XX鎮(zhèn)期價(jià)格策略報(bào)告

2期價(jià)格策略報(bào)告商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。匯報(bào)前言占地面積：4.1萬(wàn)㎡建筑面積：12.9萬(wàn)㎡建筑密度：22%實(shí)用率：76.97%——81.77%土地使用年限：70年（自2005年至2075年）產(chǎn)品：由6棟18－33層的小高層、

高層組成，共有1224套單位推售：分2批推出，第1批推出9、

10、12棟764套，第二批推出11、13、15棟460套利好：項(xiàng)目所在區(qū)域在最新規(guī)劃中

被列為未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，

并命名為“龍華新城”。區(qū)

域未來(lái)將通行地鐵4號(hào)、5號(hào)

線(xiàn)路，07年福龍路開(kāi)通后，

距離市區(qū)將只有10分鐘車(chē)

程。

金地梅隴鎮(zhèn)2期目前項(xiàng)目工作進(jìn)度儲(chǔ)客算價(jià)展示1批開(kāi)盤(pán)2批開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售階段工作重點(diǎn)蓄客、摸底樣板房開(kāi)放、算價(jià)2期引爆市場(chǎng)再造熱潮深挖前期登記客戶(hù)，蓄卡調(diào)查2期客戶(hù)狀態(tài)及意向；指導(dǎo)定價(jià)；通過(guò)樣板房展示、算價(jià)等營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)對(duì)辦卡客戶(hù)進(jìn)行深度摸底，調(diào)整定價(jià)。引爆市場(chǎng)，2期火爆開(kāi)盤(pán)挖掘前批未消化客戶(hù)，通過(guò)第2批單位再造市場(chǎng)熱潮。工作說(shuō)明重要節(jié)點(diǎn)10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2期接受登記12..31辦卡3.17樣板房3.31算價(jià)4.１５首批開(kāi)盤(pán)06年07年匯報(bào)前言6月底第2批開(kāi)盤(pán)春節(jié)假期目標(biāo)溝通后目標(biāo)整體目標(biāo)：2期價(jià)值最大化，價(jià)格引領(lǐng)龍坂；合理速度，07年下旬完成2期銷(xiāo)售；鞏固龍華金地系客戶(hù)品牌度、忠誠(chéng)度；——2007年2月12日例會(huì)上溝通的目標(biāo)階段目標(biāo)：第一批單位開(kāi)盤(pán)月完成80%的銷(xiāo)售；預(yù)計(jì)在6月底第二批發(fā)售前完成95%的銷(xiāo)售。

第二批單位開(kāi)盤(pán)月完成80%的銷(xiāo)售；在9月底完成95%的銷(xiāo)售。世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解定價(jià)多少取決于我們對(duì)市場(chǎng)的判斷共同愿景行業(yè)愿景：價(jià)格實(shí)現(xiàn)區(qū)域新高！消費(fèi)者愿景：形成市場(chǎng)旺銷(xiāo)的局面！價(jià)格報(bào)告框架12345定價(jià)背景定價(jià)策略及方法核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格表形成及驗(yàn)證銷(xiāo)售安排及預(yù)估定價(jià)背景1.1市場(chǎng)分析1.3產(chǎn)品分析1.2客戶(hù)分析1.1.1市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)“兩會(huì)”指出房地產(chǎn)未來(lái)方向：持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展引言：如何解決中低收入家庭的住房難題，已經(jīng)成為今年兩會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。在未來(lái)一年中，國(guó)家將會(huì)著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，并建立健全廉租房制度和住房租賃制度，切實(shí)解決老百姓的住房難問(wèn)題。一、合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國(guó)特

點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。二、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，建立健全廉租房制度。改

進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。三、正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制兩個(gè)手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品

房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)

格水平。四、深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。世聯(lián)對(duì)十一五規(guī)劃的解讀對(duì)發(fā)展商的成本控制能力是一個(gè)考驗(yàn)。由于“雙限”的實(shí)施，令發(fā)展商的利潤(rùn)空間被大幅壓縮，因此，對(duì)發(fā)展商的資金運(yùn)作和成本控制提出更高的要求。對(duì)發(fā)展商的精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新能力，以及對(duì)空間的運(yùn)用和挖掘能力是一個(gè)考驗(yàn)。對(duì)萬(wàn)科這類(lèi)在工程施工、產(chǎn)品研究方面，以“布品化”標(biāo)準(zhǔn)制運(yùn)作的公司，有較大的優(yōu)勢(shì)。世聯(lián)對(duì)土地增值稅的解讀擠壓市場(chǎng)閑置土地，抑制開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)地投機(jī)心理，土地二級(jí)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)速度會(huì)加快。減少投機(jī)資本進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)開(kāi)發(fā)投資及發(fā)展的整體性風(fēng)險(xiǎn)，保證行業(yè)的健康發(fā)展。土地增值稅將對(duì)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利模式產(chǎn)生影響，改變市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。豪宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間受擠壓，資金壓力會(huì)加大，房企融資難度增加。清算項(xiàng)目的上溯日期會(huì)成為下一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)，但近期各地會(huì)逐漸清晰化。國(guó)稅總局在1月16號(hào)出臺(tái)新的通知，要求各地從2月份起對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算。此次通知在細(xì)節(jié)上進(jìn)一步完善了“95年土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”。

商品住房：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在90平方米以?xún)?nèi)的住房總建筑面積必須達(dá)到新建住房總建筑面積70%以上。政策性住房：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e控制在90平方米以?xún)?nèi)，其中：經(jīng)濟(jì)適用房控制在90平方米以?xún)?nèi)公共租賃住房控制在60平方米以?xún)?nèi)。（深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010））政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力及運(yùn)營(yíng)能力提出更高的要求。1.1市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)新出土地用于于經(jīng)濟(jì)適用房建建設(shè)的捆綁比比例將從15%提高到30%；且工業(yè)用地地轉(zhuǎn)住宅的的政策將相對(duì)對(duì)放松，但用用于經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)的捆捆綁比例為70%，若若要增加容積積率的，則增增加容積率部部分將再次捆捆綁50%用用于經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)；；商品房用地計(jì)計(jì)劃將縮小1/4，轉(zhuǎn)為為政策保障用用地；政府鼓勵(lì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)其進(jìn)進(jìn)行投投標(biāo)，，且允許開(kāi)發(fā)發(fā)商獲取3%的利潤(rùn)；變革性政策：：農(nóng)民房確權(quán)后后將進(jìn)入商品品房市場(chǎng)進(jìn)行行銷(xiāo)售；在深圳兩會(huì)召召開(kāi)之前，本本市將出臺(tái)新新一輪的政策策，政策內(nèi)容容主要集中在在以下幾方面面：分析：商品房房數(shù)量減少、、經(jīng)濟(jì)適用房房數(shù)量增加以以及農(nóng)民房進(jìn)進(jìn)入商品房市市場(chǎng)銷(xiāo)售，勢(shì)勢(shì)必對(duì)于中小小戶(hù)型房?jī)r(jià)繼繼續(xù)攀升造成成影響，但對(duì)對(duì)豪宅市場(chǎng)影影響不大。未來(lái)市場(chǎng)中小小戶(hù)型和大戶(hù)戶(hù)型價(jià)格將出現(xiàn)明明顯分級(jí)。06年全市整體價(jià)格在多輪調(diào)控政政策出臺(tái)后仍仍漲幅較大。。05年年初住房上調(diào)按揭揭利率“舊八條”開(kāi)征土地增值值稅《關(guān)于對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明明碼標(biāo)價(jià)、禁禁止價(jià)格欺詐詐的通知》“關(guān)于抑制房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲漲勢(shì)頭”的四四點(diǎn)要求“新八條”個(gè)人購(gòu)房不足足2年即轉(zhuǎn)手手交易，交全全額營(yíng)業(yè)稅開(kāi)開(kāi)始實(shí)施七部委《關(guān)于于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)價(jià)格工作的意意見(jiàn)》規(guī)定普通住房房標(biāo)準(zhǔn)05年年中05年年底六大舉措調(diào)控控市場(chǎng)，嚴(yán)懲懲哄抬房?jī)r(jià)擬定4月1日日起征收3%契稅政府金融6部部門(mén)合力，8招調(diào)控深圳圳房?jī)r(jià)國(guó)六條出臺(tái)深圳國(guó)土房產(chǎn)產(chǎn)局公布享受受優(yōu)惠政策的的普通住房?jī)r(jià)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)《關(guān)于調(diào)整住住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)價(jià)格的意見(jiàn)》》06年年初06年年中06年年底售樓須有信息息公示系統(tǒng)，，起房賣(mài)多少少現(xiàn)場(chǎng)可查啟用新版售房房合同<深圳住房建建設(shè)規(guī)劃2006-2010>2005年1-11月深圳市商品房成交情況行政區(qū)套數(shù)建筑面積金額均價(jià)(建筑面積)寶安237212357671.01125541682255324.82福田195351582210.56141743955758958.60龍崗172601615397.8483676391655179.92羅8970768311098190.36南山125491420877.17122148336118596.69鹽田2232202766.1715785126087784.89匯總894548042967.00559663802937742.092006年1-11月深圳市商品房成交情況行政區(qū)套數(shù)建筑面積金額均價(jià)(建筑面積)寶安207492089196.27181626506218693.61福田84092089196.272897126073113867.18龍崗180551779549.45120484098926770.48羅湖6917497344.96547273917911003.91南山108071144349.231325424949011582.35鹽田1931162283.5815930156519816.25匯總668687761919.807950232556410246.151-11月深深圳房?jī)r(jià)同比比上漲約28.5%，，06年全年年增長(zhǎng)25.3%，剔出出11個(gè)豪宅宅項(xiàng)目，全市市新房增幅約約14%；數(shù)據(jù)來(lái)源<1~11月深深圳房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析06年政策的陸續(xù)出出臺(tái)，全市整體成交量數(shù)年首次萎縮縮，但年末已已呈現(xiàn)回升態(tài)態(tài)勢(shì)，供需矛盾仍客觀(guān)存在。。截至2006年11月全全市商品房房住宅宅成交共成交交68278套套，同比去年年下降23.7%，

銷(xiāo)售售面積647.2萬(wàn)平方方米，同同比去年下降19.5%；06年1-11月批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售的商品品住宅為為616.41萬(wàn)平方米米，較較去年同期相相比下降4.7%；歷年新房與二手房成交比例06年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)全市2手房成交量及價(jià)格指數(shù)迅猛上揚(yáng)，為為未來(lái)新房?jī)r(jià)價(jià)格攀升提供供一定支撐。。2006年二手房與新房房的成交比例例一舉舉突破1：1的關(guān)口，截至11月，深深圳二手住宅宅交易面積為為689.24萬(wàn)萬(wàn)平方米，與與去年全年年的二手手住宅成交相相比已經(jīng)增

長(zhǎng)了了15.71％；受全額營(yíng)業(yè)稅稅和二手房個(gè)個(gè)稅的征征收的影響響，7至9月深圳圳三級(jí)市市場(chǎng)跌入了了成交冰點(diǎn)，伴隨著新新的市場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)對(duì)辦法的的產(chǎn)生，被壓壓抑的的購(gòu)買(mǎi)欲望得得以釋放，三三

級(jí)市市場(chǎng)成交逐漸漸復(fù)蘇，11月的成成交十分分活躍，掛牌牌與成交價(jià)格格也有有明顯的提升升。主持人：回顧2006年深圳樓樓市的表現(xiàn)，，一方面，是是政府的有形形之手加大了了對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)調(diào)控力度，但但另一方面深深圳房?jī)r(jià)還是是“一路高歌歌”，對(duì)這種種現(xiàn)象該怎么么看？陳勁松：我個(gè)人認(rèn)為為深圳房?jī)r(jià)談?wù)劜簧洗嬖谂菖菽?，泡沫已已?jīng)捅了5年年還沒(méi)有破，，就說(shuō)明這不是泡沫。主持人：今年可以說(shuō)說(shuō)是宏觀(guān)政策策不斷出臺(tái)的的一年，在目目前這種情況況下，調(diào)控是是否還應(yīng)繼續(xù)續(xù)，我們能否否預(yù)測(cè)一下宏宏觀(guān)調(diào)控將會(huì)會(huì)有什么新舉舉措？陳勁松：具體什么政政策不好說(shuō)，，其實(shí)之前關(guān)關(guān)于稅收、金金融、土地方方面政策都涵涵蓋了，無(wú)非非就是完善。。明年應(yīng)該進(jìn)進(jìn)入到一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目整體評(píng)估估階段，比如如土地政策，，國(guó)土部將派派土地督察組組，來(lái)監(jiān)督執(zhí)執(zhí)行各地出臺(tái)臺(tái)的政策，因此明年將是是一個(gè)執(zhí)行年年、評(píng)估年，執(zhí)行后看市場(chǎng)場(chǎng)效果，再反反過(guò)來(lái)評(píng)估調(diào)調(diào)整。主持人：我們能否斗斗膽來(lái)預(yù)測(cè)一一下明年房?jī)r(jià)價(jià)的漲跌？陳勁松：我始終覺(jué)得得房?jī)r(jià)該漲的的還會(huì)漲，該該降的也會(huì)降降，不能一個(gè)個(gè)口徑來(lái)說(shuō)?！，F(xiàn)在我們的的社會(huì)構(gòu)成在在往“M型””發(fā)展，就是是中產(chǎn)階層在在慢慢減少，，人往兩方面面發(fā)展：高收入階層和和低收入階層層。對(duì)于中低收入入階層，政府府通過(guò)小戶(hù)型型政策、安居居房來(lái)解決，，因此這部分分價(jià)格肯定會(huì)會(huì)降，因?yàn)楣┕?yīng)增加；而而中高收入的的需求就通過(guò)過(guò)市場(chǎng)解決。。在香港，半半山一帶房?jī)r(jià)價(jià)越來(lái)越高，，而其公屋價(jià)價(jià)越來(lái)越低，，價(jià)格趨勢(shì)在在內(nèi)地也應(yīng)該該是這樣。剛性需求執(zhí)行政策價(jià)格分級(jí)07年市場(chǎng)關(guān)關(guān)鍵詞：剛性需求、政政策執(zhí)行年、、價(jià)格分級(jí)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)小結(jié)：：歷年關(guān)內(nèi)外外住宅成交交面積比例例資料來(lái)源于房地產(chǎn)信息網(wǎng)及<深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)>未來(lái)土地供供應(yīng)集中在在龍崗及寶寶安安等關(guān)外區(qū)區(qū)域，關(guān)外土地總總供應(yīng)量量將超超過(guò)70%；2006年年1-11月關(guān)外商商品住宅共共銷(xiāo)銷(xiāo)售39589套，，占全市銷(xiāo)銷(xiāo)售量的57.86％％，銷(xiāo)售面面積397.65萬(wàn)萬(wàn)平方方米，占占全市61.95％。持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)的成交交份額標(biāo)志志著從今年年開(kāi)始始，關(guān)外成為了了真正意義義上的樓市市主主戰(zhàn)場(chǎng)。2006年年1-11月寶安商商品房均價(jià)價(jià)為為8343.77元元/平方米米，與去年年同期期相比增增長(zhǎng)了56.7％；；龍崗為6511.91元/平平方米，同同比增長(zhǎng)了了25.71％。而在在11月寶安安的成交均均價(jià)價(jià)更一度達(dá)達(dá)到了9327元/平方米米的高高位，直逼逼關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)價(jià)。關(guān)外將成為未來(lái)來(lái)樓市主戰(zhàn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)已直逼關(guān)內(nèi)。1.1.2區(qū)域市市場(chǎng)分析：：關(guān)外各區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)寶安中心區(qū)區(qū)樓盤(pán)價(jià)格格走勢(shì)06年寶安安中心區(qū)的的樓盤(pán)價(jià)格格與開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售率高歌猛進(jìn)。寶安中心區(qū)區(qū)在代表型型樓盤(pán)西岸岸官邸、幸幸福海岸、、宏發(fā)領(lǐng)域域的帶動(dòng)下下，樓價(jià)一一路上揚(yáng)，，并將持續(xù)續(xù)攀升，且且銷(xiāo)售率大大多居高，，目前片區(qū)樓樓盤(pán)最高均均價(jià)14200元/平米。寶安中心區(qū)區(qū)龍崗中心城城樓盤(pán)價(jià)格格走勢(shì)06年龍崗崗中心城樓樓盤(pán)價(jià)格在在個(gè)盤(pán)帶動(dòng)動(dòng)下跳躍式拉升升。龍崗中心城城龍崗中心城城同樣在代代表型樓盤(pán)盤(pán)依山郡、、中央悅城城及奧林華華府1期1、2批帶帶動(dòng)下，樓樓價(jià)跳躍式式上升，特特別是在““申大”成成功后，樓樓價(jià)迅猛抬抬升，目前片區(qū)樓樓盤(pán)剩余單單位最高約約10000元/平平米。龍坂片區(qū)龍坂片區(qū)樓樓盤(pán)價(jià)格走走勢(shì)06年龍坂坂樓市個(gè)盤(pán)盤(pán)價(jià)格正穩(wěn)步節(jié)節(jié)攀攀升。龍坂樓市有有別于其他他區(qū)域，無(wú)無(wú)明顯個(gè)盤(pán)盤(pán)帶動(dòng)拉升升房?jī)r(jià)現(xiàn)象象，樓市房房?jī)r(jià)在穩(wěn)步步中節(jié)節(jié)攀攀升，目前片區(qū)樓樓盤(pán)最高均均價(jià)8800元/平平米。1234關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)帶帶動(dòng)關(guān)外飆飆升關(guān)外樓價(jià)攀升的因素素區(qū)域規(guī)劃利利好，拉高高房?jī)r(jià)階段性供應(yīng)應(yīng)萎縮，導(dǎo)導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀攀升關(guān)外產(chǎn)品新新穎，大贈(zèng)贈(zèng)送面積拉拉高房?jī)r(jià)1.1.2區(qū)域市市場(chǎng)分析：：關(guān)外價(jià)格格攀升的因因素

寶安中心區(qū)龍崗中心城龍坂區(qū)域整體規(guī)劃利好

成熟生活配套

階段供應(yīng)緊縮產(chǎn)品創(chuàng)新新穎

高價(jià)客戶(hù)支撐

綜合評(píng)價(jià)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★關(guān)外核心區(qū)區(qū)域價(jià)值評(píng)評(píng)價(jià)表寶安中心區(qū)區(qū)〉龍坂區(qū)域〉龍崗中心心城區(qū)域價(jià)值綜合評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)果：★★寶安中心區(qū)區(qū)、龍崗中中心城、龍龍坂片區(qū)作作為關(guān)外置業(yè)熱熱點(diǎn)片區(qū)，目前前市場(chǎng)顯現(xiàn)現(xiàn)態(tài)勢(shì)：寶安中心區(qū)區(qū)：價(jià)值被被提前釋放放龍崗中心城城：被市場(chǎng)場(chǎng)忽略的““黑馬”龍坂區(qū)域：：市場(chǎng)理性性發(fā)展區(qū)域域?qū)毎仓行膮^(qū)龍坂區(qū)南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)龍崗中心城區(qū)11000元/平米11500元/平米15300元/平米13500元/平米10000元/平米9000元/平米1.1.2區(qū)域市市場(chǎng)分析：：全市各區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)走走勢(shì)分析從目前全市市各區(qū)域房房?jī)r(jià)走勢(shì)看看來(lái)，07年置業(yè)熱熱點(diǎn)的龍坂坂片區(qū)價(jià)格格存在迅猛猛上揚(yáng)的客客觀(guān)條件及及市場(chǎng)機(jī)遇遇。以下區(qū)域均均價(jià)為07年2月成成交價(jià)格1.1.3市場(chǎng)場(chǎng)分析：龍龍坂市場(chǎng)掃掃描金地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)花園2期期1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度2006200720081季度2季度2009碧水龍庭2期世紀(jì)春城4期七里香榭2期金地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)花園3期期金地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)花園4期期潛龍二線(xiàn)拓拓展區(qū)地塊塊中航項(xiàng)目鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目目深國(guó)投項(xiàng)目目新鴻項(xiàng)目綠景項(xiàng)目鴻榮源龍一一號(hào)項(xiàng)目A818-0206地塊A817-0127地塊第五園4期期旭景佳園后后續(xù)陽(yáng)光第五季季春華四季園園最后一批批卓能雅居?xùn)|華明珠園園2期風(fēng)和日麗4期圣莫里斯2期星河明樂(lè)舊舊改華昊項(xiàng)目瀅水灣項(xiàng)目目書(shū)香門(mén)第2期星河丹堤2期片區(qū)項(xiàng)目/地塊占地面積建筑面積容積率主力產(chǎn)品及面積區(qū)間推出時(shí)間二線(xiàn)拓展區(qū)240萬(wàn)（港鐵物業(yè)未計(jì)入）春華四季園二期B區(qū)一批2.855.391.893房95－120平米、復(fù)式140平米2007-1-1世紀(jì)春城四期4.513.93.122房、3房為主，全高層，新政限制07年底金地梅隴鎮(zhèn)二期4.31332房-4房,1218套2007年4月金地梅隴鎮(zhèn)三期3.8113拼合后：3房50％；4房15％；2房35％07年底金地梅隴鎮(zhèn)四期2.54.332房、3房；按照90－70限制08年初碧水龍庭二期（分2批）5142.82房-3房07年上旬春華四季園二期B區(qū)二批單位3.66.861.892房-4房,共588套07年上旬潛龍二線(xiàn)拓展區(qū)項(xiàng)目624~304～52房、3房；90－70限制07~08年鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目312.24100％小戶(hù)型，90－70限制08年初中航項(xiàng)目6.1824.742房、3房，可能拼合大戶(hù)型08年初A818-0206地塊3.292.81房、2房、3房：90－70限制07~08年A817-0127地塊2.246.731房、2房、3房：90－70限制07~08年綠景項(xiàng)目8.218.82.32房、3房：按照90-70限制09年后書(shū)香門(mén)第二期7.88.71.5首批推10棟高層，1-3房；后續(xù)有小高層07年中下新鴻幸福風(fēng)景4.59.452.1

07年底鴻榮源龍一號(hào)6.88.21.2小高層、TH：85－30008~09年特發(fā)園區(qū)舊改1141.83.8

08~09年港鐵物業(yè)

290

08年起龍坂06-07推售售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)計(jì)明晰片區(qū)項(xiàng)目/地塊占地面積建筑面積容積率主力產(chǎn)品及面積區(qū)間推出時(shí)間關(guān)口片區(qū)217萬(wàn)深國(guó)投項(xiàng)目14.38.580.6純別墅07年中圣莫麗斯—5.8約1.23-4房230-310平米2007年1月—12.7——高層，平面產(chǎn)品，均大于160平米07年8-9月星河丹堤—22總1.83房、4房、5房1300套：85－3002007年7月—6獨(dú)棟＋聯(lián)排：戶(hù)均25008年初華昊地塊——55——2房、3房、4房：可能走拼合路線(xiàn)08~09年潛龍山莊地塊33581.75TH/小高層/高層，走拼合路線(xiàn)未定星河民樂(lè)舊改8.1726.13.2預(yù)計(jì)2房、3房：90－70限制09年瀅水灣6.123.13.8大戶(hù)型.TH,受90/70政策限制08年龍華鎮(zhèn)中心23萬(wàn)風(fēng)和日麗4期

3-5房85-300平米07年底丹楓雅苑0.754.64.8公寓型產(chǎn)品，1房、2房07年卓能雅居5.115.22.98

07年江南華府0.43.157.93-4房128-180平米2007年1月龍坂06-07推售售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)計(jì)明晰龍坂06-07推售售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)計(jì)明晰片區(qū)項(xiàng)目/地塊占地面積建筑面積容積率主力產(chǎn)品及面積區(qū)間推出時(shí)間坂田片區(qū)128萬(wàn)萬(wàn)科城三期MINIHOUSE

2.2

1房、1房2廳、2房2007年1月萬(wàn)科第五園三期:8.4121.43-4房疊拼HOUSE07年四期：4.986.61.3小高層為主，少量洋房、TH07~08年五期：5.88.871.5多層、小高層為主；少量洋房、TH08年初萬(wàn)科城后續(xù)項(xiàng)目

陽(yáng)光第五季1.734.842.870㎡－100㎡,共488套07年上旬華宇項(xiàng)目3.6871.92房、3房：按照90-70限制07年珠江旭景佳園411.22.82-3房07年上旬大貿(mào)項(xiàng)目14141.0/1.2可能走拼合路線(xiàn)07~08年金光華2號(hào)地塊9192受90/90限制、可能走拼合路線(xiàn)08年信義項(xiàng)目9.932.33.25受90/70限制07~08年光浩坂田項(xiàng)目2.6104受90/70限制08年底龍坂市場(chǎng)小小結(jié)：07年龍坂坂區(qū)域?qū)⑼仆瞥?7個(gè)個(gè)項(xiàng)目，供供應(yīng)約183萬(wàn)平米米，同比06年126萬(wàn)的放放量，增長(zhǎng)長(zhǎng)近31%，龍坂區(qū)域?qū)⒊蔀?7年全市置置業(yè)熱點(diǎn)，，同時(shí)將成成為關(guān)內(nèi)客客戶(hù)置業(yè)首首選。本案將成為為年后龍坂坂首個(gè)入市市項(xiàng)目，5月份前后后同區(qū)項(xiàng)目目陸續(xù)入市市，競(jìng)爭(zhēng)將將逐步加大大，項(xiàng)目入入市須搶占先機(jī)，保證首批單單位的快速速“出貨””，降低2期整體風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)計(jì)07年年入市項(xiàng)目目產(chǎn)品多數(shù)數(shù)不受9070限制制，仍已中中大戶(hù)型為為主，各大大發(fā)展商對(duì)對(duì)此類(lèi)稀缺缺戶(hù)型產(chǎn)品品的定價(jià)上持樂(lè)樂(lè)觀(guān)態(tài)度，，07年龍龍坂房?jī)r(jià)勢(shì)勢(shì)必迅猛上上揚(yáng)；市場(chǎng)分析小小結(jié)：07年為政政策執(zhí)行年年、評(píng)估年年，政府將將加大對(duì)房房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的的力度，，持續(xù)健康康穩(wěn)定發(fā)展展將成為政政府指導(dǎo)的的主方向。。深圳樓市仍仍表現(xiàn)出較較佳的發(fā)展展態(tài)勢(shì)，各各區(qū)價(jià)格互互相影響穩(wěn)穩(wěn)步上升升，2、、3級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)成交量也也保持在一一個(gè)穩(wěn)定的的標(biāo)準(zhǔn)，在在供需矛盾盾客觀(guān)觀(guān)存在的大大市場(chǎng)環(huán)境境下，07年深圳樓樓市仍將看看好；“龍坂”作作為07年年關(guān)外核心心置業(yè)區(qū)域域，目前價(jià)價(jià)格尚處于于關(guān)外同等等區(qū)域中中等等水平，07年區(qū)區(qū)域價(jià)格張張力勢(shì)必發(fā)發(fā)力，存在在較大的上上揚(yáng)空間。。定價(jià)背景1.1市市場(chǎng)分析1.3產(chǎn)產(chǎn)品分析1.2客客戶(hù)分析1.2.12期客戶(hù)積積累概況2期儲(chǔ)客爆發(fā)新年前夕冷清年后關(guān)注度回升自06年12月31日-07年3月月15日，，2.5個(gè)個(gè)月時(shí)間梅梅隴鎮(zhèn)2期期積累辦卡卡客戶(hù)約4500批批次，平均均每周辦卡卡450批批；07年3月月17日-18日周周末樣板房房開(kāi)放兩日日，新辦卡卡客戶(hù)1325批次次，累計(jì)辦辦卡客戶(hù)約約5734批次；其其中客戶(hù)重重復(fù)辦卡的的比例約20%，前期放棄棄的客戶(hù)約約10%，參觀(guān)過(guò)樣樣板房的約約45%，，A類(lèi)客戶(hù)戶(hù)約占10%，B類(lèi)客戶(hù)戶(hù)約占57%，C類(lèi)客戶(hù)戶(hù)約占33%。以上數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)抽抽樣電話(huà)回回訪(fǎng)近千批批客戶(hù)所的的1.2.22期辦卡客客戶(hù)分析意向客戶(hù)以以多次置業(yè)為主居住目的以以居住需求為主工作區(qū)域以以福田為主居住區(qū)域以以福田為主職務(wù)以中高管理階層為主；“有車(chē)一族”為項(xiàng)目的主力客戶(hù)群體；兩房、小三三房為項(xiàng)目客戶(hù)戶(hù)主力需求求戶(hù)型品牌、區(qū)位位、規(guī)模及及生活配套套為意向客戶(hù)戶(hù)核心關(guān)注注點(diǎn)家庭收入5千-1萬(wàn)萬(wàn)為項(xiàng)目2房客戶(hù)，，占32%；家庭收入1萬(wàn)-1.5萬(wàn)為項(xiàng)項(xiàng)目小3房房客戶(hù)，占占33%；；家庭收入1.5萬(wàn)-2萬(wàn)為項(xiàng)項(xiàng)目大3房房客戶(hù)，占占12%；；家庭收入2萬(wàn)以上為為項(xiàng)目4房房客戶(hù)，占占18%首付16-20萬(wàn)為為項(xiàng)目2房房客戶(hù)，占占23%；；首付26-30萬(wàn)為為項(xiàng)目小3房客戶(hù)，，占16%；首付31-40萬(wàn)為為項(xiàng)目大3房客戶(hù)，，占11%；首付41萬(wàn)萬(wàn)以上為項(xiàng)項(xiàng)目4房客客戶(hù)，占7%2期辦卡客客戶(hù)小結(jié)：：多次置業(yè)居住需求福田客戶(hù)中高管理階階層有車(chē)一族兩房、小三三房品牌、區(qū)位位、規(guī)模及及生活配套套家庭收入首付比例居家型換房房客戶(hù)具備較強(qiáng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力區(qū)域價(jià)值被被認(rèn)可與實(shí)際戶(hù)型型失衡1.２.２２客戶(hù)戶(hù)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知情況玻璃大堂迷你高爾夫夫2期產(chǎn)品客客戶(hù)認(rèn)知小小結(jié)：根據(jù)樣板房房體驗(yàn)日現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)工作人人員反饋信信息以及客客戶(hù)訪(fǎng)談的的樣本結(jié)果果，表明2期樣板房房及園林展展示整體效效果及品質(zhì)質(zhì)優(yōu)于1期期，很多誠(chéng)誠(chéng)意客戶(hù)被被樣板房所所打動(dòng)，其其內(nèi)心的期期望值已被被提升，梅隴鎮(zhèn)2期期的品牌及及品質(zhì)已被被市場(chǎng)和客客戶(hù)所接受受和認(rèn)可。。定價(jià)背景1.1市市場(chǎng)分析1.3產(chǎn)品品分析1.2客客戶(hù)分析1.3.12期期內(nèi)部產(chǎn)品品分析二期戶(hù)型配比戶(hù)型面積區(qū)間合計(jì)比例2房7520116.45%小3房95-10546037.6%大3房110-12039732.5%4房130-14016213.26%頂層復(fù)式23020.16%合計(jì)

1222100%塔樓單位數(shù)量及比值稀缺兩房單位數(shù)量及比值通透三房單位數(shù)量及比值景觀(guān)四房單位數(shù)量及比值噪音單位數(shù)量及比值384套占31％

關(guān)注度較低

認(rèn)同度較高201套占16％稀缺產(chǎn)品意向客戶(hù)量大474套占39％主力單位

162套占13％240套占20％1.3.2產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部對(duì)比一期戶(hù)型配比戶(hù)型面積區(qū)間合計(jì)比例2房71-7833527%中3房103-10747038%大3房112-12236730%4房139-147655%頂層復(fù)式23010%合計(jì)

1238100%布龍大道梅龍大道中央園林樓棟/戶(hù)型一期銷(xiāo)售情況2房中3房大3房4房1棟中慢————2棟中慢————3棟快快快快5棟快快最快最快6棟快快快最快7棟快快快最快8棟快中中快外部噪音樓棟消消化受阻，內(nèi)部園林景觀(guān)樓樓棟則迅速速出貨。。高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣具備差異性性?xún)?yōu)勢(shì)以及及稀缺物業(yè)業(yè)類(lèi)型的最最高端產(chǎn)品品，形成項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)價(jià)值?？蛻?hù)戶(hù)需求量高高、可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中中的領(lǐng)導(dǎo)者者，具有廣廣泛的客戶(hù)戶(hù)關(guān)注，它它是項(xiàng)目資資金的主要要來(lái)源?？涂蛻?hù)需求量量較高、可可實(shí)現(xiàn)較高高價(jià)值。具有明顯的的優(yōu)勢(shì)和劣劣勢(shì)，需要要不斷引導(dǎo)導(dǎo)，發(fā)展為為明星單位位。目前客客戶(hù)感知受受限，條件件轉(zhuǎn)化后可可實(shí)現(xiàn)較高高市場(chǎng)價(jià)值值。產(chǎn)品劣勢(shì)突突出，市場(chǎng)場(chǎng)承接度低低，客戶(hù)需需求量較低低，市場(chǎng)可可實(shí)現(xiàn)價(jià)值值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品旗幟利潤(rùn)轉(zhuǎn)化快速1.3.32期產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分景觀(guān)四房單單位、塔樓樓小三房單單位將作為為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值最大大化的明星星產(chǎn)品；通透型三房房單位作為為項(xiàng)目現(xiàn)金金牛產(chǎn)品，，是項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售速度的的突破口，，穩(wěn)中求高高，保證項(xiàng)項(xiàng)目合理速速度及利潤(rùn)潤(rùn)；全南向兩房房、三房單單位作為項(xiàng)項(xiàng)目嬰兒產(chǎn)產(chǎn)品，具備備一定的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但其其價(jià)值需要要引導(dǎo)后才才能被認(rèn)知知；噪音三房單單位為項(xiàng)目目瘦狗產(chǎn)品品，以保證證銷(xiāo)售無(wú)障障礙為目標(biāo)標(biāo)，價(jià)格求求穩(wěn)；項(xiàng)目推出批次樓棟單位套數(shù)比例明星1批單位10#B\C\D12#1A\2C12910.6%2批單位11#B\C\D13#B\C\D15#1A\2C22518.4%現(xiàn)金牛1批單位10#A12#1C\2A\3A\3C\4A13210.8%2批單位11#A13#A15#1C\2A\3A\3C\4A\4C16613.6%嬰兒1批單位9#1B\2B\3B\4B\5B12#1B\2B\3B\4B\4C\4D26221.4%2批單位15#1B\2B\3B\4B685.6%瘦狗1批單位9#1A\1C\2A\2C\3A\3C\4A\4C\5A\5C24020%布龍龍公公路路現(xiàn)金牛明星嬰兒瘦狗首批單位中中：明明星10.6%130套、現(xiàn)金牛10.8%132套、嬰兒21.4%262套、瘦狗20%240套第2批單位位中：明星星18.4%225套、、現(xiàn)金牛13.6%166套、嬰兒5.6%69套、瘦狗0%【金地梅隴隴鎮(zhèn)2期價(jià)價(jià)格走勢(shì)及及策略】首批房號(hào)60%第2批房號(hào)號(hào)100%合理偏樂(lè)觀(guān)觀(guān)價(jià)格入市市高價(jià)銷(xiāo)售實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最最大化07.4.807.7首批單位選選擇在合理理偏樂(lè)觀(guān)的的均價(jià)下穩(wěn)穩(wěn)步走量?。〉诙鷨挝晃贿x擇在價(jià)價(jià)格迅速上上揚(yáng)下保證證價(jià)格爬坡坡！在首批產(chǎn)品品處于劣勢(shì)勢(shì)的客觀(guān)條條件下，各各批價(jià)格走走勢(shì)選擇：：定價(jià)策略及及方法2.3分分產(chǎn)品總價(jià)價(jià)替代策略略0000002.1整體體定價(jià)、分分批推導(dǎo)核核心均價(jià)2.2產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分指指導(dǎo)定價(jià)000000002.4同同類(lèi)差異異型產(chǎn)品價(jià)價(jià)格引導(dǎo)002.1整整體定價(jià)、、分批推導(dǎo)導(dǎo)核心均價(jià)價(jià)兩批單位列列入同個(gè)打打分體系建立2期完完整價(jià)格體體系論證首批單單位核心均均價(jià)推導(dǎo)第二批批核心均價(jià)價(jià)整體定價(jià)體體系分批推導(dǎo)均均價(jià)合成2期價(jià)價(jià)格表2.2產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分指指導(dǎo)定價(jià)明星產(chǎn)品旗幟現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品利潤(rùn)轉(zhuǎn)化快速細(xì)分產(chǎn)品指導(dǎo)定價(jià)首批單位中：明星10.6%130套第2批單位中：明星18.4%225套首批單位中：現(xiàn)金牛10.8%132套第2批單位中：現(xiàn)金牛13.6%166套首批單位中：嬰兒21.4%262套第2批單位中：嬰兒5.6%69套首批單位中：瘦狗20%240套第2批單位中：不存在瘦狗單位總價(jià)價(jià)：：100萬(wàn)萬(wàn)總價(jià)價(jià)：：100萬(wàn)萬(wàn)2.3分分產(chǎn)產(chǎn)品品總總價(jià)價(jià)替替代代策策略略95-105M2小三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品110-120M2大三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品在大大小小三三房房實(shí)實(shí)際際產(chǎn)產(chǎn)品品配配比比與與客客戶(hù)戶(hù)意意向向嚴(yán)嚴(yán)重重失失衡衡的的客客觀(guān)觀(guān)條條件件下下，，如如何何將將小小三三房房客客戶(hù)戶(hù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為大大三三房房客客戶(hù)戶(hù)是是定定價(jià)價(jià)須須考考慮慮的的重重點(diǎn)點(diǎn)之之一一。。分分產(chǎn)產(chǎn)品品總總價(jià)價(jià)替替代代將將作作為為定定價(jià)價(jià)體體系系的的檢檢驗(yàn)驗(yàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)之之一一。。2.4同同類(lèi)類(lèi)差差異異型型產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格引引導(dǎo)導(dǎo)中心心泳泳池池中心心園園林林園林林園林林首批批單單位位中中9棟棟與與12棟棟單單位位基基本本一一致致，，但但由由于于9棟棟靠靠近近布布龍龍路路，，客客戶(hù)戶(hù)關(guān)關(guān)注注度度一一直直偏偏低低，，9棟棟和和12棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品間間相相互互引引導(dǎo)導(dǎo)問(wèn)問(wèn)題題將將是是2期期銷(xiāo)銷(xiāo)售售解解決決的的重重點(diǎn)點(diǎn)工工作作；；在樣樣板板房房開(kāi)開(kāi)放放期期間間，，通通過(guò)過(guò)價(jià)價(jià)格格測(cè)測(cè)試試發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)9棟棟與與12棟棟間間內(nèi)內(nèi)部部客客戶(hù)戶(hù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化需需通通過(guò)過(guò)價(jià)價(jià)格格引引導(dǎo)導(dǎo)來(lái)來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，其其中中各各戶(hù)戶(hù)型型總總價(jià)價(jià)引引導(dǎo)導(dǎo)規(guī)規(guī)律律如如下下：：規(guī)律律1：：2房房和和小小3房房單單位位總總價(jià)價(jià)相相差差5-10萬(wàn)萬(wàn)元元即即可可引引導(dǎo)導(dǎo)；；規(guī)律律2：：大3房房單單位位總總價(jià)價(jià)相相差差20萬(wàn)萬(wàn)左左右右即即可可引引導(dǎo)導(dǎo)；；核心心均均價(jià)價(jià)的的推推導(dǎo)導(dǎo)3.2首首批批核核心心均均價(jià)價(jià)推推導(dǎo)導(dǎo)003.1核核心心均均價(jià)價(jià)推推導(dǎo)導(dǎo)方方法法003.3第第二二批批核核心心均均價(jià)價(jià)推推導(dǎo)導(dǎo)3.4合合成成2期期整整體體均均價(jià)價(jià)003.1核核心心均均價(jià)價(jià)推推導(dǎo)導(dǎo)方方法法市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法核心心均均價(jià)價(jià)內(nèi)部部比比較較法法客戶(hù)戶(hù)指指導(dǎo)導(dǎo)法法推導(dǎo)導(dǎo)均均價(jià)價(jià)推導(dǎo)導(dǎo)均均價(jià)價(jià)驗(yàn)證證均均價(jià)價(jià)3.2首首批批核核心心均均價(jià)價(jià)推推導(dǎo)導(dǎo)：：市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)均價(jià)自然增長(zhǎng)率參照均價(jià)對(duì)比得分折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)七里香榭2期860010%94601.0771018845%4585春華四季園2期B區(qū)首批83007.5%89231.039927025%2318江南華府82007.5%88151.024902710%903東華明珠園2期88007.5%94601.1021042515%1564萬(wàn)科城minihouse92007.5%98900.9694945%475市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)9844“參參考考樓樓盤(pán)盤(pán)””基于于客客戶(hù)戶(hù)關(guān)關(guān)注注度度及及項(xiàng)項(xiàng)目目可可比比性性確確定定。?！皡⒄照站鶅r(jià)價(jià)””為考考慮慮自自然然增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率后后的的目目前前均均價(jià)價(jià)。?！白宰匀蝗辉鲈鲩L(zhǎng)長(zhǎng)率率””按照照06年年龍龍坂坂區(qū)區(qū)域域約約30%增增幅幅計(jì)計(jì)算算，，月月均均增增幅幅約約2.5%“權(quán)權(quán)重重””為客客戶(hù)戶(hù)關(guān)關(guān)注注度度指指數(shù)數(shù)與與產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異度度指指數(shù)數(shù)結(jié)結(jié)合合所所得得。。市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法均均價(jià)價(jià)：：9844元元/M22*競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)盤(pán)打打分分以以充充分分考考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌及及產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色溢溢價(jià)價(jià)，，詳情情見(jiàn)見(jiàn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)盤(pán)打打分分表表3.2首首批核核心均價(jià)價(jià)推導(dǎo)：：內(nèi)部比比較法67936493656366616711680370576813689867786857690270247024704381188512833392937687796783449314967974887814792780478047801781679301727170117227753775377477764787607106727673697372740974997547834383587785807780778236728174177597762781487827761278877987824583858385841584158465851485337587741777577917803780378057805781187000元/平平米06年龍龍華均價(jià)價(jià)增幅達(dá)達(dá)到30%，月月均增幅幅約2.5%；；1期06年5月月底發(fā)售售，整體體均價(jià)約約7000元/平米；；1期價(jià)格格結(jié)合區(qū)區(qū)域自然然增長(zhǎng)率率推導(dǎo)2期均價(jià)價(jià)：（（7000*1.10）（（1+10*2.5%）=9625元內(nèi)部比較較法均價(jià)價(jià)：9625元元/M221期與2期修正正對(duì)比打打分考慮慮因素及及權(quán)重：：噪音30%、景景觀(guān)20%、視視野20%、產(chǎn)產(chǎn)品20%、展展示10%1期與2期修正正對(duì)比值值為：1.10最終核心心均價(jià)=市市場(chǎng)推導(dǎo)導(dǎo)法結(jié)果果*70%+各各期推推導(dǎo)法*30%=（9844*70%））+（（9625*30%）=9779元元根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)比較法法，得出出首批單單位核心心均價(jià)：：9844元/平米；；根據(jù)內(nèi)部部比較法法，得出出首批單單位核心心均價(jià)：：9625元/平米；；按照核心心均價(jià)推推導(dǎo)方法法的合理理性，將將其設(shè)定定相應(yīng)參參考權(quán)重重，市場(chǎng)場(chǎng)比較法法占70%，內(nèi)內(nèi)部比較較法占30%，，計(jì)算最最終核心心均價(jià)為為：首批單位位最終核核心均價(jià)價(jià)取整：：9800元/M23.2首首批核核心均價(jià)價(jià)推導(dǎo)：：客戶(hù)指指導(dǎo)法按照均價(jià)價(jià)9800元/平米，，分產(chǎn)品品測(cè)算2房、3房客戶(hù)戶(hù)支付首首付及月月供額：：產(chǎn)品分類(lèi)面積預(yù)計(jì)總價(jià)首付標(biāo)準(zhǔn)20年月供標(biāo)準(zhǔn)推導(dǎo)家庭月收入水平2房75M273萬(wàn)約15萬(wàn)約4000元8000-12000元小3房100M298萬(wàn)約30萬(wàn)約4800元10000-15000元大3房115M2113萬(wàn)約34萬(wàn)約5500元11000-18000元*根據(jù)深圳圳家庭房房產(chǎn)月供供占家庭庭收入的的1/2或1/3計(jì)算算；3.2首首批核核心均價(jià)價(jià)推導(dǎo)：：客戶(hù)指指導(dǎo)法產(chǎn)品分類(lèi)首付標(biāo)準(zhǔn)符合要求的比例及批次與相應(yīng)產(chǎn)品對(duì)比比例家庭收入水平符合要求的比例及批次與相應(yīng)產(chǎn)品對(duì)比比例2房約15萬(wàn)23%（1380批次）1：8.268000-1200032%（1920批次）1：11.5小3房約30萬(wàn)16%（960批次）1：6.0410000-1500033%（1980批次）1：12.4大3房約34萬(wàn)13%（780批次）1：2.111000-1800012%（720批次）1：1.9*客戶(hù)量按按照開(kāi)盤(pán)盤(pán)前積累累約6000批批次計(jì)算算；*首批單位位中，2房167套、、小3房房159套、大大3房372套套；*以上統(tǒng)計(jì)計(jì)的意向向客戶(hù)為為2期整整體客戶(hù)戶(hù)狀況，，非全首首批意向向客戶(hù)；；核心均價(jià)價(jià)取9800元元/M22，2房房和小3房類(lèi)客客戶(hù)可完完全滿(mǎn)足足，大3房類(lèi)客客戶(hù)需加加強(qiáng)細(xì)分分引導(dǎo)。。3.3第第二批批核心均均價(jià)推導(dǎo)導(dǎo)：靜態(tài)態(tài)核心均均價(jià)由于2期期整體定定價(jià)，并并列入同同個(gè)打分分體系，，當(dāng)2期期首批均均價(jià)取9800元的條條件下，，2期2批單位位靜態(tài)核核心均價(jià)價(jià)約：10750元/平米棟數(shù)9棟10棟12棟首批推售單位總計(jì)11棟13棟15棟二批推售單位總計(jì)面積36701.0714024.9528840.1679566.1814178.3814047.2922319.1650544.83實(shí)收總價(jià)331070683147273146301442317779786147157157095151265622234911876543334594實(shí)收均價(jià)90211050110452980011084107681052510750項(xiàng)目所在在龍坂區(qū)區(qū)域06年全年年價(jià)格增增幅約30%，，即月均均增幅約約2.5%；2期首批批單位與與2批單單位推售售時(shí)間約約相隔3個(gè)月，，在市場(chǎng)不不發(fā)生重重大變化化的情況況下，根據(jù)區(qū)域域自然增增長(zhǎng)率約約7.5%，2期2批單位位在首批批單位的的基礎(chǔ)上上上調(diào)735元元，即2期期2批單單位自然然增幅735元元，2期期2批單單位的動(dòng)動(dòng)態(tài)核心心均價(jià)：：動(dòng)態(tài)核心心均價(jià)：：靜態(tài)核核心均價(jià)價(jià)+自然然增幅值值=10750+735=11485元元2期2批批最終均均價(jià)取整整后：11500元/平米3.3第第二批批核心均均價(jià)推導(dǎo)導(dǎo)：動(dòng)態(tài)態(tài)核心均均價(jià)備注：以以上均價(jià)價(jià)增幅已已剔出豪豪宅價(jià)格格的影響響。3.4合合成2期整體體均價(jià)2期首批批單位取取核心均均價(jià)9800元元/平米米；2批2批批單位取取核心均均價(jià)11500元/平平米；2期整體體核心均均價(jià)合成成：（2期首批的核心均價(jià)*首批總建面）+（2期2批的核心均價(jià)*2批總建面）2期整體總建面=10460元/平米2期整體體核心均均價(jià)合成成取整：：10460元/M2價(jià)格表形形成及驗(yàn)驗(yàn)證4.2價(jià)價(jià)格表表的形成成004.1價(jià)價(jià)格表表制定原原則4.4價(jià)價(jià)格表表的驗(yàn)證證004.5入入市均均價(jià)建議議004.3推推導(dǎo)三三套價(jià)格格表精確制導(dǎo)導(dǎo)——了解解每一套套產(chǎn)品的的特點(diǎn)，，銷(xiāo)售與與策劃人人員分別別打分；；——精確確、全面面制定影影響價(jià)格格的因素素和權(quán)重重；——橫向向（朝向向差）、、豎向（（層差））綜合比比較，確確保價(jià)格格體系更更合理。。分類(lèi)產(chǎn)品品策略調(diào)調(diào)整——將贈(zèng)贈(zèng)送面積積根據(jù)好好用程度度分等級(jí)級(jí)進(jìn)行折折算，精精確計(jì)算算增送面面積溢價(jià)價(jià)；——客戶(hù)戶(hù)追捧度度高、產(chǎn)產(chǎn)品稀缺缺，適當(dāng)當(dāng)上調(diào)價(jià)價(jià)格以促促進(jìn)其他他產(chǎn)品的的消化。。價(jià)值最大大——主力力戶(hù)型制制定合理理價(jià)格確確保合理理銷(xiāo)售速速度；——客戶(hù)戶(hù)關(guān)注單單位，樣樣板房單單位和特特殊層單單位分別別進(jìn)行額額外調(diào)差差，確保保價(jià)值值最最大化。。4.1價(jià)價(jià)格表表制定原原則調(diào)差因素素及權(quán)重重：本項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層打打分調(diào)差差因素及及權(quán)重參參考了市市場(chǎng)同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品打打分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；權(quán)重設(shè)置置的基本本原則是是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)時(shí)的關(guān)關(guān)注度及產(chǎn)品本身身差異度度。備注:詳詳細(xì)打分分標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)見(jiàn)附件；客戶(hù)關(guān)注注度祥見(jiàn)見(jiàn)上門(mén)客客戶(hù)問(wèn)卷卷調(diào)查。。因素朝向景觀(guān)視野采光通風(fēng)噪音平面結(jié)構(gòu)權(quán)重15%20%20%15%20%10%4.2價(jià)價(jià)格表的的形成：：影響價(jià)價(jià)格的因因素和權(quán)權(quán)重高層和小小高層起起點(diǎn)定在在同個(gè)平平面，以以同一價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)橫向比比較均衡衡評(píng)判，，不再分分別定平平面差；；2房、、小3房和和4房房根據(jù)據(jù)客戶(hù)戶(hù)的關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)，在在平面面價(jià)格格體系系完成成后進(jìn)進(jìn)行額額外處處理，，平面面差中中暫不不考慮慮該因因素；；平面調(diào)調(diào)差原原則：：4.2價(jià)價(jià)格表表的形形成：：平面面調(diào)差差參考周周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)及及結(jié)合合本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品差差異，，本項(xiàng)項(xiàng)目最最大平平面差差取2500元/平平米。。龍坂部分項(xiàng)目平面差參考項(xiàng)目平面差萬(wàn)科城1800春華四季園2800東華明珠園2200七里香榭20004.2價(jià)價(jià)格表表的形形成：：平面面調(diào)差差28014305605601430620340121034011012101100980601600183014301430211024402050205018001910174025001850199017101570185013501600160016901070115012902080140016601600152017401660146014301430118014301740中心泳泳池中心園園林園林園林層差設(shè)設(shè)定：：考慮資資源差差別及及單位位間價(jià)價(jià)差的的均衡衡性，，高層層和小小高層層分別別采用用不同同的層層差；；跳差設(shè)設(shè)定：：9棟20層層以上上景觀(guān)觀(guān)面視視野基基本可可整體體越過(guò)過(guò)12、15棟棟，整整體跳跳差150元；；10、、11、13棟棟20層以以上主主景觀(guān)觀(guān)面越越過(guò)前前方各各棟遮遮擋，，視野野開(kāi)揚(yáng)揚(yáng)，跳跳差150元，，26層以以上單單位越越過(guò)周周邊各各棟的的遮擋擋，視視野開(kāi)開(kāi)揚(yáng)，，跳差差150元元；12棟棟第四四單元元A、、B單單元主主景觀(guān)觀(guān)面受受15棟遮遮擋，，20層以以上視視野開(kāi)開(kāi)揚(yáng)，，跳差差150元元；C、D單元元主景景觀(guān)面面朝東東基本本不受受影響響，無(wú)無(wú)跳差差。原則：：4.2價(jià)格格表的的形成成：豎豎向調(diào)調(diào)差豎向調(diào)調(diào)差：：10、、11、12-4、、13棟9棟1-6層7-24層2～11層23～33層層差1512-1/2/3、、15棟層差30層差0跳差15012～22層跳差15020F7F層差15層差30層差52-6層13-18層層差30層差8013F7-12層差0層差0層差506F4.2價(jià)格格表的的形成成：豎豎向調(diào)調(diào)差9-1/2/3/420F26F跳差150按照贈(zèng)贈(zèng)送面面積的的實(shí)際際情況況，將將其分分為三三個(gè)級(jí)級(jí)別，，分別別為：：“大且且實(shí)用用”、“大但但不實(shí)實(shí)用””及“不大大且不不實(shí)用用”三級(jí)，，并分分別乘乘以相相對(duì)應(yīng)應(yīng)的權(quán)權(quán)重計(jì)計(jì)入算算價(jià)建建筑面面積。。4.2價(jià)格格表的的形成成：贈(zèng)贈(zèng)送面面積分分級(jí)處處理戶(hù)型A級(jí)B級(jí)C級(jí)權(quán)重：50%權(quán)重：33%權(quán)重：25%24層高層9棟1#A、CB2#A（奇）A（偶）、CB3#A（奇）A（偶）、CB4#A、CB5#A、CB33層高層10棟——D（偶）A、B、C、D（奇）11棟——D（偶）A、B、C、D（奇）13棟——D（偶）A、B、C、D（奇）18層小高層12棟1#A、CB2#A、CB3#A（奇）A、CB4#AB15棟1#A、CB2#A、CB3#C（奇）A、C（偶）B4#A（奇）A（偶）、CB4.2價(jià)格格表的的形成成：贈(zèng)贈(zèng)送面面積分分級(jí)處處理各戶(hù)型型贈(zèng)送送面積積分級(jí)級(jí)結(jié)果果表客廳帶帶露臺(tái)臺(tái)的單單位，，實(shí)用用性與與私密密性更更優(yōu)，，額外外加價(jià)價(jià)400元元；所有樓樓棟2-5層單單位擁?yè)碛休^較好的的花園園景觀(guān)觀(guān)，額外加價(jià)100元；；關(guān)注度度較高高及稀稀缺的的塔樓樓單位位整棟棟額外外加價(jià)價(jià)300元元；9、12、、15棟各各單元元B單單位均均好性性較強(qiáng)強(qiáng)，額額外加加價(jià)100-400元；；10、、11、13棟棟B/C/D單單位關(guān)關(guān)注度度較高高額外外加價(jià)價(jià)200-400元元；頂層稀稀缺復(fù)復(fù)式單單位額額外加加價(jià)4000元元；4.2價(jià)格格表的的形成成：特特殊調(diào)調(diào)差中心泳泳池中心園園林園林園林付款方式折扣折扣類(lèi)型折扣率預(yù)計(jì)比例綜合折扣一次性及按揭付款0.99100%0.01開(kāi)盤(pán)當(dāng)日折扣0.9880%0.016銷(xiāo)售期靈活優(yōu)惠折扣0.9920%0.002發(fā)展商額外保留折扣0.9920%0.002實(shí)收折扣

0.97備注：銷(xiāo)售期靈活優(yōu)惠折扣含開(kāi)盤(pán)后老帶新優(yōu)惠本項(xiàng)目目的綜綜合折折扣率率為：：0.974.2價(jià)格格表的的形成成：付付款方方式和和平均均折扣扣率87559790885691999830903990759608882385799566850984269304863710033110201054010303123541064710754104661036510828105701001910465103371000597969596105041112010880117041023210851106131128311806101941040310341103151071110584994210652105859663103929047933291538800872510501100891108410768114241060010360997010964104961040510227以上單單位標(biāo)標(biāo)注的的為實(shí)實(shí)收價(jià)價(jià)格；；2批單位價(jià)價(jià)格為目前前的靜態(tài)價(jià)價(jià)格未考慮慮自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率；首批均價(jià)9800元元2批單位10750元4.3樣樣板房開(kāi)放放日客戶(hù)價(jià)價(jià)格測(cè)試摸摸底

各單元單位信息統(tǒng)計(jì)結(jié)果（劃“正”字）戶(hù)型信息價(jià)格信息關(guān)注的客戶(hù)批次能夠接受猶豫不定選擇放棄9棟兩房約75M2均價(jià)區(qū)間：9200-9600元27207

總價(jià)區(qū)間：70萬(wàn)74%26%

小三房約100M2均價(jià)區(qū)間：9500元642

總價(jià)區(qū)間：95萬(wàn)67%33%

大三房約115M2均價(jià)區(qū)間：8500-9200元161231總價(jià)區(qū)間：97-105萬(wàn)75%19%6%12棟兩房75M2均價(jià)區(qū)間：9700-10600元3819172總價(jià)區(qū)間：75-80萬(wàn)50%45%5%小三房約100M2均價(jià)區(qū)間：10000元8341總價(jià)區(qū)間：100萬(wàn)38%50%13%大三房約115M2均價(jià)區(qū)間：10400-10800元61222811總價(jià)區(qū)間：120萬(wàn)36%46%18%中部四房143M2均價(jià)區(qū)間：10800元5221總價(jià)區(qū)間：150萬(wàn)40%40%20%端頭四房143M2均價(jià)區(qū)間：12000元5930209總價(jià)區(qū)間：170萬(wàn)51%34%15%10棟小三房約100M2均價(jià)區(qū)間：10400-10600元60282210總價(jià)區(qū)間：105萬(wàn)47%37%17%大三房約110M2均價(jià)區(qū)間：10100元15186總價(jià)區(qū)間：110萬(wàn)7%53%40%四房131M2均價(jià)區(qū)間：11000元5417325總價(jià)區(qū)間：145萬(wàn)31%59%9%樣板房周末末開(kāi)放2日日的價(jià)格測(cè)測(cè)試結(jié)果較較為樂(lè)觀(guān)，，但考慮到到測(cè)試專(zhuān)員員對(duì)客戶(hù)是是有選擇性性測(cè)試的客客觀(guān)情況，，基本上測(cè)測(cè)試的對(duì)象象屬于B類(lèi)類(lèi)或B類(lèi)以以上客戶(hù)，，相對(duì)誠(chéng)意意度較高，，測(cè)試結(jié)果果具備一定定的參考性性。結(jié)合最最終測(cè)試結(jié)結(jié)果，針對(duì)對(duì)均價(jià)9800元價(jià)價(jià)格體系的的價(jià)格表進(jìn)進(jìn)行以下細(xì)細(xì)微的調(diào)整整：9棟各單元元A/C3房單位位單價(jià)上調(diào)調(diào)200元元/平米；；10、11、13棟棟B/C/D3房房、4房單單位上調(diào)400-500元/平米；12棟1單單元A單位位端頭4房房上調(diào)800元/平平米；1-3單元A/C3房單位上上調(diào)200-500元/平米；推導(dǎo)出最終終價(jià)格體系系：首批單位均均價(jià)10017元/平米4.3樣樣板房?jī)r(jià)格格測(cè)試結(jié)果果指導(dǎo)調(diào)價(jià)價(jià)873797909063941398309249929296089034880995668737865593048863100331188110942107031309110647110641098110365111441089310019107811054310005979695961054111560113181225710232112531101311963118061019410403103411031510711105849942106521058596631039291219480930189788900109361008911455111491184710909105791003510964104961040510227以上單位標(biāo)標(biāo)注的為實(shí)實(shí)收價(jià)格；；2批單位價(jià)價(jià)格為目前前的靜態(tài)價(jià)價(jià)格未考慮慮自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率；首批均價(jià)10027元2批單位10959元84309498876291019540894489769318872685019275843383489013855997431158110650104121278510354107641068110073108371058097271047410244971395009303102511126711027119589942109601072211662115009902101041004210022104051027996531033810273937410085882191778996867685981064210089111611085511546106081027597401066310195101029924以上單位標(biāo)標(biāo)注的為實(shí)實(shí)收價(jià)格；；2批單位價(jià)價(jià)格為目前前的靜態(tài)價(jià)價(jià)格未考慮慮自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率；首批均價(jià)9727元元2批單位10662元9044100829363972610120955396089898934191169858904289629596916810323121821123410995133981094011364112811065811450112061031011087108421029810089988910831118521160912557105221154511304122631211210487107031064110608110171088910232109661089799531069894229783960692819203112301008911749114431214811210108831033011265107971070810530以上單位標(biāo)標(biāo)注的為實(shí)實(shí)收價(jià)格；；2批單位價(jià)價(jià)格為目前前的靜態(tài)價(jià)價(jià)格未考慮慮自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率；首批均價(jià)10327元2批單位11257元4.4價(jià)格表的驗(yàn)驗(yàn)證：?jiǎn)蝺r(jià)價(jià)敏感性分分析均價(jià)9700元均價(jià)10300元在不同的均均價(jià)體系下下，低單價(jià)價(jià)區(qū)間段整整體變化不不大，但是是隨著均價(jià)價(jià)的攀高，，單價(jià)大于于1.1萬(wàn)萬(wàn)以上的單單位明顯增增多，當(dāng)取取均價(jià)10300元元時(shí)，高價(jià)價(jià)單位明顯顯增多，銷(xiāo)銷(xiāo)售壓力較較大。均價(jià)10000元4.4價(jià)格表的驗(yàn)驗(yàn)證：總價(jià)價(jià)敏感性分分析均價(jià)9700元均價(jià)10000元均價(jià)10300元隨著均價(jià)體體系的變化化，高低總總價(jià)區(qū)間變變化較大，，而中部總總價(jià)區(qū)間整整體變化較較??；當(dāng)取取均價(jià)10300元元時(shí)，70-80萬(wàn)萬(wàn)的2房、、100萬(wàn)萬(wàn)左右的3房數(shù)量明明顯減少，，而此總價(jià)價(jià)段的2房房/3房單單位將是本本批單位中中的熱銷(xiāo)產(chǎn)產(chǎn)品。本項(xiàng)目各社區(qū)優(yōu)質(zhì)單位各社區(qū)最差單位資源較平均單位2房小3房4房4.4價(jià)價(jià)格表的驗(yàn)驗(yàn)證：點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)分析本項(xiàng)目春華四季園園B區(qū)首批批七里香榭2期大3房2房單位屬性項(xiàng)目單位實(shí)收建筑面積單價(jià)實(shí)收總價(jià)優(yōu)本項(xiàng)目（9717均價(jià))12-1-8B/76.810461803405本項(xiàng)目（10017均價(jià)）10754825907本項(xiàng)目（10317均價(jià)）11048848486七里香榭2期2-1-C/758865（9752）731400中本項(xiàng)目（9717均價(jià))12-4-8B/79.679653769055本項(xiàng)目（10017均價(jià)）9946792398本項(xiàng)目（10317均價(jià)）10240815821七里香榭2期1-1-D/758560（9416）706200差本項(xiàng)目（9717均價(jià))9-5-8B/76.519116697465本項(xiàng)目（10017均價(jià)）9409719883本項(xiàng)目（10317均價(jià)）9701742224七里香榭2期9-1-D/758011（8812）660900備注：所有有對(duì)比單位位均選擇客客廳帶露臺(tái)臺(tái)單位作比比較。4.4價(jià)格表的驗(yàn)驗(yàn)證：2房房點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分分析小3房單位屬性項(xiàng)目單位實(shí)收單價(jià)實(shí)收總價(jià)本項(xiàng)目（9717均價(jià))10-8B/98.78105901046080優(yōu)本項(xiàng)目（10017均價(jià)）108841075122本項(xiàng)目（10317均價(jià)）111771104064春華四季園B區(qū)首批29-8B/968391（9020）865920七里香榭2期2-1-D/988650（9515）932470中本項(xiàng)目（9717均價(jià))12-3-8B/102.3998351007006本項(xiàng)目（10017均價(jià)）101291037108本項(xiàng)目（10317均價(jià)）104221067109春華四季園B區(qū)首批