區(qū)間跨越708090100110120130140150110萬60萬70萬80萬90萬100萬120萬130萬140萬面積總價1602房2廳75-85平米65-70萬3房1廳85-95平米75-80萬3房2廳100-115平米80-100萬3房2廳125-130平米100-110萬4房2廳140平米110-120萬5房2廳170平米130-140萬營銷總策本案控制：平開—上揚—平走—上揚，經(jīng)綜合折扣率的變化來控制整個價格走勢價格走勢08000900012000內部認購期公開銷售期持續(xù)營銷期尾盤消化期價格走勢階段提價：內部認購———公開銷售———持續(xù)營銷———尾盤———清盤平開高走增值提價穩(wěn)步提價價格調整營銷總策價格策略：低價格取勝，重新定義性價比撬動市場價格品質低高高保利五月花東方林雨性價比標線本案美加新城本案性價比標線低性價比高性價比本案將性價比重新定義，市場的絕對最優(yōu)者建立了新的性價比標準一期策略201６年8-9月10月11月12月1月2月1-2月7月9月底形象入市10月中售樓部開放1月開盤活動攻勢銷售節(jié)點樹立形象市場亮相宣傳造勢市場占位認籌活動抓搶客戶開盤之戰(zhàn)資金回籠戰(zhàn)略分期C級客戶（登記）B級客戶（認籌）A級客戶（購買）儲客計劃推廣主題25萬方高端湖居藍本尊享奢華人文生活人文生活區(qū)階層專屬形象入市階段客戶拓展樹形象階段認籌階段開盤熱銷期營銷階段營銷總綱（總體計劃安排）營銷事件售樓部開放及項目認籌活動名流酒會、周末暖場活動吸籌項目推薦與圈層酒會開盤活動客戶答謝活動策略執(zhí)行報告開盤方案價格報告、價格表策略溝通3-4月加推一期策略營銷周期201６年8月9月12月1月2月3月4-5月6-7月工程要求展示樣板段全面施工售樓處投入使用地塊拆遷與平整中秋節(jié)動工元旦前出正負零元宵節(jié)后達到預售營銷節(jié)奏12月開始積累客戶爭取201７年5月開盤9-12月開始客戶拓展活動11月客戶認籌第一大戰(zhàn)役營銷中心盛大開放營銷活動第二大戰(zhàn)役首次開盤推廣配合高炮和戶外廣告，地盤包裝公交站臺，交通指示牌配合重大營銷活動及暖場活動，線上線下媒體全面配合營銷物料宣傳單頁、戶型冊、樓書等分展場所需物料3D影視片、紙袋等宣傳道具VIP卡制作并發(fā)放樣板段全部指示價格表五證公示文件開盤所需物料小禮品和業(yè)主成交禮品等一期策略推廣綱要湯遜湖畔25萬方高端人居藍本湯遜湖畔25萬方高端人居藍本尊享奢華人文生活人文生活區(qū)階層專屬形象線品牌戰(zhàn)開幕品牌戰(zhàn)造勢品牌戰(zhàn)強化品牌戰(zhàn)占位品牌戰(zhàn)上位營銷線描述光谷南人文區(qū)項目整體理念項目商業(yè)生活藍圖商業(yè)配套價值項目優(yōu)勢與機遇生活藍圖推廣強度201６年7-8月9月10月11月12月1月1-2月產(chǎn)品線項目一期工程全面開啟項目奠基、營銷中心開放項目認籌項目開盤樣板工程啟動看房路線確定將選房和開盤分開進行有利于制造多次銷售高潮！一期執(zhí)行總綱本案一期·操作思路總括“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段“上位”11月-12月?lián)尶蛻鬘O.3案場操作階段三認籌階段“開盤”2017年1-３月回資金NO.4場景實現(xiàn)階段四開盤階段一期執(zhí)行總綱一期操作：打造三個環(huán)節(jié)①描繪生活藍圖新城中心項目理念商業(yè)配套……②項目形象提取建立項目VI體系對外宣傳語現(xiàn)場賣點展示……③項目的銷售策略1.推廣策略2.展示策略3.產(chǎn)品策略4.價格策略項目價格口碑現(xiàn)場廣告對于分期運作的大盤，強化以前的資源，再重新提升“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱“亮相階段”核心：樹形象時間：201６年8-9月關鍵詞：統(tǒng)一出街完美亮相特別說明：此階段廣告語可以直接把項目定位語結合使用湯遜湖畔·25萬方·高端湖居藍本營銷訴求點：

遠景提出、給市場充分的想象空間給予市場項目的尊貴感重點推廣項目的案名及地理價值“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱形象與展示展示攻略“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱重點打造“七大核心點”園林規(guī)劃售樓處形象墻售樓處前廣場售樓處導示系統(tǒng)看房通道主體核心體驗系統(tǒng)園林景觀帶核心售賣系統(tǒng)導示系統(tǒng)1543263樣板房形象力展示產(chǎn)品力展示“亮相”201６年8-9月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱強化項目形象，展現(xiàn)大盤風范標志物區(qū)界導視牌戶型牌點綴品形象全程貫穿，不斷強化，使客戶印象不斷加深展示大盤社區(qū)感和氣勢感展示發(fā)展優(yōu)勢與機遇加強客戶信心城北人文教育區(qū)規(guī)劃圖及人文生活藍本展示新洲生態(tài)居住中心、舉水河生態(tài)景觀帶、新洲城北發(fā)展極、城北生活中心（圍墻、標志牌）政府對區(qū)域的支持與推動重要提升品質感，提高客戶認知價值裙樓部分：文化石+涂料主樓體：涂料/外墻磚，注意色彩搭配天頂構建：醒目、線條感強，富于變化打造精品樣板展示區(qū)提升示范單位品質感樣板間：名門印象品牌套餐可自由選擇不同格調、品牌的產(chǎn)品組合。色彩套餐可自由選擇不同色彩搭配室內裝修?！傲料唷?01６年8-9月樹形象NO.1宏觀導入形象入市階段一一期執(zhí)行總綱渠道選擇：“給予市場以強大形象沖擊力量”大眾媒體：報紙、戶外廣告、高炮、圍板、路旗要求：1、所有廣告必須在同階段出現(xiàn)在市場2、廣告展示效果必須與設計稿件相符合3、戶外廣告位必須占據(jù)城市顯耀地理區(qū)位“亮相階段”推廣相關問題說明：本階段主要是以項目亮相為主，盡量以打造項目營銷的軟環(huán)境和7核心大核心點。此階段主要是推出項目形象，不必要開始進行大規(guī)模營銷推廣。搶占幾個重要的推廣渠道：如政府圈層、重點道路資源、關鍵人流區(qū)域的戶外媒體。在營銷推廣方面，以項目奠基開工儀式為基礎，搞一場規(guī)模性的活動，先打開在區(qū)域市場的影響力即可。此階段營銷費用在控制預算內操作?！罢嘉弧?月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱蓄客階段核心：樹口碑、積累客戶時間：10月-12月關鍵詞：規(guī)范操作價值釋放特別說明：此階段定位語可以和廣告語結合使用湯遜湖畔·25萬方·人文生活城營銷訴求點：25萬方：強調項目的規(guī)模；湯遜湖畔：強調項目生態(tài)資源，濱河景觀區(qū)域；人文生活城：既指項目自身具有品質感，又指享受的生活具有品質感；本項目具有豐富的物業(yè)形態(tài)，打造的是一個城的概念，展示項目的氣勢?！罢嘉弧?月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱產(chǎn)品價值需全面釋放“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱9月開始增加營銷與媒體通路201６年９月10月11月

12月1月9月完成形象入市：1、整體營銷策略定稿2、廣告設計定稿3、10月開始增加媒體通路4、按月制定推廣計劃1、保持適量瀑光率2、按照月度制定傳播計劃，增加小眾媒體推廣。認籌月：1、10月確定認籌方案2、2017年1月開售3、增加推廣渠道4、增加廣告輻射范圍節(jié)點工作1、選擇以短信、公交車等小眾傳播渠道；2、加大拓展客戶的力度，對重要事業(yè)單位、企業(yè)單位、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行地毯式客戶拓展；“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱蓄客階段：客戶攻略“占位”9月—10月抓市場NO.2概念成型階段二蓄客階段一期執(zhí)行總綱針對新客：營銷活動，引爆營銷營銷活動目的：提高上門量，增加現(xiàn)場人氣，形成賣壓；提升市場關注度，增加客戶信心；強化項目形象，形成客戶口碑區(qū)域發(fā)展論團或圈層客戶活動：借勢——由政府牽頭，君合協(xié)辦針對客戶——與區(qū)內企業(yè)、機關建立良好關系，為客戶營銷打下基礎；發(fā)揮影響力——增強區(qū)域影響力及樹立項目形象項目推介會：呼應形象，展現(xiàn)發(fā)展商氣質——呼應項目形象利用發(fā)展商資源——突出唯一性、專屬性發(fā)揮影響力——散發(fā)大盤氣質為客戶營銷打開通道！強化發(fā)展商品牌！“上位”11月-１月?lián)尶蛻鬘O.3案場操作階段三認籌階段一期執(zhí)行總綱“認籌階段”核心：準業(yè)主篩選、提高客戶認籌水平時間：11月-12月關鍵詞：安全專業(yè)一批開盤銷售達