XXXX思源長沙洋湖垸中國鐵建項目前期定位報告

中鐵城建洋湖垸項目定位投標報告2014.06項目開發(fā)定位報告項目本體分析Part1商業(yè)機會挖掘Part3核心問題結構化分析Part2商業(yè)定位Part4住宅定位Part5整體規(guī)劃布局及開發(fā)組織Part6附件附件：住宅市場分析區(qū)域條件交通狀況資源及配套地塊指標分析PART1項目本體分析PART1項目印象/項目區(qū)域認知區(qū)域認知位于洋湖垸"科教及配套居住"片區(qū)，地處規(guī)劃的含浦大道科研文化產業(yè)發(fā)展軸中心?！耙恍摹保褐赋鞘芯G心即洋湖濕地公園城市綠心是城市最重要的生態(tài)支撐及空氣凈化的綠肺，它將保證區(qū)域內的生態(tài)平衡及物種遷移通道的暢通；“兩軸”：分別是沿含浦大道的科研文化產業(yè)發(fā)展軸和瀟湘大道的創(chuàng)新創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展軸?！叭保何鞑康慕逃蒲薪M團及配套居住區(qū)、位于東北角的總部基地組團及配套居住區(qū)、位于東南角的居住組團。環(huán)繞生態(tài)體育休閑公園和濕地公園布局等。

整體規(guī)劃：“一心、兩軸、三片”生態(tài)宜居區(qū)總部經濟區(qū)生態(tài)景觀區(qū)科教公園PART1項目印象/項目地段認知地段價值第二價值梯隊含浦板塊洋湖大道瀟湘南大道含浦大道坪塘大道南二環(huán)繞城高速價值由東向西遞減非核心區(qū)域核心區(qū)域湘府路大橋兩極分化嚴重：區(qū)域價值由東向西遞減，洋湖板塊＞含浦板塊，本案地段占位非核心區(qū)域PART1項目印象/項目交通條件交通條件南二環(huán)猴子石大橋湘府路大橋洋湖大道含浦大道繞城高速項目西臨含浦大道，洋湖大道貫穿本案地塊，交通便利洋湖大道延伸至湘府路大橋直通河西，大大提升了本案的升值潛力公交配套：908路、909路、912路本案緊臨含浦大道、洋湖大道，交通暢通，但周邊公交線路較少，公共交通配套欠缺，有待完善PART1項目印象/周邊環(huán)境條件景觀及配套本案東臨靳江河風光帶，與洋湖濕地公園二期僅一河之隔，景觀資源優(yōu)越；周邊居住氛圍日趨成熟，但現階段項目商業(yè)氛圍不夠濃重。景觀資源占地7500余畝洋湖垸濕地生態(tài)保護區(qū)是長沙市區(qū)三環(huán)線范圍唯一規(guī)模性濕地。規(guī)劃中的靳江河風光帶將按照湘江風光帶標準打造。遠眺湘江。景觀絕佳。周邊配套周邊生活配套設施相對缺乏。區(qū)域內集中大量的居住項目，區(qū)域居住氛圍日漸濃厚。湖南中醫(yī)藥大學中南大學湖南大學新校區(qū)陽光100汀湘十里湖南工業(yè)職業(yè)技術學院麓山戀迪亞溪谷麓卓越山岳麓山公館南二環(huán)學士聯(lián)絡線西二環(huán)西三環(huán)含浦大道洋湖垸濕地靳江河風光帶湘江九龍領仕匯米蘭春天中海項目凱利項目岳麓山風景區(qū)華潤橡樹灣PART1項目印象/地塊指標及現狀地塊經濟技術指標A地塊B地塊C地塊合計用地面積（㎡）16328.6218030.9028489.2662848.78建筑面積（㎡）39188.697000094014.56203203.3容積率2.44.03.33.2限高100米150米100米——商業(yè)建面（㎡）07000028204.3798204.37住宅建面（㎡）39188.69065810.19104998.9A地塊：純住宅用地，緊臨華潤橡樹灣高層住宅，地塊狹長，臨含浦大道；B地塊：純商業(yè)用地，建筑限高150米，具備打造超高層建筑條件；C地塊：商住結合用地，商住比為3：7，西面臨路，東南面臨汀湘十里項目。（在滿足總體商住比的前提下，地塊商、住物業(yè)位置可根據地塊價值另行分配）A地塊B地塊C地塊汀湘十里江山帝景橡樹灣A地塊現狀C地塊現狀B地塊現狀指標及現狀項目地塊形狀不規(guī)則，分為三個小地塊，地塊間有市政路及公共設施阻隔，影響地塊間的關聯(lián)性，整體商住比接近1:1PART1項目印象/小結本體印象小結屬性類別優(yōu)勢劣勢（紅線外）地段

區(qū)位洋湖垸規(guī)劃"科教及配套居住"片區(qū)，占據含浦大道科研文化產業(yè)發(fā)展軸核心位置客戶距離感遠，周邊配套尚不完善，商業(yè)氛圍不強交通緊臨含浦大道、洋湖大道，交通暢通路網完善項公交站點較少，公共出行不便資源本案東臨靳江河風光帶，與洋湖濕地公園二期僅一河之隔，景觀資源優(yōu)越——（紅線內）產品屬性規(guī)?？傆玫?2848.78平米，總建面203203.3平米，規(guī)模適中——開發(fā)現狀——地塊零散分割，且不規(guī)則，影響地塊間的關聯(lián)性開發(fā)指標商住性質用地，整體商住比接近1:1，商業(yè)開發(fā)是關鍵地塊綜合容積率相對較高品牌屬性鐵建集團有豐富運營經驗非城市核心新興區(qū)域，具備上層景觀資源條件，大體量商業(yè)規(guī)模的品牌復合型項目，商業(yè)打造將為本案關鍵目標解讀核心問題界定PART2核心問題結構化分析PART2核心問問題結構化化分析/目目標解讀目標解讀品牌目標建立項目的的地標形象象，實現項項目價值,從而延伸發(fā)發(fā)展商的品品牌目標價值目標控制市場風風險，確保保項目成功功，實現高高收益率，，穩(wěn)健銷售售，回籠資資金思源對于目目標的理解解，首先保保證項目穩(wěn)穩(wěn)定現金流流，保證項項目持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定開發(fā)，，再考慮利利潤最大化化和項目標標桿形象的的樹立；PART2核心問問題結構化化分析/核核心問題界界定核心問題界界定R1-市場整體市場表表現下行，，市場無論論是純商業(yè)業(yè)、公寓、、寫字樓亦亦或住宅，，都存在一一定風險穩(wěn)定利潤，，速度，品品牌（標桿桿）；以高形象立立市，實現現區(qū)域標桿桿，同時保保證一個有有效速度，，保證資金金安全R2-目標區(qū)域背景：：非城市核核心區(qū)，但但景觀資源源豐富，非非區(qū)域一級級價值區(qū)，，客戶對產產品和定位位以及價格格較為敏感感；市場背景：：區(qū)域高速速發(fā)展期，，市場競爭爭大項目界定：：大體量商商業(yè)復合型型項目S-情景風險！核心問題：：1、如何化解解非核心價價值區(qū)的低低認知度，，實現大體體量商業(yè)的的成功開發(fā)發(fā)？2、如何在激激烈市場競競爭中打造造本項目的的核心競爭爭力，合理理進行物業(yè)業(yè)選擇？SCQ模型型導入PART3商業(yè)市場機機會挖掘可行物業(yè)初初判市場空間分分析在容積率限限制條件下下，本項目目商業(yè)指標標可能分解解的三種產產品形態(tài)：：專業(yè)寫字字樓、公寓寓、裙樓商商業(yè)（或街街區(qū)）我們需要這這三類產品品在對實現現目標的效效用條件下下，從市場場競爭、客客戶需求兩兩個維度進進行分析，，從而得出出適合本項項目的物業(yè)業(yè)組成和具具體發(fā)展方方向。處于發(fā)展階段的科教園及配套居住區(qū)項目臨干道，交通便捷；容積率指標下，均為高層產品。酒店公寓居住公寓商務公寓專業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)（或街區(qū)）？？？？？PART3商業(yè)市市場機會挖挖掘/可行行物業(yè)初判判可行物業(yè)初初判PART3商業(yè)市市場機會挖挖掘/可行行物業(yè)初判判可行物業(yè)判定方法各類產品面面臨的市場場情況如何何，何種產產品最能發(fā)發(fā)揮項目優(yōu)優(yōu)勢、達成成目標？各類產品的的客戶如何何？針對客客戶需求本本項目最佳佳的發(fā)展方方向在哪？？專業(yè)寫字樓

公寓

商業(yè)從市場競爭爭和客戶需需求兩個方方面，對各各類物業(yè)實實現目標的的效用進行行審視，指指導本項目目的產品定定位。細分商業(yè)產產品機會分分析寫字樓公寓商業(yè)3-1整體市場表表現自2004年來，長長沙優(yōu)質寫寫字樓供應應相對平穩(wěn)穩(wěn)，自2012年起起，年供應應量爆發(fā)，，年供應量量猛增。雖雖然2013年寫字字樓供應減減少，但寫字樓庫存存仍達144萬㎡。按照月均均3萬平米米去化速度度，整體庫庫存消化周周期長達3年之久。。自2012起寫字樓樓供應爆發(fā)發(fā)式增長，，高庫存帶帶來高競爭爭壓力！PART3_1商業(yè)市場機機會/寫字樓市場場/整體市場環(huán)環(huán)境長沙辦公寫字樓銷售面積：2009年，寫字樓銷售面積為16.70萬㎡，占房地產總銷售面積的0.9%；2010年，寫字樓銷售面積為17.96萬㎡，占房地產總銷售面積的0.91%；2011年，寫字樓銷售面積為23.96萬平方米，占房地產總銷售面積的1.46%；2013年前11月，寫字樓銷售69.02萬㎡，環(huán)比大幅增加，但整體仍小于供應面積，高庫存態(tài)勢并未緩解。供需比：2.29供需比：1.39供需比：2.52供需比：1.06整體市場表表現銷售速度雖雖逐年遞增增，但遠不不及供應速速度，高庫庫存態(tài)勢毫毫無緩解??！高庫存態(tài)態(tài)勢也未逆逆轉！PART3_1商商業(yè)市市場機會/寫寫字樓市市場/整體體市場環(huán)境境未來市場趨趨勢名稱總體量寫字樓項目狀態(tài)規(guī)格備注規(guī)劃建成時間樓高長沙國金中心98萬㎡30萬㎡在建待售5A89層;總投資160億元五星級酒店，5A寫字樓，大型購物中心2016年建成452梅溪湖國際新城945萬㎡80萬㎡籌建5A總投資600億元住宅、5A寫字樓、白金五星級酒店、商業(yè)400紅星國際財富中心20萬㎡20萬㎡籌建高400米(AB塔)，80層。400德思勤城市廣場156萬㎡80萬㎡在建待售投資88億元白金五星級酒店(凱悅酒店和費爾蒙酒店)，5A寫字樓2014年9月建成320世茂廣場23萬㎡23萬㎡在建5A——國際5A寫字樓2014年銷售347北站國際總部約40萬㎡40萬㎡籌建5A——金融總部，5A寫字樓星級酒店300保利萬科綜合體120萬㎡30萬㎡籌建5A——酒店、寫字樓、購物中心300+華創(chuàng)國際廣場30萬㎡10萬㎡在建待售5A——五星級酒店5A寫字樓購物中心2013年11月開盤280中聯(lián)重科總部————籌建——飯店、辦公樓280裕天國際商匯中心43萬㎡約5萬㎡籌建5A一期先推5棟公寓。250金光華雙子樓28.6萬㎡8萬㎡籌建5A總投資30億元五星級酒店，5A寫字樓，購物中心。280新楚擎天廣場5萬㎡5萬㎡5A位于長島路2號。276建鴻達威斯汀酒店70萬㎡8萬㎡在建5A白金五星級酒店，5A寫字樓，旗艦商城;2012年10月奠基260長沙運達中央廣場60萬㎡6萬㎡在建5A總投資50億元白金五星酒店，5A甲級寫字樓，國際公寓;255濱江世茂大廈55萬㎡6萬㎡在建5A總投資15億元五星級酒店，寫字樓249泰貞國際金融中心20萬㎡8萬㎡在建5A五星級酒店，甲級寫字樓，國際公寓。245湖南日報傳媒中心20萬㎡20萬㎡在建5A總投資16億元文化，新媒體，寫字樓;2016年建成238灣田國際廣場42萬㎡5萬㎡籌建5A總投資18.5億元商業(yè)、五星級酒店、5A寫字樓。230楷林國際大廈29萬㎡29萬㎡5A總投資25億元純寫字樓;2012年12月開工223新長海廣場100萬㎡5萬㎡在建5A總投資40億元五星級酒店、5A甲級寫字樓、國際公寓;2011年9月奠基200長沙西中心45萬㎡8.7萬㎡籌建5A寫字樓100+合計合計約468萬㎡未來3-5年寫字樓樓供應面積積達400萬㎡以上上，未來競競爭激烈。。PART3_1商商業(yè)市市場機會/寫寫字樓市市場/整體體市場環(huán)境境客戶主要關關注寫字樓樓的商務氛氛圍、形象象、地段??！整體客戶需需求PART3_1商商業(yè)市市場機會/寫寫字樓市市場/整體體客戶分析析自用客戶占占絕大多數數，35%客戶為中短短期自用兼兼投資增值值，20%左右客戶為為純投資；；客戶主要購買因因素仍然來來自于地段段、周邊商商務商業(yè)配配套等外界界資源條件件，同時對對產品自身身設計也保持較較強的關關注度。。整體辦公公氛圍缺缺失，對對比競爭爭板塊呈呈現劣勢勢；本項項目在地地段上相相對總部部經濟區(qū)區(qū)商務價價值進一一步弱化化，外圍圍牽引力力表現不不足，開開發(fā)專業(yè)業(yè)寫字樓樓風險高。中心板塊

傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域，全市寫字樓集中區(qū)市府板塊依托市政府新址西遷、岳麓區(qū)政府形成省府板塊依托省政府新址南遷形成武廣版塊

依托高鐵的交通樞紐價值而開發(fā)的新興CBD區(qū)梅溪湖版塊

依托市政府及山水資源而開發(fā)的新興區(qū)域洋湖垸板塊

依托濕地公園規(guī)劃總部經濟區(qū)中心版塊市府濱江版塊武廣版塊省府版塊梅溪湖版塊長沙寫字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中于中心板塊；市府濱江版塊與省府版塊目前已經有辦公項目開發(fā)，但正式入駐較少；梅溪湖版塊、洋湖垸版塊與武廣版塊目前僅停留在概念階段，暫無辦公項目開發(fā)；洋湖垸版塊目前洋湖垸板塊起帶動作用的CBD區(qū)域開發(fā)度不高，根本無法帶動整體辦公氛圍的提升，開發(fā)專業(yè)寫字樓物業(yè)，對投資者吸引力較小，項目開發(fā)風險較大。區(qū)域市場場現狀PART3_1商商業(yè)市市場機會會/寫寫字樓市市場/區(qū)區(qū)域市市場環(huán)境境PART3_1商商業(yè)市場場機會/寫寫字字樓市場場/小小結寫字樓機機會小結結供銷狀況[供銷嚴重失衡]2010年以來長沙寫字樓年均新增供應在40萬㎡以上，目前年均銷售面積僅25萬㎡，供銷嚴重失衡，高庫存潛在巨大危機?？蛻羰字豙商務氛圍]客戶更多的關注寫字樓的形象、配套、地段！區(qū)域現狀[氛圍薄弱，尚需培育]目前區(qū)域寫字樓市場供需都為空白，尚未起步；市場還需要培育專業(yè)寫字字樓開發(fā)發(fā)風險高高企，建建議放棄棄考慮。。細分商業(yè)業(yè)產品機機會分析析寫字樓公寓商業(yè)3-2PART3-2商業(yè)市場機會會/公寓市場場/整體市場場環(huán)境整體市場場供需2013年市場回回歸，供供銷保持持平衡?。》慨a數據據統(tǒng)計顯顯示，2013年1-11月60㎡以下戶型型供銷比比為1，甚至供供不應求求。走勢來來看，公公寓產品品市場不不穩(wěn)定，，受環(huán)境境影響大大，呈間間隔波動動趨勢。。隨著長長沙城市市升級建建設，交交通更便便捷，小小戶型將將更受青青睞，預預期未來60㎡以下戶型型將持續(xù)續(xù)受到熱熱捧。

20071112112266

0.91

200813843

6957

1.99

20091342015955

0.84

20101836115814

1.16

20111324813218

1.00

201213162

7667

1.92

20131197611993

1.000.911.990.841.161.001.921.000.000.501.501.002.502.00

0供[套]銷[套]供銷比10000200002007年以來內內六區(qū)60㎡以下住宅宅戶型供供銷走勢勢供[套]銷[套]供銷比PART3-2公公寓市場場機會/公公寓寓市場/整整體體市場環(huán)環(huán)境集中在主主城區(qū)二二環(huán)內，，城市熱熱點區(qū)域域岳麓區(qū)區(qū)、武廣廣片區(qū)、、南城等等依托城城市發(fā)展展及日漸漸成熟的的配套，，眾多個個項目均均有規(guī)劃劃公寓產產品匯金國際際東宸19公館鉑宮二期期明城國際際東塘瑞府府米蘭春天天沁園春御御院像素匯觀湖公寓寓恒大華府府涉外公館館湘騰城市市廣場蘭卡威國國際萬博匯瀟湘國際際西子一間間先鋒東外外灘長房時代代城壹號公館館中信新城城星城榮域域紫檀三期期嘉斯茂廣廣場金域華府府運達國際際新城泉昇同福福大廈沙發(fā)公寓寓泰格公寓寓少帥府曙光領峰峰帕克水岸岸五一中央央領域長盛嵐庭庭鉑金國際際湘麓國際際天翼公寓寓沸點100鉑金館友誼公寓寓觀園公寓寓大地國際際公寓鵬鑫公寓寓泊富廣場場藏瓏恒大金都都萬達公館館保利國際際金領公寓寓合能公館館湘域城邦邦綠地公館館將愛公寓寓整體格局局PART3-2公公寓市市場機會會/公公寓市場場/整整體市場場環(huán)境價格實現現度公寓價格格實現度度良好，，尤其通通過精裝裝可進一一步帶動動溢價。。PART3-2公公寓寓市場機機會/公公寓市市場/整整體市市場環(huán)境境區(qū)域個案案表現棟號戶型面積段推出套數銷售套數銷售率銷售均價備注18#1房

50.43-51.342828100%5104元/㎡共計辦卡113張，到場客戶68組，成交62套，到訪解籌率90%。2房63.97-67.03953840%5206元/㎡合計1236250.4%5173元/㎡折扣體系總價減20000（相當于93折），按時簽約98折，開盤98，即：綜合折扣為89折。米蘭春天天公寓18#開盤情況況分析/數據資料料當前市場場低迷環(huán)環(huán)境下，，利海米米蘭春天天公寓開開盤銷售售66套套，銷售售率53%，整整體表現現良好，，控制面面積是市市場熱銷銷的前提提。PART3-2公公寓市市場機會會/公公寓市場場/客客戶構成成客戶購買買需求審視全城城，長沙沙公寓市市場客戶戶主要由由投資型型、自住住型、辦辦公兼自自住三類類客戶組組成。明城、藍灣利海米蘭春天、萬科城德思勤、喜盈門、華晨第一類客戶第二類客戶第三類客戶投資型自住型

辦公兼自住客戶來源源寬泛，，受區(qū)域域發(fā)展的的限制相相對較小小。項目客戶來源年齡分布職業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)關注點藍灣國際廣場長沙市區(qū)的客戶45%地級市的客戶35%外地的投資客20%30歲以上做生意的老板企業(yè)中高管公務員投資60%自住40%地段與升值潛力精裝修戶型明城國際中心婁底、益陽等地級市的客戶35%長沙市區(qū)的客戶30%省外投資客戶25%30歲以上生意人公務員老師等泛公務員投資60%自住40%地段與升值潛力商住兩用開發(fā)商品質東塘瑞府長沙市區(qū)的客戶50%地級市的客戶30%省外的湖南人20%30歲以上個體戶私企白領事業(yè)單位投資60%自住40%地段精裝小戶萬博匯

長沙本地人35%在長沙工作的湖南人20%地級市的客戶25%省外投資客20%25-3040歲以上生意人教師公務員投資60%自住40%地段與配套教育資源小戶型壹號公館長沙市區(qū)客戶40%地級市的客戶30%省外投資客30%25-40歲個體戶企業(yè)中高管富二代投資60%自住40%地段升值空間精裝修東宸19公館長沙市區(qū)客戶70%地級市客戶20%省外客戶10%25-45歲企業(yè)中高管事業(yè)單位職員投資60%自住40%地段教育資源德思勤廣場長沙市區(qū)客戶60%地級市及省外投資客戶40%30-50私營業(yè)主企業(yè)中高管公務員100%投資地段配套升值潛力投資回報PART3-2公公寓市市場機會會/公公寓市場場/客客戶構成成客戶特征征及關注點點熱銷公寓寓一：返返租酒店店成為市市場最火爆產品品。PART3-2公公寓市市場機會會/公公寓市場場/熱熱銷原因因分析熱銷原因因一觀園、東宸19公館、潮宗御苑、華晨世界廣場等項目依靠引進主題酒店，公寓銷售效果十分理想。東宸19公館艾豪斯酒店觀園速8酒店潮宗御苑華美達酒店華晨世紀廣場豪生大酒店PART3-2公公寓市市場機會會/公公寓市場場/熱熱銷原因因分析熱銷原原因二二項目主力面積折后單價總價套數銷售率備注建安像素匯24-40㎡精裝700018-28萬1065套100%低總價奧克斯廣場45-50㎡毛坯690030-35萬450套100%低總價德斯勤城市廣場40-45㎡精裝900030萬起616套100%低首付+低總價建安像素匯總價18萬起德斯勤城市廣場奧克斯廣場熱銷公公寓二二：低低總價價商務務公寓寓不限限購不不限貸貸銷售售火爆爆。熱銷公公寓三：附帶““學位位”，，主打打學區(qū)區(qū)公寓寓銷售售火爆爆！項目主力面積折后單價總價套數銷售率備注萬博匯50㎡左右980049萬485套99.17%主打砂子塘小學學位公寓北辰美寓50-57㎡鑫遠?微中心明德中學學位萬博匯砂子塘小學熱銷原原因三三PART3-2公公寓市市場機機會/公公寓寓市場場/熱熱銷原原因分分析PART3-2公公寓寓市場場機會會/公公寓市市場/小小結分布狀狀況：：依托托地段段，主要分分布在在二環(huán)環(huán)內城城市核核心區(qū)區(qū)銷售價價格：：公寓寓價格格實現現良好好，精裝公公寓通通過拔拔高精精裝價價格實實現溢溢價；；銷售速速度：：區(qū)域內內米蘭蘭春天天當前前市場場環(huán)境境下，，公寓寓銷售售依然然保持良良好銷銷售速速度。30-50㎡㎡為主主力面面積戶戶型區(qū)區(qū)間，，套房房小面面積銷銷售優(yōu)優(yōu)于大大面積積案例借借鑒：：返租租&低低總價價商務務公寓寓、學學區(qū)公公寓成成為當當前市市場最最熱銷銷的公公寓產產品。。小結結客戶戶來來源源寬寬泛泛，，受受區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展的的限限制制相相對對較較小小。。市市場場機機會會相相對對較較大大，，市市場場成成功功案案例例通通過過返返租租酒酒店店、、低低總總價價商商務務公公寓寓及及學學區(qū)區(qū)公公寓寓實實現現熱熱銷銷，，并并帶帶動動溢溢價價。。本案若開發(fā)公寓，上文所提及的幾種“熱銷”產品是否適應在本項目進行開發(fā)公寓寓產產品品機機會會分分析析寫字字樓樓市市場場公寓寓市市場場機機會會———商業(yè)業(yè)市市場場酒店店公公寓寓商務務公公寓寓學區(qū)區(qū)公公寓寓>>區(qū)域域酒酒店店類類物物業(yè)業(yè)兩兩極極分分化化嚴嚴重重，，競競品品項項目目多多以以四四星星級級以以上上酒酒店店規(guī)規(guī)劃劃為為主主，，周周邊邊安安置置小小區(qū)區(qū)則則多多以以低低檔檔次次酒酒店店、、賓賓館館為為主主，，片片區(qū)區(qū)未未來來酒酒店店市市場場需需求求較較大大，，酒酒店店公公寓寓市市場場存存在在較較大大的的發(fā)發(fā)展展空空間間江山帝景華天商務酒店洋湖style星級酒店該區(qū)域超過5家以上低端經濟酒店該區(qū)域超過5家以上低端經濟酒店區(qū)域域內內項項目目多多以以四四星星級級以以上上酒酒店店規(guī)規(guī)劃劃為為主主；；片區(qū)區(qū)安安置置小小區(qū)區(qū)較較多多，，提提供供了了一一些些低低檔檔次次的的住住宿宿安安排排；；區(qū)域域內內聚聚集集了了多多所所高高校校及及長長沙沙岳岳麓麓科科技技產產業(yè)業(yè)園園，，酒酒店店公公寓寓市市場場發(fā)發(fā)展展空空間間巨巨大大中醫(yī)醫(yī)藥藥大大學學工業(yè)業(yè)學學院院PART3-2-1公公寓寓市市場場機機會會/酒酒店店公公寓寓/區(qū)區(qū)域域酒酒店店現現狀狀區(qū)域域酒酒店店現現狀狀區(qū)域域內內科科技技產產業(yè)業(yè)園園，，為為酒酒店店公公寓寓帶帶來來了了可可觀觀的的終終端端客客戶戶群群資資源源這里里的的管管理理者者有有很很多多，，他他們們在在這這里里也也沒沒有有其其他他好好的的地地方方住住，，一一般般都都住住在在廠廠區(qū)區(qū)。。還還有有許許多多經經常常過過來來進進行行培培訓訓的的人人員員，，也也住住在在園園區(qū)區(qū)職職工工公公寓寓里里。?！缆绰纯瓶萍技籍a產業(yè)業(yè)園園李李老老板板這里里以以后后會會有有一一些些星星級級酒酒店店，，但但畢畢竟竟只只能能滿滿足足少少數數人人，，沒沒有有像像樣樣的的酒酒店店或或商商務務公公寓寓。?！A潤潤橡橡樹樹灣灣張張先先生生產業(yè)園中高管客戶現狀需求特征商務或酒店公寓產品置業(yè)次數首次置業(yè)總價承受能力較高客戶置業(yè)目的企業(yè)使用、個人自住置業(yè)敏感點形象檔次/配套/交通/物業(yè)服務管理理者者的的居居住住現現狀狀管理理者者的的置置業(yè)業(yè)要要求求住在在廠廠區(qū)區(qū)員員工工宿宿舍舍內內或或周周邊邊安安置置小小區(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)缺缺乏乏有有檔檔次次的的商商務務接接待待和和辦辦公公場場所所吃飯飯、、商商務務洽洽談談等等活活動動都都不不太太方方便便到其其他他酒酒店店等等地地方方距距離離較較遠遠，，來來回回感感覺覺比比較較麻麻煩煩有檔檔次次的的商商務務公公寓寓做做做做企企業(yè)業(yè)進進行行洽洽談談等等商商務務活活動動的的場場所所配套套比比較較齊齊全全的的酒酒店店公公寓寓一一，，安安排排出出差差人人員員或或自自住住配套套要要齊齊全全，，距距離離不不要要太太遠遠PART3-2-1公公寓寓市市場場機機會會/酒酒店店公公寓寓/客客戶戶資資源源客群群需需求求1周邊邊聚聚集集的的高高校校聚聚集集了了5萬萬余余的的師師生生，，存存在在巨巨大大的的公公寓寓租租住住群群，，高高收收入入老老師師則則具具有有潛潛在在的的投投資資和和改改善善需需求求高校老師約5000人大中專院校中小學湖南中醫(yī)藥大學聯(lián)豐小學湖南工業(yè)職業(yè)技術學院博才小學湖南省醫(yī)藥學校湖南服裝工業(yè)學校老師的住住宿現狀狀中醫(yī)藥大大學老師師的收入入情況老師大多多住在學學校里面面，如教教師宿舍舍；老師師大多期期望在學學校附近近置業(yè)，，但因為為供應少少，許多多老師也也在區(qū)域域內買房房；部師在學學校附近近小區(qū)租租住。講師月收收入約2000～4000元元，副教教授月收收入約4000～5000元元，教授授月收入入約6000～～7000元，，加上補補貼、獎獎金等，，年收入入至少在在10萬萬元左右右；老師有豐豐厚的住住房公積積金，一一般工作作3～4年的老老師公積積金約10萬元元左右。。數據來源源：教師師訪談PART3-2-1公公寓市市場機會會/酒酒店公寓寓/客戶戶資源客群需求求2投資類客客戶覆蓋蓋全市，，客戶實實力較強強，關注注區(qū)域未未來發(fā)展展前景和和升值潛潛力，對對投資類類小戶型型產品比比較青睞睞長沙湘潭株洲普遍看好好區(qū)域的的未來發(fā)發(fā)展前景景，對配配套關注注比較明明顯，注注重升值值潛力，，公寓等等小戶型型產品受受歡迎投資客戶戶分布投資客戶戶置業(yè)關關注點首先關注注區(qū)域的的發(fā)展前前景和規(guī)規(guī)劃，是是否城市市發(fā)展的的熱點區(qū)區(qū)域關注產品品性價比比和小區(qū)區(qū)環(huán)境，，小戶型型公寓產產品是首首選對回報率率穩(wěn)定的的投資產產品很感感興趣投資客戶戶約占區(qū)區(qū)域的10%長株潭客客戶為主主，來自自長沙的的投資客客戶較多多PART3-2-1公公寓市市場機會會/酒酒店公寓寓/客戶戶資源客群需求求3PART3-2-1公公寓市市場機會會/酒酒店公寓寓/客戶戶資源成功案例例借鑒作為后現代主義的追隨者，酒店正是為“橙子族”們量身訂制的，它是“橙子族”心靈的棲息地，以“橙子”的形象來彰顯其氣質與品味。服務主力對象為：大學生、時尚白領、藝術家、年輕的商場才俊。這個階層正是今日滾滾紅塵中，彰顯個性、引領時尚的人群，即“橙子族”，他們奉《發(fā)條橙子》為他們卓爾不群的立世宣言。通過鮮明的酒店主題打造，加之酒店客群的準確定位，酒店以及附屬商業(yè)街運營十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于70%的水平。特色酒店成功案例：橙子酒店通過發(fā)展展特色主主題酒店店規(guī)避星星級競爭爭，搶占占市場空空白本案公寓寓機會分分析寫字樓市市場公寓市場場機會———商業(yè)市場場酒店公寓寓商務公寓寓學區(qū)公寓寓>>周邊客群群支撐長沙含浦浦科教產產業(yè)園是是2001年成立立的一個個以科教教事業(yè)為為主，其其它配套套產業(yè)為為輔的綜綜合性產產業(yè)開發(fā)發(fā)園區(qū)，，功能定定位為國國家級科科技成果果轉化基基地、新新型工業(yè)業(yè)化示范范基地、、生態(tài)宜宜居新區(qū)區(qū)。園區(qū)區(qū)規(guī)劃總總面積60平方方公里，，其中一一期20平方公公里已被被納入長長沙市2020年總體體規(guī)劃所所屬都市市范圍，，并明確確為城市市“組團團”?，F現已有南南方大學學、湖南南工業(yè)職職業(yè)技術術學院、、湖南電電力學院院、長沙環(huán)保保設備廠廠、長沙沙晚安床床上用品品公司、、長沙寶寶晟實業(yè)業(yè)有限公公司等10多個個項目落落戶該園園?？平坍a業(yè)業(yè)園的快速發(fā)發(fā)展，給給含浦帶帶來的外外部影響響力，提提升區(qū)域域的商務務需求和和商務價價值。當當前區(qū)域域內尚無無相對較較高商務務場所滿滿足需求求。PART3-2-2公公寓市場場機會/商商務務公寓/區(qū)區(qū)域域發(fā)展條條件支撐撐各類型企企業(yè)不同同發(fā)展期期的辦公公物業(yè)需需求規(guī)律律新生期，創(chuàng)業(yè)階段貿易物流業(yè)制造加工業(yè)發(fā)展期，掙扎階段穩(wěn)定成長階段成熟期及以后辦公物業(yè)需求商住樓：低成本，可居住寫字樓：提高形象，建立客戶信心初期，作坊類發(fā)展期，規(guī)模成長業(yè)務拓展階段高速成長，某些職能部門分離成熟期及以后有穩(wěn)定的客戶和銷售網絡廠區(qū)辦公：便捷寫字樓：競爭導向，形象，品牌辦公物業(yè)需求商住樓：接待客戶，可住，可辦公辦公物業(yè)業(yè)的發(fā)展展與第三三產業(yè)的的發(fā)展程程度和聚聚集程度度密切相相關，在在第三產產業(yè)迅速速發(fā)展的的區(qū)域，，辦公物物業(yè)需求求較大。。目前科教教園入駐駐企業(yè)以以裝備制制造業(yè)等等第二產產業(yè)為主主，第三三產業(yè)的的發(fā)展和和集中度度有限，，因此商商務公寓寓體量應應控制規(guī)?？刂浦芇ART3-2-2公公寓市場場機會/商商務務公寓/區(qū)區(qū)域域發(fā)展條條件支撐撐本案商業(yè)業(yè)市場機機會分析析寫字樓市市場公寓市場場機會——商業(yè)市場場酒店公寓寓商務公寓寓學區(qū)公寓寓學區(qū)資源源：長沙頂級級名校，，北雅中中學，購購房必有有指標，，獨一無無二學區(qū)資源源地塊周邊邊教育資資源豐富富，距離離博才實實驗小學學1.5公里，，師大附附中博才才實驗中中學南校校區(qū)僅需需步行5分鐘。。師大附中中博才實實驗中學學南校區(qū)區(qū)博才實驗小學博才實驗驗小學將將于2014年年秋季招招收第一一批新生生。湖南師大大附中博博才實驗驗中學南南校區(qū)2014年秋季季初一招招新16個班。。PART3-2-2公公寓市場場機會/學學區(qū)區(qū)公寓/區(qū)區(qū)域域發(fā)展條條件支撐撐酒店公寓寓在區(qū)域域內需求求較大，，且供應應稀缺；；商務公公寓雖供供應不足足，但因因目前需需求有限限，應盡盡量控制制體量；；周邊存存在高質質教育資資源，可可整合發(fā)發(fā)展學區(qū)區(qū)公寓，，提升公公寓附加加值區(qū)域產業(yè)業(yè)園發(fā)展展對酒店店公寓的的需求迅迅速擴大大，但區(qū)區(qū)域內目目前供應應基本空空白，規(guī)規(guī)劃5-7萬萬平米為為宜。1商務公寓寓需求隨隨著第三三產業(yè)的的發(fā)展將將快速增增長，但但目前需需求有限限，規(guī)劃劃2-3萬萬平米為為宜。2周邊高校校師生對對公寓的的需求較較大，隨隨著學府府路拉通通，交通通更加便便捷，對對終端消消費群吸吸引力強強。3PART3公寓市場場機會/小結小結4周邊存在在高質教教育資源源可整合合。細分商業(yè)業(yè)產品機機會分析析寫字樓公寓商業(yè)3-3編號項目商業(yè)體量類型1米蘭春天5萬3萬米商業(yè)體及商業(yè)街，8000平米新一佳超市、2000平米橫店國際影院及5000平會所2江山帝景10萬15000平米商務中心，8萬平米精品商業(yè)街，3000㎡超市以及酒店3洋湖STYLE8萬星級酒店、甲樓寫字樓、商業(yè)體4聯(lián)豐村住宅區(qū)1萬餐飲、旅館、服裝、五金、零售等5白鶴家園1萬餐飲、五金、旅館、建材、攝影等6中海國際社區(qū)2萬后期規(guī)劃7000平米商業(yè)及住宅底商7楓華府第1萬住宅底商以及商業(yè)街8華潤橡樹灣5千住宅底商9中建麓山和苑6千住宅底商10其他8萬其他小區(qū)底商合計36萬目前地塊塊周邊商商業(yè)能級級較低，，主要以以住宅底底商形式式存在；；但隨著著周邊項項目的開開發(fā)建設設，商業(yè)業(yè)體量將將逐步增增加，預預計未來來幾年內內將達到到36萬萬方區(qū)域商業(yè)業(yè)現在主主要集中中在湖南南中醫(yī)藥藥大學周周邊，業(yè)業(yè)態(tài)凌亂亂，檔次次乘次不不齊，缺缺乏統(tǒng)一一管理，，總體形形象較差差。PART3_3商業(yè)市場場機會/消消費商業(yè)業(yè)/區(qū)區(qū)域現現狀區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展現狀狀區(qū)域周邊邊底商主主要以餐餐飲、零零售、服服務業(yè)態(tài)態(tài)為主，，經營狀狀況良好好店鋪數量量：約200家家營業(yè)面積積：約6000平米租金范圍圍：50-100元/㎡/月月主力面積積區(qū)間：：20-80平平米合同年限限：首簽簽3~5年湖工院周周邊臨街街底商主主要以餐餐飲、零零售、服服務類為為主，檔檔次較低低車塘河路PART3-3商商業(yè)市市場機會會/消費費商業(yè)/區(qū)域現現狀周邊底商商調研湖工院周周邊沿街街商業(yè)調調查聯(lián)豐村多多以中低低端服飾飾、零售售類業(yè)態(tài)態(tài)為主，，因靠近近中醫(yī)藥藥大學，，商業(yè)主主要以服服務學生生、老師師以及周周邊居民民為主。。店鋪數量量：約230左左右營業(yè)面積積：約10000平米米租金范圍圍：50-150元/㎡/月月主力面積積區(qū)間：：30-100平米合同年限限：首簽簽3~5年聯(lián)豐村靠靠近中醫(yī)醫(yī)藥大學學，居住住人口集集中，經經營業(yè)態(tài)態(tài)主要以以中低端端服飾、、零售為為主車塘河路聯(lián)豐路周邊底商商調研聯(lián)豐村周周邊沿街街商業(yè)調調查PART3-3商商業(yè)市市場機會會/消費費商業(yè)/區(qū)域現現狀象嘴路沿沿線分布布成熟小小區(qū)較多多，為滿滿足周邊邊業(yè)主的的裝修需需求，業(yè)業(yè)態(tài)分布布主要以以建材家家居為主主店鋪數量量：約50家左左右；營營業(yè)面積積：約3000平米租金范圍圍：80-130元/㎡/月月；主力面積積區(qū)間：：50-200平米合同年限限：首簽簽3~5年象嘴路沿沿街商業(yè)業(yè)主要以以底商為為主，由由于周邊邊小區(qū)業(yè)業(yè)主陸續(xù)續(xù)入住，，裝修需需求大，，因此業(yè)業(yè)態(tài)分布布主要以以家居建建材以及及零售為為主象嘴路周邊底商商調研PART3-3商商業(yè)市場機會會/消費商業(yè)業(yè)/區(qū)域現狀狀象嘴路小區(qū)周周邊商業(yè)調查查細分市場概況況|周邊底商江山帝景車塘塘河路沿線商業(yè)以服務類類為主，其次次為家居建材材。店鋪數量：約約20家左右右營業(yè)面積：約約2500平平米租金范圍：50-100元/㎡/月月主力面積區(qū)間間：30-200平米合同年限：首首簽3年距離地塊最近近，由于小區(qū)區(qū)目前入住率率較低，因此此商業(yè)氛圍較較差，空鋪率率達到30%，且商業(yè)規(guī)規(guī)劃凌亂，營營業(yè)店鋪分布布散亂，有待待進一步發(fā)展展車塘河路PART3-3商商業(yè)市場機會會/消費商業(yè)業(yè)/區(qū)域現狀狀周邊底商調研研江山帝景車塘塘河路沿線商商業(yè)調查細分市場概況況|周邊底商工業(yè)職業(yè)技術學院周邊商業(yè)PART3-3商商業(yè)市場機機會/消費商商業(yè)/區(qū)域現現狀工業(yè)職業(yè)技術術學院周邊商商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種一覽表商業(yè)統(tǒng)計細分市場概況況|周邊底商聯(lián)豐村商業(yè)區(qū)區(qū)PART3-3商商業(yè)市場機會會/消費商業(yè)業(yè)/區(qū)域現狀狀商業(yè)統(tǒng)計聯(lián)豐村商業(yè)區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)種一一覽表含浦家園象嘴嘴路江山帝景車塘塘河路PART3-3商商業(yè)市場機機會/消費商商業(yè)/區(qū)域現現狀商業(yè)統(tǒng)計象嘴路、車塘塘河路業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種一覽表

聯(lián)豐路象嘴路車塘河路學士路云溪路南二環(huán)御園小區(qū)總計餐飲35%40%20%42%20%23%23%27%服務配套14%8%7%15%6%33%21%14%便利店22%12%22%12%9%9%18%14%生活家居4%8%5%2%20%0%7%7%休閑美容5%11%0%0%0%0%12%4%服飾精品8%7%6%0%5%0%16%6%地產中介2%0%0%0%0%0%0%1%五金雜貨5%6%20%20%0%0%0%7%旅館5%6%7%0%0%0%0%7%其它0%2%22%9%40%35%3%13%周邊現有商業(yè)業(yè)多為沿街商商鋪，自發(fā)形形成，檔次低低端、以滿足足基本生活必必備為主，缺缺乏中高端餐餐飲、休閑、、娛樂、購物物配套。PART3-3商商業(yè)市場機會會/消費商業(yè)業(yè)/區(qū)域現狀狀區(qū)域商業(yè)現狀特點PART3-3商商業(yè)市場機會會/消費費商業(yè)/周周邊重點項項目商業(yè)規(guī)劃劃區(qū)域重點商業(yè)業(yè)布局特點競爭同質化，，多以街鋪為為主；缺少主主題及特色，，缺乏一站式式餐飲、休閑閑娛樂商業(yè)場場所，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有較大的的提升空間。。項目周邊聚集集了高校、產產業(yè)園人群等等諸多群體，，商業(yè)消費需需求較大核心商圈次級商圈輻射商圈核心商圈消費費人群（1.5km內））—約22萬人：本社區(qū)及周邊邊小區(qū)居民15萬；中醫(yī)大、湖工工院、南職院院師生5萬人人；科教產業(yè)園內內企業(yè)職工；；輻射商圈消費費人群（車程程20分鐘內內）洋湖苑附近的的大學，如中中南大學、湖湖南大學等；；洋湖苑片區(qū)的的居民。輻射商圈消費費人群（車程程10分鐘內內）科教產業(yè)園近近幾年產業(yè)發(fā)發(fā)展和住宅開開發(fā)帶來的大大量消費人口口；科教產業(yè)園其其他產業(yè)人群群。項目周邊小區(qū)區(qū)居民約15萬人中醫(yī)大、湖工工院等高校約約5萬人產業(yè)園人流就就近需求約2萬人項目周邊區(qū)域域的商業(yè)設施施配套需求約19萬平米區(qū)域商業(yè)需求PART3-3商商業(yè)市場機會會/消費商業(yè)業(yè)/區(qū)域商業(yè)業(yè)需求周邊重點項目目商業(yè)競爭同同質化，多以以街鋪為主；；缺少主題及特色，缺乏乏一站式餐飲飲、休閑娛樂樂商業(yè)場所，，商業(yè)業(yè)態(tài)有較大的提升升空間。。12項目周邊聚集集了高校、產產業(yè)園人群等等諸多群體，，商業(yè)消費需需求較大3商業(yè)小結區(qū)域現有商業(yè)業(yè)模式落后，，周邊重點項項目商業(yè)競爭爭同質，本案案發(fā)展具備提提升空間，同同時區(qū)域內消消費人群充足足；本案商業(yè)業(yè)具備較大的的發(fā)展機會。。PART3-3商商業(yè)市場機會會/消費費商業(yè)/小小結周邊現有商業(yè)業(yè)多為沿街商商鋪，自發(fā)形形成，檔次低低端、以滿足足基本生活必必備為主，缺缺乏中高端餐餐飲、休閑、、娛樂、購物物配套。目標排序：商業(yè)>酒店>公寓>寫字字樓以商業(yè)為盈利利重點，以酒酒店為項目形形象及品牌提提升重點以投資類產品品突破市場局局限，以商業(yè)業(yè)配套打造項項目價值提升升的基礎PART3商業(yè)市場機會會/目標細分分物業(yè)機會點點機會點回顧各細分商業(yè)產產品市場機會會點排序PART4商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略及定位整體發(fā)展戰(zhàn)略略商業(yè)定位公寓定位PART4整體商業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略略打造項目酒店標志性物業(yè)，在公寓中設置特色化、主題化酒店，促進公寓的去化以公寓為輔，打造部分創(chuàng)意產品，商住結合，同時通過學區(qū)概念提升項目競爭力并保證開發(fā)企業(yè)現金流如何化解區(qū)域的低認知度，充分挖掘項目資源，實現打造項目標桿的目標？如何在競爭激烈的市場中塑造本項目的核心競爭力，引領市場，尋求跳脫競爭市場的劣勢，打造自身核心價值引領市場？區(qū)位認知的化解項目核心競爭力的塑造通過公共空間精細化打造，樹立市場標桿形象以商業(yè)為主，通過塑造與其他項目較大的差異，形成項目的活力核心，同時實現較高的利潤。PART4整體商業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略/產品組組合策略基于市場對產產品的需求，，以及通過對對本項目經濟濟指標及溢價價能力的研究究，我們認為為主題式產權酒酒店+公寓+商業(yè)的產品組合為為本項目最理理想的產品理理想組合產品組合策略略PART4商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略及定位整體發(fā)展戰(zhàn)略略商業(yè)定位公寓定位√差異化瞄準市場縫隙創(chuàng)新產品和需求點強調產品的特色和價值挖掘市場需求，引領行業(yè)發(fā)展√跟隨化跟隨大勢，規(guī)避風險利用現有資源，縮短培育時間在客戶定位及及業(yè)態(tài)上保持持與周邊成熟熟商一致性，，最大程度降降低項目的競競爭風險；同同時走專業(yè)化化路線，以規(guī)規(guī)模、品牌、、業(yè)態(tài)復合度度與市場形成成差異化競爭爭，最大程度度提高項目的的市場競爭力力．PART4商業(yè)定位/競爭策略略競爭策略差異化的跟跟隨策略是是本項目的核核心競爭策略略！客戶的跟隨化化、消費的差差異化PART4商業(yè)定位/競爭策略略客戶定位主要目標客群周邊高校帶來得高知消消費人群區(qū)域屬地性群體，包括各檔次次住宅居民、、常住人群等等區(qū)域產業(yè)園區(qū)區(qū)帶來的品質質型商務客群輔助/補充客群項目自身公寓寓、酒店物業(yè)業(yè)為商業(yè)帶來來的商務客群及居居住客群本項目目標客客群以區(qū)域內內居民及大學學師生及園區(qū)區(qū)工作人員為為主，輔以項項目自身公寓寓帶來的內部部消費群體。。PART4商業(yè)定位/商業(yè)類型型定位商業(yè)類型定位位洋湖style商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量社區(qū)商業(yè)小型1萬以內大型10萬以上楓華府邸米蘭春天麓山國際社區(qū)華潤橡樹灣中海國際社區(qū)江山帝景傳統(tǒng)街鋪室外商業(yè)街集中式大賣場商業(yè)綜合體特色、主題商業(yè)中型3-6萬缺失購物中心類商商業(yè)投資成本本較高、變現現能力差、運運營壓力大；；未來存在競競爭分流，建建議避免參與與同質化競爭爭；項目商業(yè)業(yè)類型應為中中型主題式商商業(yè)PART4商業(yè)定位/商業(yè)類型型定位項目適宜的商商業(yè)類型類型面積，含主力店（平米）主力店數目主力店比例主要商圈（km）鄰里中心3000-150001或2個30-50%5社區(qū)中心10000-350002個及以上40-60%5-10區(qū)域中心40000-800002個及以上50-70%8-12超級區(qū)域中心80000+3個及以上50-70%8-40時尚中心8000-25000N/AN/A8-25生活方式中心15000-500000-20-50%5-8大賣場25000-600003個及以上75-90%8-15主題中心8000-25000N/AN/AN/A品牌折扣中心5000-40000N/AN/AN/AICSC關于購物中心心的分類商業(yè)類型定位位項目立足于生生活方式的基基礎，爭取實實現區(qū)域型商商業(yè)的跨度，，跳出與競爭爭對手的直面面競爭，填補補市場空白，，提升商業(yè)價價值PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)模擬定定方式一：消費費者需求定量量法——周邊人口口統(tǒng)計1234567891011121314151617181920周邊主要人口口分布圖商業(yè)規(guī)模擬定定在售已入住序號項目名稱建筑面積（萬㎡）建筑規(guī)模商業(yè)面積（萬㎡）項目名稱建筑面積（萬㎡）建筑規(guī)模商業(yè)面積（萬㎡）1麓山戀.迪亞溪谷131689669戶??12和園小區(qū)2617571535戶底商2卓越麓山別墅133642530戶??13銻都家園1407661028戶

底商3利海米蘭春天80萬6967戶4萬14汀湘十里36630288戶

??4中建麓山和苑40萬2700戶底商15靳江明珠240618530戶底商5楓華府第40萬3500戶底商16岳麓山公館15萬295戶??6江山帝景150萬11917戶10萬17麓山里46285342戶底商7洋湖style3017661806戶8萬18五星小區(qū)??640戶底商8邦盛水岸御園3804592797戶底商19金牛小區(qū)??500戶底商9華潤橡樹灣1683291704戶底商20白鶴家園??650戶底商10中海國際社區(qū)130萬9000戶底商11云棲谷3212272372戶

底商湖南中醫(yī)藥大學含浦校區(qū)在校學生16000人，湖南工業(yè)職業(yè)技術學院在校學生13000人以上項目總戶數為49770戶，由于該區(qū)域周邊的項目部分為低密度住宅產品，因此居住人口按每戶3人計算，49770*3=149310人。總人口為149310+16000+13000=178310人方式一：消費費者需求定量量法——周邊人口口統(tǒng)計：總人口約17.8萬人PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位區(qū)域未來人口口導入→商業(yè)需求空間間—商業(yè)現有及未未來供應=本項項目商業(yè)市場場空間2017年末，本項項目區(qū)域人口口規(guī)模約18.9萬人，，商業(yè)總體需需求空間約為為17.1萬萬㎡減去周邊商業(yè)業(yè)體量10.6萬㎡（不包含公寓寓、寫字樓、、酒店、零散散經營）本項目商業(yè)體量空間約6.5萬方商業(yè)規(guī)模擬定定方式一：消費費者需求定量量法：可支撐撐本項目約6.5萬商業(yè)業(yè)開發(fā)量PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)模擬定定方式二：消費需求定量量法：依照消費額額存量與消費費坪效計算，，可支撐商業(yè)業(yè)體量3.05~4.59萬方方之間本項目區(qū)域可可支撐商業(yè)體量約為為30577-45865㎡區(qū)域人口區(qū)區(qū)域客客群消費力消消費費概率坪坪效可可支撐商業(yè)業(yè)面積本項目商業(yè)體量區(qū)間3.05~4.59萬㎡消費內容商業(yè)分級標準輻射人口消費概率人均年消費（元/人/年）年消費額（萬元）坪效（元/㎡/年）可支撐商業(yè)面積（㎡）購物（衣著類）次區(qū)域級商業(yè)中心100000-1500000.12225318024-2253080002703-3379餐飲（食品類）100000-1500000.36712857024-71280240008553-10692休閑娛樂100000-15000002669040007473-9341服務100000-1500000.1358231592-3981050007164-10746合計30577-45865PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)模擬定定結合兩種方式式，最終判定定本案商業(yè)開開發(fā)體量約4.5-5萬萬方PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位PART4商業(yè)定位/商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位業(yè)態(tài)業(yè)種甄選選消費業(yè)態(tài)可選業(yè)態(tài)區(qū)域居民生活消費家庭休閑各類餐飲零售購物影院KTV配套服務兒童系列周邊家庭客群兒童樂園親子互動特色餐飲休閑快餐快速餐椅家庭購物主題購物高校師生文化體驗休閑娛樂零售購物休閑餐飲特色餐飲區(qū)域商務客群品牌購物商務餐飲特色餐飲快速餐飲休閑娛樂商務服務特色體驗特色體驗家庭庭休休閑閑兒童童系系列列生活活消消費費品牌牌專專賣賣各類類餐餐飲飲家庭庭系系列列配套套服服務務商務務服服務務休閑閑娛娛樂樂特色色體體驗驗特色色購購物物零售售購購物物以生生活活超超市市、、綜綜合合書書城城及及親親子子娛娛樂樂為為主主題題，，結結合合特特色色餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂樂場場所所，，形形成成次次區(qū)區(qū)域域中中心心，，吸吸引引產產業(yè)業(yè)園園、、高高校校師師生生及及周周邊邊住住戶戶龐龐大大客客戶戶群群，，同同時時形形成成特特色色PART4商業(yè)業(yè)定定位位/商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位業(yè)態(tài)態(tài)參參考考方所所在在廣廣州州最最奢奢華華的的購購物物中中心心太太古古匯匯，，方方所所可可以以看看作作是是““雙雙面面例例外外””模模式式的的另另一一種種更更加加奢奢侈侈的的探探索索方方式式。。只只不不過過，，這這一一次次，，圖圖書書不不再再是是點點綴綴，，而而成成為為核核心心文文化化元元素素。。占占地地近近2000平方方米米的的方方所所向向世世人人展展現現了了一一個個全全新新的的文文化化概概念念空空間間，，一一個個涵涵蓋蓋書書店店、、精精致致生生活活用用品品、、咖咖啡啡、、展展覽覽空空間間與與服服飾飾時時尚尚在在內內的的一體體式式立立體體文文化化空空間間。一方方面面，，它它是是一一個個「「家家」」，，一一種種知知識識、、審審美美與與生生活活的的完完美美結結合合；；另另一一方方面面，，它它是是一一個個永永恒恒的的進進行行式式，，一一個個多多元元的的發(fā)發(fā)表表平平臺臺，，期期望望讓讓源源源源不不絕絕的的文文化化與與創(chuàng)創(chuàng)意意，，人人才才與與作作品品，，能能夠夠因因為為這這個個場場所所而而受受到到啟啟發(fā)發(fā)、、得得到到發(fā)發(fā)表表與與注注目目。。體驗驗式式綜綜合合書書城城-方所所PART4商業(yè)業(yè)定定位位/商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位業(yè)態(tài)態(tài)參參考考兒童童體體驗驗教教育育基基地地————酷酷貝貝拉拉酷貝拉——中國首家青少年體驗教育基地，配合我國政府和教育部門要求，在中國青少年宮協(xié)會、中國青少年社會服務中心等單位共同指導下，為增強青少年學生課外社會實踐、提升基礎素質、重視寓教于樂的方針，而進行系統(tǒng)開發(fā)的整合型社會體驗項目。

這是一座仿真的國際都市，城市經過嚴密的規(guī)劃，擁有合理的街道動線設計、高質感的場館空間環(huán)境，真實有趣的體驗道具。這里有醫(yī)生、警察、消防員、航空乘務員、電視主持人、報社記者、演員、廚師等七十多種社會角色，孩子們可以自主選擇喜愛的職業(yè)進行體驗。訓練有素、和藹可親的輔導員將引導孩子們進入不同的體驗場館，學習相關的行業(yè)知識。孩子們不但可以在職業(yè)體驗后賺取報酬，自由支配，更能從中收獲知識、實現夢想、體驗創(chuàng)新、贏得尊重。PART4商業(yè)業(yè)定定位位/案案名名推推薦薦以以及及主主題題定定位位案名名推推薦薦我們們的的品味味中中心心，我們們品品味味其其中中以綠色色主主題題為為特特色色，，以以家家庭庭親親子子及及綜綜合合書書城城為為消消費費單單位位，，集集購購物物、、餐飲飲、、美食食、、休休閑閑、、娛娛樂樂、、文文化化藝藝術術、、特特色色服服務務為為一一體體“時時間間性性、、體體驗驗性性”含浦浦首首席席一一站站式式情情景景體體驗驗式式時時尚尚消消費費中中心心中鐵鐵·MOCO中中心心前瞻瞻性性的的生生活活模模式式街區(qū)區(qū)式式生生活活方方式式中中心心———LifestyleCenter第四四代代商商業(yè)業(yè)模模式式是是建建立立在在““體體驗驗消消費費””時時代代的的新新的的商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)。。體體驗驗消消費費則則追追求求感感性性與與情情境境的的訴訴求求，，倡倡導導““在在休休閑閑中中購購物物，，在在購購物物中中休休閑閑””，，注注重重與與商商品品的的互互動動，，實實現現商商業(yè)業(yè)消消費費娛娛樂樂化化。。lifestyleCenter的特征開放性多元性體驗性便利性MOCO，生活先鋒MOCO,thepioneerofLifestyle前衛(wèi)與傳統(tǒng)混混搭的建筑形形態(tài)BLOCK式式商業(yè)街區(qū)———傳統(tǒng)與幾幾何的建筑游游戲MOCO，建筑先鋒MOCO,thepioneerofconstruction太落后，太傳傳統(tǒng)，OUT!摒棄傳統(tǒng)的““大盒子”式式商業(yè)模式，，大量采用開放式、街區(qū)區(qū)式的商業(yè)模式；；多個造型獨特、面積為2000-5000平米米的商業(yè)單體建筑，綜合交交錯的連接成多條商商業(yè)街而成；結合項目院落、街區(qū)的理念加以現現代的設計理理念打造成靈靈動的商業(yè)街街區(qū)。ININ開放性通過充滿風情情的時尚步行行街將購物中中心連接起來來，人們不僅僅可以在舒適適的室內購物物中心享受購購物與消費的的樂趣，還可可以徜徉在開開放的室外步步行街，體驗驗“在購物中中悠閑，在悠悠閑中購物””的情趣。是集購物、休休閑、娛樂、、餐飲于一體體的體驗商業(yè)業(yè)。多元性體驗性以大量街區(qū)的的表現行是增增加商業(yè)的體體驗性在設計計上要非常的的獨特、時尚尚