2022年行業(yè)分析從供需兩方面調控房地產(chǎn)市場

從供需兩方面調控房地產(chǎn)市場我國住房市場目前面臨著房價居高不下，購房者還貸負擔沉重，潛在購房者有效需求力量不足等嚴峻問題。目前，國內在解決上述問題時，主要寄盼望于政府加大對于房價的調控力度，但實際效果并不顯著。而發(fā)達國家，尤其是英國在解決住房問題方面有很多好的做法。

保險機構關心居民還款，使居民不至于因短期的支付力量問題而失去住房；其財政部，通過保持合理的經(jīng)濟增長速度及合適的利率政策，保證居民住房支付力量逐步提高，保證居民購房貸款的還款額不發(fā)生大的變化；其環(huán)境交通和區(qū)域部，主要負責在住房政策的制定和實施過程中，保證公房建設與修理資金的安排及公房優(yōu)先購買權政策的實施。同時，政府職能部門依據(jù)《住房法》的規(guī)定，切實履行監(jiān)管職責，從開發(fā)商立項到房地產(chǎn)項目竣工有嚴格的期限限制，堅持房地產(chǎn)商信息公開化和透亮?????化的原則，避開人為抬高住房價格。英國住房運行機制經(jīng)受了兩百多年的進展時間，在促進住房消費方面的勝利閱歷，對于我國解決住房市場的難題有重要的借鑒意義。

在19世紀中葉前，英國政府對于住房體系實行的是放任自流的做法，完全依靠市場機制解決住房問題，但結果卻并不抱負，大多數(shù)住房建筑質量較差。鑒于此，英國議會1832年通過CholeraAct，對住房市場實行政府干預。隨著時間的推移，英國政府干預住房的形式也發(fā)生了很大的變化，現(xiàn)在主要是通過對住房供應和住房需求兩方面實行干預措施。

改善住房供應是必要前提

政府引導和規(guī)制。政府通過建筑標準條件的社區(qū)住房，制定最低住房質量標準等形式，引導開發(fā)商根據(jù)市場的需求供應高質量的住房，同時政府部門對于新建筑住房的標準進行驗收，代表居民打算開發(fā)商所建筑的住房是否達到居住標準，是否可以在住房市場上公開出售。政府引導和規(guī)制是力求在不干預和少干預住房市場運行的狀況下，來避開由于住房供應商的緣由導致購房居民的權益受到侵害。

政府對住房生產(chǎn)供應補貼。政府為了保障中等收入居民都能夠在市場上購買到性價比適中的房屋，引導住房開發(fā)商根據(jù)政府制定的住房標準建筑住房，通過加大公共支出中轉移支付的力度，對住房生產(chǎn)商供應財政補貼，通過政府津貼的形式引導住房供應商提高建房標準，降低住房價格，減輕購房居民的負擔，提高居民的居住舒適度。

政府生產(chǎn)和掌握。政府對于低收入者的住房問題，實行的是政府生產(chǎn)的形式，建筑適量的公共住房，出租給低收入者居住。政府部門嚴格審核居住公共住房居民的條件，每年依據(jù)家庭的年收入確定下一年租賃公共住房的標準。政府通過增加就業(yè)量，提高居民的收入水平，加大轉移支付力度等手段削減低收入者的數(shù)量，掌握公共住房的規(guī)模，并逐年削減對于建筑公共住房的投入，政府職能由政府生產(chǎn)向政府供應方向轉變。

干預住房需求有效緩解沖突

二戰(zhàn)后，英國兩黨為了持續(xù)性的贏得大選的成功，始終對公民的住房需求比較關懷，政府依據(jù)選民的要求，不斷地在調整對于住房需求的干預，包括保證充分的住房貸款資金，掌握住房的價格，增加住房的可獲得性。英國政府從愛護與滿意公民的住房需求的角度對住房需求進行干預。

制定影響住房消費的政策。英國政府通過多種形式的政策影響著公民對于特定住房的需求。簡潔歸納有十種做法：調整居民獲得住房的價格，調整公民的可支配收入，加大住房抵押貸款可獲得性，穩(wěn)定抵押貸款還款利率，對于住房產(chǎn)權人的信息透亮?????化，充分考慮住房位置與公民上班的交通成本，掌握公共住房和私人住房的出租價格，多方面滿意不同消費者對于住房形式、質量與坐落位置的需求，通過掌握住房價格變化的比率來鼓舞潛在購房者加入到住房市場中，保障住房產(chǎn)權的自由公平交易加快住房的流通速度。通過上述措施對于居民住房需求產(chǎn)生一貫持續(xù)的影響。

對購房者進行補貼和稅收減免。政府公共支出政策由補磚頭向補人頭方向轉變。政府的住房公共支出政策從對正統(tǒng)住房方案的補貼，轉變?yōu)樯鐣＠桨钢械淖》垦a助和對自有住房的支持。包括從面對公共部門到支持住房自有者，從住房建設投資到住房補貼，從補貼公共住房建設到補貼住戶住房消費等一系列轉變。另外，對于政策性住房金融機構的住房抵押貸款實行利息免稅，并免征住房出售后的資產(chǎn)所得稅和公房出售折扣價部分的財政收入損失。

保持住房自有率穩(wěn)定，促進租賃住房消費方式的增加。英國政府在較長時間里，住房自有率始終維持在70%左右，在歐洲處于平均水平。英國政府并不盲目擴大住房自有率，而是依據(jù)實際狀況，通過對租賃住房的居民供應津貼等形式，鼓舞未擁有住房的居民實行租賃的形式解決住房問題，在供應可供租賃的公共住房同時，還通過租賃補貼鼓舞居民在住房市場上租賃房屋，以緩解住房供需沖突，同時也解決了勞動力轉移的問題。

提高公民的融資購房力量

對于大多數(shù)人而言，靠積蓄一次性付清房款特別困難，而住房金融的功能就是提高了公民的融資購房力量，延展了支付期限，在肯定時期內減輕了購房居民的還款負擔因此，住房金融對于英國住房市場的進展起到至關重要的推動作用。

大力支持住房協(xié)會等政策性非盈利機構的進展。英國住房協(xié)會的進展已經(jīng)有兩百多年的歷史了，從產(chǎn)生到進展，英國政府始終對住房協(xié)會賜予了大力支持。譬如：對于從住房協(xié)會取得的股息與存款利息，英國政府始終實行減免稅優(yōu)待，這樣居民就情愿在住房協(xié)會進行投資，解決了住房協(xié)會資金來源的問題；英國政府對于住房協(xié)會發(fā)放的住房抵押貸款利息實行減免稅優(yōu)待，使住房協(xié)會可以發(fā)放低息貸款，這樣居民也情愿從住房協(xié)會貸款，解決了住房協(xié)會資金的使用與保值增值問題。

在取得政府支持的同時，住房協(xié)會并沒有停止進展的腳步，住房協(xié)會不斷堅持在創(chuàng)新中求進展。住房協(xié)會以客戶需求為導向，供應多種償還抵押貸款的方式供客戶選擇，其中獨具特色的一種方式使抵押貸款與借款人的定期人壽保險相結合，借款人在整個抵押期間，只是每月償付利息，但同時要繳納人壽保險費，這樣等到人壽保險到期的時候，借款人就用其到期的保險收入來償還抵押貸款。

鼓舞商業(yè)性金融機構進入住房金融市場。英國的商業(yè)銀行、專業(yè)抵押貸款銀行、投資銀行、保險公司等商業(yè)性金融機構和外國金融機構上百家，都參加到了英國居民的住房抵押貸款中。商業(yè)性住房金融機構雖然貸款利率偏高，但憑借供應的抵押貸款品種多種多樣，依據(jù)購房居民的收入水平，還款期限及償還方式的喜好，為購房居民量身打造抵押貸款合同，因此和政策性住房金融機構綻開了激烈的競爭。通過市場化的競爭，提高了商業(yè)性住房金融機構的服務質量和服務水平，豐富了抵押貸款品種，滿意了不同購房居民的抵押貸款需求。

股權房屋方案草案。2022年5月，英國政府推出了股權房屋方案草案，通過股權房屋的形式，動用政府基金和抵押貸款放款機構的資產(chǎn)削減首次購房成本，實現(xiàn)英國5年之內提升住房擁有率至75%的目標。這一方案引入了“股權”的概念，對于參加該方案的100萬人，可選擇在購房時支付房款的75%，其余25%的房款由政府和抵押貸款放貸機構共同支付，即雙方各付12.5%，共同享有其余25%的股權。

提高潛在購房者的住房消費力量。英國住房金融制造條件降低購房首付款，一般購房居民在專業(yè)性的非營利住房金融機構可以貸到房價款的90%，有的住房甚至可以貸到100%的房價款。貸款額一般為年家庭工資的3-3.5倍；還款期一般為20-25年，特別狀況下可以放寬到30-35年；還款方式有固定利率，也有浮動利率。同時，政府對低收入者購房賜予貸款利息津貼和減免稅收等優(yōu)待。這些措施都有助于提高居民的購房力量，在肯定程度上提高潛在購房者的有效需求水平。

降低購房者的還貸負擔維持住房貸款利率的穩(wěn)定，避開利率波動的風險加重