2022年行業(yè)分析京城樓市潛變情況分析

京城樓市潛變情況分析持幣購房者冷眼觀望，持房待售的炒房者急于套現(xiàn)，

京城樓市好像正在發(fā)生一場潛變??

京城炒房族開頭拋售"次新居"？

同是一個樓盤，開發(fā)商手中的新居與業(yè)主手中的"次新居"，價差竟能達到6000?9000元/平米。

一邊是沉得住氣、持幣待購的購房者，一邊是好像已沉不住氣、持房待售的房產(chǎn)投資者，京城樓市正在經(jīng)受一場潛變。

二環(huán)廉價過五環(huán)？

由于婚期定在今年10月，所以從今年1月份開頭，在北京工作的小陳和女友就再也沒有休過周末，"加班"的緣由只有一個，那就是看房。雖然辛苦，但結(jié)果頗令小陳感到欣慰："五環(huán)外的新居都一萬多了，我們只花一萬二就買到了二環(huán)內(nèi)的'次新居'。"

小陳的"戰(zhàn)果"位于宣武區(qū)廣安門地區(qū)，距離西二環(huán)只有二三百米，距離小陳上班的金融街只有不到3公里，地鐵也在規(guī)劃中，交通特別便利。雖然是二手房，但其實房齡只有5年，所以房子的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向都不錯，而且由于當(dāng)時小區(qū)定位為高檔社區(qū)，綠化、物業(yè)、配套設(shè)施以及業(yè)主素養(yǎng)都令小陳很滿足。

記者到小陳"新家"四周的幾家中介機構(gòu)了解之后發(fā)覺：其實小陳并不是撿到了什么"天上掉下的餡餅"，他購買的二手房在這一地段屬于中等價格，比較普遍。

小陳的新家四周，有兩個新樓盤也正在銷售，盡管這兩個新盤屬于西二環(huán)外，位置不如小陳的二手房好，但記者從售樓處了解到，這兩個新盤的售價都在20000元/平米左右。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上供應(yīng)的數(shù)據(jù)中也發(fā)覺：假如是新居，12000元/平米這樣的價格，就算是五環(huán)內(nèi)也不是許多，北五環(huán)外、接近高速的部分住宅性樓盤已經(jīng)消失了18000元/平米的新居報價。

更為令人費解的是，即使在同一小區(qū)，新居和二手房的售價也差距很大。記者在位于北京西二環(huán)菜戶營四周的一處較大樓盤售樓處看到，如今正在銷售的是該樓盤的三期，價格為21000元/平米，收房入住時間是2022年初。而在該樓盤四周的幾家中介，記者看到都有大量的該樓盤的二手房在銷售，價格在12000?15000元/平米左右，比新居售價差了6000?9000元/平米。

同一地段、條件相像的新居和二手房為何也會有如此大的售價差異？

據(jù)鏈家地產(chǎn)的一位張經(jīng)理介紹，該樓盤是從2022年9月開頭賣一期，當(dāng)時價格只有8500元/平米，之后價格一路走高，到2022年底，二期的售價已經(jīng)攀升到了20000元/平米，但全部房子都是在今年初才交房。

"現(xiàn)在出售的大部分是一期的業(yè)主，他們的房子大都是收了房就在中介掛牌等買主，由于他們都是以投資為目的購房的。"張經(jīng)理說，"由于買的時候只有八九千元每平米，所以他們即使只賣一萬二三，也已經(jīng)賺了百分之三、四十了。"

二手房如此廉價，為什么還有人購買新居呢？張經(jīng)理一語道破"玄機"："二手房的價格門檻要高呀，比猶如樣總價為100萬，新居只需要付20％的首付款，也就是只要有二十幾萬就可以了；但是二手房由于各種稅費要一次性付清，貸款比例最多在評估價（一般低于售價）的7成，所以也許需要一次性支付40萬?50萬。"

"買這邊房子的大多是年輕人，估量自住型的業(yè)主的平均年齡30歲都不到，手里的資金有限，但由于結(jié)婚、生小孩等剛性需求，急需購房，所以即使價格高也只能選擇新居。"他說。

記者在調(diào)查中發(fā)覺，這種新居、二手房差價巨大的狀況并非個案，"凡是2022年前后新居供應(yīng)量比較充分的地區(qū)都會消失這樣的'怪'現(xiàn)象，比如在廣渠門、太陽宮等地區(qū)比較明顯。"一位業(yè)內(nèi)人士告知記者，"由于那時候房價飆升厲害，市場上充斥著投資客。"

"次新居"是新名詞，也是新主角

但最近幾個月，長期以來由于購置門檻高而并不受"待見"的二手房好像一下子成了"香餑餑"，特殊是所謂的"次新居"，已經(jīng)成為了本季度樓市當(dāng)之無愧的主角。

"次新居"是近期二手房地產(chǎn)市場消失的一個新名詞，通常是指房齡在5年以下或者剛滿5年的二手商品房，甚至包括大量的交房后根本就沒有入住的全新商品房??這些房子的供應(yīng)者通常都是"炒房族"。

3月以來，北京、上海等全國不少地方都消失了新居投放與成交量低迷、二手房掛牌量和銷售量大幅上升的狀況。以北京為例，春節(jié)過后的3月份開頭，北京的二手房市場呈現(xiàn)了非常明顯的掛牌量和成交量大幅上升的局面。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份漲幅達70%以上，被視為成交"井噴月"，但成交價格漲幅則連續(xù)趨緩，環(huán)比上漲0.9%，平均成交價格達到9646元/平米；而4月份，二手房的成交量也增加了近兩成。

雖然剛剛過去的5月份，北京二手房的成交量只增長了5％左右（各中介機構(gòu)普遍認(rèn)為這是由于受地震的影響，購房者對舊房的平安擔(dān)憂造成的），但依據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心供應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，北京房齡5年之內(nèi)的次新居成交量在5月份仍舊維持了20％的增速。"由于許多次新居都是低密度、低層鋼混住宅，抗震性遠高于塔樓。"鏈家地產(chǎn)張經(jīng)理說。

與此同時，新居投放卻特別冷淡，銷售成交量也非常低迷。依據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，北京市商品住宅（新居）的供應(yīng)量同比基本持平，但成交量卻下降了36.1%。而從4月、5月的成交狀況看，二季度這種狀況仍會連續(xù)。

各中介公司和討論機構(gòu)均估量，在房價預(yù)期特別不明朗和"拐點"被激烈爭辯的背景下，二手房市場的主要消費群體為自住購房者，比率在85％以上。"現(xiàn)在的二手房主要滿意的都是剛性需求，而投資型購買者轉(zhuǎn)投資為拋售對新居銷售的影響特別大。"一位業(yè)內(nèi)人士告知記者。

房產(chǎn)投資者急于套現(xiàn)？

"這套房子現(xiàn)在房主降價了，只要120萬了。"5月24日，菜戶營四周一家房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員指著一套標(biāo)價為130萬的二手房對記者說，"假如一次性付清，110萬也可以。"這名業(yè)務(wù)員特別的熱忱。

據(jù)介紹，現(xiàn)在放盤的業(yè)主大多是由于近一段時間樓市和股市都比較低迷，投資預(yù)期下降，一些一般投資者急于盡快脫手或者套現(xiàn)大筆資金，所以假如可以一次性付清房款，價格可以有很大的商議?余地。

這名業(yè)務(wù)員還告知記者，現(xiàn)在許多房主都在降價，降幅在10％?15%左右。"現(xiàn)在是買二手房的最好時機，奧運會之后假如房價不跌，房主不急著出貨，可就沒有這個價格了。"業(yè)務(wù)員說，"其實現(xiàn)在需求還是很旺盛，由于雖然成交量遠比不上去年，但看房的人還是一樣的多。"

實際上，關(guān)于北京房價會在奧運之后下跌的這種坊間猜測，在購房者和持房者之中早已廣為擴散，加之去年年底業(yè)內(nèi)開頭激辯的"拐點論"，對于購房者來說，除了觀望，還是觀望；而對于投資者，他們早就開頭考慮要不要出手了。

另一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)，猜測房