上半年中國房地產市場價格、成交量、供應、庫存及土地市場概況

上半年中國房地產市場價格、成交量、供應、庫存及土地市場概況

一、價格：新房價格整體維穩(wěn)，二、三四線城市房價累計漲幅明顯收窄

2019年上半年百城價格累計漲幅低位收窄，單月環(huán)比漲幅持續(xù)運行在0.5%以內，整體價格維持穩(wěn)定。各線城市中，一線城市價格高位維穩(wěn)，二、三四線城市累計漲幅較去年同期均收窄。十大城市二手房均價環(huán)比于3月止跌轉漲后，近兩個月漲幅持續(xù)擴大。數據來源:公共資料整理數據來源:公共資料整理

百城均價累計漲幅低位收窄，整體價格平穩(wěn)。根據數據顯示，2019年6月，百城新建住宅均價14891元/平方米，同比上漲3.87%，漲幅較去年同期收窄1.22個百分點；環(huán)比上漲0.37%，漲幅連續(xù)10個月在0.5%以內，維持在低位區(qū)間，整體價格較為穩(wěn)定。累計來看，2017年以來半年度累計漲幅持續(xù)收窄，2019年上半年百城整體價格累計上漲1.45%，累計漲幅較去年同期收窄1.19個百分點。二季度以來，住建部連續(xù)對房價漲幅過快的城市預警提示，繼續(xù)強化“穩(wěn)房價”目標，預計下半年房地產市場價格將更趨平穩(wěn)。數據來源:公共資料整理

從各級別城市來看，2019年上半年一線城市新建住宅價格累計漲幅低位略有擴大，二、三四線城市價格累計漲幅均收窄。

一線城市市場價格絕對值在高位維穩(wěn)，環(huán)比漲幅連續(xù)26個月在0.1%左右，今年上半年累計上漲0.29%，受去年低基數及今年重點城市規(guī)劃利好的影響，累計漲幅較去年同期在低位區(qū)間略有擴大，其中深圳、廣州累計漲幅較去年同期均擴大，北京由累計下跌轉為上漲；

二線城市上半年累計上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個百分點，內部分化格局愈加鮮明，其中去年上半年價格累計漲幅居百城前列的太原、貴陽等城市，今年上半年累計漲幅較去年同期大幅收窄，貴陽近兩個月價格環(huán)比連續(xù)下跌；杭州、成都累計漲幅較去年同期有所擴大，單6月杭州、成都受高端項目集中入市等結構性因素影響，環(huán)比漲幅位居百城前列；

三四線代表城市上半年累計上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個百分點，收窄幅度在各線中最為明顯，其中有近兩成的城市上半年價格累計下跌，近八成的城市累計漲幅較去年同期收窄，其中威海、煙臺、揚州、濰坊今年上半年價格累計漲幅均較去年同期收窄6個百分點以上。今年以來，三四線城市價格環(huán)比漲幅均在0.5%以內，且近三個月漲幅連續(xù)回落，價格上漲動能轉弱。數據來源:公共資料整理

二、成交：重點城市成交規(guī)模分化明顯，一二線熱點城市市場回暖

2019年1-5月，全國商品房銷售面積為5.6億平方米，同比由增轉降，下降1.6%，其中商品住宅銷售面積4.9億平方米，同比下降0.7%。今年上半年重點城市商品住宅成交規(guī)模較為穩(wěn)定，各線城市走勢分化，一線城市成交同比增長顯著，二、三線代表城市成交同比均下降，其中三線代表城市同比降幅最為顯著。十大城市二手房市場成交活躍度繼續(xù)提升。數據來源:公共資料整理

重點城市新房成交規(guī)模較為穩(wěn)定，二手房市場活躍度提升。2019年上半年50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2770萬平方米左右，同比下降1.0%，成交規(guī)模較為穩(wěn)定。其中3-4月受政策微調預期增強、國家重點規(guī)劃落地及房貸利率下調等多種因素影響，市場出現(xiàn)短暫回暖；隨后各部委及時發(fā)聲穩(wěn)定市場，熱點城市調控政策加碼，5月成交規(guī)模同比回落，6月房企為沖刺半年度業(yè)績，加大推盤帶動單月成交面積同環(huán)比小幅增長。二手房方面，2019年1-5月十大城市二手房成交套數約45.9萬套，同比增長17.1%，二手房成交活躍度提升，其中上海、成都、蘇州成交套數增幅近五成。數據來源:公共資料整理數據來源:公共資料整理

一線城市成交面積同比大幅增加。一線城市自去年三季度市場觸底反彈以來，成交同比保持增長態(tài)勢，2019年上半年一線城市商品住宅月均成交面積57萬平方米左右，同比增長39.7%，其中北上廣深成交規(guī)模較去年同期均提升，北京成交同比超一倍。

二線代表城市整體市場企穩(wěn)。2019年上半年二線代表城市月均成交面積約76萬平方米，同比下降約0.7%，整體市場企穩(wěn)，但內部不同城市走向分化，其中蘇州、南京等強二線城市去年在嚴苛的調控政策下成交規(guī)模同比大幅下降，今年上半年受供應放量、政策趨穩(wěn)以及規(guī)劃利好等因素影響，前期抑制的需求逐步釋放，成交規(guī)模同比均增長；另外，西安、重慶等城市去年上半年成交規(guī)模處歷史同期相對高位，今年上半年成交有所回落。

三線代表城市市場降溫明顯，后期調整壓力較大。前兩年三線代表城市在棚改紅利刺激下市場熱度較高，去年上半年整體成交規(guī)模達到歷史同期相對高位，今年上半年市場有效需求減弱，四分之一的城市成交面積同比降幅在三成以上，市場降溫明顯。2019年上半年三線代表城市成交面積同比下降11.0%，降幅在各線中最為顯著。

三、供應與庫存：市場供求趨于均衡，短期庫存處在合理區(qū)間數據來源:公共資料整理

上半年重點城市供應規(guī)模相對平穩(wěn)，短期市場供求趨于均衡。2019年上半年，20個代表城市商品住宅月均新增供應約1290萬平方米，同比下降1.4%，其中一季度供應同比下降9.5%，二季度在市場回溫及6月沖刺年中業(yè)績刺激下房企加大推盤力度，供應同比增長4.5%。上半年20個代表城市商品住宅月均成交1480萬平方米，同比增長1.8%，同期銷供比為1.15，短期市場供求基本平衡，其中杭州、青島銷供比較去年同期有所降低，供不應求態(tài)勢略有緩解；單月來看，6月20個代表城市商品住宅供應放量，同環(huán)比均增長，銷供比降至0.99。數據來源:公共資料整理

可售面積略有提升，庫存去化時間穩(wěn)定在合理區(qū)間。截至2019年6月底，20個代表城市商品住宅可售面積約12900萬平方米，同比增長30.2%，二季度以來單月可售面積同環(huán)比均提升，其中北京、上海、青島、蕪湖可售面積同比增長均在50%左右。庫存去化時間方面，截至2019年6月末，20個代表城市商品住宅庫存去化時間為10.9個月，較去年末提升0.9個月，2月份以來庫存去化時間持續(xù)維持在11個月附近，庫存水平整體較為合理。數據來源:公共資料整理

多數代表城市庫存去化時間較去年末均有所提升。截至2019年6月末，除北京、深圳、蘇州外其余代表城市庫存消化時間較去年末均有所提升，具體來看，杭州、蘇州、武漢可售面積均在近五年相對低位水平，庫存消化時間在6.5個月左右，市場短期庫存不足現(xiàn)象較為突出；上海、北京可售面積維持在近五年相對高位，庫存消化時間均在12~18個月之間，處于相對合理區(qū)間；天津庫存消化時間高達19個月，位居重要監(jiān)測的熱點城市首位，短期庫存較為充足。

四、土地市場：重點城市逐步加大推地力度，土地競拍熱度高

2019年上半年，全國300個城市各類用地共推出10.4億平方米，同比下降0.3%，共成交8.8億平方米，同比下降0.6%，其中住宅用地供求均小幅增長。分季度來看，一季度，受去年土地大規(guī)模流拍影響，各地政府推地積極性較弱，二季度，政府推地力度明顯加大，帶動成交規(guī)模擴容。價格方面，各類用地成交樓面均價為2557元/平方米，同比上漲16.7%，其中住宅用地成交樓面均價為4593元/平方米，同比上漲16.4%。

1.全國：二季度供地力度加大，住宅用地成交規(guī)模增加，樓面均價上漲顯著數據來源:公共資料整理

住宅用地供應規(guī)模小幅增長，二季度推地力度明顯加大。2019年上半年，全國300個城市各類用地共推出10.4億平方米，同比下降0.3%。其中，住宅用地推出5.1億平方米，同比增長5.9%，商辦用地推出1.1億平方米，同比下降10.6%。具體來看，一季度，住宅用地推出2.0億平方米，同比下降7.7%，二季度，住宅用地推出3.0億平方米，同比增長17.3%。數據來源:公共資料整理

各類用地成交規(guī)模與去年同期基本持平，住宅用地成交小幅增長。2019年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.8億平方米，同比下降0.6%，其中，住宅用地成交4.2億平方米，同比增長5.2%；商辦用地成交0.9億平方米，同比下降9.1%。具體來看，一季度，住宅用地共成交1.7億平方米，同比下降11.7%；二季度，受供應加大影響，住宅用地共成交2.5億平方米，同比增長21.1%。數據來源:公共資料整理

住宅用地成交樓面價同比上漲，溢價率逐季提高。2019年上半年，全國300個城市各類用地成交樓面均價為2557元/平方米，同比上漲16.7%，其中住宅用地成交樓面均價為4593元/平方米，同比上漲16.4%。溢價率方面，上半年全國300個城市各類用地平均溢價率為18.2%，較去年同期下降1.6個百分點，其中住宅用地平均溢價率為20.3%，較去年同期下降2.4個百分點。

具體來看，今年一、二季度住宅用地成交樓面均價和溢價率均持續(xù)上漲，二季度宅地成交樓面均價同比上漲26.3%至4936元/平方米，溢價率亦進一步升至23.9%。值得注意的是，4月以來，各地政府加大土地供應力度、部分城市亦調整熱點地塊出讓規(guī)則，同時在中央加強金融監(jiān)管等因素作用下，5月土地市場熱度略有緩和，住宅用地成交溢價率較3-4月小幅回落，6月溢價率保持平穩(wěn)，整體土地競拍熱度仍較高。

2.各線城市：一二線城市土地供求規(guī)模均增加，土地競拍熱度明顯提升數據來源:公共資料整理

供求方面，一二線城市土地供求均明顯增加，二線城市供需規(guī)模占比提升顯著。2019年上半年，一線和二線城市住宅用地推出面積同比增幅均在20%左右，帶動成交面積分別增長33.6%和20.4%；三四線城市推出面積同比下降4.8%，成交面積同比下降6.5%。從各線占比結構來看，上半年，一二線城市推出與成交規(guī)模占比均提升，其中二線城市提升顯著，推出規(guī)模與成交規(guī)模占比分別提升了5.6、5.8個百分點至38.9%、39.8%，三四線城市推出與成交占比分別下降5.9、6.4個百分點。

價格方面，一二線城市宅地成交樓面均價漲勢領先，溢價率處在較高水平，且較去年同期有所提升，土地競拍熱度較高。2019年上半年，一線城市住宅用地成交樓面均價同比上漲30.2%至16760元/平方米，溢價率為13.9%，較去年同期提高2.0個百分點。二線城市成交樓面均價5786元/平方米，同比上漲11.5%，溢價率為20.5%，較去年同期提高2.2個百分點。三四線城市樓面均價為2856元/平方米，同比上漲4.2%，溢價率較去年同期下降9.2個百分點，三四線城市中，超七成的城市溢價率較去年同期有所下降，其余城市溢價率較去年同期提高，且部分提升幅度較高的城市均為強三線城市。

土地市場較熱的城市以重點城市群和中西部核心城市為主。今年上半年，特別是3月以來，土地市場明顯升溫，從3-6月各城市住宅用地成交溢價率分布來看，溢價率較高的城市主要分布在熱點城市群以及中西部的核心區(qū)域，土地市場熱度高，如長三角城市群內的合肥、南京、杭州、蘇州等城市，其中合肥溢價率達77.0%；粵港澳大灣區(qū)內部分城市集中推出優(yōu)質地塊，企業(yè)競拍熱情較高，其中深圳、廣州溢價率分別為45.0%、26.5%；成都、重慶等中西部核心二線城市溢價率亦保持較高水平。數據來源:公共資料整理

一二線城市住宅用地出讓金占比提升，其中杭州出讓金居全國之首。上半年，全國300個城市住宅用地出讓金17657億元，同比增長25.1%。具體來看，一線城市住宅用地出讓金同比增長超七成，