項目前期工程實施準(zhǔn)備工作課件

項目前期工程實施準(zhǔn)備工作工程項目全過程開發(fā)大致分前期、中期、后期，其中前期包括立項辦證、規(guī)劃設(shè)計；中期包括工程施工、營銷招商；后期包括物業(yè)管理、財務(wù)核算。項目的前期工作的程序內(nèi)容和作用一個項目一旦籌劃成熟，就要扎實做好項目的前期工作。工程項目的前期管理工作，是指工程項目施工前的決策和規(guī)劃階段的項目管理，主要包括項目立項、可行性研究、行政報批、規(guī)劃設(shè)計和開工前的合同、采購等方面的準(zhǔn)備工作。項目管理是綜合管理工程，它涉及建設(shè)項目立項決策階段的管理、項目的設(shè)計管理、項目的施工管理、項目的竣工驗收、項目的后評價，以下著重給大家講解項目的前期工作的程序內(nèi)容和作用。

附：項目的前期階段概要土地的獲取可研報告市場研究（宏、中、微）環(huán)境分析市場定位

規(guī)劃投資和開發(fā)

設(shè)計方案總規(guī)施工圖設(shè)計單體景觀

其中還包括各項報建和勘測程序和內(nèi)容1.1

項目建議書

項目建議書也稱立項報告，是項目建設(shè)程序的第一步。項目建議書是建設(shè)單位通過對投資機會的研究，從項目建設(shè)的必要性出發(fā)，對擬建項目的初步輪廓設(shè)想。

項目建議書一般由項目建設(shè)單位委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制。

項目建議書的內(nèi)容視項目的特點而繁簡不一，但一般包括以下幾個方面內(nèi)容：

★項目概況

★項目的背景和必要性

★項目建設(shè)初步選址及建設(shè)條件

★環(huán)境影響

★建設(shè)進(jìn)度初步設(shè)想

★投資估算及資金來源

★經(jīng)濟(jì)效益和社會效益初步估算

★結(jié)論

1.2項目建議書前需要做的工作

（1）申請規(guī)劃要點（規(guī)劃局）。

（2）取得建設(shè)項目選址地形圖（城近郊為1：2000；遠(yuǎn)郊區(qū)線為1：1000）。表明建設(shè)占地范圍和占地范圍內(nèi)及附近地區(qū)地上建筑物現(xiàn)狀。

1.3項目建議書的審批權(quán)限和申報渠道

新建項目、更新改造項目的審批權(quán)限和申報渠道，主要是根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、資金來源、建設(shè)單位的隸屬關(guān)系以及建設(shè)地點的不同來劃分的。

工程建設(shè)項目大多數(shù)投資數(shù)額較大，按照審批權(quán)限一般由建設(shè)單位主管部門報送市計委審批，規(guī)模較大經(jīng)市計委初審?fù)夂笥墒杏嬑蠄笫』驀矣嬑?/p>

規(guī)劃設(shè)計要點能反映出可研報告的思想應(yīng)與營銷中的賣點相結(jié)合在車位、智能化等方面具有一定的超前意識考慮風(fēng)水（心里暗示）考慮經(jīng)濟(jì)成本2.

可行性研究報告

項目的可行性研究是對擬建項目在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行的分析論證和評價。經(jīng)過對項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，規(guī)模上是否合理，經(jīng)濟(jì)上是否能得到預(yù)期效益等各方面進(jìn)行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評價意見。通過可行性研究報告，向政府和項目建設(shè)單位推薦最佳方案。

可行性研究的作用是：

★是項目投資決策的依據(jù)

★作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)

★作為投資方與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)

★作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

可行性研究報告可由項目建設(shè)單位委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制。

2.2申報規(guī)劃設(shè)計條件

建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃要點做深入的規(guī)劃前期工作，待有關(guān)部門批準(zhǔn)項目建議書后，向規(guī)劃部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書。規(guī)劃設(shè)計條件是規(guī)劃要點的細(xì)化和深入，是編制可行性研究報告的依據(jù)性文件。

建設(shè)單位取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書后，可委托具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位，按照規(guī)劃設(shè)計條件通知書所注明的用地面積、用地性質(zhì)、用地使用強度、建筑設(shè)計、城市設(shè)計以及市政配套等方面的要求進(jìn)行方案設(shè)計。

3.

審定規(guī)劃設(shè)計方案

建設(shè)項目的設(shè)計管理，我國目前分為初步設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段對業(yè)主而言項目設(shè)計要達(dá)到下列三大目標(biāo)：安全可靠、適用和經(jīng)濟(jì)。工程設(shè)計的選擇是為了保證工程的安全可靠，要保證工程項目的大部分或全部使用價值不致喪失、投資不致浪費；工程項目要具有良好的使用功能和優(yōu)美的生產(chǎn)和生活環(huán)境；在保證工程安全可靠和適用的前提下，盡量保證建設(shè)周期短、工程成本低、投產(chǎn)使用后經(jīng)濟(jì)效益高，以此實現(xiàn)投資的目的和投資的靈魂。從選址、可行性研究開始直到竣工驗收，項目的設(shè)計貫穿于工程建設(shè)的全過程。

設(shè)計階段的不同，業(yè)主對設(shè)計的控制也有所不同，控制的重點一般放在可行性研究和項目的決策階段，而一個建設(shè)項目的成敗，則主要集中于建設(shè)項目前期工作上，項目前期工作是控制項目規(guī)模和投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是項目能否管好的基礎(chǔ)和前提。項目方案設(shè)計完畢、可行性研究報告批準(zhǔn)后，建設(shè)單位向規(guī)劃部門申報設(shè)計方案，經(jīng)規(guī)劃部門審定后，核發(fā)審定設(shè)計方案通知書。審定設(shè)計方案通知書是編制項目初步設(shè)計的依據(jù)。

圖紙設(shè)計階段問題：完全委托給設(shè)計院做，在過程中沒有采取控制措施這步是控制成本的關(guān)鍵控制點控制內(nèi)容：鋼筋用量基礎(chǔ)及基坑支護(hù)(事前控制）建材的選擇設(shè)備的選擇（必要性）給設(shè)計院足夠的設(shè)計周期5.申報初步設(shè)計

初步設(shè)計是依據(jù)已批準(zhǔn)的可行性研究報告和城市規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案而編制的設(shè)計文件，初步設(shè)計是編制施工圖和安排年度投資計劃的重要依據(jù)。

初步設(shè)計由建設(shè)單位委托具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行。

6.轉(zhuǎn)入正式計劃（項目轉(zhuǎn)正）

設(shè)計方案已得到批準(zhǔn)、施工圖紙已出齊或基本出齊，地價款已按規(guī)定繳納完畢，征地拆遷工作已經(jīng)完成，建設(shè)資金已經(jīng)落實后，是建設(shè)項目從籌建階段轉(zhuǎn)入施工階段的第一步。6.1轉(zhuǎn)入正式施工前建設(shè)單位的主要工作

★持批準(zhǔn)設(shè)計文件以及審定設(shè)計方案通知書要求征求其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議，到市規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是許可建設(shè)各類工程的法律憑證。

申請建設(shè)開工證，建設(shè)開工證由市建委核發(fā)。6.3.領(lǐng)取建設(shè)開工證后的工作

開始施工前，需到有關(guān)部門辦理工地防火、施工占地、渣土消納、伐樹等手續(xù)。

二、工程項目的前期工作的作用有這樣一個冶金項目，由于單位沒有前期工作意識，不重視項目的前期工作，拍腦袋上項目，造成投資沉淀頗多。這是一個盲目投資的典型，由于該項目缺少前期工作這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，造成實建工廠規(guī)模與行業(yè)規(guī)模要求相沖突。簡單的說，由于規(guī)模不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，該廠建成后即被列入關(guān)停并轉(zhuǎn)的對象，生產(chǎn)產(chǎn)品屬高耗能粗加工產(chǎn)品，在市場上沒有競爭力。未建該廠時，我國生產(chǎn)該產(chǎn)品的企業(yè)已過剩，加上此單位在原材料方面無任何優(yōu)勢，在上該項目時根本沒考慮能源問題，工廠建成后才想到了用電問題。對這樣一個高耗能的企業(yè)，能源就是產(chǎn)品生產(chǎn)的生命線，況且項目業(yè)主對設(shè)計不予控制，更談不上方案比選，致使工廠剛建成所安裝的主設(shè)備已是行業(yè)淘汰產(chǎn)品，使企業(yè)一投產(chǎn)就面臨著更新改造的問題。現(xiàn)在該工廠面臨多方面的壓力，要么關(guān)停，要么增容，且治污上環(huán)保又刻不容緩，對這個工廠來說真是雪上加霜。原上項目的初衷是帶來收益，結(jié)果利潤未獲得，反倒成了企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。我認(rèn)為，造成該結(jié)果的直接原因就是沒有做好項目前期工作，因此做好項目前期工作是項目管理的基礎(chǔ)和前提。不管是哪一個業(yè)主或投資者都應(yīng)特別重視項目前期工作，這是工程項目前期工作內(nèi)容和性質(zhì)所決定的，也是工程所應(yīng)具的基本要素，不然會給國家或集體和個人造成血本無歸的損失。2.1項目前期工作對項目投資的影響

工程項目的前期工作工程項目管理中占據(jù)著至關(guān)重要的地位。因為工程項目的前期管理工作決定了項目能否存在和繼續(xù)發(fā)展，也基本預(yù)測了項目實施后的投資效果，同時還為工程項目的實施提供了理論依據(jù)。

以策劃階段、設(shè)計階段為重點的建設(shè)全過程造價控制。工程項目造價控制貫穿于項目建設(shè)全過程，但是必須重點突出。顯然，工程造價控制的關(guān)鍵在于項目實施前的投資決策和設(shè)計階段，在項目做出投資決策后，控制工程造價的關(guān)鍵在于設(shè)計。據(jù)多年的設(shè)計經(jīng)驗分析，設(shè)計費用一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全部壽命費用的１％以下，但是這少于１％的費用對施工項目造價的影響度達(dá)到５％以上，由此，可見設(shè)計階段的重要性。要有效的控制工程造價，就要把控制的重點轉(zhuǎn)移到工程項目建設(shè)的