“雄飛·上院”項目可研報告

摘要 1第一章項目基本情況評價 3第二章項目市場分析 7第三章項目總投資估算與資金籌措 23第四章項目效益償債能力評價 27第五章結論及建議 32PAGE46摘要一、項目名稱：“雄飛·上院”項目二、項目地點：郫都區(qū)古城鎮(zhèn)馬街社區(qū)三、貸款金額：人民幣4億元四、還款來源：項目銷售收入五、貸款期限：3年六、貸款利率：12%七、項目概況“雄飛·上院”項目位于成都市郫都區(qū)古城鎮(zhèn)馬街社區(qū)，項目擬建為集小高層住宅、花園洋房、獨棟別墅、臨街商業(yè)為一體的綜合性住宅小區(qū)。據企業(yè)提供項目總平圖?！靶埏w·上院”項目凈用地面積59161.57㎡（約88.74畝），總建筑面積163472.82㎡。計入容積率的建筑面積118254.10㎡，其中：住宅建筑116917.67㎡（小高層86439.70㎡、花園洋房29485.17㎡、獨棟別墅992.8㎡，共計985戶），市政公共設施用房60.66㎡，地上商業(yè)建筑面積994.38㎡，物管用房281.39㎡。地上不計入容積率建筑728.37㎡，其中：非機動車停車庫（架空停車）632.37㎡，垃圾用房96㎡。地下1層建筑面積44932.67㎡，其中：地下機動車庫40803.09㎡（含15100㎡人防面積），地下非機動車庫633.31㎡，物管用房213.3㎡，消防水池272.49㎡，雨水調蓄池907.48㎡，設備用房2103㎡。機動車位共1419個（地上室外停車位228個，地下停車位1191個，可售地下車位790個），非機動車位1183個。項目綜合容積率2.0。八、結論“雄飛·上院”項目具有便捷的交通，品質較高，同時成都市房地產市場供需合理，房地產開發(fā)前景較好。本項目總投資MERGEFIELD項目總投資105226萬元，資金籌措方案為：貸款MERGEFIELD銀行貸款金額40000萬元（占總投的MERGEFIELD銀行貸款比例38.01%），項目自籌資金47352萬元（占總投的45.00%），銷售轉投入MERGEFIELD銷售轉投入金額17874萬元（占總投的MERGEFIELD銷售轉投入比例16.99%）。項目計算期內可實現銷售收入MERGEFIELD銷售收入總額147504萬元，項目總投資MERGEFIELD項目總投資105226萬元，銷售稅金及附加MERGEFIELD銷售稅金及附加7991萬元，利潤總額MERGEFIELD利潤總額34287萬元，所得稅MERGEFIELD所得稅8572萬元，凈利潤MERGEFIELD凈利潤25715萬元，項目總投資利潤率為MERGEFIELD項目總投資利潤率32.58%，銷售凈利潤率為MERGEFIELD項目總投資凈利潤率17.43%，盈虧平衡點MERGEFIELD項目盈虧平衡點73.51%，內部收益率MERGEFIELD稅后內部收益率32.36%，財務凈現值MERGEFIELD稅后財務凈現值21320萬元，項目財務指標可行。整個開發(fā)期累計盈余資金MERGEFIELD盈余資金113067萬元，借款償還期為MERGEFIELD借款償還期2.17年，綜合償債備付率為MERGEFIELD償債備付率2.42，利息備付率為MERGEFIELD利息備付率4.01，本項目具有較好的還貸能力。經綜合分析，本項目實施符合成都市的城市發(fā)展規(guī)劃，市場前景良好；本項目收益較好，社會效益顯著，是一個較好的投資項目。

第一章項目基本情況評價一、項目位置“雄飛·上院”項目地處成都市郫都區(qū)古城鎮(zhèn)馬街社區(qū)，項目東至建成居住區(qū)，南至沙西線，西至成都鐵路衛(wèi)生學校，北至成都鐵路衛(wèi)生學校。項目在成都市區(qū)位圖如下：項目周邊區(qū)位圖如下：二、規(guī)劃指標該土地現狀為凈地，已完成拆遷。項目地塊規(guī)劃用地性質為二類住宅用地、商業(yè)服務業(yè)設施用，凈用地面積為59161.58㎡，合計約88.74畝，擬打造為集小高層住宅、花園洋房、配套商業(yè)及地下車位的高檔住宅小區(qū)。據企業(yè)提供項目總平圖。“雄飛·上院”項目凈用地面積59161.58㎡（約88.74畝），總建筑面積163472.82㎡。計入容積率的建筑面積118254.10㎡，其中：住宅建筑116917.67㎡（小高層86439.70㎡、花園洋房29485.17㎡、獨棟別墅992.8㎡，共計985戶），市政公共設施用房60.66㎡，地上商業(yè)建筑面積994.38㎡，物管用房281.39㎡。地上不計入容積率建筑728.37㎡，其中：非機動車停車庫（架空停車）632.37㎡，垃圾用房96㎡。地下1層建筑面積44932.67㎡，其中：地下機動車庫40803.09㎡（含15100㎡人防面積），地下非機動車庫633.31㎡，物管用房213.3㎡，消防水池272.49㎡，雨水調蓄池907.48㎡，設備用房2103㎡。機動車位共1419個（地上室外停車位228個，地下停車位1191個，可售地下車位790個），非機動車位1183個。項目綜合容積率2.0，基底面積15517.35㎡，建筑密度26.07%，總綠地面積19373.76㎡，綠地率32.75%，全民健身場所810.19㎡。項目經濟技術指標如下表：項目臨沙西線一側設置有30米綠化帶，可有效隔離主干道粉塵和噪音。小區(qū)??出入口位于沙西線沿線6#、7#住宅樓之間，并在1#、2#之間設置次出入口。項目布局圖如下：本項目包括小高層住宅區(qū)、花園洋房區(qū)和獨棟別墅區(qū)。其中小高層區(qū)分布在地塊北側，共10棟樓，其中5-7#為10F小高層住宅，10#為3F配套獨棟商業(yè)，其余樓棟為13F小高層住宅?；▓@洋房區(qū)共13棟樓，其中11#、24#為6層洋房，12#、23#為5層洋房，其余13-15#、17-22#為4層洋房。獨棟別墅分布在臨沙西線一側的16#，為3層獨棟別墅，僅1棟。三、項目開發(fā)周期及工程進度計劃本項目建設周期計劃30個月，項目于2018年10月陸續(xù)動工，預計2020年9月主體竣工，2021年3月精裝交房；項目住宅、商業(yè)將分批次開盤預售，首批開盤時間擬定于2018年底，預計2021年底銷售清盤。

第二章項目市場分析一、成都市經濟發(fā)展狀況（一）2017年成都市經濟發(fā)展狀況2017年，成都市全市實現地區(qū)生產總值13889.39億元，按可比價格計算，比上年增長8.1%，高于全國1.2個百分點，與全省持平。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值500.9億元，增長3.9%；第二產業(yè)增加值5998.2億元，增長7.5%；第三產業(yè)增加值7390.3億元，增長8.9%。三次產業(yè)結構為3.6：43.2：53.2。2017年，成都落實全面建成小康社會戰(zhàn)略，大力推進扶貧攻堅和就業(yè)，出臺“城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理30條”，加快建設高品質和諧宜居生活城市。城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入38918元，增長8.4%；農村居民人均可支配收入20298元，增長9.1%。城鄉(xiāng)人均收入倍差比上年縮小0.01。12月末全轄區(qū)金融機構各項人民幣存款、貸款余額分別為34423億元、28359億元，分別增長7.6%、12.4%。（二）2018年上半年成都市經濟發(fā)展狀況上半年全市實現地區(qū)生產總值6870.68億元，按可比價格計算，比上年同期增長8.2%（下同），增速高于全國1.4個百分點，與全省持平，連續(xù)6個季度保持在8%左右。其中第一產業(yè)實現增加值180.23億元，增長3.4%，拉動全市經濟增長0.1個百分點；第二產業(yè)實現增加值2862.82億元，增長7.0%，拉動全市經濟增長3.0個百分點；第三產業(yè)實現增加值3827.63億元，增長9.5%，拉動全市經濟增長5.1個百分點。三次產業(yè)比為2.6：41.7：55.7。固定資產投資同口徑同比（下同）增長10.1%；社會消費品零售總額增長11.1%；城鎮(zhèn)、農村居民人均可支配收入分別增長8.4%、9.0%；居民消費價格同比上漲1.0%。二、成都市房地產市場概況（一）成都市房地產市場情況分析1.市場總體運行情況2017年為樓市史上最嚴調控年，調控范圍從一二線熱點城市向三四線城市蔓延，政策出臺密集，采用“限購+限價+限售+限貸+限商”等多重手段穩(wěn)定樓市，打擊投機炒房行為，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然2017年成都樓市新政，為2016年剛要轉暖的樓市按下了暫停鍵，但是從2017年成交走勢圖可以看出，成都樓市非但沒有“一蹶不振”，反而頗有“逆勢上行”的趨勢。2018年，成都市進一步加大限購政策的力度，遏制投機炒房行為，立足于保障剛需、保障改善性需求。在此調控下，成都市新房市場逐步降溫，趨于平穩(wěn)，二手房市場降溫明顯，其與新房的“剪刀差”逐漸縮小。整體上樓市逐漸趨于理性平穩(wěn)發(fā)展。2.商品住宅市場據中指數據查詢，2015年-2018年6月，成都市商品住宅市場具體情況如下表：2015年，成都市商品房共銷售303979套，銷售面積合計2550.72萬平方米，批準上市共423391套，批準上市面積合計3094.1萬平方米，可售套數共913820套，可售面積共5836.22萬平方米，銷供比0.82。2016年，成都市商品房共銷售388822套，銷售面積合計3363萬平方米，同比上漲31.85%，批準上市共444287套，批準上市面積合計3255.9萬平方米，同比上漲5.23%，可售套數共977793套，可售面積共5888.6萬平方米，同比上漲0.9%，銷供比1.03。2017年，成都市商品房共銷售386998套，銷售面積合計2982.92萬平方米，同比下降-11.30%，批準上市共378805套，批準上市面積合計2556.25萬平方米，同比下降21.49%，可售套數共1015408套，可售面積共5767.9萬平方米，同比下降2.05%，銷供比1.17。2018年1-6月，成都市商品房共銷售161199套，銷售面積合計1747.74萬平方米，批準上市共115448套，批準上市面積合計1270.84萬平方米，銷供比1.38。3.土地市場據中指數據查詢，2015年-2018年6月，成都土地市場具體情況如下表：2015年，成都市土地供應共計379宗，供應面積合計1483.57萬平方米，成交土地共計260宗，成交土地面積合計1142.14萬平方米，成交樓面均價為1865.6元/㎡，成交土地均價為4856.08元/㎡，土地出讓金合計5546328.15萬元。2016年，成都市土地供應共計273宗，供應面積合計1232.93萬平方米，同比下降16.89%；成交土地共計231宗，成交土地面積合計1044.43萬平方米，同比下降8.55%；成交樓面均價為2475.03元/㎡，同比上漲32.67%，成交土地均價為5893.83元/㎡，同比上21.37%；土地出讓金合計6155694.90萬元，同比上漲10.99%。2017年，成都市土地供應共計270宗，供應面積合計1167.7萬平方米，同比下降-5.29%；成交土地共計226宗，成交土地面積合計969.67萬平方米，同比下降-7.16%；成交樓面均價為4962.83元/㎡，同比上漲100.52%，成交土地均價為12899.97元/㎡，同比上118.87%；土地出讓金合計12508712.50萬元，同比上漲103.21%。2018年1-6月，成都市土地供應共計377宗，供應面積合計1809.55萬平方米，成交土地共計331宗，成交土地面積合計1566.12萬平方米，成交樓面均價為3730.03元/㎡，成交土地均價為8934.71元/㎡，土地出讓金合計13992874.00萬元。4.成都房地產市場政策（1）3.23限購：成都樓市有史以來最嚴限購令3月23日，成都市人民政府官方網站發(fā)布了《成都市人民政府廳關于完善我市住房限購政策的通知》的消息，購房者須具有限購區(qū)域戶籍，或在限購區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會保險24個月以上，并且二手房將納入限購范圍。（2）4.12限售：住房須取得不動產權證滿3年后方可轉讓4月12日，成都市城鄉(xiāng)房產管理局官方網站發(fā)布了《成都市城鄉(xiāng)房產管理局、成都市金融工作室、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會四川監(jiān)管局、中國人民銀行成都分行營業(yè)管理部關于進一步加強房地產市場及住房信貸業(yè)務風險管理的通知》，明確了加強房地產市場管理，防范住房信貸業(yè)務操作風險、信用風險、合規(guī)風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有關事項。其中，為嚴格防范投機，要求自4月12日起，在成都市住房限購區(qū)域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。（3）4.12限貸：提高首付比例最高達7成成都買二套房首付3成變6成，擁有一套住房且相應限購貸款未結清的居民家庭，其中成都市高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)等11個住房限購區(qū)域，首付款比例不低于60%，且貸款年限不超過25年；天府新區(qū)成都直管區(qū)首付比例不低于70%，且貸款最長年限不超過25年；全省其他非限購地區(qū)首付款比例不低于40%。（4）7.2本科落戶：普通全日制本科生可憑證直接落戶城市成都市公安局針對市外人才落戶成都市制定出《關于執(zhí)行普通全日制大學生本科及以上學歷青年人才和技能人才落戶政策的通知》規(guī)定了人才落戶和技能落戶。具有全日制大學本科及以上學歷的青年人才，憑畢業(yè)證來蓉即可辦理落戶手續(xù)。（5）7.20限價：開發(fā)商需接受房管局指導定價成都市城鄉(xiāng)房產管理局、成都市發(fā)展和改革委員會7月19日發(fā)布關于做好商品住房價格監(jiān)管的通知，要求加強商品住房價格申報指導，加強商品住房申報價格的執(zhí)行監(jiān)督，加強商品住房銷售行為監(jiān)管，加大商品住房價格違法行為查處力度。（6）10.134.9米層高的loft已成為歷史10月13日，成都市規(guī)劃局發(fā)布關于公布實施《成都市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2017）》（用地與建筑分冊）的通知，通知規(guī)定嚴格控制辦公用房的層高——辦公用房標準層分隔的，層高不應高于4.2米;辦公用房標準層不分隔的，層高不應高于4.6米，建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等除外。至此，4.9米層高的loft已成為歷史。（7）10.17成品住宅2020年底實現"清水房"100%向成品房轉變10月17日，成都市發(fā)布新政：到2022年底，全城只賣成品房。2017年至2020年底，全市新開工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房，中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達到100%，郊區(qū)市縣成品住宅面積比例逐步達到80%。2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達到100%，全面實現成都市住宅產品結構從清水房為主到成品住宅為主的根本轉變。（8）11.17搖號買房打造公開公平公正的購房新方式11月16日，成都市房管局在官網上發(fā)布消息，對商品住房開盤銷售采取公證搖號排序選房的有關事宜做了相應的部署，要求各區(qū)（市）縣房產行政主管部門在文件正式出臺前，暫停轄區(qū)內的商品住房預售許可和現售備案。（9）11.30積分落戶11月30日，成都市人民政府新聞辦公室召開成都戶籍制度改革專題新聞發(fā)布會。成都將于2018年1月1日正式實施1+2戶籍制度，本輪戶籍制度改革最顯著的特征是建立了條件入戶和積分入戶（戶籍遷入登記和居住證積分入戶）雙軌并行的戶籍政策體系。100分具備落戶資格。（10）12.15成都公布搖號買房細則為確保公證搖號買房全面準確落實，12月15日下午，成都市房協(xié)對外公布了關于印發(fā)《成都市商品住房購房登記規(guī)則指引（試行）》和《成都市商品住房公證搖號選房規(guī)則指引（試行）》的通知。（11）成都市人民政府辦公廳于2018年5月15日頒布的《成都市人民政府辦公廳關于進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》，其主要限購內容為：①購房主體由個人轉變?yōu)榧彝?；②購房主體應滿足如下條件方可購房：a戶籍遷入擬購房所在區(qū)未滿24個月的，應在擬購房所在區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保12個月以上，或戶籍不在擬購房所在區(qū)但在當地穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保24個月以上；b成都市戶籍居民兩人及以上家庭在全市范圍內擁有1套以下（含1套）自有產權住房，或成都市戶籍居民成年單身家庭、非成都市戶籍居民家庭在全市范圍內無自有產權住房。③在成都市其他區(qū)（市）縣新購買商品住房或二手住房的，購房人應具有成都市戶籍，或非成都市戶籍但在成都市穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保12個月以上；④夫妻雙方離異后，任一家庭成員兩年內購買商品住房或二手住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房；⑤成都市范圍內新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。此次限購，第一，可實現對真實剛需、剛改客戶的保護，現有客戶購房資格實質上是對剛需、剛改客戶的界定，即持有房產不超過1套。第二，可降低輿論影響，通過打補丁要求社保年限，不能同時參與多個樓盤搖號等政策，最大程度上減少數萬人排號現象，從而降低輿論影響；第三，提前預防、市場降溫，本次將限購范圍擴大到全域成都，二圈層與一圈層力度持平，無疑是對即將上行的二、三圈層市場降溫。2018年8月23日，四川省市場利率定價自律機制秘書處發(fā)布《四川省商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例實施方案》的通知，其限貸內容如下：通過上述限購政策，以緩解市場供需矛盾，遏制投機炒房行為，立足于保障剛需、保障改善性需求。小結：2017年成都市住宅市場持續(xù)高熱，雖然全市商品房成交面積呈下降趨勢，但成交均價持續(xù)上漲。2018年住宅市場在國家大力調控下，逐漸趨于理性平穩(wěn)發(fā)展，成交均價增長緩慢。商業(yè)物業(yè)供大于求，庫存持續(xù)增加，整體銷售走量緩慢。辦公用房供應下跌至低位，但由于住宅限購等因素，辦公銷售均上漲。結合房地產市場及限價政策預計，成都市房地產市場后期會趨穩(wěn)，短期內不會出現“大起大落”的價格波動。（二）成都市2015-2017年房地產整體市場經濟指標統(tǒng)計2015年完成房地產開發(fā)投資達2442億元，同比增長9.96%。房屋施工面積達18378.46萬平方米，同比增長6.67%；新開工面積為3792.63萬平方米，同比減少18.47%；房屋竣工面積1463.43萬平方米，同比減少30.42%；全年商品房銷售面積達3019.4萬平方米，同比增長2.35%，其中住宅銷售2474.6萬平方米，同比減少0.05%。商品房銷售額2066.2億元，同比減少0.29%，其中住宅1620.8億元，住宅銷售均價6550元/㎡。商品房待售面積1256.95萬平方米，同比增長15.45%。2016年完成房地產開發(fā)投資達2638.9億元，同比增長8.06%。房屋施工面積達19880.94萬平方米，同比增長8.18%；新開工面積為4312.79萬平方米，同比增長13.72%；房屋竣工面積2734.24萬平方米，同比減少86.84%；全年商品房銷售面積達3928.8萬平方米，同比增長30.12%，其中住宅銷售3279.17萬平方米，同比增長32.51%。商品房銷售額2948.07億元，同比增長42.68%，其中住宅2419.1億元，住宅銷售均價7377元/㎡。2017年完成房地產開發(fā)投資達2487.9億元，同比下降5.7%。新開工面積為4238.5萬平方米；房屋竣工面積1855萬平方米；商品房銷售面積3921.8萬平方米，其中住宅銷售2973.5萬平方米。商品房銷售額3424.8億元，其中住宅銷售額2556.2億元，住宅銷售均價8597元/㎡。從以上數據來看，2015-2017年上半年成都市房地產投資穩(wěn)步增長，平均增速達6.74%。商品房銷售勢頭平穩(wěn)。房地產市場供給充盈，商品房待售面積量緩慢增加，市場去庫化問題凸顯。整體來看，成都市房地產市場依舊保持穩(wěn)定。三、項目區(qū)域位置分析（一）項目交通分析“雄飛·上院”項目位于成都市郫都區(qū)古城鎮(zhèn)城區(qū)馬街社區(qū)，地處成都市西北面的郫都區(qū)沙西線城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶。1、公路交通緊鄰沙西線和成環(huán)路；公交線路便捷，1公里范圍內有P22/P23/P50等約10條公交路線。2交通樞紐成彭快鐵三道堰站：距本項目3km?？梢酝ㄟ^此快鐵快速到達成都市區(qū)、郫縣、都江堰和彭州。小結：“雄飛·上院”項目所在地道路通達度較高，公共交通較便捷，具有較優(yōu)的區(qū)位條件。（二）項目地區(qū)域市場分析1.郫都區(qū)概況郫都區(qū)是成都市轄區(qū)，位于成都市西北部，東北與彭州市、新都區(qū)，東南與金牛區(qū)毗鄰，南面與青羊區(qū)相連，西南與溫江區(qū)、西北與都江堰市接壤。是中國農家樂旅游發(fā)源地，有豆瓣之鄉(xiāng)、蜀繡之鄉(xiāng)、盆景之鄉(xiāng)之稱。是成都建設國家中心城市重點打造的“電子信息和雙創(chuàng)產業(yè)基地、國際化都市新區(qū)”。郫都區(qū)幅員面積438平方公里，轄3個街道、13個鎮(zhèn)。2016年末，常住人口84.02萬。2017年全年郫都區(qū)實現GDP525.0億元，同比增長8.0%；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長9.3%；固定資產投資完成373.3億元，同比增長5.3％；社會消費品零售總額完成115.0億元，同比增長12.8%。2.郫都區(qū)區(qū)域發(fā)展前景郫縣于2016年底正式撤縣設區(qū)，更名為郫都區(qū)。郫都區(qū)按照率先建成“世界現代田園城市”示范區(qū)的目標，確定“一城、兩帶、三基地、四個功能區(qū)”的大戰(zhàn)思路。一城，指的是建設成為成都市西部新城；兩帶，指的是沙西線和IT大道城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶；三基地，指的是新型工業(yè)基地、文化產業(yè)基地和川菜產業(yè)基地；四個功能區(qū)，指的是電子電器設備產業(yè)區(qū)、川菜產業(yè)區(qū)、教育培訓產業(yè)和國家鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)。與項目所在古城鎮(zhèn)緊鄰的三道堰鎮(zhèn)，因用竹簍截水做成三道相距很近的堰頭導水灌田而得名，是一座具有一千多年歷史的川西古老小鎮(zhèn)，歷史上是有名的水陸碼頭和商貿之地。通過挖掘“水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)”悠久的水文化、農耕文化、民俗文化等歷史底蘊，三道堰鎮(zhèn)高效融合休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游，于2014年4月29日被批準為國家4A級旅游景區(qū)，是沙西線上重點發(fā)展的鄉(xiāng)村旅游特色小鎮(zhèn)，其中青杠樹村被評為“中國十大最美鄉(xiāng)村”和“中國美麗休閑鄉(xiāng)村”。徐堰河、柏條河在村內匯聚，形成“兩河環(huán)抱、半島天成”的獨特生態(tài)稟賦。2017年1月，青杠樹村成功創(chuàng)建4A級景區(qū)，于3月10日成功舉辦國際鄉(xiāng)村旅游發(fā)展趨勢高峰論壇。三道堰鎮(zhèn)重點以培育親水休閑、運動休閑等旅游產業(yè)和房地產開發(fā)為突破口，大力推進旅游產業(yè)向品牌化、特色化、標準化和規(guī)?；较虬l(fā)展，不斷強化都市農業(yè)觀光旅游、體驗休閑、教育示范、生態(tài)涵養(yǎng)等多種功能，著力構建古蜀水鄉(xiāng)旅游特色鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)規(guī)劃以建設可持續(xù)的人居環(huán)境為主線，突出以人為本、人與自然和諧共存的思路；建筑特色以“親水性”為主題，建筑風格利用得天獨厚的水資源優(yōu)勢，已初步形成“古蜀民居、水鄉(xiāng)特色”、濱河而居的人文環(huán)境。沿柏條河兩岸的川西民居建筑錯落有致，再現了傳統(tǒng)川西民居豐富多變的造型；建筑色彩以青瓦、白墻為主色調，綠樹紅花、青石河欄、卵石小道宛延曲折，使小鎮(zhèn)在古樸中充滿靈氣和趣味，實現了傳統(tǒng)與現代共生、城市與自然的完美結合。郫縣三道堰鎮(zhèn)已有多個商品房樓盤進駐，香江半島、東方威尼斯、芙蓉山水浣溪等，物業(yè)形態(tài)涵蓋普通住宅、酒店式公寓、洋房、別墅，可以滿足不同層次消費人群的居住要求，房地產市場發(fā)展可期。3.郫都區(qū)房地產市場2015年全年完成房地產投資133.8億元，同比下降8.7%。全年商品房銷售面積達275.4萬平方米，同比增長1.2%，其中住宅銷售面積230.3萬平方米，同比增長1.5%。實現商品房銷售額158億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額達120.5億元，同比增長1.0%，住宅銷售均價為5232元/㎡。2016年全年完成房地產投資145.4億元，同比增長8.7%。全年商品房銷售面積達298.5萬平方米，同比增長8.4%，其中住宅銷售面積250萬平方米，同比增長8.6%。實現商品房銷售額167.9億元，同比增長6.3%，其中住宅銷售額達139.6億元，同比增長15.9%，住宅銷售均價為5584元/㎡。2017年全年完成房地產投資151.4億元，比上年增長4.1%。全年商品房銷售面積達315.5萬平方米，增長5.6%，其中住宅銷售面積253.4萬平方米，增長1.4%。實現商品房銷售額229.6億元，增長36.7%，其中住宅銷售額達197.2億元，增長41.5%，住宅銷售均價為7782元/㎡。綜上，郫都區(qū)房地產市場在經歷2015年低谷后，2015-2016年房地產市場量價回升。在成都市2016年前三季度房地產市場整體升溫后，政府自2016年10月以來采取了一系列的限購限貸政策，但郫都區(qū)住宅整體存量較小，市場整體表現為供不應求，2017年郫都區(qū)房地產市場繼續(xù)保持增長，尤其是距離主城區(qū)較近的犀浦和安靖上漲明顯。預計2018郫都區(qū)房地產市場將保持穩(wěn)定。（三）項目地區(qū)域狀況分析“雄飛·上院”項目所在區(qū)域為郫都區(qū)古城鎮(zhèn)，區(qū)域內交通相對較便利、城市基礎設施有待進一步完善。（1）基礎設施：水電氣路訊通達，滿足居住生活條件。（2）周邊分布的生活配套設施：學校：古城小學、古城鎮(zhèn)中學、成都鐵路衛(wèi)生學校、西華大學鳳凰學院等；商業(yè)配套：主要為城鎮(zhèn)臨街商業(yè)、西南地區(qū)最大的馬術俱樂部——和境山莊馬術俱樂部；醫(yī)療：古城鎮(zhèn)衛(wèi)生院等；自然資源：三道堰景區(qū)、青杠樹景區(qū)、望陽閣等；交通條件：沙西線、成環(huán)路等道路交錯縱橫；1km內有約10條公交線路；距成彭快鐵三道堰站3km。金融服務機構：建設銀行、工商銀行、郵政儲蓄銀行、成都農村商業(yè)銀行等網點；其他設施：治安派出所、社區(qū)服務機構等。（四）項目地因素分析評價項目綜合屬性描述分析：類目評定因子屬性描述地塊現狀周邊環(huán)境成都市郫都區(qū)古城鎮(zhèn)城區(qū)馬街社區(qū)；區(qū)域內交通相對較便利、城市基礎設施有待進一步完善。城市角色區(qū)域發(fā)展趨勢沙西線城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶，主要發(fā)展鄉(xiāng)村旅游和現代農業(yè)。環(huán)境景觀可視景觀區(qū)域內有三道堰景區(qū)、青杠樹景區(qū)等，景觀資源配置較充足。交通條件公共交通便利1km內有約10條公交線路。距成彭快鐵三道堰站3km，公共交通較為便利。交通便利性區(qū)域內沙西線、成環(huán)路等道路交錯縱橫，私家車出入較便利。交通噪音地塊直接臨近交通主要干道，交通噪音較大。配套設施商業(yè)購物配套周邊主要為城鎮(zhèn)臨街商業(yè)。醫(yī)療配套項目臨近古城鎮(zhèn)衛(wèi)生院，有基礎醫(yī)療保障。教育配套教育資源豐富，涵蓋幼兒園、中小學和高職高專。其他配套金融銀行網點、郵政、快遞物流覆蓋等。綜合屬性評定結論：與高檔住宅屬性吻合度較高，符合項目高檔樓盤定位。影響因子單身公寓中檔住宅高檔住宅別墅物業(yè)1、對公共交通的依賴性很強強一般弱2、對噪音控制要求低不高高很高3、對大氣環(huán)境的要求低不高高很高4、對小區(qū)配套要求高高高很高5、對周邊自然及人文景觀要求低一般高很高6、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高7、建筑、質量裝修要求低一般高很高8、容積率、覆蓋率無一般低低9、對休閑空間、綠化要求無一般高很高10、體育運動場所要求較高一般高很高地塊自身匹配情況不滿足基本滿足吻合度最高不滿足綜上所述，“雄飛·上院”項目具有較好的環(huán)境優(yōu)勢，區(qū)域生活配套設施比較齊備，市場供需合理，房地產開發(fā)前景較好。四、與同類項目對比情況根據項目的建筑物業(yè)類型和規(guī)劃設計理念，結合項目所在地房地產市場和地理位置進行綜合分析，項目地周邊目前現有的比較商品房項目情況見下：住宅用房競爭性項目如下：1.住宅本項目地處成都市郫都區(qū)，2018年5月15日頒布的限購政策要求購房者需滿足戶籍和一定年限的社保要求，同時該區(qū)域近期新推房源均參與報名搖號。通過對周邊同區(qū)域內相似樓盤進行分析，周邊樓盤搖號定價為清水房6400-7000元/平方米，精裝申報價為2500-3100元/㎡。項目位于郫都區(qū)古城鎮(zhèn)沙西線，沿線被規(guī)劃為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產業(yè)，打造特色小鎮(zhèn)；距項目地3km內分布有被評為“中國十大最美鄉(xiāng)村”和“中國美麗休閑鄉(xiāng)村”的青杠樹村以及三道堰景區(qū)；區(qū)域內住宅以宜居養(yǎng)生為主要打造目標。本項目建筑風格利用得天獨厚的水資源優(yōu)勢，形成“古蜀民居、水鄉(xiāng)特色”，濱河而居的人文環(huán)境。項目小高層為精裝交房，預計宣傳精裝標準為3000元/㎡。預測本項目推出精裝小高層銷售均價為11000元/㎡，精裝洋房銷售均價15000元/㎡，清水獨棟別墅18000元/㎡。從項目銷售策略上看，本項目采取陸續(xù)推盤售價逐步上升的銷售策略。首推面積售價相對較低有利于本項目從周圍高價樓盤中脫穎而出，更好的打開市場，以贏得更多的市場購房者認可；后續(xù)定價逐步上升，不僅能給初期購房者以增值的預期也能給觀望者以保值的滿足。2.商業(yè)周邊商業(yè)以臨街底商為主，二手一層商鋪均價主要集中在10000-20000萬元/㎡，郫都區(qū)城區(qū)邊緣區(qū)域新樓盤一層底商均價在25000元/㎡左右。本項目所處古城鎮(zhèn)常住人口有限，但受到高等院校的影響，商服氛圍較優(yōu)。參考周邊商業(yè)售價，并考慮項目周邊旅游產業(yè)帶動效應，故預測本項目商業(yè)用房整體銷售均價為15000萬/㎡。3.車位隨著城市車輛的增多，戶均有車量不斷上升，本項目定位高端，目標客戶的車輛保有量較多，車位需求程度較大，預測對應的項目車位價格不會低于類似比較樓盤價格。參考郫都區(qū)車位售價5-10萬元/個，基于謹慎，本次車位按7萬元/個測算。五、客戶群體分析項目所在郫都區(qū)古城鎮(zhèn)，潛在購房群體分類：（1）成都西北區(qū)域及郫都區(qū)企業(yè)高級管理人員及個體業(yè)主（60%）：這部分客戶群體的年齡介于35-50歲之間，一般受過良好的教育，有著15年以上的社會工作經驗，有較好的經濟基礎。是追求日常生活品質，注重生活品位的社會群體。（2）項目周邊改善居住條件的城區(qū)居民（30%）：本項目對急需改善居住環(huán)境的居民來講，具有強大的吸引力，尤其是習慣于該片區(qū)居住的改善型需求者。（3）投資客群（10%）：該類型業(yè)主一般具備一定的經濟實力，看中項目較好的地理位置和周邊豐富的旅游資源，具有較高的投資價值。六、SWOT綜合分析（一）優(yōu)勢1.交通優(yōu)勢：郫都區(qū)古城鎮(zhèn)，區(qū)域內道路縱橫，公交線路眾多，道路通達度較高。距成彭快鐵三道堰站3km，軌道交通非常便捷。2.生態(tài)優(yōu)勢：項目地作為郫都區(qū)沙西線城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶，周邊匯集了三道堰景區(qū)、青杠樹景區(qū)等眾多鄉(xiāng)村旅游資源。沿線生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，居住舒適度較高。（二）劣勢1.項目業(yè)態(tài)有小高層住宅和低層別墅，定位高端，趨于改善型住宅，有效的客戶群體較剛需盤來說相對較窄。2.項目距郫都區(qū)和成都主城區(qū)有一定的距離，日常生活配套設施一定程度上依賴郫都城區(qū)。（三）機會隨著《成渝經濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃》、《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》的實施，成都定位為國家中心城市，將增強成都西部地區(qū)重要的經濟中心、科技中心、文創(chuàng)中心、對外交往中心和綜合交通樞紐功能地位。成都市經濟社會的發(fā)展，將有利于產業(yè)及人口向成都市聚集，將形成大量住宅需求，為本項目帶來較好的市場機會。同時，可以樹立良好的品牌形象和強化企業(yè)在成都市房地產市場的影響力，并進一步占領成都市場，在區(qū)域內取得更多競爭優(yōu)勢。（四）威脅在成都市政府近兩年出臺的房地產市場若干政策措施后，火爆的市場有所降溫，購房人對后續(xù)市場存在觀望的可能，會對房地產銷售市場造成一定的不利影響。從以上SWOT分析可以看出，項目具有優(yōu)越環(huán)境優(yōu)勢，便捷的交通優(yōu)勢，但是區(qū)域內配套有待進一步完善，須以雄飛集團號召力和精心策劃產品以聚攏客戶群，才可有發(fā)展?jié)摿屯卣箍臻g。七、項目市場前景預測綜上所述，本項目市場前景預期良好，主要原因如下：一是成都市郫都區(qū)經濟發(fā)展迅速，房地產市場處于持續(xù)、健康、平穩(wěn)、協(xié)調的發(fā)展狀態(tài)中，郫都區(qū)作為成都市西向發(fā)展主力，其未來發(fā)展前景較好。二是本項目由雄飛集團下屬公司開發(fā)建設，實力較強，經驗豐富，社會認同度高。三是本項目地理位置優(yōu)越，區(qū)域公共交通較便利，生態(tài)環(huán)境較優(yōu)，宜居性較好。同時加上良好的設計定位，使本項目極具賣點。

第三章項目總投資估算與資金籌措一、項目總投資估算項目總投資包括項目土地成本、前期費用、房屋開發(fā)費、項目開發(fā)稅金、管理費用、財務費用、銷售費用及不可預見費等。項目總投資MERGEFIELD"項目總投資"105226萬元，按照總建筑面積計算，平均單價成本MERGEFIELD單位成本6437元/㎡?？偼顿Y估算數據情況如下表：總投資明細表：評估取值說明：1.土地費用MERGEFIELD土地費用35721萬元；據企業(yè)對本項目地塊情況介紹，本地塊土地費用為35721萬元，其中土地價款31947萬元，指標款2676萬元，交易服務費124萬元，契稅958萬元，印花稅16萬元。2.前期工程費MERGEFIELD前期工程費3678萬元；按照有關標準及企業(yè)預測，勘測費，規(guī)劃設計、施工水電費、工程咨詢費、行政規(guī)費等共計2289萬元。3.房屋開發(fā)費MERGEFIELD房屋開發(fā)費46062萬元；（1）建安工程費MERGEFIELD建安工程費45244萬元參照同類建筑技術水平，結合企業(yè)編制的可行性研究報告確定建安工程費為MERGEFIELD建安工程費45244元。平基土石方費用按100元/㎡計；主體建安造價按1856元/㎡計，其中：地上住宅商業(yè)按1800元/㎡計，配套設施按1600元/㎡計，地下建筑面積按2000元/㎡計；設備及安裝工程費按310元/㎡計，其中：給排水設備安裝按30元/㎡計，電氣照明及設備安裝按30元/㎡計，空調通風設備及安裝按80元/㎡計，弱電設備及安裝按20元/㎡計，電梯及安裝按50元/㎡計，消防設施設備按80元/㎡計，其它設備及安裝按20元/㎡計。裝修及配置費按1000元/㎡計，水電氣訊開戶費按5000元/戶計，工程監(jiān)理費按15元/㎡計。（2）配套設施建設費837萬元；配套設施建設費指本居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非盈利性的各種公共配套設施費用。本項目配套設施主要包括環(huán)衛(wèi)設施、市政設施及綠化建設等。根據本項目實際，按項目50元/㎡確定。4.其他費用MERGEFIELD"其他費用"245萬元；主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、審查費、招投標管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、貸款抵押登記費、保險費等費用。該費用按15元/㎡估算。5.管理費用MERGEFIELD管理費用1382萬元；包括企業(yè)所屬內部單位及開發(fā)現場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用。本次管理費用按項目房屋開發(fā)費用的3%估算。6.銷售費用MERGEFIELD銷售費用4435萬元；本費用系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用(含廣告費)。根據項目營銷實際情況，本次銷售費用按預計銷售收入的3%估算。7.財務費用MERGEFIELD財務費用11400萬元；主要為貸款利息，本次貸款4億元，貸款時間按3年，年利率按12%。8.不可預見費用MERGEFIELD不可預見費用2303萬元；是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發(fā)生的工程費用,按行業(yè)標準結合本項目的具體情況以主體建安部分費用的5%計取。二、項目資金籌措方案本項目總投資MERGEFIELD項目總投資105226萬元，資金籌措方案為：貸款MERGEFIELD銀行貸款金額40000萬元（占總投的MERGEFIELD銀行貸款比例38.01%），項目自籌資金47352萬元（占總投的45.00%），銷售轉投入MERGEFIELD銷售轉投入金額17874萬元（占總投的MERGEFIELD銷售轉投入比例16.99%）。序號資金來源金額(萬元)比例4735245.00%MERGEFIELD銷售轉投入金額17874MERGEFIELD銷售轉投入比例16.99%三、項目資金安排業(yè)主單位應根據項目計劃，按照工程進度合理安排資金使用，確保項目的各項成本能得到有效控制?？偼顿Y來源及支出狀況計劃如下表：（單位：萬元）第四章項目效益償債能力評價一、銷售收入測算根據與同類樓盤比較分析，預計銷售價格為精裝小高層11000元/㎡、洋房15000元/㎡、獨棟別墅18000元/㎡、商業(yè)用房均價15000元/㎡，地下車庫7萬元/個。銷售收入共計MERGEFIELD銷售收入總額147504萬元?？墒勖娣e：精裝小高層住宅86439.70㎡，花園洋房29485.17㎡、獨棟別墅992.8㎡，商業(yè)994.38㎡，地下車位29666.19㎡（750個）。在計算期內按照按住宅銷售率100%，商業(yè)及車位銷售率95%計算計，銷售收入共計MERGEFIELD銷售收入總額147504萬元。（詳見下表）擬定銷售銷售進度如下：二、銷售稅金及附加1.增值稅及附加預測：結合營改增相關要求，增值稅參照差額征稅方式按稅率10%或6%計算，城市維護建設稅按增值稅的7%計算，教育費附加按增值稅的3%計算，地方教育附加按增值稅的2%計算。2.所得稅：按利潤總額的25%交納企業(yè)所得稅。3.土地增值稅：根據成都市關于土地增值稅有關規(guī)定，小高層住宅和車位部分按銷售收入1%預繳，花園洋房和獨棟別墅按銷售收入2%預繳，商業(yè)和按銷售收入2.5%預繳，項目完結后一次性結算。稅金計算表如下：三、利潤指標本項目計算期內可實現銷售收入MERGEFIELD銷售收入總額147504萬元，項目總投資MERGEFIELD項目總投資105226萬元，銷售稅金及附加MERGEFIELD銷售稅金及附加7991萬元，利潤總額MERGEFIELD利潤總額34287萬元，所得稅MERGEFIELD所得稅8572萬元，凈利潤MERGEFIELD凈利潤25715萬元。預測項目利潤表如下：四、靜態(tài)財務指標經測算，項目總投資利潤率為MERGEFIELD項目總投資利潤率32.58%，銷售凈利潤率為MERGEFIELD項目總投資凈利潤率17.43%，盈虧平衡點MERGEFIELD項目盈虧平衡點73.51%。項目具有較好的盈利能力。五、現金流量指標項目計算期內所得稅后的現金流量指標如下：（1）所得稅前內部收益率MERGEFIELD稅前內部收益率38.99%，所得稅后內部收益率MERGEFIELD稅后內部收益率32.36%；（2）稅前動態(tài)投資回收期MERGEFIELD"稅前動態(tài)投資回收期"2.20年，稅后動態(tài)投資回收期MERGEFIELD稅后動態(tài)投資回收期2.33年；（3）稅前財務凈現值MERGEFIELD"稅前財務凈現值"28198萬元，稅后財務凈現值MERGEFIELD稅后財務凈現值21320萬元(I=MERG