2022年行業(yè)分析東莞茶山市場漸被業(yè)界淡忘

東莞茶山市場漸被業(yè)界淡忘說起東莞的茶葉市場，不能不說起東莞在2022年首批建起的兩大茶葉市場———萬江茶葉市場和茶山茶葉市場。經(jīng)過5年的進(jìn)展，回望這兩個茶葉市場的進(jìn)展，東莞茶葉市場的鼻祖———茶山茶葉市場，卻在競爭中漸漸地被業(yè)內(nèi)所忘卻。

如今，圍圍著東莞萬江綻開的新一輪的茶葉市場競爭格局，五足鼎立的格局讓業(yè)內(nèi)增加了對茶山這個老市場的擔(dān)憂。

5年前的博弈

“可能是走了一些茶商，又來了一批做服裝、餐飲的，然后又走了，這樣外界看來茶山的市場做得很蕭條。”來自福建的蔡先生從2022年茶山茶葉市場成立伊始進(jìn)入了，是不折不扣的老租客了，他在萬江茶葉市場的也擁有自己的店鋪。從某種程度上說，蔡先生可謂見證了東莞兩個老牌茶葉批發(fā)市場的早期進(jìn)展。

光從開業(yè)時(shí)間上來看，萬江茶葉批發(fā)市場在2022年6月開業(yè)，比茶山茶葉市場的開業(yè)早3個月。但是業(yè)內(nèi)的人士都知道茶山茶葉市場招商是最早的。

蔡先生告知記者，當(dāng)時(shí)東莞還只有一些茶商自發(fā)形成的商鋪，沒有形成一個系統(tǒng)批發(fā)市場，為此茶山產(chǎn)業(yè)市場的招商一提出來，茶商的反應(yīng)都很樂觀。當(dāng)時(shí)并不被看好的二樓商鋪都被來自各地的茶商預(yù)訂滿了。

依據(jù)茶葉協(xié)會的有關(guān)人士介紹，萬江茶葉市場的最早雛形是石美村開發(fā)的，體量不是很大，就是圍圍著老107國道上的橫街兩旁鋪開，后來其他的投資商自發(fā)聚集，越聚越大，其中茶緣區(qū)為石美村下面的一個村委開發(fā)，形成一塊專做茶葉的商鋪集群。

2022年，萬江石美四周已經(jīng)形成部分集中的茶葉商鋪，“當(dāng)時(shí)萬江的許多商鋪都很廉價(jià)，那些物業(yè)全部者也不知道做些什么，進(jìn)駐了一些搞運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)，鋪?zhàn)饷總€月就400—500元，特別廉價(jià)!”另外一名茶商高先生告知記者，“當(dāng)時(shí)茶山的招商廣告一放出來，萬江這邊已經(jīng)形成的商鋪也立即行動起來，提出了在萬江石美建一個茶葉市場的想法。萬江原來就形成一些茶商，其鋪?zhàn)鈨?yōu)勢以及靠近107國道的交通優(yōu)勢，讓許多原來選擇茶山的商家都跑到萬江去了?！?/p>

就是在這樣的狀況下，2022年6月和9月，位于萬江和茶山的兩個茶葉批發(fā)市場先后面世，東莞在一年間同時(shí)增加了兩個專業(yè)的茶業(yè)批發(fā)市場，營業(yè)面積超過了10萬平方米。

“茶山市場不像茶葉市場”

茶山茶葉市場位于茶山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)，市場占地面積不大，與萬江茶葉市場開放式格局相比，它更像一個圍合式的集中市場。

走在市場內(nèi)部，會發(fā)覺這個市場最先天的不足就是停車的問題。除了中間和市場側(cè)邊有兩條大路可以容下大貨車進(jìn)去，其他幾條與大路平行的路只能牽強(qiáng)容下一輛小轎車開進(jìn)，而且光線被上方的雨棚遮住，顯得很暗淡。假如要在小路旁的商鋪前停車，那其他的車輛就別想再開進(jìn)去。

記者在茶山供銷社駐市場的招商辦公室看到，目前一樓約百家商鋪中，只有小路旁約8家商鋪還沒有租出，但是出租的商鋪中，做茶葉的店主僅有50多家，另外還有約1/4的商家是做餐飲、彩票等。

記者看到，二樓、三樓按原方案全部是做茶商鋪，現(xiàn)在卻沒有一家茶商進(jìn)駐。這些商鋪中有做旅館的，也有出租給保險(xiǎn)公司的，還有部分空置。三樓則是網(wǎng)吧或租給部分茶商做倉庫和住地。整個茶葉市場共分為七座，其中位于市場最里面的單座樓房已經(jīng)整棟租給了一個酒家。

“大家都說我們這邊不像個茶葉市場了?！绷硪晃辉谑袌鰞?nèi)的年輕茶商張先生告知記者，“但是在這里留下來的50個商戶，大部分都是從開業(yè)時(shí)做到現(xiàn)在的，都是老租客了。”

依據(jù)早期進(jìn)入茶山茶葉市場的茶商介紹，市場的前身是茶山本地一個國有玩具廠，工廠的產(chǎn)權(quán)屬于茶山鎮(zhèn)政府，后來鎮(zhèn)政府將該工廠物業(yè)租給東莞市供銷社和茶山鎮(zhèn)供銷社，由二者合股改造，開發(fā)和運(yùn)營茶葉批發(fā)市場，并且在2022年9月正式開業(yè)。

茶山供銷社有關(guān)人員告知記者，現(xiàn)在東莞供銷社已經(jīng)撤股，由茶山供銷社對市場進(jìn)行全權(quán)管理。而依據(jù)市場內(nèi)的鋪主介紹，目前市場的二三樓又承包給個人經(jīng)營，已經(jīng)無法再招到茶商進(jìn)駐，全部是做其他生意的。

租金卻水漲船高

前年年底到去年年中，經(jīng)受了茶葉市場的一片火熱，現(xiàn)在的茶葉行情顯得特別冷淡。

在蔡先生看來，目前無論是萬江還是茶山，兩邊的市場都特別冷淡。但是兩者的運(yùn)營成本卻相差甚遠(yuǎn)?！熬驮诮衲?月份，茶山茶葉市場還加了3元/平方米的租金，現(xiàn)在我們的租金是57元/平方米，管理費(fèi)是4元/平方米。”蔡先生說，“茶山這邊的租金算得上是東莞茶葉市場中最貴的。”

另外一位不情愿透露姓名的店主告知記者，茶山茶葉市場的經(jīng)營模式顯得很落后，這些從商鋪的細(xì)節(jié)上看得出。對于茶商來說，有兩個最基本的需求，一是單獨(dú)的會客環(huán)境，二是倉儲功能?！暗沁@些都滿意不了?！?/p>

記者在茶山茶葉市場看到，每個商鋪都是單獨(dú)的，商鋪的層高僅3.2米，做了一些吊頂裝飾后，根本無法隔出單獨(dú)的閣樓進(jìn)行會客或倉儲。相比萬江石美的茶葉批發(fā)市場，三層樓的設(shè)計(jì)，商住功能一體，除了倉儲和會客功能外，還會具備住宅、衛(wèi)生間等生活需求。據(jù)蔡先生介紹，其在萬江石美茶葉批發(fā)市場的租金還不到20元/平方米。

相比茶山茶葉市場目前的經(jīng)營狀況，為什么還能維持同類市場較高的租金呢?對此，茶山供銷社駐市場人員告知記者:“我們的市場是一個整體管理，不會很散的?！彼麄冋f的這種整體管理就是圍合式的管理。

而一位常駐茶山市場的商家認(rèn)為，這也跟批發(fā)市場的管理理念有關(guān)。目前供銷社直接管理的只是一層商鋪，而且也只有一層商鋪還是以做茶葉為主。二三層全部承包給私人來做，這也從管理上分割了茶葉市場的整體專業(yè)管理。

實(shí)際上許多一樓的茶商都跟茶山供銷社提過建議，盼望能夠把二三樓的商鋪?zhàn)鳛閭}庫和住宅配套租給茶商，而在價(jià)格上相對優(yōu)待一些，但是均被供銷社拒絕了。

這位商家告知記者:“主要還是利益在里面的驅(qū)使吧。當(dāng)時(shí)就連二樓的商鋪都要租到40元/平方米以上，連一樓的生意都沒有，別人怎么情愿花這么高的價(jià)錢上二樓?，F(xiàn)在由于市場剛好就在茶山商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，出門便是鬧市，二三樓這邊茶商不租，也還會有其他的進(jìn)來租。但是根據(jù)現(xiàn)在的情形，單從出租收入來看，出租狀況也不抱負(fù)，算來還沒有整體租給茶商劃算?，F(xiàn)在這種格局，整體的形象亂了，又沒有達(dá)到收益的目的?！?/p>

■記者追問

除了收租還能做什么?

“家家有本難念的經(jīng)”，這個道理也可套用到茶葉市場。而置身其中的茶商又有自己的視角來看待這個問題。蔡先生給記者算了一筆賬，光從房租和管理費(fèi)上對比，茶山這邊的鋪?zhàn)饩捅热f江貴到一倍不止。但是他本身沒有想過離開這里，關(guān)鍵還是考慮到一個老顧客的問題，現(xiàn)在茶山市場主要輻射是東莞的東部市場，相比來說還是有肯定的地域優(yōu)勢。

“在這里呆久了，我也覺得茶山這個最老的市場也不像外面說的那樣蕭條，市場輻射不同，為此效果也各不相同?！辈滔壬f。現(xiàn)在對于蔡先生最大的心愿就是盼望市場管理方能夠多多加強(qiáng)市場形象宣揚(yáng)，另一方面就是依照當(dāng)前冷清的行業(yè)狀況，適當(dāng)?shù)叵鳒p租金，多為商家考慮一下。

關(guān)于老牌茶葉市場的管理，還有許多茶商有著自己的看法。就在去年3月，發(fā)生在萬江茶葉市場的一起搶劫案件，讓社會都頗為震動，4分鐘劫走10多萬元普洱茶?！艾F(xiàn)在想起來還心有余悸，當(dāng)時(shí)正是茶葉市場最火的時(shí)候，任憑搶一下就是上10萬的損失，當(dāng)時(shí)起碼我聽到的就有7—8起，晚上根本不敢單獨(dú)派人看管店子?！蓖瑯釉谌f江也有商鋪的蔡先生說。

經(jīng)過這次大事后，萬江茶葉市場的市場管理得到了相關(guān)部門重視，目前晚上市場會實(shí)行封閉管理，加強(qiáng)巡邏。對此，仍有茶商提出了疑問，雖然現(xiàn)在是茶葉行業(yè)慘淡，案件發(fā)生率也下降了，但不知道現(xiàn)在的管理能不能防止類似大事的發(fā)生。

關(guān)于老茶葉市場的管理，位于萬江茶葉市場的一名湖南茶商宋先生認(rèn)為，依照這些茶葉市場的進(jìn)展淵源，他們的自發(fā)性較強(qiáng)，前期的規(guī)劃意識淡薄，為此在后期的管理上也很缺失。對于市場內(nèi)的商人來說，市場方主要發(fā)揮的就是收租的功能，很少想方法怎樣搞好市場的整體形象工程，比如，“市場方可以借助茶葉市場的平臺，定期搞一些互動活動，讓市場內(nèi)的茶商跟外界有個互動溝通的機(jī)會”。

“東莞收茶是出名的，但是這只