鏈家房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)流程

買賣業(yè)務(wù)流程細(xì)化——獲取信息流程圖的釋義買賣業(yè)務(wù)鏈——售前獲取信息匹配帶看交定金簽約買賣業(yè)務(wù)流程我們將買賣業(yè)務(wù)分為售前、售中、售后三部分；運(yùn)營(yíng)經(jīng)紀(jì)人主要負(fù)責(zé)售前部分；我們將售前階段的操作流程再劃分為五大步驟；本課件主要針對(duì)售前第一步驟——獲取信息的流程作詳細(xì)講解；內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)錄入形成約看計(jì)劃委托支付定金簽約告知書代理費(fèi)收據(jù)代理費(fèi)收據(jù)第一章

開發(fā)信息獲取信息開發(fā)信息社區(qū)開發(fā)媒介開發(fā)人際開發(fā)門店開發(fā)同業(yè)開發(fā)資源庫(kù)二次開發(fā)預(yù)錄入驗(yàn)證信息完善信息策劃獲取信息的第一步是開發(fā)信息開發(fā)信息分為六種渠道本章將詳細(xì)介紹開發(fā)信息中六種開發(fā)渠道的操作流程以及操作技巧登記表內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)基本信息客戶跟訪表、售房委托書、物業(yè)勘查評(píng)估單內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)完善信息內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)完善信息社區(qū)開發(fā)目的流程圖流程描述操作技巧相關(guān)工具社區(qū)開發(fā)的目的1、獲取房客源資源2、了解社區(qū)3、推廣自己4、宣傳公司品牌流程圖流程描述序號(hào)動(dòng)作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、選擇開發(fā)地點(diǎn)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)選擇合適的地點(diǎn)做社區(qū)開發(fā)。人流量大、待售房源集中、以往交易量大、安全性合適的開發(fā)地點(diǎn)經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理2、選擇展業(yè)工具根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)選擇合適的展業(yè)工具做社區(qū)開發(fā)。人字板、派報(bào)、手舉牌、迎賓帶、名片、開發(fā)登記表等展業(yè)工具經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理3、選擇人字板上的房源信息根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)有目的的選擇合適的房源信息。開發(fā)地點(diǎn)、有對(duì)比性、目前聚焦度、價(jià)格低、虛擬信息房源帖經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理4、開發(fā)為了接收新資源和發(fā)布已有資源信息而進(jìn)行的公開推廣活動(dòng)。需求了解攀談?wù)故拘畔⑸鐓^(qū)開發(fā)登記表經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理5、檢查對(duì)開發(fā)結(jié)果的總結(jié)有無(wú)接待信息、信息質(zhì)量社區(qū)開發(fā)登記表店經(jīng)理操作技巧詳情請(qǐng)見附錄一相關(guān)表單社區(qū)開發(fā)登記表日期姓名電話類型具體情況08.10.23張A67789523買房東三環(huán)附近，不要太舊的08.10.24李R11111111111111出租三元橋附近兩居，2700左右返回媒介開發(fā)目的流程圖流程分解操作技巧相關(guān)表單媒介開發(fā)的目目的1、獲取房客源源資源2、推廣自己3、宣傳公司品品牌流程圖流程分解序號(hào)動(dòng)作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、制定計(jì)劃使用網(wǎng)絡(luò)端口前要有明確的使用計(jì)劃網(wǎng)站分析、客戶上網(wǎng)時(shí)間段分析、經(jīng)紀(jì)人自身所屬商圈情況分析、網(wǎng)站或房源針對(duì)的客戶群的分析網(wǎng)絡(luò)端口使用計(jì)劃經(jīng)紀(jì)人2、選房源選擇合適的房源在網(wǎng)站發(fā)布自己熟悉的、性價(jià)比高的、區(qū)域聚焦的、近期主攻、有業(yè)主委托的、各類手續(xù)齊全的符合標(biāo)準(zhǔn)的房源信息店經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人3、錄房源在網(wǎng)站上錄入所選房源錄入到網(wǎng)站的房源信息經(jīng)紀(jì)人4、刷新隨時(shí)刷新網(wǎng)絡(luò)端口公司設(shè)定的最低標(biāo)準(zhǔn)房源信息在網(wǎng)站的排名位置經(jīng)紀(jì)人5、記錄客戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)端口獲取的客戶信息，經(jīng)紀(jì)人公司系統(tǒng)錄入時(shí)，客戶來(lái)源選擇網(wǎng)絡(luò)開發(fā)，以便以后分析網(wǎng)絡(luò)端口使用效果時(shí)使用錄入系統(tǒng)、客戶來(lái)源選擇網(wǎng)絡(luò)開發(fā)內(nèi)網(wǎng)中錄入的房源客戶信息經(jīng)紀(jì)人6、自檢檢查自己所錄房源在網(wǎng)站首頁(yè)的占比情況，如果不能出現(xiàn)在首頁(yè)則需要繼續(xù)刷新，提高自己所錄房源的首頁(yè)占比率一小時(shí)一次網(wǎng)站上的房源首頁(yè)占比經(jīng)紀(jì)人7、總結(jié)（分析開發(fā)結(jié)果）定期分析網(wǎng)絡(luò)端口使用效果，由經(jīng)紀(jì)管理部媒介組提供數(shù)據(jù)《各網(wǎng)站監(jiān)測(cè)報(bào)告》《各網(wǎng)站監(jiān)測(cè)報(bào)告》經(jīng)紀(jì)人媒介組8、經(jīng)理檢查區(qū)經(jīng)理通過(guò)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)定期檢查區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的所有端口使用情況刷新次數(shù)、修改量、錄入量、點(diǎn)擊量、上戶量《各網(wǎng)站監(jiān)測(cè)報(bào)告》區(qū)經(jīng)理媒介組操作技巧詳情請(qǐng)見附錄錄二相關(guān)表單無(wú)返回人際開發(fā)目的流程圖流程分解操作技巧相關(guān)表單人際開發(fā)的目目的1、獲取房客源源信息2、拓展銷售渠渠道、增加銷銷售路徑3、推廣自己4、宣傳公司品牌牌流程圖流程分解序號(hào)動(dòng)作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、列名單將能夠想到的所有的人員全都列出來(lái)同鄉(xiāng)（老鄉(xiāng)）、同學(xué)、同好（有共同喜好的）、同事（以前的同事）、同族(親戚)、同鄰（鄰居）、從保安、電梯工、居委會(huì)、社區(qū)內(nèi)會(huì)所、房管備案部門、物業(yè)工作人員等《人際關(guān)系表》店經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人2、分類根據(jù)人員名單進(jìn)行分類，便于分析尋找合適的開發(fā)方法。成為有效客戶的條件已分類的人員名單店經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人3、發(fā)布需求信息給所列舉出來(lái)的人員發(fā)布房源需求信息，詢問是否有相關(guān)需求無(wú)名單內(nèi)的人收到經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的信息經(jīng)紀(jì)人4、感情維系人際開發(fā)需要長(zhǎng)時(shí)間的感情維系，拉進(jìn)跟客戶或業(yè)主的關(guān)系，便于以后變成有效資源定期對(duì)名單中的人員回訪店經(jīng)理經(jīng)紀(jì)人5、獲取信息經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的感情維系，如果這些人群有這方面的需求，想必他會(huì)首先選擇你有合作意向取得房源客戶信息經(jīng)紀(jì)人操作技巧詳情請(qǐng)見附錄錄三相關(guān)表單人際關(guān)系表人員類別姓名聯(lián)系方式年齡婚否工作單位現(xiàn)住址有無(wú)房產(chǎn)及地址收入情況以前合作經(jīng)歷同學(xué)李A(yù)130123425否

不知道

勁松

無(wú)4000

無(wú)

鄰居王H

13556987

50

是

退休

東大橋

有

3000

無(wú)

返回門店開發(fā)目的流程圖流程分解操作技巧相關(guān)表單門店開發(fā)的目目的1、獲取房客源源信息2、推廣自己和和公司品牌3、讓客戶感受受我們的專業(yè)業(yè)度4、快速形成帶帶看流程圖流程分解序號(hào)動(dòng)作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、店面接待經(jīng)紀(jì)人接待主動(dòng)進(jìn)店面咨詢或登記的業(yè)主客戶。微笑接待，主動(dòng)請(qǐng)坐倒水，留電話，直接帶看、實(shí)勘或者把客戶送上車。接待的信息經(jīng)紀(jì)人2、櫥窗接待經(jīng)紀(jì)人接待店面門口看櫥窗展示的客戶。請(qǐng)進(jìn)店，微笑接待，主動(dòng)請(qǐng)坐倒水，留電話，直接帶看、實(shí)勘或者把客戶送上車。接待的信息經(jīng)紀(jì)人3、電話接待經(jīng)紀(jì)人接待店面電話咨詢的客戶。鈴響3聲內(nèi)接起，自報(bào)家門“您好鏈家XXX！…”詳細(xì)了解需求，通話結(jié)束后要等客戶掛斷后，經(jīng)紀(jì)人才可以掛斷。接待的信息經(jīng)紀(jì)人4、二次查詢對(duì)所接待的信息的再次核實(shí)。需求的再次核實(shí)，電話號(hào)碼的再次核實(shí)。二次查詢過(guò)的信息經(jīng)紀(jì)人操作技巧詳情請(qǐng)見附錄錄四相關(guān)表單無(wú)返回同業(yè)開發(fā)目的流程圖流程分解操作技巧相關(guān)表單同業(yè)開發(fā)的目目的1、為了增加獲獲取資源的渠渠道2、防止同業(yè)挖挖取資源3、提升市場(chǎng)占有有率流程圖流程分解序號(hào)動(dòng)作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、關(guān)注同業(yè)關(guān)注同業(yè)人員的動(dòng)向；了解同業(yè)公司成交熱點(diǎn)區(qū)域；了解同業(yè)帶看的情況櫥窗、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)房源；建委網(wǎng)站公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)；有針對(duì)性地發(fā)放信函、掃樓。經(jīng)紀(jì)人店經(jīng)理2、分析對(duì)同業(yè)的舉動(dòng)使用描點(diǎn)圖進(jìn)行分析。成交熱點(diǎn)區(qū)域、價(jià)位、小區(qū)描點(diǎn)圖店經(jīng)理3、尋找對(duì)策分析結(jié)果之后要尋找對(duì)策，防止同業(yè)公司挖取我們的資源?！斗乐骨袘艏记伞访椟c(diǎn)圖：在規(guī)定時(shí)點(diǎn)（如每周一、每月15日等），將同行業(yè)的信息（如本周業(yè)績(jī)、某小區(qū)成交套數(shù)等等）在數(shù)據(jù)圖上標(biāo)出數(shù)值點(diǎn)，一段時(shí)間后（如一個(gè)月后、一個(gè)季度后）將這些點(diǎn)用線連接，所得圖表即為描點(diǎn)圖。通過(guò)描點(diǎn)圖可以清晰的看出被關(guān)注對(duì)象一段時(shí)間內(nèi)在某一方面的變化。操作技巧詳情請(qǐng)見附錄錄五相關(guān)表單無(wú)返回資源庫(kù)二次開開發(fā)目的流程圖流程分解操作技巧相關(guān)表單資源庫(kù)二次開開發(fā)的目的1、為了經(jīng)紀(jì)人人翻新陳舊資資源2、提高高資資源源利利用用率率流程程圖圖流程程分分解解序號(hào)動(dòng)作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、選擇信息經(jīng)紀(jì)人在資源庫(kù)中選擇信息進(jìn)行二次開發(fā)新信息、老信息、已成交信息、未成交信息內(nèi)網(wǎng)信息經(jīng)紀(jì)人2、判斷信息是否有效維護(hù)經(jīng)紀(jì)人選擇信息之后要判斷是否被有效維護(hù)，未得到有效維護(hù)的信息應(yīng)該更新?；卦L、議價(jià)、10天跟進(jìn)內(nèi)網(wǎng)信息經(jīng)紀(jì)人3、信息處理在判斷完信息的情況之后對(duì)信息進(jìn)行相應(yīng)的處理。翻盤機(jī)制內(nèi)網(wǎng)信息經(jīng)紀(jì)人操作作技技巧巧詳情情請(qǐng)請(qǐng)見見附附錄錄六六相關(guān)關(guān)表表單單無(wú)返回回第二二章章預(yù)錄錄入入獲取信息開發(fā)信息預(yù)錄入重復(fù)查詢錄入基本信息驗(yàn)證信息完善信息策劃獲取取信信息息的的第第二二步步是是預(yù)預(yù)錄錄入入預(yù)錄錄入入：：指指經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人通通過(guò)過(guò)開開發(fā)發(fā)獲獲取取到到的的基基本本信信息息，，第第一一次次在在內(nèi)內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)系系統(tǒng)統(tǒng)中中錄錄入入。。本章章將將詳詳細(xì)細(xì)介介紹紹預(yù)預(yù)錄錄入入中中的的操操作作流流程程以以及及操操作作技技巧巧登記記表表內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)系系統(tǒng)統(tǒng)基本本信信息息客戶戶跟跟訪訪表表、、售售房房委委托托書書、、物物業(yè)業(yè)勘勘查查評(píng)評(píng)估估單單內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)系系統(tǒng)統(tǒng)完善善信信息息內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)系系統(tǒng)統(tǒng)完善善信信息息第三三章章驗(yàn)證證信信息息獲取信息開發(fā)信息預(yù)錄入驗(yàn)證信息實(shí)物勘測(cè)照片身份房產(chǎn)證戶型圖美化建議委托書填寫完善信息策劃獲取取信信息息的的第第三三步步是是驗(yàn)驗(yàn)證證信信息息驗(yàn)證證信信息息：：指指經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人通通過(guò)過(guò)實(shí)實(shí)物物勘勘測(cè)測(cè)、、美美化化建建議議、、委委托托書書填填寫寫三三個(gè)個(gè)動(dòng)動(dòng)作作對(duì)對(duì)上上一一步步預(yù)預(yù)錄錄入入的的信信息息進(jìn)進(jìn)行行核核對(duì)對(duì)和和完完善善。。本章章將將詳詳細(xì)細(xì)介介紹紹驗(yàn)驗(yàn)證證信信息息中中的的操操作作流流程程以以及及操操作作技技巧巧登記記表表內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)系系統(tǒng)統(tǒng)基本本信信息息客戶戶跟跟訪訪表表、、售售房房委委托托書書、、物物業(yè)業(yè)勘勘查查評(píng)評(píng)估估單單內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)系系統(tǒng)統(tǒng)完善善信信息息內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)系系統(tǒng)統(tǒng)完善善信信息息實(shí)物物勘勘測(cè)測(cè)目的的流程程圖圖流程程分分解解操作作技技巧巧相關(guān)關(guān)表表單單實(shí)勘勘的的目目的的1、了了解解房房源源2、推推廣廣自自己己3、宣宣傳傳公公司司品品牌牌流程程圖圖流程程分分解解序號(hào)動(dòng)作解釋衡量/標(biāo)準(zhǔn)交付物責(zé)任人1、預(yù)約實(shí)勘與業(yè)主預(yù)約實(shí)際勘查房屋的時(shí)間能確定實(shí)勘時(shí)間具體實(shí)勘時(shí)間經(jīng)紀(jì)人2、進(jìn)行實(shí)勘根據(jù)實(shí)勘的情況填寫《物業(yè)勘查評(píng)估單》房屋的物理屬性：如戶型、朝向、樓層、格局、光線、裝修、隔音情況、屋內(nèi)配套設(shè)施、景觀（視野）、一梯幾戶、鄰里情況、明顯缺陷、賣點(diǎn)、照片等；房屋及產(chǎn)權(quán)人的法律屬性：如產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、有無(wú)產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)別等。

產(chǎn)權(quán)證：證號(hào)、產(chǎn)權(quán)人、地址、面積、結(jié)構(gòu)、是否抵押、發(fā)證日期、戶型圖、共有權(quán)人、附記借款合同或抵押合同：貸款額、貸款年限、貸款銀行、提前還貸的違約責(zé)任、提前還款的付款人、提前還款費(fèi)用的承擔(dān)人、提前還款的具體金額、提前還款的時(shí)間、流程、特殊情況等。產(chǎn)權(quán)人：身份