YOHOOWN項(xiàng)目概念整合及推廣

YOHOTOWN項(xiàng)目概念整合及推廣研究

深圳地產(chǎn)營銷部龍華項(xiàng)目組2005-5-30GemdaleCorporation主要分析內(nèi)容銷售控制及進(jìn)度網(wǎng)站及論壇建設(shè)示范單位及會(huì)所功能介紹競爭環(huán)境和競爭策略其他借鑒點(diǎn)研究項(xiàng)目營銷推廣分析營銷活動(dòng)分析與借鑒總體推廣策略項(xiàng)目簡介推廣環(huán)境項(xiàng)目簡介和龍華項(xiàng)目類比項(xiàng)目概念整合健康快樂生活元素項(xiàng)目概念整合概念整合特征GemdaleCorporation第一部分：YOHOTown簡介YOHOTown由新地全資發(fā)展，整個(gè)項(xiàng)目共耗資超過百億港元，並建有約百萬平方呎國際購物商場(chǎng)，是近年新界西最重點(diǎn)的發(fā)展項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目共8座大廈，2200多個(gè)單位。首期5幢住宅大廈，共約1,404個(gè)單位。逾7成是兩房，其餘為三房，面積由500餘至800餘平方呎；另所有頂層均備有精緻特色單位「YO豪宅」，面積由1222方呎起，分為3房及4房設(shè)計(jì)，每個(gè)單位設(shè)有兩個(gè)空中花園。GemdaleCorporation共由8座大廈2200多個(gè)單位組成的大型社區(qū)，是SHKP在2003年的重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。以“信心的標(biāo)志”為企業(yè)標(biāo)語的SHKP在香港地產(chǎn)市場(chǎng)有著無以倫比的客戶口碑；距離香港市區(qū)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目推出時(shí)西鐵要通還未通高精神附加值項(xiàng)目，提倡“JOYOFLIVING”生活概念，將YOHO生活品牌化；YOHOTown產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征1期主打小單位，吸納年輕新一代，隨著項(xiàng)目的發(fā)展，客源定位會(huì)向年紀(jì)較成熟、或成員較多的家庭轉(zhuǎn)變。2期3房比例由30%增至40%；但在1期銷售過程中對(duì)2期進(jìn)行修正，將單位平均面積縮小，使2期總戶數(shù)比原方案增加111個(gè)。GemdaleCorporation項(xiàng)目推廣環(huán)境2003年初，本就低迷的香港樓市受SARS影響更一路走低，很多發(fā)展商以低價(jià)促銷新盤；5月份SARS逐步受控（世衛(wèi)于5月2０撤銷香港的疫區(qū)警告），樓市亦「拾級(jí)而上」，至5月底，樓市已基本恢復(fù)SARS爆發(fā)前的情況；上半年受沙士影響，很多地產(chǎn)商均暫緩旗下樓盤推售進(jìn)度，令下半年累積多個(gè)大型樓盤等待開售，競爭激烈，一度出現(xiàn)劈價(jià)搶客的情況；SARS令市民更關(guān)注居住環(huán)境，SARS后一手新盤物業(yè)將更為「吃香」；7月份特首發(fā)表托市言論后，樓市持續(xù)升溫，很多樓盤開始提價(jià)；2003年香港樓市在幾個(gè)大型項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推廣中出現(xiàn)上升勢(shì)頭。GemdaleCorporation和龍華項(xiàng)目類比YOHOTOWN龍華項(xiàng)目地理位置位于偏遠(yuǎn)的元朗位于關(guān)外龍華目標(biāo)客戶年輕、時(shí)尚、追求健康快樂生活購買力有限，以一次置業(yè)者為主年輕、時(shí)尚、適度個(gè)性，購買力有限，以一次置業(yè)者為主片區(qū)發(fā)展處于發(fā)展階段處于發(fā)展階段片區(qū)競爭面對(duì)項(xiàng)目同質(zhì)化競爭面對(duì)項(xiàng)目同質(zhì)化競爭景觀資源無無戶型定位中小戶型（2房占70%，其余為三房）中小戶型（以2房、3方為主）項(xiàng)目品質(zhì)中檔中檔交通狀況西鐵優(yōu)勢(shì)地鐵4號(hào)線，沿梅龍路、布龍路等主要干道周邊配套發(fā)展項(xiàng)目中有一個(gè)10萬平米的大型購物中心社區(qū)商業(yè)12000平米，周邊因錦繡江南4期大面積商業(yè)，有可能形成一個(gè)小商業(yè)中心。GemdaleCorporation

“YOHO就是全新的生活形態(tài)”，YOHO是一個(gè)人人健康快樂的社區(qū)，在YOHO社區(qū)內(nèi)，沒有年齡界限，能夠成為YOHO人必定是擁有國際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊，而且較一般人擁有”多走兩步“的前瞻眼光”

第二部分：項(xiàng)目概念整合

YOHO是一個(gè)前進(jìn)式的生活原型。YOHOclub，凝聚一班人，包括你；YOHOtown，是一個(gè)開心社區(qū)。GemdaleCorporation項(xiàng)目概念精髓：開心快樂YOHOtown的營銷概念的基調(diào)是開心快樂社區(qū)。這種社區(qū)概念正好能返璞歸真，將人類因心情輕松愉快而迸發(fā)出來的一種感覺、一種態(tài)度，演繹為簡單而具內(nèi)涵的生活哲學(xué)。

開心快樂生活包含的元素家庭朋友時(shí)尚生活創(chuàng)意生活開心健康工作休閑娛樂GemdaleCorporation健康快樂生活元素——Dreamhouse,理想的家Welovebeingathome!愛回家，因?yàn)槟抢锾篮?！家是自我增值的地?/p>

GemdaleCorporation健康快樂生活元素——朋友Whereweshare鄰里朋友交往的空間和交流的方式GemdaleCorporation健康快樂生活活元素——時(shí)尚生活城市太繁忙，，每個(gè)人都仿仿佛在跟時(shí)間間競賽，人聲聲車聲叫囂充充斥，不如將將悠閑文化帶帶回家。選擇擇合口味的咖咖啡豆，再配配合周圍的環(huán)環(huán)境氛圍，放放一首最愛的的歌曲，就是是最PERFECT的咖啡體驗(yàn)了了。現(xiàn)代人生活忙忙碌，難得可可以靜下來，，應(yīng)該要懂得得的獨(dú)處的藝藝術(shù)。其實(shí)一一個(gè)人的時(shí)光光也可以繽紛紛，好的書本本和音樂，伴伴上一杯香濃濃的咖啡，足足夠消磨整個(gè)個(gè)下午?？Х龋盒蓍e文文化GemdaleCorporation美食最近友人愛上上特色甜品/蛋糕，使我倆倆的話題離不不開“食”，，他們常說哪哪間CAFE好吃點(diǎn)，哪間間餐廳特色些些，如果在自自己的家中做做一些甜點(diǎn)/蛋糕，或許是是另一番滋味味，為生活加加點(diǎn)甜加點(diǎn)美美！雖然生活節(jié)奏奏快，但YOHO人懂得享受生生活，尤其是是在飲食方面面GemdaleCorporation「YOHOSmartAlerts」服務(wù)通過與Microsoft旗下MSN香港合作，為為YOHOTown住戶提供全球球首創(chuàng)的「YOHOSmartAlerts」服務(wù)，服務(wù)共分三方方面：「YOHOInvite」是極方便的通通訊工具，讓讓住戶可自選選通訊社群，，並可設(shè)定發(fā)發(fā)出訊息時(shí)間間「YOHOShopping」會(huì)將YOHOTown國際購物中心心的潮流產(chǎn)品品、最新優(yōu)惠惠及表演活動(dòng)動(dòng)等最新資訊訊源源不絕送送上；「YOHOManagement」則會(huì)讓住戶可可隨時(shí)接收關(guān)關(guān)於物業(yè)管理理及日常生活活的最新訊息息。GemdaleCorporation享受Samsung高科技產(chǎn)品品通過和國際際著名電子子品牌Samsung的合作，為為YOHOTOWN會(huì)所引入全全新的63吋等離子電電視，該電電視（PS63P3H)採用用了了嶄嶄新新的的第第三三代代PlasmaPanel，是是Samsung最新新的的同同類類產(chǎn)產(chǎn)品品，，更更是是首首度度在在香香港港曝曝光光。。GemdaleCorporation健康康快快樂樂生生活活元元素素———?jiǎng)?chuàng)意意生生活活像打打扮扮女女兒兒一一樣樣粉粉飾飾自自己己的的家家。。有有創(chuàng)創(chuàng)意意，，家家什什么么都都美美麗麗。。時(shí)尚尚的的家家居居可可以以給給人人帶帶來來時(shí)時(shí)尚尚、、輕輕松松的的生生活活。。GemdaleCorporation健康快快樂生生活元元素——快樂工工作Mydaughteralwayswatchesmework.在標(biāo)榜榜無拘拘束的的時(shí)代代，朝朝九晚晚五的的辦公公室生生活已已趕不不上時(shí)時(shí)代的的潮流流，換換上來來的是是舒適適貼心心的家家居環(huán)環(huán)境，，和那那可以以自我我安排排的自自由工工作時(shí)時(shí)間。。GemdaleCorporation健康快快樂元元素——休閑娛娛樂集各式式各樣樣的時(shí)時(shí)尚消消閑娛娛樂設(shè)設(shè)施，，包括括美食食餐飲飲、美美式桌桌球、、健身身設(shè)備備、環(huán)環(huán)迴視視聽音音響，，大銀銀幕及及極速速上網(wǎng)網(wǎng)設(shè)備備，隨隨時(shí)享享受無無邊界界的美美食及及消閒閒娛樂樂，這這正是是現(xiàn)代代人所所渴望望的生生活。。24小時(shí)開開放的的會(huì)所所GemdaleCorporation項(xiàng)目概念念整合特特征YOHOTown可以是形容詞，亦可以是名詞，心境年輕、有理想、有創(chuàng)意就是YOHOTown人；包容性YOHOTown最大的目標(biāo)，是為住客帶來一種新的生活態(tài)度，它包含著快樂生活的元素。今日香港正是面對(duì)一波又一波的困難，幾年下來，香港人已少了朝氣，多了憂慮，YOHOTown的誕生，正是希望為社會(huì)帶來一個(gè)新的地方，為在該屋苑生活的人帶來新動(dòng)力，忘記過去的不快，無憂快樂地向前望。

直擊客戶心靈最脆弱的地方Y(jié)ohotown的宣傳甚至能灌輸給完全不懂英文的老人，YOHO符號(hào)化在視覺上、音節(jié)上都非常容易接受。符號(hào)化YOHOTown亦可以是一個(gè)品牌，只要得到認(rèn)同，可能不只出現(xiàn)在元朗。品牌化GemdaleCorporation第三部分分：項(xiàng)目目營銷推推廣分析析YOHOTown以震撼而而創(chuàng)新的的概念銷銷售，進(jìn)進(jìn)行反傳傳統(tǒng)營銷銷。在項(xiàng)項(xiàng)目正式式銷售前前，進(jìn)行行長達(dá)近近2個(gè)月的軟軟營銷，，向市場(chǎng)場(chǎng)作出「「洗腦」」，塑造造YOHO品牌軟銷階段段，YOHOTown以紅色作作主調(diào)，透過巴士士戶外流流動(dòng)廣告告、電視視廣告及及報(bào)紙廣廣告強(qiáng)勢(shì)勢(shì)演繹，，亦作出出名人效應(yīng)應(yīng)、品牌牌合作等等多番新嘗嘗試，其信息可謂鋪天天蓋地、、滿布大大街小巷巷。連不懂英英文的老老人都知知道有個(gè)個(gè)叫YOHO的新樓盤盤要推出出。宣傳費(fèi)高高達(dá)1億元，成為城中中焦點(diǎn)。。GemdaleCorporation營銷推廣廣階段的的宣傳活活動(dòng)5月11日，位于于沙田新新城市廣廣場(chǎng)的YOHOTOWN物業(yè)展覽覽館揭幕幕。5月16日，新地地稱將制制作品味味生活雜雜志《YOHO雜志》，標(biāo)榜YOHOLiving概念。5月17、18日，周末推廣廣活動(dòng)，YOHOTown展館兩天逾三三萬人參觀5月23日，［管理精精英］特別設(shè)設(shè)計(jì)「YOHO小廚」和「YOHO好姐」服務(wù)5月24、25日，YOHO至擊樂、YOHOHip-hop勁舞及Quizshow等周末活動(dòng)5月26日，推出首輪輪攻勢(shì)主角《YOHO雜志》，并在Starbucks內(nèi)派發(fā)5月27日，與Starbucks合作，引入全全新StarbucksBaristaQuattroTM保溫咖啡機(jī)，，并贈(zèng)與一期期住客。第一輪宣傳攻攻勢(shì)：以5月11日YOHOTOWN物業(yè)展覽館揭揭幕為開始，，明顯采用軟銷銷方式，詮釋釋YOHOD的快樂生活態(tài)態(tài)度，并配合合鋪天該地的的宣傳攻勢(shì)，，向市場(chǎng)作出出「洗腦」，，塑造YOHO品牌。GemdaleCorporation6月4日，聘請(qǐng)著名名時(shí)裝設(shè)計(jì)師師何志恩為樓樓盤設(shè)計(jì)充滿滿YOHO精神的三套制制服6月7、8日，周末推廣廣活動(dòng)，邀請(qǐng)請(qǐng)國際捽碟大大師DJEric現(xiàn)場(chǎng)表演6月11、12日，開始宣傳傳發(fā)展項(xiàng)目中中樓面面積達(dá)達(dá)100萬平方呎的國國際級(jí)商場(chǎng)6月13日，宣布與國國際著名電子子產(chǎn)品品牌Samsung合作，為會(huì)所所引入全球最最大的六十三三吋等離子電電視，業(yè)主購購買samsung產(chǎn)品享受優(yōu)惠惠等；6月17日，與Microsoft屬下的MSN香港合作，為為住戶提供「「YOHOSmartAlerts」服務(wù)6月18日，獨(dú)家委托托恆生銀行承承辦YOHOTown理財(cái)及樓宇按按揭的「YOHO優(yōu)悠生活計(jì)劃劃」。6月21日，與唱片公公司EMI合作出首張大大碟，首張專專輯名為「Beautiful」第二輪的宣傳傳攻勢(shì)：在演演繹YOHO生活的同時(shí)，，以密集式宣宣傳硬銷樓盤盤的優(yōu)點(diǎn)和增增值服務(wù)。較較之第一輪宣宣傳攻勢(shì)表現(xiàn)現(xiàn)了更多的趨趨利性。GemdaleCorporation第三輪輪的宣宣傳攻攻勢(shì)：：進(jìn)入發(fā)發(fā)放『硬料』的階段段，以以示范范單位位開放放為主主要宣宣傳手手段。。6月23日，YOHOTown取得預(yù)預(yù)售樓樓花同同意書書，并并正式式開放放示范范單位位予傳傳媒參參觀；；6月24日，20個(gè)名為為「YO豪宅」」的頂頂層復(fù)復(fù)式單單位優(yōu)優(yōu)先接接受買買家洽洽購；；6月25日，首首次開開放示示范單單位予予地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)參觀觀，6月27日，港港置制制作畫畫面動(dòng)動(dòng)感、、配以以輕松松音樂樂YOHOTown宣傳片片，打打造「「YOHOfeel」；6月28、29日，開開放四四個(gè)示示范單單位予予「新新地會(huì)會(huì)」會(huì)會(huì)員及及VIP客戶參參觀；；7月1日，示示范單單位向向公眾眾開放放。GemdaleCorporation銷售階階段的的宣傳傳攻勢(shì)勢(shì)：除了營營銷概概念上上的持持續(xù)性性，在在宣傳傳主題題上更更多的的是趨趨利性性。本項(xiàng)目趨趨利性宣宣傳的兩兩個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)是：西鐵概念念和10萬平米大大型購物物中心。。[YO-YES]少青精英英培訓(xùn)會(huì)會(huì)[新地會(huì)YOHOTown置業(yè)勁賞賞」等抽抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)YOHO優(yōu)悠生活活計(jì)劃[九五置尊尊]置業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)計(jì)劃低價(jià)開盤盤，吸引引市場(chǎng)注注意力業(yè)主送西西鐵一個(gè)個(gè)季度的的車票等等。另外還有有：GemdaleCorporationＳＨＫＰＰ在非典典時(shí)期用用一個(gè)月月（5月及6月上旬））的時(shí)間間花巨資資建立ＹＹＯＨＯＯ品牌，，非典過過后（6月中旬香香港解除除疫區(qū)警警告），，再將推推廣策略略“轉(zhuǎn)入入直路””，這個(gè)個(gè)操作過過程對(duì)于于我們?nèi)缛绾瓮茝V廣一個(gè)全全新的、、無形的的概念具具有很重重要的示示范作用用。啟示：龍龍華項(xiàng)目目是一個(gè)個(gè)強(qiáng)勢(shì)營營銷項(xiàng)目目，在營營銷推廣廣中可以以借鑒YOHOTOWN的做法，，將營銷銷概念符符號(hào)化、、品牌化化。YOHOTOWN營銷推廣廣策略借借鑒：GemdaleCorporation營銷活動(dòng)動(dòng)分析與與借鑒事件營銷銷——價(jià)值創(chuàng)造造尊重客客戶需求求名人效應(yīng)應(yīng)——抓住目標(biāo)標(biāo)客戶群群的特征征營銷活動(dòng)動(dòng)訴求點(diǎn)點(diǎn)之一：：利用服服務(wù)為項(xiàng)項(xiàng)目增值值利用《YOHO雜志》進(jìn)行品牌牌表達(dá)和和詮釋周末及節(jié)假日日現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)以以開心為主題題營銷活動(dòng)對(duì)營營銷訴求點(diǎn)的的持續(xù)表達(dá)品牌建立階段段的信息轟炸炸營銷推廣過程程中的視覺沖沖擊15678342GemdaleCorporation1.事件營銷於香港首度面面世StarbucksBaristaQuattroTM保溫咖啡機(jī)，，將免費(fèi)贈(zèng)送送予YOHOTown一期住戶，這這部咖啡機(jī)具具備有多項(xiàng)嶄嶄新獨(dú)特的功功能事件一：和全全球知名咖啡啡零售商Starbucks合作另外，Starbucks會(huì)為YOHOTown住戶舉辦咖啡啡講座，讓住住戶可更深入入了解咖啡文文化，沖調(diào)方方法等。GemdaleCorporation1.事件營銷YOHOTown宣布與Microsoft旗下MSN香港合作，為為YOHOTown住戶提供全球球首創(chuàng)的「YOHOSmartAlerts」服務(wù)，。事件二：和MICROSOFT的合作，YOHOTown推供全球首創(chuàng)創(chuàng)「YOHOSmartAlerts」服務(wù)GemdaleCorporation1.事件營銷YOHOTown於二零零三年年六月十二日日在Samsung數(shù)碼館舉行新新聞發(fā)佈會(huì)，，公佈與Samsung的合作詳情，，並為目前全全球最大、於於香港首度曝曝光的等離子子大電視進(jìn)行行揭幕儀式。。事件三：與國國際著名電子子產(chǎn)品品牌─Samsung合作全新的63吋等離子電視視PS63P3H採用了嶄新新的第三代代PlasmaPanel，是Samsung最新的同類類產(chǎn)品，更更是首度在在香港曝光光將用于YOHOTOWN會(huì)所GemdaleCorporation1.事件營銷此外，EMI構(gòu)思與YOHOTown合作作，，推推出出「「YOHO網(wǎng)上上電電臺(tái)臺(tái)」」，，讓讓YOHO人可可在在網(wǎng)網(wǎng)上上享享受受更更自自由由、、互互動(dòng)動(dòng)的的音音樂樂世世界界。。事件件四四：：與與EMI百代代唱唱片片合合作作新地地YOHOTown與EMI百代代唱唱片片作作全全球球首首度度合合作作，，推推出出YOHOMusicSeriesCD專輯。并將定期會(huì)舉辦音音樂講座及活活動(dòng)等，讓YOHO人可以分享音音樂文化，加加深對(duì)音樂的的了解。GemdaleCorporation事件營銷借鑒鑒：YOHOTOWN通過與STARBUCKS、MICROSOFT、SAMSUNG、EMI等國際著名品品牌合作，演演繹YOHOLIVING生活狀態(tài)，通通過提供品牌牌服務(wù)為項(xiàng)目目增值?？赡苓@種價(jià)值值服務(wù)行為的的效果來得不不如降價(jià)、送送東西那么直直接，卻讓客客戶感覺到對(duì)對(duì)其生活品味味、生活方式式的尊重。啟示：以成本本為出發(fā)點(diǎn)的的定價(jià)，其議議價(jià)空間是有有限和固化的的，而以市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值為出發(fā)發(fā)點(diǎn)的定價(jià)會(huì)會(huì)有很大的可可挖掘空間。。龍華項(xiàng)目外外部資源平庸庸，可借鑒YOHOTOWN的做法，從尊尊重客戶的價(jià)價(jià)值出發(fā)提高高產(chǎn)品的附加加值。GemdaleCorporation2.名人效應(yīng)「管理精英］］為YOHOTOWN住戶特特別設(shè)設(shè)計(jì)「「YOHO小廚」」和「「YOHO好姐」」服務(wù)務(wù)。特特邀請(qǐng)請(qǐng)資深創(chuàng)創(chuàng)作人人兼飲飲食專專欄作作家歐歐陽應(yīng)應(yīng)霽設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)四款款以四四季為為主題題的特特色健健康菜菜譜。。作為為YOHOTOWN的第1位星級(jí)級(jí)顧問問名人合合作一一：著著名飲飲食專專欄作作家歐歐陽應(yīng)應(yīng)齊GemdaleCorporation2.名人效應(yīng)應(yīng)聘請(qǐng)著名名時(shí)裝設(shè)設(shè)計(jì)師何何志恩作為YOHOTOWN的第2位星級(jí)顧顧問，為樓盤設(shè)設(shè)計(jì)充滿滿YOHO精神的三三套售樓樓制服（（會(huì)所、、營業(yè)代代表及物物業(yè)管理理主任））名人合作作二：國國際時(shí)裝裝設(shè)計(jì)師師何志恩恩名人作三三：商務(wù)印書書館邀請(qǐng)了商商務(wù)印書書館作為為物業(yè)的的第9位星級(jí)顧顧問。商商務(wù)印書書館會(huì)為為YOHOU引入文化化活動(dòng)、、每月推推屆十本本優(yōu)質(zhì)書書籍，并并會(huì)向住住戶提供供購書折折扣優(yōu)惠惠。名人合作作四：著著名瑜伽伽教練黃佩霞邀請(qǐng)了黃黃佩霞作作為物業(yè)業(yè)的10位星級(jí)顧顧問。瑜瑜珈教練練黃佩霞霞會(huì)為YOHOTown住客提供供度身設(shè)設(shè)計(jì)的瑜瑜珈課程程，希望望借著瑜瑜珈訓(xùn)練練，令住住戶可以以獲得身身心的松松弛。GemdaleCorporation2.名人效應(yīng)應(yīng)名人合作作五：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)邀請(qǐng)娛娛樂界知知名人士士參加邀請(qǐng)國際捽碟大師DJEric現(xiàn)場(chǎng)表演，為售樓現(xiàn)場(chǎng)增加氣氛邀請(qǐng)資深DJ羅啟新及珊珊，以項(xiàng)目的購物中心為主題，上演聲色俱備的小話劇。二人扮演年輕夫婦，趁新婚一周年在YOHOTown國際級(jí)購物中心內(nèi)盡情消費(fèi)及娛樂。YOHOTown與商業(yè)電臺(tái)合作，于圣誕節(jié)期間舉行「YOHO叱咤」圣誕狂賞活動(dòng)，邀請(qǐng)阿旦鄭丹瑞主持現(xiàn)場(chǎng)游戲節(jié)目啟示：通通過名人人來描述述對(duì)時(shí)尚尚、健康康、開心心生活的的理解，，更容易易引起購購房者的的共鳴。。這也很很符合目目標(biāo)客戶戶群的一一大特性性——需要意見見領(lǐng)袖。。龍華項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣過程中中可以借借鑒。GemdaleCorporation3.服務(wù)為項(xiàng)項(xiàng)目增值值新地旗下下啟勝管管理服務(wù)務(wù)有限公公司及康康業(yè)服務(wù)務(wù)有限公公司將分分別由專專才組成成「管理理精英」」隊(duì)伍，，YOHOTown成為首個(gè)個(gè)引入「「管理精精英」概概念的新新樓盤。。為YOHOTOWN聘請(qǐng)YOHO生活星級(jí)級(jí)顧問，，為業(yè)主主全方位位演繹健健康快樂樂生活，，并提供供相應(yīng)的的品味服服務(wù)（例例如YOHO小廚和YOHO好姐服務(wù)務(wù)）。通過和STARBUCKS、MICROSOFT、SAMSUNG、EMI等多個(gè)國國際著名名品牌合合作，為為住戶提提供國際際化和高高品味生生活享受受。啟示：：YOHOTOWN地處元元朗，，不具具備很很好的的外部部資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，這這一特特征和和龍華華項(xiàng)目目十分分相似似。選選擇服服務(wù)來來為項(xiàng)項(xiàng)目增增值，，既有有助于于演繹繹項(xiàng)目目推廣廣概念念，又又可以以擺脫脫成本本導(dǎo)向向的定定價(jià)限限制，，增加加議價(jià)價(jià)空間間。GemdaleCorporation4.《《YOHO雜志》在品牌牌演繹繹中的的作用用新地為為YOHOTOWN特別制制作了了一本本全港港首創(chuàng)創(chuàng)﹑獨(dú)一無無二的的品味味生活活雜志志《YOHO雜志》，用以以標(biāo)榜榜YOHOLiving概念。。第1期：2003-5-26推出，，全面面詮釋釋YOHOLIVING，安排排在Starbucks內(nèi)派發(fā)發(fā)，推推出一一周后后5萬冊(cè)全全部派派發(fā)完完畢。。該雜雜志成成為項(xiàng)項(xiàng)目軟軟營銷銷階段段樹立立YOHO品牌的的主要要工具具之一一。第2期：2004-1-13推出，，以MegaTrends為主題題，全全方位位探討討工作作、家家庭、、生活活品味味、家家居生生活、、社群群與聯(lián)聯(lián)系五五大范范疇的的最新新大趨趨勢(shì)，，訪問問了多多位時(shí)時(shí)尚專專業(yè)人人士，，剖析析居住住與藝藝術(shù)的的結(jié)合合，內(nèi)內(nèi)容YOHO人口味味。同同時(shí)在在項(xiàng)目目1期幾近近銷售售完畢畢時(shí)推推出，，履行行了YOHOTOWN不斷斷為為住住戶戶帶帶來來驚驚喜喜地地承承諾諾。。啟示示：：用用[雜志志]來演演繹繹樓樓盤盤概概念念似似乎乎比比樓樓書書近近人人些些。。畢畢竟竟樓樓書書會(huì)會(huì)讓讓人人覺覺得得功功利利性性較較強(qiáng)強(qiáng)，，而而雜雜志志是是立立足足于于介介紹紹。。龍龍華華項(xiàng)項(xiàng)目目可可借借鑒鑒！！GemdaleCorporation5.周末末及及節(jié)節(jié)假假日日活活動(dòng)動(dòng)的的開開心心主主題題啟示：：這個(gè)個(gè)活動(dòng)動(dòng)方向向龍華華項(xiàng)目目可以以借鑒鑒。周末活活動(dòng)類類型：：年輕輕舞蹈蹈員大大跳YOHO勁舞，，大擺擺人型型YOHO姿勢(shì)、、YOHO至擊樂樂、YOHOHip-hop勁舞及及Quizshow活動(dòng)、、捽捽碟表表演等等，以以豐豐富、、開心心、活活力為為主題題。和和樓盤盤的形形象定定位比比較吻吻合。。GemdaleCorporation6.營銷活活動(dòng)對(duì)對(duì)營銷銷訴求求點(diǎn)的的持續(xù)續(xù)表達(dá)達(dá)啟示：：YOHOTOWN在銷售售階段段不斷斷的推推出符符合項(xiàng)項(xiàng)目形形象的的活動(dòng)動(dòng)，堅(jiān)堅(jiān)持不不斷為為業(yè)主主帶來來新的的驚喜喜的承承諾。。營銷銷活動(dòng)動(dòng)對(duì)對(duì)營營銷銷訴訴求求點(diǎn)點(diǎn)的的持持續(xù)續(xù)表表達(dá)達(dá)，，保保持持市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注的的新新鮮鮮度度，，值得龍華華項(xiàng)目借借鑒。銷售階段段的增值值服務(wù)及及推廣活活動(dòng)：7月12日，邀請(qǐng)請(qǐng)商務(wù)印印書館及及瑜伽教教練黃佩佩霞作為為物業(yè)的的星級(jí)顧顧問。8月8日，推出出「新地地會(huì)YOHOTown置業(yè)勁賞賞」大抽抽獎(jiǎng)。9月8日，與元元朗12間中小學(xué)學(xué)合作，，成立全全港首個(gè)個(gè)屋苑精精英培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃，，即「YO-YES」少青精精英培訓(xùn)訓(xùn)會(huì)。為為下一代代提供學(xué)學(xué)業(yè)、體體健、親親子以及及文化藝藝術(shù)四方方面的培培訓(xùn)計(jì)劃劃，11月23日，安排排YOHOTown業(yè)主參觀觀西鐵車車廠及車車站。12月25日，與商商業(yè)電臺(tái)臺(tái)合作，，舉行「「YOHO叱咤」圣圣誕狂賞賞活動(dòng)。。2004年1月13日，YOHO雜志第二二期出版版。GemdaleCorporation7.品牌建立立階段的的信息轟轟炸啟示：這這種宣傳傳成本極極高（YOHOTOWN的前期宣宣傳成本本為1億元）。。但這種種集中在在某個(gè)時(shí)時(shí)間段、、通過各各種途徑徑、連續(xù)續(xù)的信息息轟炸，，使得符符號(hào)化的的YOHO概念很快快達(dá)到了了人人皆皆知的效效果。軟銷階段段，YOHOTown以紅色作作主調(diào)，，透過巴士士戶外流流動(dòng)廣告告、電視視廣告及及報(bào)紙廣廣告強(qiáng)勢(shì)勢(shì)演繹，，亦作出出名人效效應(yīng)、品品牌合作作等多番番新嘗試試，其信信息可謂鋪天天蓋地、、滿布大大街小巷巷。達(dá)到到了每天天翻開報(bào)報(bào)紙必有有YOHO信息、日日日公布布新信息息、天天天開記者者招待會(huì)會(huì)的地步步，連不懂英英文的老老人都知知道有個(gè)個(gè)叫YOHO的新樓盤盤要推出出。宣傳傳費(fèi)高達(dá)達(dá)1億元，成成為城中中焦點(diǎn)。。GemdaleCorporation8.營銷推廣廣過程中中的視覺覺沖擊展示廳——“如果你有有心臟病病、高血血壓等病病癥，請(qǐng)請(qǐng)不要觀觀看以下下的廣告告……”這是進(jìn)入入YOHOTown多媒體廣廣告展廳廳前的一一段告知知（此為為基本大大意）。。樓書——色彩艷麗麗，LOGO標(biāo)識(shí)清晰晰，幾本本樓書都都分別有有著不同同的訴求求主題，，售樓處布布置——每一個(gè)角角落和道道具都精精心布置置和安排排，充分分展現(xiàn)出出年輕的的氣息樣板房——四種不同同風(fēng)格的的樣板房房，時(shí)刻刻透露出出年輕人人的品味味GemdaleCorporation第四部分分：其他他可借鑒鑒點(diǎn)研究究銷售控制制7月2日，推出第二二座2樓及3樓共16個(gè)單位（收票票）,平均呎價(jià)1,560港元;最低呎價(jià)1,399港元，低于同同區(qū)二手樓兩兩成的價(jià)錢，，最低一套73萬，全港最平平。單位面積積介乎527至683平方呎。7月5日，員工和VIP客戶內(nèi)購，售售出近100套；7月6日，開始公眾眾內(nèi)購，當(dāng)日日成交800套；7月17日，第２座１１６個(gè)低價(jià)單單位截止登記記。7月19日，公開發(fā)售售第２座１６６個(gè)低價(jià)單位位，以抽簽方方式進(jìn)行。并并即時(shí)「封盤盤」停售2、6座單位。12月13日，第2座「解封」，，當(dāng)日售出64套；12月18日，解封6座，當(dāng)日售出出48套；GemdaleCorporation銷售進(jìn)度7月5日，員工和VIP客戶內(nèi)購售出出近100套；7月6日，開始公公眾內(nèi)購，，當(dāng)日成交交800套；8月7日，銷售逾逾千戶，套套現(xiàn)12億，均價(jià)2000左右；9月8日，售出1100戶，套現(xiàn)約約16.5億元，平均均呎價(jià)2100至2200元9月26日，銷售約約1200戶；10月18日，銷售約1300戶，平均呎呎價(jià)約2150元；11月15日，除2、6座，僅剩200戶房源；12月23日，累售逾逾1700伙，套現(xiàn)20億元；2004年1月3日，已累積積售出1850個(gè)單位，平平均呎價(jià)2150元，套現(xiàn)21億元，1期尚余300多個(gè)單位待待售，銷售售率達(dá)80%GemdaleCorporation項(xiàng)目競爭環(huán)環(huán)境促銷當(dāng)天，，凡持有元元朗YOHOTown已登記籌號(hào)號(hào)的買家，，到映濤軒軒參觀示范范單位，即即可獲得300元購物禮券券，成功購購入者可獲獲得1萬元購物禮禮券。推出「區(qū)域域遷移大行行動(dòng)」，位位于新界４４個(gè)區(qū)域荃荃灣﹑青衣﹑屯門及元朗朗之居民,購入該盤單單位,可額外獲1%樓價(jià)折扣優(yōu)優(yōu)惠。片區(qū)競爭環(huán)境YOHOTOWN推出前后，元朗區(qū)樓盤供應(yīng)量過多，本項(xiàng)目面對(duì)同片區(qū)項(xiàng)目同質(zhì)化競爭的問題。

同期推出、定位相近的競爭樓盤青衣藍(lán)澄灣：低價(jià)策略。以呎價(jià)1,503元起入市，較同區(qū)新樓齡（海欣花園）樓價(jià)平25%。映灣園第二期映濤軒：采取了一系列針對(duì)YOHOTOWN的截客活動(dòng)。GemdaleCorporation項(xiàng)目競爭策策略分析5、6月份推廣軟軟銷階段，，面對(duì)香港港樓市的整整體疲軟和和各新盤紛紛紛降價(jià)的的情況，新新地表示對(duì)對(duì)產(chǎn)品和市市場(chǎng)有信心心，不會(huì)因因目前市場(chǎng)場(chǎng)低迷狀態(tài)態(tài)而降價(jià)；；7月份，面對(duì)對(duì)樓市有所升升溫，很多多樓盤紛紛紛加價(jià)，新新地又表示示YOHOTOWN暫不不會(huì)會(huì)加加價(jià)價(jià)；；面對(duì)對(duì)片片區(qū)區(qū)同同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭和和同同期期競競爭爭樓樓盤盤的的直直面面競競爭爭，，YOHOTOWN始終表現(xiàn)現(xiàn)出[做好自己己]的態(tài)度，，按照計(jì)計(jì)劃進(jìn)行行推廣和和銷售，，樹立了了市場(chǎng)對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的信心心采用低價(jià)價(jià)入市，，吸引市市場(chǎng)的關(guān)關(guān)注，并并掀起一一股投資資炒作熱熱潮。GemdaleCorporation網(wǎng)站及社社區(qū)論壇壇建設(shè)和和維護(hù)網(wǎng)站的設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)尚尚、陽光光，斑斕斕的色彩彩和圖片片具有很很強(qiáng)的視視覺沖擊擊力；項(xiàng)目網(wǎng)站站建設(shè)特特征：.hk/usr/ycontrol/signin對(duì)YOHO生活方式式的描述述細(xì)膩感感人、強(qiáng)強(qiáng)引導(dǎo)性性，增加加客戶對(duì)對(duì)YOHO生活的想想象空間間，切實(shí)實(shí)體驗(yàn)，，如身臨臨其境。。網(wǎng)站內(nèi)容除除了對(duì)產(chǎn)品品進(jìn)行詳盡盡的介紹外外，還將重重點(diǎn)放在YOHO生活方式的的描述和渲渲染上（通通過YOHOMAGAZINE、YOHOCLUB、YOHONEWS、THEMAKINGOFYOHO）。GemdaleCorporationMainForum下共設(shè)有23個(gè)子討論區(qū)區(qū)，按家居居生活、興興趣愛好、、生活狀態(tài)態(tài)等分，為為有共同愛愛好、擁有有共同話題題的業(yè)主提提供溝通交交流的空間間。子論壇壇的形成業(yè)業(yè)主根據(jù)自自身興趣自自發(fā)形成，，同時(shí)又具具有一定的的引導(dǎo)性。。家居生活——YOHO天地、家居佈置、飲食好介紹紹生活狀態(tài)——YOHOONE、YOHOGirls體育運(yùn)動(dòng)——YOHO足球隊(duì)、YOHO籃球興趣愛好——YOHO車迷、YOHOMusic、YOHOPets、YOHO影音、YOHOExchange、GamesZone、EnglishFun住宅樓棟——1~9座9個(gè)討論區(qū)論壇建設(shè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)借鑒：：GemdaleCorporation從各子論壇壇的人氣來來看，人氣最旺的的是：YOHO天地、家居佈置、、YOHOGirls，論壇已經(jīng)經(jīng)形成了一一個(gè)相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的交流流平臺(tái)，具具有持續(xù)性性；其次為：飲食好介紹紹、YOHO車迷、GamesZone、YOHO影音、YOHOPets；而YOHOONE、YOHO足球隊(duì)、YOHO籃球、YOHOMusic、EnglishFun等論壇由于于參與人數(shù)數(shù)有限，最最終沒有做做起來。1~9座9個(gè)討論區(qū)在售樓階段段人氣較旺，目前前光顧人員員也比較少少。論壇建設(shè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)借鑒：：GemdaleCorporation樣板房介紹紹「咖啡情緣」是個(gè)以啡啡色為主調(diào)調(diào)的單位，，以starbucks產(chǎn)品及咖啡啡館情懷為為設(shè)計(jì)主題題，凸現(xiàn)ＹＹＯＨＯ一一族重視生生活質(zhì)量的的獨(dú)特文化化；「YOHO家庭」設(shè)計(jì)以現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚及及優(yōu)雅為主主。以米白白色為主，，陳設(shè)現(xiàn)代代化家具及及優(yōu)雅的藝藝術(shù)品，體體現(xiàn)生活的的時(shí)尚、簡簡潔、藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)和品品質(zhì)感；GemdaleCorporation樣板房介紹紹[玻璃屋]，以不同水水晶作主題題，充滿了了夢(mèng)幻人生生色彩「科技世代」集合大量量Samsung高科技電子子產(chǎn)品，配配合全屋電電器電腦控控制裝置，，營造科技技時(shí)代的房房間氣氛、、現(xiàn)代化以以及嶄新的的高科技感感覺GemdaleCorporation會(huì)所功能介介紹星級(jí)品味會(huì)會(huì)所大堂——突出高雅脫脫俗的品味味無時(shí)限開心心地帶——集各式各樣樣的時(shí)尚消消閑娛樂設(shè)設(shè)施。YOHO水世界——5個(gè)各具特特色的游游泳池，，室外標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)50米及室內(nèi)內(nèi)恆溫25米游泳池池、小童童池及恆恆溫寶貝貝嬉水池池，全區(qū)區(qū)首創(chuàng)的的『玻璃屋水水療按摩摩池』高智能多多媒體中中心——全區(qū)首度度全屋苑苑鋪砌的的光纖網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，會(huì)會(huì)所配備備的高科科技無限限上網(wǎng)系系統(tǒng)、高高智能多多媒體中中心，體體現(xiàn)高科科技生活活的方便便輕松GemdaleCorporation會(huì)所功能介紹紹——無時(shí)限開心地地帶集各式各樣的的時(shí)尚消閑娛娛樂設(shè)施，包包括美食餐飲飲、美式桌球球、健身設(shè)備備、環(huán)迴視聽聽音響，大銀銀幕及極速上上網(wǎng)設(shè)備，隨隨時(shí)享受無邊邊界的美食及及消閒娛樂，，這正是現(xiàn)代代人所渴望的的生活。謝謝Thankyou金地（集團(tuán)））股份有限公公司9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20232:02:27AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就