XXXX現(xiàn)代購物中心招商與經(jīng)營管理講義

現(xiàn)代購物中心招商與管理講義一、購物中心分類目前中國市場上對購物中心的分類有很多種，多數(shù)以美國為依據(jù)，我們認為購物中心業(yè)態(tài)雖然是從美國誕生的，但美國與中國的國情差別太大，購物中心在中國的發(fā)展過程中已經(jīng)產(chǎn)生了變異。此類購物中心多數(shù)處在繁華商業(yè)地段上，土地成本高、人流量大、商業(yè)配套齊全、商圈輻射范圍大，占地小容積率高，如北京東方新天地、上海港匯廣場、深圳金光華等。此類購物中心因地小人多，常走高端路線，通常會做到4-9層，商業(yè)定位一般在中檔到高檔甚至奢侈品為主，此類購物中心是城市商業(yè)發(fā)展水平的代表。占地大、土地方正，多處在城市新區(qū)或郊區(qū)，土地成本較低、人流量少、商業(yè)配套不齊全、如東莞華南MALL、北京金源MALL。此類購物中心適合做巨型購物中心，常有較超前的規(guī)劃、一般走主題型路線，通常要由數(shù)個大型主力店支撐，商業(yè)一般不超過4層，此類購物中心在中國做成功的較少隨著新區(qū)的快速發(fā)展，新區(qū)型MALL會逐漸發(fā)展成商業(yè)中心型MALL。此類購物中心多處于非商業(yè)地段，地價便宜，商圈輻射范圍小，多數(shù)為大型住宅區(qū)的商業(yè)配套。以大型綜合超市為主力店，并配套各種便民商業(yè)項目，商業(yè)一般不超過3層。此類購物中心在中國最為普遍。一、購物中心分類按美國的分類很多不適合中國國情。目前按地域分類最常見的中國購物中心有商業(yè)中心型、郊區(qū)型、社區(qū)型3類，超廣域型MALL在中國還沒成功案例（其它分類不做本案重點）商業(yè)中心郊區(qū)型社區(qū)型二、招商在購物中心中的地位及作用如果說前期的市場研究、地段選址、項目定位及規(guī)劃設(shè)計只是一場戰(zhàn)役前期的戰(zhàn)略決策、謀劃布局。招商則是整個戰(zhàn)役正式開始的攻堅戰(zhàn)，是前期戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)是否正確的最直接驗證，也是后期收取戰(zhàn)役果實的物資基礎(chǔ)。如果僅從經(jīng)營管理的操作層面上看，項目的市場研究（含選址）、定位、規(guī)劃設(shè)計、招商、經(jīng)營管理這五個環(huán)節(jié)是購物中心開發(fā)的共同重要的五個環(huán)節(jié)，忽視弱化其中任何一個環(huán)節(jié)的后果都是嚴重而致命的，當然所有這些環(huán)節(jié)都要基于一個重要前提：開發(fā)資金的充足！市場研究定位規(guī)劃設(shè)計招商經(jīng)營管理招商推廣融資工程建設(shè)購物中心二、招商在購物中心中的地位及作用各環(huán)節(jié)緊密配合，同等重要市場研究（選址）運營管理招商規(guī)劃設(shè)計定位二、招商在購物中心中的地位及作用建筑策劃二、招商在購物中心中的地位及作用項目招商不成功會直接導致死亡，所以招商被很多發(fā)展商看作是高于其它任何環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容。招商不是簡單地填滿。招商和運營管理團隊必須一體化。項目招商成功的標準是招商的內(nèi)容滿足當?shù)厥袌龅男枰?，與開業(yè)后的經(jīng)營需求吻合。三、購物中心招商的方式方法委托招商自行招商混合招商購物中心招商方式三、購物中心招商的方式委托招商通常是指與專業(yè)商業(yè)管理公司簽訂委托代理協(xié)議，由商業(yè)管理公司幫助招商，發(fā)展商原則上不干涉招商過程，只對的招商條件做最后拍板決策工作。此類方式適合那些對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)沒有經(jīng)驗或不將開發(fā)商業(yè)地當作公司未來發(fā)展方向，僅希望將具體項目做成，不希望浪費太多精力在不熟悉的商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展商。發(fā)展商自行組建團隊，完成整個招商工作。嚴格管理控制招商進度、商戶篩選、招商條件、人員管理等各環(huán)節(jié)。此類方式適合那些對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有豐富經(jīng)驗，擁有大量商業(yè)人才，并將開發(fā)商業(yè)地當作公司未來發(fā)展主要方向的企業(yè)——比如萬達集團。三、購物中心招商的方式自行招商混合招商三、購物中心心招商的方式式在委托商業(yè)代代理公司進行行招商的同時時自行組建招招商團隊共同同參與招商。。此類招商適合合那些對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有有一定經(jīng)驗，，但無論是開開發(fā)理念、管管理水平、商商戶資源、商商業(yè)人才等各各方面的能力力都不夠強，，需要借助外外力完成任務務或希望提高高某一項領(lǐng)域域水平的發(fā)展展商。（如做做高檔購物中中心時需要對對世界奢侈品品名牌進行委委托招商）。。方式優(yōu)點缺點成本收益委托招商快速、所招品牌好、操作專業(yè)受制代理商，代理商好壞關(guān)系項目成敗高學習了先進的招商經(jīng)驗、提高招商效率、有優(yōu)質(zhì)商戶留下自行招商整體掌控招商過程、受自有商業(yè)人才制約，低鍛煉培養(yǎng)大批自有商業(yè)人才，獲得商業(yè)招商經(jīng)驗混合招商相對把控招商過程，進退都有余地，管理協(xié)調(diào)難度大中學習先進經(jīng)驗同時鍛煉培養(yǎng)了自有人才，保持商戶品質(zhì)與速度三、購物中心心招商的方式式三種招商方式式優(yōu)缺點比較較：四、購物中心心招商的基本本原則統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理原則放水養(yǎng)魚原則同業(yè)相助異業(yè)互補原則先主力店和次主力店，后散戶之先后有序原則優(yōu)質(zhì)商戶與平庸商戶區(qū)別對待原則購物、餐飲、娛樂合理比例原則形象與效益相平衡原則招商執(zhí)行可行性原則五、招商策略略招商推廣策略略招商進度及品品質(zhì)控制業(yè)務流程及條條件審批控制制招商團隊的組組建及管理商戶定位及組組合策略招商條件及談談判策略招商策略五、招商策略略項目定位規(guī)劃設(shè)計目標市場定位位市場研究推廣策略

團隊管理

招商控制

商戶組合招商條件招商策略是開開展整個招商商工作的綱領(lǐng)領(lǐng)性、方向性性文件，一經(jīng)經(jīng)確認一般不不能隨意更改改，要保持政政策、方向的的連貫性、一一致性。同時時招商策略要要服從于前期期的規(guī)劃及定定位策略，是是前兩個策略略的延續(xù)與發(fā)發(fā)展商戶定位無錫新世界的的招商策略案案例初期招商形勢勢很好,但是經(jīng)營團隊隊不行,缺乏整體經(jīng)營營戰(zhàn)略導致最最后失敗。深圳萬象城購購物中心招商商成功案例已經(jīng)銷售商業(yè)業(yè)物業(yè)的招商商策略競爭因素機遇因素市場因素多少數(shù)量什么檔次什么類別什么區(qū)域六、商戶定位位及組合資源因素商戶定位商戶定位六、商戶定位位及組合商戶定位低檔中檔高檔奢侈品Armani,Chanel,LV,Cartier,Tiffany如：青島海信廣場場，北京新光天地、金金融街購物中中心BOSS、S.T.Dupont、寶姿、GUESS、CK如東方新天地地；世貿(mào)天階階ONlY、百麗、Ochirly、ONON、JESSICA如：萬達廣場場、大悅城班尼路、左丹丹奴、金頓、老爺車車如：國內(nèi)各大大賣場型購物物中心六、商戶定位位及組合項目定位目標市場商戶定位商戶定位不僅僅要與項目定定位相符合，，同時也要與與目標市場的的需求層次相相符合娛樂

專賣店主力店次主力店餐飲六、商戶定位位及組合商戶組合六、商戶定位位及組合商戶組合是指指各不同品牌牌不同業(yè)態(tài)的的商戶在樓層層分布、區(qū)位位分布、類型型分布及檔次次分布上的組組合策略。各各不同品牌、、不同商業(yè)類類型之間不僅僅存在品牌共共生現(xiàn)象，還還存在品牌互互補與品牌排排斥現(xiàn)象。同同時不同的商商戶組合還會會產(chǎn)生不同的的品牌效應及及租金收益。。六、商戶定位位及組合利用好品牌共共生性與品牌牌互補性可以以大大提高雙雙方的營業(yè)效效益，處理不不好品牌排斥斥問題不僅導導致營業(yè)下滑滑甚至導致優(yōu)優(yōu)質(zhì)品牌流失失。如各奢侈侈品品牌商戶戶存在品牌共共生現(xiàn)象六、商戶定位位及組合商戶位置的放放置也很有學學問，一般檔檔次高、行業(yè)業(yè)地位高的品品牌要放置在在優(yōu)勢位置，，醒目位置。。所以奢侈品品招商過程中中各品牌非常常關(guān)心左右鄰鄰居是誰，如如果將較低檔檔次的品牌放放置在比其更更好的位置，，則會導致品品牌拒絕入場場。位置差位置好品牌檔次、影影響力及形象象1F—負2樓規(guī)劃圖（一樓）奧運店的規(guī)劃劃圖1FFloorPlan青島海信廣場場國際品牌規(guī)規(guī)劃舉例（二樓）奧運店的規(guī)劃劃圖2FFloorPlan六、商戶定位位及組合不同類別的商商戶還存在業(yè)業(yè)態(tài)互補現(xiàn)象象：業(yè)態(tài)互補補是指兩種不不同的商業(yè)形形態(tài)可以共享享客流，可以以相互促進對對方營業(yè)效益益的商業(yè)現(xiàn)象象.電影院的月租租金一般是30-50元/平方米電影院

電子游戲室美食廣場溜冰場、兒童游樂場兒童游樂場玩具店、童裝店六、商戶定位位及組合負一樓一樓二樓三樓檔次高、形像像好、租金高高：如奢侈品品店、珠寶、、化妝品店等等中檔次、中租租金：如服裝裝店、禮品店店等檔次低、租金金低、目的性性消費如餐飲飲、娛樂檔次低、形像像差、租金低低：如超市、、運動休閑服服裝、鞋類等等租金承受能力力的不同及人人流帶動的不不同也導致商商戶的組合分分布不同。六、商戶定位位及組合購物中心的商商戶組合與百百貨的商戶組組合有著根本本的區(qū)別，這這一點很多從從業(yè)人員沒真真正區(qū)別開。。百貨是以品品類組合品牌牌的，一般會會將各樓層進進行品類規(guī)劃劃，如一樓為為化妝品珠寶寶名表等等；；二樓、三樓樓為女裝；四四樓通常為男男裝；五樓休休閑運動；六六樓童用及家家居；六樓以以上是餐飲娛娛樂健身等等等。各品牌必必需服從品類類規(guī)劃不得跨跨越樓層，只只有個別非常常強勢品牌入入駐，才會考考慮將其破例例放置在一樓樓最好位置。。六、商戶定位位及組合商戶組合還有有一個很重要要的因素是要要找到品牌效效益、人流帶帶動、租金效效益、形象效效益的最佳平平衡點。因為為不同的業(yè)態(tài)態(tài)、不同的商商戶品牌具有有不同的品牌牌影響力、客客流帶動力、、形象沖擊力力及租金收益益力等等個性性化因素。七、主力店及及次主力店招招商主力店是指承承租面積大，，品牌知名度度高，美譽度度高，有大批批忠實顧客，，并具有高水水平管理能力力，能依靠自自我能力吸引引客流存活下下來的大型零零售品牌?？系禄貏倏蛧乐髁Φ耆绨偈ⅰ⑽譅枲柆?shù)刃前涂送婢叻炊烦瞧?、主力店及及次主力店招招商百貨超市家居建材大型專業(yè)店影院溜冰場大型餐飲電子游戲室主力店分類類型型西武、蓮卡佛佛、美美、太太平洋、百盛盛、樂賓、樂樂天、王府井井、銀泰沃爾瑪、家樂樂福、吉之島島、大潤發(fā)、、百佳、新一一佳、人人樂樂宜家、美凱龍龍、居然之家家百安居、東方方家園等等國美、蘇寧、、運動100、迪卡卡儂、玩具反反斗城等等星美、UME、中影影、嘉禾、萬萬達院線等等冠軍、繽紛萬萬象、司凱特、尚尚美、國貿(mào)等等俏江南、鼎泰泰豐、巴蜀風風、小肥羊、、全聚德、東東來順等等神采飛場、湯湯姆熊、方特特樂園等等品牌牌七、主力店及及次主力店招招商招主力店必要要性商業(yè)中心型31社區(qū)型郊區(qū)型型2并不是是所有有購物物中必必需要要有主主力店店，因因為主主力店店要占占用大大面積積商業(yè)業(yè)，租租金低低，硬硬件設(shè)設(shè)施投投放高高，對對交通通條件件要求求高，，所以以對于于已經(jīng)經(jīng)處于于核心心商圈圈，人人流量量有保保證的的地段段的商商業(yè)，，完全全可以以不要要主力力店，，如北北京的的東方方新天天地主要消消費為為本社社區(qū)居居民，，商圈圈輻射射范圍圍有限限，無無主力力店很很難存存活，，主力力店多多為大大賣場場。人氣不不足，，無主主力店店很難難存活活，要要走主主題型型路線線土地成成本遞遞減,客流量量遞減減租金遞遞增七、主主力店店及次次主力力店招招商不同的的地段段適合合做不不同的的商業(yè)業(yè)定位位城市商商業(yè)中中心1區(qū)域中中心型型2黃金、、珠寶寶服裝、、專賣賣店百貨公公司購物中中心商業(yè)街街手機通通訊銀行批發(fā)市市場專業(yè)市市場餐飲娛樂汽車市市場家居建建材大型餐餐飲34小型型超超市市服裝裝店店餐飲飲店店娛樂樂社區(qū)區(qū)配配套套便利利店店汽配配市市場場家居居建建材材大型型餐餐飲飲大型型娛娛樂樂農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場場工廠廠批發(fā)發(fā)市市場場專業(yè)業(yè)市市場場大型型綜綜合合超超市市服裝裝店店餐飲飲店店娛樂樂社區(qū)區(qū)配配套套便利利店店社區(qū)區(qū)型型郊區(qū)區(qū)型型土地地成成本本遞遞減減,客流流量量遞遞減減租金金遞遞增增七、、主主力力店店及及次次主主力力店店招招商商主力力店店招招商商心心態(tài)態(tài)不不易易太太急急躁躁；；主力力店店自自身身的的擴擴展展壓壓力力并并不不比比發(fā)發(fā)展展商商招招商商壓壓力力小?。。∷砸哉姓胁徊徽姓兄髦髁αΦ甑辏姓惺彩裁疵礃訕拥牡闹髦髁αΦ甑暌纯淳呔唧w體地地段段、、具具體體項項目目及及市市場場環(huán)環(huán)境境來來定定，，不不能能迷迷信信主主力力店店，，不不能能太太遷遷就就，，當當然然也也不不要要怕怕招招不不來來主主力力店店。。七、、主主力力店店及及次次主主力力店店招招商商主力力店店招招商商的的關(guān)關(guān)健健因因素素；；并不不是是某某某某與與主主力力店店某某高高層層有有關(guān)關(guān)系系就就能能將將該該主主力力店店招招來來，，這這只只是是發(fā)發(fā)展展商商與與地地方方官官員員打打交交道道常常用用的的思思維維模模式式。。各各主主力力店店來來不不來來開開店店有有一一套套很很專專業(yè)業(yè)很很系系統(tǒng)統(tǒng)、、多多部部門門參參與與的的評評估估體體系系，，與與某某高高層層認認識識只只能能促促使使加加快快各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的進進展展速速度度，，很很難難影影響響到到最最終終結(jié)結(jié)果果。。每每個個店店的的開開店店的的成成本本投投資資均均在在數(shù)數(shù)千千萬萬以以上上，，主主力力店店來來不不來來主主要要取取決決于于：：地地段段、、人人口口數(shù)數(shù)量量及及購購買買力力、、競競爭爭因因素素、、交交通通環(huán)環(huán)境境、、硬硬件件條條件件、、商商務務條條件件、、物物流流配配送送、、發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略等等等等綜綜合合因因素素。。所所以以在在項項目目選選址址、、設(shè)設(shè)計計之之前前要要對對市市場場進進行行深深入入研研究究、、確確定定定定位位后后最最好好能能與與主主力力店店進進行行洽洽談談溝溝通通，，按按照照主主力力店店的的承承租租要要求求進進行行建建設(shè)設(shè)是是風風險險最最小小的的開開發(fā)發(fā)方方案案，，同同樣樣如如果果一一切切均均按按照照主主力力店店要要求求去去選選址址建建設(shè)設(shè)就就不不愁愁招招不不來來好好的的主主力力店店。七、主力力店及次次主力店店招商主力店考考慮的因因素及條條件:沃爾瑪舉舉例沃爾瑪市市場部負負責新店店選址、、新店開開業(yè)、市市場調(diào)研研。沃爾爾瑪選址址一般都都會選擇擇客流量量大、車車流多、、停車設(shè)設(shè)施良好好、交通通便利以以及商店店的相容容性高的的地點。。沃爾瑪選址要考慮的因素周和邊特人點群的規(guī)模競爭水平運輸?shù)谋憷阅芊裢＼嚫浇痰甑奶攸c房產(chǎn)成本合同期限人口變動趨勢法律條文其他七、主力力店及次次主力店店招商沃爾瑪?shù)牡牡浞渡躺痰辍钲谯趯毎睬扒斑M路店店七、主力力店及次次主力店店招商主力店考考慮的因因素及條條件:家樂福舉舉例七、主力力店及次次主力店店招商主力店考考慮的因因素及條條件:家樂福舉舉例家樂福選選址要求求：(1)開在十字字路口。。Carrefour（法文意意為十字字路口））第一家家店是1963年開在巴巴黎南郊郊一個小小鎮(zhèn)的十十字路口口，異常?；鸨?，，大家都都說去十十字路口口，把店店名都給給忘了。。十字路路口成為為家樂福福選址的的第一準準則。(2)3千米～5千米商圈圈半徑。。這是家家樂福在在西方選選址的標標準。在在中國一一般標準準是公共共汽車8千米車程程，不超超過20分鐘的心心理承受受力。家家樂福在在選定商商圈的時時候充分分體現(xiàn)了了細致入入微的理理念，它它通過5分鐘、10分鐘的步步行距離離來測定定商圈；；用自行行車的行行駛速度度來確定定小片、、中片和和大片。。然后對對這些區(qū)區(qū)域進行行細化，，搞清楚楚某片區(qū)區(qū)內(nèi)的人人口規(guī)模模和特征征，包括括年齡分分布、文文化水平平、職業(yè)業(yè)分布以以及人均均可支配配收入等等。同時時還要計計算出不不同區(qū)域域內(nèi)的人人口數(shù)量量和密度度，從而而劃定重重點銷售售區(qū)域和和普通銷銷售區(qū)域域七、主力力店及次次主力店店招商主力店考考慮的因因素及條條件:家樂福舉舉例(4)靈活適應應當?shù)靥靥攸c。家家樂福店店可開在在地下，，也可開開在四五五層，但但最佳為為地面一一層、二二層或地地下一層層和地上上一層。。家樂福福一般占占兩層空空間，不不開三層層。這一一點比沃沃爾瑪、、麥德龍龍靈活。。(5)家樂福對對大賣場場面積要要求在2萬平方米米左右，，層高6米，專用用卸貨區(qū)區(qū)寬度30米左右。。家樂福福大賣場場對柱距距要求為為8米×10米或9米×9米。(6)家樂福大大賣場要要求配備備大型停停車場，，并且停停車場與與大賣場場之間聯(lián)聯(lián)系方便便。七、主力力店及次次主力店店招商主力店考考慮的因因素及條條件:太平洋百百貨舉例例七、主力力店及次次主力店店招商主力店考考慮的因因素及條條件:太平洋百百貨舉例例太平洋百百貨選址址標準：：1）城市的的商業(yè)中中心、規(guī)規(guī)劃中大大型商業(yè)業(yè)地塊；；2）交通便便利性：：公交車車、小車車、摩托托車、自自行車等等交通工工具來往往暢通，，使得顧顧客便利利通達店店址；3）城市人人口：100萬以上。。物業(yè)基本本要求4）項目建建筑面積積：單層店面面積：15,000㎡㎡以上（首首層）；；多層店面積：：20,000㎡—30,000㎡(每層面積：4,000㎡㎡以上)；5）樓高三層以以上，首層層層高5m，二層以上層層高4.5m；6）樓板承重：：450kg/㎡；7）柱距：8.4m×8.4m；8）配套設(shè)施：：扶梯、貨梯梯、中央空調(diào)調(diào)、消防分區(qū)區(qū)、卸貨區(qū)；；9）廣場面積：：門前廣場面面積至少1,000㎡㎡；10）中庭面積：：中庭面積(包含電梯井)至少500㎡；11）停車位：100個/10000㎡。次主力店招商商，次主力店店要比主力店店招商容易一一些，因為如如果已經(jīng)成功功招來知名主主力店，次主主力店通常會會跟隨而來，，很多次主力力店甚至還與與主力店簽署署有戰(zhàn)略合作作協(xié)議，主力力店開到哪里里他們就跟著著哪里。八、招商條件件及談判策略略購物中心招商商合作方式：：租賃聯(lián)營自營租金收益高無無法掌控收益益狀況的如服服裝、珠寶等各專賣店。?；蛱厥馍虘魬羧绱笮椭髁αΦ隊I業(yè)收益有保保障，信譽好好的肯德基、、麥當勞等。?；蛱厥馍虘魬羧鐑和螛窐穲?、電子游游戲城八、招商條件件及談判策略略購物中心招商商合作方式：：無法招來商戶戶，或自身有有經(jīng)營經(jīng)驗與與資源，可以以采納自營方方式。如影院院、溜冰場等等。自營租賃聯(lián)營八、主力店及及次主力店招招商條件百貨超市家居建材大型專業(yè)店影院溜冰場大型餐飲電子游戲室主力店租金條條件（單位：：元/月/㎡）類型型40-80（（隨城市級別別不同、地段段不同而不同同）20-60（（隨城市級別別不同、地段段不同、樓層層不同而不同同）15-40（（位置多在郊郊區(qū)，土地成成本低，租金金低）10-30（（位置多在郊郊區(qū)，土地成成本低，租金金低）30-6030-60（（位置多在最最高層）15-25（（商戶資源有有限，經(jīng)營成成本高，多為為自營）30-8040-80品牌牌次主力店租金金策略—以麥當勞為例例麥當勞加盟條條件：1、良好的貿(mào)易易判定能力和和以往在事業(yè)業(yè)和生活中的的成功史；2、為人老實和和良好人際關(guān)關(guān)系能力；3、具有企業(yè)家家的精神和強強烈的獲得成成功的愿望；；4、具有強烈的的獲得成功的的愿望，努力力工作，并對對團隊有貢獻獻的人；5、具有有效的的治理能力和和激發(fā)、練習習和職員發(fā)展展的能力；6、具有治理財財務的能力；；7、愿意將自己己的全部時間間和精力投入入到麥當勞餐餐廳日常的營營運工作中8、愿意接受全全面的培訓計計劃，并全方方位地認識麥麥當勞餐廳的的營運；9、投資者是個個人，而不是是用偽造的資資料來投資麥麥當勞餐廳的的業(yè)務。加盟金：250萬～320萬元人民幣麥當勞在租金金方面，首先先測算整個區(qū)區(qū)域的營業(yè)額額，以可實現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)額的一一定比例來制制定可接受租租金，面積大大小根據(jù)街區(qū)區(qū)可能產(chǎn)生的的營業(yè)額來確確定，他們在在一個區(qū)域測測算出較固定定的年租金，，不論給予面面積多大，接接受租金不能能超過其內(nèi)部部給予的總租租金上限。以500平方米建筑面面積計算，假假定年度營業(yè)業(yè)額為6000萬元，以銷售售額的3%作為租金，租租金為180萬元，每月租租金為300元元/月/㎡。KFC物業(yè)條件6.空調(diào)、設(shè)備外外機：乙方租賃區(qū)區(qū)使用自己的的空調(diào)系統(tǒng)，，空調(diào)由乙方方自行安裝，，甲方無償提提供空調(diào)及設(shè)設(shè)備外機的安安放位置。7.新風、排風：甲方同意乙乙方在租賃區(qū)區(qū)域的外墻按按需要設(shè)置乙乙方新風口及及排風口。8.電話：甲方提供4條電話線路給給乙方使用，，具體電話號號碼由乙方自自行申請，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸乙方所所有。9.消防系統(tǒng)：房屋交接時時，甲方提供供給乙方的房房產(chǎn)應保證具具備完善的消消防設(shè)施，已已經(jīng)消防驗收收合格并取得得意見書。10.垃圾處理：乙方自設(shè)垃垃圾間，并自自行管理，處處理垃圾。11.廁所：乙方在租賃賃區(qū)自建衛(wèi)生生間。建筑面積一般般在500平方米左右1、結(jié)構(gòu):甲方所提供房房產(chǎn)，應提供供圖紙并保證證樓板滿足荷荷載450KG/M2。2.供電及配電系系統(tǒng)：甲方無償提提供供電量250KW三相動力電及及電纜至乙方方租賃區(qū)域內(nèi)內(nèi)的乙方配電電柜，并負責責在雙方交接接場地后10天內(nèi)接至乙方方指定位置，，再預留6米。3、供水：甲方無償提提供直徑為DN50mm的PPR材質(zhì)進水管，，并保證供水水水壓不小于于0.25Mpa（出水水壓））。4、排水：甲方同意為為乙方在租賃賃范圍前人行行道無償開挖挖路面磚；甲甲方同意乙方方按要求設(shè)置置隔油池、化化糞池，此施施工費用由乙乙方負責。5..排煙：甲方同意乙乙方在軸和軸交界處供乙乙方單獨使用用不小于800*800mm管道井，層層層開樓板至層屋面6.空調(diào)、設(shè)備外外機：乙方租賃區(qū)區(qū)使用自己的的空調(diào)系統(tǒng)，，空調(diào)由乙方方自行安裝，，甲方無償提提供空調(diào)及設(shè)設(shè)備外機的安安放位置。關(guān)于屈臣氏（（化妝品）業(yè)業(yè)態(tài)要求具體設(shè)計要求求：300-500平方米建筑面面積，大門8米，臨街面大大于15米長度，進深深20-30米。經(jīng)營特點1、80%圍繞垂直定位位:其中15%藥品，35%化妝及護膚品品，30%個人護理；；2、20%圍繞“消費周周邊”，比如如食品、衣飾飾品，傳遞氣氣質(zhì)也提升了了平效；3、貨架高度降降低到1.40米，更有利國國內(nèi)女性瀏覽覽；4、中國女性愛愛逗留，過道道加寬可提升升愉悅度；5、店面多用淺淺色，顧客會會更易興奮；；建議設(shè)在中中間部分。一般地級城市市購物中心的的租金為200元/月/㎡12先城市的核心心商圈購物中中心月租金為為300元/月/㎡以上。租賃建筑面積積300-400平方米星巴克物業(yè)條條件1.供水:將管徑不小于于DN=32mm、不間斷供水水的自來水管管接到場地內(nèi)內(nèi)指定位置（指定位置見見附圖），，保證該自來來水符合國家家相關(guān)飲用水水衛(wèi)生標準，，水壓不小于0.3Mpa且不大于0.5Mpa，并為承租人人安裝獨立水水表。2.排污：在場地地內(nèi)指定位置置（指定位置置見附圖）提提供一處洗手手間排污接口口，使承租人人安置場地內(nèi)內(nèi)洗手間。接口口管徑不小于于110mm，該排污管通通過物業(yè)的化化糞池直接排排入市政排污污管網(wǎng)，出租租人需確保該排污污管暢通、無無阻。3.排水：在場地地內(nèi)指定位置置（指定位置置見附圖）提提供至少兩個個排水接口，，接口管徑不不小于110mm。4.中央空調(diào)：提提供中央空調(diào)調(diào)。空調(diào)排風風口位置見附附圖。5.出租人加裝的的空調(diào)和室外外設(shè)備外機：：在室外屋面面或室外墻面面的指定位置置（指定位置置見附圖供不少于6㎡的空間或接地地面積，供承承租人安裝空空調(diào)和空調(diào)設(shè)設(shè)備室外主機機。6.新風口和排風風口：在場地地之外墻上的的指定位置（（指定位置見見附圖）設(shè)置置排（400mm*800mm,1個）和空調(diào)的的新風口（400mm*800mm，1個）7.供電：提供不不少于100KW電量和三相五五線銅芯（380V/220V，50HZ，100KW）YJV專用電纜路供電），，并將電送至至承租人租賃賃場地內(nèi)指定定位置處，并并且多預留5米電纜線（指指定位置圖）（即承承租人配電柜柜上口）。。出租人確保保所提供的電電氣設(shè)施和供供電質(zhì)量符合合國家規(guī)范及及用全，并為承租租人單獨設(shè)置置電表計量。。8.消防系統(tǒng)：應應按照承租人人對場地的天天花和墻面設(shè)設(shè)計布置（該該布置見附圖圖）及消防部部門要供。將自動報報警系統(tǒng)和噴噴淋、消火栓栓等系統(tǒng)接駁駁至物業(yè)消防防控制中心。。提供五個滅滅火器。9.電話：免費提提供5對外線直撥電電話線路及至至少兩條最低低網(wǎng)速為2M的寬帶接口至至承租人在內(nèi)的指定位置置（指定位置置見附圖）10.招牌：在承租租人指定位置置（指定位置置見附圖）提提供獨立的招招牌位置供承承租人安裝店店招。11.門面和外墻：：承場地外立立面及室外臺臺階、地坪裝裝修達到設(shè)計計或附圖中的的效果。臨街面24米以上，進深深15米-20米，300平方米—500米，配備衛(wèi)生生間兩組，一一組放在柜臺臺內(nèi)部，一組組在外面開放放空間，滿足足顧客需求。。電力負荷滿足足儲蓄柜臺和和ATM設(shè)備要求。建議設(shè)置在主主要通道邊上上。銀行儲蓄所網(wǎng)網(wǎng)點要求—以中國銀行為為例主力店及其它它商戶招商條條件百貨\超市\(zhòng)家居居建材電器大型專業(yè)店大型餐飲小型餐飲服裝店商業(yè)配套商戶租賃條件件（租約年限限及其它）類型型20年10年7年7年以上3年以上1年租約免租期裝修期1年0.5-3年3-4個月月遞增每2年3%0-3個月月1個月每年3%0-3個月月1個月每年3%0-1年3-4個月月每年3%0-3個月月0.5-1個月每年3-5%0-1個月月3-7天每年5-10%0-1個月月年3-30天天每年3-8%龍頭鞋類品品牌招商條條件—以百麗為例例一般王府井井百貨百麗麗鞋類扣點點在13-18%左右根據(jù)位置不不同租金在在150元/月/㎡以上。談判策略給給予較好鞋鞋區(qū)，說明明購物中心心總體經(jīng)營營優(yōu)勢。丹丹尼斯百貨貨發(fā)生過百百麗整體退退出事件。。因供應商商在其他商商場的折扣扣不一致，，2009年4月18日晚，鄭州州丹尼斯百百貨與全國國一類供應應商百麗再再次發(fā)生正正面沖突。。結(jié)果是大大腕房客百百麗公司在在人民路丹丹尼斯店同同時撤掉旗旗下阿迪達達斯、思加加圖、真美美詩、百麗麗等10余個一線品品牌。22日談判和好好龍頭品牌化化妝品—以DIOR,雅絲蘭黛為為例百貨采用銷銷售額扣點點模式5%購物中心月月租金二線線城市200元/月/㎡以上以上。上海恒隆等等一線城市市名品購物物中心超過過500元/月/㎡以上。高檔女裝ARMANI租金和商場場位置特點點阿瑪尼是世世界著名時時裝品牌，，1975年由時尚設(shè)設(shè)計大師喬喬治·阿瑪尼（GiorgioArmani）創(chuàng)立于米米蘭，喬治治·阿瑪尼是在在美國銷量量最大的歐歐洲設(shè)計師師品牌，他他以使用新新型面料及及優(yōu)良制作作而聞名。。Beyond樂隊有同名名歌曲《AMANI》，是寫給飽飽受戰(zhàn)爭疾疾苦的非洲洲兒童的歌歌曲。以青島海信信廣場為例例，租金在在400元/月/㎡以上，一般般和LV等知名品牌牌相鄰。名品落位圖圖龍頭女裝招招商條件—以歐時力為為例ochirly,赫基國際集集團旗下,始創(chuàng)于1999年的ochirly,品牌名稱源源自中文歐時力,寓意來自歐歐洲的時尚尚魅力——希望將歐洲洲時尚帶入入中國市場場,為消費者打打造一個風風格突出的的女性品牌牌。中等價格一般百貨根根據(jù)位置不不同扣點18-25%購物中心能能夠承受的的租金在100-600元/月/㎡之間快時尚品牌牌----ZARA招商條件ZARA是西班牙Inditex集團旗下的的一個子公公司，它既既是服裝品品牌，也是是專營ZARA品牌服裝的的連鎖零售售品牌。Inditex是西班牙排排名第一，，全球排名名第三的服服裝零售商商，2005年其全球的的銷售額67.41億歐元，銷銷售數(shù)達4.29億件，純利利潤8.03億歐元。截截至2006年6月它在全球球64個國家和地地區(qū)開設(shè)了了2899家專賣店，，旗下共有有8個服裝零售售品牌，包包括ZARA、PullandBear、Kiddy’sClass、MassimoDutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、ZARAHome，ZARA是其中最有有名的品牌牌。ZARA深受全球時時尚青年的的喜愛，設(shè)設(shè)計師品牌牌的優(yōu)異設(shè)設(shè)計，價格格卻更為低低廉，簡單單來說就是是讓平民擁擁抱HighFashion。ZARA由西班牙總總公司直接接運營。ZARA專賣店，一一般在800到1000米以上，上上萬種不同同款式的服服裝，使消消費者能夠夠形成“一站式”購物環(huán)境。。能夠承受租租金為5%銷售扣點，，年銷售額額5000萬元能夠提提供500萬元租金，，換算為月月租金為260元/平方米快時尚品牌牌HMH&M（Hennes&MauritzAB）是一間來來自瑞典的的時裝公司司，在世界界多個國家家，包括亞亞洲、歐洲洲和美國設(shè)設(shè)有分店，，產(chǎn)品以價價廉物美聞聞名。H&M由埃林·佩爾森（ErlingPersson）在1947年于瑞典韋韋斯特羅斯斯成立。作為快速服服裝生產(chǎn)商商，H&M的最大特點點之一就是是從服裝設(shè)設(shè)計到成為為專賣店中中商品的時時間極短。。這使得消消費者能夠夠更快速得得接觸到最最前沿的時時尚商品。。還有助與與壓縮成本本，H&M的產(chǎn)品比定定位類似的的西班牙品品牌Zara還要便宜一一些。[6]款式多、數(shù)數(shù)量少的銷銷售理念運運用了長尾尾效應的原原理。H&M在宣傳方面面投入也很很多，除了了廣告外，，它還與著著名設(shè)計師師或是名人人如麥當娜娜聯(lián)手設(shè)計計服裝以吸吸引人們的的購買欲。。H&M最吸引人的的還是其在在時尚界主主導了奢侈侈大牌和評評價快速時時尚的crossove。UNIQLOUNIQLO是日本著名名的服裝品品牌，創(chuàng)立立于1984年，由日本本人柳井正正創(chuàng)立。它它向各個年年齡層的消消費者提供供時尚、優(yōu)優(yōu)質(zhì)和價格格公道的休休閑服，款款式新穎，，質(zhì)地細膩膩。UNIQLO是日本服裝裝零售業(yè)的的老大，迄迄今為止在在6個國家擁有有760家分店，2萬名雇員。。1999年2月該公司股股票在東京京證券交易易所第一部部上市。采用超市型型的自助購購物方式，，以合理可可信的價格格提供顧客客希望的商商品。業(yè)態(tài)：服裝裝/服飾：男裝裝、女裝、、休閑運動動、服飾；；主要網(wǎng)點：：華東，華華北及東北北，西南，，華南開店計劃：：優(yōu)衣庫（（UNIQLO）計劃在中中國每年開開設(shè)新店100間選址要求首選物業(yè)：：商業(yè)綜綜合體，購購物中心，，商業(yè)街物業(yè)使用：：租賃，，合作需求面積：：500-1500平米；合同期限：：5-10年622010年9月25日西單大悅城城APPLESTORE盛大開業(yè)Iphone4全國同步發(fā)發(fā)售APPLE旗艦店招商商經(jīng)驗分享享---難點分析一、商務談判部部分針對蘋果公公司較強勢勢談判風格格，中糧大大悅城公司司審時度勢勢、據(jù)理力力爭。（包括對蘋蘋果公司的的在接洽的的其他開店店地點的優(yōu)優(yōu)劣勢分析析）二、工程改改造部分蘋果公司對對原始的物物業(yè)狀態(tài)趨趨于完美，，積極協(xié)調(diào)調(diào)我方工程程部在合理理可實施的的范圍內(nèi)積積極配合品品牌方的要要求三、國際化化品牌之間間利益爭執(zhí)執(zhí)及協(xié)調(diào)ZARA事件為此調(diào)整的的8家品牌的協(xié)協(xié)調(diào)四、了解蘋蘋果公司文文化在不斷的溝溝通中了解解蘋果公司文化，形成共同的的興趣話題題，減少溝通的的障礙。五、語言障障礙工程英語及及法律英語語的障礙六、如何做做好潤滑劑劑和協(xié)調(diào)員員的角色協(xié)調(diào)工程部部、物業(yè)客客服部、推推廣部、財財務部同蘋蘋果公司七、政府公公關(guān)方面的的障礙消防、城管管及工商今后三星公公司手機店店鋪的招商商同樣可以以借鑒，三三星在中國國市場本土土化優(yōu)越于于蘋果公司司。63三線城市購購物中心租租金規(guī)劃舉舉例類別月租金元/平方米超市25-30KFC160-200可以換算為銷售額扣點，保底160以上麥當勞160-200同上必勝客160-200同上一樓品牌服飾租金第一年150第三年遞增到180第五年到220二樓品牌服飾租金第一年80第三年遞增到100第五年到140三樓淑女裝租金第一年60第三年遞增到80第五年到120四樓兒童業(yè)態(tài)租金第一年60第三年遞增到80電玩100-150五樓以上餐飲第一年80第三年遞增到100第五年到120電影院第一年40第三年遞增到50第五年到60九、招商團團隊管理九、招商團團隊管理1、、招商商團團隊隊組組建建團隊隊框框架架建建立立、、待待遇遇及及錄錄用用標標準準確確定定、、人人員員選選擇擇、、崗崗前前培培訓訓、、2、、招商商團團隊隊管管理理人員組織協(xié)調(diào)明確崗位職責規(guī)范業(yè)務流程規(guī)范儀容儀表規(guī)范獎懲制度合理任務目標招商進度把控考核晉級培訓九、、招招商商團團隊隊管管理理團隊隊管管理理招商商團團隊隊的的獎獎勵勵建議議采采用用基基本本工工資資加加上上項項目目獎獎勵勵的的方方式式。。根據(jù)據(jù)完完成成第第一一招招收收目目標標的的不不同同類類型型確確定定獎獎勵勵標標準準,例如如,優(yōu)質(zhì)質(zhì)主主力力店店獎獎勵勵5萬,次主主力力店店獎獎勵勵1.5萬.龍頭頭品品牌牌獎獎勵勵5000十、、招招商商推推廣廣招商階段相對時間招商宣傳推廣內(nèi)容營銷內(nèi)容主力店招商期開工建設(shè)前以軟文為主讓社會了解項目，同時描繪美好前景吸引大商家關(guān)注以招商宣傳為主次主力店招商期開工建設(shè)期散戶招商預熱期開業(yè)前1年半散戶招商啟動期開業(yè)前1年各媒體階段性曝光，宣傳項目美化前景，不斷曝光知名品牌簽約入駐信息，造成緊張氣氛散戶招商強勢期開業(yè)前6個月各媒體持續(xù)曝光、廣告投入逐漸加大，簽約品牌越來越多，優(yōu)質(zhì)商鋪越來越少，緊張氣氛達到最大籌備開業(yè)慶典各項目營銷工作開業(yè)籌備期開業(yè)前1個月90%以上商鋪已經(jīng)招完，宣傳轉(zhuǎn)入開業(yè)前營銷工作開業(yè)慶典進入倒計時，各項目營銷活動準備就緒開業(yè)開業(yè)當日招商宣傳工作完畢執(zhí)行慶典及相關(guān)營銷活動后期調(diào)整期開業(yè)后營銷活動以公共活動為主，廣告投放減弱十一一、、招招商商節(jié)節(jié)點點控控制制開業(yè)業(yè)前前8個個月月正正式式啟啟動動招招商商工工作作開業(yè)業(yè)前前6個個月月招招商商完完成成30-40%開業(yè)業(yè)前前4個個月月招招商商完完成成75-80%，，完完成成餐餐飲飲招招商商開業(yè)業(yè)前前2個個月月招招商商完完成成90-100%第二二講講：：現(xiàn)代代購購物物中中心心的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理一、、購物物中中心心經(jīng)經(jīng)營營管管理理的的概概念念以客客戶戶關(guān)關(guān)系系為為主主要要管管理理對對象象，，以以物物業(yè)業(yè)管管理理和和工工程程管管理理為為支支持持，，以以商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的增增值值為為目目的的，，以以獲獲取取穩(wěn)穩(wěn)定定的的租租金金收收益益和和提提升升物物業(yè)業(yè)品品牌牌價價值值為為主主要要目目標標的的日日常常經(jīng)經(jīng)營營管管理理活活動動。。服務務對對象象：：業(yè)業(yè)主主、、租租戶戶、、消消費費者者二、、經(jīng)經(jīng)營營管管理理在在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)中中的的地地位位和和作作用用經(jīng)營營管管理理是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)實實現(xiàn)現(xiàn)價價值值和和提提升升價價值值的的根根本本手手段段經(jīng)營管理是聯(lián)聯(lián)系業(yè)主、租租戶、消費者者的紐帶經(jīng)營管理的能能力和水平是是商業(yè)地產(chǎn)項項目成功與否否的重要支柱柱三、經(jīng)營管理理工作的特點點管理面廣工作環(huán)節(jié)多管理難度大重復性強精細化程度高高窗口性質(zhì)明顯顯四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容經(jīng)營決策信息息管理市場調(diào)研和經(jīng)經(jīng)營狀況分析析經(jīng)營規(guī)范管理理經(jīng)營環(huán)境管理理客戶關(guān)系管理理消費者服務管管理公共關(guān)系管理理人員管理多種經(jīng)營管理理廣告位的經(jīng)營營管理營銷策劃管理理四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容經(jīng)營決策信息息管理1.營運信息息包括：營運運基礎(chǔ)信息、、營運狀況信信息、品牌資資源信息；1.1營運基基礎(chǔ)信息：購物中心的基基礎(chǔ)信息管理理、商戶基礎(chǔ)礎(chǔ)信息管理、、文件檔案管管理；1.1.1商商業(yè)城的基礎(chǔ)礎(chǔ)信息包括：：建筑信息（（項目的構(gòu)成成介紹、建筑筑面積）和經(jīng)經(jīng)營信息（商商圈情況及定定位報告、租租賃決策文件件、租賃和自營面積、、業(yè)態(tài)規(guī)劃、、商鋪數(shù)量、、品牌數(shù)量及及落位圖紙））；四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容經(jīng)營決策信息息管理1.1.2商商戶基礎(chǔ)信息息管理包括：：《商業(yè)城主主力店和非主主力店租賃臺臺賬》、《商商業(yè)城主力店店和非主力店店聯(lián)系臺賬》》；1.1.3文文件檔案管理理要求按專人人統(tǒng)一管理，，包括：租賃賃合同及補充充協(xié)議、物業(yè)業(yè)合同、經(jīng)營營資質(zhì)等合同同類檔案，營營銷方案、市市調(diào)報告、經(jīng)經(jīng)營分析等經(jīng)經(jīng)營類檔案，，客戶投訴記記錄、運營現(xiàn)現(xiàn)場巡視記錄錄等日常管理理文件等。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容經(jīng)營決策信息息管理1.2營運狀狀況信息包括括：銷售數(shù)據(jù)據(jù)的收集、車車流量、客流流量等數(shù)據(jù)的的統(tǒng)計及分析析；1.2.1報報表分類：《《營運信息日日報表、《經(jīng)經(jīng)營業(yè)績月報報表》、《月月經(jīng)營狀況分分析報表》、、《重大節(jié)假假日業(yè)績對比比經(jīng)營分析報報告》等經(jīng)營營數(shù)據(jù)分析報報表；1.3品牌資源信息息：每月收集集目標品牌及及新品牌資源源并進行整合合，為日后品品牌庫的擴充充及汰換做好好準備，需使使用《品牌資源儲儲備表》。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容經(jīng)營決策信息息管理2.租賃決策策文件管理：：決策到期調(diào)調(diào)整、決策期期內(nèi)的調(diào)整2.1決策到到期調(diào)整：2.1.1到到期前根據(jù)規(guī)規(guī)定時間完成成專項市場調(diào)調(diào)研、決策期期內(nèi)的經(jīng)營分分析、消費者者分析、商圈圈及競爭對手手分析等分析析報告；2.1.2租租賃決策文件件的編制工作作，須在規(guī)定定時間內(nèi)完成成編制和上報報集團審批；；2.1.3決決策文件的主主要內(nèi)容：調(diào)調(diào)整區(qū)域面積積、商鋪數(shù)量量、商戶數(shù)量量，新的招商商定位和業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃比例，，新的租賃政政策（租金標標準、租金增增長率、租賃賃期限、裝修修期及免租期期），項目總總體租賃決策策指標及租金金增長率；2.1.4品品牌落位須符符合商業(yè)城的的整體規(guī)劃及及布局。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容經(jīng)營決策信息息管理2.2決策策期內(nèi)的調(diào)整整2.2.1決決策期內(nèi)調(diào)整整需遵循的原原則：年度內(nèi)內(nèi)調(diào)整面積的的比例、新租租約的期限、、租金標準、、品牌選擇等等。3.運營期調(diào)調(diào)整須使用《《運營期租賃賃合同》和相關(guān)自營采采購文本。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容市場調(diào)研和經(jīng)經(jīng)營狀況分析析1.市場調(diào)研研包括：商圈圈調(diào)研、競爭爭對手調(diào)研、、租費情況調(diào)調(diào)研、消費者者調(diào)研等，在在規(guī)定時間內(nèi)內(nèi)完成報告并并上報集團營營運中心備案案1.1商圈調(diào)調(diào)研：主要針針對經(jīng)濟較為為發(fā)達的城市市及地區(qū)或者者發(fā)展和變化化較快的城市市地區(qū)；1.2競爭對對手調(diào)研：主主要針對同一一城市或區(qū)域域內(nèi)的同行業(yè)業(yè)，尤以品牌牌組合、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃為主要要調(diào)研內(nèi)容、、同時對節(jié)假假日、季末或或大型營銷活活動的情況跟跟蹤；1.3租費情情況和自營品牌調(diào)調(diào)研：針對同同行業(yè)及項目目周邊商圈的的租費情況和和自營品牌的的調(diào)研；1.4消費者者調(diào)研：針對對消費需求及及購物習慣、、群體細分、、滿意度的調(diào)調(diào)研。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容市場調(diào)研和經(jīng)經(jīng)營狀況分析析2.經(jīng)營狀況況分析2.1開業(yè)半半年內(nèi)需對商商業(yè)城的經(jīng)營營狀況與整體體市場調(diào)研、、消費者調(diào)研研一同進行分分析，并對當當前的定位、、業(yè)態(tài)規(guī)劃、、品牌組合進進行評估形成成報告至營運運中心；2.2關(guān)注商商戶經(jīng)營狀況況，杜絕出現(xiàn)現(xiàn)欠租、欠費費的情況，嚴嚴格控制非主主力店的空鋪鋪率，并將空空鋪及招商情情況上報集團團營運中心；；2.3各地方方公司對非主主力店商戶和和品牌進行經(jīng)經(jīng)營分析（包包括：品牌定定位、貢獻率率、盈利能力力、品牌發(fā)展展趨勢等），，對經(jīng)營有風風險的品牌建建立預警機制制，并做好備備選品牌和商商戶的儲備。。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容經(jīng)營規(guī)范管理理1.各公司須須制定巡場管管理制度，嚴嚴格規(guī)范按照照執(zhí)行，總經(jīng)經(jīng)理每周帶隊隊集體巡場，，及時處理解解決問題并做做好記錄；2.嚴格執(zhí)行行營運標準與與規(guī)范：統(tǒng)一一的營業(yè)時間間、統(tǒng)一的開開、閉店管理理包括營運員員進場及迎送送賓、晨會管管理、廣播管管理、商戶宣宣傳品管理、、出入貨管理理、特種行業(yè)業(yè)資質(zhì)管理等等、服務臺的的管理、物價價標識管理等等。3.百貨主力店經(jīng)經(jīng)營創(chuàng)新分析析給集團團建議在設(shè)計計方面起點要要高，招商和和自營結(jié)合，，爭取利潤率率達到15%，在所在城市市具有較強的的競爭力。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容經(jīng)營環(huán)境管理理1.商業(yè)城的的照明管理：：根據(jù)各地公公司當?shù)氐娜杖照諘r間和氣氣候狀況確定定開閉照明時時間；2.空調(diào)溫濕濕度的管理：：內(nèi)場環(huán)境溫溫度夏季為22—26℃，冬季為18—20℃℃；濕度為為50—65%；3.導向標識識管理：所有有標識在營業(yè)業(yè)期間須保證證全部開啟，，達到設(shè)計及及使用效果；；4.景觀管理理：各地公司司需保證景觀觀的設(shè)計效果果、完整性和和整潔性；四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容客戶關(guān)系管理理1.主力店關(guān)關(guān)系管理：公公司須建立與與主力店的對對接渠道與溝溝通機制；須須采用標準的的書面文件進進行溝通，解解決重要事項項；2.非主力店店的商戶關(guān)系系管理：由當當?shù)貭I運部定定期召開店長長會，并形成成會議紀要，，協(xié)助品牌公公司做好商鋪鋪員工的管理理；每年組織織“優(yōu)秀商商戶”的評選選工作并予以以表彰；3.為非主力力店商戶提供供營業(yè)員崗前前培訓及地方方政府協(xié)調(diào)等等服務。4.客戶的投投訴管理：設(shè)設(shè)立“一站式式受理”機制制，建立標準準的處理投訴訴流程；5.客戶的報報修管理：設(shè)設(shè)立24小時時客戶報修受受理機制，及及時為客戶提提供簡單的維維修服務，并并做好回訪記記錄；按照有有償服務標準準收取相關(guān)維維修費用；6.按照集團團規(guī)定進行客客戶滿意度調(diào)調(diào)查，并進行行分析，制定定可行有效的的整改措施。。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容消費者服務管管理1.服務臺設(shè)設(shè)置消費者意意見箱，接收收消費者的意意見與建議；；2.總服務臺臺負責接待處處理日常的消消費者投訴，，服務臺人員員須做好投訴訴記錄，并進進行回訪；3.為消費者者提供租借輪輪椅、嬰兒車車、雨傘及廣廣播的服務，，提供有償?shù)牡亩Y品包裝的的服務。四、經(jīng)營管理理的基本內(nèi)容容公共關(guān)系管理理1.公共關(guān)系系管理：由一一個專門的部部門負責做好好與政府部門門的工作聯(lián)絡絡，由專業(yè)人人員進行對接接；2.適時做好好國家政府部部門的法律法法規(guī)的傳播，，并在適時的的階段做好與與政府部門活活動的對接工工作,達到宣宣傳的作用；；3.各地方公公司要有計劃劃、持續(xù)的做做好與政府部部門的溝通，，實現(xiàn)良性的的交流。四、經(jīng)經(jīng)營管管理的的基本本內(nèi)容容—購物中中心組組織架架構(gòu)和和團隊隊配置置購物中中心總總經(jīng)理理兼任任主力力百貨貨(自營)總經(jīng)理理，對對于類類似萬萬達廣廣場之之類的的購物物中心心經(jīng)營營才能能取得得徹底底成功功。地方商商業(yè)管管理公公司有有權(quán)調(diào)調(diào)整品品牌結(jié)結(jié)構(gòu)和和自營營比例例，快快速調(diào)調(diào)整品品牌結(jié)結(jié)構(gòu)和和業(yè)態(tài)態(tài)，滿滿足當當?shù)叵M者者的實實際需需要。。法務部部法務部部法務部部招商管管理和和合同同管理理相對對獨立立購物中中心主主要人人員編編制某三線線城市市購物物中心心商業(yè)業(yè)管理理公司司主要要人員員編制制高管2人總經(jīng)理1人副總經(jīng)理2人副總經(jīng)理一名分管物業(yè)管理兼任物業(yè)管理公司總經(jīng)理,另外一名分管經(jīng)營招商部10人編制部門經(jīng)理1人招商經(jīng)理5人,采購員4人招商經(jīng)理按照女裝、男裝、化妝品、娛樂、珠寶等品類設(shè)置運營部門6人按照樓層設(shè)置6人企劃部6人經(jīng)理一人助理一人,平面設(shè)計一人策劃經(jīng)理1人市場調(diào)查經(jīng)理一名負責市場推廣財務部8人經(jīng)理一人會計6人負責財務結(jié)算,出納兩人綜合辦6人主任一名文員兩名人力資源經(jīng)理一名,司機兩名法務部四人需要法律專業(yè)畢業(yè)負責出租和自營采購之合同管理以及公司法律事務40人購物中中心物物業(yè)管管理部部人員員編制制某三線線城市市物業(yè)業(yè)管理理公司司(對內(nèi)物物業(yè)管管理部部)保安部20人編制保安經(jīng)理一人副經(jīng)理一人滿足24小時值班要求保潔部25人編制經(jīng)理一人主管六人設(shè)備管理部9人設(shè)備工程師一人,弱點維護工程師一名,消防設(shè)備工程師一名,值班電工和消防員6人財務2人財務出納小計56人四、經(jīng)經(jīng)營管管理的的基本本內(nèi)容容人員管管理1.商商戶營營業(yè)員員管理理：1.1營業(yè)業(yè)員錄錄用的的規(guī)定定：儀儀容儀儀表、、行為為規(guī)范范、商商業(yè)知知識、、健康康狀況況等；；1.2對營營業(yè)員員培訓訓的規(guī)規(guī)定：：崗前前培訓訓及考考核，，培訓訓內(nèi)容容：商商業(yè)城城介紹紹、商商戶手手冊、、營業(yè)業(yè)員手手冊、、營運運管理理標準準及要要求、、消防防安全全知識識等；；1.3定期期進行行“優(yōu)優(yōu)秀營營業(yè)員員”的的評評選并并進行行表彰彰；2.營營運人人員管管理：：2.1定期期進行行專業(yè)業(yè)知識識、管管理制制度、、數(shù)據(jù)據(jù)分析析的培培訓及及考核核；2.2完善善對管管理人人員的的績效效考核核，包包括：：經(jīng)營營指標標的達達成、、管理理能力力、執(zhí)執(zhí)行能能力、、客戶戶滿意意度等等。購物中中心中中心自自營管管理自營業(yè)業(yè)態(tài)和和品牌牌經(jīng)營營需要要較好好的買買手和和經(jīng)營營人才才，需需要一一定的的經(jīng)營營流動動資金金。自營業(yè)業(yè)態(tài)或或者成成熟主主力品品牌自自己經(jīng)經(jīng)營，，帶動動較多多人氣氣進場場。服飾買買手劃劃歸招招商部部門統(tǒng)統(tǒng)一管管理，，獨立立核算算，主主要經(jīng)經(jīng)營數(shù)數(shù)據(jù)總總經(jīng)理理可以以每天天掌握握，有有效控控制自自營的的風險險，避避免過過量積積壓。。四、經(jīng)經(jīng)營管管理的的基本本內(nèi)容容多種經(jīng)經(jīng)營管管理1.多多種種經(jīng)營營是指指商戶戶租賃賃區(qū)域域外的的公共共區(qū)域域所從從事的的經(jīng)營營動，，為為商商業(yè)城城帶來來經(jīng)營營亮點點、帶帶動人人氣，，促進進商戶戶經(jīng)營營業(yè)績績。1.1多種種經(jīng)營營點位位須進進行提提前規(guī)規(guī)劃上上報集集團營營運中中心，，經(jīng)集集團領(lǐng)領(lǐng)導導批準準后方方可執(zhí)執(zhí)行，，如需需增加加點位位，須須報新新增點點位說說明至至集團團領(lǐng)導導審批批后方方可執(zhí)執(zhí)行；；1.2多種種經(jīng)營營點多多種經(jīng)經(jīng)營點點位設(shè)設(shè)置區(qū)區(qū)域包包括：：室內(nèi)內(nèi)、室室外廣廣場、、扶梯梯下、、廣場場出入入口、、通道道、停停車場場、電電梯間間等區(qū)區(qū)域；；四、經(jīng)經(jīng)營管管理的的基本本內(nèi)容容多種經(jīng)經(jīng)營管管理1.3多種種經(jīng)營營點位位由集集團統(tǒng)統(tǒng)一制制定編編號，，不得得隨意意更改改；1.4各地地公司司需要要每年年11月底底完成成次年年的多多種經(jīng)經(jīng)營指指標預預算；；1.5未經(jīng)經(jīng)集團團營運運中心心批準準不得得在場場內(nèi)外外安排排特賣賣花車車或舉舉行各各類商商品的的打折折特賣賣活動動；1.6外場場如設(shè)設(shè)置固固定點點位須須報集集團領(lǐng)領(lǐng)導批批準；；1.7多種種經(jīng)營營合同同使用用集團團統(tǒng)一一的格格式文文本，，包括括：多多種經(jīng)經(jīng)營管管理合合同、、臨時時促銷銷協(xié)議議、ATM機管管理合合同、、庫房房管理理合同同、萬達廣廣告位位租賃賃協(xié)議議（室室內(nèi)燈燈箱））。四、經(jīng)經(jīng)營管管理的的基本本內(nèi)容容廣告位位的經(jīng)經(jīng)營管管理1.廣廣告位位管理理包括括：自自持物物業(yè)戶戶外墻墻體廣廣告、、已出出售物物業(yè)戶戶外墻墻體廣廣告、、主力力店廣廣告位位、納納入多多種經(jīng)經(jīng)營收收入的的室內(nèi)內(nèi)、停停車場場、外外廣場場廣告告位；；2.所所涉及及的廣廣告位位須進進行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，，并上上報集集團審審批；；3.各各地方方公司司依據(jù)據(jù)當?shù)氐氐氖惺袌鰪V廣告位位租金金標準準、政政府部部門的的相關(guān)關(guān)政策策情況況進行行調(diào)查查，并并依據(jù)據(jù)集團團確定定的指指標，，對所所有廣廣告位位按點點位、、面積積、租租金標標準、、市場場行情情進行行統(tǒng)一一規(guī)劃劃，編編制經(jīng)經(jīng)營預預算上上報集集團；；4.廣廣告位位的新新增和和改造造須上上報集集團批批準；；四、經(jīng)經(jīng)營管管理的的基本本內(nèi)容容廣告位位的經(jīng)經(jīng)營管管理5.廣廣告位位的租租賃年年限原原則為為一年年；廣廣告位位的日日常維維護、、電費費、安安裝制制作費費由承承租方方自行行承擔擔；6.各各地公公司須須對廣廣告的的內(nèi)容容、形形象進進行監(jiān)監(jiān)控，，須與與商業(yè)業(yè)城整整體、、樓梯梯相匹匹配，，不得得出現(xiàn)現(xiàn)違反反國家家法律律規(guī)定定的行行為；；7.廣廣告位位的內(nèi)內(nèi)容每每年至至少更更新一一次；；8.營營業(yè)期期間嚴嚴禁關(guān)關(guān)閉廣廣告位位照明