青城山板塊競盤調(diào)研匯總20140603

小院青城項目概況項目位置都江堰市青城山鎮(zhèn)

開發(fā)商龍湖地產(chǎn)建筑類別獨棟、獨院、疊院、公寓占地面積315畝建筑面積106000平方米容積率0.50面積區(qū)間85-340㎡價格水平120萬元至300萬元/套；均價：15200元/㎡綠化率45%裝修程度精裝修交房時間2012年層高疊院：地上三層獨院：地上兩層項目特色特色別墅·宜居生態(tài)地產(chǎn)·旅游地產(chǎn)·地鐵地理位置距離青城山前山門3公里，106省道旁龍湖·小院青城基本概況小院青城項目SWOT分析SWOT分析W政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控走勢不明朗周邊配套建設(shè)、呈現(xiàn)周期長市場認知度：片區(qū)高端住宅開發(fā)市場認可度低世界“雙遺”，外界影響力不夠成青快鐵的開通，區(qū)域人流與人氣漸增；青城前山區(qū)域規(guī)劃利好不斷稀缺資源：世界雙遺，稀缺資源SOT1、項目整體規(guī)劃布局缺陷，住宅建筑密度較大（兵營式布局）居住舒適度低2、周邊安置房密集，配套缺乏，區(qū)域整體居住品質(zhì)與氛圍缺乏；3、產(chǎn)品：地下室返潮問題區(qū)位優(yōu)勢：青城前山區(qū)域，距青城山前山門3公里交通優(yōu)勢：106省到旁，前山區(qū)域，交通較為便利資源優(yōu)勢：近享青城山、街子古鎮(zhèn)等人文、景觀資源品牌優(yōu)勢：龍湖地產(chǎn)，別墅專家，品牌影響力龍湖小院青城-規(guī)劃布局一期701戶疊院、獨院二期疊院、公寓、獨院三期獨棟、獨院小院青城占地近300畝，規(guī)劃為純別墅區(qū)，包含新亞洲風(fēng)格的獨棟、獨院、疊院及少量公寓，其面積從85平方米—350平方米；兵營陣式布局，最小樓間距不足5米，整個項目建筑密度極大，無空間、院落感，缺乏居住舒適感產(chǎn)品特征：龍湖小院青城產(chǎn)品包括獨院（202㎡）；疊院（85-144㎡）；獨棟（200-300㎡）。其中85-144平米的疊院和202㎡的獨院產(chǎn)品占據(jù)供銷的絕對主力；銷售走勢：龍湖小院青城于2010年7月入市以來累計銷售面積17156.17㎡，月均去化1429.68㎡龍湖小院青城-產(chǎn)品特征及銷售走勢平層B3-1疊院戶型分析：

漢唐風(fēng)格坡屋頂，雙層空間設(shè)計，私家獨門獨院入戶；動靜空間自由分區(qū)；三樓前后雙露臺設(shè)計，客廳5.4米開間，外帶超大露臺庭院。B1-1型2室2廳2衛(wèi)1廚135.00㎡二層B1-1疊院戶型分析：獨門獨院，前后雙庭院設(shè)計；雙層空間設(shè)計，空間錯落有致；負一樓3.3米層高設(shè)計，可做酒吧等休閑等功能區(qū)不足：負一樓易潮；通風(fēng)采光問題二層B3-1型2室2廳1衛(wèi)198.00㎡平層B2-1型2室2廳1衛(wèi)1廚85.00㎡二層平層B2-1疊院戶型分析：

獨門獨院私家入戶雙層空間設(shè)計，動靜空間自由分區(qū)；二樓專屬用餐空間客廳4.2米大尺度開間，鏈接3.4米長陽臺；4米以上主臥與次臥開間戶型分析——

疊拼戶型A2型負一層3室2廳3衛(wèi)1廚202.00㎡A2型入戶平層3室2廳3衛(wèi)1廚202.00㎡A2型二層3室2廳4衛(wèi)1廚202.00㎡A2獨院戶型分析漢唐風(fēng)格立面、沉穩(wěn)大氣；

L型戶型布局，三面通透，盡得陽光與青城美景；上下三層，中間層入戶，可上可下，行動方便，設(shè)計更具人性化；二樓臥室全套房設(shè)計，主臥室回廊加露臺，外帶奢想大尺度SPA衛(wèi)生間一樓獨立老人房設(shè)計，會客區(qū)與用餐區(qū)自成一體負一層3.3米層高設(shè)計，酒吧，健身房……但鑒于青城山潮濕氣候，地下室易潮、積水問題等戶型分析——

獨院戶型龍湖小院青城-客戶構(gòu)成成都高端客群

為支撐，重慶客戶為外地主力，主要用以度假養(yǎng)老，追求生活品質(zhì)，龍湖品牌影響力強客群區(qū)域：成都高端客群為支撐（城南與城西），重慶龍湖資源客戶占據(jù)外地主力，龍湖品牌吸附力較強。置業(yè)目的：以度假、養(yǎng)老為主；部分用于資金保值增值，客戶高端屬性明顯。客群職業(yè)特征：私企業(yè)主、政府公務(wù)員的比例最高，其次是證券銀行業(yè)?？蛻絷P(guān)注：客群較為關(guān)注項目配套、產(chǎn)品及居住環(huán)境，龍湖的開發(fā)商品牌對客群吸附力較強。整體風(fēng)格為新亞洲主義（偏東南亞園林風(fēng)格），規(guī)劃布局緊湊，采用兵營式布局整個項目設(shè)計元素多采用連廊及回廊的設(shè)計外立面為噴涂，經(jīng)雨水侵蝕后，表面斑駁易污損，影響整體外觀品質(zhì)。龍湖小院青城-建筑及園林龍湖小院青城-園林及景觀展示區(qū)強調(diào)原生態(tài)竹林，樣板區(qū)強調(diào)四季有花開，花類及植被豐富，樣板展示區(qū)通道兩側(cè)以緩坡的形式，營造花團錦簇的情景。因整體的空間有限，多種植二類喬木，珍惜樹種較少，園林風(fēng)格單薄，與青城山自然環(huán)境難以融合。綠化以大量的灌木及應(yīng)季花草為主，后期養(yǎng)護費用偏高。（目前的景觀區(qū)域?qū)嶋H為今后的建筑用地）此外，項目地勢較低，不利于看山，且觀山角度較差（東南亞風(fēng)情的坡屋頂遮擋景觀視野）售樓部及看樓通道周圍打造用心，綠化精致；東南亞風(fēng)情與建筑整體調(diào)性一致樣板房裝修多暖色調(diào)元素運用，精致、溫馨，品質(zhì)感強，龍湖的細節(jié)動人凸顯龍湖小院青城-營銷包裝龍湖小院青城-推廣小結(jié)龍湖·小院青城入市以來，憑借龍湖品牌影響力，2010年7-9月集中線上廣推，效果顯著推廣方式：成都、重慶主流報廣，戶外，名車豪墅鑒賞活動，“龍民活動”；重慶、北京推介，重點推進異地聯(lián)動；推廣訴求：“龍湖小院青城——中國首席精裝度假別墅區(qū)”；“龍湖，別墅專家”-龍湖品牌推廣效果：有力拔升了項目形象，且異地聯(lián)動推廣效果明顯（重慶），成功實現(xiàn)異地聯(lián)動關(guān)鍵詞：龍湖集團資源、重慶、戶外、現(xiàn)場活動龍湖小院青城小結(jié)龍湖·小院青城：龍湖品牌，全國影響力，價格標(biāo)桿；項目設(shè)計規(guī)劃存在缺陷客戶主要特征概述：成都高端客群為支撐，重慶客戶為外地主力，主要用以度假養(yǎng)老，追求生活品質(zhì)，龍湖品牌影響力強。產(chǎn)品主要特征概述：獨院（202㎡）；疊院（85-144㎡）；獨棟（200-300㎡）。其中85-144平米的疊院和202㎡的獨院產(chǎn)品占據(jù)供銷的絕對主力；建筑密度過大，項目設(shè)計規(guī)劃存在缺陷。價格主要特征概述：高面價低實收，整體均價15000元/㎡，6月價格松動，整體下調(diào)約10%；但面積不大，主力85-144㎡，總價控制較好；上善棲項目概況項目位置都江堰市青城山鎮(zhèn)

開發(fā)商四川億興置業(yè)發(fā)展有限公司建筑類別獨棟（3套）、雙拼（10套）、疊拼（36套）、花園洋房（707套）占地面積227.34畝建筑面積77304.98㎡容積率0.50面積區(qū)間60—220平米價格水平66萬元/套起；均價：14000元/㎡綠化率50%裝修程度精裝修，帶暖氣系統(tǒng)交房時間2010年層高項目特色特色別墅·宜居生態(tài)地產(chǎn)·旅游地產(chǎn)·地鐵地理位置距青城山前山門0.5公里，106省道旁上善棲基本概況上善棲項目SWOT分析SWOT分析W政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控走勢不明朗周邊配套建設(shè)、呈現(xiàn)周期長市場認知度：片區(qū)高端住宅開發(fā)市場認可度低世界“雙遺”，外界影響力不夠成青快鐵的開通，區(qū)域人流與人氣漸增；青城前山區(qū)域規(guī)劃利好不斷稀缺資源：世界雙遺，稀缺資源SOT1、區(qū)位優(yōu)勢：青城前山區(qū)域，距青城山前山門3公里交通優(yōu)勢：106省到旁，前山區(qū)域，交通較為便利資源優(yōu)勢：近享青城山、街子古鎮(zhèn)等人文、景觀資源上善棲-規(guī)劃布局

上善棲占地近300畝，規(guī)劃為獨棟、雙拼（售罄）和花園洋房，花園洋房面積有80、90、130平方米；

配有基礎(chǔ)的商業(yè)，如商業(yè)酒店，會所（游泳溫泉、網(wǎng)球、棋牌、餐廳），享受太平鎮(zhèn)生活配套。產(chǎn)品特色：戶戶配有暖氣設(shè)備，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，即買即住。

產(chǎn)品特征：上善棲產(chǎn)品包括獨棟、雙拼、疊拼和花園洋房，其中70-90平米的戶型占比34.1%，90-110平米戶型占45.8%，為主力戶型；銷售走勢：上善棲于2007年開始累計銷售面積72472.76㎡，去化率88.6%上善棲-產(chǎn)品特征及銷售走勢面積段總套數(shù)總面積(㎡)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)均價(元/㎡)剩余套數(shù)剩余面積(㎡)去化率50-70875623.07855497.2517418.472125.8297.70%70-9025822479.9122519568.5617686.34332911.3587.21%90-11034634450.2529629312.4517890.48505137.885.55%110-130303492.12303492.1218551.0800100.00%130-150121652.04111514.3320285.141137.7191.67%170-20061063.1661063.162500000100.00%200-250173712.21173712.2119219.1200100.00%合計75672472.7667064160.0818074.93868312.6888.62%上善棲A型一層2室2廳1衛(wèi)1廚

93.30㎡分析：

上善棲A型二層2室2廳1衛(wèi)1廚

91.49㎡分析：

戶型分析——A型上善棲D3-1躍：1室1廳1衛(wèi)1廚，62.36平方米D3-2躍：1室1廳1衛(wèi)1廚，59.05平方米D3-3躍：1室1廳1衛(wèi)1廚，62.78平方米上善棲D3-1躍：1室1廳1衛(wèi)1廚，62.36平方米D3-2躍：1室1廳1衛(wèi)1廚，57.61平方米D3-3躍：1室1廳1衛(wèi)1廚，65.8平方米

戶型分析——

D型龍湖小院青城-客戶構(gòu)成成都客群

為主，休閑度假型，其次常住人口主要為退休老年人?？腿簠^(qū)域：置業(yè)目的：客群職業(yè)特征：客戶關(guān)注：整體風(fēng)格為現(xiàn)代中式大院。上善棲-建筑風(fēng)格上善棲-園林及景觀展示區(qū)強調(diào)原生態(tài)竹林，樣板區(qū)強調(diào)四季有花開，花類及植被豐富，樣板展示區(qū)通道兩側(cè)以緩坡的形式，營造花團錦簇的情景。因整體的空間有限，多種植二類喬木，珍惜樹種較少，園林風(fēng)格單薄，與青城山自然環(huán)境難以融合。

售樓部及看樓通道周圍打造用心，綠化精致；東南亞風(fēng)情與建筑整體調(diào)性一致樣板房裝修多暖色調(diào)元素運用，精致、溫馨，品質(zhì)感強，龍湖的細節(jié)動人凸顯上善棲-營銷包裝上善棲-推廣小結(jié)龍湖·小院青城入市以來，憑借龍湖品牌影響力，2010年7-9月集中線上廣推，效果顯著推廣方式：成都、重慶主流報廣，戶外，名車豪墅鑒賞活動，“龍民活動”；重慶、北京推介，重點推進異地聯(lián)動；推廣訴求：“龍湖小院青城——中國首席精裝度假別墅區(qū)”；“龍湖，別墅專家”-龍湖品牌推廣效果：有力拔升了項目形象，且異地聯(lián)動推廣效果明顯（重慶），成功實現(xiàn)異地聯(lián)動關(guān)鍵詞：龍湖集團資源、重慶、戶外、現(xiàn)場活動上善棲-小結(jié)上善棲：客戶主要特征概述：成都客群為主，主要用以度假養(yǎng)老。產(chǎn)品主要特征概述：獨棟、雙拼、疊拼和花園洋房。其中70-90平米的戶型占比34.1%，90-110平米戶型占45.8%，為主力戶型。價格主要特征概述：疊拼、花園洋房單價在1.2萬元/平米左右，獨棟和雙拼價格在2.2萬元-4.2萬元/平米不等；芙蓉青城項目概況項目位置都江堰市青城山鎮(zhèn)開發(fā)商成都青城置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別聯(lián)排別墅占地面積69515平方米建筑面積45247平方米容積率0.46面積區(qū)間52.62—166.08平米價格水平三期（商業(yè)產(chǎn)權(quán)）1.3萬元/㎡（精裝）；1.1-1.2萬元/㎡（清水）綠化率37%裝修程度精裝修、清水交房時間2010年層高以地面兩層為主,最高地面三層項目特色特色別墅·宜居生態(tài)地產(chǎn)·旅游地產(chǎn)·地鐵地理位置青城山鎮(zhèn)前山門牌坊東南側(cè)約800米置信·芙蓉青城基本概況置信·芙蓉青城項目SWOT分析SWOT分析W政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控走勢不明朗周邊配套建設(shè)、呈現(xiàn)周期長市場認知度：片區(qū)高端住宅開發(fā)市場認可度低世界“雙遺”，外界影響力不夠成青快鐵的開通，區(qū)域人流與人氣漸增；青城前山區(qū)域規(guī)劃利好不斷稀缺資源：世界雙遺，稀缺資源SOT1、區(qū)位優(yōu)勢：青城前山區(qū)域，距青城山前山門3公里交通優(yōu)勢：106省到旁，前山區(qū)域，交通較為便利資源優(yōu)勢：近享青城山、街子古鎮(zhèn)等人文、景觀資源置信·芙蓉青城-規(guī)劃布局

置信芙蓉青城占地104畝，規(guī)劃為獨棟、聯(lián)排別墅，花園洋房和多層，無商業(yè)；

一期地震前開盤售罄，三期為商業(yè)產(chǎn)權(quán)，全部修建為別墅，原有300多平米的大戶型改為4戶小戶型。產(chǎn)品特征：產(chǎn)品包括獨棟、聯(lián)排、花園洋房和多層，其中50平米以下戶型占比44.9%；70-90平米的戶型占比38.8%，為主力戶型；銷售走勢：芙蓉青城一期08年地震前開盤售罄，2011年08月13日2期2批次加推，累積銷售28017.19平方米，去化率69.67%芙蓉青城-產(chǎn)品特征及銷售走勢面積段總套數(shù)總面積(㎡)套數(shù)面積(㎡)均價(元/㎡)剩余套數(shù)剩余面積(㎡)去化率50以下24810068.381516498.5712103.34973569.8160.89%50-702120.920002120.920.00%70-9021418738.4121118470.297961.843268.1298.60%110-130161908.16447712500121431.1625.00%130-150486611.16141907.0112849.53344704.1529.17%150-170243985.924664.326395.25203321.616.67%合計55241432.9538428017.1910729.8216813415.7669.57%置信芙蓉青城I-1型3室2廳2衛(wèi)1廚164.00㎡分析：置信芙蓉青城I-201型1室1廳1衛(wèi)1廚40.00㎡分析：置信芙蓉青城I-202型1室2廳1衛(wèi)1廚61.00㎡分析：置信芙蓉青城I-203型2室1廳1衛(wèi)1廚53.00㎡分析：芙蓉青城戶型分析——I型E1戶型2室2廳2衛(wèi)141.00㎡芙蓉青城戶型分析——

E型E2戶型2室2廳2衛(wèi)141.00㎡E3戶型2室2廳2衛(wèi)131.00㎡E4戶型1室2廳2衛(wèi)119.00㎡芙蓉青城戶型分析——F型F型一層平面圖2室2廳2衛(wèi)166.00㎡芙蓉青城戶型分析——F型A型：139平米，四房兩廳雙衛(wèi)C型：147平米，五房兩廳三衛(wèi)D型：167平米，四房兩廳三衛(wèi)B型：90平米，兩房兩廳雙衛(wèi)置信·芙蓉青城-客戶構(gòu)成成都客群

為主，休閑度假型，其次常住人口主要為退休老年人?？腿簠^(qū)域：置業(yè)目的：客群職業(yè)特征：客戶關(guān)注：整體風(fēng)格為現(xiàn)代中式大院。置信·芙蓉青城-建筑風(fēng)格芙蓉青城-園林景觀展示區(qū)強調(diào)原生態(tài)竹林，樣板區(qū)強調(diào)四季有花開，花類及植被豐富，樣板展示區(qū)通道兩側(cè)以緩坡的形式，營造花團錦簇的情景。因整體的空間有限，多種植二類喬木，珍惜樹種較少，園林風(fēng)格單薄，與青城山自然環(huán)境難以融合。售樓部及看樓通道周圍打造用心，綠化精致；東南亞風(fēng)情與建筑整體調(diào)性一致樣板房裝修多暖色調(diào)元素運用，精致、溫馨，品質(zhì)感強，龍湖的細節(jié)動人凸顯置信·芙蓉青城-營銷包裝置信·芙蓉青城-推廣小結(jié)龍湖·小院青城入市以來，憑借龍湖品牌影響力，2010年7-9月集中線上廣推，效果顯著推廣方式：成都、重慶主流報廣，戶外，名車豪墅鑒賞活動，“龍民活動”；重慶、北京推介，重點推進異地聯(lián)動；推廣訴求：“龍湖小院青城——中國首席精裝度假別墅區(qū)”；“龍湖，別墅專家”-龍湖品牌推廣效果：有力拔升了項目形象，且異地聯(lián)動推廣效果明顯（重慶），成功實現(xiàn)異地聯(lián)動關(guān)鍵詞：龍湖集團資源、重慶、戶外、現(xiàn)場活動置信·芙蓉青城-小結(jié)芙蓉青城：客戶主要特征概述：成都客群為主，主要用以度假養(yǎng)老。產(chǎn)品主要特征概述：獨棟、雙拼、疊拼和花園洋房。其中70-90平米的戶型占比34.1%，90-110平米戶型占45.8%，為主力戶型。價格主要特征概述：疊拼、花園洋房單價在1.2萬元/平米左右，獨棟和雙拼價格在2.2萬元-4.2萬元/平米不等；青城山房項目概況項目位置都江堰市青城山鎮(zhèn)開發(fā)商四川廣居民生實業(yè)有限公司建筑類別組院獨棟別墅占地面積251畝建筑面積47628平方米容積率0.33面積區(qū)間140-230㎡價格水平清盤價1.1萬元/㎡（之前稍高）綠化率50%裝修程度中裝修交房時間2009年12月30日層高低層項目特色川西民居建筑，東南亞園林景觀地理位置距青城山鎮(zhèn)前山門1000米青城山房基本概況青城山房項目SWOT分析SWOT分析W政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控走勢不明朗周邊配套建設(shè)、呈現(xiàn)周期長市場認知度：片區(qū)高端住宅開發(fā)市場認可度低世界“雙遺”，外界影響力不夠成青快鐵的開通，區(qū)域人流與人氣漸增；青城前山區(qū)域規(guī)劃利好不斷稀缺資源：世界雙遺，稀缺資源SOT1、區(qū)位優(yōu)勢：青城前山區(qū)域，距青城山前山門3公里交通優(yōu)勢：106省到旁，前山區(qū)域，交通較為便利資源優(yōu)勢：近享青城山、街子古鎮(zhèn)等人文、景觀資源青城山房-規(guī)劃布局組院獨棟別墅住區(qū)、度假公寓及商業(yè)公建區(qū)、獨立水療會所區(qū)，其中組院別墅住宅為主打產(chǎn)品，每套面積從140-230㎡不等，分為四組院、雙組院和獨院三種院落設(shè)計。產(chǎn)品特征：青城山房項目充分體現(xiàn)高端生活化度假別墅的定位，組院獨棟別墅住區(qū)、度假公寓及商業(yè)公建區(qū)、獨立水療會所區(qū)，其中170-200平米戶型占比52.9%；200-250平米的戶型占14.0%，為主力戶型；銷售走勢：青城山房累積銷售37826.87平方米，去化率78.98%青城山房-產(chǎn)品特征及銷售走勢面積段總套數(shù)總面積(㎡)套數(shù)面積(㎡)均價(元/㎡)剩余套數(shù)剩余面積(㎡)去化率50以下231126.63211027.4618026.1299.1791.30%50-702103.322103.3218550.1400100.00%70-90251911.19241834.2817937.07176.9196.00%90-110222330.88212223.8714999.621107.0195.45%110-1301116.070001116.070.00%130-150212954.84212954.8415699.3300100.00%150-170101597.38101597.3815094.3400100.00%170-20016630552.7812422740.9318354.35427811.8574.70%200-250449414.16255344.7917209.23194069.3756.82%合計31450107.2524837826.8717621.646612280.3878.98%分析：青城山房戶型分析——

A01型分析：青城山房戶型分析——

A02型分析：青城山房戶型分析——

B01型分析：青城山房戶型分析——

B02型分析：青城山房戶型分析——

B03型分析：青城山房戶型分析——D型青城山房-客戶構(gòu)成成都客群

為主，休閑度假型，其次常住人口主要為退休老年人。客群區(qū)域：置業(yè)目的：客群職業(yè)特征：客戶關(guān)注：整體風(fēng)格為現(xiàn)代中式大院。青城山房-建筑風(fēng)格青城山房-園林景觀自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。此外，項目在入口處用近30畝的土地營造景觀，通過空間的圍合與流動共同營造輕松、閑適的度假氣氛。同時，利用景觀視廊，借景青城山，達到戶戶觀山的極佳觀景效果。售樓部及看樓通道周圍打造用心，綠化精致；東南亞風(fēng)情與建筑整體調(diào)性一致樣板房裝修多暖色調(diào)元素運用，精致、溫馨，品質(zhì)感強，龍湖的細節(jié)動人凸顯青城山房-營銷包裝青城山房-推廣小結(jié)龍湖·小院青城入市以來，憑借龍湖品牌影響力，2010年7-9月集中線上廣推，效果顯著推廣方式：成都、重慶主流報廣，戶外，名車豪墅鑒賞活動，“龍民活動”；重慶、北京推介，重點推進異地聯(lián)動；推廣訴求：“龍湖小院青城——中國首席精裝度假別墅區(qū)”；“龍湖，別墅專家”-龍湖品牌推廣效果：有力拔升了項目形象，且異地聯(lián)動推廣效果明顯（重慶），成功實現(xiàn)異地聯(lián)動關(guān)鍵詞：龍湖集團資源、重慶、戶外、現(xiàn)場活動青城山房-小結(jié)青城山房：客戶主要特征概述：成都客群為主，主要用以度假養(yǎng)老。產(chǎn)品主要特征概述：獨棟、雙拼、疊拼和花園洋房。其中70-90平米的戶型占比34.1%，90-110平米戶型占45.8%，為主力戶型。價格主要特征概述：疊拼、花園洋房單價在1.2萬元/平米左右，獨棟和雙拼價格在2.2萬元-4.2萬元/平米不等；青城·鑒山項目概況項目位置都江堰市青城山鎮(zhèn)開發(fā)商成都天府匯城集團房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑類別獨棟別墅,疊拼（花園洋房為主）占地面積63193.8平方米建筑面積41455.13平方米容積率0.6面積區(qū)間疊院60-90平米；獨院200平米價格水平均價1.3-1.7萬元/㎡綠化率45.6%裝修程度精裝修（標(biāo)準(zhǔn)：2800元/平米）交房時間2015年層高低層項目特色別墅,酒店式公寓，旅游地產(chǎn)地理位置青城山前山門南側(cè)700米青城·鑒山基本概況青城·鑒山項目SWOT分析SWOT分析W政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控走勢不明朗周邊配套建設(shè)、呈現(xiàn)周期長市場認知度：片區(qū)高端住宅開發(fā)市場認可度低世界“雙遺”，外界影響力不夠成青快鐵的開通，區(qū)域人流與人氣漸增；青城前山區(qū)域規(guī)劃利好不斷稀缺資源：世界雙遺，稀缺資源SOT1、區(qū)位優(yōu)勢：青城前山區(qū)域，距青城山前山門3公里交通優(yōu)勢：106省到旁，前山區(qū)域，交通較為便利資源優(yōu)勢：近享青城山、街子古鎮(zhèn)等人文、景觀資源青城·鑒山-規(guī)劃布局以韻味十足的巷道連接著每家每戶，實現(xiàn)獨門獨院，院子入戶(2/3的院子能實現(xiàn)車位與院子雙入戶)。產(chǎn)品特征：實現(xiàn)每戶都從私家的院子入戶。2/3以上的戶型，可以實現(xiàn)私家車庫入戶，而其余戶型也可實現(xiàn)車位就近入戶。小面積實得超大空間：建筑面積60多平米實得90多平米，90平米實得150平米左右；銷售走勢：2013年五一節(jié)開盤售出60多套（總套數(shù)419套）青城·鑒山-產(chǎn)品特征及銷售走勢青城·鑒山戶型分析——

A1型A1戶型面積：92㎡分析：青城·鑒山戶型分析——B1型B1戶型面積：95㎡分析：青城鑒山戶型圖C戶型2室2廳2衛(wèi)面積:100.00㎡分析：青城·鑒山戶型分析——

C型青城·鑒山戶型分析——

D型D戶型1室1廳1衛(wèi)面積:68.00㎡分析V1型：4室2廳4衛(wèi)1廚226.00㎡分析：青城·鑒山戶型分析——

V1型V1一層V1負一層V1二層V2型：4室2廳3衛(wèi)1廚218.00㎡分析：青城·鑒山戶型分析——

V2型V2一層V2負一層V2二層青城·鑒山-客戶構(gòu)成成都客群

為主，休閑度假型，其次常住人口主要為退休老年人?？腿簠^(qū)域：置業(yè)目的：客群職業(yè)特征：客戶關(guān)注：整體風(fēng)格為現(xiàn)代中式大院。青城·鑒山-建筑風(fēng)格青城·鑒山-園林景觀自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。此外，項目在入口處用近30畝的土地營造景觀，通過空間的圍合與流動共同營造輕松、閑適的度假氣氛。同時，利用景觀視廊，借景青城山，達到戶戶觀山的極佳觀景效果。售樓部及看樓通道周圍打造用心，綠化精致；東南亞風(fēng)情與建筑整體調(diào)性一致樣板房裝修多暖色調(diào)元素運用，精致、溫馨，品質(zhì)感強，龍湖的細節(jié)動人凸顯青城·鑒山-營銷包裝青城·鑒山-推廣小結(jié)龍湖·小院青城入市以來，憑借龍湖品牌影響力，2010年7-9月集中線上廣推，效果顯著推廣方式：成都、重慶主流報廣，戶外，名車豪墅鑒賞活動，“龍民活動”；重慶、北京推介，重點推進異地聯(lián)動；推廣訴求：“龍湖小院青城——中國首席精裝度假別墅區(qū)”；“龍湖，別墅專家”-龍湖品牌推廣效果：有力拔升了項目形象，且異地聯(lián)動推廣效果明顯（重慶），成功實現(xiàn)異地聯(lián)動關(guān)鍵詞：龍湖集團資源、重慶、戶外、現(xiàn)場活動青城·鑒山-小結(jié)青城鑒山：客戶主要特征概述：成都客群為主，主要用以度假養(yǎng)老。產(chǎn)品主要特征概述：獨棟、雙拼、疊拼和花園洋房。其中70-90平米的戶型占比34.1%，90-110平米戶型占45.8%，為主力戶型。價格主要特征概述：疊拼、花園洋房單價在1.2萬元/平米左右，獨棟和雙拼價格在2.2萬元-4.2萬元/平米不等；青城·365宅院項目概況項目位置都江堰市青城山鎮(zhèn)開發(fā)商都江堰市青城旅游開發(fā)有限責(zé)任公司/中鐵二局都江堰青峰置業(yè)有限公司建筑類別疊拼占地面積194畝建筑面積68483.62平方米容積率0.5面積區(qū)間55-88平米花園洋房（平層）價格水平0.86-1.5萬元/㎡，總價40-70萬綠化率50%裝修程度清水交房時間2012年層高地上三層項目特色別墅,合院地理位置青城山鎮(zhèn)青景村365宅院基本概況365宅院項目SWOT分析SWOT分析W政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控走勢不明朗周邊配套建設(shè)、呈現(xiàn)周期長市場認知度：片區(qū)高端住宅開發(fā)市場認可度低世界“雙遺”，外界影響力不夠成青快鐵的開通，區(qū)域人流與人氣漸增；青城前山區(qū)域規(guī)劃利好不斷稀缺資源：世界雙遺，稀缺資源SOT1、區(qū)位優(yōu)勢：青城前山區(qū)域，距青城山前山門3公里交通優(yōu)勢：106省到旁，前山區(qū)域，交通較為便利資源優(yōu)勢：近享青城山、街子古鎮(zhèn)等人文、景觀資源365宅院-規(guī)劃布局以韻味十足的巷道連接著每家每戶，實現(xiàn)獨門獨院，院子入戶(2/3的院子能實現(xiàn)車位與院子雙入戶)。產(chǎn)品特征：實現(xiàn)每戶都從私家的院子入戶。2/3以上的戶型，可以實現(xiàn)私家車庫入戶，而其余戶型也可實現(xiàn)車位就近入戶。小面積實得超大空間：建筑面積60多平米實得90多平米，90平米實得150平米左右；銷售走勢：2013年五一節(jié)開盤售出60多套（總套數(shù)419套）365宅院-產(chǎn)品特征及銷售走勢365宅院戶型分析——型注：目前網(wǎng)上能搜到的365宅院戶型圖估計是一期的，不是這次實地踩盤的“南院”戶型圖。（南院戶型圖見紙質(zhì)資料）365宅院-客戶構(gòu)成成都客群

為主，休閑度假型，其次常住人口主要為退休老年人。客群區(qū)域：置業(yè)目的：客群職業(yè)特征：客戶關(guān)注：整體風(fēng)格為現(xiàn)代中式大院。365