XXXX某汽車路電視塔商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研與定位

長(zhǎng)安路項(xiàng)目商業(yè)暢想——調(diào)研、定位1．我們經(jīng)過深入的市場(chǎng)調(diào)研、分析，充分的對(duì)項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行整理，為項(xiàng)目的商業(yè)定位提供依據(jù)。2.名利雙收:我們有信心將本項(xiàng)目打造成西安地區(qū)付商圈的代表性商業(yè)集合體中心!實(shí)現(xiàn)“五出”（出業(yè)績(jī)、出聲譽(yù)、出影響、出品牌、出形象）目標(biāo).本次策劃的目標(biāo)報(bào)告目錄西安市市場(chǎng)分析一項(xiàng)目SWOT分析三項(xiàng)目商業(yè)定位四項(xiàng)目商業(yè)狀況分析二第一章西安市市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)1西安市商業(yè)基本狀況2商圈列舉3經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)期看好，中、短期則喜憂參半12345國(guó)際金融危機(jī)影響下，2009年國(guó)際經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)的基本面不會(huì)改變房?jī)r(jià)下跌和成交量萎縮的情況，預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)到2010至2011年才結(jié)束整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)艱難過冬的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)卻成為了避風(fēng)港國(guó)家連續(xù)性利好政策的出臺(tái)，4萬(wàn)億資金落實(shí)的細(xì)節(jié)為長(zhǎng)期發(fā)展打下基礎(chǔ)西安市做為內(nèi)陸城市和西北的標(biāo)志，所受到的“寒冬”影響是較小的6地區(qū)間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷推進(jìn)，西部地區(qū)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型加劇人口：2006年：常住人口823萬(wàn)，年均增長(zhǎng)2％

2010年：市域955萬(wàn)；市區(qū)695萬(wàn)；主城區(qū)525萬(wàn)2020年：市域1030萬(wàn)；市區(qū)765萬(wàn)；主城區(qū)600萬(wàn)用地：2010年：市區(qū)695平方公里；主城區(qū)525平方公里2020年：市區(qū)788平方公里，主城區(qū)600平方公里經(jīng)濟(jì)：2006年：GDP1450億元，增長(zhǎng)13％2020年：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5670億，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7590美元，人均可支配收入2萬(wàn)元城市規(guī)模現(xiàn)轄9區(qū)4縣2020年：城市化率達(dá)80%，經(jīng)濟(jì)達(dá)我國(guó)中等發(fā)達(dá)城市水平城市分析——規(guī)模宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)1西安市商業(yè)基本狀況2商圈列舉3城市分析——定位產(chǎn)業(yè)：高新技術(shù)、裝備制造、旅游、現(xiàn)代服務(wù)、文化等西部：新歐亞大陸橋中國(guó)段和中西部的主城區(qū)陜西：省會(huì)中國(guó)：重要教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市定位歷史：世界聞名的歷史文化古都、旅游名城西安新“四化”：國(guó)際化、市場(chǎng)化、人文化、生態(tài)化城北城南城西城東浐灞生態(tài)區(qū)長(zhǎng)安西咸秦嶺二環(huán)路地鐵2號(hào)線解讀大西安市場(chǎng)曲江人文生態(tài)生活區(qū)西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東西大街、南大街生活?yuàn)蕵飞虡I(yè)區(qū)南郊小寨生活商業(yè)區(qū)東郊輕工業(yè)小商品商業(yè)區(qū)西郊老工業(yè)生產(chǎn)區(qū)北郊新興工業(yè)生產(chǎn)開發(fā)區(qū)城內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)1西安市商業(yè)行業(yè)狀況2商圈列舉3城市分析析——商商業(yè)面向全國(guó)國(guó)型商業(yè)業(yè)輻射性性集中地地鐘樓、東東大街、、西大街街、書院院門仿古文文化街、、南大街街、康復(fù)復(fù)路面向西安安市區(qū)域域輻射性性商業(yè)地地段小寨、土土門、電電子城、、科技路路西安區(qū)域域型商業(yè)業(yè)地段東：東新新街、交交大電腦腦城、輕輕康商圈圈西西：土門門商圈、、豐慶路路食品批批發(fā)南南：小小寨、長(zhǎng)長(zhǎng)安路北北：：龍首商商圈社區(qū)型商商業(yè)點(diǎn)西安市市商商業(yè)體體系系一級(jí)商商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)網(wǎng)網(wǎng)二級(jí)商商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)網(wǎng)網(wǎng)三級(jí)商商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)網(wǎng)網(wǎng)中心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)域商商業(yè)業(yè)中心心二環(huán)環(huán)商商業(yè)業(yè)帶帶三環(huán)環(huán)商商業(yè)業(yè)帶帶衛(wèi)星城城商商業(yè)圈圈市區(qū)社社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)商圈名稱人均流數(shù)（萬(wàn)人/天）客單消費(fèi)范圍（元/人）市場(chǎng)銷售均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）租金（元/月/平方米消費(fèi)者結(jié)構(gòu)鐘樓商圈80~10090-6002.5--5.5700~800中高消費(fèi)者較多小寨商圈30~5045-1201.8--2.4280－580年輕消費(fèi)群體為主康復(fù)路商圈2035-751.2--2.5250-320個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主土門商圈15~2025-551--1.4200-250工薪階層高新電子城商圈10~3045-1601.2--1.8300-450工薪階層、白領(lǐng)人士西安新““小寨商商圈“擁?yè)碛袠O高高的市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)提提升空間間注：數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源為為創(chuàng)典數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)第二章項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)狀況況分析地塊基本狀況說(shuō)明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析3個(gè)案分析析4項(xiàng)目地西西接長(zhǎng)安安南路，，是目前前小寨商商圈最繁繁華的主主商街，，也是西西安市連連接南北北的交通通大動(dòng)脈脈。眾多多的高校校及機(jī)關(guān)關(guān)坐落周周邊。地地鐵2號(hào)號(hào)線也即即將投入入使用。。南面眺望望的是長(zhǎng)長(zhǎng)安區(qū)及及大學(xué)城城，而與與項(xiàng)目地地相鄰的的曲江會(huì)會(huì)展中心心是目前前西安市市乃至西西北地區(qū)區(qū)影響力力最大也也最富盛盛名的場(chǎng)場(chǎng)館，其其間經(jīng)常常舉辦的的各項(xiàng)會(huì)會(huì)展及活活動(dòng)吸引引了大批批本地及及外地的的客商和和人群。。未來(lái)規(guī)規(guī)劃的地地鐵5號(hào)號(hào)線將穿越越其間為為本地區(qū)區(qū)的大量量客流提提供了便便捷的交交通方式式。商業(yè)用地地規(guī)劃為為50畝畝用地，，但是應(yīng)應(yīng)同整體體項(xiàng)目做做為“城城市綜合合體”進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一布局局項(xiàng)目的東東、北方方向除目目前大量的行行政性村村落聚集集區(qū)外，，未來(lái)的居居住性規(guī)規(guī)劃用地地及大量的常駐駐性人口口，也是是極大的市場(chǎng)消消費(fèi)潛力力的來(lái)源源。同時(shí)天壇遺遺址保護(hù)護(hù)中心區(qū)區(qū)的設(shè)立及道路路的貫通通也會(huì)為為商業(yè)帶來(lái)眾多多的流動(dòng)動(dòng)性消費(fèi)費(fèi)人口。。項(xiàng)目目前前除住宅宅用地之之外。商商業(yè)土地地實(shí)際所所有為20畝用用地。由由于預(yù)計(jì)計(jì)還有30畝相相鄰的商商業(yè)用地地，因因此在商商業(yè)規(guī)劃劃時(shí)應(yīng)按按照整體體性統(tǒng)一一規(guī)劃。。容積率率5.7預(yù)計(jì)商商業(yè)總面面積為189810平平方米，，地塊基本狀況說(shuō)明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析3個(gè)案分析析4處于政府府規(guī)劃的的新‘小小寨、長(zhǎng)長(zhǎng)安街‘‘干字型型主商圈圈中。占占據(jù)絕佳佳的地理理優(yōu)勢(shì)。。東臨曲江江0.5公里；；西距高高新3公公里；南南至大學(xué)學(xué)城2公公里；北北入西安安市市區(qū)區(qū)。華東服飾飾廣場(chǎng)麥德龍倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)超市市三森家居居建材曲江會(huì)展展中心百安居易初蓮花花華潤(rùn)萬(wàn)家家超市結(jié)論一區(qū)域地處處沖要，，是重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的的城市附附中心，，為商家家經(jīng)營(yíng)持持有的必必爭(zhēng)之地地。地鐵2號(hào)號(hào)線的即即將建成成，以及及未來(lái)5號(hào)線的的投入，，使得項(xiàng)項(xiàng)目所在在地成為為了小寨寨商圈南南擴(kuò)的又又一有力力支撐。。在緩解解交通壓壓力的同同時(shí)，也也帶來(lái)了了大量的的異區(qū)域域消費(fèi)。。由于整個(gè)個(gè)商圈內(nèi)內(nèi)，公交交線路繁繁多；504、、229、239、527、、704、408、217、、k631、215、、600、19、323、44、603等等近30路公交交車連通通四面八八方，使使得西安安市各個(gè)個(gè)方向的的消費(fèi)者者在有需需要的情情況下能能夠非常常便捷、、順暢的的到達(dá)這這里。而而南三環(huán)環(huán)的近在在咫尺也也為各類類商業(yè)的的發(fā)展提提供了有有利的運(yùn)運(yùn)輸條件件結(jié)論二區(qū)域交通四通通八達(dá)，隨著著城市性功能能的提高，流流通性將會(huì)不不斷持續(xù)滿足足需求。地區(qū)周邊是西西安市各大高高校的匯聚之之地，陜西師師范大學(xué)、西西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)學(xué)院、西北政法大學(xué)學(xué)、西安郵電電學(xué)院以及鄰鄰近區(qū)域的西西安交大醫(yī)學(xué)學(xué)院、長(zhǎng)安大大學(xué)等。均在便捷的立立體交通體系系中，是核心心商圈及二級(jí)級(jí)商圈的主力力消費(fèi)群體。。而周邊的企事事業(yè)單位、行行政村落，以以及不斷涌現(xiàn)現(xiàn)的各個(gè)新的的居民社區(qū)、、樓盤更是提供了了大量的常住住性消費(fèi)人口口，而且其消消費(fèi)時(shí)間上也也在被周邊的的消費(fèi)需求有效的延長(zhǎng)長(zhǎng)。同時(shí)長(zhǎng)安區(qū)的的延伸性購(gòu)買買及曲江會(huì)展展中心的旅游游、會(huì)議性消消費(fèi)也為商業(yè)業(yè)的運(yùn)營(yíng)范圍擴(kuò)展展了極大的空空間。結(jié)論三消費(fèi)人口的集集中及區(qū)域人人口的素質(zhì)優(yōu)優(yōu)良，為發(fā)展展更高級(jí)別的的商業(yè)中心提提供了基礎(chǔ)由于商業(yè)的聚聚集性特性，，各業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種的加劇性性集中，在形形成繁榮性加加劇的的同時(shí)時(shí)，也為各業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的不不斷深入優(yōu)化化提供了發(fā)展展的溫床。項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)的各類中、、小型商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)單位使得得本地區(qū)的商商業(yè)用房極度度緊張，在形形成了高租價(jià)價(jià)、高售價(jià)的的是成格局之之后，也是的的經(jīng)營(yíng)性的垂垂直立體流成成為了現(xiàn)實(shí)。。結(jié)論四中小商業(yè)的聚聚集發(fā)展，為為升級(jí)型商業(yè)業(yè)提供了資源源并打下了持持續(xù)性發(fā)展的的基礎(chǔ)隨著地區(qū)各類類傳統(tǒng)商業(yè)的的進(jìn)一步發(fā)展展，消費(fèi)人口口的能力、素素質(zhì)的進(jìn)一步步提高，交通通運(yùn)輸能力的的進(jìn)一步擴(kuò)大大。也使得許許多非傳統(tǒng)意意義的商業(yè)（（如快捷連鎖鎖酒店、汽車車餐廳、精裝裝SOHO等等）不斷的涌涌現(xiàn)出來(lái)，形形成的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的行業(yè)多多元化格局，，也為進(jìn)一步步的城市商業(yè)業(yè)附中心的升升級(jí)換代準(zhǔn)備備了充足的資資源。結(jié)論五商業(yè)行業(yè)多元元化的發(fā)展，，為城市副中中心的集成化化商業(yè)提供了了最大限度利利用性地塊基本狀況說(shuō)明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析3個(gè)案分析4根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局西安調(diào)查查隊(duì)發(fā)布的《《從回歸模型型分析點(diǎn)擊西西安消費(fèi)》報(bào)報(bào)告顯示，未未來(lái)幾年西安安消費(fèi)仍有很很大上升空間間，對(duì)西安經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉拉動(dòng)力量會(huì)由由弱走強(qiáng)。其其中‘吃‘‘居首位，，而增長(zhǎng)幅度度最大的卻是是同百姓生活活消費(fèi)最密切切相關(guān)的雜品品及服務(wù)；同同時(shí)教育文化化、娛樂服務(wù)務(wù)和交通通訊訊等的持續(xù)增增長(zhǎng)，也充分分說(shuō)明了在物物質(zhì)逐漸豐富富之后，人口口素質(zhì)和精神神提高也成為為了新的消費(fèi)費(fèi)理念及追求求。個(gè)案指標(biāo)分類街道賣場(chǎng)長(zhǎng)安路南段會(huì)展路麥德龍華城新天地華東總建面積14-500m220-1000m3.3萬(wàn)m2近5萬(wàn)m22.7萬(wàn)m2店鋪相關(guān)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)品種數(shù)量近200家店鋪近80家店鋪2.5萬(wàn)分為主題商城及步行街0.8萬(wàn)公攤無(wú)無(wú)48%54.5%實(shí)際使用面積配套臨街商鋪部分裝修優(yōu)良臨街商鋪部分裝修優(yōu)良近300個(gè)停車位單層經(jīng)營(yíng)中央空調(diào),自動(dòng)扶梯空調(diào)、寬帶、兩部直梯、八部扶梯銷售方式是否出售否否否全產(chǎn)權(quán)出售否商鋪經(jīng)營(yíng)方式出租/自營(yíng)/委托經(jīng)營(yíng)出租/自營(yíng)/委托經(jīng)營(yíng)出租/自營(yíng)/委托經(jīng)營(yíng)自營(yíng)出租/自營(yíng)出租/自營(yíng)價(jià)格售價(jià)1.8萬(wàn)--2萬(wàn)元/m2租價(jià)60—340元/m240—120元/m250-140元/m220—180元/m2物業(yè)管理費(fèi)5-10元/月m215元/月m2周邊商業(yè)項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)種通過數(shù)據(jù)分析析可以看出：：1、周邊銷售售型商鋪稀缺缺，且銷售利潤(rùn)空間間較為理想；；2、地區(qū)整體體商業(yè)經(jīng)營(yíng)活活躍，租賃匯報(bào)比較較理想；3、餐飲、電電子、服飾類類占比較高，具備提提升性經(jīng)營(yíng)空空間。主

流消

費(fèi)

群體體周一~周五（工作日）本區(qū)域?qū)W生區(qū)內(nèi)政府、機(jī)關(guān)人員其他商務(wù)性消費(fèi)者當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)老板當(dāng)?shù)刂懈呤杖氚最I(lǐng)和個(gè)體老板區(qū)域內(nèi)居民重要性需求引發(fā)商務(wù)餐飲、娛樂特色、休閑餐飲精致生活體驗(yàn)商務(wù)配套服務(wù)周六、周日（節(jié)假日）區(qū)域內(nèi)居民、新家庭周邊區(qū)域居民、學(xué)生過境、休閑的商務(wù)、旅游客其他區(qū)域中高消費(fèi)力的居民重要性時(shí)尚潮流服飾、配飾、精品生活、家居、家電、百貨休閑餐飲、娛樂配套服務(wù)引發(fā)需求花費(fèi)最多的店店鋪類型———按年齡年輕人更喜歡歡到現(xiàn)代銷售售渠道購(gòu)物，，這與他們的的生活方式和和收入無(wú)關(guān)。。未來(lái)年輕人人會(huì)繼續(xù)選擇擇現(xiàn)代銷售渠渠道購(gòu)物，這這將進(jìn)一步削削弱傳統(tǒng)銷售售渠道的重要要性。根據(jù)花費(fèi)金額將消費(fèi)者分為三類：第一類：29%，第二類：32%，第三類：39%54%51%58%58%花費(fèi)——按消消費(fèi)金額平均每月支出出：食品（包包括新鮮食品品、雜貨、個(gè)個(gè)人護(hù)膚用品品）服裝、休閑娛娛樂、用品等等。平均每月新鮮鮮食品的支出出量為最高。。小結(jié)——消費(fèi)客群統(tǒng)統(tǒng)計(jì)——年年輕人及外外來(lái)商務(wù)性性流動(dòng)性人人口高年輕一代更更具影響力力的購(gòu)物者者隨著現(xiàn)代業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展展，消費(fèi)者者更經(jīng)常的的到上述超超市、大賣賣場(chǎng)及專賣賣店購(gòu)物年輕一代更更傾向于在在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)所提供的的便捷的渠渠道購(gòu)物，，而且購(gòu)物物消費(fèi)所針針對(duì)的品類更強(qiáng)強(qiáng)（如：品品牌服飾、、電子產(chǎn)品品等）；而周邊的常常住性消費(fèi)費(fèi)群體———更多是是在生活方方式和收入入的反映，，購(gòu)物的傾傾向性是更多的針針對(duì)優(yōu)質(zhì)的的日常家庭庭生活所需需的用品及及食品；我們認(rèn)為隨隨著他們的的日趨提高高，這群人人將繼續(xù)加加大在現(xiàn)代代渠道消費(fèi)費(fèi)主要問題是是：他們目前在在本地區(qū)核核心商圈內(nèi)內(nèi)仍缺少相對(duì)高端集集中的消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所地塊基本狀況說(shuō)明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析3個(gè)案分析4華東服飾廣廣場(chǎng)位于貫貫通南北的的長(zhǎng)安南路路上，是目目前該地區(qū)區(qū)最大的商商業(yè)體，經(jīng)營(yíng)面積近近3萬(wàn)平方方米，分為為七層。負(fù)負(fù)一層至四四層分別經(jīng)經(jīng)營(yíng)百貨服服飾類商品，五六層層為配套電電玩休閑、、文教類商商業(yè)。租金價(jià)格物業(yè)費(fèi)押金負(fù)一層50-70元/平方米15元/平方米1-1.5萬(wàn)一層180元/平方米15元/平方米1-1.5萬(wàn)二層100-120元/平方米15元/平方米1-1.5萬(wàn)三層50-70元/平方米15元/平方米1-1.5萬(wàn)四層25-45元/平方米15元/平方米1-1.5萬(wàn)注：五、六六層為整體體性租賃。華東服飾廣廣場(chǎng)第三章項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析析項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略2項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)運(yùn)作SWOT分析優(yōu)：項(xiàng)目整體做做同一規(guī)劃劃運(yùn)作，占占據(jù)先發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，規(guī)模模在本區(qū)域域內(nèi)也具代代表性；地塊周邊交交通便利，，地鐵兩條條線路的站站口緊鄰項(xiàng)項(xiàng)目；整體規(guī)劃較較為超前，，適應(yīng)性較較強(qiáng)；項(xiàng)目面對(duì)曲曲江會(huì)展中中心，具有有相當(dāng)?shù)募湍芰?。。劣：商業(yè)體量較較大，加大大項(xiàng)目的招招商和培育育難度；目前20畝畝商業(yè)用地地之外的商商業(yè)用地還還未取得；；現(xiàn)階段周邊邊特別是東東、北兩側(cè)側(cè)是自然村村落商業(yè)形形象及經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模均極極低；周邊規(guī)劃道道路還未開開建，地鐵鐵投入使用用還需時(shí)間間。機(jī)會(huì)：西安市政府府的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中中，對(duì)本地地區(qū)的城市市未來(lái)副中中心期望極極高；區(qū)域內(nèi)良好好、足量的的消費(fèi)群體體將是商業(yè)業(yè)繁榮的基基本保證；；大量的新建建住宅也使使得相應(yīng)的的城市配套套不斷提高高為項(xiàng)目的的商業(yè)發(fā)展展提供保障障；眾多新興商商業(yè)的落戶戶意愿強(qiáng)烈烈。威脅：未來(lái)新興項(xiàng)項(xiàng)目的入住住，會(huì)進(jìn)一一步增加市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力度；大體量的商商業(yè)相應(yīng)的的會(huì)帶來(lái)與與之相應(yīng)的的市場(chǎng)性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；其他專業(yè)性性市場(chǎng)的設(shè)設(shè)立經(jīng)營(yíng)會(huì)會(huì)帶來(lái)一定定程度上的的市場(chǎng)分流流。項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略2通過對(duì)項(xiàng)目目的商業(yè)SWOT分分析，結(jié)合合商業(yè)聚集集性及習(xí)慣慣性等特性性，建議項(xiàng)項(xiàng)目的整體體商業(yè)同項(xiàng)項(xiàng)目的其他他區(qū)域進(jìn)行行統(tǒng)一規(guī)劃劃運(yùn)作。做大做強(qiáng)局勢(shì)市機(jī)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手強(qiáng)者恒強(qiáng)區(qū)域差異項(xiàng)目的商業(yè)做為未來(lái)城城市副中心心，要達(dá)到到充分的發(fā)發(fā)展，必須須規(guī)劃采用用什么樣的的整體商業(yè)模模式才符合發(fā)展展需求？第四章項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)定定位總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種定位2

租、售建議3豪布斯卡（（HOPSCA）的的商業(yè)模式式豪布斯卡的的開發(fā)新模模式和定位位標(biāo)準(zhǔn)豪布布斯卡，一一種源于歐歐美的造城城理念，1986年年最先誕生生于巴黎的的拉德芳斯斯，后興于于紐約之心心臟——曼曼哈頓，東東京之核心心——六本本木，是現(xiàn)現(xiàn)代地產(chǎn)所所能達(dá)到的的最高形態(tài)態(tài)?！昂啦妓箍ā保℉OPSCA）是一種多業(yè)業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)集合合體酒店（HOTEL））寫字樓（OFFICE）停車場(chǎng)（PARKING）大型綜合購(gòu)購(gòu)物中心（（SHOPPINGMALL）娛樂空間（（CONVENTION）國(guó)際公寓（（APARTMENT）HOPSCA豪布斯斯卡與城市市的經(jīng)濟(jì)有有著密切的的聯(lián)系，這這一切都需需要HOPSCA豪豪布斯卡與與城市之間間必須有快快速便捷的的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)做紐帶，，保證在HOPSCA豪布斯斯卡內(nèi)的人人員工作的的便利性。。標(biāo)準(zhǔn)一：豪布斯卡（（HOPSCA）的選址與興興建卻有著著嚴(yán)格的要要求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。通過其其標(biāo)準(zhǔn)可以以看到本項(xiàng)項(xiàng)目的的商商業(yè)是否適適合該模式式HOPSCA豪布斯斯卡屬于綜綜合性物業(yè)業(yè)，由于對(duì)對(duì)其建筑密密度及容積積率有特定定的要求，，所以HOPSCA豪布斯卡卡一般分布布于城市邊邊緣地區(qū)，，這樣才能能使得HOPSCA豪布斯卡卡建筑密度度降低，以以保證有足足夠的空間間實(shí)現(xiàn)低密密度的建筑筑模式；標(biāo)準(zhǔn)二：作為HOPSCA豪豪布斯卡必必須有大面面積的綠化化作為其營(yíng)營(yíng)造園林景景觀的基礎(chǔ)礎(chǔ)；標(biāo)準(zhǔn)三：結(jié)論通過前文分分析及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)列舉，可可以看到HOPSCA豪布斯斯卡模式是是非常適用用的總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種定位2

租、售建議3根據(jù)豪布斯卡（（HOPSCA）選址與興建建的要求、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和周邊地區(qū)區(qū)狀況的五項(xiàng)結(jié)論，結(jié)合商品品市場(chǎng)的業(yè)種需求增增長(zhǎng)的表現(xiàn)。最大化的發(fā)發(fā)掘該項(xiàng)目所在在地段唯一一性的價(jià)值值最大化的發(fā)發(fā)掘地塊特異性性的價(jià)值最大化建立立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，，避免劣勢(shì)勢(shì)，以降低低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)推論：商業(yè)高端集集合體HOPSCA模式的的有效規(guī)劃劃三大主力賣賣場(chǎng)電子+OUTIETS+凈菜菜海鮮大賣賣場(chǎng)結(jié)合休閑、、娛樂、文文教類機(jī)構(gòu)構(gòu)高端娛樂+影院+品品牌培訓(xùn)暫定名（曲曲江不夜城城）曲江不夜城總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種定位2

租、售建議3商業(yè)地產(chǎn)的的本質(zhì)是資本運(yùn)營(yíng)，，那么本項(xiàng)目目資本回籠籠的三種適適合的方式式列舉：商業(yè)部分進(jìn)進(jìn)行整體或或分割式銷售，之后后由社區(qū)物物業(yè)公司進(jìn)進(jìn)行管理商業(yè)部分進(jìn)進(jìn)行長(zhǎng)期的的持有性經(jīng)經(jīng)營(yíng)組建商業(yè)管管理公司進(jìn)進(jìn)行專業(yè)管管理將商業(yè)部分分進(jìn)行縱向向分割，適適當(dāng)出售小部分，組組建管理公公司長(zhǎng)期持持有大部分分物業(yè)優(yōu)點(diǎn)：如能能實(shí)現(xiàn)銷售售，則可以以快速的進(jìn)進(jìn)行資金回回籠缺點(diǎn)：銷售售壓力極大大，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)大勢(shì)依賴賴強(qiáng)優(yōu)點(diǎn)：可以以長(zhǎng)期有效效的獲取穩(wěn)穩(wěn)定的遞增增效益缺點(diǎn)：初期期階段對(duì)資資金及管理理壓力極大大優(yōu)點(diǎn)：在緩緩解前期資資金壓力的的同時(shí)，也也獲得了長(zhǎng)長(zhǎng)期遞增的的經(jīng)營(yíng)性收收益缺點(diǎn)：對(duì)前前期規(guī)劃、、主力店引引入的要求求極高，增增加了商業(yè)業(yè)管理的難難度建議第三種方式式為目前適適用性較好好的方式，，只要進(jìn)行行足夠的重重視做好前前期的各項(xiàng)籌籌備工作，，此方式會(huì)會(huì)達(dá)到極其其理想的項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期效效果。END9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。23:52:0723:52:0723:521/4/202311:52:07PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2323:52:0723:52Jan-2304-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:52:0723:52:0723:52Wednesday,January4,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。1月-231月-2323:52:0823:52:08January4,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。04一月月202311:52:08下下午23:52:081月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:52下下午1月-2323:52January4,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/423:52:0823:52:0804January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。11:52:08下下午午11:52下下午23:52:081月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。23:52:0823:52:0823:521/4/202311:52:08PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2323:52:0823:52Jan-2304-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。23:52:0823:52:0823:52Wednesday,January4,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2323:52:0823:52:08January4,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。04一一月月202311:52:08下下午午23:52:081月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2311:52下午1月-2323:52Janu