項(xiàng)目分期管理辦法

地產(chǎn)公司工程分期管理方法.目的規(guī)范各置業(yè)公司合理的制定工程分期，合理控制工程開(kāi)發(fā)節(jié)奏，降低工程運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證工程目標(biāo)收益。.適用范圍本規(guī)范適用于由地產(chǎn)公司操盤未開(kāi)工工程及自發(fā)布起新獲取工程，原那么上已開(kāi)工工程不做調(diào)整，如需調(diào)整請(qǐng)參見(jiàn)條款7。.術(shù)語(yǔ)及定義分期：指從運(yùn)營(yíng)角度定義，建設(shè)工程開(kāi)發(fā)由于規(guī)模運(yùn)營(yíng)、資金平衡、稅務(wù)籌劃、產(chǎn)品品類、銷售節(jié)奏、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)、配套完善等因素，對(duì)一個(gè)工程做出合理的規(guī)劃拆分，并能確保取得外部規(guī)證和后期規(guī)劃（竣工）驗(yàn)收。分證：通常一期工程對(duì)應(yīng)一張或多張規(guī)劃許可證。需保證一個(gè)規(guī)劃驗(yàn)收單元內(nèi)驗(yàn)收的完整性，符合當(dāng)?shù)胤制诮粯菞l件。標(biāo)段：指從工程施工維度定義，對(duì)一個(gè)整體工程按實(shí)施階段和工程范圍等分成假設(shè)干工程施工標(biāo)段。通常是在工程一期范圍內(nèi)進(jìn)行標(biāo)段劃分。批次：指從計(jì)劃維度定義，根據(jù)銷售取證推盤、交付次序等，按工作組織進(jìn)行先后劃分。通常是在工程同一期內(nèi)可分多個(gè)批次組織相關(guān)工作。劃分批次的目的僅是對(duì)工作組織的需要及便利性。.職責(zé)與權(quán)限置業(yè)公司負(fù)責(zé)向地產(chǎn)總部提交匯報(bào)方案，由地產(chǎn)總部在經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)會(huì)上確定最終分期方案；地產(chǎn)總部運(yùn)營(yíng)管理部、財(cái)務(wù)管理部、本錢管理部等各條線職能部門參與審核確認(rèn)；置業(yè)公司運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌及上報(bào)；營(yíng)銷部負(fù)責(zé)制定銷售計(jì)劃及推盤節(jié)奏；開(kāi)發(fā)職能負(fù)責(zé)獲取相關(guān)政府證件，確保分期滿足前期報(bào)建及竣工備案要求；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)各分期設(shè)計(jì)滿足開(kāi)發(fā)及使用要求；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)分期籌劃滿足融資和稅籌要求；本錢部負(fù)責(zé)制定合理采購(gòu)規(guī)劃滿足分期開(kāi)發(fā)要求；工程部負(fù)責(zé)對(duì)各分期和分期間做好施工籌劃滿足施工和交付要求；詳見(jiàn)下第八項(xiàng)。.工程分期原那么1“利潤(rùn)或現(xiàn)金流導(dǎo)向”原那么：做好工程利潤(rùn)率和現(xiàn)金流之間的平衡和取舍，確定出核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的導(dǎo)向。2“規(guī)模適當(dāng)”原那么：分期規(guī)模確定需要綜合考慮市場(chǎng)容量、去化速度以及自有資金充裕度來(lái)平衡取舍。建議住宅別墅一般以3萬(wàn)平方為宜，多層、小高層、高層類工程一般以5-10萬(wàn)平方為宜。3"合理稅務(wù)籌劃”原那么：在不同地塊、不同分期、分期業(yè)態(tài)配比上做出合理籌劃，以到達(dá)較好地降低稅負(fù)，增加工程整體的經(jīng)濟(jì)效益。4”分批銷售，有利價(jià)格提升，收益最大化”原那么：根據(jù)營(yíng)銷推盤節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)分批銷售及交付，其目的在于保證工程合理交付時(shí)間和收益最大化原那么。5”產(chǎn)品合理搭配，相對(duì)獨(dú)立，展示銷售”原那么：根據(jù)營(yíng)銷市場(chǎng)推廣的需求，進(jìn)行合理的產(chǎn)品搭配，并且產(chǎn)品類型相對(duì)獨(dú)立，為后期銷售調(diào)整留下靈活空間。要求綜合考慮樣板區(qū)位置，便于整盤銷售，樣板示范區(qū)盡量放在工程第一期，開(kāi)盤前完成展示區(qū)對(duì)外開(kāi)放。6“利于規(guī)劃驗(yàn)收、交付結(jié)轉(zhuǎn)”原那么：根據(jù)工程地塊道路、周邊環(huán)境等因素，在分期規(guī)劃時(shí)，要確保有利工程規(guī)劃驗(yàn)收、分期交付結(jié)轉(zhuǎn)等需求。通常一張《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對(duì)應(yīng)一次規(guī)劃驗(yàn)收及竣工備案，一個(gè)分期對(duì)應(yīng)多張《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的意味著同期內(nèi)須同時(shí)竣工備案、交付.工程分期確實(shí)定置業(yè)公司在地產(chǎn)總部層面經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)會(huì)上確定工程分期規(guī)劃，在最終上會(huì)前需召開(kāi)規(guī)劃匯報(bào)會(huì)進(jìn)行專項(xiàng)匯報(bào)。通過(guò)會(huì)議評(píng)審后，由地產(chǎn)總部運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、本錢等部門對(duì)其工程分期進(jìn)行審核，并在會(huì)后通過(guò)會(huì)議紀(jì)要形式線上審批方式后確認(rèn)。工程分期經(jīng)會(huì)議確認(rèn)后，相應(yīng)的計(jì)劃、目標(biāo)本錢、財(cái)務(wù)測(cè)算等依分期開(kāi)展相關(guān)工作。.工程分期的調(diào)整工程分期審批確認(rèn)后，已開(kāi)工工程不做調(diào)整（考慮到規(guī)劃及驗(yàn)收問(wèn)題、銷售交付和合同承諾等）。未報(bào)建開(kāi)工工程后期依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)變化、銷售節(jié)奏變化等原因，同時(shí)考慮報(bào)建、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃等予以調(diào)整，調(diào)整時(shí)要求與相關(guān)部門達(dá)成一致，并報(bào)地產(chǎn)總部運(yùn)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部、本錢部等說(shuō)明審批。.工程分期對(duì)各條線（營(yíng)銷、開(kāi)發(fā)配套、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、本錢、工程）的要求指引對(duì)營(yíng)銷的要求指引營(yíng)銷的推盤節(jié)奏是分期劃分的前提條件。營(yíng)銷根據(jù)工程分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃和該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)銷售目標(biāo)，制定出符合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的銷售計(jì)劃、推盤節(jié)奏及交付要求，關(guān)注整盤分批供應(yīng)量、品類搭配等因素。8.2對(duì)報(bào)批報(bào)建的要求指引土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證的辦理：根據(jù)公司決策的分期計(jì)劃，分批報(bào)政府相關(guān)職能部門相關(guān)資料，分批獲得。特別注意建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗(yàn)收、土地核驗(yàn)、交付使用許可證獲取等前后業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性。根據(jù)分期交房計(jì)劃，在單體與總體竣工驗(yàn)收與交付之前，應(yīng)加強(qiáng)同相關(guān)建設(shè)主管部門的意見(jiàn)征詢，保證相關(guān)手續(xù)（備案、交付使用證等）的順利辦理，確保按期交房。其他審查如防雷審查、巖土勘察審查、抗震審查、施工圖審查等，合同備案如設(shè)計(jì)勘察合同備案、監(jiān)理合同備案、總包合同備案等，質(zhì)安監(jiān)手續(xù)等上述均可根據(jù)公司制定的分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，分批報(bào)政府相關(guān)職能部門審批。8.3對(duì)設(shè)計(jì)的要求指引在方案設(shè)計(jì)階段可根據(jù)工程分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，靈活選擇整體設(shè)計(jì)或分期設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是要滿足財(cái)務(wù)、報(bào)建、施工、營(yíng)銷、竣工交付及驗(yàn)收要求；景觀設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)平衡應(yīng)結(jié)合整個(gè)小區(qū)風(fēng)格定位，進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，但要滿足分期交付的進(jìn)度、報(bào)建驗(yàn)收要求；售樓處設(shè)計(jì)、樣板房裝修設(shè)計(jì)、樣板段景觀設(shè)計(jì)進(jìn)度應(yīng)滿足營(yíng)銷進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求，并結(jié)合分期的實(shí)際要求，便于驗(yàn)收和交付。8.4對(duì)財(cái)務(wù)的要求指引根據(jù)工程融資規(guī)劃、土地增值稅財(cái)務(wù)測(cè)算評(píng)估，提出合理分期建議，滿足分期或合期融資籌劃，滿足分期核算評(píng)估以及工程整體的稅務(wù)籌劃；根據(jù)年度結(jié)轉(zhuǎn)要求，對(duì)分期的開(kāi)發(fā)量、物業(yè)類型提出合理要求，滿足公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；根據(jù)工程分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，針對(duì)稅籌、融資和結(jié)轉(zhuǎn)提出具體的保障措施。8.5對(duì)本錢和采購(gòu)的要求指引目標(biāo)本錢根據(jù)工程分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行合理的工程本錢分?jǐn)?，綜合指導(dǎo)工程的分期;合約采購(gòu)規(guī)劃根據(jù)工程分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行籌劃，合理的制定采購(gòu)界面，確定各供應(yīng)商的發(fā)包范圍；根據(jù)工程分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，靈活進(jìn)行整體采購(gòu)與分期采購(gòu)的平衡與協(xié)調(diào)，滿足本錢控制、招標(biāo)進(jìn)度、工程開(kāi)發(fā)的質(zhì)量與進(jìn)度要求。6對(duì)工程的要求指引6.1對(duì)分期施工的劃分要求同一期可分不同的標(biāo)段施工，標(biāo)段不對(duì)應(yīng)報(bào)建、驗(yàn)收等外部環(huán)節(jié)，只是便于工程現(xiàn)場(chǎng)的施工組織管理。工程開(kāi)工前，須根據(jù)工程整體的樣板區(qū)開(kāi)放、銷售推量、竣工驗(yàn)收、交付結(jié)轉(zhuǎn)等方面，對(duì)施工標(biāo)段進(jìn)行劃分，劃分時(shí)需考慮（1）材料的堆放、臨設(shè)的布置、機(jī)械的行走路線、平安文明施工管理等施工組織；（2）每期工程之間能很好的銜接要求。盡量做到既不影響先期交房入住的業(yè)主的正常生活，也要能保證后期工程的銜接與施工管理。6.2對(duì)室外工程施工的要求對(duì)小區(qū)的綜合管線應(yīng)根據(jù)整個(gè)地塊及分期要求進(jìn)行綜合平整，需關(guān)注其管線走向、施工周期、預(yù)留接駁口等，使其滿足先期交房和方便后期工程的管線銜接需求。對(duì)景觀施工要求，需根據(jù)分期交房計(jì)劃，分標(biāo)段施工，需要關(guān)注協(xié)調(diào)同綜合管線施工進(jìn)度關(guān)系、確定苗木合理進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、同后期景觀施工的銜接等，使其滿足分期交房和方便后期