以歐盟及法國法為借鑒建立我國的綠色公共工程采購法律機(jī)制

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔以歐盟及法國法為借鑒建立我國的綠色公共工程采購法律機(jī)制目錄：1、以歐盟及法國法為借鑒建立我國的綠色公共工程采購法律機(jī)制2、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的成本確定技巧與法律解3、教育法、教師法、義務(wù)教育法、未成年人保護(hù)法法律填空4、歐盟頒布新法規(guī)調(diào)整食用菌等食品中重金屬限量標(biāo)準(zhǔn)5、項(xiàng)目前期工作7個(gè)審批環(huán)節(jié)的辦理過程及法律依據(jù)以歐盟及法國法為借鑒建立我國的綠色公共工程采購法律機(jī)制【摘要】經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶動(dòng)城市化發(fā)展，而后者的發(fā)展又自然涉及到人們?nèi)粘Ｉ钪械沫h(huán)境問題。由政府采購所主導(dǎo)下的公共工程建設(shè)理應(yīng)遵循可持續(xù)性發(fā)展政策的理念，注重落實(shí)環(huán)保政策的目標(biāo)，形成綠色公共工程政府采購的法律機(jī)制，進(jìn)而構(gòu)成環(huán)境法的組成部分。借鑒他國經(jīng)驗(yàn)在于說明這一觀點(diǎn)可行性。【英文摘要】Theeconomicdevelopmentisveryimportantforthecitydevelopment,andthesecondmeansitsimportanceforthelifebytheenvironmentquality.Sotheecologistconceptinthepoliticbythedirectionofthegovernmentwouldmakeanattentiontotheecologistpoliticobjectives,alsototheformationofthepubliccontractoftheworks,whosewouldbeapartoftheenvironmentlaw.Taketheothercountry’sexperience,willbeagoodway.【關(guān)鍵詞】比較法;環(huán)保法;綠色公共工程采購法;法國;歐盟;中國綠色公共工程采購法【英文關(guān)鍵詞】comparisonlaw;environmentlawforthepublicworksinChina;thepublicworkslawinFranceandEuropeanUnion【寫作年份】2009年【正文】一、公共工程政府采購的范圍和特征(一)WTO政府采購協(xié)定工程采購合同的適用范圍基于我國已經(jīng)2007年12向WTO提交了加入WTO政府采購協(xié)定(簡稱GPA)的申請(qǐng)，并且此后就相關(guān)事宜與現(xiàn)有各成員方進(jìn)行談判這一外界因素，特對(duì)此做一簡要介紹。由于GPA沒有對(duì)政府采購進(jìn)行定義，而只是以具體列舉的方式指明應(yīng)當(dāng)予以規(guī)范的政府實(shí)體所進(jìn)行的工程采購。因此，GPA在附錄1中專門用三個(gè)附件列舉應(yīng)當(dāng)予以規(guī)范的政府實(shí)體，即：中央政府機(jī)構(gòu)的清單(附件1)，地方政府機(jī)構(gòu)的清單(附件2)以及按協(xié)議規(guī)定進(jìn)行采購的機(jī)構(gòu)(附件3)。這就是說，只有那些被例入附件1，2或3中的單位必須遵守該協(xié)議。值得注意的是附件3中的采購機(jī)構(gòu)。因?yàn)椋鞒蓡T國對(duì)于這類機(jī)構(gòu)的設(shè)置不一，其形式也多有變化，特別是國營企業(yè)和公用事業(yè)機(jī)構(gòu)。例如，從事煤氣，電力和用水供給，城市運(yùn)輸網(wǎng)運(yùn)營(電車，地鐵等)，以及港口和機(jī)場(chǎng)設(shè)施提供的部門。同時(shí)，GPA用一個(gè)附件(附件5)列舉了應(yīng)當(dāng)進(jìn)入適用范圍內(nèi)的工程服務(wù)，具體工程合同的客體是參照中央產(chǎn)品分類目錄(theCentralProductClassification縮寫為CPC)確定的。與其他服務(wù)的情況不同，成員國應(yīng)就適用范圍內(nèi)的工程服務(wù)達(dá)成協(xié)議，并且在每個(gè)成員國的附件5中規(guī)定了共同的定義。它將工程服務(wù)合同定義為“與中央產(chǎn)品分類目錄第51部分的含義相同的，通過任何方式以實(shí)現(xiàn)土木的或建筑工程為目標(biāo)的合同”。這一分類包括與工程有關(guān)的所有類型的服務(wù)，從開工前在工地進(jìn)行的前期工程工作(搭建建筑，鋪設(shè)道路或其他基礎(chǔ)設(shè)施)到工程的建設(shè)和完成。另外，建筑服務(wù)，城市規(guī)劃，工程服務(wù)，污水排放，垃圾處理和大多數(shù)其他環(huán)境服務(wù)也涉及其內(nèi)。(二)歐盟法中的公共工程概念歐盟之所以非常重視建筑行業(yè)的健康發(fā)展[1]，將其作為內(nèi)部市場(chǎng)注重調(diào)整的對(duì)象，是由于在其出現(xiàn)的最初10年內(nèi)，就創(chuàng)造了250萬就業(yè)以及8770億歐元的額外產(chǎn)值[2]，而且同一時(shí)期歐盟至第三國的出口從歐盟內(nèi)部總產(chǎn)值的6.9%增長到11.2%[3]。因此，有效發(fā)揮作用的內(nèi)部服務(wù)市場(chǎng)將使其貿(mào)易增長15-30%，同時(shí)促進(jìn)外國直接投資增長20.5%[4]。歐盟公共合同方面的立法活動(dòng)歷經(jīng)過三次大的發(fā)展。第一次始于上世紀(jì)七十年代。第二次主要體現(xiàn)于1989至1989頒布的指令[5]。第三次以2004年月31日為標(biāo)志。從1999年開始，經(jīng)過五年多的努力，歐盟于2004年將原有的四類分別制定的公共采購法，調(diào)整和簡化為兩個(gè)法規(guī)，即《歐盟關(guān)于協(xié)調(diào)公共工程，公共服務(wù)和公共采購合同的程序的第2004/18指令》和《歐盟關(guān)于協(xié)調(diào)水，能源，運(yùn)輸和郵政服務(wù)合同的程序的第2004/17指令》。2007年12月，歐盟又對(duì)上述兩個(gè)指令進(jìn)行了修訂，降低了合同授予的最低限額標(biāo)準(zhǔn)，幅度約為2.4%-2.9%，擴(kuò)大了指令所涵蓋的范圍。歐盟公共合同的定義是指采購實(shí)體與締約人，供應(yīng)商或服務(wù)提供者之間為獲得金錢利益而提供工程，供應(yīng)或服務(wù)的書面協(xié)議。所謂采購實(shí)體主要是規(guī)范合同的主體，即必須對(duì)外進(jìn)行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)。作為必須進(jìn)行招標(biāo)的公法人，具體包括國家、區(qū)域或地方機(jī)構(gòu),公法管理的機(jī)構(gòu)，以及由一個(gè)或數(shù)個(gè)上述機(jī)構(gòu)所組成的聯(lián)合體。上述區(qū)域或地方機(jī)構(gòu)相當(dāng)于我國的地方政府，公法管理的機(jī)構(gòu)相當(dāng)于我國的事業(yè)單位。由于歐盟各成員國在公法機(jī)構(gòu)管理體制方面的差異，公法規(guī)制下的公共采購機(jī)構(gòu)種類繁多，所以上述指令一般是根據(jù)這一法人設(shè)立的目的，法律人格，資金的來源以及內(nèi)部管理等方面來認(rèn)定的。因此，使用“招標(biāo)實(shí)體”的概念將招標(biāo)機(jī)構(gòu)予以明確，具體的定義如下:非工商性質(zhì)而是為了滿足公益需要的機(jī)構(gòu);具有獨(dú)立法律人格的機(jī)構(gòu);其活動(dòng)資金主要由國家、區(qū)域或地方機(jī)構(gòu)或公法管理機(jī)構(gòu)提供的，或者其管理受上述機(jī)關(guān)監(jiān)督的，或者設(shè)有一個(gè)行政、管理或監(jiān)督委員會(huì)，其半數(shù)以上委員是由上述機(jī)構(gòu)任命的機(jī)構(gòu)。需要說明的是，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)的分類比較復(fù)雜，難以用概念予以窮盡，所以每個(gè)指令均在附件一中列出了公法管理機(jī)構(gòu)的具體名單，具體是指在城市供水、能源、交通及電訊等公用領(lǐng)域從事活動(dòng)的這類法人。由于從事上述活動(dòng)的實(shí)體均需國家給予特許，因此為了擴(kuò)大歐盟公共合同在此領(lǐng)域的適用范圍，作為招標(biāo)主體的概念不僅包括了公共權(quán)力機(jī)構(gòu)，公共事業(yè)單位，而且還包括了私法上實(shí)體，即其活動(dòng)必須服從商法所規(guī)范的公司，企業(yè)。這類公司、企業(yè)仍在交通、能源、水利和通訊領(lǐng)域內(nèi)提供公用事業(yè)服務(wù)，原來屬于公法人，但現(xiàn)在經(jīng)過私有化已經(jīng)成為私法上的法人。具體的公共工程合同是指其標(biāo)的是與附件5所列活動(dòng)相關(guān)的工程的施工或者這一工程的設(shè)計(jì)和施工，或者是以任何方式獲得符合采購當(dāng)局要求的一個(gè)工程。所謂工程指具有整體功能的建筑或者土木工程活動(dòng)的成果。所謂通過任何方式實(shí)現(xiàn)(realisationbywhatevermeans)，是指工程合同的各種形式。此外，與公共工程合同相近的有公共工程的特許經(jīng)營合同，后者的實(shí)質(zhì)是實(shí)施工程的經(jīng)濟(jì)對(duì)價(jià)在于享有開發(fā)、經(jīng)營工程的權(quán)利，從而承擔(dān)其間的所有風(fēng)險(xiǎn)。這說明，如果只是從財(cái)政支出中的政府消費(fèi)角度來看，所調(diào)整的公共工程采購合同主體主要是行政事業(yè)單位;如果從財(cái)政支出中的政府投資角度來看，所調(diào)整的公共工程采購合同主體則必然擴(kuò)大，即包括了提供公共產(chǎn)品的國有企業(yè)。二、歐盟公共采購制度中的環(huán)境保護(hù)歐盟公共采購的出發(fā)點(diǎn)首先是針對(duì)內(nèi)部單一市場(chǎng)的建立[6]，并隨著這一內(nèi)部市場(chǎng)的逐步完善，歐盟在其公共采購制度中加入了新的要求，即環(huán)境保護(hù)的政策要求。具體而言就是注重強(qiáng)調(diào)與公共采購相關(guān)的其他政策領(lǐng)域的相互關(guān)系，其中與環(huán)保直接相關(guān)的有以下三個(gè)方面：1.為了強(qiáng)化公共采購政策的導(dǎo)向性，注重引入社會(huì)和環(huán)境政策的具體要求，例如，歐洲委員會(huì)在解釋公共采購政策時(shí)將環(huán)境和社會(huì)問題考慮在內(nèi);2.為了進(jìn)一步規(guī)范公共采購市場(chǎng)，大力完善相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)并予以推廣;3.為彌補(bǔ)公共財(cái)政投資的不足，允許在特定行業(yè)采取靈活的公共采購政策，諸如在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)中(設(shè)計(jì)、建設(shè)、融資和經(jīng)營)允許建立公私伙伴關(guān)系，使用BOT合同(建設(shè)，經(jīng)營和移交)以及其他允許針對(duì)私人投資的特許經(jīng)營項(xiàng)目;(一)歐盟節(jié)能與環(huán)保的政策背景公共財(cái)政支持節(jié)能已經(jīng)成為歐盟及其成員國推動(dòng)節(jié)能工作的有效措施和途徑?；仡櫧?0年歐盟及其成員國的節(jié)能歷史，各國對(duì)節(jié)能重要性的認(rèn)識(shí)大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段是從1973年第一次石油危機(jī)到20世紀(jì)80年代中期。這一時(shí)期世界范圍的節(jié)能熱潮源于石油危機(jī)引發(fā)的安全意識(shí)，主要目標(biāo)是通過能源的節(jié)約和高效利用，實(shí)現(xiàn)能源的長期穩(wěn)定供應(yīng)，確保經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展。在此背景下，各國公共財(cái)政支持節(jié)能的力度不斷加大。第二階段是從20世紀(jì)80年代中期到90年代初期。20世紀(jì)80年代末期，隨著世界石油價(jià)格的下跌以及歐洲能源情況的變化，能源危機(jī)的影響不斷消除，能源效率問題逐漸被忽略，各國公共財(cái)政對(duì)能源的支持力度逐漸降低。根據(jù)世界銀行的測(cè)算，這一階段各國對(duì)節(jié)能的財(cái)政支持下降50%。第三階段是從20世紀(jì)90年代初至今。源于全球氣候變暖引發(fā)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識(shí)，世界范圍的節(jié)能熱潮再次高漲，其主要目標(biāo)是通過能源的節(jié)約和高效利用，減少溫室氣體的排放，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。基于此，歐盟委員會(huì)在2000年11月發(fā)表了題為“為了能源安全的歐洲戰(zhàn)略”的綠皮書，號(hào)召歐洲各成員國實(shí)施節(jié)能戰(zhàn)略。所以，20世紀(jì)90年代末期和本世紀(jì)初期，歐盟及其成員國重新開始貫徹執(zhí)行能源效率復(fù)興政策，在國家的預(yù)算分配中增加了對(duì)節(jié)能的支持力度，以保障能源安全和緩解氣候變化。出于降低消耗以確保能源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)、資源可獲取性及公民保護(hù)的需要，歐洲委員會(huì)采取了嚴(yán)格的措施。在建筑業(yè)方面，最新的重大動(dòng)向包括建筑物的能源認(rèn)證以及有關(guān)建筑材料的“建筑產(chǎn)品指令”的全面實(shí)施。(二)歐盟公共工程及建筑行業(yè)的政策歐洲對(duì)于公共工程及建筑行業(yè)的政策目標(biāo)是，在追求經(jīng)濟(jì)效率，增加中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性的同時(shí)，從環(huán)境政策方面著手建立可持續(xù)性發(fā)展的法律體系。具體而言，通過建立建筑產(chǎn)品方面的歐洲節(jié)能規(guī)范，達(dá)到消除發(fā)展可持續(xù)建筑市場(chǎng)的障礙，從而引導(dǎo)公共工程及建筑市場(chǎng)。為了進(jìn)一步協(xié)調(diào)各國的行動(dòng)，2004年8月，歐盟委員會(huì)發(fā)布了“政府綠色采購手冊(cè)”。該手冊(cè)主要用于指導(dǎo)歐盟各成員國如何在其采購決策中考慮環(huán)境問題，為此歐盟委員會(huì)還建立了一個(gè)采購信息數(shù)據(jù)庫，目前信息庫中已有100多類產(chǎn)品的信息，包括產(chǎn)品說明書、生態(tài)標(biāo)簽信息等，還提出了一般采購建議。歐盟通過《政府綠色采購手冊(cè)》統(tǒng)一了綠色采購綱領(lǐng)。歐盟的節(jié)能行動(dòng)計(jì)劃[7]，特別是在建筑領(lǐng)域的節(jié)能行動(dòng)計(jì)劃[8]是通過其建筑能效指令予以實(shí)施的，其特點(diǎn)是采取全面控制的方法。首先是建立最低能效標(biāo)準(zhǔn)，其次要求所有新落成與既有建筑(大于1000平方米)遵守這些標(biāo)準(zhǔn)，其中特別強(qiáng)調(diào)當(dāng)建筑物建成、出售或出租時(shí)，必須出示能效證書，要求定期檢查超過最小規(guī)格的鍋爐與空調(diào)系統(tǒng)。(三)歐盟節(jié)能機(jī)構(gòu)及標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)歐盟現(xiàn)在管轄范圍之大[9]，必然涵蓋了環(huán)境及建筑傳統(tǒng)的多樣性[10]。因此，上述各成員國自然制訂了各自的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，形成了多種體系并存的局面。所以，制定統(tǒng)一的規(guī)范則成為必然。歐盟對(duì)節(jié)能工作實(shí)行部門分工負(fù)責(zé)的體制，主要由兩個(gè)部門負(fù)責(zé)，分別是研究總司以及能源和交通總司。研究總司主要負(fù)責(zé)研究與開發(fā)項(xiàng)目以及示范性項(xiàng)目，其資金的支持也主要限于這兩個(gè)領(lǐng)域;能源和交通總司主要負(fù)責(zé)示范和推廣以及能效標(biāo)準(zhǔn)的制定，但是其示范性項(xiàng)目基本接近市場(chǎng)。為了保證科學(xué)性和透明度，歐盟吸收社會(huì)有關(guān)方面人士成立專家小組，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和驗(yàn)收。此外，歐盟還成立了歐盟成員國委員會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策，以使歐盟的決策符合歐盟各成員國的利益。制定歐洲標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)是歐洲標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)。由30個(gè)成員國組成，其中14個(gè)成員來自歐盟鄰近國，下屬有276個(gè)技術(shù)委員會(huì)(TC)，1400個(gè)工作小組(WG)，65000名專家;6000名全職人員，現(xiàn)已制定了12000多條歐洲標(biāo)準(zhǔn)。歐洲標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)涵蓋的領(lǐng)域有：航空航天;化學(xué);建筑;消費(fèi)品;能源與公用事業(yè);環(huán)境;食品;健康與安全;衛(wèi)生保健;通風(fēng)、供暖與空調(diào)(煤氣器具等);信息社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)(信息通訊技術(shù));材料;機(jī)械工程;納米技術(shù);安全與防衛(wèi);服務(wù)業(yè);運(yùn)輸與包裝。歐洲標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)的目標(biāo)之一是協(xié)調(diào)消除貿(mào)易壁壘，促進(jìn)安全，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、體系與服務(wù)的互用，推動(dòng)技術(shù)共識(shí)。值得注意的是，歐盟現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不僅影響正在申請(qǐng)加入歐盟的前東歐國家，而且還會(huì)波及非歐盟成員國但受歐盟現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)影響的國家，即前殖民地國家。(四)歐洲建筑設(shè)計(jì)和土木工程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系建筑設(shè)計(jì)以及其它土木工程項(xiàng)目和建筑產(chǎn)品的歐洲標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系是由歐洲標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)制定的，已于2007年全部完成。它們可以與各成員國的國家標(biāo)準(zhǔn)并行使用直至2010年中，即必須撤銷與之相沖突的國家標(biāo)準(zhǔn)的最后期限。其內(nèi)容涵蓋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)作用、主要建筑材料、結(jié)構(gòu)工程的所有主要領(lǐng)域以及各種類型的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品。具體包括：針對(duì)建筑設(shè)計(jì)基礎(chǔ)EN1990的規(guī)范;針對(duì)建筑活動(dòng)的EN1991規(guī)范;針對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的EN1992規(guī)范;針對(duì)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的EN1993規(guī)范;針對(duì)復(fù)合鋼—混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的EN1994規(guī)范;針對(duì)木結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的EN1995規(guī)范;針對(duì)石結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的EN1996規(guī)范;針對(duì)巖土工程技術(shù)設(shè)計(jì)的EN1997規(guī)范;針對(duì)防震結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的EN1998規(guī)范;針對(duì)鋁結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的EN1999規(guī)范。上述標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化[11]的目的在于減少劣質(zhì)監(jiān)管(每年至少耗費(fèi)歐洲商業(yè)500億歐元)，統(tǒng)一各國規(guī)范(擁有一套歐盟規(guī)則而不是27個(gè)成員國的27套規(guī)范)。因此，其立法目標(biāo)有三，其一是規(guī)定公共建筑物及相關(guān)工程服務(wù)合同的基礎(chǔ)(2004/18/EC指令)[12];其二是證明建筑物和土木工程符合建筑產(chǎn)品指令的基本要求-CPD(89/106/EEC指令);其三是作為制訂建筑產(chǎn)品一致性技術(shù)細(xì)節(jié)的框架[13]。針對(duì)后兩項(xiàng)要求，歐盟建立了CE標(biāo)識(shí)，要求產(chǎn)品在獲得批準(zhǔn)后方可以使用CE標(biāo)識(shí)，證明產(chǎn)品符合指令的規(guī)定，即產(chǎn)品遵守建筑產(chǎn)品指令的基本要求1和部分符合基本要求2和4。其強(qiáng)制作用是規(guī)定了相關(guān)產(chǎn)品在歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)自由流動(dòng)的條件。作為內(nèi)部市場(chǎng)在建筑產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域成功運(yùn)行的主要和必要的工具，實(shí)施歐洲規(guī)范的現(xiàn)實(shí)意義在于：引導(dǎo)歐洲建筑的安全性達(dá)到更一致的水準(zhǔn);為所有者、操作者、使用者、設(shè)計(jì)者、合同方和生產(chǎn)商提供共識(shí);為建筑市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)提供共同且透明的基礎(chǔ);增加歐洲土木工程公司、承包商、設(shè)計(jì)者以及產(chǎn)品生產(chǎn)者在全球活動(dòng)中的競(jìng)爭(zhēng)性。(五)歐洲關(guān)于建筑產(chǎn)品的89/106/EEC指令為了實(shí)現(xiàn)其建筑產(chǎn)品內(nèi)部市場(chǎng)的統(tǒng)一,歐盟制定了89/106/EEC指令(簡稱CPD)。這一指令的目標(biāo)是通過技術(shù)協(xié)調(diào)消除貿(mào)易技術(shù)壁壘，從而建立建筑產(chǎn)品的歐洲內(nèi)部市場(chǎng)，為協(xié)調(diào)建筑業(yè)體系的運(yùn)作創(chuàng)造條件。建筑產(chǎn)品指令涉及的產(chǎn)品具體包含了300種以上不同的產(chǎn)品和系統(tǒng)。這些產(chǎn)品分為45類，包含在迄今為止最新的35個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指令和大約30個(gè)歐洲測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)的指令中。指令所涉及的產(chǎn)品：預(yù)制混凝土產(chǎn)品;門、窗;隔膜;隔熱產(chǎn)品;建筑軸承;煙囪;石膏產(chǎn)品;土工織物;幕墻;固定式消防設(shè)備;清潔用具;循環(huán)裝置;建筑木料產(chǎn)品;木質(zhì)人造板;水泥;強(qiáng)化鋼;石磚;污水工程;地板;建筑金屬產(chǎn)品;墻壁和天花板涂料;屋頂覆蓋物;筑路產(chǎn)品;集料;粘合劑;混凝土漿與水泥漿;空間采暖設(shè)備;不與飲用水接觸的管道以及水槽;玻璃制品;與飲用水接觸的建筑產(chǎn)品。建筑產(chǎn)品指令基本要求具體是指：機(jī)械強(qiáng)度與穩(wěn)定性;失火情況下的安全;衛(wèi)生、健康與環(huán)境;使用安全;噪聲防護(hù);能源經(jīng)濟(jì)與荒地保持。所有產(chǎn)品必須符合上述基本要求，方可允許在成員國范圍內(nèi)自由流動(dòng)。因此，必須加強(qiáng)《標(biāo)準(zhǔn)符合性證明書》(AOC)的認(rèn)證。合格認(rèn)證系統(tǒng)是經(jīng)過了極為精確的實(shí)踐與程序而建立的，它確保了公民消費(fèi)者能夠使用符合基本要求并因此可在市場(chǎng)內(nèi)自由流動(dòng)的產(chǎn)品。89/106/EEC指令市場(chǎng)監(jiān)督作用在于，歐盟成員國有義務(wù)采取一切必要措施來確保只有遵守指令的產(chǎn)品可以在其國內(nèi)市場(chǎng)上銷售和使用;歐盟成員國有義務(wù)通知?dú)W盟委員會(huì)其采取的任何抵制沒有遵守其規(guī)定的產(chǎn)品的措施。三、公私合作伙伴關(guān)系由于歐盟各成員國預(yù)算資金缺口的壓力，公共與私營領(lǐng)域之間可以相互共享各自的技能和資產(chǎn)，為公眾提供某項(xiàng)服務(wù)或設(shè)施。使用公私合作伙伴關(guān)系(英文Public-Private-Partnership,簡稱PPPs)成為了一種政治選擇。但是，盡管這一靈活的融資方式對(duì)于迫切發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目而又困于財(cái)政預(yù)算有限的各國政府無疑具有很大的吸引力，并且已經(jīng)成為公共采購的一種形式，2004年頒布的歐盟公共采購法并沒有對(duì)其予以明確規(guī)范，其它歐盟法律中也沒有對(duì)其予以的專門規(guī)定，而只是對(duì)其合同制定一個(gè)新的中標(biāo)程序?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中大量采用的公私合作伙伴關(guān)系是公共部門與從事相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體之間的一種合作模式，于15年前開始在歐盟各成員國陸續(xù)出現(xiàn)，主要適用于交通、公共衛(wèi)生、教育、能源等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資、建造和運(yùn)營。具體有如下幾個(gè)特征：1.公共部門和私有部門在項(xiàng)目實(shí)施的不同層面保持著長期的合作關(guān)系;2.公共部門和私有部門分別融集項(xiàng)目建設(shè)所需的資金，各自融資比例因項(xiàng)目而異;3.意欲從事相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體全方位參與項(xiàng)目融資、設(shè)計(jì)和施工，公共部門負(fù)責(zé)制定符合公眾利益的項(xiàng)目目標(biāo)，監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量，確保既定目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn);4.公共部門和私有部門共同承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)。在通常的法律定義中，這一方式系指通過使用私有部門的資源進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建造、經(jīng)營、維護(hù)并最終將公共設(shè)施向公共部門移交。這一方式在很大程度上與歐盟法律概念中的“讓與”(Concession)相似，“讓與”系指將本來由公共部門承擔(dān)公共服務(wù)事業(yè)或公共項(xiàng)目建設(shè)轉(zhuǎn)讓由或部分轉(zhuǎn)由私有部門實(shí)施。值得一提的是，歐盟對(duì)“讓與”并沒有詳細(xì)的規(guī)定。因此有的成員國將歐盟指導(dǎo)原則轉(zhuǎn)化為國內(nèi)立法時(shí)，或者將其視為公共服務(wù)行業(yè)的特許經(jīng)營，或者將其視為公共工程項(xiàng)目的建設(shè)，因此導(dǎo)致出現(xiàn)了兩部法律文件。但是，由于這一方式的相關(guān)聯(lián)性，其法律適用界限并不十分清晰。為此，歐盟于2004年4月發(fā)布綠皮書，對(duì)歐盟各成員國廣為流行的PPPs模式進(jìn)行了分析，認(rèn)為PPPs模式雖然可以在微觀層面解決公共項(xiàng)目的融資問題，但不宜視之為發(fā)展公共工程解決預(yù)算緊張的有效措施。歐盟建議在公共項(xiàng)目實(shí)施方面應(yīng)綜合比較PPPs和傳統(tǒng)模式，以做出經(jīng)濟(jì)合理的選擇。綠皮書還認(rèn)為，在沒有歐盟層面PPPs法律的情況下，PPPs模式的實(shí)施應(yīng)遵循《歐共體條約》的基本原則，包括公正透明、同等待遇等，也就是說歐盟成員國在決定項(xiàng)目實(shí)施主體時(shí)應(yīng)完全從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，而不應(yīng)有其他方面的考慮。四、法國公共工程法律制度由于歐盟自身的特點(diǎn)，其政府采購指令通常規(guī)定地比較原則[14]，而徹底、全面地對(duì)其予以遵守則依賴于各成員國國內(nèi)法的認(rèn)真實(shí)施，因此有必要選擇其每一成員國國內(nèi)法進(jìn)行整體考察。根據(jù)2006年8月1日法令規(guī)定(公布在2006年8月4日法蘭西共和國官方公報(bào))，上述指令均已轉(zhuǎn)化為法國國內(nèi)法，即歐盟2004/18和2004/17號(hào)指令直接在法國法中引入適用。新的法國公共合同法典已于2006年9月1日正式實(shí)施。(一)法國公共工程的概念公共工程一詞有廣義和狹義之分，廣義的公共工程包括公共工程活動(dòng)和公共建筑物，而狹義的公共工程僅指公共工程活動(dòng)。作為行政法的母國，法國在公共工程采購活動(dòng)的理論研究方面起步較早[15]，其公共工程采購活動(dòng)中的行政合同制度最為發(fā)達(dá)，相應(yīng)的法律理論和法律制度也獨(dú)具特色[16]。根據(jù)其傳統(tǒng)的觀點(diǎn)[17]，公共工程是指行政主體為了公共利益對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的工程活動(dòng)，以及其他人為了行政主體的打算對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的以公共利益為目的的工程活動(dòng)。根據(jù)其當(dāng)今的理論發(fā)展，這一定義已經(jīng)有所擴(kuò)張，即行政主體為了執(zhí)行公務(wù)，為了私人的打算而進(jìn)行的工程也是公共工程。公共工程應(yīng)具有以下特征：必須以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象;以公共利益為目的;其實(shí)施主體必須是公法人。這說明，與私人工程追求經(jīng)濟(jì)利益不同，公共工程是以追求社會(huì)公共利益為目的的，兩者的根本區(qū)別不只是體現(xiàn)在政府投資與私人投資方面的區(qū)別，而且更主要的是其最終體現(xiàn)的目的上的差異。就合同主體而言，法國之所以稱其為公共采購[18]，是因?yàn)榧{入政府采購的部門不僅包括傳統(tǒng)的公務(wù)法人[19]，即國家行政機(jī)關(guān)，而且還包括所有的公共部門，例如政府直接或間接向社會(huì)提供市政、交通、文化、教育、體育、環(huán)境以及福利等方面的固定資產(chǎn)投資。也正因?yàn)槿绱耍仨毭磕晏崆熬幹普少徲?jì)劃，并與議會(huì)就政府采購的重要項(xiàng)目的主要內(nèi)容達(dá)成一致，得到其批準(zhǔn)。由于公共工程關(guān)系到國家、地區(qū)和城市發(fā)展的整體利益和長遠(yuǎn)利益。對(duì)于公共工程,政府在立項(xiàng)前都與議會(huì)等國家機(jī)構(gòu)共同論證，確保了政府采購計(jì)劃的嚴(yán)肅性和公共性。(二)法國環(huán)境保護(hù)法在政府采購中運(yùn)用值得注意的是，對(duì)于環(huán)境保護(hù)問題，歐盟政策只是規(guī)定了政策目標(biāo)，而允許各成員國自己制定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的政策。為此，2005年3月1日，法國環(huán)境憲章被確定為憲法性法律，其第6條明確規(guī)定：“各類公共政策均應(yīng)促進(jìn)可持續(xù)性發(fā)展。為此目的，各類公共政策應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)環(huán)境保護(hù)、開發(fā)和利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步之間的關(guān)系”。制定這一法律的背景是基于歐盟法院判例的影響和歐盟采購指令改革進(jìn)程的激勵(lì)，所以，法國于2004年1月7日對(duì)其公共共同法典進(jìn)行了再次改革。明確提出環(huán)境的保護(hù)、開發(fā)和利用等政策目標(biāo)成為公共采購過程中一個(gè)必須考慮的因素。具體來說，公共采購方有權(quán)在公共采購合同招投標(biāo)過程中所有的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上提出涉及環(huán)境方面的各種要求，包括各類技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。所謂公共采購合同招投標(biāo)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)包括三個(gè)方面：首先是允許公法人所界定其所需的采購需求，其次是指公法人可以制定采購合同的要件以及具體的合同條款，最后是公法人可以選擇投標(biāo)的具體標(biāo)準(zhǔn)。其中制定合同條款的量裁權(quán)通常是基于環(huán)境保護(hù)的需要。(三)法國環(huán)境保護(hù)法機(jī)構(gòu)法國是歐盟國家中最重視節(jié)能的國家之一，成立了獨(dú)立于各部門的綜合機(jī)構(gòu)“法國環(huán)境與能源控制署”，全面負(fù)責(zé)管理全國節(jié)能和對(duì)環(huán)境污染的控制工作。法國環(huán)境與能源控制署是法國中央政府直屬事業(yè)單位，其署長由總統(tǒng)直接任命。在各級(jí)地方都有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。環(huán)能署是節(jié)能和環(huán)境污染控制的管理、組織機(jī)構(gòu)，所有項(xiàng)目都通過合同委托其他單位來實(shí)施。雖然對(duì)項(xiàng)目的管理通過合同來約定，但環(huán)能署還定期組織審計(jì)官員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定期審計(jì)，項(xiàng)目完成之后，環(huán)能署組織驗(yàn)收小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。環(huán)能署下設(shè)不同部門，負(fù)責(zé)相應(yīng)的事務(wù)，管理各自的項(xiàng)目。對(duì)標(biāo)的低于10萬歐元的項(xiàng)目，各部門可以自行決定，10萬歐元以上的項(xiàng)目由環(huán)能署的“資助決策委員會(huì)”決定。環(huán)能署各部門執(zhí)行的項(xiàng)目，當(dāng)資金規(guī)模超過4.5萬歐元就采用招投標(biāo)制度，但為了簡化程序和提高效率，絕大部分項(xiàng)目招投標(biāo)實(shí)行“議標(biāo)制”，即對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目召集5-6家單位進(jìn)行投標(biāo)，通過評(píng)標(biāo)委員會(huì)討論決定中標(biāo)單位。在資金的使用方向上，由于法國能源消費(fèi)中居民消費(fèi)占50%左右，因此，法國非常重視節(jié)能的宣傳和教育。為此，環(huán)能署下設(shè)500多個(gè)宣傳點(diǎn)負(fù)責(zé)節(jié)能的宣傳和教育。2002年，法國環(huán)能署在節(jié)能宣傳和教育方面的預(yù)算為4000萬歐元，占能效和可再生能源預(yù)算總支出的10%。五、建立中國綠色公共工程采購法的可行性現(xiàn)代化的標(biāo)志之一是城市化，中國現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程也不例外[20]，而且自1978年改革開放[21]以來這一進(jìn)程明顯加快[22]。其中所產(chǎn)生各類法律問題，特別是城市化進(jìn)程中的環(huán)境保護(hù)問題[23]，則是環(huán)境保護(hù)法必須面對(duì)的一個(gè)重大課題。由于我國公共工程方面的法律制度尚未統(tǒng)一[24]，所以參照相關(guān)部門的規(guī)章制度確定公共工程的范圍則屬必然。(一)我國工程采購的實(shí)踐與制度如果按照工程的生產(chǎn)性劃分，市政工程中以環(huán)境保護(hù)為目標(biāo)的工程則極為典型。因?yàn)殡S著城市人口增長和規(guī)模擴(kuò)大，城市居民的生活污水和垃圾產(chǎn)生量業(yè)已成為城市環(huán)境惡化的一個(gè)重要根源。加快建設(shè)城市生活污水處理廠和垃圾處置廠，完善城市污水和垃圾的收集系統(tǒng)，是改善城市環(huán)境的一項(xiàng)重要措施。實(shí)際上，中國近年來在城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資有了很大的提高，特別是從1998年開始，政府實(shí)行了發(fā)行國債、興建公共工程以帶動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，新增國債2000億元，一年就拿出456億元用于城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這一投資規(guī)模相當(dāng)于過去5年的投資總和。這項(xiàng)措施有力地推動(dòng)了城市環(huán)境建設(shè)，使城市污水處理率由1995年的19.6%提高到目前的31.9%，垃圾無害化處理率由43.7%提高到61.8%。為此，2007年6月13日，財(cái)政部國庫司對(duì)外公布了新近編修了的2007版《政府采購品目分類表(征求意見稿)》[25]。其目的是準(zhǔn)確反映政府采購工作的范圍、基本內(nèi)容和發(fā)展方向，為政府采購的年度目錄制定、預(yù)算編制、項(xiàng)目發(fā)布、評(píng)審專家分類和相關(guān)信息的歸類、檢索和統(tǒng)計(jì)提供基本依據(jù)。具體的工程分類是根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》關(guān)于工程的定義，列出當(dāng)前政府采購工作涉及的八類工程，并保留了尚未列出的工程。工程類共分為9個(gè)一級(jí)品目，46個(gè)二級(jí)品目，16個(gè)三級(jí)品目，15個(gè)四級(jí)品目，3個(gè)五級(jí)品目。考慮到“工程類”和“服務(wù)類”中包含的內(nèi)容有交叉之處，在《征求意見稿》按以下原則進(jìn)行了歸類：提供有形產(chǎn)品的活動(dòng)列為“工程類”，如“市政工程”中市政道路建設(shè)工程產(chǎn)生的最終成果是城市道路，是有形的產(chǎn)品，因此列入工程類;提供勞務(wù)價(jià)值的活動(dòng)列為“服務(wù)類”，如“工程咨詢、評(píng)估、策劃、設(shè)計(jì)和監(jiān)理等管理方面服務(wù)”，服務(wù)成分要大于工程，因此列入了服務(wù)類。說明：大類碼“01”、“02”和“03”分別代表貨物類、工程類和服務(wù)類，其后的數(shù)字編碼依次為大類、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)以及品目名稱說明，例如：0202市政公用設(shè)施建設(shè)工程，020201城市公用設(shè)施建設(shè)工程，02020101自來水工程，0202010101自來水輸水工程，020201010101管道工程(參見附件3)。(二)我國政府采購涉及環(huán)保政策方面的相關(guān)規(guī)定首先，我國《政府采購法》對(duì)綠色采購已有原則性規(guī)定。其第9條明確規(guī)定了政府采購的保護(hù)環(huán)境目標(biāo)，即“政府采購應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采購高科技和環(huán)境保護(hù)產(chǎn)品，促進(jìn)環(huán)保企業(yè)的發(fā)展，保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展”。其次，我國在此方面新近政策措施主要有兩項(xiàng)，其一是2006年10月24日，財(cái)政部與國家環(huán)境保護(hù)總局聯(lián)合頒布了《環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品政府采購清單》(以下簡稱清單)[26]。其中首先規(guī)定了“各級(jí)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織(以下統(tǒng)稱采購人)用財(cái)政性資金進(jìn)行采購的，要優(yōu)先采購環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品”。并明確了按類別確定優(yōu)先采購的范圍[27]。強(qiáng)調(diào)了“在政府采購活動(dòng)中，采購人或其委托的采購代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在政府采購招標(biāo)文件(含談判文件、詢價(jià)文件)中載明對(duì)產(chǎn)品(含建材)的環(huán)保要求、合格供應(yīng)商和產(chǎn)品的條件，以及優(yōu)先采購的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)”。雖然目錄所列的范圍有限，但是其所孕育的含義值得深思。第一，說明了思維方式的轉(zhuǎn)變。如果比較注重對(duì)人與注重對(duì)物之間的差別，分析財(cái)政補(bǔ)貼與政府采購的差異，那么前者注重的是所涉行業(yè)生產(chǎn)過程中的動(dòng)態(tài)因素，即生產(chǎn)者這一人的要素，更多的是強(qiáng)調(diào)行業(yè)政策;而后者則注重的是所涉行業(yè)生產(chǎn)過程中的靜態(tài)因素，即所生產(chǎn)的產(chǎn)品這一物的要素，更多的是強(qiáng)調(diào)采購政策。進(jìn)而言之，與財(cái)政補(bǔ)貼相比較之下，政府采購更能體現(xiàn)其有效性。因?yàn)?，作為能夠充分發(fā)揮公共政策的法律手段，政府采購無論是從其采購資金來源--國家財(cái)政--的公共性，還是其采購行為追求的最終目的的公益性，首先體現(xiàn)為相關(guān)立法對(duì)公法人予以規(guī)范的直接性，其次表現(xiàn)為要求在執(zhí)行過程中的強(qiáng)制性，最后體現(xiàn)于其經(jīng)濟(jì)規(guī)?？赡墚a(chǎn)生的市場(chǎng)示范性，或政策導(dǎo)向性。與政府采購相比較，綠色公共采購的本質(zhì)更能發(fā)揮環(huán)保法的特點(diǎn)，因?yàn)楹笳咴谝欢ǔ潭壬媳憩F(xiàn)為法律規(guī)范的技術(shù)性，或者說是相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)范化。作為能夠充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的法律手段，綠色公共采購能夠通過執(zhí)行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，有效貫徹保護(hù)法的各項(xiàng)政策目標(biāo)。因?yàn)?，“綠色公共采購”本身就是政府在其采購中著意選擇那些符合國家綠色認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)。而這一綠色標(biāo)準(zhǔn)所指向的環(huán)保技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不僅包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)的末端，即產(chǎn)品，而且擴(kuò)大到了產(chǎn)品生產(chǎn)的全部過程，即產(chǎn)品的研制、開發(fā)、生產(chǎn)、包裝、運(yùn)輸、使用、循環(huán)再利用以及最終的產(chǎn)品廢棄。其二，現(xiàn)實(shí)中，我國已具備了推行政府綠色采購的市場(chǎng)條件。目前已經(jīng)由國家環(huán)保總局批準(zhǔn)頒布了56項(xiàng)環(huán)境標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)，已有1000多家企業(yè)，18000多種產(chǎn)品獲得中國環(huán)境標(biāo)志認(rèn)證，形成了700多億元產(chǎn)值的環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品群體。環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品的特性，主要從環(huán)境友好角度充分考慮減少環(huán)境污染、對(duì)人體健康安全、資源能源節(jié)約、再生資源利用以及產(chǎn)品的可回收和再循環(huán)。環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證制度基本涵蓋了政府采購的產(chǎn)品內(nèi)容，是下一步我國制定政府綠色采購標(biāo)準(zhǔn)、清單和指南的重要基礎(chǔ)。因此，與環(huán)保法相結(jié)合的政府采購法即為綠色公共采購法。或言之，在政府采購法中引入環(huán)保法的法律、技術(shù)要求，即為綠色公共采購法。第二是《國務(wù)院關(guān)于西安市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》國函〔2008〕44號(hào)，其中第六條要求建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市[28]。上述要求涉及現(xiàn)實(shí)生活中的方方面面，要完全予以落實(shí)，采取政府采購的手段則更加有效，因?yàn)閺纳a(chǎn)過程來看，后者不僅能夠在產(chǎn)品消費(fèi)這一最終環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，而且能夠引導(dǎo)生產(chǎn)過程中的具體行為。(三)BOT方式在我國工程項(xiàng)目建設(shè)中的實(shí)際運(yùn)用投資方式，作為國際直接投資主要方式之一，主要是指投資者通過特許協(xié)議取得東道國政府對(duì)其參與某一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營的許可，在規(guī)定的期限內(nèi)由該投資者負(fù)責(zé)特定項(xiàng)目的籌資、建設(shè)與經(jīng)營，并通過對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)收取使用費(fèi)或服務(wù)費(fèi)用于回收投資并取得合理的利潤，并在協(xié)議期滿時(shí)則向政府移交該設(shè)施的所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)。有廣義、狹義之分。廣義的BOT包括BOOT(build-own-operate-transfer，即建設(shè)、擁有、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓)，BRT(build-rent-transfer，建設(shè)、租賃、轉(zhuǎn)讓)，BTO(build-transfer-operate，建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營)，ROOST(build-own-operate-subsidize-transfer，建設(shè)—擁有—經(jīng)營—補(bǔ)貼—轉(zhuǎn)讓)，ROO(rehabilitate-operate-own，修復(fù)—經(jīng)營—擁有)。狹義的BOT是即建設(shè)-經(jīng)營-移交，也是我國通常使用的概念。我國法學(xué)界一般稱其為“投資方式”，經(jīng)濟(jì)學(xué)界將其列入“融資方式”中。它是近年來發(fā)展較快的一種利用外資的方式。早在1995年，我國國家計(jì)委、電力部、交通部就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于興辦外商投資特許權(quán)項(xiàng)目審批管理有關(guān)問題的通知》，明確規(guī)定“外商特許項(xiàng)目”使用BOT投融資方式，具體采用特許權(quán)協(xié)議，也稱經(jīng)濟(jì)特許協(xié)議(economicconcession)，或特許協(xié)議。這類協(xié)議最早用于自然資源尤其是石油的勘探、開發(fā)或生產(chǎn)，是由項(xiàng)目所在國政府與項(xiàng)目投資者、經(jīng)營者之間簽訂的旨在規(guī)定某一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營、管理權(quán)的協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，項(xiàng)目經(jīng)營者才能訂立工程承包合同、設(shè)備供應(yīng)合同、貸款合同、項(xiàng)目使用合同等。其后，BOT投融資方式逐步擴(kuò)大使用到一國的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)[29]。由于我國鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)個(gè)體私營等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，允許非公有資本可以以參股、獨(dú)資、合資、合作、項(xiàng)目融資等方式進(jìn)入電力、電信、鐵路、民航、石油等壟斷行業(yè)和領(lǐng)域;參與市政公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)與運(yùn)營，以及進(jìn)入教育、科研、衛(wèi)生、文化、體育等社會(huì)事業(yè)的非營利性和營利性領(lǐng)域。實(shí)際上，建設(shè)部于2005年10月就公布了《關(guān)于加強(qiáng)市政公用事業(yè)監(jiān)管的意見》，明確指出為了加快推進(jìn)國務(wù)院關(guān)于“推進(jìn)供水、供氣等市政公用事業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程”和“對(duì)自然壟斷業(yè)務(wù)要進(jìn)行有效監(jiān)管”的要求，就市政公用事業(yè)，主要包括城市供水排水和污水處理、供氣、集中供熱、城市道路和公共交通、環(huán)境衛(wèi)生和垃圾處理以及園林綠化等，提出加強(qiáng)監(jiān)管工作的意見。同時(shí)，中國在環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，除政府加大投入外，也鼓勵(lì)民營企業(yè)進(jìn)行投資建設(shè)，參與運(yùn)營。因此，相應(yīng)法規(guī)也連續(xù)頒布，例如2004年建設(shè)部市政公用事業(yè)特許經(jīng)營辦法，2005年北京市城市基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營條例。其適用的領(lǐng)域包括:1.供水、供氣、供熱;2.污水和垃圾處理;3.城市公共交通。這說明，為了提高公共服務(wù)質(zhì)量和促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)市場(chǎng)化改革，我國正在建立一個(gè)有利于私人融資城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)的法律制度。其方法是利用特許經(jīng)營的方式。具體適用對(duì)象不僅針對(duì)我國的法人，而且也包括外國的法人。六、結(jié)論環(huán)保法的重要性眾所周之、且一致接受。環(huán)保法的特點(diǎn)之一是其調(diào)整對(duì)象的多樣性和復(fù)雜性，從而在其法律措施方面呈現(xiàn)出綜合性，這一特點(diǎn)隱喻著其必須利用所有可能利用的法律方法以落實(shí)其所追求的政策目標(biāo)，以期構(gòu)建更加有效的法律機(jī)制。討論了政府采購作為落實(shí)環(huán)保法目標(biāo)的法律手段后，所能期望的是，將兩者盡快予以整合，形成新的綠色采購法律機(jī)制。文章來源：中顧法律網(wǎng)(免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項(xiàng)成本確定技巧及相關(guān)法律解析土地增值稅扣除成本框架及扣除的兩大關(guān)鍵條件

土地增值稅扣除的兩大關(guān)鍵條件：

一是，土地增值稅扣除成本必須實(shí)際發(fā)生；

二是，土地增值稅扣除成本必須取得合法憑證。

例如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本支出中已取得的合同及發(fā)票，截至土地增值稅清算日尚未付款的部分，是否可以作為土地增值稅的開發(fā)成本予以扣除？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條規(guī)定，審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

1.在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的確定

（一）現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定

（二）拆遷安置房的成本確定

（三）周轉(zhuǎn)房成本的確定

（一）現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定

1、政策性拆遷補(bǔ)償支出的現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定

企業(yè)發(fā)生政策性拆遷補(bǔ)償款支付時(shí)，其支出費(fèi)用要進(jìn)土地增值稅扣除成本，必須提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出的自制憑證入賬，并收集證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的真實(shí)性和合法性的資料，具體如下：

（1）將政府拆遷文件或公告、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

（2）企業(yè)與每一位被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，收集每一位被拆遷人簽字的身份證復(fù)印件，由每一位被拆遷人簽字并按有手印的拆遷補(bǔ)償款清單。

（3）如果被拆遷人是企業(yè)或個(gè)體工商戶，還必須提供蓋章的工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件。

（4）根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件的規(guī)定,拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費(fèi),應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程（含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi)）整個(gè)承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票。

（5）政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額。

（6）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）第五條第（三）規(guī)定：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，具體的扣除項(xiàng)目為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的項(xiàng)目范圍具體為：包括土地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯卣饔觅M(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)安置動(dòng)遷用房支出等。

這里要特別注意的是作為開發(fā)成本中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出是“凈支出”，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實(shí)際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額。

土地增值稅扣除的兩大關(guān)鍵條件：

2.扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

3.扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

4.扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

土地增值稅扣除成本框架及扣除的兩大關(guān)鍵條件

5.納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

6.對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

因此，在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的才能扣除。

一、土地取得成本的確定

（一）房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地成本確定

（二）非房地產(chǎn)公司以土地，房地產(chǎn)公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的確定

（三）通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權(quán)的土地成本確定

（四）以橋換地、以路換地的土地成本確定

（五）購買土地并承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金的土地成本確定

（六）非貨幣型交易方式獲得土地使用權(quán)的土地成本確定

（七）通過招掛拍獲得國有土地使用權(quán)的土地成本確定

（一）房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地成本確定

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營公司合作建房的土地成本的確定

第一、如果雙方合同約定：房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）第一條規(guī)定“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”，基于此規(guī)定，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅。則合營企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價(jià)值（一般就是土地評(píng)估價(jià)）作為土地成本入賬價(jià)值，并作為土地增值稅扣除成本。

由于投資方以土地投資入股不征營業(yè)稅是一項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，根據(jù)國稅發(fā)[2008]111號(hào)和國稅發(fā)[2005]129號(hào)文件的規(guī)定，出土地的一方應(yīng)該到其所在地管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)開發(fā)票，但不征營業(yè)稅，即開免稅發(fā)票給接受投資的合營公司金成本。當(dāng)然，好多省份規(guī)定，以土地投資入股不征營業(yè)稅是不開發(fā)票的，如果是這樣的話，則合營企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價(jià)值（一般就是土地評(píng)估價(jià)）作為土地成本入賬價(jià)值，并作為土地增值稅扣除成本。

應(yīng)注意地方規(guī)定：

1、重慶的規(guī)定

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（渝地稅發(fā)〔2011〕221號(hào)）第三條、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資的具體計(jì)算問題規(guī)定：

（1）對(duì)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資的，凡所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售土地（房地產(chǎn)），按本通知第一條的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納土地增值稅。

（2）被投資企業(yè)接受上述投資房地產(chǎn)時(shí)，可按作價(jià)入股價(jià)值確認(rèn)接受的房地產(chǎn)成本，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

2、青島的規(guī)定

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知》（青地稅函〔2009〕47號(hào)）規(guī)定：分兩種情況確認(rèn)土地成本：

（1）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

（2）2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。其中，對(duì)在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

3、山東的規(guī)定：

《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于明確投資入股土地征收土地增值稅土地扣除項(xiàng)目金額問題的通知》（魯?shù)囟惡痆2004]30號(hào)）規(guī)定：

納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時(shí)并無支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額或投資入股時(shí)土地的評(píng)估價(jià)值作為土地的扣除項(xiàng)目金額予以扣除。

案例分析10

[案情介紹]

非房地產(chǎn)公司甲以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為18000萬元的土地使用權(quán)10000平方米，房地產(chǎn)公司乙以貨幣資金8000萬元合股，成立合營公司，雙方合同約定：采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500

套，當(dāng)年銷售400套，請(qǐng)分析該合營企業(yè)接受甲的土地投資的入賬價(jià)值如何確認(rèn)？

土地成本確認(rèn)：

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）的規(guī)定，自2003年1月1日起以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。既然不征收營業(yè)稅，就不用開發(fā)票，則合營企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價(jià)值18000萬元作為土地成本入賬價(jià)值，并作為今后土地增值稅清算的土地扣除成本。

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營公司合作建房的土地成本的確定

第二、如果雙方合同約定：房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。則土地的一方應(yīng)該向合營公司開轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的發(fā)票，合營公司以發(fā)票上的價(jià)格進(jìn)土地成本。

案例分析11

[案情介紹]

非房產(chǎn)公司甲以土地使用權(quán)、房地產(chǎn)公司乙以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，非房產(chǎn)公司甲按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，非房產(chǎn)公司甲取得投資收益200萬元。請(qǐng)分析合營企業(yè)的土地成本應(yīng)如何確認(rèn)？

土地成本確認(rèn)分析

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方（出土地一方）如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方（出土地一方）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對(duì)甲方（出土地一方）取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。

因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)甲方（出土地一方）按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅200×5%＝10萬元。合營公司應(yīng)以甲方（出土地一方）給合營公司開轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅發(fā)票200萬元入賬。

2013-10-31

（一）房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地成本確定

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營公司合作建房的土地成本的確定

第三、如果雙方合同約定：房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條的規(guī)定，如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方（出土地一方）向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定核定，并向合營公司開發(fā)票。

案例分析12

非房地企業(yè)甲提供5000平方米的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)乙提供2000萬元資金組建合營企業(yè)，合作建房。雙方協(xié)議：房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為800萬元，其余留作自用。房屋的市場(chǎng)公允價(jià)為3000萬元，請(qǐng)分析合營企業(yè)的土地成本應(yīng)如何確認(rèn)？

[土地成本確認(rèn)分析]

在這一合作建房的過程中，非房地企業(yè)甲發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應(yīng)再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅征稅；由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)按市場(chǎng)公允價(jià)格計(jì)算。

甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅＝3000×50%×5%＝75（萬元）。

合營企業(yè)的土地入賬成本為3000×50%=1500萬元。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地成本確定

2、非房地產(chǎn)公司以土地投資入股到房地公司名下的土地成本的確定

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）第一條規(guī)定“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”，基于此規(guī)定，投資者以土地投資入股到房地產(chǎn)公司名下，必須對(duì)土地進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，然后到投資者所在地管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)開發(fā)票，但不征營業(yè)稅，即開免稅發(fā)票給接受投資的房地產(chǎn)公司進(jìn)成本。當(dāng)然，好多省份規(guī)定，以土地投資入股不征營業(yè)稅是不開發(fā)票的，如果是這樣的話，則房地產(chǎn)公司以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價(jià)值（一般就是土地評(píng)估價(jià)）作為土地成本入賬價(jià)值，并作為土地增值稅扣除成本。

（二）非房地產(chǎn)公司以土地，房地產(chǎn)公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的確定

1、合作建房合同約定：以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的土地成本確認(rèn)。

根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號(hào)文件第十七條第一款的規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方（出土地一方）以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方（出資金一方）則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。

因而，合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅應(yīng)稅行為，甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目繳稅，乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定，分別核定雙方的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

案例分析13

鴻宇置業(yè)公司受資金影響，無力自主開發(fā)鴻宇商務(wù)大廈項(xiàng)目，遂于2012年1月與天峰房地產(chǎn)公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定：由鴻宇公司提供土地使用權(quán)，天峰房地產(chǎn)公司提供開發(fā)資金，雙方不主張另成立合營項(xiàng)目公司，開發(fā)項(xiàng)目由鴻宇公司與天峰公司共同立項(xiàng)報(bào)建，項(xiàng)目建成后雙方五五分成的比例分配開發(fā)產(chǎn)品。土地使用權(quán)已經(jīng)辦理變更登記。

2013年2月，鴻宇商務(wù)大廈竣工驗(yàn)收，鴻宇公司分得的房產(chǎn)用于自營出租，天峰公司分得的房產(chǎn)用于對(duì)外出售。鴻宇公司該項(xiàng)目土地受讓成本為30000萬元，2012年1月公允價(jià)值為50000萬元，2013年2月賬面價(jià)值為28400萬元。天峰公司投入資金40000萬元，其中建房支出31000萬元。2013年2月，鴻宇商務(wù)大廈不含土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值為68000萬元，請(qǐng)分析天峰房地產(chǎn)公司以部分房屋換取鴻宇公司部分土地的土地成本如何確定？

天峰房地產(chǎn)公司以部分房屋換取鴻宇公司部分土地的土地成本土地成本確認(rèn)分析：

合作建房以雙方共同立項(xiàng)為前提，雙方建成房屋按合同約定分割后，供地方和出資方都是自己應(yīng)得份額房屋的初始登記申請(qǐng)人，擁有應(yīng)得份額房屋的所有權(quán)。因此，在共同立項(xiàng)條件下，土地使用權(quán)變更登記，天峰房地產(chǎn)公司也享有50%的土地使用權(quán)。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條第一款的規(guī)定，上述合作建房屬于純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，供地方鴻宇公司以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)供地方鴻宇公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅。

供地方鴻宇公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)額若以2011年1月立項(xiàng)時(shí)土地使用權(quán)變更登記算起，應(yīng)按照公允價(jià)值50000萬元核定計(jì)稅營業(yè)額。應(yīng)繳營業(yè)稅＝50000÷2×5%＝1250（萬元）；應(yīng)繳城建稅＝1250×7%＝87.50（萬元）；應(yīng)交教育費(fèi)附加＝1250×3%＝37.50（萬元）。

以投入時(shí)點(diǎn)核定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)額，會(huì)對(duì)置換雙方核定營業(yè)額產(chǎn)生對(duì)價(jià)差異。如果參照企業(yè)所得稅的規(guī)定，在開發(fā)產(chǎn)品完工后實(shí)質(zhì)交付時(shí)確定營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，則相對(duì)比較便利，根據(jù)房屋公允價(jià)值確定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)額依據(jù)更加充分。此時(shí)應(yīng)繳營業(yè)稅＝68000÷2×5%＝1700（萬元）；應(yīng)繳城建稅＝1700×7＝119（萬元）；應(yīng)交教育費(fèi)附加＝1700×3%＝51（萬元）。

由于以完工時(shí)點(diǎn)核定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)額的政策依據(jù)不甚明確，實(shí)務(wù)中主要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的裁量權(quán)。筆者認(rèn)為，以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換是一種非貨幣性交易行為，商業(yè)目的明確，應(yīng)該按照市場(chǎng)公允價(jià)值進(jìn)行入賬，為保證雙方的營業(yè)稅計(jì)稅的一致性，應(yīng)該以完工時(shí)點(diǎn)分配開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值作為出土地方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額。因此，供地方鴻宇公司向天峰房地產(chǎn)公司開25000萬或34000萬元的發(fā)票，天峰房地產(chǎn)公司以25000萬或34000萬元加上土地過戶中的相關(guān)稅費(fèi)作為入賬成本。

（三）通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權(quán)的土地成本確定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）第八條第（一）項(xiàng)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號(hào)）第一條的規(guī)定，，政府收回國有土地使用權(quán)，經(jīng)過招掛拍程序，摘牌企業(yè)向政府的土地儲(chǔ)備中心交納一定的土地出讓金，辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，同時(shí)，摘牌企業(yè)必須向被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者支付一定的土地補(bǔ)償費(fèi)不征營業(yè)稅。

基于以上政策規(guī)定，被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者收到摘牌企業(yè)支付一定的土地補(bǔ)償費(fèi)用不征營業(yè)稅，應(yīng)到其所在地的稅務(wù)局開具不征營業(yè)稅的發(fā)票給摘牌企業(yè)入賬，如果被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者所在地的稅務(wù)部門開不出免營業(yè)稅的發(fā)票，則摘牌企業(yè)只能憑被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者向摘牌企業(yè)開的收據(jù)和摘牌企業(yè)與政府的土地出讓合同及銀行的付款憑證作為土地的入賬成本。

（四）以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的土地成本確定

1、以路換地、以橋換地的稅務(wù)處理

以路換地、以橋換地的稅務(wù)處理主要涉及到修路和修橋成本能否可以作為土地的取得成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。

（1）營業(yè)稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)修路和修橋等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。符合BT（即“建設(shè)-移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該路和橋等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，有償（提供土地的形式）移交給政府。

對(duì)此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營業(yè)稅征收管理：

①無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以BT項(xiàng)目從政府換取土地的入賬價(jià)值是BT項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等應(yīng)稅收入，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的上款所列應(yīng)稅收入，扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額繳納營業(yè)稅。

（2）土地增值稅的處理：參考各地的規(guī)定

①南京的規(guī)定：對(duì)于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。考慮到一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡管看似無償取得了土地，實(shí)際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。

（3）土地增值稅的處理：參考各地的規(guī)定

①南京的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時(shí)，取得的是政府部門財(cái)政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且以財(cái)政部門或其他部門代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。

②廣西的規(guī)定

《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)〔2008〕44號(hào)）第五條規(guī)定：“關(guān)于當(dāng)?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商建設(shè)道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，可否扣除的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，凡屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所確定的各類設(shè)施投資，可據(jù)實(shí)扣除；與開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)無關(guān)的，則不予扣除?！?/p>

③福建的規(guī)定

《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購置成本或開發(fā)成本進(jìn)行扣除。

④湖北的規(guī)定

《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知（鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)）規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購置成本或開發(fā)成本進(jìn)行扣除。

2、以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的土地成本確認(rèn)

以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)處理主要涉及到修路和修橋成本能否可以作為土地的取得成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。因此，以路換地、以橋換地的納稅籌劃的核心思想是：要把修路、修橋和承建BT項(xiàng)目的成本作為土地的取得成本，在土地增值稅前進(jìn)行扣除。

基于以上分析，以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的土地成本按照以下方法進(jìn)行確認(rèn)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)必須與政府簽定協(xié)議或以路換地、以橋換地的合同。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須把修路、修橋或建設(shè)BT項(xiàng)目，必須一政府名義進(jìn)行立項(xiàng)，而且必須寫進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)計(jì)劃書和可行性報(bào)告中，作為換取土地的代價(jià)。

3、在合同或協(xié)議中必須載明路橋或BT項(xiàng)目是由房地產(chǎn)公司自建還是委托給其他建筑公司承建。

4、換取的土地在修路和修橋之前交付給房地產(chǎn)公司使用的，則如果道路是由其他單位施工的，并且以財(cái)政部門或其他部門代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，作為取得土地使用權(quán)支付的金額進(jìn)行入賬；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，以房地產(chǎn)公司與政府移交道路和橋梁的工程結(jié)算報(bào)告中的結(jié)算價(jià)格作為取得土地使用權(quán)支付的金額，但要向政府開建安發(fā)票，政府應(yīng)該給房地公司開財(cái)政收據(jù)。

5、換取的土地在修路和修橋之后交付給房地產(chǎn)公司使用的，則如果道路是由其他建筑公司單位施工的或由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直屬的建筑公司直接施工，以房地產(chǎn)公司與政府移交道路和橋梁的工程結(jié)算報(bào)告中的結(jié)算價(jià)格作為取得土地使用權(quán)支付的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以BT項(xiàng)目從政府換取土地的入賬價(jià)值是BT項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等應(yīng)稅收入，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的上款所列應(yīng)稅收入，扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額繳納營業(yè)稅。

案例分析14

A公司與政府部門簽訂合同,承修工程造價(jià)道路5000萬元的道路。政府同時(shí)以25萬元/畝的土地。做為等價(jià)交換。即政府以出讓A公司200畝做為修路補(bǔ)償。A公司在操作過程中與B公司簽定合同，全權(quán)由B公司承修道路.（注，A公司與B公司為同一法人），B公司修路成本為4000萬元。請(qǐng)問題：A公司是否要將修路做為營業(yè)收入？如果A公司修路做為營業(yè)收入的話，那么B公司也同樣需要將修路做為營業(yè)收入，那同一項(xiàng)目，營業(yè)稅是否會(huì)交兩次？A、B兩家公司如何才能做到稅負(fù)最小化？

分析：

1、A公司應(yīng)將要將修路5000萬元做為營業(yè)收入，同時(shí)將支付B公司修路成本4000萬元作為成本，A公司給政府開5000萬元的建安發(fā)票，同時(shí)獲取B公司4000萬元建安發(fā)票，按照差額征收營業(yè)稅（要征求當(dāng)?shù)氐囟惥值耐猓?。?dāng)然，B公司以4000萬元做收入，如果當(dāng)?shù)氐囟惥植煌釧公司按照差額征收營業(yè)稅，則存在重復(fù)納稅。

2、要A、B兩家公司都達(dá)到稅負(fù)最小化，必須按照以下方法進(jìn)行操作：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中必須包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，而且在文件或合同中，必須明確道路是由B公司施工，并且以財(cái)政部門或政府指定的其他部門代付修路費(fèi)用4000萬元給B公司，B公司開4000萬元建安發(fā)票給財(cái)政部門，然后由A公司把修路費(fèi)用4000萬元支付給財(cái)政部門或政府指定的其他部門，財(cái)政部門或政府指定的其他部門向A公司開具4000萬元財(cái)政收據(jù)，同時(shí)A公司給財(cái)政部門開具1000萬元的建安發(fā)票。

政府給A公司開1000萬元財(cái)政收據(jù)，A公司以5000萬元財(cái)政收據(jù)作為土地的入賬價(jià)值。

（五）購買土地并承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金的土地成本確定

當(dāng)前，有不少土地轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，往往不承擔(dān)與轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的稅費(fèi)，為了更好的賬務(wù)處理，購買土地的一方一般會(huì)到土地所在地的稅務(wù)部門去代開發(fā)票，但到稅務(wù)局代開發(fā)票存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)代替轉(zhuǎn)讓方扣繳的轉(zhuǎn)讓土地的營業(yè)稅及其他稅費(fèi)不可以在稅前扣除，使企業(yè)一邊承擔(dān)了代扣稅費(fèi)的成本支付，一邊又不可以在稅前扣除代替土地轉(zhuǎn)讓方扣繳的各種稅費(fèi)，使企業(yè)多繳納了企業(yè)所得稅。為了控制以上所述稅收風(fēng)險(xiǎn)，土地購買方與土地轉(zhuǎn)讓方在簽定土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，在合同中必須簽定稅前轉(zhuǎn)讓價(jià)格，而不能簽稅后轉(zhuǎn)讓價(jià)，然后約定土地購買方代替土地轉(zhuǎn)讓方繳納轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的各種稅費(fèi)。

案例分析15：某企業(yè)購買土地并承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)稅金的涉稅分析

（1）案情介紹

A公司與B公司簽訂土地買賣合同，A將土地賣給B，合同約定土地轉(zhuǎn)讓款為5000萬元，本合同相關(guān)稅費(fèi)均由B公司承擔(dān)。合同履行后，B公司代A公司支付稅金280萬元，取得稅務(wù)局代開的金額為5000萬元的發(fā)票一張，抬頭為A的完稅憑證一張。B公司賬務(wù)處理，借：無形資產(chǎn)——土地5280萬，貸：銀行存款5280萬，請(qǐng)分析B公司負(fù)擔(dān)的稅金能否稅前扣除？

（2）涉稅分析：

1、280萬元的代繳稅費(fèi)不可以在B公司的企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行扣除。

本案例中，B公司支付A公司土地轉(zhuǎn)讓款5000萬元，相關(guān)稅費(fèi)均由B公司承擔(dān)的法律實(shí)質(zhì)是B公司支付A公司不含稅轉(zhuǎn)讓款5000萬元，B公司承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)280萬元，并取得一張稅務(wù)局代開金額為5000萬元的發(fā)票和一張?zhí)ь^為A公司的完稅憑證。該張稅務(wù)局代開金額為5000萬元的發(fā)票，由于抬頭為B公司，從法律形式上看，該280萬元的支出，與B公司的生產(chǎn)經(jīng)營沒有關(guān)系，不能夠在B公司企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行扣除。

2、包稅合同中的代繳稅費(fèi)要在B公司企業(yè)所得稅稅前扣除的轉(zhuǎn)化技巧

B公司代替A公司承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)要在企業(yè)所得稅前扣除，必須按照以下方法進(jìn)行處理：

一是A公司與B公司簽定土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，必須在合同中載明含稅金額（稅前金額），5000÷（1-5.6%）=5296.61萬元（因本案例中的總稅負(fù)率為280÷5000=5.6%，則A公司辦公樓所在地的綜合稅率為5.6%）。

二是B公司向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款5296.61×5.6%=296.61萬元，支付A公司不含稅土地轉(zhuǎn)讓款或稅后價(jià)款5000萬元。B公司取得金額為5296.61萬元的發(fā)票，B公司的財(cái)務(wù)處理為借：無形資產(chǎn)——土地5296.61萬元，貸：銀行存款5296.61萬元，后附憑證為合同、金額為5296.61萬元的發(fā)票，金額為5000萬元的付款憑證。

（六）分期開發(fā)項(xiàng)目的土地成本的確定

無論采取哪種方式取得土地后，如果分期開發(fā)的，各期項(xiàng)目的土地成本如何確定？

要注意，期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第二十九條的規(guī)定：“應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用包括兩部分，一部分是屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；另一部分是共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。分配方法可以采用，建筑面積法、占地面積法。”

案例分析16

某一項(xiàng)目，土地面積為10000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平方米。土地成本為8000萬元，如何分配土地成本？

土地成本分配分析：

1、2500＋3000＋1800＝7300，各期開發(fā)面積對(duì)應(yīng)的成本屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，可以直接計(jì)入成本對(duì)象；

案例分析16

2、10000－7300＝2700，這部分面積對(duì)應(yīng)的成本屬于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按三期占地面積比例配比分入各期成本中去。

共同成本按面積配比分入第一期的比例是2500÷7300＝34.2%

共同成本按面積配比分入第二期的比例是3000÷7300＝41.1%

共同成本按面積配比分入第三期的比例是1800÷7300＝24.7%

則計(jì)入第一期的土地成本應(yīng)是8000×（2500＋2700×34.2%）/10000＝2740萬元

計(jì)入第二期的土地成本應(yīng)是8000×（3000＋2700×41.1%）/10000＝3288萬元

計(jì)入第三期的土地成本應(yīng)是8000×（1800＋2700×24.7%）/10000＝1972萬元

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的確定

（一）現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定

（二）拆遷安置房的成本確定

（三）周轉(zhuǎn)房成本的確定

（一）現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定

1、政策性拆遷補(bǔ)償支出的現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定

企業(yè)發(fā)生政策性拆遷補(bǔ)償款支付時(shí)，其支出費(fèi)用要進(jìn)土地增值稅扣除成本，必須提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出的自制憑證入賬，并收集證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的真實(shí)性和合法性的資料，具體如下：

（1）將政府拆遷文件或公告、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

（2）企業(yè)與每一位被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，收集每一位被拆遷人簽字的身份證復(fù)印件，由每一位被拆遷人簽字并按有手印的拆遷補(bǔ)償款清單。

（3）如果被拆遷人是企業(yè)或個(gè)體工商戶，還必須提供蓋章的工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件。

（4）根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件的規(guī)定,拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費(fèi),應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程（含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi)）整個(gè)承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票。