【標(biāo)準(zhǔn)】綠地營銷策劃部精裝修交付指引

支持文件營銷策劃部工作流程會簽作業(yè)指引裝前言為進(jìn)一步加強(qiáng)綠地泉控股集團(tuán)及所屬項目公司對室內(nèi)精裝修工程的管理與品質(zhì)把控，使精裝修工程設(shè)計管理、營造管理等產(chǎn)品管理內(nèi)容及程序有章可循、有據(jù)可依，使整個項目的精裝修工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟(jì)，特制定本指引。本指引對管理規(guī)程中各階段的工作內(nèi)容、工作方法作出細(xì)化說明，并結(jié)合工程實際，對精裝修工程設(shè)計、施工管理過程中的工作重點和管理經(jīng)驗進(jìn)行闡述。指引力求所述內(nèi)容，更具實際操作性，為公司精裝修工程管理起到積極的指引作用，以供大家參考。本指引適用于集團(tuán)下屬項目公司參照執(zhí)行。目錄前言1范圍2定義產(chǎn)品定位樣板區(qū)對標(biāo)項目精裝修工作小組3項目精裝修管理階段劃分及管理流程圖項目精裝修管理階段劃分精裝修管理總流程圖精裝修管控流程表4精裝修產(chǎn)品定位階段管理精裝修定位階段流程圖項目基礎(chǔ)資料收集及競爭樓盤對標(biāo)編制《產(chǎn)品策劃書》項目啟動會精裝修設(shè)計實施階段建筑戶型選擇階段精裝修概念設(shè)計階段精裝修深化設(shè)計階段精裝修施工階段樣施工前準(zhǔn)備工作施工階段7精裝修交付驗收階段精裝修交付階段流程精裝修工程評價階段項目精裝修綜合品質(zhì)評價精裝修工程營造總結(jié)交付后服務(wù)階段成立售后服務(wù)組維修與服務(wù)任務(wù)管理（以海珀為例）其他前置工作附錄前言本指引根據(jù)山東綠地泉控股集團(tuán)品牌中心管控要求起草，在起草過程中，調(diào)查了項目精裝修開發(fā)過程管理情況，征求了集團(tuán)技發(fā)部、項目公司意見。本指引為首次發(fā)布，自2016年10月15日起實施，試運行時間為3個月。本指引由山東綠地泉控股集團(tuán)品牌中心起草并歸口管理，各項目公司在使用本指引過程中，可向品牌中心產(chǎn)品研發(fā)部咨詢、反饋各類問題和建議。精裝修精細(xì)化管理手冊范圍本指引明確山東綠地泉控股集團(tuán)，項目開發(fā)過程中營銷條線精裝修管理流程、審批權(quán)限、操作規(guī)范，是山東綠地泉控股集團(tuán)營銷條線開展精裝修管理的制度依據(jù)。定義產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位，是指集團(tuán)項目開發(fā)過程中需首要明確樣板區(qū)（售樓處、樣板間等）產(chǎn)品目標(biāo)的一項決策；產(chǎn)品定位主要從規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)、材料、成本、物業(yè)等多方面作研究，使項目樣板區(qū)產(chǎn)品營造達(dá)到市場目標(biāo)需求。樣板區(qū)樣板區(qū)，主要由建筑、景觀、室內(nèi)三大系統(tǒng)組成。在項目營銷準(zhǔn)備階段完成建筑、景觀、室內(nèi)一體化的實景，為項目營銷推廣提供客戶體驗場地，通過實景展示讓客戶提前了解產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)

客戶感知促進(jìn)銷售；其中樣板區(qū)精裝修組成部分為：售樓處、樣板房、首層入戶大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、參觀通道、體驗廳等區(qū)域。對標(biāo)對標(biāo)是指同類產(chǎn)品之間的對比，主要針對房產(chǎn)品的建筑、景觀、室內(nèi)、科技、成本、材料、設(shè)備設(shè)施等多個方面進(jìn)行開發(fā)理念、技術(shù)對比。通過對比、分析、借鑒，確定本項目的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，從而提高產(chǎn)品競爭力，是集團(tuán)品牌中心要求項目公司在產(chǎn)品定位前須完成的一項工作。項目精裝修工作小組在工程施工、采購招標(biāo)管理過程中，為協(xié)調(diào)各部門意見，統(tǒng)籌管理，明確工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員；指導(dǎo)決策設(shè)計、工程、招標(biāo)管理工作。全面統(tǒng)籌精裝修設(shè)計委托、設(shè)計合同管理；設(shè)計、材料評審發(fā)起人；工程的整體計劃、組織、落實、協(xié)調(diào)工作；評估；交付驗收、后期維修支援人員組織、落實、物業(yè)服務(wù)3項目精裝修管理階段劃分及管理流程圖項目精裝修管理階段劃分根據(jù)項目開發(fā)過程中精裝修設(shè)計、精裝修工程的階段性工作特點，集團(tuán)公司將精裝修管理分為六個階段：精裝修定位階段本階段主要工作內(nèi)容：項目精裝修管理人員負(fù)責(zé)項目基礎(chǔ)資料收集及競爭樓盤產(chǎn)品對標(biāo)工作；參與《項目策劃書》編制；參加項目啟動會《項目策劃書》的評審。集團(tuán)擬定組織實施項目啟動會，將出臺管理辦法；具體執(zhí)行以集團(tuán)發(fā)文要求實行。精裝修設(shè)計實施階段本階段主要工作內(nèi)容：建筑戶型平面優(yōu)化及確認(rèn)；精裝修《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》編寫、精裝修硬裝設(shè)計單位選擇與委托、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計，材料確定；軟裝陳設(shè)的設(shè)計委托及實施。精裝修樣板區(qū)施工階段本階段主要工作內(nèi)容：項目精裝修樣板區(qū)施工委托、施工過程管理、現(xiàn)場評審。d)精裝修交付階段項目公司按集團(tuán)交付工作管理要求，組織項目交付管理工作。e)精裝修工程評價階段項目精裝修工程、管理人員、精裝修供方的評價。f)精裝修售后服務(wù)階段本階段主要工作內(nèi)容：項目公司或委托第三方成立售后服務(wù)組、維修與服務(wù)任務(wù)的過程管理、服務(wù)后總結(jié)。精裝修管理總流程圖精裝修管理六階段之間的工作內(nèi)容及相互流轉(zhuǎn)關(guān)系如圖1所示。一、精裝修定位階段項目基礎(chǔ)資料收集及競爭樓盤對標(biāo)參考合約部目標(biāo)

成本參考合約部目標(biāo)

成本二、精裝修設(shè)計實施階段建筑戶型選擇《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》編寫一設(shè)計單位選擇、委托方案設(shè)計施工圖設(shè)計軟裝設(shè)計單位選擇、委托三、精裝施工階段施工單位選擇、委托一施工準(zhǔn)備施工過程管理一施工過程驗收一竣工交付驗收四、精裝交付階段五、營造評價階段施工供方評價1W營造總結(jié)一成立交付服務(wù)小組六、交付后服務(wù)階段維修、服務(wù)任務(wù)的管理圖1精裝修管理總流程圖精裝修管控流程表為明確項目公司、專業(yè)公司在精裝修管理各階段中需執(zhí)行的事項，以及具體需上報集團(tuán)公司審批的關(guān)鍵節(jié)點，以利于項目公司實際操作。項目公司須按照該表列明的事項節(jié)點、審批權(quán)限進(jìn)行上報審批。精裝修產(chǎn)品定位階段管理精裝修定位階段流程圖項目基礎(chǔ)資料收集及競爭樓盤對標(biāo)總體要求針對營銷、規(guī)劃、景觀、精裝修、成本等相關(guān)專業(yè)、住宅科技及物管公司進(jìn)行項目基礎(chǔ)資料收集，對集團(tuán)公司內(nèi)部及外部競爭樓盤進(jìn)行對標(biāo)，根據(jù)對標(biāo)結(jié)果編寫完成《產(chǎn)品策劃書》，項目精裝修管理人員負(fù)責(zé)精裝修部分內(nèi)容的編寫。項目基礎(chǔ)資料收集用地現(xiàn)狀、交通出行、現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施、大市政配套、周邊環(huán)境、用地主要規(guī)劃指標(biāo)、容積率、建筑面積、密度、層數(shù)、綠化率、限高、建筑間距要點、配套要求、交通規(guī)劃要點、項目區(qū)域定位及品質(zhì)營造、地理位置優(yōu)越性及劣勢、自然氣候特征、城市歷史文化內(nèi)涵與底蘊、地方文化習(xí)俗、居民的群體性格特征、居民的日常消費習(xí)慣、特點及消費心態(tài)等。競爭樓盤對標(biāo)針對營銷、規(guī)劃、景觀、精裝修、成本、物管公司對周邊競爭樓盤及集團(tuán)公司內(nèi)部同類項目進(jìn)行對標(biāo)。編制《產(chǎn)品策劃書》項目總監(jiān)組織各相關(guān)系統(tǒng)人員編制《產(chǎn)品策劃書》，明確項目地塊及周邊概況、項目所在城市歷史文化背景、市場定位及產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計、物業(yè)管理及服務(wù)體系?！懂a(chǎn)品策劃書》精裝修部分需完成：項目開發(fā)計劃、精裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及意向、精裝修項目目標(biāo)成本、精裝修人員配置、合約規(guī)劃、主材采購規(guī)劃。項目啟動會項目總監(jiān)組織啟動會。精裝修設(shè)計實施階段建筑戶型選擇階段項目總監(jiān)組織戶型選擇評審會，根據(jù)項目營銷需求，召集技發(fā)、工程、合約等部門參加，形成會議紀(jì)要及成果，報集團(tuán)品牌中心批復(fù)。精裝修概念設(shè)計階段項目組織《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》編寫，總監(jiān)組織任務(wù)書評審會，根據(jù)項目營銷需求，召集技發(fā)、工程、合約等部門參加，填寫《評審記錄表》、整理評審會議紀(jì)要、會議簽到表，形成會議紀(jì)要及成果，報集團(tuán)品牌中心批復(fù)。根據(jù)批復(fù)意見，召集設(shè)計單位進(jìn)行概念設(shè)計，原則上從發(fā)出設(shè)計任務(wù)書至概念方案提報，時間不超過25天。根據(jù)概念方案評審成果，確定合作設(shè)計單位，發(fā)起設(shè)計合同審批（如與施工單位為同一家公司，則不需要單獨發(fā)起）。精裝修深化設(shè)計階段總監(jiān)組織深化設(shè)計評審會，根據(jù)項目營銷需求，召集技發(fā)、工程、合約等部門參加，填寫《評審記錄表》、整理評審會議紀(jì)要、會議簽到表，形成會議紀(jì)要及成果，報集團(tuán)品牌中心批復(fù)。原則上從確認(rèn)概念方案至設(shè)計深化方案提報，時間不超過15天。深化施工圖評審須提報資料1、施工圖設(shè)計說明；2、室內(nèi)總平面圖；3、室內(nèi)家具布置圖；4、室內(nèi)隔墻尺寸圖；5、室內(nèi)地面平面圖；6、室內(nèi)吊頂平面圖；7、立面索引圖；8、所有立面圖；所有細(xì)部節(jié)點大樣圖；10、門表詳圖；家私位置參考圖表及參考圖示；機(jī)電布置圖；13、空調(diào)組織圖；14、插座布置圖；15、照明布置圖；16、給排水平面布置圖；17、潔具表；煤氣管道終端位置圖；材料供應(yīng)商資料表及裝修材料樣板。5.3.2燈光深化設(shè)計深化評審須提報資料地面燈光布置圖顯示燈具位置；天花、墻立面燈光布置圖顯示燈具位置；地面燈光布置圖顯示回路分布及回路代號；天花燈光布置圖顯示回路分布及回路代號；初步控制清單及燈具數(shù)量和負(fù)載；剖面和細(xì)節(jié)圖（根據(jù)建筑/室內(nèi)）；燈具清單；照明燈具規(guī)格說明；燈光控制系統(tǒng)單線圖；演示圖（根據(jù)建筑/室內(nèi)基本透視圖）；6精裝修施工階段施工前準(zhǔn)備工作施工單位選擇項目公司參照集團(tuán)公司的標(biāo)準(zhǔn)文件，編寫《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》，經(jīng)工程部、合約部、技發(fā)部、財務(wù)部等部門會簽，報集團(tuán)公司審批，確定擬招投標(biāo)單位。簽訂《室內(nèi)裝修施工合同》項目公司根據(jù)室內(nèi)裝修施工招標(biāo)結(jié)果形成意向，經(jīng)工程部、合約部、技發(fā)部、財務(wù)部等部門會簽，報集團(tuán)公司審批，確定中標(biāo)精裝修的施工單位（對于集團(tuán)公司指定固定的施工單位走議價程序除外）。合同簽訂相關(guān)內(nèi)容及注意事項詳見附件一。施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)項目公司在室內(nèi)裝修施工單位進(jìn)場前負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)精裝修施工單位與土建總包單位的相關(guān)事宜，如住宿、衛(wèi)生間、臨時水電、垃圾清運、成品保護(hù)、交接驗收等。項目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)室內(nèi)裝修施工單位與甲供材料商之間的配合事宜，如燈具、進(jìn)戶門等，要求由室內(nèi)裝修施工單位統(tǒng)籌甲供材料的進(jìn)場施工進(jìn)度。施工階段材料管理在施工階段，項目公司是精裝修材料的主要責(zé)任者，無論是甲供材料還是乙供材料，重點包括以下幾個方面：1、主材的采購計劃時間節(jié)點是否合理，是否滿足施工進(jìn)度要求；2、是否與供貨方及時簽訂買賣合同；3、材料的到貨進(jìn)場時間是否可以保證質(zhì)量管理項目公司是精裝修施工階段質(zhì)量管理的主體，負(fù)責(zé)精裝修施工質(zhì)量管理的日常工作。在精裝修工程重要的分項工程中應(yīng)邀請設(shè)計人員、監(jiān)理人員、施工單位項目經(jīng)理、技發(fā)部、工程部、集團(tuán)品牌中心進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)交流。加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的日常巡視，對施工過程中出現(xiàn)的問題及整改情況進(jìn)行跟蹤并作相應(yīng)記錄。品牌中心對于精裝修工作有督導(dǎo)責(zé)任，通常在項目隱蔽工程驗收、階段驗收等時間節(jié)點安排檢查。進(jìn)度管理項目公司在施工進(jìn)度管理的主要內(nèi)容為：1、要求施工單位擬定總體進(jìn)度計劃、周度計劃及施工進(jìn)度控制節(jié)點；2、分析施工單位進(jìn)度計劃的合理性、可行性，提出調(diào)整意見；3、監(jiān)督施工單位進(jìn)度計劃的執(zhí)行情況，并適時采取措施保證計劃的實現(xiàn)；4、對于勞動力（人員數(shù)量、現(xiàn)場工效）、材料（質(zhì)與量）、現(xiàn)場設(shè)備進(jìn)行每天檢查；5、根據(jù)集團(tuán)公司的要求，及時將真實的施工進(jìn)度進(jìn)行上報品牌中心根據(jù)對精裝修項目的檢查情況，對進(jìn)度偏差的修正方案及相關(guān)措施提出指導(dǎo)意見。6.2.4成本管理項目公司是成本管理的責(zé)任主體。根據(jù)事先核定的精裝修成本限額，及合同明確材料成本。對于個別前期未明確價格的材料、施工中變更的材料、新增施工費及由于甲方原因引起的返工費用，與合約部、工程部相互配合，協(xié)調(diào)解決，盡量不突破限額成本。如根據(jù)實際情況需增加成本時，應(yīng)對必要性進(jìn)行分析，由合約部、工程部、技發(fā)部確認(rèn)后報集團(tuán)公司審批。資金支付根據(jù)裝飾合同的約定，根據(jù)節(jié)點發(fā)起付款計劃。變更簽復(fù)根據(jù)變更原因分為設(shè)計變更、工程變更、施工聯(lián)系單（施工方要求調(diào)整）三種，所有變更需書面提出，說明變更原因，并根據(jù)情況提供樣品及現(xiàn)場照片等。6.2.5安全管理項目公司是安全管理的責(zé)任主體。應(yīng)配合工程部、監(jiān)理公司，督促、監(jiān)督施工單位做好安全文明施工管理工作。品牌中心不定期組織安全專項檢查。6.2.6其他管理現(xiàn)場管理人員根據(jù)項目特點，要求施工組織上應(yīng)該改進(jìn)施工程序，減少交叉施工，利于成品保護(hù)，避免返工，一般工序：1、管線設(shè)備安裝2、防水施工3、天花基層4、墻面作業(yè)5、頂固飾面6、墻面基層7、地面濕作業(yè)8、墻面飾面9、地面其他飾面10、軟裝擺場管線安裝應(yīng)符合國家規(guī)范、提前與智能化、燈具等廠家交底；點位準(zhǔn)確、安裝牢固；防水施工不應(yīng)僅考慮樣板現(xiàn)場，包括樣板間樓上及看房通道整體；墻面施工應(yīng)做好成品保護(hù)，易觸碰的陽角做好成品保護(hù)地面作業(yè)需提前考慮瓷磚的鋪貼方式及花紋顏色是否一致。7交付驗收階段由施工單位提出交付驗收，根據(jù)公司交付驗收流程，由營銷部、工程部、技發(fā)部、物業(yè)公司共同組成交付驗收小組，驗收完好后，將樣板房關(guān)閉，移交物業(yè)公司，由物業(yè)公司進(jìn)行日常的保潔、檢查、物品的擺放等工作。施工單位提供維修聯(lián)系人名單。重點工程在交付驗收前，應(yīng)組織至少一次交付預(yù)驗收。精裝修工程評價階段項目精裝修綜合品質(zhì)評價項目綜合評價包含以下四個方面：項目精裝修組織計劃合理性；制度執(zhí)行落實性；項目工程品質(zhì)；現(xiàn)場現(xiàn)場配合度；對于供方