論“社區(qū)業(yè)主委員會(huì)”的法律地位

“社區(qū)業(yè)主會(huì)〞的法律地位〔一〕：“社區(qū)業(yè)主會(huì)〞的概念、職能及產(chǎn)生的程序

“業(yè)主〞一詞最早出現(xiàn)于周?齊東野語、定行公田?中是為了顯示與佃主的區(qū)別。在?辭海?中“業(yè)主〞一詞的大致含義是“產(chǎn)業(yè)的主人有產(chǎn)者〞的意思?！皹I(yè)主〞一詞時(shí)至今日已經(jīng)響徹民耳際然而十年前人們對(duì)這一名詞還相當(dāng)生疏二十年前人們的社會(huì)生活中根本沒有這個(gè)詞三十年前“業(yè)主〞那么是“資產(chǎn)階級(jí)〞的代名詞。三十年的宏大變遷“業(yè)主〞一詞有了新的概念、新的定義。

在我國由于土地所有權(quán)統(tǒng)歸所有因此可以把“業(yè)主〞一詞定義為土地使用權(quán)所派生的權(quán)益享有者。本文所之業(yè)主特指“社區(qū)業(yè)主〞即住宅房屋及其配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有者?！吧鐓^(qū)〞一詞源于拉丁語原意是“共同的東西和親的伙伴關(guān)系〞。首次將社區(qū)一詞應(yīng)用于HYPERLINK社會(huì)學(xué)研究的國社會(huì)學(xué)家滕尼斯將“社區(qū)〞解釋為：表示一種由具有共同價(jià)值觀念的同質(zhì)HYPERLINK人口組成的關(guān)系親的守望相助的存在一種富有人情味的社會(huì)關(guān)系的社會(huì)團(tuán)體。用一句通俗的話說社區(qū)就是城居民聚居點(diǎn)。

〔1〕“社區(qū)業(yè)主會(huì)〞的概念

根據(jù)2003年制定的?物業(yè)理?的規(guī)定“業(yè)主會(huì)〞是指有業(yè)主選舉產(chǎn)生的在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)施行自治理的組織。業(yè)主會(huì)是本社區(qū)的權(quán)利機(jī)構(gòu)。

〔2〕：社區(qū)業(yè)主會(huì)的職能。

社區(qū)業(yè)主會(huì)作為依法成立的組織作為社區(qū)全體業(yè)主的代議機(jī)構(gòu)它享有如下職能：

①議事職能。

在嚴(yán)格的組織框架中社區(qū)業(yè)主會(huì)才能正常行使議事職能如依法選舉自己社區(qū)的代表、、社區(qū)業(yè)主會(huì)主任；依法討社區(qū)的重大事務(wù)并使之形成有效的。

②執(zhí)行職能。

社區(qū)業(yè)主會(huì)的所有、、章程、規(guī)定代表著社區(qū)全體業(yè)主、全體居民的利益必須得到全面徹底的貫徹執(zhí)行。

③外部簽約職能。

社區(qū)業(yè)主會(huì)的法定代表人就可以依法與社會(huì)上的任何自然人或法人會(huì)談并簽訂合同。

④訴訟仲裁職能。

社區(qū)業(yè)主會(huì)具備訴訟主體資格。一旦需要用法律形式保護(hù)自己的合法權(quán)益可以以自己的名義依法向提起訴訟或依約向仲裁會(huì)提出仲裁。

〔3〕社區(qū)業(yè)主會(huì)的權(quán)利、議事規(guī)那么。

根據(jù)??的規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、人民房地產(chǎn)HYPERLINK行政主部門的HYPERLINK指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主會(huì)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的HYPERLINK建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

??還規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討的形式也可以采用書面征求的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么選聘和解聘物業(yè)理企業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的必須經(jīng)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。業(yè)主大會(huì)的對(duì)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民會(huì)。

業(yè)主會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)享有以下權(quán)利：

①：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議物業(yè)理①的施行情況；

②：代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；

③：及時(shí)理解業(yè)主、物業(yè)使用人的和建議監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；

④：監(jiān)視業(yè)主公約的施行；

⑤：業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、人民房地產(chǎn)行政主部門備案。業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織才能的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主會(huì)主任、副主任在業(yè)主會(huì)中推選產(chǎn)生。

〔二〕：“社區(qū)業(yè)主會(huì)〞的法律地位。

〔1〕：社區(qū)業(yè)主會(huì)的法律主體地位。

我國法律規(guī)定的能參與民事活動(dòng)的主體有三類：自然人、法人和其他社會(huì)組織、社會(huì)組織要成為民事主體要么具備法人資格要么屬于其他組織否那么其行為無法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。所謂法人是指具有權(quán)利才能和行為才能依法享有民事權(quán)利和承當(dāng)民事義務(wù)的組織。法人必須符合以下四個(gè)條件：〔1〕依法成立；〔2〕有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)；〔3〕有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；〔4〕可以承當(dāng)民事責(zé)任。其他組織又稱為人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)展民事活動(dòng)的組織。

法人和其他組織的差異主要表現(xiàn)為能否承當(dāng)民事責(zé)任法人可以自己承當(dāng)民事責(zé)任與其成員的責(zé)任是嚴(yán)格別離的如的責(zé)任與股東的責(zé)任互相；其他組織那么不能承當(dāng)民事責(zé)任其責(zé)任與成員的責(zé)任雖然在一定限度范圍內(nèi)別離但是成員必須承當(dāng)最終責(zé)任如合伙企業(yè)超出合伙財(cái)產(chǎn)范圍的責(zé)任由合伙人承當(dāng)無限連帶責(zé)任。

從以上的規(guī)定中我們可以看出業(yè)主會(huì)在我國是不具有法律地位的不是法律規(guī)定的民事主體的類別因?yàn)槠錄]有的財(cái)產(chǎn)也不能的承當(dāng)義務(wù)業(yè)主所獲得的權(quán)利義務(wù)最終要轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主。但是在實(shí)際生活中業(yè)主會(huì)要代表全體業(yè)主與物業(yè)理簽定物業(yè)效勞合同不賦予業(yè)主會(huì)民事主體地位顯然不利于業(yè)委會(huì)工作的開展?？上У氖菬o是1994年建立部制定的?城新建住宅小區(qū)理方法?還是2003年制定的?物業(yè)理?都沒有明確確定業(yè)主會(huì)的民事主體地位。

其實(shí)對(duì)于業(yè)主會(huì)的民事主體的立法我們可以參考國外一些和地區(qū)的規(guī)定。在的?HYPERLINK建筑物HYPERLINK理?中稱房屋產(chǎn)權(quán)人組織為"業(yè)主組織立案法團(tuán)"。在的?建筑物的區(qū)分所有的HYPERLINK法律?中稱房屋產(chǎn)權(quán)人組織為"集體住宅區(qū)理組合法人"。無獨(dú)有偶兩個(gè)名稱中都有一個(gè)"法"字。也許是他們都非常重視房屋產(chǎn)權(quán)人組織的法律地位吧。我認(rèn)為根據(jù)我國國情和近些年來的習(xí)慣用語房屋產(chǎn)權(quán)人組織應(yīng)定名為"社區(qū)業(yè)主會(huì)",根據(jù)"城和HYPERLINK農(nóng)村按居民居住地區(qū)設(shè)立的居民會(huì)或者村民會(huì)是基層性自治組織。"這一HYPERLINK精全國常委會(huì)可以考慮制定?社區(qū)業(yè)主會(huì)組織法?賦予社區(qū)業(yè)主會(huì)社團(tuán)法人的法律地位。明確社區(qū)業(yè)主會(huì)的性質(zhì)、地位和作用；明確產(chǎn)生社區(qū)業(yè)主會(huì)的法定程序明確社區(qū)業(yè)主會(huì)的組織形式應(yīng)為經(jīng)有關(guān)部門正式登記注冊(cè)的社團(tuán)法人組織明確社區(qū)業(yè)主會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。

社區(qū)業(yè)主會(huì)假如可以根據(jù)專門的組織法成立可以具有社團(tuán)法人資格就具備了行使法定權(quán)利的根本框架。有了自己的成立機(jī)制就能盡快依法成立；具有社團(tuán)法人資格就能選出自己的法定代表人、刻制自己的法人印鑒、開設(shè)自己的HYPERLINK銀行帳戶、設(shè)立自己的辦公地點(diǎn)、聘用自己的工作人員。社區(qū)業(yè)主會(huì)有了合法的、健全的組織形式有了的民事權(quán)利才能和民事行為才能才能有正常行使權(quán)利的根本保障。

〔2〕：“社區(qū)業(yè)主會(huì)〞的訴訟主體地位。

?民事訴訟法?第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人〞。在人HYPERLINK民適用?民事訴訟法?假設(shè)干問題的對(duì)其他組織作了進(jìn)一步的明確其中第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)但又不具備法人資格的組織〞。主要包括：①：依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的私營企業(yè)、合伙組織。②依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營企業(yè)。③依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)。④經(jīng)門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取HYPERLINK社會(huì)團(tuán)體登記證的社會(huì)團(tuán)體。⑤企業(yè)法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)。⑥中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)。⑦中國人民HYPERLINK設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)。⑧法人的清算組織。⑨經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。

從以上我們可以看出業(yè)主會(huì)是否具有訴訟主體資格一直未有明確規(guī)定導(dǎo)致相關(guān)案件在這方面長成為庭上的爭議焦點(diǎn)并且曾經(jīng)有業(yè)主會(huì)在為業(yè)主維權(quán)時(shí)以沒有訴訟主體資格為由被駁回起訴的案例。

可喜的是長的法律理已經(jīng)確認(rèn)了依法成立的業(yè)主會(huì)具有訴訟主體資格。業(yè)主會(huì)成為訴訟主體限定于因物業(yè)理糾紛而產(chǎn)生的民事訴訟且應(yīng)當(dāng)是依法成立的業(yè)主會(huì)。業(yè)主會(huì)可以以自己的名義在物業(yè)理活動(dòng)中為維護(hù)業(yè)主的HYPERLINK公共利益行使訴訟權(quán)。

業(yè)主會(huì)如遇到以下情形也可能成被告：因回絕或拖延與業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)的物企業(yè)簽訂物業(yè)效勞HYPERLINK合同；因履行物業(yè)效勞合同不符合約定；因其他涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)而發(fā)生的物糾紛。

業(yè)主會(huì)在提起訴訟或作為被告參加訴訟時(shí)須召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主涉及提起訴訟的還要向提交表決同意的書面HYPERLINK材料風(fēng)險(xiǎn)及訴訟后果由業(yè)主會(huì)及全體業(yè)主共同承當(dāng)。其中斷定的是業(yè)主會(huì)必須依法履行職責(zé)的由業(yè)主會(huì)承當(dāng)；涉及財(cái)產(chǎn)支付責(zé)任時(shí)那么由全體業(yè)主共同承當(dāng)?！踩常荷鐓^(qū)業(yè)主會(huì)與相關(guān)主體的關(guān)系。

〔1〕：社區(qū)業(yè)主會(huì)和業(yè)主的關(guān)系。

在法理上業(yè)主會(huì)一經(jīng)成立它和業(yè)主就是兩個(gè)不同的主體。他們之間〔指業(yè)主會(huì)和個(gè)別業(yè)主之間〕既有統(tǒng)一性也有矛盾性。統(tǒng)一性表如今業(yè)主會(huì)通過合法的議事程序按照"少數(shù)服從多數(shù)"的原那么形成、規(guī)章和制度以此統(tǒng)一全體業(yè)主的意志。業(yè)主會(huì)要有一整套完好的、科學(xué)的、有效地機(jī)制。首先應(yīng)該有對(duì)業(yè)主會(huì)的行之有效的監(jiān)視機(jī)制包括的監(jiān)視和業(yè)主的監(jiān)視。以便確保業(yè)主會(huì)可以實(shí)在代表廣闊業(yè)主的根本利益。其次業(yè)主會(huì)有行之有效的議事機(jī)制和執(zhí)行機(jī)制確?？梢詷I(yè)主會(huì)工作的透明度讓業(yè)主放心。

〔2〕：社區(qū)業(yè)主會(huì)和物業(yè)理的關(guān)系。

物業(yè)理是指按照我國?公?成立的提供物業(yè)效勞的商事組織。業(yè)主會(huì)和物業(yè)理企業(yè)之間的關(guān)系爭已久。但是從法律角度看業(yè)主會(huì)和物業(yè)理企業(yè)之間是效勞和被效勞的關(guān)系。二者的法律地位二者之間的權(quán)利義務(wù)在二者簽訂的?委托物業(yè)理合同?中有明確規(guī)定。業(yè)主會(huì)和物業(yè)理企業(yè)之間的關(guān)系說到底是合同關(guān)系。是有物業(yè)理提供效勞業(yè)主支付報(bào)酬的雙務(wù)、有償合同關(guān)系。

〔3〕：社區(qū)業(yè)主會(huì)和居民會(huì)的關(guān)系。

我國規(guī)定在我國的基層機(jī)構(gòu)之下成立村民會(huì)和居民會(huì)此即我國的基層性自治組織。居民會(huì)的性質(zhì)是我國城里的基層性自治組織是城居民在本居住區(qū)域內(nèi)自己組織起來的自我理、自我HYPERLINK教育、自我效勞的共同理本居住區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)的組織由于具有廣泛的根底。業(yè)主會(huì)是指由小區(qū)②內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)會(huì)選舉產(chǎn)生代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、施行物業(yè)理的組織。

居民會(huì)和業(yè)主會(huì)都同樣屬于我國基層的性自治組織居民會(huì)與基層的互相關(guān)系是一種HYPERLINK指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系而業(yè)主會(huì)與基層的關(guān)系如今尚未見于法律的明確規(guī)定。

業(yè)主會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)會(huì)和產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。因?yàn)闃I(yè)主會(huì)是由選舉產(chǎn)生的業(yè)主會(huì)是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)施行理的組織。

比擬兩者的職能居民會(huì)更多地帶有的色彩比方調(diào)解糾紛、維護(hù)社會(huì)治安、方案生育等。而業(yè)主會(huì)主要出于對(duì)新建住宅小區(qū)的物業(yè)理需要所出現(xiàn)尤其是對(duì)物業(yè)理的監(jiān)視而出現(xiàn)。業(yè)主會(huì)的理內(nèi)容主要在于物業(yè)詳細(xì)包括指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、HYPERLINK交通、治安和HYPERLINK環(huán)境容貌等理工程進(jìn)展維護(hù)、修繕與整治。

〔四〕社區(qū)業(yè)主會(huì)面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

〔1〕：社區(qū)業(yè)主會(huì)成立的問題。

業(yè)主大會(huì)是業(yè)主依法行使物業(yè)所有權(quán)、實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的一種形式其根底是業(yè)主對(duì)物業(yè)所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)?物業(yè)理?的規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、人民房地產(chǎn)HYPERLINK行政主部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主會(huì)。但是在業(yè)主大會(huì)成立過程中容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)是首次業(yè)主大會(huì)召集權(quán)的行使主體問題也即誰有權(quán)籌備成立業(yè)主大會(huì)的問題。業(yè)主對(duì)于召開業(yè)主大會(huì)普遍不感興趣不愿擔(dān)任業(yè)委會(huì)認(rèn)為出力不討好。另外物業(yè)理的干預(yù)也占較大因素。

在安所做的HYPERLINK統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：

小區(qū)名稱同樂花園超越廣場世紀(jì)名城果園新村

有無業(yè)委會(huì)有無無無

〔2〕：社區(qū)業(yè)主會(huì)與物業(yè)之間的問題

在現(xiàn)實(shí)生活中小區(qū)入住前的前無業(yè)理是由房屋開發(fā)商指定的物業(yè)理理而這些物業(yè)理大都是開發(fā)商的一個(gè)子。隨著我國物業(yè)理公開招制度的逐步推進(jìn)物業(yè)理交接糾紛頻發(fā)正成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。被辭退的物業(yè)理與新選聘的物業(yè)理、原物業(yè)理與業(yè)主會(huì)之間就物業(yè)理交接事項(xiàng)頻繁發(fā)生糾紛不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序也對(duì)物業(yè)理的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負(fù)面效應(yīng)。

2001年8月1日深圳布吉鎮(zhèn)一個(gè)住宅小區(qū)熱鬧非凡入口處新物業(yè)理約四十名保安員整齊列隊(duì)準(zhǔn)備進(jìn)入原理處二十余名保安員也整齊地排列在入口兩側(cè)圍觀的業(yè)主和近千人。在住宅、房辦、鎮(zhèn)、警署協(xié)調(diào)下雙方經(jīng)過一上午的僵持原HYPERLINK理處保安撤走新理接收。

在安被HYPERLINK調(diào)查小區(qū)的物業(yè)理表：

小區(qū)名稱開發(fā)商名稱物業(yè)進(jìn)展理的根據(jù)

世紀(jì)名城貞元集團(tuán)貞元物業(yè)開發(fā)商指定

同樂花園貞元集團(tuán)貞元物業(yè)開發(fā)商指定

金色嘉園鑫盛房地產(chǎn)鑫盛物業(yè)開發(fā)商指定

超越廣場超越集團(tuán)恒基置業(yè)③

開發(fā)商指定

果園新村四方房地產(chǎn)四方物業(yè)開發(fā)商指定

注釋：

①：物業(yè)理是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋HYPERLINK建筑及其設(shè)備、政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、HYPERLINK交通、治安和HYPERLINK環(huán)境容貌等理工程進(jìn)展維護(hù)、修繕與整治。

②：小區(qū)是指到達(dá)一定規(guī)模根底設(shè)施配套比擬齊全的含居住小區(qū)和住宅組團(tuán)等的新建住宅小區(qū)。

③：恒基置業(yè)系安超越集團(tuán)在注冊(cè)的一個(gè)子。參考文獻(xiàn)：

[1]：周柯主編。?物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)理?中國計(jì)量2001。

[2]：夏善勝主編。