酒店式公寓營銷策略報告

蘇寧·名都匯

酒店式公寓營銷策略報告蘇寧名都匯項目組2011年2月謹(jǐn)呈：蘇寧環(huán)球基于貴司關(guān)于項目全年的銷售任務(wù)指標(biāo)要求之下，建議加快推貨節(jié)奏，迅速出貨：整盤推售方案1：2月3月7月5月15日公寓開盤推售節(jié)奏營銷節(jié)點1#、4#樓開盤強銷4月5月6月8月9月5月28日首批商鋪開盤6月12日第二批商鋪6月26日第三批商鋪3月12日首批住宅開盤推廣配合公寓蓄水公寓開盤強銷商鋪蓄水商鋪開盤強銷首批住宅開盤后，線上釋放：開盤熱銷及加推信息公寓線上推廣線下住宅產(chǎn)品信息商鋪線上、線下推廣10月住宅商鋪公寓考慮到項目各類產(chǎn)品尤其是商鋪價值實現(xiàn)的最大化，建議將商鋪稍微推后，有利于整盤的價值實現(xiàn)最大化：整盤推售節(jié)奏建議：2月3月7月5月15日公寓開盤推售節(jié)奏營銷節(jié)點1#、4#樓開盤強銷4月5月6月8月9月7月30日商鋪開盤4月9日第二批住宅開盤3月12日首批住宅開盤推廣配合住宅加推蓄水公寓蓄水公寓開盤強銷第二批住宅開盤商鋪蓄水商鋪開盤強銷首批住宅開盤后，線上釋放：開盤熱銷及加推信息公寓線上推廣線下住宅產(chǎn)品信息商鋪線上、線下推廣10月住宅商鋪公寓本報告要解決的核心問題:項目小戶型公寓的市場機會及客戶定位項目小戶型公寓的核心價值及整體策略結(jié)合項目整盤的推售節(jié)奏，考慮小戶型公寓的入市時機及銷售節(jié)奏如何實現(xiàn)小戶型公寓的快速銷售北地塊作為整體的商業(yè)綜合體的招商與銷售建議報告思路目標(biāo)指引策略市場及競品分析客戶分析營銷策略總綱策略分解及執(zhí)行公寓的核心策略策略分解及執(zhí)行項目本體分析核心策略市場篇：鎖定競爭目標(biāo)指引策略競爭市場分析客戶定位營銷策略總綱策略分解及執(zhí)行本體分析2011年限購令成分水嶺，上半年住宅市場將持續(xù)低迷，根據(jù)世聯(lián)關(guān)于市場規(guī)律的研究預(yù)測，11年下半年貨幣政策會出現(xiàn)適度寬松，住宅市場將有所回暖；2011年上半年相比于住宅市場的不穩(wěn)定性，商業(yè)市場將較為穩(wěn)定宏觀市場2月新房成交比1月縮水超7成。春節(jié)+限購令是銷量走低兩大主因。春節(jié)假期過后，逐漸步入常態(tài)，攀升百套之上。2月19日南京限購令細(xì)則出臺前夕，河西名盤搶跑，出現(xiàn)認(rèn)購沖高跡象。但限購令出臺后，南京新房認(rèn)購立即被打入低谷，難得突破百套。限購作用立竿見影，銷量萎縮已是不爭事實。相比南京住宅市場，公寓市場成交穩(wěn)定，并未縮水，較低的總價和不受“限購令”約束的優(yōu)勢使得公寓產(chǎn)品成為新政下一個新的機會點。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺南京細(xì)則南京細(xì)則項目名稱所屬于商圈產(chǎn)權(quán)主力戶型面積層高均價裝修水電氣露臺得房率盛世公館河西40年43-49㎡首層建筑挑高5.8米，二層以上均為層高3.4米13000元/㎡精裝修民用水、商用電、不通天然氣無73%百家湖小公館江寧65年40-69㎡公館挑高5.9米酒店式公寓4.9米16000元/㎡精裝修

民用水電不通天然氣有落地陽臺76%鼓北財智中央門40年50-70㎡平層3.3米待定毛坯商業(yè)水電不通天然氣無待定德盈廣場城南平層65年挑高40年平層：37-77㎡挑高：40-70㎡平層3米挑高5.2米平層18000元/㎡挑高17500元/㎡平層精裝挑高毛坯民用水電通天然氣無71%曉莊國際城北曉莊辦公40年公寓65年辦公44-46、52-57、60-65㎡酒店式公寓78-87、40.5、112㎡酒店式公寓2.9米辦公挑高5米辦公160000元/㎡酒店公寓13500元/㎡毛坯辦公商業(yè)水電公寓民用水電無75%中央上尚城城北五塘50年挑高31-34㎡、42-49㎡平層60-71㎡

挑高4.8米平層3.4米挑高13500元/㎡平層8700元/㎡精裝修商業(yè)水電不通天然氣無79%金域中央城北五塘40年35—41㎡平層公寓平層3.5米待定精裝修商業(yè)水電不通天然氣無70%酒店式公寓以40年產(chǎn)權(quán)居多，這類產(chǎn)品大多出現(xiàn)在成熟商圈或規(guī)劃的新商圈中；項目往往有平層和挑高兩種產(chǎn)品線；此類產(chǎn)品以高層點式樓為主，得房率集中在75%左右，居住舒適度較低市場掃描目前南京市市場熱銷的的酒店公寓寓有一些共共性特征：：絕版地段段的高端自自住產(chǎn)品高高價去化，，享有軌道道交通及規(guī)規(guī)劃利好的的非市中心心項目快速速去化，商商業(yè)產(chǎn)權(quán)的的挑高、35-50㎡的小小面積產(chǎn)品品、以低總總價的優(yōu)勢勢贏得過渡渡及投資需需求。公寓市場住宅產(chǎn)權(quán)酒酒店式公寓寓——主打打居住功能能，面積集集中在40-70平平米之間，，主力客戶戶為投資客客位于城市核核心地段，，以絕版地地段及核心心商圈的升升值空間吸吸引了全市市的高端投投資客戶位于非城市市核心地段段的一般具具備軌道交交通利好和和成熟生活活配套，功功能設(shè)計偏偏自住商業(yè)產(chǎn)權(quán)酒酒店式公寓寓——主打打辦公市場場或租賃市市場，利用用挑高創(chuàng)造造產(chǎn)品價值值商業(yè)產(chǎn)權(quán)的的公寓一般般定位為以以宜商宜住住，尤其是是辦公為主主的酒店式式公寓，面面積區(qū)間控控制在30-45平平米之間。。商業(yè)產(chǎn)權(quán)的的酒店式公公寓多位于于商務(wù)辦公公氛圍較好好地段，以以辦公投資資客戶為主主，同時以以較低的價價位（片區(qū)區(qū)中高端住住宅價格的的2/3））贏得長線線投資客編號項目名稱產(chǎn)權(quán)價格（毛坯）1曉莊辦公4014000曉莊公寓65130002上尚城平層508700上尚城挑高50135003玉橋平層6519000玉橋挑高65200004長江路9號40350005凱潤金城65350006峨嵋公寓65230007盛世公館40130008萬達廣場65180009京隆國際702300010金陵尚府652450011德盈平層6516000德盈挑高401750012百家湖小公館6514000區(qū)域內(nèi)在售售項目貨源源不多，未未來大城北北區(qū)域有2-3個類類公寓項目目入市，且且位于鼓樓樓核心商圈圈，2011年上半半年確定入入市的只有有五塘商圈圈的金域中中央，從競競爭的角度度來看，上上半年是公公寓較好的的入市時機機項目待售在售2011年年曉莊國際1月3月5月7月9月11月中央尚上城城中央金地金域中央左右陽光約6萬平米米5.2米米約570套套平層酒店店式公寓約100套套辦公鼓北財智廣廣場（規(guī)劃未定定）少量酒酒店式公寓寓在售項目：：可售項目目僅有曉莊莊國際廣場場有較多貨貨量；2011年年新盤：目目前確定上上半年開盤盤的僅有金金域中央，，位于無塘塘商圈，對對項目影響響相對較小小；項目所處的的邁皋橋片片區(qū)僅有左左右陽光有有公寓待推推，上市時時間還未確確定區(qū)域市場中央上尚城城：依托托地鐵3號號線，以4.8挑高高的精裝戶戶型為主要要賣點，挑挑高產(chǎn)品價價格1.4-1.5萬/平米米，平層產(chǎn)產(chǎn)品為8500-9000元元/平米，，以低總價價，總價24萬起，，40萬買買兩房吸引引投資客戶戶的認(rèn)可項目概況：：總占地17295M2，總建面面33364.6平平方米，底底層商業(yè)，，2-6層層為辦公性性質(zhì)公寓產(chǎn)品描述：：50年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，商用用水電，不不通天然氣氣；主力戶戶型為32-45㎡㎡，毛坯銷銷售；部分分挑高產(chǎn)品品層高4.8米（交交付時全隔隔，上層2.3米，，下層2.2米），，平層產(chǎn)品品層高2.9、3.05米推售情況：：分2次集集中推盤，，10月4日推出11棟共計計136套套，全挑高高產(chǎn)品，均均價1.4萬元/㎡㎡，開盤3天基本售售罄；12月22日日推出剩余余的13、、17棟共共計276套，其中中平層105套；挑挑高產(chǎn)品價價格1.4-1.55萬元/㎡，平層層產(chǎn)品價格格為8500-9000元/㎡，平層層去化較慢慢?？蛻羟闆r：：區(qū)域性較較強，以項項目周邊小小區(qū)居民為為主，少量量邁皋橋、、中央門商商圈經(jīng)營戶戶、下關(guān)熱熱河路附近近客戶；其其中投資類類客戶占到到50%，，自住約20%，辦辦公約30%。在售房源：：中央上尚尚城僅剩5套挑高房房源，其中中3套50平方米朝朝南，1套套80平方方米朝東，，1套60平方米朝朝北，均價價16000元/平平方米。產(chǎn)品核心值值點區(qū)域市場低總價：戶戶型小，總總價低，總總價24萬萬起，40萬買兩房房4.8米挑挑高產(chǎn)品：：注重性價價比，買一一層用兩層層，產(chǎn)品年年輕化地鐵規(guī)劃：：緊鄰地鐵鐵3號線五五塘村站推廣主題：：主城區(qū)地地鐵旁4.8米米挑高40萬買兩兩房推廣調(diào)性：：清新、年年輕化，重重軟性文字字推廣渠道：：戶外、報報廣、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、圍擋，，區(qū)域內(nèi)全全面覆蓋推廣側(cè)重點點：挑高產(chǎn)產(chǎn)品，性價價比，地鐵鐵價值推廣覆蓋區(qū)區(qū)域：戶外外重點覆蓋蓋項目周邊邊、中央門門、鼓樓；；短信為全全區(qū)域覆蓋蓋推廣訴求：：地鐵旁，，4.8米米挑高，低低首付（突突出軌道交交通和明星星產(chǎn)品的稀稀缺性，調(diào)調(diào)性強調(diào)其其居住功能能）區(qū)域市場曉莊國際廣廣場：依依托地鐵口口，占位曉曉莊新商圈圈，以5米米挑高的高高性價比辦辦公戶型贏贏得辦公+投資客戶戶的一致認(rèn)認(rèn)可，均價價15000/平米米左右，客客戶以周邊邊工廠企業(yè)業(yè)主、個體體企業(yè)辦公公客戶為主主；平層戶戶型以民用用水電和65年產(chǎn)權(quán)權(quán)為賣點，，均價約為為13900元/平平米，吸引引周邊長線線投資客及及過渡自住住客戶項目概況：：棲為城北北商業(yè)中心心；共有3棟樓，其其中1#為為辦公，霞霞區(qū)和燕路路與棲霞大大道交叉口口，總占地地35391㎡，總總建面147272㎡；1-4層為商商業(yè)，統(tǒng)一一招商，定定位2、3#樓為酒酒店式公寓寓產(chǎn)品描述：：1#5層層為3m高高辦公，6-20層層為5米挑挑高辦公，，主力戶型型為40-66㎡；；民用水電電，未來可可通天然氣氣；毛坯交交付推售情況：：10月30日一次次性推出所所有貨量，，產(chǎn)品南向向均價為15500元/㎡，，北向均價價為13900元/㎡；酒店店式公寓02棟均價價為13900元/㎡，03棟均價為為14100元/㎡㎡；開盤當(dāng)當(dāng)天產(chǎn)品去去化約60%，酒店店式公寓去去化約15%?？蛻羟闆r：：棲霞區(qū)邁邁皋橋及周周邊的本地地客戶占70%，玄玄武、下關(guān)關(guān)等地的客客戶占到30%；辦辦公與投資資客戶各占占50%，，辦公客戶戶看重挑高高產(chǎn)品和便便利的交通通條件，投投資客戶看看好未來城城北商業(yè)中中心的升值值潛力在售房源：：在售挑挑高辦公面面積46、、57平方方米，目前前還有10套左右40年產(chǎn)權(quán)權(quán)，均價16500元/平方方米，總價價75萬元元起；另在在售酒店式式公寓，面面積41、、78、85、113平方米米，其中41平方米米的還剩4、5套，，均價13500元元/平方米米，總體價價格約100萬起，，一次性付付款99折折，按揭無無優(yōu)惠。123區(qū)域市場產(chǎn)品核心值值點低總價：戶戶型小，總總價低，48萬起置置業(yè)主城5米挑高產(chǎn)產(chǎn)品：市場場熱銷挑高高產(chǎn)品，符符合辦公自自住需求地鐵規(guī)劃：：緊鄰地鐵鐵1號線北北沿線和7號線曉莊莊站未來城北商商業(yè)中心：：地標(biāo)性建建筑，核心心商業(yè)推廣訴求：城城北中心地標(biāo)標(biāo)，地鐵交匯匯空間（強調(diào)調(diào)項目作為曉曉莊新商圈的的地段價值，，調(diào)性偏商業(yè)業(yè)化）推廣主題：城城北中心地標(biāo)標(biāo)地鐵交匯匯空間推廣調(diào)性：偏偏商務(wù)化，大大紅底色，白白色字體，醒醒目，品質(zhì)感感一般推廣渠道：戶戶外、報廣、、網(wǎng)絡(luò)、圍擋擋，區(qū)域內(nèi)全全面覆蓋推廣側(cè)重點：：綜合體價值值，地鐵價值值覆蓋區(qū)域：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)投放針對對全城投資客客戶，大牌重重點集中在鼓鼓樓北部、下下關(guān)、邁皋橋橋區(qū)域內(nèi)。區(qū)域市場金域中央：依依托地鐵3號號線、占位中中央門北五塘塘商圈新中心心，以項目整整體的商業(yè)定定位價值和精精裝品質(zhì)作為為公寓的核心心賣點項目概況：項項目位于下關(guān)關(guān)區(qū)五塘村幕幕府西路城北北新興住宅區(qū)區(qū)核心區(qū)域五五塘商業(yè)中心心；三期有有1棟樓，1-3層為商商業(yè)，4-15層為酒酒店式公寓，，40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品描述：總總占地89510.30㎡，總建建面:220000㎡㎡；1-3層層為商業(yè)，4-15層層為酒店式式公寓，共共684套，，主力戶型為為35-41㎡；商用水水電，精裝交交付項目近況：：3月5日日公開售樓處處，預(yù)計五月月底開盤區(qū)域市場產(chǎn)品核心值點點未來五塘商業(yè)業(yè)中心：三種種業(yè)態(tài)，地標(biāo)標(biāo)性建筑精裝產(chǎn)品交付付：區(qū)域內(nèi)首首家精裝成品品公寓地鐵規(guī)劃：緊緊鄰地鐵3號號線五塘村站站低總價：戶戶型小總價低低推廣主題：中中央門北地標(biāo)標(biāo)新中心，地地鐵畔精裝推廣調(diào)性：年年輕，醒目，，品質(zhì)感一般般推廣渠道：戶戶外、網(wǎng)絡(luò)、、圍擋、南京京樓市雜志，，短信，區(qū)域域內(nèi)全面覆蓋蓋；覆蓋區(qū)域：大大牌覆蓋區(qū)域域，鹽倉橋，，熱河路，邁邁皋橋均有覆覆蓋。市場分析小結(jié)結(jié)：住宅市場受調(diào)調(diào)控政策和緊緊縮貨幣政策策影響上半年年將持續(xù)低迷迷，下半年貨貨幣政策將適適度寬松，同同時根據(jù)以往往的市場規(guī)律律，調(diào)控政策策出臺2季度度后市場會回回暖；商業(yè)性質(zhì)的小小戶型公寓由由于不受調(diào)控控政策影響，，整體市場較較為穩(wěn)定，量量價保持穩(wěn)定定的發(fā)展趨勢勢；從區(qū)域競爭分分析來看，2011年上上半年區(qū)域內(nèi)內(nèi)老盤接近清清盤，新盤上上市較少，競競爭趨緩，項項目入市時機機佳；挑高戶型比平平層戶型更受受市場歡迎，，且單價平均均比平層高出出3050%，同時擁有有平層和挑高高兩類產(chǎn)品的的項目，往往往挑高產(chǎn)品去去化速度明顯顯高于平層；；項目與周邊同同類競爭產(chǎn)品品相比，挑高高產(chǎn)品及帶露露臺的產(chǎn)品具具有明顯的競競爭優(yōu)勢，中中間樓層的平平層戶型無明明顯競爭優(yōu)勢勢，市場去化化速度較慢項目篇：本體體解讀目標(biāo)指引策略略競爭市場分析析客戶定位營銷策略總綱綱策略分解及執(zhí)執(zhí)行本體分析本體分析項目40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)小戶型公公寓共有213套，其中中4.8挑高高戶型有92套，帶露臺臺（面積約15-20平平米）的平層層小戶型（2.9米層高高）有61套套，不帶露臺臺的普通平層層（2.9米米層高）有60套06棟07棟08棟標(biāo)準(zhǔn)層平面戶戶型圖本體分析項目小戶型公公寓為40年年產(chǎn)權(quán)，南北北通透，純板板式，低密度度，同時部分分產(chǎn)品具備贈贈送15-20平米大露露臺以及4.8米挑高超超高附加值的的市場稀缺產(chǎn)產(chǎn)品戶型亮點突出出：純板式；全南向；小面積；南北通透；贈送20平大大露臺；4.8挑高低密度宜商宜住房型層高套數(shù)套數(shù)比無露臺（30-60）2.96028%帶露臺（35-60）2.96129%挑高（35-60）4.89243%合計213100%公寓核心競爭爭力小結(jié)在區(qū)位價值不不足的情況下下，強調(diào)公寓寓的明星戶型型的稀缺性，，成為項目吸吸引客戶、突突圍競爭的重重要營銷方向向！公寓現(xiàn)狀剖析析（1）實用率率。競品項目目戶型得房率率集中在7576%（2）梯戶比比較低。（3）低樓層層。（4）區(qū)域價價值相比較低低。曉莊國際際廣場、金域域中央商業(yè)全全部招商持有有，交通通達達性和商業(yè)價價值均優(yōu)于項項目。上述市場表明明：未來區(qū)域內(nèi)40年產(chǎn)權(quán)公公寓市場供應(yīng)應(yīng)相對有限，，其中挑高及及帶露臺的戶戶型屬于市場場稀缺產(chǎn)品，，平層戶型競競爭較為激烈烈?？蛻羝簠^(qū)域域突圍目標(biāo)指引策略略競爭市場分析析客戶定位營銷策略總綱綱策略分解及執(zhí)執(zhí)行本體分析典型競爭項目目客戶構(gòu)成項目公寓上門門客戶構(gòu)成項目公寓客戶戶定位典型項目客戶戶分布特征？？現(xiàn)有積累客戶戶的構(gòu)成？客戶描摹客戶定位思路路啟示1：區(qū)域域內(nèi)40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)公寓辦公公型客戶占比比4060%不等，長線線投資客3040%，過過渡性自住客客戶1020%；挑高型型產(chǎn)品辦公需需求高，平層層以長線投資資客戶為主，，但受新政的的擠壓，過渡渡性自住客戶戶比例呈上升升趨勢選取原則：近近期開盤項目目，競爭項目目，產(chǎn)品具有有可比性。項目名稱產(chǎn)品戶型面積（平米）客戶構(gòu)成曉莊國際廣場平層(65年)40-113過渡性自住客戶30%，純投資客戶70%挑高(40年)44-65區(qū)域內(nèi)辦公35%，辦公兼自住25%，投資30%，少量自住中央尚上城平層60-70自住客戶20%，投資60%，區(qū)域內(nèi)辦公客戶20%挑高30-49投資20%、自住20%、自住兼辦公35%、辦公25%典型競爭項目目客戶構(gòu)成曉莊酒店公寓寓客戶特點：：政府出臺規(guī)定定，住宅物業(yè)業(yè)不能用作辦辦公注冊地點點邁皋橋現(xiàn)有寫寫字樓較少，，曉莊的地鐵鐵辦公物業(yè)比比較稀缺以周邊化工廠廠、企業(yè)單位位為主力購買買群體，辦公公投資需求旺旺盛，通常購購買多套客戶對產(chǎn)品的的地段升值潛潛力以及挑高高的稀缺性較較為敏感，同同時曉莊大型型商業(yè)配套也也是投資客戶戶重要的關(guān)注注點項目目目前上上門客客戶辦辦公需需求占占一半半以上上，尤尤其是是個體體經(jīng)營營戶的的辦公公需求求可以以進一一步挖挖掘，，過渡渡性自自住需需求在在目前前市場場形勢勢下增增加，，但價價格敏敏感度度最高高，純純投資資需求求基本本是以以周邊邊的居居民為為主，，最為為穩(wěn)定定典型客客戶1：女，30多多歲，，居住住在城城市綠綠洲辦公需需求，，打算算開旅旅行社社，喜喜歡挑挑高戶戶型開車上上門，，性格格強勢勢公寓上上門客客戶分分析典型客客戶2：男，20多多歲，，在附附近辦辦公辦公需需求，，從事事電子子商務(wù)務(wù)，打打算買買一間間，自自己單單干，，最好好是挑挑高戶戶型典型客客戶3：男，40多多歲，，居住住在林林景雅雅苑純投資資，與與另一一個合合伙人人一起起投資資，打打算購購買一一棟商商業(yè)體體，購購買力力強，，投資資經(jīng)驗驗豐富富，對對區(qū)域域價值值認(rèn)同同度高高典型客客戶4：女，20多多歲，，非南南京本本地人人，單單身，，在附附近蘇蘇寧電電器上上班自己手手上有有20多萬萬存款款，想想買一一套小小戶型型自住住，住住宅價價格過過高，，商業(yè)業(yè)性質(zhì)質(zhì)的價價格較較便宜宜啟示2：推推廣需需繼續(xù)續(xù)側(cè)重重區(qū)域域內(nèi)渠渠道，，客戶戶關(guān)注注地段段和產(chǎn)產(chǎn)品性性價比比，推推廣主主題建建議直直接聚聚焦項項目區(qū)區(qū)位和和產(chǎn)品品差異異化賣賣點，，項目目的區(qū)區(qū)位規(guī)規(guī)劃前前景要要通過過說辭辭強化化辦公客客戶和和純投投資客客戶對對價格格的敏敏感度度相比比自住住客戶戶較低低，因此考考慮到到挑高高和露露臺產(chǎn)產(chǎn)品的的溢價價，建建議適適當(dāng)拉拉大平平層戶戶型與與明星星戶型型的價價差，，重點將將自住住客戶戶引導(dǎo)導(dǎo)至平平層戶戶型客戶定定位公寓平平層戶戶型帶露臺臺的平平層區(qū)域內(nèi)內(nèi)工作作緣客客戶過過渡性性自住住以年輕輕的新新南京京人為為主個體經(jīng)經(jīng)營辦辦公客客戶小個體體戶、、物流流、貿(mào)貿(mào)易業(yè)業(yè)等周邊拆拆遷工工廠員員工辦辦公大企業(yè)業(yè)辦公公客戶戶挑高戶戶型核心客客群輔助客客群游離客客群公寓平平層戶戶型區(qū)域內(nèi)內(nèi)居住住緣投投資客客戶私營業(yè)業(yè)主、、企業(yè)業(yè)管理理層策略篇篇：核核心策策略目標(biāo)指指引策策略競爭市市場分分析客戶定定位營銷策策略總總綱策略分分解及及執(zhí)行行本體分分析領(lǐng)導(dǎo)者者—壟斷斷價格格—產(chǎn)品品有不不可重重復(fù)性性—過河河拆橋橋追隨者者—搭便便車，，借勢勢—以小小博大大，殺殺傷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)—價格格戰(zhàn)的的制造造者補缺者者—目標(biāo)標(biāo)明確確，挖挖掘客客戶—瞄準(zhǔn)準(zhǔn)市場場縫隙隙—創(chuàng)新新產(chǎn)品品和需需求點點挑戰(zhàn)者者—改變變游戲戲規(guī)則則—強調(diào)調(diào)新的的評估估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強調(diào)調(diào)產(chǎn)品品的特特色和和價值值行業(yè)老老大非行業(yè)業(yè)老大大，中中大規(guī)規(guī)模市市場次/非非主流流市場場敏銳的的機會會主義義者挑戰(zhàn)者者+補補缺者者通過創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品擔(dān)擔(dān)當(dāng)城城北市市場的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)者與與整體體市場場的補補缺者者市場占占位核心價價值梳梳理F－項項目的的特性性/屬屬性主城區(qū)區(qū)內(nèi)，，距離離市中中心的的距離離較近近地鐵一一號線線，及及北沿沿線，，屬于于雙地地鐵樓樓盤道路改改造，，項目目十字字路口口，重重大交交通利利好曉莊國國際廣廣場，，本項項目商商業(yè)聯(lián)聯(lián)合建建設(shè)有有利于于形成成新的的商圈圈，增增強商商業(yè)配配套，，形成成商業(yè)業(yè)氛圍圍，提提高小小戶型型的租租金回回報率率產(chǎn)品有有創(chuàng)新新，純純板式式，南南北通通透送露臺臺，挑挑高4.8米，，同類類產(chǎn)品品競爭爭中附附加值值高對競爭爭對手手的優(yōu)優(yōu)勢給用戶戶的利利益/價值值軌道交交通利利好，，雙地地鐵崛起的的商圈圈，正正在改改造的的道路路交通通“十十字路路口””，可可預(yù)見見的升升值空空間產(chǎn)品附附加值值高，，贈送送露臺臺，4.8米挑挑高，，面積積小，，總價價低，，史上上性價價比最最高的的小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品道路改改造，，項目目十字字路口口，重重大交交通利利好曉莊國國際廣廣場，，本項項目商商業(yè)聯(lián)聯(lián)合建建設(shè)有有利于于形成成新的的商圈圈，增增強商商業(yè)配配套，，形成成商業(yè)業(yè)氛圍圍，提提高小小戶型型的投投資回回報率率產(chǎn)品品有有創(chuàng)創(chuàng)新新，，純純板板式式，，南南北北通通透透，，樓樓層層低低送露露臺臺，，挑挑高高4.8米米，，同同類類產(chǎn)產(chǎn)品品競競爭爭中中附附加加值值高高邁皋皋橋橋雙地地鐵鐵高附附加加值值低總總價價核心心價價值值梳梳理理新興興商商圈圈，，送送露露臺臺+挑挑高高，，稀稀缺缺小小戶戶型型!主推推子子案案名名：：寓立立方方本案案名名追追溯溯項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身，，以以““寓寓””著著眼眼，，““立立方方””修修飾飾，，給給人人一一種種空空間間上上的的立立體體感感與與疊疊加加感感，，新新穎穎別別致致，，朗朗朗朗上上口口，，極極具具想想象象。?！霸⒃⒘⒘⒎椒健薄逼跗鹾虾暇凭频甑晔绞焦⒃⒌牡漠a(chǎn)產(chǎn)品品特特征征和和居居住住情情境境，，挑挑高高，，露露臺臺公公館館，，雙雙重重空空間間，，立立體體場場景景，，演演繹繹出出樂樂居居時時代代的的空空間間秩秩序序。。項目目形形象象定定位位及及定定位位語語備選選案案名名：：領(lǐng)寓寓本案案名名諧諧音音““領(lǐng)領(lǐng)域域””，，彰彰顯顯出出一一種種私私享享空空間間的的專專屬屬感感與與矜矜貴貴感感。?！邦I(lǐng)領(lǐng)””，，引引領(lǐng)領(lǐng)、、領(lǐng)領(lǐng)袖袖之之意意，，是是對對項項目目氣氣質(zhì)質(zhì)的的提提煉煉，，也也是是客客群群特特質(zhì)質(zhì)的的概概括括：：本本案案作作為為片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)稀稀缺缺的的酒酒店店式式公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品，，坐坐擁擁雙雙地地鐵鐵極極速速圈圈，，引引領(lǐng)領(lǐng)財財富富發(fā)發(fā)展展的的導(dǎo)導(dǎo)向向；；同同時時，，面面向向掌掌控控城城市市話話語語權(quán)權(quán)的的都都市市新新貴貴，，指指引引著著城城市市的的未未來來。。“寓寓””，，通通““域域””，，住住所所，，府府第第之之意意，，點點出出項項目目小小戶戶型型的的產(chǎn)產(chǎn)品品特特質(zhì)質(zhì)。。鉆寓寓立方方庭庭備選選：：定位位語語及及主主推推廣廣語語建建議議：：4.8米米超超大大露露臺臺雙雙倍倍得得房房雙地地鐵鐵邁邁皋皋橋橋4.8米米形象象定定位位展示示攻攻略略：：重重點點展展示示項項目目明明星星戶戶型型的的附附加加值值，，挑挑高高及及露露臺臺產(chǎn)產(chǎn)品品的的亮亮點點推廣廣攻攻略略：：線線上上聚聚焦焦大大城城北北最最有有效效的的渠渠道道，，建建立立市市場場的的廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注；；線線下下重重點點鎖鎖定定項項目目周周邊邊，，重重點點放放在在““走走出出去去””和和定定向向客客戶戶拓拓展展客戶攻略略：渠道道價值最最大化，，圈層價價值最大大化；推售攻略略：搶占占先機，，一次性性推出，，采取先先挑高，，后平層層，兩步步走的策策略，平平層的集集中去化化需要有有針對性性的客戶戶策略和和推廣策策略相結(jié)結(jié)合價格策略略：優(yōu)先先保量定定價，精精準(zhǔn)摸排排客戶，，明星戶戶型適當(dāng)當(dāng)溢價，，普通產(chǎn)產(chǎn)品貼近近客戶敏敏感點公寓營銷銷策略總總綱———目標(biāo)指引引策略競爭市場場分析客戶定位位營銷策略略總綱策略分解解及執(zhí)行行本體分析析布局篇：：策略演演繹本次報告告重點是是對營銷銷總綱進進行分解解和細(xì)化化執(zhí)行：：1.展展示攻攻略2.推推廣攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.價價格攻攻略售樓處：：公寓產(chǎn)產(chǎn)品信息息及區(qū)位位價值的的展示售樓處一一樓：沙盤部分分的商業(yè)業(yè)部分調(diào)調(diào)整；售樓處：：公寓產(chǎn)產(chǎn)品信息息及區(qū)位位價值的的展示售樓處二二樓：增加公寓寓3種戶戶型的戶戶型單體體，帶露露臺的一一種，挑挑高的一一種，無無露臺的的一種；；建議挑高高戶型設(shè)設(shè)置成辦辦公功能能，平層層戶型設(shè)設(shè)置成居居家功能能，重點點打造露露臺空間間本次報告告重點是是對營銷銷總綱進進行分解解和細(xì)化化執(zhí)行：：1.展展示攻攻略2.推推廣攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.價價格攻攻略項目營銷銷推廣分分階段訴訴求：（（每個階階段推廣廣主題不不同，但但產(chǎn)品定定位語均均以副表表的形式式出現(xiàn)））階段一（（4月初初）階段三（（5月底底）階段重點點：開盤盤熱銷信信息直直白銷銷售信息息首付18萬起開開啟財財富鑰匙匙（開盤期期）（強銷期期）階段重點點：聚焦焦產(chǎn)品本本身價值值，投資資自住兩兩相宜雙地鐵邁邁皋橋橋4.8米階段二（（5月））階段重點點：通貨貨膨脹背背景下，，最佳投投資產(chǎn)品品4.8米米超大大露臺雙雙倍得得房（蓄客期期）本次報告告重點是是對營銷銷總綱進進行分解解和細(xì)化化執(zhí)行：：1.展展示攻攻略2.推推廣攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.價價格攻攻略線上渠道道擴展受眾眾覆蓋線下渠道道點殺目標(biāo)標(biāo)客群網(wǎng)絡(luò)硬廣廣（配合合節(jié)點投投放）報紙硬廣廣（配合合節(jié)點投投放）短信（持持續(xù)投放放）分展場（（定向區(qū)區(qū)域，蓄蓄客期持持續(xù)進行行）網(wǎng)絡(luò)軟文文（持續(xù)續(xù)投放））定向拓展展（重點點小區(qū)、、企事業(yè)業(yè)單位訪訪談）重點渠道道選用區(qū)域內(nèi)道道旗（持持續(xù)投放放）建議戶外外大牌位位置戶外投放放方案（（4-5月中））可選擇投投放的區(qū)區(qū)域內(nèi)道道旗戶外廣告告覆蓋邁邁皋橋及及城北周周邊區(qū)域域，包括括和燕路路沿線、、曉莊、、中央門門等片區(qū)區(qū)可選分展展點新街口地地鐵口中央門易易初蓮花花超市分展場（（4月））點位報價易初蓮花10000元/月新街口15000元/月媒體排期期計劃渠道細(xì)項預(yù)計投放時間投放內(nèi)容形式/數(shù)量報廣揚子開盤前1周項目銷售信息，產(chǎn)品信息半版現(xiàn)代/金陵開盤前1周項目銷售信息，產(chǎn)品信息半版網(wǎng)絡(luò)3654-6月（3周）項目銷售信息，產(chǎn)品信息通欄搜房4-6月（1周）項目銷售信息，產(chǎn)品信息通欄戶外廣告和燕路4-6月項目銷售信息，產(chǎn)品信息中央門4-6月項目銷售信息，產(chǎn)品信息邁皋橋4-6月比鄰地鐵中心，成就增值先鋒區(qū)域內(nèi)道旗4-6月空間資本，樂居造富數(shù)據(jù)庫短信4-5月中產(chǎn)品信息/開盤信息待定分展場大橋南路家樂福4月項目價值賣點展點邁皋橋好又多4月項目價值賣點展點本次報告告重點是是對營銷銷總綱進進行分解解和細(xì)化化執(zhí)行：：1.展展示攻攻略2.推推廣攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.價價格攻攻略11年3月4月月5月6月月7月12月月時間鼓北財智智廣場附圖：競競爭項目目示意圖圖說明：統(tǒng)統(tǒng)計時間間截止至至11年年3月公寓入市市時機區(qū)域競爭爭2011年下下半年公公寓供應(yīng)應(yīng)量激增增，同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品競競爭持續(xù)續(xù)，在5-6月月期間，，整個市市場處于于相對斷斷檔期，，建議項項目搶占占先機金域中央央曉莊國際際廣場競爭分析析城北片區(qū)區(qū)40年年產(chǎn)權(quán)的的小戶型型公寓5月份會會達到供供應(yīng)高峰峰；其中挑高高型小戶戶型成為為市場明明星戶型型，市場場關(guān)注度度高左右陽光光中央上尚尚城入市時間間建議：：2011年5月（開盤時時間建議議：5月月15日日）中央金地地本次報告告重點是是對營銷銷總綱進進行分解解和細(xì)化化執(zhí)行：：1.展展示攻攻略2.推推廣攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.價價格攻攻略典型競品品比較法法價格預(yù)判判比準(zhǔn)原則則及對象象因素分析析打分及權(quán)權(quán)重價格預(yù)期期實現(xiàn)所在區(qū)域域類似產(chǎn)品類型型相同目標(biāo)客戶戶接近1、比準(zhǔn)準(zhǔn)原則本項目比準(zhǔn)項目(在售)平層挑高曉莊國際廣場（平層+挑高）中央上尚城（平層+挑高）德盈國際廣場（平層+挑高）玉橋國際公寓（平層+挑高）2、比準(zhǔn)準(zhǔn)對象○各盤權(quán)權(quán)重：曉莊國際際廣場中央上尚尚城德盈國際際廣場玉橋國際際公寓中央上尚尚城曉莊國際際廣場德盈國際際廣場○基準(zhǔn)價價格：15000150001700019000870013000（65年，，民用水水電）14000○敏感感指標(biāo)：：外因：區(qū)位前景景20%、位置置交通20%、、商服配配套10%、周周邊環(huán)境境5%內(nèi)因：硬件產(chǎn)品品10%、項目目規(guī)模5%、小小區(qū)環(huán)境境5%、、物業(yè)管管理5%、戶型型結(jié)構(gòu)10%、、發(fā)展商商品牌5%、宣宣傳包裝裝5%比準(zhǔn)原則則及對象象因素分析析打分及權(quán)權(quán)重價格預(yù)期期挑高平層價格預(yù)判判備注：所所有項目目的價格格均轉(zhuǎn)換換成毛坯坯價&價價格為2010年11月份價價格同一個項項目中，，相同產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的戶戶型，挑挑高比平平層貴3050%項目挑高高戶型共共92套套，參考考市場同同類型的的挑高戶戶型，建建議價格格區(qū)間15000-16000元/平米價格預(yù)判判項目挑高高戶型結(jié)結(jié)合5月月入市的的時間以以及市場場半年的的自然增增長率，，建議取5%增長長率，項項目挑高高公寓入入市均價價約15520元/平平米對比項目加權(quán)系數(shù)本項目中央尚上城曉莊國際廣場德盈國際廣場區(qū)位價值20%11.21.11.2位置交通20%11.21.21.2周邊環(huán)境5%11.111.2商服配套10%111.11.2硬件產(chǎn)品10%10.80.81小區(qū)環(huán)境5%110.91項目規(guī)模5%111.11.1戶型結(jié)構(gòu)10%10.80.80.9物業(yè)管理5%10.90.81發(fā)展商品牌5%10.80.91營銷包裝5%10.911

比準(zhǔn)評分11.0251.0151.105

銷售均價

150001500017000

比準(zhǔn)均價14781146341477815384

參考權(quán)重

40%50%10%價格預(yù)預(yù)判平層戶戶型共共121套套，其其中60套套平層層戶型型不帶帶露臺臺，產(chǎn)產(chǎn)品無無附加加值，，建議議價格格區(qū)間間11500-12000元元/平平米對比項目加權(quán)系數(shù)本項目中央尚上城曉莊國際廣場德盈國際廣場區(qū)位價值20%11.21.11.2位置交通20%11.21.21.2周邊環(huán)境5%11.111.2商服配套10%111.11.2硬件產(chǎn)品10%10.80.81小區(qū)環(huán)境5%110.91項目規(guī)模5%111.11.1戶型結(jié)構(gòu)10%10.80.80.9物業(yè)管理5%10.90.81發(fā)展商品牌5%10.80.91營銷包裝5%10.911

比準(zhǔn)評分11.0251.0151.105

銷售均價

87001300014000

比準(zhǔn)均價1106584871280712669

參考權(quán)重

40%50%10%項目挑挑高戶戶型結(jié)結(jié)合5月入入市的的時間間以及及市場場半年年的自自然增增長率率，建議取取5%增長長率，，項目目平層層公寓寓入市市均價價約11618元/平米米價格預(yù)預(yù)判平層戶戶型中中61套帶帶露臺臺的戶戶型，，露臺臺面積積15-20平平米不不等，，相比比平層層有一一定附附加值值，單單價溢溢價約約20%，，建議議價格格區(qū)間間13000-14000元元/平平米露臺按按照3000元元/平平米的的價格格估算算，露露臺總總價約約45000-60000；；折算到到單價價，項項目露露臺公公寓入入市均均價約約13500元元/平平米項目挑挑高戶戶型結(jié)結(jié)合5月入入市的的時間間以及及市場場半年年的自自然增增長率率，建議取取5%增長長率，，項目目平層層公寓寓入市市均價價約11618元/平米米戶型單單頁、、戶型型單體體、沙沙盤、、燈箱箱、售售樓處處門頭頭、和和燕路路道旗旗、導(dǎo)導(dǎo)示牌牌比鄰地地鐵中中心，，成就就增值值先鋒鋒線上：：報紙紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、戶外外線下：：分展展點、、短信信4月月5月4月1日公公寓蓄蓄客啟啟動5月15日日開盤盤推廣策策略推廣渠渠道推廣主主題現(xiàn)場配配合營銷節(jié)節(jié)點策略：：重點點釋放放項目目產(chǎn)品品的投投資、、居住住價值值線上：：戶外外、報報紙、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、軟軟文線下：：分展展點、、大客客戶走走訪、、短信信、聯(lián)聯(lián)動、、客曉莊新新商圈圈，投投資新新藍籌籌北地塊塊圍擋擋包裝裝營銷總總控圖圖策略：：強調(diào)調(diào)項目目商業(yè)業(yè)綜合合體的的價值值，及及區(qū)域域價值值公寓銷銷售籌籌備期期工作作計劃劃表商鋪的的定位位及推推售北地塊塊商業(yè)業(yè)面積積約13492.11平平米，，共共約69間間商鋪鋪，住住宅底底商3058.39平米米，約約50間，，總面面積約約16550.5平平米06棟棟：1-2層為為商鋪鋪，共共50間商商鋪，，其中中41間94-180平平米，，9間間160-300平平米；；07棟棟：18間間商鋪鋪，面面積30-190平平米；；08棟棟：地地下一一層1300平平米，，地上上2層層1000平米米，共共2300平米米，整整體設(shè)設(shè)計成成三層層整體體打包包做超超市的的格局局；住宅底底商：：共3058平平米，，約30間間①②④④③⑤⑥商業(yè)定定位：：邁皋橋橋餐飲飲休閑閑主題題特色色街區(qū)區(qū)主要功能：：餐飲、娛娛樂、休閑閑為主，少少量精品百百貨引入中高檔檔餐飲主力力店，保證證檔次；引入1-2家休閑主主力店，與與高檔餐飲飲主力店形形成氛圍，，拉動小鋪鋪銷售所有商業(yè)均均加排煙、、排污設(shè)備備，保證商商業(yè)經(jīng)營形形象商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)分布特色餐飲區(qū)區(qū)休閑娛樂區(qū)區(qū)食品零售精品小百貨貨以餐飲、休休閑娛樂為為主，精品品小百貨以以及品牌食食品零售為為輔的業(yè)態(tài)態(tài)組合，實實現(xiàn)項目特特色商業(yè)廣廣場的定位位居住配套型型商業(yè)根據(jù)業(yè)態(tài)定定位，本項項目主力店店至少應(yīng)導(dǎo)導(dǎo)入1家大大型高檔餐餐飲主力店店、1-2家次主力力餐飲店、、1-2家家配套娛樂樂休閑次主主力店1342一層鋪號面積（㎡）業(yè)態(tài)店家建議備注11100大型餐飲錦繡江南3層，地下1層2390休閑網(wǎng)吧或游戲廳2層3930娛樂小型2層4560餐飲小肥羊火鍋2層1342二層備注：以開開發(fā)商最終終確定的商商鋪尺寸為為準(zhǔn)！大型主力店分布根據(jù)此業(yè)態(tài)態(tài)排布方案案，建議大大型主力店店及次主力力店招商先先行，實行行帶租約銷銷售，以保保證業(yè)態(tài)的的可控性和和整體商業(yè)業(yè)的經(jīng)營；；散鋪采取取直接銷售售的方式；；銷售方式建議1342大中型餐飲區(qū)約2200㎡其中一層的單層小鋪為餐飲配套、快餐小鋪中小型特色風(fēng)味美食街區(qū)約2000㎡精品小百貨區(qū)約2400㎡休閑娛樂區(qū)約1000㎡備注：①②②③④四個個大主力店店由于面積積較大，租租金較低，，早期銷售售價值實現(xiàn)現(xiàn)不高；可可以考慮先先期招商持持有2-3年，等商商業(yè)整體經(jīng)經(jīng)營成熟，，價值實現(xiàn)現(xiàn)更高的時時候銷售；；B棟14間面積在在100平平米以下的的小型餐飲飲店可以考考慮直接銷銷售商鋪價格建議在買賣市場場缺少足夠夠參考案例例的情況下下，結(jié)合租租賃市場，，采用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)鋪比較法法推導(dǎo)項目目銷售商鋪鋪價格。租賃市場：：林景瑞園園一樓臨街街租金水平平在80-100元元/平米.月參照南京次次商圈租售售比例1：：280，，推測林景景瑞園首層層商鋪價格格在28000元/平米一手市場：：大地亞特特灣首層臨臨街鋪面掛掛牌價約38000元/平米米客戶意向度度一般，預(yù)預(yù)計實際成成交價格在在30000-33000元元/平米之之間①②④④③⑤⑥綜合對比本本項目商鋪鋪價值點及及限制條件件，建議①①號位置臨臨規(guī)劃路商商鋪首層均均價為28000-33000元/平平米①②④④③⑤⑥商鋪價格建議在買賣市場場缺少足夠夠參考案例例的情況下下，結(jié)合租租賃市場，，采用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)鋪比較法法推導(dǎo)項目目銷售商鋪鋪價格。備注：價格測算屬屬于均價測測算，尚未未考慮到面面積調(diào)差序號位置面積單價總價比準(zhǔn)說明A①首層14073000042210000AB①二層14071800025326000A的60%C②首層14072100029547000A的70%D②二層14071470020682900C的60%E③首層1050.212400025205040A的80%F③二層10501680017640000E的60%G④首層16961950033072000A的65%H④二層16961404023811840G的60%I⑤負(fù)一層到二層2371.91500035578500A的70%J⑥住宅底商3058.393000091751700A

合計16550.520835344824980

前期2011.4-62011.52011.6-7互動運營流流線圖集中商業(yè)招商公寓銷售街鋪銷售后期住宅價值支支持招商價值實實現(xiàn)公寓價值實實現(xiàn)商鋪價值實實現(xiàn)首先啟動公公寓銷售，，同時進行行主力店招招商，等公公寓銷售完完畢，幾家家大型主力力店招商完完成后，進進行散鋪的的銷售，最最后實現(xiàn)散散鋪銷售的的價值最大大化11年5月月初推出公公寓，11年5月月底推出商商鋪，11年5月底底完成商業(yè)業(yè)招商整體推售節(jié)奏82讓更多的人人享受真正正的地產(chǎn)服服務(wù)Youenjoy.Weserve.即使使贈贈品品只只是是一一張張紙紙，，顧顧客客也也是是高高興興的的。。如如果果沒沒有有贈贈品品，，就就贈贈送送““笑笑容容””。。所謂謂企企業(yè)業(yè)管管理理就就是是解解決決一一連連串串關(guān)關(guān)系系密密切切的的問問題題，，必必須須有有系系統(tǒng)統(tǒng)地地予予以以解解決決，，否否則則將將會會造造成成損損失失。。浪費時時間。。12月月-2212月月-22蓋茨運運用的的管理理風(fēng)格格既不不是美美國的的個人人主義義式，，也不不是日日本的的共識識主義義式，，而是是獨樹樹一幟幟的達達爾文文式企業(yè)成功功經(jīng)典名名人名言言15:4615:4615:46:3112月-22前方充滿滿著未知知，但我我必須得得走。無法評估，，就無法管管理。12月-2212月-2212月-2212月-2215:4615:46授權(quán)就像放放風(fēng)箏，部部屬能力弱弱線就要收收一收，部部屬能力強強了就要放放一放。軍隊隊無無放放任任，，學(xué)學(xué)校校無無放放任任，，此此今今日日世世界界各各共共和和國國之之道道例例。。軍軍隊隊放放任任，，則則將將不不能能以以令令，，學(xué)學(xué)校校放放任任，，則則師師不不能能以以教教；；將將不不能能令令則則軍軍敗敗，，師師不不能能教教則則學(xué)學(xué)校校敗敗，，其其為為國國忠忠，，莫莫此此之之尤尤。。31-12月月-2231-12月月-22積極極的的人人在在每每一一次次憂憂患患中中都都看看到到一一個個機機會會，，而而消消極極的的人人則則在在每每個個機機會會都都看看到到某某種種憂憂患患。。不是沒辦法，，而是沒有用用心想辦法。。用心想辦法法，一定有辦辦法，遲早而而已。12月-2212月-2212月-22用人不在于如如何減少人的的短處，而在在于如何發(fā)揮揮人的長處。。觀察才行。你的臉是為了了呈現(xiàn)上帝賜賜給人類最貴貴重的禮物做人低低三分分，做做事高高三分分。15:46:3115:46:3115:4612月月-22決不能能在沒沒有選選擇的的情況況下，，作出出重大大決策策。經(jīng)營企企業(yè)，，是許許多環(huán)環(huán)節(jié)的的共同同運作作，差差一個個念頭頭，就就決定定整個個失敗敗當(dāng)你在事業(yè)業(yè)上遇到挫挫折，有"打退堂鼓"的念頭時，，你應(yīng)該加加以注意，，這是最危危險的時候候!12月-2212月-2215:4615:46:31世界上沒沒有夕陽陽企業(yè),只有落后后和不思思進取的的企業(yè)。。光靠價格格便宜的的產(chǎn)品能能夠長久久地存活活下來。。沒有組織織就沒有有管理，，而沒有有管理也也就沒有有組織。。管理部部門是現(xiàn)現(xiàn)代組織織的特殊殊器官，，正是依依靠這種種器官的的活動，，才有職職能的執(zhí)執(zhí)行和組組織的生生存。管理就是做好好無數(shù)小的細(xì)細(xì)節(jié)工作。31-12月月-2231-12月月-2212月-22將良品率預(yù)定定為85%，那么便表示示容許15%的錯誤存在。。顧客是重要的的創(chuàng)新來源。。人生的選擇決決定一切。成功的企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授授權(quán)高手，更更是控權(quán)的高高手。卓有成效的管管理者善于用用人之長。2022年12月31日日31十二月月2022做生意，要隨隨著形勢的變變化而變化。。做小生意，，在于勤;做大生意，要要看政治觀局局勢。魔鬼鬼存存在在于于細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)之之中中。。十二二月月2212月月-2215:46大多多數(shù)數(shù)的的錯錯誤誤是是企企業(yè)業(yè)在在狀狀況況好好的的時時候候犯犯下下的的，，而而不不是是在在經(jīng)經(jīng)營營不不善善的的時時候候。。沒有有什什么么比比忙忙忙忙碌碌碌碌更更容容易易，，沒沒有有什什么么比比事事半半功功倍倍更更困困難難。。成功功的的方方法法千千萬萬條條,多總總結(jié)結(jié)別別人人的的失失敗敗,根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)實實的的路路行行走走,不要要太太在在意意聽聽取取名名人人大大家家的的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)格格言言。。協(xié)調(diào)調(diào)以以及及控控制制。。12月月-222022/12/3115:463:46:31下下午午企業(yè)做大大后CEO說話要越越來越細(xì)細(xì)。小企企業(yè)要有有長遠的的打算大大企業(yè)要要有注意意細(xì)節(jié)。。2022/12/3115:46:31企業(yè)的成成功靠團團隊，而而不是靠靠個人。。只要不不是相相當(dāng)重重要的的商品品，不不是穩(wěn)穩(wěn)健踏踏實地地行商商，迅迅速發(fā)發(fā)展就就等于于迅速速破產(chǎn)產(chǎn)，只只有使使多種種商品品不間間斷地地相繼繼配合合上市市，才才能使使迅速速發(fā)展展的事事業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步前前進。。12月月-222022/12/3115:46:31正確的的決策策來自自眾人人的智智慧。。周到的的服務(wù)務(wù)，那那簡直直