XXXX地產(chǎn)政策及應(yīng)對策略

中航共青地產(chǎn)事業(yè)部市場營銷部二〇一一年二月二十三日

宏觀政策分析及應(yīng)對策略宏觀政策回顧新“國八條”出臺與房產(chǎn)稅開征樓市保障房政府監(jiān)管土地政策財(cái)稅政策信貸金融房貸：二套最低首付6成土地競買必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)主要城市擁有2套后不能再購房嚴(yán)格實(shí)行地方政府問責(zé)制加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)多種方式增加保障房供應(yīng)廣州2011年計(jì)劃供應(yīng)10萬套上海重慶開征房產(chǎn)稅不足5年全額征收營業(yè)稅加強(qiáng)土地增值稅征管的監(jiān)督增加土地供應(yīng)大力推廣“限房價(jià)、競地價(jià)”加強(qiáng)閑置土地處置宏觀政策分析政策形勢不利房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控逐漸從嚴(yán)，限購更嚴(yán)格、范圍不斷擴(kuò)大；調(diào)控政策組合與疊加措施，短時(shí)間內(nèi)效果突顯；多數(shù)專家認(rèn)為房地產(chǎn)市場未來調(diào)控周期還將持續(xù)3—5年；機(jī)會尚且存在宏觀調(diào)控的起效時(shí)間與調(diào)控效果是自上而下逐漸延緩與削弱的，共青城作為4線以下城市受政策影響不會很嚴(yán)重；目前共青城作為不限購地區(qū)，將吸引限購地區(qū)需求流入；宏觀政策對首次置業(yè)的影響不大；共青市場情況共青市場情況共青市場不利外來開發(fā)商不斷進(jìn)入，今年將有10余個(gè)項(xiàng)目入市銷售，競爭愈發(fā)激烈；違規(guī)銷售情況嚴(yán)重，多數(shù)樓盤未取得預(yù)售證便開始認(rèn)籌、認(rèn)購；共青當(dāng)?shù)劂y行已在2010年開始執(zhí)行限貸政策；機(jī)會尚且存在共青城目前執(zhí)行“限貸，不限購”，政策影響相對不嚴(yán)重；中航城·果嶺東方一二期梳理了良好的口碑，客戶基礎(chǔ)良好；項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)桿形象將為項(xiàng)目后續(xù)銷售提供有利支撐；地產(chǎn)事業(yè)部十二五規(guī)劃中航城“十二五”項(xiàng)目收入?yún)R總表工程名稱：江西共青地產(chǎn)事業(yè)部新建項(xiàng)目序號工程項(xiàng)目名稱技術(shù)指標(biāo)預(yù)算明細(xì)（單位：萬元）規(guī)模(m2)用地（畝）容積率2010年2011年2012年2013年2014年2015年未出售價(jià)格收入合計(jì)1中航城·聆湖名城2355181772.00840294208753129131621317218

729192中航城·聆湖名城(低密度)1595601761.36

58808970158301142024000661003中航城·商業(yè)地產(chǎn)5150004381.76

2500

25200450001083001810004項(xiàng)目收入合計(jì)9100787911.7384021192014633218835724373638132300320019出路在哪里？綜合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在與未來走勢的分析，結(jié)合共青城本地市場的研判，要求我們：加快項(xiàng)目開發(fā)與銷售速度搶占時(shí)機(jī)搶占客戶項(xiàng)目應(yīng)對策略一、開發(fā)策略大盤開發(fā)思想、小步快跑整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定合理分期

開發(fā)體量，避免銷售斷檔；分期開發(fā)，分批次推售；項(xiàng)目應(yīng)對策略二、項(xiàng)目定位做品質(zhì)標(biāo)桿、不一定要做價(jià)格標(biāo)桿大盤開發(fā)，分批次穩(wěn)步提升價(jià)格；讓利一定空間給客戶，培養(yǎng)忠實(shí)客戶；促進(jìn)項(xiàng)目各期去化速度，實(shí)現(xiàn)整體利潤最大化；項(xiàng)目應(yīng)對策略三、形象定位CBD·GLOF·闊景名宅CBD——展現(xiàn)項(xiàng)目未來與前景的核心賣點(diǎn)；GLOF——項(xiàng)目品質(zhì)生活與生態(tài)生活的標(biāo)簽；闊景名宅——回歸產(chǎn)品本身，靈動(dòng)空間，闊景生活；項(xiàng)目應(yīng)對策略略四、客戶定位立足大共青逐逐步外拓深耕共青本地地客戶市場，，搶占市場份份額；隨著購買力的的消化，要逐逐步向大共青青外拓客戶；；項(xiàng)目未來要立立足大共青，，輻射昌九；；項(xiàng)目應(yīng)對策略略五、營銷策略客戶營銷活活動(dòng)營銷客戶是項(xiàng)目最最大的資源，，最給力的營營銷渠道；通過各種活動(dòng)動(dòng)落實(shí)客戶營營銷，制造體體驗(yàn)；以活動(dòng)為方式式，以體驗(yàn)內(nèi)內(nèi)容，培養(yǎng)項(xiàng)項(xiàng)目忠實(shí)客戶戶；項(xiàng)目應(yīng)對策略略五、營銷策略客戶營銷的三三個(gè)層面吸引意向客戶戶促成準(zhǔn)客戶培養(yǎng)忠實(shí)客戶戶項(xiàng)目應(yīng)對策略略五、營銷策略吸引意向客戶戶高調(diào)推廣、集集中亮相亮相演出、引引爆關(guān)注置業(yè)講堂、攔攔截客戶項(xiàng)目應(yīng)對策略略五、營銷策略促成準(zhǔn)客戶發(fā)放VIP卡、鎖定客戶戶產(chǎn)品推介會穩(wěn)穩(wěn)定客戶客戶根據(jù)付款款方式的不同同進(jìn)行差別優(yōu)優(yōu)惠分期付款促進(jìn)進(jìn)客戶成交項(xiàng)目應(yīng)對策略略五、營銷策略培養(yǎng)忠實(shí)客戶戶客戶聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)、拉近距離離老帶新活動(dòng)，，客戶營銷提供良好的客客戶服務(wù)從看房到購房房從入伙到入住住高爾夫夏令營營、攝影比賽賽業(yè)主高爾夫區(qū)區(qū)位賽、家裝裝評比認(rèn)養(yǎng)小區(qū)樹木木，做主人翁翁CBD發(fā)展論壇，展展示未來制作季度項(xiàng)目目雜志逐步建立會員員制度內(nèi)容回顧未來市場挑戰(zhàn)戰(zhàn)與機(jī)遇并存存加快項(xiàng)目開發(fā)發(fā)與銷售速度度大盤開發(fā)思想想、小步快跑跑做品質(zhì)標(biāo)桿、、不一定要做做價(jià)格標(biāo)桿立足大共青逐逐步外拓客戶營銷活活動(dòng)營銷9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2300:09:1300:09:13January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:09上午1月-2300:09January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。12:09:13上上午午12:09上上午午00:09:131月月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2300:09:1300:09:13January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月2312:09上上午午1月月-2300:09January5,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。12:09:13上上午午12:09上上午00:09:131月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。00:09:1300:09:1300:091/5/202312:09:13AM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。1月-2300:09:1300:09Jan-2305-Jan-2312、越是無能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯(cuò)兒。00:09:1300:09:1300:09Thursday,January5,202313、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。勝勝人人者者有有力力，，自自勝勝者者強(qiáng)強(qiáng)。。1月月-231月月-2300:09:1300:09:13January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202312:09:13上上午00:09:131月-2315、最具挑戰(zhàn)性性的挑戰(zhàn)莫過過于提升自我我。。一月2312:09上上午1月-2300:09January5,202316、業(yè)余生活要要有意義，不不要越軌。2023/1/50:09:1300:09:1305January202317、一個(gè)人即即使已登上上頂峰，也也仍要自